美国反向抵押贷款业务的本土化改造

美国反向抵押贷款业务的本土化改造

在全球范围内，美国的措施是最有效的，制度是完善的，发展是最快的，影响是广泛的。相关研究是最深入的。对美国反向抵押贷款开办及发展历程做深入分析,对我国顺利开办这一业务,以应对老龄化危机,是有重要意义的。反向抵押贷款在美国的发展历程,大致可以分为如下四个阶段。一、始于1989年(一)反向抵押贷款用房子养老的思想来源甚早,早在400多年前,地处欧洲的荷兰就已经出现了类似于反向抵押贷款售房养老的现象,其大致安排是:年轻人购买老年人的住房,并允许他们有生之年仍免费租住该住房,待老年人过世后再收回该住房。20世纪20年代末“大萧条”时期,一种被称为房产价值反转继承的金融工具在英格兰被创造出来,在市场上也出现了专门为老年房主牵线搭桥的中介公司。法国的民间社会也广泛流行一种被称为viager的准金融产品,该产品以其以房养老的特性得到法国政府的支持,抵押品可以是房子、小农场甚至是游艇,发展状况良好。中国长期的封建社会里,针对某些有房产而无儿女的老年人的养老问题,民间社会也有过遗赠扶养的大量实例,并得到国家法律的认可。这些做法的表面状况不同,但都蕴涵着以房养老的思想。美国的反向抵押贷款在20世纪60年代初萌芽,真正意义上的反向抵押贷款可以追溯到1961年,这是由美国DeeringSavings&Loan公司的NelsonHaynes发放给他的中学足球教练的遗孀的一份特殊融资贷款。到了20世纪70年代,相关的研究成果陆续出现,包括在美国开展反向抵押贷款的调查和研究,探讨应如何根据“房产富人,现金穷人”开办该新型金融产品。但到20世纪80年代之前,反向抵押贷款停留在理论研发和思想初萌阶段,实质性业务始终处于小打小闹状态。到了20世纪80年代,大量“二战”后出生的美国人成为“房子富人,现金穷人”的一代,联邦政府的养老保障压力越来越大。为了解决这个问题,1981年美国专门成立了独立的非营利性组织——国家住房资产价值转换中心(NCHEC),专门向老年消费者进行反向抵押贷款产品知识的宣传和国民理财教育。1983年,美国新泽西州劳瑞山的一家银行开始正式发售反向抵押贷款产品,这是反向抵押贷款从理论研究迈向实际推广的具有里程碑意义的一步。该产品专门针对那些拥有房产但缺乏其他现金收入来源的老年人,为加固养老保障开辟了新的途径。但因本贷款业务的复杂程度远远大于其他贷款,还款期的不确定又增大了贷款机构的运营风险,因此,反向抵押贷款与出卖房屋相比虽然有多种优势,且拥有健康的市场和敬业的机构人员,但该产品的开办并不理想,关注者众,参与者寡。(二)反向抵押贷款市场不健全该阶段美国的反向抵押贷款没有实质性地得到推广,原因有四点:1.当时美国的老龄化问题并不严重,联邦政府还没有意识到该产品的重要用途,没有提供相应的金融支持,且反向抵押贷款本身结构复杂,前期所需成本过大。该阶段一般由各类机构和地方政府发起并承办该项产品,但规模较小且力量薄弱,常由于资金不足等容易陷入流动性困境。这些原因遏制了私营机构对此业务的开展,使得整个市场的供给严重不足。2.本阶段设计的反向抵押贷款产品的适用性不高,合约本身设计不符合市场需求,存在着一些不合理的规定。某些机构为维护自己的利益,规定贷款只能用于缴纳财产税和房屋修缮;或固定贷款期限,到期不论老人是否在世都必须还款,没有风险担保机制,支付贷款方式单一等。这与公众对本业务的需求相差较远,吸引力不足。3.该产品属于新生事物,政府的监管工作不到位,出现了某些机构借机欺诈老年住户的违约现象也较多,某些公司有意识设计种种不合理条款,试图以较低价格哄骗老年人拥有的房产,败坏了本业务的社会形象,对反向抵押贷款业务的积极推广形成了一大阻力。4.舆论宣传不到位。反向抵押贷款是一项结构复杂、知识含量极高的金融产品,加之老年人本身知识储备少,对新生事物的接受能力弱,对反向抵押贷款业务的开办还存在种种误解。应当说明,反向抵押贷款作为一种风险高、功用大的以房养老的融资工具,单单依靠机构和老年住户双方的积极性,是远远不够的,必须要将政府的积极性充分调动起来才可。同时,由于老年人数量在创纪录地增长,美国财政预算空前紧张,养老问题带给政府的压力已超出财政可承受的范围。政府和民众都在寻找新的养老方式。在这种背景下,反向抵押贷款开始得到美国政府的大力支持。二、逐步发展阶段1989-2000(一)反向抵押贷款市场的发展随着养老问题变得越来越严峻,美国政府寄希望于反向抵押贷款产品缓解日趋严峻的养老压力。1987年,联邦政府颁布了《1987年国家住房法案》。该法案第二章255节清楚地阐述了美国政府对于反向抵押贷款的政策:一是为了满足部分老年人口的特殊需要,增加贫困老人的收入,允许把不易变现的住房价值转化为流动性资产或者收入;二是支持、鼓励私营公司参与反向抵押贷款业务,增加反向抵押贷款市场供给方面的竞争;三是确定反向抵押贷款市场需求规模,不断完善产品设计,更好地满足老年人群的需求。根据该法案,国会授权联邦住宅和城市开发部(HUD)设计了住房权益转换抵押贷款(HECMs)。该产品是面向老年人推出的新品种,由联邦住房管理局(FHA)为该产品提供风险保证,即FHA为经其批准认可的贷款机构发放的贷款提供担保。1989年,美国联邦住房管理局推出住房价值可转换抵押贷款(HomeEquityConverseMortgage,HECM),并给予较大的政策优惠后,反向抵押贷款市场才开始缓步发展起来。在HECMs业务推出的初期,还只是个试验性项目,联邦政府实行总量控制的办法,规定本贷款的名额上限为5万个用户。机构运作上,任何有资质的贷款机构都可以递交申请开办这一业务,HUD通过抽签把经营资格分发给50家贷款机构,允许其办理此项业务,每家机构可以发放50笔贷款,共计2500笔贷款①。可申请到该贷款的人员非常有限。1989年,美国住房按揭贷款联合会(即房利美FannieMae),开始将资产证券化的原理引入本贷款的资本运作,措施就是大量在资本市场上融资,并出资购买所有合格的HECMs贷款,为反向抵押贷款构建了一个盘活资本的二级市场,大大增加了该产品的流动性,提高了相关行业的信誉。到1992年8月,房利美大约购买了94%的HECMs类贷款。1991年,为促进反向抵押贷款的交易,推动本业务的运作,美国国会修正法修改了相关条款,交易量由1991年的389份一举增加到1995年的4166份,增长了大约10倍。HUD还决定允许所有有资质并经FHA授权的贷款机构都可以开办反向抵押贷款业务。于是,由公共保险承保的反向抵押贷款开始在美国大量地推广。1995年,房利美(FannieMae)公司推出了自己的反向抵押贷款产品HomeKeeper,这是对公众参与反向抵押贷款业务的又一大促进。Homekeeper首次推出后就大受欢迎,极大地促进了美国反向抵押贷款市场的发展。随着潜在市场的不断挖掘,私营的金融机构即雷曼的财务自由老年基金公司开始染指反向抵押贷款业务,即财务独立计划(FinancialFreedomPlan),但贷款的规模一直都不大,贷款对象主要集中于拥有高额房产的高端客户,不享受政府提供的优惠和相应的担保。以上三种产品几乎占据了当今美国反向抵押贷款市场的全部,HUD、房利美、雷曼三个机构根据自己的标准审核批准各自产品在各州的销售商。其中HUD开办的HECM贷款占据了全部市场90%乃至更高的份额。房利美则主要为HECM提供融资支持。在反向抵押贷款产品大量推广的同时,美国金融市场上出现了贷款机构间的兼并趋势。20世纪90年代,一些大的金融机构通过改进产品设计及相互间的兼并联合,重塑了美国反向抵押贷款行业市场的结构。1996年,ULLICO成立了一个新的部门重新设计了自己的产品以细分投资者。反向抵押贷款证券化的出现,为反向抵押贷款市场发展与产品创新开辟了新的资本来源。在这一时期,反向抵押贷款的业务量有了较大幅度的扩张(见图1),但仍然大大低于市场潜在的规模。美国联邦抵押联合会估计反向抵押贷款的潜在市场为300万户,这说明反向抵押贷款业务的发展市场潜力很大。(二)反向抵押贷款迅速发展阶段2002年至今本阶段的反向抵押贷款业务经历了一个先抑后扬的演变过程。前期,美国反向抵押贷款无法迅速推广,原因是多方面的,如贷款年限长、初期投入金额大、产品结构复杂、政府和机构都未对此产品给予应有的重视等。而且,当时的美国金融市场,远没有今天如此发达,二级市场不完善,资产证券化没有真正地开展起来,资产缺乏流动性和持续性,又缺少贷款的担保制度和辅助政策。金融机构和消费者借贷双方都面临着多重性的风险,如抵押物风险、支付风险、变现风险、利率风险、政策风险等。后来,政府及其机构直接介入反向抵押贷款市场,政府机构承担初期投入资金,并承诺风险担保和可能情况下的“兜底”政策,机构据此重新设计了产品,消除了公众和机构的困惑,为业务开办的双方都吃了一颗“定心丸”。当资产出售时,贷款额度超出净资产的话,该程序可以保障贷款机构避免损失,有效地消除了反向抵押贷款机构面临的大部分贷款风险。反向抵押贷款迅速发展的另一个促进因素,就是宏观经济在克林顿时代快速走出了低谷,房地产业经历了十几年的繁荣。同时,该阶段的贷款利率开始下降,金融市场得到进一步的发展,带来了多种避险和筹集资金的工具,为反向抵押贷款市场带来了资产的流动性。这些变化刺激了反向抵押贷款的社会需求,使得该产品开始快速发展。三、快速发展阶段2000-2007(一)反向抵押贷款反向抵押贷款市场历经10多年的发展,到21世纪初,终于迎来了蓬勃发展的新时期。这段时期,美国宏观经济运行良好,通货膨胀得到了有效控制,美联储宽松的货币政策为房地产市场注入了快速发展的动力。反向抵押贷款行业内部在进一步整合,产生了一定的规模效应,产品开发在增速,市场竞争在增强。FinancialFreedom通过雷曼兄弟公司的投资银行融资兼并了TransamericaHomeFirst,以此来扩张自己的地盘,并于1999年8月把购买自FinancialFreedom的反向抵押贷款资产包进行了证券化,标准普尔对该项资产组合进行了评级。2000年,雷曼兄弟公司的一个部门合并了自由基金公司,并开始购买UnityMortgageCorporation的反向抵押贷款产品。2001年8月自由基金公司成为雷曼兄弟公司的一个分支机构,开始购买SeniorHomeownersFinancialService公司的反向抵押贷款批发业务,反向抵押贷款发行机构的数量快速增长。据美国国家反向抵押贷款协会统计,美国国内发放反向抵押贷款的金融机构数已由1990年的不到200家,发展到2005年的1300家左右,且数量还在逐年增加中。许多政府机构和非营利组织,如美国退休人员协会(AARP)和美国的住房供给和城市发展部门(HUD),为美国退休的私有住房拥有者提供免费的辅导服务,开展以房养老的理财教育,使得反向抵押贷款的业务状况、参与程序等,被广大民众所熟知。1990年之前,美国国内一共发放了3000份反向抵押贷款,而2001年至2003年的三年时间,仅仅HECMs的发行量就接近4万份。据美国反向抵押贷款机构联合会(theNationalReverseMortgagesLendersAssociation)公布的数据,2003财政年度(截至2003年9月30日)全美共发放HECM贷款18097份,比上一财政年度增加了39%;2003年10月到2004年2月,全美共发放HECM贷款12848份,比上年度同期(6061份)又增加了112%,仅2004年2月一个月就新增4148份贷款,比上年同期(1113)增加了273%,创造了月发放贷款数量的新纪录。到了2004年,总共有37829份HECMs贷款获得批准发放,比前一年增加了109%。2005年,快速增长的势头继续得以保持,增加量达到43131份,增幅达14%。2007年的增长势头突飞猛进,增加量达到107368份,增幅近50%。①贷款供给量也相应地大量增加(见图2)。反向抵押贷款发放机构数量增加了3倍,达到191家。鉴于HECMs发行量占美国反向抵押贷款总发行量的90%以上,以上统计数据可以近似地代表美国整个反向抵押贷款市场的发展状况②。(二)反向抵押贷款业务本阶段美国反向抵押贷款的市场发展迅速,造成这一局面的原因是多方面的:1.政府及业务主管机构在对反向抵押贷款进行了一段时期的试点之后,对于如何正确地设计和推广该产品有了更多的经验,政府对该产品市场的推动更加有效。2.通过一段时间的舆论宣传和国民理财教育之后,反向抵押贷款产品本身的优越性逐步为人们熟悉,公众对此业务日益认同并逐渐接受了该金融产品。3.该时期美国宏观经济运行良好,良好的经济基本面给金融产品的快速发展注入了强烈的信心。21世纪初,美联储不断下调抵押贷款的市场利率,该货币政策的实施降低了借款人的成本。同时,随着利率的走低,房地产市场不断升温,房屋的价值节节攀升,房产增值减少了到期房屋的变现风险,给予贷款机构和消费者莫大的信心,进一步推动了反向抵押贷款业务的开展。4.反向抵押贷款机构内部进一步整合,所产生的规模优势使机构持续发展的能力和抗风险的能力大大增强,拥有了更多的运营资金和专业人才,有利于产品结构的不断完善和产品种类的不断增加。多样化的产品细化了顾客市场,使得消费者能够依据自身的特点选出适合自己的产品,满足多种不同的需求,同时也节约了甄别费用,反向抵押贷款对公众的吸引力进一步提升。但是,这一时期的房地产市场出现了房价上升过快,市场过热;房地产金融保险市场发展过快,大量新型金融衍生品不断出现,尤其是借款人资格认定标准过低(几乎是无限制地放贷),次级贷款产品开始大量出现,为后来的金融危机埋下了病根。四、金融危机下反向抵押贷款的发展2007年以来(一)美国住房与城市改革中的反向抵押贷款2007年,美联储为了抑制日益严重的通货膨胀,多次上调了基准利率,使得住房按揭借款人的还款压力骤增。之后,随着抵押房产的价值大幅降低、借款人违约现象大量出现,金融机构纷纷倒闭,次贷危机全面爆发且逐步演化为严重的金融危机。美国的房地产市场一片萧条,利率上升导致贷款成本加大、机构流动性出现严重问题等,使得金融机构的业务经营面临的风险进一步扩大,且消费者对自己能否按时足量拿到贷款也产生了疑惑。种种状况让人感觉到反向抵押贷款的发展前景已不明朗。但是,美国住房与城市发展部于2008年12月公布的数据,有力地支撑了整个反向抵押贷款市场的信心。2008年,经美国联邦政府担保的HECMs共计115176份,而2007年这个数字是108,293份,显示HECMs的发行量同比仍然增长了6.4%①。据加利福尼亚州一家咨询机构ReverseMarketInsight,Inc调查显示,佛罗里达州是美国反向抵押贷款发行量最大的州(见表1),该机构进一步分析表明,2008年反向抵押贷款的发行机构为2949个,较前一年增长了76.5%。反向抵押贷款的业务开办机构对HEC-Ms的产品结构等做了进一步的改善,包括更高的贷款限额、合作申请贷款、更严格的消费者利益保护,允许用贷款得来的款项购买新的房屋等。具体来说:一是贷款的最高限额从原来的352790美元增加至417000美元,且贷款用途不限,这使得更多的高价值房屋适用于HECMs;二是贷款费用有较大降低,该费用包括付给贷款机构的发行费、保险费和结算费等;三是HECMs允许消费者一次性付清保险费,保证他们能按时足额拿到反向抵押贷款;四是从2009年1月起,HECMs贷款可以用于购买新的房屋,这对于希望改住小户型房屋或干脆搬进养老机构的老年住房拥有者是较有吸引力的。这些产品规则的完善,使得该项目更大程度地满足了消费者的需求,对老年房屋拥有者的吸引力骤增。(二)反向抵押贷款是一项政府的一项重要贷款。在危机本阶段反向抵押贷款市场发展状况表明,金融危机对该市场发展的影响并不大,反向抵押贷款的发展前景不会因此而黯淡。究其原因,有如下几个方面:1.次级抵押贷款主要是金融机构向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。一般情况下,这类人不是反向抵押贷款的目标群体。反向抵押贷款对抵押房产的资质有严格的要求,主要是一些独栋室型房屋,降值空间不大。2.金融危机的影响时间相对于反向抵押贷款的贷款周期来讲是较短的。大多数借款人的还款期都在十几年之后,根据房地产价格波动的周期来看,房价届时会得到相应的回升,甚至有可能超过危机发生前的价格。少数贷款可能在危机影响期内到期,但对于资金实力雄厚的机构来说,影响不会很大。同时,贷款机构根据现在的房地产现状,适当调低了年金给付额,反而降低了放贷成本。当然,年金的调低额也不能过于影响借款人的需求。3.金融危机和全球老龄化的趋势之间没有关联。反向抵押贷款可以实现老龄人的自我养老,无论金融危机如何演变,这一功能都不会改变,这与老年人的需求相符合,其市场需求具有较大的刚性。4.当金融危机使得投资受损以及房屋价值持续走低,通过反向抵押贷款将房屋抵押换取固定额度的未来现金流,这是一种变相的保值方法。于是,反向抵押贷款对于老年人的吸引力更大了,这可以保证他们定期收到定额的养老金。5.奥巴马政府大力挽救美国经济。美国政府为了给市场提供流动性,于2008年12月17日将联邦利率下调至0～0.25%的目标区间内,为有史以来的最低水平。该政策大幅度降低了反向抵押贷款业务的贷款成本,在很大程度上抵消了房价缩水的负面影响。2009年3月4日,联邦政府公布了规模高达750亿美元的抵押贷款调整方案,有助于避免广大住房拥有者遭遇提前止赎。此举对反向抵押贷款市场也是一个利好。五、美国反向抵押贷款成功推广的经验美国的反向抵押贷款市场从无到有,社会需求由小到大,产品从幼稚到成熟,对这一运营制度演变历程的分析,可以归纳出美国反向抵押贷款成功推广的一些经验。(一)贷款机构保护体系不健全,使控制债务人成本美国政府为促进反向抵押贷款市场的顺利发展,直接或间接地参与改进产品设计、完善风险规避机制、制定完善的法律法规规范市场的发展。1.美国政府制定了完善的消费者保护机制。如贷款机构宣告破产,借款人就可能领不到贷款,难以支持养老。政府指定机构发行的HECMs产品,有联邦政府的担保以及资产打包出售给FannieMae,消费者就没有了这个担忧。HECMs还提供了其他的利益保护。它是无追索权的,不允许胁迫借款人出售住房来归还贷款,借款人的寿命即使再长,也不需要用抵押房产以外的财产来偿还贷款机构。再者,适用的利率是按期调整的,按年调整的利率每年的“利率帽”为2%,贷款期内的“利率帽”为5%,以控制借款人的成本。2.贷款机构保护体系设计得较为合理。贷款人的风险主要是抵押房产价值低于累积贷款本息总额,也就是说由于贷款期限过长、利率上升、房产贬值等因素导致贷款数额超过房产价值。联邦政府和FannieMae的担保使得HECMs和HomeKeeper发行机构避免了这部分损失。由政府机构FHA统一向借款人收取保险费用,对借款人与贷款人的可能损失进行补偿,在保险基金金额不足的情况下,才由政府兜底。美国国会还颁布了一些相关的法律法规用以规范反向抵押贷款的运作环境,明确界定借款人收取的贷款费用限额。HUD定期对HECMs的运行状况进行评估并向国会汇报,FHA负责对产品设计进行改进。1994年9月23日,美国总统克林顿签署了Riegle社区发展法案(RiegleCommunityDevelopmentAct)(1994),根据该法案,贷款人应向借款人披露全部贷款费用的真实估计——无论这些费用是否被认为是费用融资,与反向抵押贷款有关的所有费用都必须向借款人披露。该规定大大增加了市场的透明度。(二)规避风险、分散风险美国有着世界上最发达的金融体系,华尔街是世界金融人才最集聚的地方,这非常有利于反向抵押贷款这一风险巨大的金融产品的发展。反向抵押贷款有着相当复杂的产品结构,一般人难以理解,但他们却可以利用自身的技术优势,不断完善该产品的结构,并运用金融工具和金融市场来有效地规避和分散风险。政府机构推出的反向抵押贷款产品,有着政府的担保,利用金融工具降低风险可以减轻政府的压力。而私营机构的产品却不具备这一条件,更需要一个发达的金融市场。借助于强大的金融市场,私营机构的产品通过证券化等技术手段,有效地分散和规避了机构和消费者双方所承受的风险,并筹集到维持运营的资金。丰富的金融人才储备对于产品开发也是一种保证,他们把市场调研得出的数据资料通过保险精算、金融工程等技术手段处理,分析市场需求,设计各种可行的方案,并计算各方案的定价、风险以及推行结果等,以满足不同类型消费者的需求。比如HECMs适合低价房屋的业主,Homekeeper适合中等价位房屋的业主,而私人机构推行的FinancialFreedom则满足了高价房屋业主的需求。(三)加大有效的反抵押贷款政策支持力度美国反向抵押贷款成功的一个关键因素在于,推出HECMs之前首先成立了独立的非营利性组织——国家住房资产价值转换中心(NCHEC),专门向老年消费者进行反向抵押贷款产品知识的宣传和国民理财教育。虽然人们的观念不可能一下子转变,但首先转变思想的部分群体接受了这一产品,然后通过他们使用感受的宣传和舆论倡导双管齐下,促使该产品能更快地被更多的人所接受。美国政府还规定了老年人在申请反向抵押贷款之