建设法规课件

第1章建設法規概論1.1建設法規的概念1.1.1建設法規及其調整對象建設法規是國家法律體系的重要組成部分，是指國家立法機關或其授權的行政機關制定的旨在調整國家及其有關機構、企事業單位、社會團體、公民之間，在建設活動中或建設行政管理活動中發生的各種社會關係的法律、法規的總稱。其中，所調整的“各種社會關係”，即調整對象，包括：建設活動中的行政管理關係、經濟協作關係和其他民事關係。1.1.2建設法規的特徵行政性、經濟性、政策性和技術性。1.1.3建設法規的作用1.2建設法規體系1.2.1建設法規的效力層次體系

1.建設法律

2.行政法規

3.部門規章

4.地方性法規

5.地方政府規章1.2.2我國建設法規的立法現狀建設部於1991年提出了《建設法律體系規劃方案》。目前該方案正逐步得以實施。此外，許多法規雖不屬於建設法規體系，但對建設活動也有規範作用，如《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國招標投標法》等等。1.3建設法規的基本原則1.確保建設工程品質2.確保工程建設活動符合安全標準3.合法權益受法律保護原則4.遵守國家法律法規原則1.4建設法律關係1.4.1建設法律關係的概念

1.法律關係的概念

2.建設法律關係的概念1.4.2建設法律關係的構成要素

1.主體

2.客體

3.內容1.4.3建設法律關係的產生、變更與消滅第1章思考題1.什麼是建設法規？其調整對象是什麼？2.建設法規有什麼特徵？3.建設法規由哪些層次的法律法規構成？4.建設法規立法的基本原則是什麼？5.建設法律關係的構成要素有哪些？第2章城市規劃法律制度2.1概

述2.1.1城市規劃法的概念

1.城市與城市規劃

2.城市規劃法

3.城市規劃法適用的範圍2.1.2城市規劃法的歷史2.2城市規劃的制定2.2.1制定城市規劃的基本方針2.2.2制定城市規劃的原則2.2.3城市規劃的編制

1.城市規劃編制的機關

2.城市規劃的種類和編制的內容城市規劃分城市總體規劃和詳細規劃兩類。2.2.4城市規劃的審批管理2.3城市規劃的實施為保證城市規劃的實施，《城市規劃法》確立了“一書兩證”制度。建設專案選址意見書：建設工程在立項過程中，由城市規劃行政主管部門出具的該建設專案是否符合城市規劃要求的意見書。依據《城市規劃法》的規定，建設單位在上報設計任務書前，其專案擬建地址必須先經城市規劃行政主管部門審查，並取得其核發的選址意見書，然後方可連同設計任務書一併上報。建設用地規劃許可證：在城市規劃區內進行建設需要申請用地的，必須持國家批准建設專案的有關檔，向城市規劃行政主管部門申請定點，由城市規劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證後，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經縣級以上人民政府審查批准後，由土地管理部門劃撥土地。建設工程規劃許可證：在城市規劃區內新建、擴建和改建建築物、構築物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批准檔向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件。建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證件和其他有關批准檔後，方可申請辦理開工手續。2.4新區開發與舊城改建

2.5城市規劃中的公眾參與城市規劃中的公眾參與度一定程度上反映了社會的文明程度。由於歷史的原因，目前我國公眾對規劃的參與尚十分不足，造成規劃成果的代表性與認同性不足，影響到規劃宣傳和規劃知識的普及。2.6風景名勝和歷史文化名城的規劃我國還頒行了《風景名勝區管理暫行條例》，對風景名勝區的保護和建設作了規定。歷史文化名城的規劃應突出保護重點文物的性質，即保護文物古跡、風景名勝及其環境。

第2章思考題1.城市規劃法的作用、原則和適用範圍是什麼？2.城市規劃是怎樣得以實施的？3.城市新區開發與舊區改造應遵循什麼原則？4.公眾參與對於城市規劃有什麼重要意義？第3章土地管理法律制度

3.1概

述3.1.1土地的概念與特徵根據土地的用途將土地分為三類：農用地、建設用地和未利用土地。

特徵：土地位置的固定性、面積的有限性、

土地利用的永久性

3.1.2土地管理法1.《土地管理法》是調整人們在開發、利用、管理和保護土地過程中所形成的權利和義務關係的法律規範的總稱。2.立法目的：維護土地的社會主義公有制、加強土地管理保護、開發土地資源、合理利用土地、切實保護耕地、促進社會經濟可持續發展。3.調整對象：土地民事法律關係和行政法律關係。3.2土地的利用和保護3.2.1土地的所有權土地所有權是指國家或者農民集體依法對其所有的土地行使佔有、使用、收益和處分的權利。我國實行的是土地的社會主義公有制，土地所有權分為國家土地所有權和農民集體土地所有權。1.國家土地所有權國家對下述範圍內的土地享有所有權：(1)城市市區(通說為城市建成區)的土地；(2)農村和城市郊區中已經依法沒收、徵收、徵購為國有的土地；(3)依法不屬於集體所有的林地、草地、荒地、灘塗以及其他土地；(4)國家依法徵用的土地；(5)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬於其成員集體所有的土地；(6)因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移後不再使用的原屬於遷移農民集體所有的土地；(7)土地所有權有爭議，不能依法證明爭議的土地屬於農民集體所有的，屬於國家。2.集體土地所有權農民集體所有權的土地範圍是：(1)除由法律規定屬於國家所有以外的農村和城市郊區的土地；(2)農村村民的宅基地和自留地、自留山；(3)土地改革時期分給農民並頒發了土地所有權證，現在仍由村或鄉農民集體經濟組織或其成員使用的；(4)不具上述情形，但農民集體連續使用其他農民集體所有的土地已滿20年的，或者雖然未滿20年但經縣級以上人民政府根據具體情況確認其所有權的。3.2.2土地的使用權土地使用權是指土地使用人(法人、自然人、非法人組織)根據法律規定或合同的約定，依法對國家或集體所有的土地所享有的佔有、使用、收益的權利。土地使用權是一項獨立的財產權。1.國有土地使用權國有土地使用權是指土地使用人依法對國有土地進行佔有、使用、收益的權利。凡符合依法使用國有土地條件的單位和個人均可成為國有土地使用者。國有土地使用權的取得主要包括有償和劃撥兩種方式。2.集體土地使用權集體土地使用權是指農村集體經濟組織及其成員以及符合法律規定的其他組織和個人依法對集體所有的土地享有佔有、使用、收益的權利。集體土地使用權依照土地的用途可劃分為農地使用權和農村建設用地使用權。農地使用權一般通過承包經營的方式取得。通過這種方式取得的集體土地使用權，稱為土地承包經營權。農村建設用地使用權，主要是指鄉鎮企業、農村基礎設施和公共事業建設、農民宅基地等佔用農民集體土地的使用權，是農民集體和個人依法進行非農業建設而使用農民集體土地的權利。農村建設用地使用權依照法律規定的審批程式取得。3.2.3土地利用總體規劃制度土地利用總體規劃是在一定區域內，綜合考慮社會和經濟發展需要、國土整治和資源與環境保護要求、土地使用現狀及實際供給能力等各項因素，對土地的開發、利用、治理和保護所作出的時間上和空間上的總體安排和設計方案。土地利用總體規劃由各級人民政府組織編制和審批，規劃期限一般為15年。3.2.4耕地保護制度3.3建設用地3.3.1建設用地的概念建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等。3.3.2國有建設用地國有建設用地是指國家進行各項經濟、文化、國防建設以及舉辦社會公共事業所需要使用的土地，包括城市市區的土地，鐵路、公路、機場、國有企業、港口等國家所有土地中的建設用地。已經確定為國有建設用地的國有土地，建設時可以直接使用，這是國有建設用地的主要來源。此外，國有建設用地還可以通過國有農用地、國有未利用土地、農村集體所有建設用地、農村集體所有農用地和未利用土地等轉化成為國有建設用地。3.3.3農村集體建設用地農村集體建設用地，即農村非農業建設用地，是指農民集體所有的用於建造建築物、構築物的土地，包括原有的建設用地和經批准辦理農用地轉用手續的農用地。農村集體建設用地的取得由縣級以上地方人民政府批准。

3.4法律責任土地法律責任是指行為人實施違反土地法律規範的行為，依法必須承擔的具有強制性的法律上的義務。土地法中的法律責任分為民事責任、行政責任和刑事責任三種。思考題1.簡述土地管理法的概念與立法目的。2.什麼是土地所有權？簡述我國土地所有權、使用權的法律規定。3.簡述國家建設徵用土地的概念和程式。4.試述農村集體建設用地的審批權限。5.試述違反土地管理法的責任。第4章建設工程勘察設計法律制度4.1概述建設工程勘察是指依據建設工程的要求，查明、分析、評價建設場地的地質地理環境特徵和岩土工程條件，編制建設工程勘察檔的活動。我國的《建設工程勘察設計管理條例》已經2000年9月20日國務院第31次常務會議通過、公佈與執行。4.2工程建設標準設立工程建設標準是為了加強對工程建設活動的品質管理，保證工程建設品質，保護人民生命和財產安全。

《基本建設設計工作管理辦法(暫行)》《基本建設勘察工作管理辦法(暫行)》中明確規定：工程勘察設計標準包括工程建設勘察設計規範和工程設計標準兩種。工程建設勘察設計規範：它是強制性勘察設計標準，是技術法規，在一切工程勘察、設計工作中都必須執行的標準，勘察設計規範分為國家、部、省(自治區、直轄市)、設計單位這四種級別。工程設計標準：它是推薦性設計標準，建設單位和設計單位都要積極採用，根據各地的條件和情況，在無特別理由時，必須遵守，不得另行設計或改變。工程設計標準分為三級：國家、部、省(自治區、直轄市)。

4.3設計檔的編制和審批

《建設工程勘察設計管理條例》規定，編制建設工程勘察、設計檔，應當以下列規定為依據：專案批准檔、城市規劃、工程建設強制性標準、國家規定的建設工程勘察、設計深度要求。我國建設專案設計檔的審批，實行分級管理、分級審批的原則。根據《基本建設設計工作管理暫行辦法》，設計檔具體審批權限規定如下：(1)大中型建設專案的初步設計和總概算及技術設計，按隸屬關係，由國務院主管部門或省、市、自治區審批。(2)小型建設專案初步設計的審批權限，由主管部門或省、市、自治區自行規定。(3)總體規劃設計(或總體設計)的審批權限與初步設計的審批權限相同。(4)各部直接代管的下放專案的初步設計，由國務院主管部門為主，會同有關省、市、自治區審查或批准。(5)施工圖設計除主管部門規定要審查者外，一般不再審批，設計單位要對施工圖的品質負責，並向生產、施工單位進行技術交底，聽取意見。4.4工程勘察設計品質管理工程勘探設計的品質直接關係到巨額資產和不可再生資源的投入和產出，其品質管理十分重要，合理的法律和程式、嚴格的標準和規範是保證設計活動品質的必要條件。工程勘察設計活動品質管理分為兩大部分：一是設計資質的管理，二是設計規範、標準的管理。資質：設計單位和從業人員的資質是保證參與工程設計人員素質的根本，不同的設計資質單位必須嚴格遵守國家的相關規定。對於超越資質範圍的設計，一旦發現，對其設計單位必須加以處罰，直至取消設計資質。設計檔審查：是指國務院建設行政主管部門和省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門依法認定的設計審查機構，根據國家的法律、法規、技術標準與規範，對施工圖設計檔進行結構安全和強制性標準、規範執行情況等技術方面進行的獨立審查。4.5工程勘察設計品質監督4.5.1建設工程勘察設計監督管理國務院建設行政主管部門對全國的建設工程勘察、設計活動實施統一監督管理。4.5.2違法責任1.建設單位的違法責任發包方將建設工程勘察、設計業務發包給不具有相應資質等級的建設工程勘察、設計單位的，責令改正，處以50萬元以上100萬元以下的罰款。建設單位在施工圖設計檔未經審查或審查不合格，卻擅自施工的，將處20萬元以上50萬元以下的罰款。2.勘察、設計單位的違法責任建設工程勘察設計單位未取得資質證書承攬工程的，予以取締。以欺騙手段取得資質證書承攬工程的，吊銷其資質證書。對於超越資質等級許可的範圍，或以其他勘察設計單位的名義承攬勘察、設計業務；或者允許其他單位或個人以本單位的名義承攬建設工程勘察、設計業務的建設工程勘察設計單位，可責令其停業整頓，降低資質等級；情節嚴重的，吊銷其資質證書。對於有上述各種行為的勘察設計單位，還應處以合同約定的勘察費、設計費1倍以上2倍以下的罰款，並沒收其違法所得。非法轉包的責任：建設工程勘察設計單位將所承攬的工程進行轉包的，責令改正，沒收違法所得，處以合同約定的勘察費、設計費25%以上50%以下的罰款，還可責令其停業整頓、減低其資質等級；情節嚴重的，吊銷其資質證書。

不按規定進行設計的責任：對於不按工程建設強制性標準進行勘察、設計的勘察設計單位，不按勘察成果檔進行設計，或指定建築材料、建築構配件生產廠、供應商的設計單位，責令其改正，並處10萬元以上30萬元以下的罰款。因上述行為造成工程事故的，責令停業整頓，降低資質等級；情節嚴重的，吊銷資質證書；造成損失的，依法承擔賠償損失。3.勘察、設計執業人員的違法責任個人未經註冊，擅自以註冊建造工程勘察、設計人員的名義從事建設工程勘察、設計活動的，責令停止違法行為；已經註冊的執業人員和其他專業技術人員，但未受聘於一個建設工程勘察設計單位或同時受聘於兩個以上建設工程勘察設計單位從事有關業務活動的，可責令停止執行業務或吊銷資格證書。對於上述人員，還要沒收其違法所得，處違法所得2倍以上5倍以下的罰款，給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。4.國家管理機關工作人員的違法責任國家機關工作人員在建設工程勘察、設計的監督管理工作中怠忽職守、濫用職權、徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。4.6外商投資建設工程設計企業的管理外商投資建設工程設計企業，是指根據中國法律、法規的規定，在中華人民共和國境內投資設立的外資建設工程設計企業、中外合資經營建設工程設計企業以及中外合作經營建設工程設計企業。申請設立建築工程設計甲級資質及其他建設工程設計甲、乙級資質外商投資建設工程設計企業的，其設立由國務院對外貿易經濟行政主管部門審批，其資質由國務院建設行政主管部門審批；申請設立建築工程設計乙級資質、其他建設工程設計丙級及以下等級資質外商投資建設工程設計企業的，其設立由省、自治區、直轄市人民政府對外貿易經濟行政主管部門審批，其資質由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門審批。第4章思考題1.工程勘察設計法規有什麼重要意義？2.設立工程建設設計標準有什麼意義？3.工程設計的依據是什麼？4.如何管理好工程設計的過程和保證設計成果的正確？第5章建設法律制度5.1概述5.1.1建築法的概念和調整對象

1.建築法的概念狹義的建築法，指《中華人民共和國建築法》,於1998年3月1日起施行。廣義的建築法，指以在建築活動中和建築管理活動中形成的社會關係為調整對象的法律規範體系。2.《建築法》的調整對象由於建築法所規範的建築活動僅包括各類房屋建築及其附屬設施的建造和與其配套的線路、管道、設備的安裝活動，並且僅僅調整工程建設活動中的施工實施階段，因而其調整對象主要有兩種社會關係：一是從事建築活動過程中所形成的平等社會關係，如建設單位、勘察設計單位、建築安裝企業、監理單位、建築材料供應單位之間的民事關係；二是在實施建築活動管理過程中所形成縱向行政管理關係，即建設行政主管部門對建築活動進行的計畫、組織、監督的關係。5.1.2《建築法》的立法目的1.加強對建築活動的監督管理2.維護建築市場秩序3.保證建築工程的品質和安全4.促進建築業健康發展5.2建築許可建築許可是指建設行政主管部門或者其他有關行政主管部門准許、變更和終止公民、法人和其他組織從事建築活動的行政行為。建築許可制度的意義形式：對工程的許可、對從業單位的許可、對從業人員的許可。5.2.1建築工程施工許可申領施工許可證的主體和條件申領程式和範圍的規定審批機關和程式5.2.2工程建設從業單位資質管理六類工程建設從業單位：房地產開發企業、工程總承包企業、工程勘察企業、工程設計企業、建築業（施工）企業、工程監理企業。其資質等級序列設定和標準由相關法規確定。5.2.3工程建設從業人員執業資格管理專業技術人員按照專業不同分為八大註冊專業工程師，操作人員的上崗資格也按專業不同分別規定。5.3建設工程發包與承包5.3.1概述

1.概念：是構建工程建設合同關係的過程

2.方式：招標發包和直接發包（兩種方式質的區別：有無競爭）建築法規定，除部分建設工程可以直接發包，規定範圍內的工程都必須招標發包。而按照建築法的規定，建設工程的招標發包依照《中華人民共和國招標投標法》執行。因此以下結合《招標投標法》講述。5.3.2建設工程招標

1.建設工程招標原則：公開、公平、公正

2.建設工程招標種類：總承包、勘察、設計、施工、監理、供應等。

3.自行招標與招標代理：不具備自行招標條件的建設單位，必須委託招標代理機構代為招標。瞭解：自行招標的資格要求、招標代理機構的法定資格

4.招標方式：公開和邀請招標（兩種方式量的區別：競爭程度大小不同）

5.招標程式：1)招標人辦理審批手續2)發佈招標公告或投標邀請書

3)對投標人的資格審查4)向合格投標人發售招標檔

5)組織投標人現場考察6)召開標前會澄清疑問5.3.3建設工程投標1.投標人資格要求：合法地位（法人或法人聯合體）、資質等級、技術與裝備水準、資金與財務狀況、近期經營狀況及以前所完成的與招標工程專案有關的業績。2.投標的程式1)編制投標檔：內容和形式要求2)提交投標檔：時間、地點要求5.3.4建設工程開標、評標和定標1.開標：時間、地點、參加人、程式規定2.評標：評標委員會組成、評標工作程式規定3.定標：中標通知書的法律效力（結合《合同法》有關訂立合同的法定程式，即要約邀請、要約、承諾，闡明建設工程合同是要式合同，其成立和生效的不同，以及締約過失責任的概念）5.3.5違法行為與法律責任招標人、招標代理機構、投標人、評標委員會、政府監督機構及其人員違法行為各自應承擔的法律責任。5.4建設工程合同5.4.1概述1.建設工程合同是承包人進行工程建設，發包人支付價款的合同。

《建築法》規定，建設工程合同行為依照《中華人民共和國合同法》執行。而《合同法》對建設工程合同有專章規定。以下結合《合同法》講述。2.建設工程合同特徵：主體資格、標的、履行期、受監管、合同形式等3.建設工程合同的分類：勘察、設計、施工和委託監理合同5.4.2建設工程合同的訂立程式：要約邀請、要約、承諾。（結合招標投標程式）條款：結合合同法和建設工程合同示範文本。（說明示範文本的非強制性）5.4.3建設工程合同的履行當事人在合同履行中的幾項重要權利：抗辯權、代位權和撤銷權及其意義。建設工程合同的擔保：結合《擔保法》介紹各種擔保方式在建設工程合同中的運用。建設工程合同變更、轉讓和解除的法律規定建設工程合同違約責任及其承擔方式的法律規定5.5建設工程監理

5.5.1概述國家推行建築工程監理制度，並規定了實行強制實行監理的工程範圍。實行監理的建築工程，由建設單位委託具有相應資質條件的工程監理單位訂立書面委託監理合同。

5.5.2監理的原則依法監理、科學公正5.5.3強制監理的範圍(一)國家重點建設工程；(二)大中型公用事業工程；(三)成片開發建設的住宅社區工程；(四)利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；(五)國家規定必須實行監理的其他工程。5.5.4建設監理合同構建監理合同關係通過招標投標進行。（與施工招標的差別）建設監理合同屬於委託合同。建設監理委託合同示範文本。5.6建設工程品質5.6.1概述建設工程品質控制的重要意義強制性品質標準建設單位在合同中的品質要求5.6.2政府對建設工程品質的監督管理權利和職責5.6.3工程建設各方的品質責任和義務建設單位、勘察、設計、施工和監理單位的品質責任和義務第5章思考題1.《建築法》的調整對象有哪些？2.什麼是建築許可？《建築法》規定的建築許可包括哪幾種？3.申請領取施工許可證應當具備哪些條件？4.建築業企業的資質是如何分類和劃分資質等級的？5.我國在建築行業將實行哪幾種執業人員的執業資格制度？6.什麼是建設工程的發包與承包？它有哪些方式？7.《建築法》對建設工程承發包都作了哪些規定？8.我國實行強制招標的建設工程有哪些？其規模標準是怎樣規定的？9.招標方式有幾種？它們之間的主要區別是什麼？10.《招標投標法》對投標檔、投標時間等方面作了哪些規定？11.《招標投標法》對開標時間、地點、及參加人等有哪些規定？12.《招標投標法》對評標委員會組成有哪些規定？13.什麼是建設工程合同？與一般合同相比，它有哪些特徵？14.建設工程施工合同主要條款有哪些？15.建設工程合同擔保的方式有哪幾種？它們的擔保作用是如何體現的？16.什麼是工程建設監理？我國必須實行監理的建設工程有哪些？17.簡述政府和建設工程的各參與方的品質責任。第6章工程建設標準法律制度6.1概述工程建設標準是指建設工程設計、施工方法和安全保護的統一的技術要求及有關工程建設的技術術語、符號、代號、製圖方法的一般原則。《標準化法》第二條規定：對建設工程的設計、施工方法和安全要求應當規定標準。6.1.1標準的構成及主要內容1.概述：封面、目錄、標準名稱2.正文：主題內容與適用範圍；術語、符號、代號；技術內容或管理內容。3.補充：標準的附錄和提示的附錄6.1.2工程建設標準的作用6.2工程建設標準的種類6.2.1根據標準的約束性劃分：強制性和推薦性6.2.2根據內容劃分：設計標準、施工及驗收標準、建設定額6.2.3根據屬性劃分：技術標準、管理標準、工作標準6.2.4標準的分級：國家標準、行業標準、地方標準、企業標準6.3工程建設強制性標準6.3.1《工程建設標準強制性條文》

以現行的強制性國家標準和行業標準為基礎，編制了包括城鄉規劃、城市建設、房屋建築、工業建築、水利工程、電力工程、資訊工程、水運工程、公路工程、鐵道工程、石油和化工建設工程、礦山工程、人防工程、廣播電影電視工程和民航機場工程在內的十五部分內容。6.3.2工程建設強制性標準的監督管理國務院建設行政主管部門負責實施全國工程建設強制性標準的監督管理工作。6.3.3工程建設強制性標準執法檢查工程建設標準批准部門應當對工程專案執行強制性標準情況進行監督檢查。6.3.4違反工程建設強制性標準的法律責任分別規定建設單位、勘察設計單位、施工和監理單位違反強制性標準的法律責任第6章思考題1.標準一般由哪幾部分構成？2.簡述工程建設標準的作用。3.工程建設標準是如何分類的？4.建設活動各參與方違反工程建設強制性標準的法律責任分別是什麼？第7章城市房地產管理法7.1概述7.1.1房地產與房地產業房地產是房屋財產和土地財產的統稱，是指土地和土地上的房屋等建築物及構築物。房產，是指在法律上擁有明確歸屬的房屋財產，是對房屋的所有權或其他權益。由於我國對土地和房屋實行分別立法和管理的傳統以及土地的公有制，房產和地產之間具有相對獨立的關係，房產所有人可以獨立享有房產權利而不享有房產所在土地的所有權。房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的產業。房地產業包括土地的開發，房屋的建設、管理、維修，土地使用權轉讓，房屋的買賣、租賃、抵押等，以及由此而形成的房地產市場。7.1.2城市房地產管理法

城市房地產管理法是指調整在城市房地產開發、經營、管理和服務活動中所形成的一定社會關係的法律規範的總稱。

基本原則：促進房地產商品化合理利用土地和保護耕地國家扶持發展居民住宅保護房地產權利人合法權益7.2房地產開發7.2.1概述房地產開發，是指以土地開發和房屋建設為投資對象所進行的生產經營活動。《城市房地產管理法》第二條的規定：“房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。”

一般房地產開發的程式如圖所示：7.2.2房地產開發用地房地產開發用地，是指以進行房地產開發為目的而取得使用權的國有土地。進行房地產開發必須首先取得土地使用權。國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓的審批，是政府對土地使用權出讓活動進行管理的一種行政措施。《城市房地產管理法》第十一條規定：“土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計畫、有步驟地進行。”土地使用權出讓的方式：協議、招標、拍賣、掛牌出讓的方式。土地使用權出讓的年限(1)居住用地70年；(2)工業用地50年；(3)教育科技、文化、衛生、體育用地50年；(4)商業、旅遊娛樂用地40年；(5)綜合或其他用地50年。土地使用權劃撥土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者交納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。通過劃撥方式取得土地使用權的範圍(1)國家機關用地和軍事用地(2)城市基礎設施用地和公益事業用地(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等專案用地(4)法律、行政法規規定的其他用地。劃撥和出讓取得土地使用權有如下區別：

7.2.3房地產開發企業房地產開發企業是依法設立的，以營利為目的，從事房地產開發和經營的法人企業。房地產開發企業可以分為專營企業、兼營企業和專案公司。專營企業是指以房地產開發經營為主業的企業，兼營企業是指以其他經營專案為主，兼營房地產開發經營業務的企業，專案公司是指以開發專案為對象從事單項房地產開發經營的公司。法律對房地產開發企業的設立和資質都有明確規定。7.3城市房屋拆遷7.3.1概述城市房屋拆遷，是指因國家建設、城市改造、整頓市容和保護環境等需要，根據城鎮規劃和國家專項工程的遷建計畫以及當地政府的用地檔，由取得房屋拆遷許可證的單位依法對城市建設用地範圍內的房屋予以拆除，並對被拆遷房屋的所有人進行補償和安置的行為。其中，取得房屋拆遷許可證的單位為拆遷人，被拆遷房屋的所有人為被拆遷人。城市房屋拆遷的基本原則1)符合城市規劃的原則2)有利於城市舊區改造原則3)有利於生態環境改善原則4)保護文物古跡原則5)保護當事人合法利益原則6)誰拆遷、誰安置補償原則7.3.2城市房屋拆遷管理1.拆遷管理機構：國務院建設行政主管部門2.拆遷程式：準備工作、申請拆遷許可證、發佈拆遷公告簽訂補償安置協議、實施拆遷7.3.3城市房屋拆遷補償房屋拆遷補償是指拆遷人依法對被拆遷人因房屋拆遷所遭受的經濟損失給予的合理彌補。房屋拆遷補償的形式有：貨幣補償、產權調換。7.3.4城市房屋拆遷安置房屋拆遷安置是房屋拆遷人因拆除被拆遷人的房屋而對被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，並給予一定的補助費用。房屋拆遷安置補助，是指拆遷人對被拆遷人或房屋承租人因房屋拆遷而產生的一些費用的必要補助，它包括搬遷補助費、臨時安置補助費和停產、停業補償費。7.4房地產交易7.4.1概述1.房地產市場我國房地產市場分為三級市場形態：(1)房地產一級市場。也稱土地使用權出讓市場，即國家以土地所有者的身份依法將土地使用權投入市場運行，表現為政府與經營者之間的交易行為。國家對一級市場實行壟斷經營，並通過壟斷經營達到對房地產市場的宏觀調控。(2)房地產二級市場。也稱房地產開發經營市場，即房地產經營者依法對房地產進行開發，然後將開發後的房地產出售，表現為經營者與消費者之間的交易行為。(3)房地產三級市場。也稱房地產調劑市場。這是房地產投入使用之後的交易市場，表現為使用者之間、經營者之間以及他們相互之間的交易行為。如購得商品房的業主將商品房再行轉讓或者出租。2.房地產交易管理的基本制度1)房地產成交價格申報制度2)房地產價格評估制度3)房地產價格評估人員資格認證制度7.4.2房地產轉讓房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產轉移給他人的法律行為。法律規定了不同類型的房地產禁止和允許轉讓的條件。房地產轉讓的程式：簽約、申報、審查、勘察與評估、交納稅費、核發過戶單。房地產轉讓合同，是指房地產轉讓當事人之間簽訂的用於明確各方權利、義務關係的協議。房地產轉讓合同依照平等、自願、有償的原則簽訂。房地產合同須以書面的形式簽訂。房地產轉讓必須簽定合同，法律還規定了合同應具備的主要內容。7.4.3商品房預售商品房預售，是指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。為了規範商品房預售行為，防止“炒地皮”等現象發生，保證正常的房地產開發活動，《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》規定了商品房預售的條件和程式。7.4.4商品房現售商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行為。根據《商品房銷售管理辦法》第七條的規定，商品房現售應當符合以下條件：(1)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書。這主要是為了確保現售商品房的房地產開發主體資格合法。(2)取得土地使用權證書或者使用土地的批准檔。這主要是為了確保現售商品房的用地合法。(3)持有建設工程規劃許可證和施工許可證。這主要是為了確保現售商品房的規劃、建設手續的合法性。(4)已通過竣工驗收。這主要是確保現售商品房符合工程建設品質標準。(5)拆遷安置已經落實。這主要是為了充分保障被拆遷人的合法權益，防止房地產開發專案竣工銷售後被拆遷人的權益仍未得到落實。(6)供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。這主要是為了確保現售商品房能夠達到基本使用條件。(7)物業管理方案已經落實。這主要是為了避免房屋交付後產生物業管理糾紛。商品房現售的廣告與合同商品房銷售宣傳廣告內容必須真實、合法、科學、準確。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：(1)當事人名稱或者姓名和住所；(2)商品房基本狀況；(3)商品房的銷售方式；(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(5)交付使用條件及日期；(6)裝飾、設備標準承諾；(7)供水、供電、供熱、燃氣、通信、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；(8)公共配套建築的產權歸屬；(9)面積差異的處理方式；(10)辦理產權登記有關事宜；(11)解決爭議的方法；(12)違約責任；(13)雙方約定的其他事項。商品房銷售的計價商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套(單元)計價或者按套內建築面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建築面積和分攤的共有建築面積。此外，法律還對商品房的交付、違約責任和保修等作出了規定。7.5房地產產權產籍管理7.5.1概念房地產產權產籍管理分為房地產產權管理和產籍管理兩個方面。產權管理，也稱房地產權屬登記管理，是指房地產行政主管部門依照國家有關房地產法律、法規和政策，區別房地產的性質、類別，審查產權、確認產權、登記產權、保障產權以及監督產權等，以維護正常交易秩序和交易安全。產籍管理，是指通過對房地產產權進行經常性的申報登記和測繪，由此形成各種圖表、卡冊和檔案資料，保持資料的完整和準確，從而為產權管理以及城市規劃建設提供數據資料。7.5.2房地產權屬登記制度房地產權屬登記，是土地使用權登記發證和房屋權屬登記發證制度的總稱。房地產權屬登記的主要任務是，在全國房地產總登記工作的基礎上，做好初始取得的土地使用權、新建房屋所有權、房地產權屬的轉讓、變更、他項權利等的登記、核實、確權和發證工作，以及房地產滅失、土地使用權年限屆滿、他項權利終止等註銷工作。房屋權屬登記分為：總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、註銷登記。7.5.3房屋產籍管理制度房屋產籍是指城市房屋的產權檔案、地籍圖紙以及帳冊、表卡等其他反映產權現狀和歷史情況的資料。它是在房地產權屬登記、產權調查、產權變更等一系列權屬管理活動和房地產測繪過程中形成的。城市房屋產籍應當由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門統一管理並建立健全房產檔案和房屋測繪的管理制度。7.6物業管理7.6.1物業管理概述物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。2003年6月8日，國務院頒佈了《物業管理條例》。7.6.2業主與業主大會業主是房屋所有權人，業主在物業管理活動中所享有的權利主要有：(1)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；(2)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；(3)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；(4)參加業主大會會議，行使投票權；(5)選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；(6)監督業主委員會的工作；(7)監督物業管理企業履行物業服務合同；(8)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；(9)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；(10)法律、法規規定的其他權利。業主在物業管理活動中所應履行的義務主要有：(1)遵守業主公約、業主大會議事規則；(2)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；(3)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；(4)按照國家有關規定交納專項維修資金；(5)按時交納物業服務費用；(6)法律、法規規定的其他義務。

業主大會是代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的組織。業主大會應當履行下列職責：(1)制定、修改業主公約和業主大會議事規則；(2)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；(3)選聘、解聘物業管理企業；(4)決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；(5)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；(6)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。業主委員會是業主大會的執行機構，應當履行下列職責：(1)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；(2)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；(3)及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；(4)監督業主公約的實施；(5)業主大會賦予的其他職責。7.6.4物業管理服務物業管理企業，是指依法設立，具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。建設部於2004年3月17日發佈了《物業管理企業資質管理辦法》，對物業管理企業資質的條件、分級、申請、審批、動態管理等作了規定。業主大會選聘了物業管理企業後，業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當具備以下主要內容：物業管理事項；服務品質；服務費用；雙方的權利義務；專項維修資金的管理與使用；物業管理用房；合同期限；違約責任。根據《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費分為政府指導價和市場調節價。業主與物業管理企業可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業服務費用。第7章思考題1.什麼是房地產？什麼是房地產業？2.簡述城市房地產管理法的概念。3.城市房地產開發應當遵循什麼原則？4.什麼是土地使用權出讓？5.什麼是土地使用權劃撥？劃撥土地使用權和出讓土地使用權的區別？6.什麼是城市房屋拆遷？簡述城市房屋拆遷的程式。7.什麼是房地產轉讓？房地產轉讓有哪幾種形式？8.試述房地產轉讓的禁止條件和允許條件。9.簡述房地產轉讓的程式。10.什麼是商品房預售？商品房預售有哪些條件？11.什麼是商品房現售？商品房現售有哪些條件？12.房屋租賃合同的內容有哪些？13.什麼是物業管理？14.什麼是業主大會？業主大會與業主委員會的職責有哪些？第8章合同法《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)用以規範平等主體之間的合同行為。建設活動過程中，平等主體之間的合同行為十分頻繁。因此學習掌握合同法對於規範工程建設合同行為非常必要。8.1概述8.1.1合同的概念合同是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關係的協議。廣義的建設工程合同種類非常多，如施工承包合同、設備材料採購合同、工程監理委託合同、貨物運輸合同、工程建設資金借貸合同、機械設備租賃合同、保險合同等。但通常所說的“建設工程合同”僅指勘察、設計、施工和監理合同。8.1.2合同的種類1.按合同內容劃分：十五種2.按合同形式劃分：口頭、書面、其他（建設工程合同只能是書面形式）3.按簽訂程式劃分：要式、非要式（建設工程合同是要式合同）8.2合同的訂立8.2.1訂立和履行合同應遵循的原則平等自願、誠實信用、遵守法律8.2.2合同主體的資格當事人訂立合同，應當具備相應的民事權利能力和民事行為能力。具體到建設工程合同，則必須具備法人（或法人聯合體）資格。8.2.3合同的主要條款1.當事人的名稱和住所2.標的3.數量4.品質5.價款或酬金6.履約期限、地點和方式7.違約責任8.解決爭議的方法建設工程合同的示範文本工程建設活動過程中所使用的各類合同本質上就是《合同法》所規範的合同，其內容也不外乎上述條款。但是工程建設活動本身太過複雜和專業化，比如施工承包合同，不僅涉及建設工程施工的專門知識，而且涉及有關行業的專門法規、規範、標準，合同權利義務關係遠非簡單幾項條款就能夠明確清晰體現。但是建設工程合同的當事人，比如工程建設單位(或稱發包方、專案業主)，不可能事先具備完全熟練的簽訂建設工程合同的專門經驗、技能和有關法律知識。非常容易因為合同的暇疵給雙方造成不必要的麻煩。因此，制定建設工程合同示範文本十分必要。我國國內建設工程合同示範文本介紹。8.2.4訂立合同的程式

要約邀請、要約、承諾。其中，要約和承諾的法律效力。合同成立與生效的區別。對於建設工程合同，招標公告——要約邀請；投標——要約；中標通知書——承諾，合同成立，但尚未生效，簽訂書面合同——生效。建設工程合同訂立過程中的締約過失責任。8.3合同的效力8.3.1合同的生效合同的法律效力是法律賦予依法成立的合同具有約束當事人各方的效力。對於非要式合同，只要當事人主體資格、合同形式及合同內容等方面均符合法律、行政法規的要求，經協商達成一致意見，合同成立即生效；對於法定的或約定的要式合同，則除了上述條件，還應當依法或依約定滿足要式條件，合同才能生效。比如建設工程合同，雙方當事人必須簽訂書面合同才能生效。8.3.2合同的無效《合同法》第五十二條規定：“有下列情形之一的，合同無效：一、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；二、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；三、以合法形式掩蓋非法目的；四、損害社會公共利益；五、違反法律、行政法規的強制性規定。”無效合同自始就不具有法律效力。8.3.3合同的撤銷可撤銷合同是指雖經當事人協商一致，但因當事人意思表示不真實，允許當事人依照自己的意思，使合同效力歸於消滅的合同。這樣的合同有：因重大誤解訂立的合同；顯失公平的合同；一方採用欺詐、脅迫手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。可撤銷合同，其效力不穩定，如果有撤銷權的當事人提出請求，並被人民法院或者仲裁機構予以撤銷，合同可以被撤銷，撤銷了的合同自始沒有法律約束力。如果當事人沒有請求撤銷，則該可撤銷的合同依然具有法律效力。因此，可撤銷的合同的效力取決於當事人是否依法行使了撤銷權。被撤銷的合同自始沒有法律效力。8.3.4無效合同和可撤銷合同的處理無