蕲春中航港国际城市花园全案策划报告

中航港·国际城市花园全案筹划报告蕲春中航港房地产开发武汉宏源和房地产代理二零零八年一月武汉宏源和房地产代理蕲春，一座正在兴起的希望之城，前所未有的开展机遇，赋予了这一片热土以荣耀和梦想。

楼盘开发已经不仅仅盖房子卖那么简单，而是建筑生活，准确的讲是为特定的阶层建造特定的产品。武汉宏源和房地产代理认清自己，认清消费者与采用的方法，是工程成功的关键。武汉宏源和房地产代理我们是谁？？？武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理所做工程回忆武汉宏源和房地产代理感谢中航港房地产公司给予这样一次提案的时机，作为一家专业房地产筹划与销售公司，我们及我们核心成员先后成功筹划与代理的工程有武汉阳光花园、东亭花园、建新东区花园、玫瑰新苑、鄂州万福家园、桔祥花园等……武汉宏源和房地产代理在市场上拥有如下优势地位：1、以全案筹划的创新参谋模式为核心竞争力，形成“叫好〞又“叫座〞的销售局面；2、独树一帜的“节点式〞营销——擅长通过“造势〞与“销控〞形成局部卖方市场，给买家强大的心理压力，形成阶段性的抢购局面；3、在塑造工程品牌的同时提升开发商的公司品牌，以形成“互动〞和“双赢〞的品牌推广为终极目标；武汉宏源和房地产代理我公司将调动优势兵力，投入百般努力，顺利完成工程的筹划与销售代理任务，辅佐开发商做精品、营造品牌，实现经济效益与社会效益双丰收。武汉宏源和房地产代理第一局部：市场调研分析武汉宏源和房地产代理第一局部：市场调研分析、整体市场分析武汉宏源和房地产代理第一局部：市场调研分析1、蕲春概况蕲春以“水隈多蕲菜〔水芹菜〕〞得名，历史上另称蕲阳、齐昌、蕲州。蕲春早在公元前201年〔西汉高祖六年〕建县，而其远古文明那么上溯到新石时代，是鄂东最古老的县之一。公元47年〔东汉建武二十三年〕，裁县置侯国传三世，国除仍为县。378年〔东晋太元三年〕，更县名为“蕲阳〞；486年南齐永明四年〕，复更县名为“齐昌〞，598年〔隋开皇十八年〕复“蕲春〞县名。1367年〔明洪武九年〕置“蕲州〞，裁县，以州领县事。1912年中华民国成立后，裁州，复“蕲春县〞。汉季以来，蕲春以地处“吴头楚尾〞，扼控长江，战略地位显要，历为当权者所重视，先后设郡、州、府、路、行政督察区专员公署于境内；明代尚设蕲州卫、下江防道于蕲州，并迁荆王府于蕲州治所。时辖地包括今蕲春、浠水、罗田、英山四县及武穴市大部。历史上，蕲春长期为郡〔州、路、府、专区〕和县两级政府机构所在地，历为鄂东政治、经济、文化和军事中心。中华人民共和国成立后，蕲春恢复县制，隶湖北省黄冈市〔地区〕。武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理2、房地产市场现状一、住房状况和需求预测〔一〕“十五〞时期全县居民住房状况1、漕河地区居民住房状况。2005年底，漕河地区现有常住人口15.4万人，住房建筑面积556万m2，其中私人建房227.45万m2，商品住宅164万m2，房改房119.16万m2,人均住房面积36.13m2。2、其他乡镇居民住房状况。2005年底，乡镇人口〔除漕河外〕81.69万人，住房建筑面积2605万m2，人均住房面积31.88m2。3、享受低保家庭住房状况。截至2005年底，城镇享受低保家庭共有7198户，占城镇人口的13.80%，其中人均建筑面积在8m2以下的有1659户，8-16m2的有2021户，17-22m2的有2464户，22m2以上的有1056户。按照?建设部城镇最低收入家庭廉租住房管理方法?规定，城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原那么上不超过当地人均住房面积的60%，根据国家规定，我县享受低保家庭人均住房保障面积标准为22m2。目前，我县有6142户低收入家庭人均住房面积达不到该标准。4、直管公房状况。全县直管公房面积1.50万平方米，其中漕河地区0.51万平方米。直管公房现已出租1万平方米，出租率66%。第一局部：市场调研分析武汉宏源和房地产代理〔二〕近两年住房结构及供求情况近两年，城镇房地产开发工程建设规模年均15万m2左右，其中漕河地区10万m2，商品住宅约800—1200套。住房面积在90m2以下的约50套，占5.1%；住房面积在90m2—130m2的约810套，占80.9%；住房面积在130m2以上的约140套，占14%。2005年全县商品房开发面积约10万m2，销售面积约7.5万平方米，占75%。2006年，全县商品房开发面积17.5万m2，已竣工10.5万m2，占60%，空置商品房1.9万m2。第一局部：市场调研分析武汉宏源和房地产代理〔三〕“十一五〞期间住房需求预测“十一五〞期间，我县经济和社会开展环境和条件面临三大机遇：一是产业转移开展机遇。二是加快建设社会主义新农村的机遇。三是“中部崛起〞和武汉城市圈建设的机遇。这些机遇有利于我县发挥区位优势和资源优势，加快产业升级，开展开放型经济。到2021年全县生产总值到达70亿，按可比价年均增长10%，其中人均国民生产总值到达7035元，农民人均纯收入到达3680元，年均增长6.80%，城镇居民人均可支配收入到达8000元，年均增长7%；人口自然增长率控制在6‰以内，人口出生率控制在11‰以内。到“十一五〞期末，全县人口将超过100万人，其中城镇居民到达30万人，80%建制镇根本到达新型城镇标准，城镇化率到达40%以上，漕河城区开展为17.4平方公里，到达中等城市水平。“十一五〞期间是我县经济增长、人口增长开展较快的时期，经济和人口的增长，直接拉动了住宅消费经济，同时也扩大了农村人口进镇、进城购房置业需要。因此，“十一五〞时期，我县城镇化进程将加快，住房需求不断扩大，住房消费将进入快速增长时期，城镇房地产业具有较大的开展空间。第一局部：市场调研分析武汉宏源和房地产代理二、“十一五〞期间住房建设指导思想坚持以邓小平理论和“三个代表〞重要思想为指导，全面落实科学开展观，抓住全面建设小康社会和参加武汉城市经济圈的历史机遇，通过科学规划、合理布局和创新设计，充分开掘城镇内在价值和展现地域文化特色，将蕲春打造成为黄冈地区最适宜人们居住的城市之一，为蕲春的开展营造良好的投资和消费环境。以改革和科技创新为动力，提升房地产业经济实力与市场活力。按照建设节约型社会的要求，以节能、节水、节材、节地、资源综合循环利用为重点，提高资源利用效率，努力实现住宅建稳定健康协调开展。第一局部：市场调研分析武汉宏源和房地产代理三、“十一五〞期间住房建设开展目标“十一五〞期间，我县住宅与房地产业的开展就是要以改善城乡居民居住条件为目的，坚持市场化的根本方向，遵循经济规律，运用经济杠杆，不断调整住房结构，形成住房梯级供给体系，逐步满足不同收入家庭的住房需要；以改革为动力，充分发挥行业管理部门的宏观调控手段，在国家统一的政策指导下，采取有力措施，进一步整顿和标准房地产市场秩序，引导和促进房地产业持续稳定健康开展，使之成为我县国民经济开展的支柱产业，逐步实现房地产市场总量根本平衡，结构根本合理，价格根本稳定。到2021年，根本建立适应房地产业健康开展的长效运行机制，完善适应不同层次需求的住房供给体系，构建适应蕲春县情的住房保障体系。今后五年房地产开发投资年均增幅要保持11%以上；住房商品化率要到达90%以上，住房成套率90%以上，城镇人均住房建筑面积高于全国平均水平；在漕河规划区内建设两至三个占地100亩以上的标准化住宅小区，实现商品住宅小高层和框架结构的突破。加大房地产业开展的开放力度，引进名优企业打造精品小区新理念，逐步提升我县住宅小区的规模和档次。第一局部：市场调研分析武汉宏源和房地产代理——加快住房建设步伐，加快改善市民居住条件。

——合理确定房地产开发的产品结构，优化房地产

开发的空间结构。

——搞好小区综合配套，实现居住环境舒适化。——开展节能省地住宅，着力住宅消费的节约化。——加大房地产开发力度，把房地产业培育成县域经济的支柱产业。

第一局部：市场调研分析武汉宏源和房地产代理“十一五〞期间住房建设主要措施〔一〕调控市场供求——发挥土地调控作用，优化住房供给结构。优先落实普通商品住房和经济适用住房〔含廉租住房〕土地供给，其土地供给量占全县居住用地供给总量的比重不低于70%。停止城区规划区内私房用地供给，严格限制低密度、大套型住房土地供给。蕲漕、横漕主干道两侧200—1000米内禁止新增私人建设用地。针对社会不同收入家庭，不同购置对象的住房需求，构建住房梯度供给结构，建立以普通商品住房为主体，经济适用住房和廉租住房为保障，解决不同收入家庭住房问题的多层次、多渠道、多形式的供房供给体系，年度商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。在限套型、限房价的根底上，通过竞地价、竞房价的方法，以招拍挂的方式确定开发单位。——合理控制拆迁规模，减少被动性住房需求。加强拆迁方案管理，合理控制拆迁规模和进度。认真落实安置房源和补偿政策，严格拆迁管理，整顿拆迁市场，标准拆迁行为，维护被拆迁人的合法权益。——开展二手房市场。加快住房二手房市场的流转速度，多渠道增加中低价位、中小套型住房供给，有效鼓励居民卖旧房换新房，改善居住条件。第一局部：市场调研分析武汉宏源和房地产代理〔二〕优化空间布局——推进居住小区建设。适应新的城市功能布局，重点推进夏漕、南门畈、付畈、枫树林、吴庄、十里畈、豁口等七大居委会〔社区〕的商品住宅小区建设。在远城区重点启动蕲州、赤东、横车、刘河等重点城镇的住宅建设。——区域科学协调开展。根据经济开展规律，围绕“一心两带〞〔漕河、蕲漕、横漕〕，主抓“两区三园四小区〞〔蕲春李时珍生物医药经济开发区、蕲春经济开发区；漕河城东、九棵松、蕲州二里湖工业园；赤东十大垅、刘河、蕲州银山、八里湖工业小区〕，建设四大板块〔漕河—赤东、蕲州—八里、横车—九棵松、漕河—刘河〕，形成产业经济走廊〔九棵松—漕河—蕲州〕的规划格局，使住房建设形成以集中规模开展为主导，居民向小区集中，农民向集镇和中心村集中的良好态势。——实施旧城改造。对城镇危旧房进行调查，根据现行城市规划要求和房屋文化价值、结构状况，按照保存一批、置换一批、拆建一批的方式实施旧城改造。围绕整合资源、提升功能、改善环境，重点实施漕河一居民、二居民、新建等城中村和雷溪河两岸改造建设，对蕲州城等优秀历史实行保护性改造。第一局部：市场调研分析武汉宏源和房地产代理〔三〕加强住房保障——标准经济适用住房建设与销售管理。在漕河城区征用土地50亩，在蕲州征地20亩，搞好经济适用住房建设，确保经济适用房真正用于保障收入较低住房较困难的家庭。严格按规定标准控制户型面积，全面推行经济适用住房购房资格审批、公示制度，加强经济适用住房销售与拆迁安置工作的衔接，强化经济适用住房价格审批与监管。——加大廉租住房保障力度。制定出台?蕲春县城镇最低收入家庭廉租住房管理实施方法?，将解决城镇低收入家庭住房保障工作纳入政府年度考核管理目标。通过发放租赁补贴、实物配租和租金核减等形式，对人均住房面积在10m2以下的最低收入家庭实现应保尽保，根本消除全县住房困难。坚持以财政预算为主，多渠道筹措廉租住房资金。落实一定比例土地出让净收益和提取局部住房公积金增值收益作为廉租住房资金来源，用于廉租住房补贴。实施对全县破旧直管公房的改造、改建，构建面向孤、老、病、残及急需救助特困家庭的配房租赁，面向承租公有住房最低收入家庭的租金核减，面向一般住房困难最低收入家庭的租金补贴的根本住房保障格局。第一局部：市场调研分析武汉宏源和房地产代理〔四〕标准市场秩序——完善市场监管体系。按照指标科学、渠道畅通、分析准确、发布及时、信息全面的要求，建立一套房地产信息反响系统；按照构建优化开展环境、简化工作程序、提高办事效率、增加透明度、强化责任制的原那么，实现交易与产权管理一体化；按照规模化、专业化、连锁化、网络化的开展趋势，培育覆盖全县的房地产中介效劳网络。——加强房地产开发全过程监管。继续开展房地产市场清理整顿，坚决贯彻执行?蕲春县房地产开发管理方法?，依法依规管理房地产市场，按照规划控制性要求，严格规划许可证、施工许可证和预售许可证审核监管，依法查处违法违规行为。——建立房地产市场信息发布和监测分析制度。建立健全房地产市场信息收集、发布和市场监测分析机制，增强房地产市场信息透明度。房产、统计等部门定期全面、准确地向社会公布有关预售商品住房和现售商品住房等商品住房交易的相关信息。坚持正确的舆论导向，客观公正地报道房地产市场情况，为县委、县政府客观调控房地产业提供决策依据，引导广阔群众树立正确的住房消费观念，推行梯度消费，实现信息资源共享。依法查处提供虚假信息、恶意炒作、误导消费场公平、有序的竞争环境。第一局部：市场调研分析武汉宏源和房地产代理〔五〕提升住宅品质——加强配套设施建设，提高住宅综合品质。加强住宅小区的供水、供电、供气、排水、邮电、通信、交通、商网、文化、教育等配套设施建设及管理工作，按系统集成模式集中组织建设，完善配套功能；提高住宅的适用性、节能性、平安性、耐久性、环境性和经济性，努力实现商品住宅大规模、小高层、框架结构的三大突破。——建立有效监管机制，大力推行建筑节能。控制与建筑节能设计标准配套的标准和标准，积极开展建筑节能关键技术、可再生能源应用技术工程的示范和推广活动；对不符合节能、节水、节材、节地和环境保护要求及质量低劣的产品实行强制淘汰。——理顺物业管理体制，创新住宅消费效劳。理顺物权关系，推动市场主体到位，积极扶植物业管理企业进入市场，鼓励物业管理企业创新效劳内容和方式，标准物业管理开展，树立企业运行市场化、管理面推行物业管理行为，提升物业管理水平。第一局部：市场调研分析武汉宏源和房地产代理〔六〕促进产业开展——改善产业投资环境，提高产业经济规模。遵循房地产业开展规律，理顺管理体制，公开办事程序和收费标准，简化各项审批手续，提高工作效率，切实改善和优化房地产业的开展软环境；进一步清理整顿土地和房地产市场秩序，加大依法处置闲置土地力度；开放房地产开发市场，引进名优企业，培育和壮大县内的房地产开发企业，促进县域经济开展。——加快实施土地储藏，加大城镇建设投入。按照合理布局、有序推进的要求，认真做好土地储藏工作，拓宽融资渠道，多渠“十一五〞期间全县住房建设用地。第一局部：市场调研分析二、住宅市场局部武汉宏源和房地产代理第一局部：市场调研分析本工程位于名品一条街漕河大道中段，北临商业百货一条街蕲阳中路，南北贯穿老城区繁华地带，东接新城区。属于老城区繁华地段。武汉宏源和房地产代理第一局部：市场调研分析武汉宏源和房地产代理〔一〕漕河地区住房现状。2005年底，漕河地区现有常住人口15.4万人，住房建筑面积556万m2，其中私人建房227.45万m2，商品住宅164万m2，房改房119.16万m2,人均住房面积36.13m2；乡镇〔办〕人口81.69万人，住房建筑面积2605万m2，人均住房面积31.88m2。第一局部：市场调研分析武汉宏源和房地产代理〔二〕住房预期需求。“十一五〞末，全县城镇化率将到达40%以上，漕河城区开展为17.4平方公里，全县人口将超过100万人，其中城镇居民到达30万人以上。规划期内需新增住房269万平方米，其中商品住房100万平方米，政策性住房〔经济适用房、廉租房〕12万平方米，其它类型住房157万平方米。第一局部：市场调研分析武汉宏源和房地产代理小结蕲春县房地产整体市场开展滞后，作为本县政治经济文化中心所在地的漕河地区，房地产也还属于开展的初级阶段，开发规模划，设计理念，节能创新以及物业管理等都相对滞后。同时，随着城市划进程的不断推进，旧城改造的步伐不断加快，住房需求将日趋旺盛，房地产市场孕育着巨大的开展机遇。作为漕河地区首个大型旧城改造工程，必将迎来历史性的开展机遇。我们期待与蕲春中航港房地产开发公司精诚合作共同打造出漕河地区乃至整个黄冈地区精品楼盘。第二局部：工程分析武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析一、区位价值武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析省委、省政府作出了积极构建“1+8〞武汉城市圈的重大战略决策，蕲春作为武汉城市圈黄冈地区的重要城市，必须主动接轨，借梯登高，全面推动蕲春城市跨越式开展。武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析二、工程经济技术指标武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析总用地面积：------㎡总建筑面积：------㎡容积率：------建筑密度：------%绿地率：------%停车位：------个总户数：------户武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析三、地理位置武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析地理位置:该工程位于蕲河大道中段，北邻蕲阳中路，豁口路行政幅员:该版块位于蕲春县漕河区旧城改造区。南北邻蕲阳中路和豁口路CBD北东西南贯穿蕲河大道名品一条街西至老城旧城改造区东及蕲春新城区，接３０６省道直通黄州武穴大桥武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析四、用地情况武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析工程地块呈正方形，一面临街，地势平整，局部拆迁已完成进入施工阶段，临街局部有待拆迁。地块周边人口密集，商业气氛浓厚，生活配套比较齐全，临街局部可开发成商住楼，引进大型商场超市，小区内部可打造高档生活社区，可塑性强，完全可打造成蕲春标志性样板社区。武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析五、工程的资源整合武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析1、旧城改造整治大幕开启，漕河开发方兴未艾武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析2、房地产开发迎来历史性机遇蕲春县政府“十一五〞规划将房地产作为蕲春支柱产业,房地产在蕲春才刚刚起步,起点低,开发规模小,工程综合素质低，物业管理落后，房地产开发必将迎来历史性开展机遇。武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析3、与商业资源的整合运用好本工程商业局部的资源，引入大型商业连锁超市，如武商量贩店，中百仓储等，必将带动整个地区商业开展迈向更高的台阶，提升本地区乃至全县的整体形象和档次，进而有效提升楼盘人气，提高住宅价值。4、利用新工艺、新材料，推广节能环保，提升产品品质。武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析5、整合筹划、设计力量引进前期筹划，科学定位、精心设计，增强楼盘卖点，提高住宅房型舒适性、适销性，广泛吸引人气。6、与事件营销策略整合事件营销策略有三大功能：吸引更多人到现场、丰富工程品牌内涵、制造注意力和新闻话题。本工程可运用时间营销包括：工程庆典活动〔奠基、封顶、开盘、竣工等〕，公益活动、行业论坛、造势活动等。武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析六、工程SWOT分析owST武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析1、优势分析----地段优势：紧邻漕河大道主干道，北接蕲阳中路，交通便捷。----区位优势：地处老城区，商业气氛农厚，周边配套齐全。----工程可塑性强：规模大，高层建筑有很强可塑性，规划、设计得当，可以赋予产品很大魅力价值。

武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析2、劣势分析----周边环境：拆迁还在进行中，周边环境欠佳，对一期销售造成一定影响，对打造高档住宅形成阻力；----北邻漕河排污渠，视觉形象差，夏季味道难闻；----物业形态单一，为全高层住宅，可选择余地较小。武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析3、时机点分析----政府规划：旧城改造，符合政府“十一五〞规划----产品时机：我们可以充分的分析与了解市场，从而设计出全新的产品，打造漕河精品楼盘，提高产品的竞争性。武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析4、威胁点分析----市场威胁：经济开展滞后，人均收入水平低，消费观念落后；----工程威胁：目标客户群单一，打造高端住宅有一定的风险；----产品层面：高层住宅因为公摊面积大，物业管理费高，市场需要一个引导、接受的过程。----政策层面：收缩银根的金融政策，加息周期，置业门槛的提高，二次置业契税的提高等等对楼市来说是一种威胁和挑战。武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析对策

[做高品质的产品][引领市场消费][创名牌树立标榜楼盘]武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析七、工程分析结论武汉宏源和房地产代理第二局部：工程分析1、我们的优势我们对市场的长期跟踪和深入的了解，是我们的绝对优势，是别人所不具备的；2、工程的优势自身的高品质、大环境是工程很大的优势，为工程提供了巨大的升值潜力。3、开展思路把握开展机遇，打造精品楼盘，创全新营销模式，引领市场消费------以创立高档闻名社区为主题，营造平安和谐社区为契机，形成独特卖点，加大宣传力度，结合我门全新的营销理念打造出蕲春第一楼盘品牌，也为中航港公司创造良好的品牌效应。武汉宏源和房地产代理第三局部：工程开展定位及命名武汉宏源和房地产代理定位思路市场经济发展落后项目资源目标寻找市场空白点城市发展滞后难以吸引异地客户区域归属模糊缺乏价值支撑区域形象落后区域的发展潜力人文旅游潛力城市地标重塑城市形象以本地客户为主跳出小区域寻找价值支撑加强产品创新整合外部资源找寻发展趋势塑造领先蘄春形象产品营销推广武汉宏源和房地产代理第三局部：工程定位与命名一、市场定位武汉宏源和房地产代理第三局部：工程定位与命名1、定位：城市核心·國際品質2、定位理由：本案为高层社区，与其他楼盘和其他物业类型比较，其特点就是有气势。本工程开发的思路就是通过产品品质，以及产品展现出来的倾形象，拉开区域市场的同质化竞争，形成个性鲜明的特色，提升竞争力，力做区域市场的标杆楼盘。武汉宏源和房地产代理第三局部：工程定位与命名3、核心内容构筑〔1〕硬件方面A、新工艺、新材料：推行节能材料，如中空玻璃、外墙保温系统等。B、房型设计：适当加大客厅开间，引进入户花园概念；C、园林营造：以欧式园林造景，形成立体化园林绿化，包括中心园林、屋顶花园、住宅入户花园等；D、建筑立面风格营造：以复古欧式建筑外立面亮相，与其他产品形成差异。〔2〕软件方面主要通过主题文化营造，表达一种标杆地位。武汉宏源和房地产代理第三局部：工程定位与命名二、产品定位提示武汉宏源和房地产代理第三局部：工程定位与命名1、建筑与园林营造重点A、入口及广场：入口形成广场，增加标识系统，表达楼盘形象。B、中心园林：绿地、高大乔木、罗马柱、仿欧式雕塑等，做到情景交融。武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理第三局部：工程定位与命名2、户型建议户型2×2×12×2×23×2×13×2×24×2×2面积范围80㎡左右80-90㎡100-120㎡125-135㎡140-150㎡比例15%20%30%30%5%平面设计的根本原那么：动静分区、干湿分区，充分考虑空调、热水设备、管线布置的合理性及隐蔽性；阳台原那么：采用三阳台设计，客厅主阳台、厨房外功能阳台、入户花园。武汉宏源和房地产代理第三局部：工程定位与命名a、厨、卫设计应综合考虑现代生活用品设施的分置，设工作阳台；b、平面以客厅为活动中心，餐厅要自然采光、通风，与客厅分开，且防止餐厅与过道的混合。景观阳台的宽度要足够，主阳台设置在客厅或者厅侧出阳台，北面设置工作阳台；c、房型设计引进入户花园，提高楼盘品位；d、强调厅、厨面宽要足够，便于现代家庭之功能布置；e、户内各功能区设计应全部为自然通风、采光，防止暗卫、暗厨存在；f、单元入口设大堂〔门厅〕，提升居住品位；g、根据蘄春气候，采光面要适当加大，通过外飘窗、转角飘窗等延展采光面，增加室内可利用面积；h、顶层不设置或者少设置复式楼；设置复式楼要加大露台面积，减少建筑面积；或者买一层送一层，赠送阁楼面积。武汉宏源和房地产代理第三局部：工程定位与命名3．智能化系统及物业管理智能化系统设置以实用性，平安性为原那么，实现平安防护自动化，通讯自动化。本案智能化系统由如下系统组成：红外线边防监控系统、可视对讲系统、闭路电视监控系统、电梯监控系统。物业管理建议建立全方位，人性化的物业管理效劳，请专业物业管理公司作为物管参谋，建议提供入口设置形象保安，提供24小时保安效劳，保洁效劳、有偿家政效劳、会所效劳。武汉宏源和房地产代理产品创新建议创新蓝海降低市场价格敏感度——蓝海战略，是使产品具有原创性、独创性，从而形成产品品质、形式上的稀缺性，从而提高产品(的议价表现，提高利润率表现。而红海战略是形容同质产品之间的以价格竞争为主要特征的竞争格局。武汉宏源和房地产代理开展方向1、深圳赠送面积方法汇总深圳最早开始、最盛行赠送面积的城市，因此对武汉存在较大的借鉴意义。比方：集合住宅赠送：入户花园、凸窗、衣柜、露台、阳台等；零干扰、全赠送“挑高空中院馆〞；从送面积，到送房间。2、户型结构创新使产品形式具有稀缺性在北京、上海、深圳等地，出现了一些结构创新，使产品具有了强大的竞争力，从而保证较高利润率的表现：出电梯即私家空间：双门电梯+空中前院；大降板式空中内庭：实现在空中种植大树；全天候窗户：上沿；武汉宏源和房地产代理增加产品创新双开门电梯形成私人花园，空中“四合院〞武汉宏源和房地产代理武汉武汉宏源和房地产代理【赠送入墙衣柜2~4㎡

】【可加盖房子的挑高露台17~25㎡

】挑高三个层高的阳台，面积赠送生态景观住宅大堂外立面创新武汉宏源和房地产代理第三局部：工程定位与命名三、工程命名武汉宏源和房地产代理第三局部：工程定位与命名1、占据公众资源，楼未出已名冠全城；2、传播效率高，降低创播本钱；

3、符合地域实际，也符合新生代心理需求；4、尊贵、大气，利于拔高工程形象；

5、点出工程特质，提升楼盘档次武汉宏源和房地产代理

中航港·国际城市花園第三局部：工程定位与命名漕河国际城市花园漕河国际备选案名：武汉宏源和房地产代理工程属性定位

中航港·国际城市花园

都市主流文化社区国际——说明工程高品质属性；都市——营造现代都市气息；主流文化——引领蕲春主流文化与开展潮流；——成为蕲春城市标签，引领现代生活潮流；——提升工程形象，创造蕲春首席品质楼盘。武汉宏源和房地产代理工程形象定位中航港·国际城市花园高层生活·典范社区在蕲春买房，要看代表作，看典范；

它属于新蕲春人，是蕲春乃至整个黄冈地区的财富和骄傲是蕲春的城市标签武汉宏源和房地产代理第三局部：工程定位与命名武汉宏源和房地产代理中航港·国际城市花园武汉宏源和房地产代理中航港国际城市花园武汉宏源和房地产代理中航港国际城市花园武汉宏源和房地产代理中航港·国际城市花园武汉宏源和房地产代理中航港·国际城市花园武汉宏源和房地产代理中航港·国际城市花园武汉宏源和房地产代理中航港·国际城市花园武汉宏源和房地产代理中航港·国际城市花园武汉宏源和房地产代理中航港·国际城市花园武汉宏源和房地产代理中航港·国际城市花园第四局部：整合营销策略武汉宏源和房地产代理营销策略引导流程目的：营销成功条件：区位优势产品优势（已定）价格优势（性价比）营销优势。。。强调本区域限制：其他区域竞争区域内部强手云集核心优势：产品价值资源优势展示项目－园林、建筑事件营销（系列论坛、广告）如何做？契机扩张效能找圈子专家论道媒体资源

积累转化客户资源广告置地会活动卖点释放销售执行整个市场关注重点客户意向客户成交客户意见领袖武汉宏源和房地产代理营销总思路效劳营销客户营销体验营销武汉宏源和房地产代理效劳营销效劳营销：销售人员效劳+物业效劳+全员效劳1、销售人员的专业贴心效劳2、将物业管理所涵盖的业主效劳、现场保洁、平安护卫等延伸到销售现场，以物业效劳延伸到销售现场〔比方主动为看楼客户的车辆提供前挡遮阳布、小提示卡片等〕提高工程价值判断标准。3、与客户接触的其他相关部门人员的效劳意识。武汉宏源和房地产代理客户营销1、建立自己的客户效劳组织，如“中航港城市精英会〞。2、组织客户组织进行公益性活动，扩大客户组织的社会影响力。3、核心策略：客户营销，盘活存量，将业主和会员变成营销的主角让他们去传播、体验，而真正的营销人员，只成为幕后操作者。4、推行金牌客户行动：老客户推荐购置积分的连锁奖励方案，形成与高端小众的联系渠道，合理开发客户资源；〔具体方案另附〕5、开展小区业主互动：见微知著，以人性化的物业管理、业主之间等的系列故事，突出小区家庭、亲情、和谐的精神内涵。也可以开展所有小区的业主运动会、文化周、儿童艺术节等。植物领栽方案，道路、园区有奖命名方案；总之，改变过去单纯的优惠和推介，与客户互动少，客户参与程度低的营销情况；将活动与客户连接起来，需要加强客户维系和跟踪，给予客户高端人群生活体验。武汉宏源和房地产代理1、现场展示必须到位，不到位宁可不公开。

包括样板房、看楼通道、样板园林的布置、2、加强现场管理3、用有昭示力的展示打动客户、提高客户信心。武汉宏源和房地产代理体验营销第四局部：整合营销策略一、目标客户定位武汉宏源和房地产代理年龄：以35－45岁为主家庭人口：2~3人置业动机：以二次置业为主来源：客户定位二次置业为主的当地客户私营企业主、公务员、企业中层以上管理人员本地投资兼自住人士迁入蕲春的企业的职工想在蕲春安家的外地人市区及外地的投资者武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略二、价格定位武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略1、定价策略为适应本案的前期推广引爆市场这一要求，应最大限度发扬本案的产品优势，即突出性价比，以最大范围和成功率锁定前期客户群，以建立客户网群。本案定价策略采取低开高走或中价策略。武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略根据市场售价，结合本工程的实际情况，本工程入市均价多层１５００元/m2左右。高层１８８０元/m2左右武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略A.优惠条款:内部认购期间：〔1〕落大定的客户可享受内部认购价。〔2〕一次性付款客户额外98折优惠，银行按揭可享受99折优惠。〔3〕持置业金卡的客户可额外优惠10000元整。2、优惠条款与付款方式:武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略公开销售期间： 〔1〕两个或两个以上客户搭车购房可以享受优惠幅度1.5%-2%。〔2〕老业主介绍新业主，每介绍成功一个，旧业主可享受1年的物业管理费，新业主可享受半年的物业管理费。〔3〕购置3套以上的团体、机关可享受优惠1%-2%。〔4〕一次性付款可享受98折优惠。〔5〕银行按揭可享受99折优惠。武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略B．付款方式原那么：各种付款方式现值相等〔1〕一次性付款：98折大定：人民币壹万元整付款进度：交纳定金，一星期内签署?商品房预售合同?合同当天付全部房款。〔2〕银行按揭付款：99折大定：人民币壹万元整付款：交纳定金，一星期内签署?商品房预售合同?提交银行贷款资料，合同当天付清首期款。武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略3、本案的价格策略运用本案价格策略的运用依然采用“低开高走〞的一套成熟的，稳步获利的价格策略模式，低开的目的是为了吸引市场的视线，其线路是为了提升价格。在低开高走的过程中主要是控制价格和户型，楼层的配比，价格的控制主要是调价频率和调价幅度。武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略价风格节频率的关键是虚实转换，每次调价后物业总有一种市场的瞬间断层，难以圆整的市场曲线。没有市场客户积累根底面主观调价，不仅会影响购置人气，并且会直接影响成交：没有导入要领，价风格高后前期客户会有积极影响，但对洽淡客户也有一定副作用；只有在市场相对热销的前提下，才能进行调价，即使有虚的成份，也可逐级盘实。武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略价风格节幅度的关键是：为市场供求的根底上实际价格跳点，每种房型销售3套，剩下的货量在原价根底上均上涨1.5%-2%。调价的要点是：小幅频涨。一般每次为1.5%-2%，调价新近几天，可配以适当折扣等促销策略，作为价格局部过渡，有新生客源流时，再撤销折扣。武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略“高走〞的途径有两种，一是前期销售等级较差房型先以低价上市，逐步推出销售等级较好的房型，价位逐步上扬；二是同一销售等级，同一房型不同楼层单元采用每3套“跳点〞一次的方式，价位逐步攀升，获取利润最大化，并促成客户尽早成交。在调价过程中不能将价格做空，任意折扣，不能做满，不留给客户过多的升值空间，不能做虚，没有市场购置之根底，不能回落，随意往下调。武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略三、销售方案排期武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略1、营销工作方案与目标整个销售方案周期预计为24个月，完成总体90%以上的销售业绩。总体分为2021年上半年、2021年下半年、2021年上半年、2021年下半年四个大的阶段，五个操作步骤进行：武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略预热期：2021年1月登记认购期：2021年1-3月开盘、第一次公开出售：2021年3月旺销期一：2021年4-6月延续期一：2021年8月—2021年2月第二次公开出售：2021年3月旺销期二：2021年4月—6月延续期期二：2021年8月—2021年2月武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略〔1〕预热期：2021年1月

预热期以形象推广为准武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略〔2〕登记认购期：2021年1-3月本阶段的任务是对意向客房登记、交认购金、签署认购意向书，做到“厚积薄发〞，以保证开盘销售的轰动效应，客户登记按照“中航港城市精英会〞会员模式发展，要点是会籍、会刊、会员卡以及会员购房优惠。武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略〔3〕开盘、第一次公开出售：2021年3月针对前期认购客户数量，拿出适量房源进行销售，以低的价格，确保开盘形成抢购，在开盘周期结束前〔开盘起一个月左右〕，完成30%左右的住宅销售。开盘组织轰动性的开盘活动，如车队巡游全城、滑翔机轰鸣天空、现场遍地彩旗、人头攒动、排队〔摇号〕选房等，配合多种媒介宣传，务求全城瞩目。武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略〔4〕旺销期一：2021年4-6月延续开盘热销势头，户外、报纸、电视、电台热炒开盘热销情景，务必让人热血沸腾，然后“紧急加推〞，将销售热潮延续到7月，完成约20%的销售任务，累计到达50%。武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略〔5〕延续期一：2021年8月2021年--2月因前期积累客户根本消化完毕，次阶段任务主要为销售延续，以及第二轮的客户积累，销售以稳定为主。武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略〔5〕尾盘消化期：2021年6月—年底，完成总体90%以上的销售业绩。武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略〔６〕第二次公开出售：2021年3月利用工程样板房开放、示范景观全景呈现、准现房逐步形成的良好时机，再次配合公关活动组织公开出售活动，为住宅第二次公开出售，在此销售周期〔约三个月〕，住宅销售比例累计到达80%。武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略2、各阶段大致工作概要阶段代理公司工作计划开发商配合事项筹备期营销方案拟定，销售队伍建立与培训，项目VI设计、宣传册、海报、单张、户型图、展板、围墙等设计，卖场及工地现场包装方案的设计和实施。项目统一说辞建立和前期到访客户的接待登记。安排专人和财务专员对接，审定营销方案和广告包装方案并组织发布，审定销售统一说辞，售楼部搭建与装修装饰登记认购期对意向客房登记、交认购金、签署认购意向书，设计开盘方案，以保证开盘销售的轰动效应。落实项目“五证”，确保物业销售的合法性，房型面积丈量，标准销售合同条款的拟订开盘开盘系列广告的设计，协调礼仪公司组织开盘仪式，组织好开盘客户认购合同，最大限度促成客户购买行为确认开盘房源和价格表，邀请相关领导出席开盘仪式，安排前期物业进场销售延续期系列广告宣传计划、公关活动计划的拟定，维持开盘销售热度，作好客户的咨询、来访接待工作，努力作好销售工作适量广告配合尾盘消化期拟订项目尾盘消化计划，组织项目后期销售工作，协调客户关系，协助开发商交房工作，做好销售代理合同的善后工作适量广告配合，做好销售代理合同的善后工作武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略四、工程推广策略武汉宏源和房地产代理2021.108.03—08.05品牌铺垫阶段区域铺垫阶段产品信息阶段切入〔散点布局〕聚焦〔聚集能量〕放大〔扩散释放能量〕置地会运作营销中心投入使用认筹活动前期阶段开盘阶段双喇叭口营销推广模式武汉宏源和房地产代理认筹工程生活演绎物料价值观深化城市核心炒作房展会媒体平面展设计师演讲媒体报道吸纳会员电视广告〔形象〕物料创新建筑概念诠释引出中航港品牌研讨会〔创新建筑，制造话题〕媒体介入会员筹备物料品牌承诺阶段〔工程〕品牌承诺阶段〔工程〕品牌承诺阶段〔工程〕品牌承诺阶段〔工程〕第一阶段：第二阶段：第三阶段：第四阶段：认筹前：认筹后：推广流程示意说明武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略1、设置多个售楼部主售楼部应设计在小区主入口。副售楼部应该在老城区设置一个接待中心，提供看房专车效劳，将有意向客户及时带到现场看房。武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略2、拓宽销售通路将人员“行销〞与“坐销〞结合，多渠道广告与宣传单张、销使带客相结合。3、销售策略定向销售A．挖掘公司原有企业、楼盘客户等关系资源，由上层出面，洽谈成交群体；B．发挥职工关系资源优势，对职工带来的客户给予优惠。武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略4、团购公关寻找团购对象，重点跟踪有实力、有形象的企业，如工程周边的众多大型企业、单位等。5、建立分销网A．利用营销代理公司现有客户资源。B．鼓励已购客户带新客户，在原有价格根底上给予折扣优惠。C．以会员方式建立客户资源中心，定期发放宣传资料，对重点潜在对象定期问候。武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略整合销售A．通过媒体宣传，吸引客户参观现场〔建立客户登记制度和跟踪制度〕B．通过销使发单方式扩大客户资源。C．通过房展会等SP促销活动，树立企业形象和品牌，拉拢犹豫客户。武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略客服客管A、户口问题B、公积金贷款问题C、重大节假日的公关活动方法〔回馈业主〕D、一些业主关心的话题讲座〔物业管理、装修建材、投资等〕武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略5、媒体组合策略A、媒体总策略为————针对工程认知：采取围墙、道旗、导示牌、广告牌、售楼中心、营销广场、样板间包装、电台电视，直邮、公交车站广告、房展会或其它定点场所派发资料等形式针对形象推广：采取报纸软性广告、平面广告、网络广告或电视广告形式针对公关活动：以公关活动、报纸新闻为主要形式针对售卖信息：以宣传单张、道路条幅、电视广告为主武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略B、广告组合策略为————报纸广告：以?楚天都市报?为主。广告版面大小搭配，开盘等重要节点投入半版广告，平时以小块广告为主。电台广告：选择黄冈电台进行有效投放。电视广告：选择黄冈收视率最高的频道播放。网络广告：有工程的专业网站，在蕲春热线、黄冈房产网连接。户外广告：选择漕河大道、蕲阳中路等人群较集中的市中心投放。车身广告：看房专车设置车身广告，同时投放一定市内公交车身广告，的士车身广告。道旗包装：沿蕲河大道一带，道路两边设置电线杆宣传旗。武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略C、工程现场包装围墙：墙面设计喷绘，工程Logo主题诉求画面。施工区：全部用铁板墙围合，刷上统一油漆色，插彩旗哄托气氛。园林环艺区——设各类不锈钢艺术牌和物业管理牌饰。设置特色休闲桌、椅〔铁、石、木均可，具体再定〕道路走向——设艺术指路牌和工程分区指示牌配套设施——设配套设施解说牌武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略入口区形象包装①售楼部方位艺术导示牌②物业管理形象效劳：安管岗亭、车位管理③环艺花卉组织④入口公建局部外墙、顶层悬挂广宣彩旗武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略D、售楼部包装① 外部包装：室外环艺景点装饰室外休闲桌椅外墙局部与外玻局部装饰武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略②内部包装功能分区：礼宾区〔前台资料、礼品发放〕：模型、智能化设备演示区、看板、洽谈区、签约区内部装饰：采用科技材料、盆景植被装饰等、注意灯光效果。武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略E、销售手段包装① 硬件类·两部看房专车，车身喷绘广告·售楼部内多媒体演示系统·背景音乐系统②软件类·销售专业化效劳·工作人员专业素质培训建设武汉宏源和房地产代理第四局部：整合营销策略五、样板房装修参考武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理武汉宏源和房地产代理第五局部：营销运作及组织管理武汉宏源和房地产代理第五局部：运作与组织管理一、销售队伍构架武汉宏源和房地产代理第五局部：运作与组织管理1、营销导向战略系统的建立在房地产开发的市场价值链中，销售是最致命的一环，它直接关系到企业本钱的回笼，利润的兑现，以及开发商前期所作的各项努力能否直接表达为效益，销售就是盈利的连接点。因而，作为销售工作的统筹者和执行者，营销部门在整个公司运作架构中应处于核心主导的地位，其他部门制订的工作方案应与营销部门协调一致，在方案实施过程中应尽量配合营销方案的执行和实施。应在整个公司业务体系中建立以营销为导向，销售任务为核心的运作系统。武汉宏源和房地产代理第五局部：运作与组织管理2、营销专业化操作系统的建立为充分发挥本案优势，我司将进一步完善本案在市场调研、销售筹划、品牌营销推广、物业管理等各方面工作，按照统一的工作和经营流程对工程进行制度化、系统化经营管理，建立一套专业化的营销操作系统。武汉宏源和房地产代理第五局部：运作与组织管理3、销售组织

A、人员架构销售主管1名置业参谋6名销售秘书1名置业参谋4名销售秘书1名业务员5名业务员5名销售主管1名现场分部市区分部工程经理1名武汉宏源和房地产代理第五局部：运作与组织管理B、岗位职责工程经理1人⊙负责整个工程的销售工作，现场管理人员管理其日常工作。⊙负责本工程销售控制，合同审核，建立客户档案，售后服务工作。⊙负责调查