如何理财实现家庭小房换大房

如何理财实现家庭小房换大房

士兵变动是当前社会发展的趋势。军人转业后如何才能更好地找到如意的工作,如何才能实现从军人到职场人士的过渡呢?转业后面对的生活又如何才能更好地实现其高品质,理财就显得非常重要了。本期讨论军人转业后,如何理财实现家庭小房换大房,到底要怎样做才能理好财呢?本期嘉宾:中国工商银行贵州铜仁分行个人金融顾问———罗勇住房费用以费用为标准,以生活费用2.阿欣今年30岁,在广州政府部门工作,平均月收入4000元左右,享受公费医疗,有公积金,目前有一份重大疾病商业保险(年供1800元),有60平方米住房一套(无贷款),定期存款10万元(一年期),另有10万元购买基金(目前被套)。丈夫和她同岁,是军人,月收入约3000元。2~3年内要小孩,丈夫转业后(可随时提出转业)打算在他新工作单位附近购置100平方米的房子。无双方父母的赡养压力,预算年开支约2~3万元。非常想请教理财专业人士,像阿欣这样的家庭怎样理财,可以使丈夫平稳转业并且购置新房?财务管理目标丈夫转业后,购置100平方米的住房以供居住。阿欣夫妻资产管理从资产负债情况来看,阿欣家庭结构基本合理,基于阿欣提供的信息进行分析,自住房产暂不估值,因这在后期的资产运用情况上,其意愿尚不知晓,也就是说目前自住房产未考虑变现或其他处置,规划上以不变现,按实物进行归集。家庭资产形式较为单一,定期存款和基金投资均衡分配,也看得出阿欣夫妻二人都属于保守型投资风格,家庭无负债,又无赡养老人的负担,其资产优良,不计房产资产总计20万元,作为30岁年龄的阿欣来讲,在资产储备上属于大众工薪阶层的控制支出较好的家庭。收支情况:夫妻二人年总收入在8万元以上,年度总支出仅3万元多一点,说明夫妻二人对支出控制较好。对广州这种消费比较突出的地方来讲,夫妻二人在消费方面控制很紧,年储蓄率达64%,自由储蓄高达62%,收支结构非常合理。政府部门的社会保障较丰,同时因夫妻二人都很年轻,因此家庭目前除重大疾病保险外,无其他商业保险也可以说比较合理,稍嫌不足的是应适当配置意外保障。从宽规划的角度进行调整以投资更低丈夫转业后,购置100平方米的住房以供居住。从最新的房地产市场数据显示,广州房地产量缩价跌,一手房均价跌至“8”字头,再结合当前的宏观经济来看,房价的下跌空间还有,但是本着从宽规划,使实现目标的资金更多盈余来考虑,再将目标住房的地理位置调高一点,房价预期高一点。从宽规划角度出发,将购房的预期目标进行较高调整,预期调整在10000~11000元/平方米,届时有宽裕的资金可以作其他用途。另外,两年后小孩出生,届时的费用将大大增加,因此本规划按11000元/平方米进行规划,也就是届时房屋总价在110万元左右。从目前的资产和预期的收入情况来看,再结合夫妻二人的年龄结构来看,能实现100平方米的住房。阿欣:房地产分析阿欣家庭住房规划上分为三个步骤,首先是从市场情况进行购房目标分析,其次是满足购房需要注意的费用和重要事项,再次是如何达成目标。同时由于两年后小孩将出生,无疑要为孩子出生筹备一定量的资金,在规划上运用目标并进法原则进行规划。首先,我们看看截至目前广州的房地产市场情况。根据最新的数据统计显示,广州整体房地产情况“量缩价跌,一手房价直逼8000元/平方米关口”。2009年1月8日,广州市国土局、房管局发布了广州市十区2008年12月份和2009年元旦期间的房地产交易登记数据。12月,广州市十区一手住宅交易均价为8012元/平方米,环比11月的9394元/平方米大幅下降了14.7%。与此同时,成交量也缩减了一成,仅为48.58万平方米。广州十大区10000元/平方米以下的低价楼盘成交占了2008年12月份总量的68.9%,接近七成,低价楼盘的成交量比11月份剧增了6.7%。与低价楼盘热销形成对比的是市中心高价楼盘的冷清,2008年12月份,广州中心市区的成交量只有25.44万平方米,比11月大幅减少了三成。因此综合上述整体情况来看,广州市楼盘在2008年12月量价齐跌,说明居民的购房意愿在下降,2009年房地产形势不乐观,8000元/平方米只是短期底部。根据阿欣的信息来进行判断,最大的意愿是在老公届时上班的附近购买住房,考虑丈夫专业必然会寻求到非常不错的单位。基于这种情况来看,届时购房的地理位置必然较优,同时从宽规划角度出发,将购房的预期目标进行较高调整,预期调整在10000~11000元/平方米。届时有宽裕的资金可以作其他用途,另外两年后小孩出生,生活费用将大大增加,因此按11000元/平方米进行规划,房屋总价在110万元左右。其次,我们来看看实现购房需要的费用情况:目前的总资产20万元,年净储蓄5.2万元,房屋总价110万元,要实现购房,无疑肯定需要银行信贷的支持。按照最新的房贷政策,阿欣家庭之前无房贷,重新购房可以得到首付20%,房贷利率最低基准利率下浮30%的支持。当前公积金贷款利率3.87%,商业贷款5年期以上基准5.94%,商业贷款下浮30%,实际年利率4.158%,首付款需要22万元,贷款额88万元。从宽角度进行计算,按商业贷款利率换算,贷款20年或30年计算分别月均还款。将年支出进行平均分摊的话,阿欣家庭月均结余在4500元左右,在供房款上压力大大增加,建议按贷款期限30年进行。最后,是目标达成情况方面:考虑实际操作性,因阿欣丈夫可以随时提出转业,同时家庭背景也不错,找到就业单位不成问题,而且可以找到相对不错的单位,因此建议适当时机提出转业。转业后在广州工作的收入肯定会比当前3000元的收入增加至少2000元以上,这样一来银行方面愿意进行贷款办理。首付款筹集情况,目前定期存款10万元,建议等待到期,基金10万元被套,从目前的市场情况来看,目前的证券市场虽然未完全调整到位,经济情况也不明朗,但国家的一系列调控政策将会在2009年二、三季度取得实质性效果,建议将基金逢高减仓,一年后全部调整出来,一年后定期存款到期,总资产有定期的一定收益,弥补掉基金的亏损,按总资产20万元计,加上一年后的储蓄5万余元,满足首付款没有问题。届时丈夫的工作也较稳定了,收入会逐渐增加,如果按月收入5000元计算的话,月均储蓄在6500元左右,月还款4280多元,月净结余2200多元,可以储备房屋装修费用和小孩出生时需要的费用支出。一年后月净结余2200元,年度净结余有2.6万元,首付款支付22万元后,20万元的资产加1年的储备资产5.2万元,结余3.2万元左右,这样两年后的资金储备有近6万元,可以满足小孩出生至少1万元左右的费用。这样规划从数据上看可能存在些许装修费用缺口,但是要知道,我前提已经说了,从宽规划,房价是按1.1万元每平方米来规划的,在实际中可能会是这种情况,从房地产的整体情况来看,应该比1.1万元的水平要低得多,因此,房屋装修费用应该还是有宽裕的。家庭保障方面:因夫妻二人工作性质都较稳定,且收入稳定,成长