新威置业蚌埠项目竞标方案

新威置业蚌埠项目竞标方案报告体系AnalyzeSystem蚌埠房地产市场总结项目本体分析目标客户群分析项目整体营销定位24#、25#地块营销策略媒体计划和费用预算报告回顾与总结附件一、蚌埠房地产市场总结：

1、蚌埠市整体房地产市场发展良好，市场供应量稳定，去化情况较乐观，上半年蚌埠商品房共计成交11836套，去化面积119.36万方2、2013年上半年度，住宅成交均价约5000元/㎡，成交10760套，逼近2012年全年最高住宅成交数量（12770套），整体销售状况良好。2013年蚌埠住宅月成交量均在1500-2000套，蚌山区月成交量约700套左右，占蚌埠房地产市场半壁江山。3、非住宅部分，成交均价在8300元/㎡，每月去化量平稳，约2万方，最多一个月去化4万方，总体去化速度较缓。4、客户主要购买方向80-100㎡的刚需户型，占比50%左右，100-120㎡的改善型户型需求达到25%左右。偏投资型的小平米公寓则相对销售较差，不足10%。三、结合城市发展阶段和城南区域的特征，对本项目启示如下：1、高品质高形象，但要与当地市场购买基础相结合。2、同区内大品牌开发商竞争激烈，体系化产品细节优势尤为重要。3、整体城市和城南新区的价值增长性良好，需对产品中高端改善及投资产品有前瞻性考虑。4、在跑量的基础上，对未来的溢价空间可保持乐观态度。房地产市场总结二、

区域思考：1、从城市背景看，蚌埠房地产市场需求以刚需为主导，其次是以首改为主的客户群体。2、城南新区作为东进南拓战略的新城市核心之一，从片区规划定位及政府投入来看，区域市场将以刚需楼盘为主，现阶段价格在全市5000元均价的标准线以下。3、伴随着相关配套资源的丰富及周边待发展地块的日渐成熟，片区将按刚需-首改-投资的方向发展。蚌埠房地产市场总结︱房地产市场总结万达广场第一梯队第二梯队单价上升超越型竞争策略品质化规模化现场包装高品质低总价优势对比差异型项目站位翰林银座恒大御景湾本案琥珀新天地荣盛南山郦都荣盛锦绣香堤佳源东方都市晨阳滟澜山海亮明珠第三梯队借鉴型未来升值潜力低总价蚌埠房地产市场总结︱区域竞品总结竞品项目小结海亮明珠佳源东方都市晨阳滟澜山荣盛南山郦都荣盛锦绣香堤琥珀新天地翰林银座恒大御景湾地段★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★交通★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★品牌★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★面积段★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★产品亮点★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★价格★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★■第一梯队：依托其自身强势地段、配套等资源带动，加上其区域、品牌等综合价值，综合实力属于第一梯队。■第二梯队：同梯队下，以规模化体量为最大潜力价值，以区域发展为发展机遇，通过营销、品质、展示、规模跳出市场。■第三梯队：主要依托未来发展潜力为主要价值点，同时结合低单价、低总价赢取市场。第三梯队第二梯队第一梯队蚌埠房地产市场总结︱区域竞品总结报告体系AnalyzeSystem蚌埠房地产市场总结项目本体分析目标客户群分析项目整体营销定位24#、25#地块营销策略媒体计划和费用预算报告回顾与总结附件项目区位现阶段配套不全，但未来商业、生活配套规划利好，距市中心仅5-7公里，距离滨湖区6公里，可达性较好本案行政中心蚌埠市政府新二中7公里5公里老市中心商圈淮河路商圈蚌山区政府新市中心商圈淮河文化广场6公里本案行政中心蚌埠市政府新二中7公里5公里老市中心商圈淮河路商圈蚌山区政府新市中心商圈淮河文化广场6公里蚌埠二院交警支队项目本体分析︱项目区位区位条件项目位于蚌埠市蚌山区的南部，属于蚌埠市“东进南拓”规划中的核心地区。项目周边交通、教育、市政办公以及其他配套等规划齐全，整体发展潜力巨大。交通便捷项目地处黄山大道北侧，延安路东侧，航华路西侧，距离市中心和滨湖新区都只有5-7公里，地理位置绝佳；项目交通属于蚌埠市“南拓”规划中的重点地区，交通四通八达，便利性强。本案航华路黄山大道解放路朝阳路燕山路东海大道城南新区延安路项目本体分析︱项目交通项目四至研究本项目地处城市南扩之地—城南新区核心地段，北侧为黄山大道，西侧为延安东路，东侧为航华路，南面为规划道路。地块平整易于开发，项目周边交通、教育、市政办公以及其他配套等规划齐全，整体发展潜力巨大。项目东面：项目南面：项目西面：项目北面：项目本体分析︱项目四至项目周边公共设施配套齐全，未来蚌埠市二中、蚌埠市二院、奥体中心等市场配套紧邻本项目，区域未来发展潜力巨大。政府对区域后期扩展性十分看好，本区域将是政治、经济、文化的副中心，本项目正处在区域核心位置，项目升值潜力巨大。项目周边公共设施配套项目本体分析︱项目配套项目指标建筑面积：188万方米占地面积：57万方米容积率：2.49；配套设施幼儿园7000平方米；农贸市场3000平方米；物业用房2758平方米会所1800平米；产品类型住宅面积：120万方米商业面积：15.8万方米公寓4万平方米；地块属性项目体量庞大、设施齐全，兼具综合配套，是城南新区目标规模最大、配套最全的项目，升值潜力巨大。项目本体分析︱地块属性项目价值点提炼区位价值>>>位于开发区核心地段，城南新区的代言人资源价值>>>a.独享规划中奥林匹克主题公园b.独有枝状模式景观轴线，强化项目的休闲性、景观性和私密性。大盘价值>>>a.188万方的恢弘体量，傲视群雄b.近20万方的生活设施配套产品价值>>>蚌埠首席法式园林风格建筑群品质消费法式建筑人文生命私家独享中心零距离项目本体分析︱项目价值点提炼【小结】通过以上分析，我们可以确认：新威作品，以其首列创新产品方式，为蚌埠生活品质大提升。它承载了不光是新威置业在蚌埠开山之作的理想，更是推动了城南片区的发展，以产品占据了市场的话语权制高点。产品扛鼎,提升城南生活品质疆界开启上层建筑、品牌服务二合一的居住时代打动一群人掌握话语权树立产品价值建立文化根基项目本体分析︱小结SWOT分析优势-----Strength劣势-----Weak紧邻多条城市主干道，昭示性强政府重点发展区域项目整体规模庞大区域未来配套完善现阶段项目区域空白，配套不足项目东面有一个高压变电站区域市场销售价格较低机会-----OpportunitySO战略（发挥优势，抢占机会）WO战略（利用机会，克服劣势）项目营销操作空间较大区域未来发展前景看好区域内无强势市场领袖1、加强地段发展潜力引导2、巩固并进一步提升区域绝对高端项目形象1、逃脱区域概念限制，将产品价值愿望无限提升2、梳理核心价值点，使其系统性，统一性威胁-----ThreatenST战略（发挥优势，转化威胁）WT战略（减少劣势，避免威胁）政府区域发展规划力度区域现阶段不被认可新的房地产调控措施1、建立差异化形象2、加强区位发展潜力借势提升项目知名度3、提升项目配套服务1、提高形象及知名度，加强服务观念2、把握时间，迅速打开市场，树立项目形象发挥综合优势，树立高端大盘形象强展示提高价值点差异化形象提升配套把握时机抢夺市场项目本体分析︱SWOT分析报告体系AnalyzeSystem蚌埠房地产市场总结项目本体分析目标客户群分析项目整体营销定位24#、25#地块营销策略媒体计划和费用预算报告回顾与总结附件客群特征：淮上板块内地缘性客户为主，县乡为辅，关注价格蚌埠楼市目前主要划分为五个板块，主要为老城板块、文化广场板块、滨湖区板块和大学城板块，本项目所处城南区项目较少，尚未形成单独的楼市区域板块。客群特征：老城区以地缘性客户为主，县乡为辅，关注价格、品质客群特征：文化广场板块以老城区及新区原居民客户为主，县乡为辅，关注教育、配套、价格本项目所处城南区域客群特征：大学城板块与滨湖板块以老城区及上海等地工作的客户为主，县乡为辅，关注发展潜力、配套、价格本项目所处区域目标客群有何特征？蚌埠客户地图目标客户群分析业内人士访谈城南区域内：佳源·东方都市、晨阳·滟澜山置业顾问其他区域：恒大·御景城置业顾问目标客户群分析佳源·东方都市置业顾问1年龄：25岁左右性别：男职位：高级置业顾问性格特征：稍偏内向专业特征：一直在佳源·东方都市，对本区域内客户有较深的了解访谈语录对城南区域认知目前在蚌埠市场仍偏冷，区域内项目很少，现在在售的就我们佳源·都放都市和晨阳滟澜山，不过我对区域未来有信心，一方面政府规划有利好，一方面现阶段区域配套也在不断完善中，区域潜力还是很大的。对城南区域客户认知目前佳源·东方都市主要还是以蚌山区、高新区、禹会区内经济能力不足以在市区其他区域买房的刚需客户为主，其次为三县及凤阳客户，三县客户也是在慢慢增多，由于有学区，我们的投资客户也很多，估计有两三成。对本项目看法你们那块地我知道，说实话位置比我们还要偏，基本没有什么配套，要想客户认可，就必须要给他们描绘未来前景，未来发展的前景、未来完善的配套，未来的升值前景。业内人士访谈目标客户群分析晨阳·滟澜山置业顾问2年龄：25岁左右性别：女职位：置业顾问性格特征：较外向、健谈专业特征：一直在晨阳·滟澜山，对本区域内客户有较深的了解访谈语录对城南区域认知有点经济基础的客户对城南区域认同度还是很低的，最主要还是觉得位置太偏了、周边配套还不完善，唯一的优势就是价格便宜了。对城南区域客户认知我们项目目前像蚌山区、高新区、禹会区的客户占比要多点，三县及凤阳的客户也比较多，而且最近几个县的客户上涨的厉害，这些客户最关注的就是价格了，其次是周边的生活配套、交通、学区和未来发展潜力。对本项目看法你们那块地目前在城南区域来讲是比较偏的了，但是延安路是直通市区的主干道，离万达、百乐门这片未来的城市中心很近，未来区域发展潜力很大。业内人士访谈目标客户群分析恒大御景城置业顾问3年龄：28岁左右性别：男职位：销售主管性格特征：非常热情、愿意沟通、乐于倾诉专业特征：在蚌埠多个项目做过置业顾问，对蚌埠市场较为了解，有自己独到的见解访谈语录对蚌埠市场认知蚌埠目前最热的是滨湖新区板块，其次是大学城板块，老城区的地已经很少了，淮上板块现在还是很难得到客户认同，传统观念认为南边就是郊区、农村。城南区域目前还是“差”了点，不过未来肯定是有大的发展潜力的，因为毕竟是城市规划的主力发展方向。对蚌埠客户认知一般买在万达、翰林银座片区的都是蚌埠中高端的改善型客户；买在滨湖板块、大学城板块、张公山区域大部分是中端或中端偏上的刚需兼改善型客户；买在城南片区的基本上是支付能力有限的纯刚需客户和少量投资客户。对本项目看法那块项目很少，你们项目那么大体量在城南板块是一个突破和发展机遇。以后城南区域项目为越来越多，但你们率先进入了，而且是一个大盘，你们就是开拓者，一旦前期大盘形象确立，等片区渐渐炒热，你们就是区域领头羊！业内人士访谈目标客户群分析业内人士眼中的城南区域是这样的——“市区客户认同度低”“价格低优势”“极具潜力的”业内人士眼中的城南区域客户是这样的——“价格首位，关注配套、学区”“蚌山区、高新区、禹会区客户为主”“周边四县客户不断增多”“基本为刚需客户，少量投资客”目标客群定位周边其他县市及少量投资客户偶得客户重要客户

核心客户

区域来源：蚌埠周边城市客户、蚌埠市区投资客户年龄特征：35-45岁置业性质：投资兼顾少量自住职业背景：私营业主等购买能力：承受能力在40-60万以内三县、凤阳客户

区域来源：凤阳、三县年龄特征：20-35岁置业性质：基本为刚需职业背景：在外打工者、小经营户购买能力：承受能力在40-55万以内蚌山区、高新区、禹会区客户

区域来源：蚌山区、高新区、禹会区靠近城南区域年龄特征：25-35岁置业性质：大部分为刚需职业背景：企业基层员工、小经营户、刚毕业学生购买能力：承受能力在40-60万左右前期，本项目客户仍然是以蚌山区、高新区、禹会区地缘性客户为主，辅以三县、凤阳客户，少量其他县市客户及市区内投资客户。目标客户群分析目标客群定位后期随着市区内地缘性客户的不断消化和城南区域的不断发展成熟，三县的客户将越来越多，预计会逐渐占据主导地位，并且主城区和外地的自住、投资客户也将不断增多。高端财富阶层中上财富阶层中等财富阶层普通财富阶层核心客户增长型客户群差异型客户群以周边片区企业职工、周边居民为核心客户怀远等4县外出务工人员、小经营户客户群片区发展成熟、价值凸显后，主城区或外地自住、投资客户财富阶层时间跨度前期中期后期目标客户群分析目标客群访谈在城南佳源·东方都市、晨阳·滟澜山营销中心门口现场与成交或来访的客户进行访谈目标客户群分析佳源·东方都市成交客户11年龄：28岁性别：男职业：高新区某单位普通员工居住区域：目前租住在高新区附近性格特征：年轻富有朝气、健谈置业情况：首次置业，自住需求婚姻状况：准备结婚目标客群访谈访谈语录语录一：我买在东方都市主要还是觉得性价比高，价格相对市区要便宜，品牌开发商，小区品质在这块区域来说算高的，而且还有城南实验小学、新二中学区配套，听说物业也还行！语录二：唯一的不便就是周边生活配套还是很全，买东西还要往嘉年华那边去。语录三：像我一年收入也就4万块左右，首先还是考虑先有套房子结婚再说，我还年轻，等以后有钱了，再在好点的地段买套。目标客户群分析佳源·东方都市成交客户22年龄37岁性别：男职业：蚌埠市区经营汽车零部件生意居住区域：淮河文化广场附近性格特征：典型生意人，精明、外向置业情况：在市区已有房子，投资型需求婚姻状况：已婚目标客群访谈访谈语录语录一：蚌埠目前的房价就属城南片区比较低，其他区域哪个不是5000多一平米，而且蚌埠市主要也是往东南方向发展，城南片区未来的房价肯定是要长的，趁价格低买套投资，先放着或者让父母去住，等价格上涨了再卖。语录二：城南两个项目，滟澜山投资价值肯定比不上东方都市，东方都市是平品牌开发商，有学区，建筑品质也有保障，而且有一个大的商业中心。目标客户群分析晨阳·滟澜山来访客户3年龄33岁性别：男职业：在上海务工，从事建筑行业居住区域：怀远县五岔镇性格特征：较为内向，对人防备性低置业情况：首次置业婚姻状况：已婚，孩子上小学目标客群访谈访谈语录语录一：在外务工10多年了，老婆和孩子一直在老家镇上，现在有了一点积蓄，想在蚌埠市里面买套房子，让他们能够过得好点，能够过上城里人那样的生活。在上海那边打工，还是挺羡慕那种热闹、方便的生活的。语录二：蚌埠市区的房子太贵了，动不动六七千，我觉得滟澜山也不错，虽然没市中心繁华，但周边也在慢慢发展，生活也还方便，关键是价格便宜。在城里有套房子，就算在镇上也有点面子啊！目标客户群分析目标客群置业驱动因素地缘性客户分布特征：蚌山区、高新区、禹会区靠近本项目周边区域置业核心驱动因素：老城区高价挤压、地缘指引、生活配套投资型客户分布特征：蚌埠老城区为主置业核心驱动因素：城南发展潜力、低房价诱导城市资源型客户分布特征：蚌埠下辖三县及凤阳置业核心驱动因素：向往城市资源、低房价诱导、生活配套追求城市资源、发展潜力、相对较低房价、较为完善的配套已成为城南片区物业目标客群核心驱动因素。目标客户群分析目标客群置业趋向分析支付趋向除极少量投资客有较强的支付能力外，其余客户支付能力有限，总价承受能力大部分在35万—55万之间。购买特征大部分为首次置业，注重性价比、周边配套、发展潜力。产品要求追求附加值，虽然支付能力有限，但希望小区有品质感、户型舒适、物业服务能够完善。目标客户群分析报告体系AnalyzeSystem蚌埠房地产市场总结项目本体分析目标客户群分析项目整体营销定位24#、25#地块营销策略媒体计划和费用预算报告回顾与总结附件项目整体属性界定项目整体推广定位VI、广告表现建议VI、广告表现建议VI、广告表现建议VI、广告表现建议VI、广告表现建议项目整体营销策略项目整体营销定位︱项目整体属性界定安徽省皖北重要城市全国重要交通枢纽城市、皖北地区的商贸中心与加工制造业中心和邮电通讯指挥调度中心城市发展重点区域蚌埠城市发展的重点区域之一，前景广阔城市近郊，配套缺乏近郊区域，交通便利但配套设施缺乏超大规模项目总占地800亩，总建筑面积188万方，在整个蚌埠而言，属于超大规模地产项目项目内部配套齐全项目配套2所幼儿园、1所小学、大型综合商业、会所等，形成区域内独立的生活城，全面带动区域发展的风向标。周边配套缺乏，居住氛围较差目前项目周边基本无配套，东边为变电站，是住宅项目的销售硬伤，整体居住氛围较差，但延安路为城市主干道，距离蚌埠高房价区的新城区只需约10分种车程即可到达，未来发展潜力巨大。项目属性——超大规模居住生活城区域属性——城市重点发展区域项目属性界定——城市重点发展区域的核心位置，超大规模居住生活城项目整体营销定位︱项目整体属性界定项目发展战略——以未来区域发展为突破点，以区域开拓者的形象角色，打造蚌埠超大居住生活城概念，未来城市副中心地带。战略方向层面战略执行层面区域先行：炒热项目区域，通过未来区域价值，带动项目升值形成核心竞争力：以“规模+潜力”形成项目的大盘核心竞争力多元化：产品类型多元化，客户发展多元化，规避风险专业营造：打造蚌埠超大规模居住生活城概念，树立大盘气势，营造区域信心品质与展示先行：全面展示项目未来整体发展，大规模下实现高品质产品，提升客户整体的接受度项目整体营销定位︱项目整体推广定位通过对项目的属性界定：本项目的诞生之于企业：——承载新威集团企业品牌战略的重要作品项目整体营销定位︱项目整体推广定位本项目的诞生之于城市：——承载城南的光荣和梦想，实现区域振兴通过对项目的属性界定：

188万方超级居住生活城，本项目以开拓者的姿态，站位城南。

如武汉的万科金色城市

如合肥的滨湖世纪城再看蚌埠城南新区，城市发展重点区域，“生态人文居住示范区”，奥体中心、新二中、蚌埠二院等一批市政配套，将屹立城南。人居，教育，运动，时代区域发展潜力无限，项目规模气势恢弘由此，项目在整体推广定位上需体现出：

领导化、规模化、潜力化案名参考：新威·南山十里城南人居中心城南教育中心城南运动中心城南时代中心备选案名：新威·公元大观新威·千亩城释义：通过具有特质的浪漫风格给客户最直接、最震撼的第一感受南山，突出了项目的价值卖点以及给到客户遐想空间的景观资源。十里，唯一。与其它项目形成品质与形象上的差距，强调本案的标杆特质。城南看我，一览众盘小。项目推广演绎：城南人居中心新威·中心，城南的人居中心项目推广演绎：城南教育中心新威·中心，城南的教育中心项目推广演绎：城南运动中心新威·中心，城南的运动中心项目推广演绎：城南时代中心新威·中心，城南的时代中心项目定位语：千亩繁华新蚌山人居引领者定位语释义：

针对新蚌山区域进行清晰地缘传播，同时告知客群项目拥有“千亩”的庞大体量，未来将引领蚌埠新城市中心的繁华生活。

项目整体营销定位︱项目整体营销策略项目总占地面积：约800亩总建筑面积：约188万方总户数：11639户共分为8个地块组成，整体规模较大，项目开发周期较长。每个地块的配套不同，而配套为整个项目而服务，因此每个地块的开发先后节奏至关重要，直接影响居住的便利性。商业中心：位于1地块，为整个项目的大型商业服务中心，也是唯一的集中式商业，对整个项目的居住便利性，起到关键作用。沿街商业：每个地块基本都有，社区配套型。幼儿园：2所，位于4、5地块，项目服务配套。小学：1所，位于8地块，周边学校缺乏，本小学是项目教育配套的重要组成部分。12345678开发节奏思考项目整体营销定位︱项目整体营销策略一期、二期：通过项目工程现场及项目资料判断，已基本确定，位于2、4地块，并配套有1所幼儿园和沿街商业。小学：为项目整体教育配套，因项目居住人口较多，需尽早投入使用，因此建议在项目整体节奏的中段进行开发使用；商业中心：为项目整体商业配套，前期虽有沿街商业配套，可满足居民生活需求，但作为上万人口的居住社区，大型集中商业的作用，直接影响项目后期的发展成熟度和销售溢价。因周边区域因素，需满足一定的居住人群后，商业中心方可显现出商业价值，因此建议在项目整体节奏的中后段进行开发使用；12345678开发节奏思考项目整体营销定位︱项目整体营销策略一期二期三期四期五期六期七期八期开发节奏思考通过以上因素分析，整体开发节奏为：1、2期：沿黄山大道和延安路交口，以整体项目较好地段面市，提升客户接受度。3、4期：前期的产品销售，使客群接受较弱地段，形成统一连接，同时学校配套投入建设，满足1、2期的教育需求，也为后期产品的销售提升卖点。5、6期：因前4期的销售，项目已初具规模，居住氛围大幅提升，此时投入建设商业配套，一方面可提升商业价值，一方面带动项目整体区域地位。7、8期：项目已完全达到成熟社区标准，客群对地段位置已淡化，弱化客群对7、8期地段因素的抗性，实现最终项目的整体圆满去化。项目整体营销定位︱项目整体营销策略开发节奏已确定每期产品对于项目整体所扮演的角色，所起到的作用又是什么？项目整体营销定位︱项目整体营销策略地块价值思考1、2期地块3、4期地块5、6期地块7、8期地块做为百万平方米的大盘，开发资金量巨大，前期项目的快速资金回笼是后期项目顺利开发的有利保障，因此按整体资金链因素考虑，1、2期主要起到项目整体的资金回笼重任。本项目做为新威集团品牌战略的新作品，在品质提升上至关重要，3、4期在整体立面、园林、景观小品等因素上全面提升，为项目整体垫定品质大盘形象。全面打造大盘概念形象，集中商业体的投入建设，引领区域中心地位，带动整个城南新区发展，全面提升企业品牌价值力。经过前期的开发建设以及配套的完善，7、8期已形成价值高地，为整个项目最后的收官带动全面的价值提升，不仅形成高收益，同时对项目整体在区域内的未来地位起到提升作用。项目整体营销定位︱项目整体营销策略地块价值思考1、2期地块（资金回笼）3、4期地块（品质提升）5、6期地块（品牌建立）7、8期地块（价值巅峰）报告体系AnalyzeSystem蚌埠房地产市场总结项目本体分析目标客户群分析项目整体营销定位24#、25#地块营销策略媒体计划和费用预算报告回顾与总结附件销售周期建议销售阶段划分VI、广告表现建议VI、广告表现建议VI、广告表现建议VI、广告表现建议VI、广告表现建议价格策略和销售额测算目标完成营销策略24#、25#地块营销策略︱销售周期建议24#、25#地块技术参数：总用地面积134498.67㎡总建筑面积433057.81㎡地上总建筑面积331696.81㎡其中地上计容建筑面积322796.81㎡其中住宅建筑面积292077.21㎡商业总建筑面积21900.00㎡其它8819.60㎡不计容架空绿化面积8900.00㎡地下总建筑面积（不计容）101361.00㎡总户数3153户容积率2.40

停车位3328个一、二期地块总建筑面积约33.1万㎡，其中住宅约29.2万㎡，共计35栋，3153套，商业约2.19万㎡，从项目整体开发体量考虑，本项目总体开发体量较大，每个地块的开发、销售周期不易过长，同时结合一、二期地块所承载的资金回笼目标，建议总销售周期为二年时间，一期、二期分别分为二次销售，住宅共四次推入市场，商业共二次销售。24#、25#地块营销策略︱销售周期建议销售周期计划：2015年8月2015年4月2014年5月一期一批次销售二期一批次销售二期二批次销售2014年10月一期二批次销售一期一批次24个月一期二批次二期一批次二期二批次2015年10月24#地块沿街商业2015年12月25#地块沿街商业24#、25#地块营销策略︱销售阶段划分2014年5月一期一批次推售区域2014年10月一期二批次推售区域2015年4月二期一批次推售区域2015年8月二期二批次推售区域2015年10月商业一期推售区域2015年12月商业二期推售区域一期一批次销售：24#地块（6#、7#、8#、9#、10#、19#、20#、21#）共8栋入市时间：2014年5月推售货量：约742套销售周期：2014年5-6月完成产品去化75%，至2014年12月底预计完成总体销售的95%2014年6月完成75％，2014年12月底完成95％2014年4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月完成75％开盘完成95％认筹24#、25#地块营销策略︱销售阶段划分第一阶段：一期二批次销售：24#地块（2#、3#、5#、11#、12#、13#、15#、16#、17#、18#）共10栋入市时间：2014年10月推售货量：约866套销售周期：2014年10-11月完成产品去化65%，至2014年12月底预计完成总体销售的80%2014年11月完成65％，2014年12月底完成80％2014年4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月完成65％开盘完成80％认筹24#、25#地块营销策略︱销售阶段划分第二阶段：二期一批次销售：25#地块（26#、27#、28#、29#、30#、38#、39#、40#）共8栋入市时间：2015年4月推售货量：约823套销售周期：2015年4-5月完成产品去化70%，至2015年12月底预计完成总体销售的90%2015年5月完成70％，2015年12月底完成90％2014年4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月完成70％开盘完成90％认筹24#、25#地块营销策略︱销售阶段划分第三阶段：二期二批次销售：25#地块（22#、23#、25#、31#、32#、33#、35#、36#、37#）共9栋入市时间：2015年8月推售货量：约722套销售周期：2015年8-9月完成产品去化65%，至2015年12月底预计完成总体销售的85%2015年9月完成65％，2015年12月底完成85％2014年4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月完成65％开盘完成85％认筹24#、25#地块营销策略︱销售阶段划分第四阶段：商业一期销售：24#地块沿街商业入市时间：2015年10月推售货量：约7000㎡（1拖2）销售周期：2015年10-11月完成产品去化50%，至2015年12月底预计完成总体销售的60%2015年11月完成50％，2015年12月底完成60％2014年4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月完成50％开盘完成60％认筹24#、25#地块营销策略︱销售阶段划分第五阶段：商业二期销售：25#地块沿街商业入市时间：2015年12月推售货量：约12500㎡（1拖2）销售周期：2015年12月底预计完成总体销售的50%2015年12月底完成50％2014年4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月开盘完成50％认筹24#、25#地块营销策略︱销售阶段划分第六阶段：销售周期套数认筹时间开盘时间销售量预计一期一批次742套2014年4月2014年5月2014年底销售总量95%一期二批次866套2014年9月2014年10月2014年底销售总量80%二期一批次823套2015年3月2015年4月2015年底销售总量90%二期二批次722套2015年7月2015年8月2015年底销售总量85%商业一期7000㎡2015年9月2015年10月2015年底销售总量60%商业二期12500㎡2015年11月2015年12月2015年底销售总量50%注：以上销售比按现有市场环境预测，如遇市场政策调整或预计工程节点变化等原因，可能会影响整体销售情况，比现有预期会略有变化。24#、25#地块营销策略︱销售阶段划分总营销时间表：定价总策略策略说明：1、充分实现项目的价值，达到开发商的预期；2、以市场价格作为基准，确保完成各阶段销售目标。【低开高走，逐步提价】24#、25#地块营销策略︱价格策略和销售额测算原则二：基于对变市的理解，规避市场风险原则三：基于产品功能分析，实现各类产品价值原则一：基于对竞争项目的市场比较【定价原则】精准定价24#、25#地块营销策略︱价格策略和销售额测算定价体系价格预估=静态价格+溢价空间市场比较法，确定权重，加权平均外部溢价因素内部溢价因素市场增长溢价规划利好溢价营销溢价24#、25#地块营销策略︱价格策略和销售额测算市场比较法定价琥珀新天地荣盛锦绣香堤晨阳滟澜山佳源东方都市比较案例选取标准1、同区域类同项目与本项目处于同一区域，客群类似，如晨阳·滟澜山、佳源·东方都市；2、不同区域，但仍存在竞争可能的项目琥珀新天地距市区较近，但与本项目同处延安路沿线，直线距离并不远，并且琥珀新天地价格在其周边相对较低，与本项目未来可能存在客户争夺；荣盛锦绣香堤是蚌埠南边为数不多性价比较高的项目之一，具备一定参考价值。24#、25#地块营销策略︱价格策略和销售额测算根据市场类比法进行定价模式，并加上对市场主观预测等因素，再根据市场、项目的综合情况确定本项目的最终售价。

因素权重本项目佳源东方都市晨阳滟澜山琥珀新天地荣盛锦绣香堤平均售价

X4500元/㎡4800元/㎡5200元/㎡5500元/㎡类比权重

35%35%20%10%地段25%666.588项目规划20%88788.5园林景观10%77.5788综合配套20%66.5788.5发展潜力15%8887.57物业管理10%7.57.5788比准价格15391680931487预估价格4637元/㎡市场比较法定价24#、25#地块营销策略︱价格策略和销售额测算价格定位市场比较法推倒价格为4637元/㎡，结合动态溢价空间，最终得出本项目价格区间定位。市场静态比准价格4637元/㎡溢价因素理想溢价最低溢价市场增长溢价6%4%规划利好溢价3%1%营销溢价3%2%动态价格约5200元/㎡约5000元/㎡市场增长溢价主要参考2012年至今每半年的价格增长率，平均每半年约5%，预估本项目明年上半年入市，尚有半年的价格增长空间。确保产品展示的高标准、展示时间与营销节点的配合是提高客户价格预期、确保价格溢价实现的最关键因素！预计2014上半年项目推出市场，通过溢价整合住宅动态均价预估：5000元—5200元/

㎡24#、25#地块营销策略︱价格策略和销售额测算价格定位价格上涨市场推力：鉴于房地产市场政策和一些地方新政的出台，每次推售价格上涨幅度不宜过大，保持每次2%的增长；价格上涨内在推力：销售团队及项目操盘提升价格，每次推售提升价格3%；最终实现每次保持推售5%的价格上涨幅度24#、25#地块营销策略︱价格策略和销售额测算24#、25#地块营销策略︱价格策略和销售额测算2014年销售额测算产品均价面积总套数总销金额2014年销售比2014年销售数2014年销售额一期一批次住宅5100元/㎡153901㎡742约8.05亿元95%约705套约7亿元一期二批次住宅5355元/㎡86680%约692套合计153901㎡1608约8.05亿元约1397套约7亿元2014年计划推出一期一批次和一期二批次住宅产品，二期住宅和商业推售时间跨度较大，市场售价暂无法预估，因此本报告只计算2014年度一期产品的销售回款额。24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略整体营销策略思路：策略一：大事件起势活动引爆市场策略二：多渠道客户资源整合策略三：加强现场包装展示及灵活销售政策保障，提升客户信心营销激活计划——三角模型疯狂拓客活动策略营销加分提升项目高度和认知并实现客户有效到访解决项目客户量问题三角形是世界上最稳定的图形，也是最牢固的；通过“活动策略”、“疯狂拓客”、“营销加分”完整的三个计划，就如三个顶点，稳定而牢固的实现项目的产品激活。激活计划解决项目有效展示，提升产品价值24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略活动组织策略主题活动大事件第二步为客户提供充分有吸引力的到访理由第一步大事件活动起势，引起市场关注，建立市场热度，以区域未来发展带动项目价值活动策略组织应从两个维度去思考：24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略市场下，地产营销需要大事件起势去制造话题，引爆市场，引发热效应24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略2013年新威·南山十里大事件活动起势24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略蚌埠城南新区发展高峰论坛大事件活动延展方向1：形式：与区政府强强联合，邀请规划部门对区域未来整体发展规划进行解读活动地址：区域星级酒店媒体造势：活动前后话题轰炸24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略新威·南山十里项目解析会大事件活动延展方向2：形式：与蚌埠多家媒体合作，对项目进行深度解析发布，引起市场关注活动地址：区域星级酒店媒体造势：活动前后话题轰炸24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略百万人居大盘珠城代言选拔赛大事件活动延展方向3：形式：与蚌埠多家媒体合作，通过项目代言人选拔赛方式，向全城释放项目启动信息，引起全城轰动关注。活动地址：区域星级酒店媒体造势：活动前后话题轰炸24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略大事件起势，主题活动续势24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略紧扣人居引领者主题，围绕主题展开活动持续性的主题活动，聚集人气，宣扬区域发展前景，推动销售针对性的主题活动，在有效的目标圈层中形成口碑宣传主题活动总策略：24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略活动策略：通过营销中心全城开放，释放项目市场信息，提升市场关注度。活动合作：当地媒体、网站等活动主题延展方向一：营销中心盛大开放议式24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略活动策略：通过环行赛展示城南新区发展，同时体现项目绿色的居住氛围。活动合作：当地媒体、网站等活动主题延展方向二：城南新区自行车环行赛24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略活动策略：与项目建筑风格相结合，通过欧式建筑的唯美，表达项目的高端品质活动合作：当地媒体、网站等活动主题延展方向三：欧式建筑艺术展营销激活计划——三角模型疯狂拓客活动策略营销加分提升项目高度和认知并实现客户有效到访解决项目客户量问题三角形是世界上最稳定的图形，也是最牢固的；通过“活动策略”、“疯狂拓客”、“营销加分”完整的三个计划，就如三个顶点，稳定而牢固的实现项目的产品激活。激活计划解决项目有效展示，提升产品价值24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略2014年销售目标：1397套根据蚌埠区域市场情况，保守估计客户成交比约7：1，即7组来访客户中可成交1套，按此成交比，从销售团队2月开始进场计算，10个月共需实现客户来访量：9779组24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略由近到远：现抓周边及市区客户，由此圆心向四县区域拓展；由点到面：发放家庭折扣卡及贵宾卡，加大老带新，拓展客户周边人群；由小到大：从搞定周边散客开始，到进行圈层活动或团购方案，拓宽客户面；拓客原则：法Ⅰ：进设置社区品牌展示台；行销队伍派单扫社区；在市区老社区举办社区活动，拓展客户；社区活动：100家社区共联欢配合：宣传单页人员配合24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略送刺激父母客户群，凡一次购买两套房或以上客户，且其中一套是为父母购房的客户都享受5个点的赠送折扣法Ⅱ

：配合：优惠确认千份大礼包相约新威·南山十里24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略法Ⅲ：团挖周边企事业单位如学校、医院、个体户等群体团购力量，专设团购优惠。配合：团购优惠确认行销团队团购活动：100人团购冲9折24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略法Ⅳ：奖发放社区贵宾卡，周边社区居民自己购房或带朋友购房，可享受1千元奖励；配合奖金确认千元奖励拿不停24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略法Ⅴ：县城巴士士巴上放置宣传单页，同时司机可发展为关键人配合：小礼品（扑克牌等），达到一定带客量奖励面值500元的油卡24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略法Ⅵ

：圈销售员外出厂区、乡镇单位拓展宣讲每组由1名策划2名销售组成，分2组作针对性的企业宣讲24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略法Ⅶ

：关键人关键人选取对象：企事业单位、房产在职人员、银行、保险、媒介公司24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略法Ⅷ：扫客沿项目周边主干道和市区繁华地段，扫街拓客；以蚌山区为主，进行竞争项目门口驻点截客户。配合：宣传单页人员配合资源整合call客：博观拥有的百万客户资源…24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略渠道执行客户效果（批）配合备注销售部正常来访平均按每天8组来访量计算，3个月时间计算2400日常销售1个销售部进社区3人每组，5组，30个社区1500宣传单页50批/社区竞品拦截蚌山区在售项目，每个竞争项目以2人为1组进行客户拦截，共20人（按15个项目）900宣传单页、大学生20人60批/竞品县城展点怀远、固镇、五河、凤阳，每个展点5人，共20人1000车（客户接送）、现场包装物料、工作人员统一服装200批/展点商业网点3人1组，组成10组共30人的团队，在蚌埠市各商业网点进行客户截留1500统一项目服装，宣传单页，大学生30人50批/人企业宣讲每组由1名策划2名销售组成，分2组作针对性的企业宣讲（20家）500宣传单页25批/场购买电话号码CALL联系项目周边及乡镇的移动联通营业点，购买客户电话（100000组号码）。1000购买费用，电话（6部）100批/月县城客运巴士巴士上放置宣传单页，每车受众20人，5辆车，150趟每月，同时司机可发展为关键人1500小礼品（扑克牌等），达到一定带客量奖励面值500元的油卡1批/车拓展渠道细分及执行，十个月共计拓客10300组24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略本司核心优势总结壹品城市广场国际汽车城丽景商业广场利华世纪新城华府骏苑华美达、圣大、华东、凤凰城、大唐国际购物广场、乐客来、城市5米6、大唐国际商务公寓、铜冠广场、喜洋洋六安不夜城霍山金昆时代广场居然之家商业广场百盛紫金城帝景湾卓耕广场拂晓新城博观地产在安徽本司核心优势总结安徽市场丰富房地产操作经验，皖北市场是本公司主要战略区域本司核心优势总结皖北市场多个项目操作，主要战略区域转移皖北，蚌埠市场成功操作经验本司核心优势总结本司核心优势总结皖北市场丰富操作经验

蚌埠市场的深入了解本司核心优势总结99本司核心优势总结安徽房地产交易网战略合作关系安徽房地产交易网以打造房产网络信息平台、服务全省网民为核心追求，成为全国唯一一家覆盖全省20个地市分站的房地产专业网络平台并首创中国地产网站县级市站点覆盖先河。集团运营的网站全面覆盖新房、二手房、家居建材、汽车以及美食休闲娱乐等行业。本司核心优势总结营销激活计划——三角模型疯狂拓客活动策略营销加分提升项目高度和认知并实现客户有效到访解决项目客户量问题三角形是世界上最稳定的图形，也是最牢固的；通过“活动策略”、“疯狂拓客”、“营销加分”完整的三个计划，就如三个顶点，稳定而牢固的实现项目的产品激活。激活计划解决项目有效展示，提升产品价值24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略展示攻略：充分展示产品价值，打造全国一流人居风范，给客户以国际型居住感受。硬件：展示最好的居住氛围2.软件：展示一流的服务3.企业：展示企业实力展示攻略24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略项目主干道，昭示性较好，有利于展示优势，围档极易成为一道靓丽的城市风景，成为本项目绝好的销售道具。围档建议用特殊的发光材质，高度在5米以上，体现项目大气形象。围墙硬件：展示最好的住宅24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略售楼处门前广场雕塑、万国旗地面——项目logo通过雕塑、万国旗营造仪式感、国际感，通过地面logo加深项目印象24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略区域未来发展和项目打造成果展展示要点：1、政府对区域未来的规划建设2、项目未来所打造的市场站位和目标24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略销售中心入口大堂展示要点：1、大堂风格要与项目风格相符，现代、大气2、大堂要有一些艺术性的配饰装饰，显示项目档次24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略样板房展示要点：1、样板房“主题化”——针对不同面积的户型，打造个性主题样板间。2、主题样板间主题要根据客群年龄段有所差异化，如“梦想世界”、“三口之家”、“舒适生活”、“名门望族”等，满足不同客群需求。24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略销售中心内部打造成为区域首家功能创新的销售中心模仿咖啡厅等市场新进的休闲场所，打造成区域首个功能创新的休闲体验式售楼处，提升销售中心品位，吸引人气驻留，洽谈区建议卡座布置。24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略软件：展示一流的服务客户到达项目客户抵达售楼部参观展示区离开视觉听觉触觉安保统一着装，统一手势，统一服务规范陈列物整齐，道路无杂物安保、工作批员统一问候语，小区背景音乐系统统一发放停车牌置业顾问统一着装，化淡妆，统一接待流程售楼部装饰现代品牌展示，产品展示现代、科技背景音乐系统，现代高亢置业顾问普通话标准，语速适中饮品杯现代，质感强，座椅舒适楼书个性、互动性电子售楼系统展示区装修别致陈列物精美置业顾问专业置业服务任何角落均配有时而高亢，时而舒缓的背景音乐体验区生活情趣式体验顾客感知价值（现场促进销售）峰位感知价值（离场促进传播）统一化服务标准、精细化服务体系24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略企业：展示良好企业文化体现企业上进、温情、融合、关心大事……在售楼处入口过厅展示于企业相关的文化展板，及时更新企业和项目动态新闻。“新威置业X总欧洲考察图片展”“业主踏春回忆录”“蚌埠市最新交通规划图展”24#、25#地块营销策略︱目标完成营销策略营销总控图

14年1月2—4月5月10月11月—15年3月14年4月14年8月14年10月12月销售阶段重要节点推广策略重大事件现场活动现场支持接待中心媒体广告物料准备预热推广阶段开盘强销阶段持续销售阶段形象树立阶段利益诉求，活动推动关系行销挖掘，活动推动起势活动举办开盘活动认筹活动促销活动主题活动企业产品推荐会品鉴会首批客户成交答谢会户外、看板、现场导示系统销售中心展示基地现场及肥西接待处高炮／道旗道旗、短信、公交广告、DM等小众渠道模型、户型单张海报和现场物料项目楼书/业主杂志等5月首期开盘预售许可证拿取销售中心接待处长期展示筹备阶段各种广告形象展示15年4月三次开盘15年8月四次开盘10月二次开盘10月、12月商业开盘报告体系AnalyzeSystem蚌埠房地产市场总结项目本体分析目标客户群分析项目整体营销定位24#、25#地块营销策略媒体计划和费用预算报告回顾与总结附件媒体计划和费用预算︱媒体计划精准的媒体投放，不仅可以有效的抓取客户群体，同时也是对营销费用的有利控制，让营销费用实现最大化利用。根据项目市场特点、居民生活方式以及媒体关注点分析：媒体渠道资源分析户外大牌客群有利的推广资源，受众度较高，是客群获取信息的最简便渠道。报广关注度和受众多较高，也是提升项目品质的有效传播媒体。公交站台和车身广告公共交通是居民最常用的交通工具，日常乘坐人员较多，居民在等车和乘车时期能够更多的关注广告信息。短信低成本且快速有效的推广渠道，日常营销节点信息释放不可缺少的工具。其它广告资源如LED、道旗桁架、广播、出租车、网站等，根据营销节点，针对性选择，多渠道信息释放。媒体分析：媒体计划和费用预算︱媒体计划通过以上媒体分析，整体线上铺排方向：户外大牌、公交站台和车身线上主线媒体报广（提升项目品质）、短信LED、道旗桁架、网站、广播、楼体巨幔等重大营销节点铺线渠道配合日常周末暖场短信媒体计划和费用预算︱媒体费用预算线上媒体费用分布比例：报告体系AnalyzeSystem蚌埠房地产市场总结项目本体分析目标客户群分析项目整体营销定位24#、25#地块营销策略媒体计划和费用预算报告回顾与总结附件项目案名参考

主推：新威·南山十里备选：新威·公元大观新威·千亩城

项目整体定位

千亩繁华新蚌山人居引领者整体地块开发价值

1、2期地块：资金回笼；3、4期地块：品质提升；5、6期地块：品牌建立；7、8期地块：价值巅峰；营销阶段策略

24#、25#住宅分四期推售，商业为二期推售价格定位策略

一期住宅产品入市5000-5200元/㎡

每次加推上浮5%左右空间2014年度去化目标

销售套数：1397套营销策略

三角模式策略：活动策略、拓客策略、展示策略报告体系AnalyzeSystem蚌埠房地产市场总结项目本体分析目标客户群分析项目整体营销定位24#、25#地块营销策略媒体计划和费用预算报告回顾与总结附件蚌埠房地产市场分析团队组织架构VI、广告表现建议开盘前营销工作进度表蚌埠汽车城营销案例分享VI、广告表现建议开盘前营销工作进度表VI、广告表现建议开盘前营销工作进度表VI、广告表现建议开盘前营销工作进度表团队组织架构VI、广告表现建议开盘前营销工作进度表蚌埠汽车城营销案例分享团队组织架构VI、广告表现建议开盘前营销工作进度表1.1城市背景1.2经济发展1.3城市规划1.5宏观市场总结1.宏观市场研判1.4蚌埠房地产市场销售走势附件︱蚌埠房地产市场分析1.1城市背景：城市地位蚌埠地处皖北中心，全国重点交通枢纽城市,未来发展潜力巨大，淮畔明珠，又称珠城。蚌埠地处我国南北分界线，淮河穿城而过，总面积5950平方公里，辖4区（淮上区、禹会区、蚌山区、龙子湖区）3县（怀远县、固镇县、五河县），为安徽省第一个设市的城市；蚌埠地处皖北、淮河中游、京沪和淮南铁路交汇点，是华东乃至全国的重要的交通枢纽城市,是城际间核心中转站，是华东运输网重要组成部分，淮河航运中心，皖北公路运输中心。是安徽省重要的综合性工业基地，有皖北中心城市、淮畔明珠、交通枢纽之称。高铁新区版块张公山版块市中心版块淮上版块滨湖新区版块蚌山区新兴城南版块附件︱蚌埠房地产市场分析1.1城市背景：历史沿革与科教文化蚌埠历史悠久，人文昌盛，老城区建成面积大，城镇改善型需求基数大；是淮河文化的典型代表，对新事物的接受度高。双墩文化（距今7300年）蚌埠市淮河北岸的小蚌埠双墩村的“双墩遗址”，是安徽省境内发现的一处早期新石器时代遗址，是淮河文化的突出代表大禹治水大禹治水圣地涂山，即位于今天的怀远县有4A级涂荆山风景区，涂山也是当年大禹治水时会诸侯之地，他在此娶涂山氏女为妻，并留下“三过家门而不入”的千古佳话垓下古战场垓下古城不仅因古霸王别姬而出名，还因其是春秋战国的古城而引起中国考古界的震惊，垓下古城的发现与发掘，被评为2009年“中国十大考古发现”之一附件︱蚌埠房地产市场分析蚌埠地处淮河中游，面向长三角，交通便捷，公路、铁路、水运、航空、四通八达，城市外向度非常高。1.1城市背景：交通体系

蚌埠港为千里淮河第一大港，蚌埠港为全国28个主要内河港口之一，可四季通航江苏，浙江、上海等省市。蚌埠市我国南北交通大动脉--京沪铁路与淮南铁路在蚌埠交会。蚌埠火车东站现为一等货运站，拥有华东地区大型的货运列蚌埠为国家级公路运输枢纽城市，高标准的城市出入口道路已与国道、省道相联结。蚌京高速公路、蚌福高速公路、蚌宁高速公路、蚌洛高速公路、蚌连高速公路，蚌淮高速公路、徐明高速公路，蚌埠环城高速公路。蚌埠现有军民两用机场，将来可开辟通向全国的民航支线。蚌埠距南京禄口国际机场170公里，距合肥骆岗国际机场130公里，目前已开通合肥机场蚌埠候机楼。附件︱蚌埠房地产市场分析蚌埠经济总量及人均可支配收入位于省内中游，但增长率较高，富裕人群基数较少也是其房价增长较慢的原因之一。排名城市GDP增长率1合肥3600162芜湖1600163安庆1200134马鞍山109012.35阜阳850146滁州850137六安78013.88宿州780139蚌埠7701410淮南720.1512.7宏观经济增长房地产业发展状况小于4％萎缩4-5％停滞5-8％稳定发展大于8％高速发展GDP增速与房地产发展的关系（国际通用衡量标准）1.2经济发展：GDP附件︱蚌埠房地产市场分析1.2人口指标：人口指标与城市化率蚌埠市目前总人口360万，城镇化率约48.1%，处于省内较高水平，正处于新区开发和旧城改造期双向并举阶段，改善需求不断被激发。■截至2011年蚌埠市总人口360万（其中怀远县134.3万，五河县73万，固镇县62.6万人，市辖区区人口90万；其中农业人口260万，非农人口100万）；■虽然蚌埠人均收入、消费、存款水平较省内并不突出，然而由于近几年的旧城改造，老百姓大多拥有多套拆迁房，家庭经济状况较为富裕；■蚌埠城市经济发展正处于工业化发展阶段，城市处于新区开发和旧城改造期，宜居的社会发展目标下，居民对于居住水平的要求逐渐提高。附件︱蚌埠房地产市场分析1.3城市规划：重点规划■蚌埠城市化战略：东进、西联、南拓、北跨、中优，实现五大功能壮大中心城区。其中“东进南拓”是目前最重要的城市发展策略，除依托市政府的政务和龙子湖区域外，城南区域也是是未来5-10年蚌埠市重点发展方向。■城南区域西接张公山景区，东临政务新区龙子湖景区，优势得天独厚。道路交通十分发达，距离市中心仅有15分钟车程，未来区域发展潜力巨大。■区域内现阶段缺少相应商业配套，未来将新增学区、医院等行政、生活配套，需要3-5年的发展期。市中心城市规划：东进、西联、南拓、北跨、中优。项目所在城南片区是目前蚌山区的价格洼地，备受刚需人群关注。本案附件︱蚌埠房地产市场分析1.4蚌埠房地产市场销售走势2013年上半年蚌埠楼市10760套新房宅销量刷新纪录，逼近去年全年12770套的销量，蚌埠楼市火爆程度可见一斑。■蚌埠市整体房地产市场发展良好，市场供应量稳定，去化情况较乐观，上半年蚌埠商品房共计成交11836套，去化面积119.36万方。■根据2013年的蚌埠楼市销售情况来看，楼市整体销售情况良好，6个月的销量已经逼近2012全年销量。客户主要购买方向80-100㎡的刚需户型，占比50%左右，100-120㎡的改善型户型需求也不容小觑，达到25%左右。偏投资型的小平米公寓则相对销售较差，不足10%。■蚌山区作为蚌埠市人口最多、地域最大、新盘最多的区域，一直是蚌埠市的销冠区域，几乎占了全市整体销量的半壁江山，月成交量均在700套左右。■房价方面，从蚌埠房产网显示的数据来看，上半年蚌埠市区新建商品房住宅销售价格变化，均价一直在5000元/平上下徘徊。附件︱蚌埠房地产市场分析一、蚌埠房地产市场总结：

1、蚌埠市整体房地产市场发展良好，市场供应量稳定，去化情况较乐观，上半年蚌埠商品房共计成交11836套，去化面积119.36万方2、2013年上半年度，住宅成交均价约5000元/㎡，成交10760套，逼近2012年全年最高住宅成交数量（12770套），整体销售状况良好。2013年蚌埠住宅月成交量均在1500-2000套，蚌山区月成交量约700套左右，占蚌埠房地产市场半壁江山。3、非住宅部分，成交均价在8300元/㎡，每月去化量平稳，约2万方，最多一个月去化4万方，总体去化速度较缓。4、客户主要购买方向80-100㎡的刚需户型，占比50%左右，100-120㎡的改善型户型需求达到25%左右。偏投资型的小平米公寓则相对销售较差，不足10%。三、结合城市发展阶段和城南区域的特征，对本项目启示如下：1、高品质高形象，但要与当地市场购买基础相结合。2、同区内大品牌开发商竞争激烈，体系化产品细节优势尤为重要。3、整体城市和城南新区的价值增长性良好，需对产品中高端改善及投资产品有前瞻性考虑。4、在跑量的基础上，对未来的溢价空间可保持乐观态度。房地产市场总结二、

区域思考：1、从城市背景看，蚌埠房地产市场需求以刚需为主导，其次是以首改为主的客户群体。2、城南新区作为东进南拓战略的新城市核心之一，从片区规划定位及政府投入来看，区域市场将以刚需楼盘为主，现阶段价格在全市5000元均价的标准线以下。3、伴随着相关配套资源的丰富及周边待发展地块的日渐成熟，片区将按刚需-首改-投资的方向发展。蚌埠房地产市场总结︱蚌埠房地产市场分析2.1竞品项目分布2.2竞品对手圈定2.3竞品分析2.4项目站位2.竞争市场扫描2.5竞品项目小结附件︱蚌埠房地产市场分析老市中心淮河路商圈蚌山区政府城市发展方向：东进城市发展方向：南拓佳源东方都市荣盛南山郦都晨阳滟澜山荣盛锦绣香堤翰林银座琥珀新天地恒大御景湾高铁版块海亮明珠新市中心淮河文化广场行政中心蚌埠市政府本案城南新区宜居宜业宜游的南部新城随着蚌埠市房地产市场的蓬勃发展，蚌埠住宅板块也随之细化，呈现南纵、东横的拉伸态势重点竞争项目——1：佳源东方都市2：晨阳滟澜山3：荣盛南山郦都4、荣盛锦绣香堤5：翰林银座6：琥珀新天地7：恒大御景湾8：海亮明珠2.1竞品项目分布根据地段、价格、定位等因素，我们重点梳理了地块周边主要的竞品项目。附件︱蚌埠房地产市场分析2.2竞品对手圈定项目所属版块建筑面积

（万㎡）物业类型住宅均价项目特质佳源东方都市城南新区69.5住宅、商业4500元/㎡学区、品牌、低价晨阳滟澜山城南新区17.8住宅、商业4800元/㎡学区、地段荣盛南山郦都新城中心57.24公寓、商业、住宅5000元/㎡品牌、学区荣盛锦绣香堤张公山区域56.57住宅、商业5500元/㎡景观、配套、学区翰林银座新城中心96.66住宅、商业6300元/㎡地王、品质、地段、高端琥珀新天地新城中心50.02住宅、商业5200元/㎡国企、品质、恒大御景湾滨湖新区46公寓、商业、住宅7000元/㎡景观、精装修、高端海亮明珠高铁新区65公寓、商业、住宅4500元/㎡低价、高铁、配套佳源东方都市、晨阳滟澜山、荣盛南山郦都、荣盛锦绣香堤、翰林银座、琥珀新天地、恒大御景湾、海亮明珠

附件︱蚌埠房地产市场分析佳源.东方都市产品解析：城南新区较大规模的品牌住宅项目，是本项目的最大竞品之一。平均4300的低价格吸引了大量的客群，加之高档、品质的项目气质，是目前城南新区最具竞争力的楼盘。营销推广：强势宣传“抄底九年制实验学校，省重点新二中学区房”概念，顶级商业配套与高端居住外加学区房形成联动效应。

客群特征：以刚需客群为主题，拥有好学区和低价格，三县和凤阳客群占比高达4成。项目概况楼盘名称佳源东方都市物业类型高层、住宅、商业住宅总建面积695066.8平米容积率2.399建筑形态高层装修情况毛坯楼盘特色旅游、投资地产产权类型大产权房在售信息【在售】一期38#、39#、40