城市土地市场的博弈分析

城市土地市场的博弈分析

城市土地市场是由城市土地作为特定商品的交易成本形成的各种经济关系的总和。与国外相比,我国城市土地市场研究起步比较晚,始于1980年代中后期。在经过早期的探索和尝试研究之后,国内外土地市场相关研究进一步深入,研究成果不断增加,研究内容更加细致,研究方向更加多样化。笔者拟从以下几个方面进行综述。一、关于城市土地市场研究的视角和方法1.土地市场相关研究袁绪亚先以市场供需理论为基础,对土地市场、土地资源配置效率进行了大量的理论分析,并提出了相应的政策构想。在其论文《土地供给变动中的市场形态与政策选择》中又从土地市场供给变动入手,利用微观经济分析方法,以土地供给曲线和需求曲线为依托,构建土地市场模型,并探究其内在的运行特征和政策选择。高应轸等从中国土地市场的现状和存在问题出发,对土地供给和需求问题进行了细致分析,并分别探讨了撇开价格等纯经济因素下的土地供需平衡和在价格水平下的土地供需均衡。杨钢桥和毛泓在其论文《城市土地供需平衡的市场机制》中认为城市土地供需平衡,既包括供需结构平衡,又包括供需总量平衡;既包括一级市场供需平衡,又包括二级市场供需平衡。在完善的城市土地市场中,城市土地供需平衡是通过价格机制和利率机制来实现的。陈龙高等认为我国目前因有偿出让和无偿划拨同时并存的双轨制供地存在缺陷和负面影响,提出取消现有土地供给机制并通过实施一系列的相关配套措施,建立系统完善的土地有偿供应新机制;肖宇宁也从我国城市土地供应机制存在的问题入手进行简要分析,并提出了保持各类建设用地需求和供应总量平衡的相关政策建议。2.界定土地市场的考核因素,即表现为第一、方由于城市土地市场各交易主体的效用目标(函数)不同,因此产生了双方或多方博弈。Charles.H.Wurtzebach等指出不动产市场就是一个市场博弈。近年来,我国学者对城市土地市场中各交易主体行为进行了探索和讨论。如王玉堂、曲福田和石晓平、母小曼分析了不同情况下的双方博弈,刘小玲则对我国城市土地市场过程中的三方博弈进行了探讨。刘文分析了包含中央政府、地方政府和土地实际占有者之间的三方博弈,认为首先是中央政府和地方政府之间对土地市场化流转的博弈;其次是地方政府和土地实际占有者之间的博弈。周滔通过博弈分析建立了土地出让市场监管博弈模型。3.土地资源配置研究市场是配置资源的一种方式,作为要素市场的土地市场,资源配置效率是其运行有效性的标志。一些学者讨论了市场机制作用下土地资源合理配置的理论问题,如王万茂在《市场经济条件下土地资源配置的目标、原则和评价标准》一文中,阐述了土地资源配置的概念、目标和原则,并对我国土地资源配置模式、状态以及利弊进行了系统分析,提出土地资源配置的构想和衡量土地资源配置的合理性标准;曹建海在《中国城市土地高效利用研究》一书中提出城市土地资源配置效率的三个判定标准,主要体现在土地使用方向的利润最大化和保持土地资源的可持续利用上。T.C.Koopmans等分析的外在性模型,认为城市的外延为负面决定因素,从而导致土地利用的低效率;钱文荣通过对建国后的历史考察,认为中国城市土地资源配置中市场机制与政府机制的消长演变有其内在的必然性,而这种演变始终未能有效地消除土地资源配置的低效率;李涛构建了城市土地市场运行效率的评价体系;陈利根等则对土地储备制度实施后城市土地市场运行绩效进行了理论分析和实证研究。二、现状研究的热点和难点问题进入21世纪以来,伴随着理论研究的深入、细致,一些实证研究开始出现。归纳起来看,近年来,城市土地市场实证研究的热点和难点问题主要集中在:一是相关数据的可获性;二是相关理论、模型与实证研究结合点的把握。(一)土地市场宏观调控黄晓宇、蒋妍、丰雷等选取1999年——2004年中国29个省市的数据,用各地实际GDP代表经济发展情况,以各地的土地购置费代表当地土地市场发展状况,基于Panel模型的因果检验模型,分析需求拉动的经济增长对土地市场的影响以及土地供应量加大对经济增长的影响,并应用经济周期理论以及蛛网模型分析土地供应滞后调节对宏观经济的影响,揭示了土地市场与宏观经济之间的关系,并相应得出4个有意义的结论。谭术魁和付慧莲在《土地市场宏观调控的预期目标、实际效果及深化建议》一文中,利用2003年下半年宏观调控开始后有关土地市场方面的数据,对调控后的实际效果进行了深入探讨,并提出了深化土地市场宏观调控的对策建议,内容涉及用地供应量、供应结构、供地方式以及土地收益分配。MostafaMorsiElAraby分析了埃及的土地市场状况,探讨了国有和私有两种土地价格的影响因素,重点分析了政府在对土地价格所起的作用,最后提出需要通过市场作用来建立完善的城市土地市场。(二)城市发展战略李涛、陈利根分别以南京市和马鞍山市为例对城市土地市场运行绩效进行了评价。黄贤金等对南京市城市土地储备经营及其政策改革进行了研究。唐子来和寇永霞以珠海为实例,在分析城市用地变化状况及其成因机制的基础上,着重讨论市场经济中需求不确定条件下的城市土地资源配置策略,试图为新一轮的城市发展战略提供思考依据;。霍长宝的硕士论文《天津土地市场发展对策研究》以天津市为例,对其土地市场的资源状况和市场环境状况进行了系统研究,采用指数平滑预测模型,预测了土地市场需求的变化趋势,并提出了适合土地市场发展的土地供应规模,最后对天津土地市场的发展对策进行了探索。王建中以政府角色理论和国外土地市场的管理经验为基础,对衡水市城市土地管理的问题进行了深入分析,最后提出加强土地市场监管和发挥市场配置资源的双向措施。辛建卉把郑州市土地市场作为研究对象,以翔实的实证调查为基础,运用管理学、经济学等相关学科理论为指导,对郑州市国有土地使用权公开出让市场建设、发展过程、存在的问题进行研究。J.M.LusuggaKironde通过对东非国家坦桑尼亚五个有代表性的地区进行研究,认为政府应该支持建立城市土地市场,这样,政府不仅能更好地管理城市土地,还将获得更多财政收入。三、通过市场管理和监督适应土地市场在大量进行理论分析与实证研究的同时,为适应我国城市土地市场改革深化的需要和土地市场发育程度的不断提高,更加确切认识土地市场、加强城市土地市场管理,与城市土地市场问题相关的研究也越来越多。自2001年土地储备制度实施以来,陈利根、陈江龙、张文新等学者从不同方面对其进行了探讨。闵华通过对城市土地市场委托代理关系存在和作用的根源和必然性分析,建立了若干城市土地市场委托代理关系的作用模式。吴群等提出要建立委托代理机制的城市土地资产经营公司,发挥市场规律对土地资源进行有效配置。StephenChing和YumingFu以香港房地产市场的拍卖案例进行研究,认为城市土地市场具有产业进入壁垒,以后的研究应该面向土地市场的竞争和城市不动产市场的土地资源配置效率研究。郭国本应用新制度经济学有关理论,在对土地市场制度及其制度变迁进行研究的基础上,探讨了如何从制度的构建上来解决土地市场与可持续发展之间的矛盾。曾松峰等探讨了基于B/S结构的土地市场信息系统的设计和实现;张小燕采用B/S结构和相关技术为基础,在对网站建设的需求和可行性进行分析后,建立了基于WebGIS的江苏土地市场信息平台。JianquanCheng等学者认为应建立我国城市土地市场管理信息数据库,来更好的管理城市土地。关于政府在城市土地市场中的功能定位争议较多,可谓仁者见仁、智者见智。钱文荣、吴群、谭术魁、黄贤金等提倡以市场为导向,按企业经营的思路进行土地市场建设。崔新明、李元、蔡雪雄等认为需要更多的政府干预才能使土地市场更好地运行。高应轸、曲福田、毕宝德等学者则认为要兼顾市场机制和政府干预的作用,综合运用市场和计划两种机制来优化土地资源配置。SHAIBUBALAGARBA以尼