房屋买卖合同争议

篇一：房屋买卖合同纠纷起诉书起诉书原告：陈瑶瑶女汉族1988年01月24日出生身份证号：1101045住址：联系电话：被告：张春鹏男汉族1969年08月10日出生身份证号：8103430住址：联系电话：案由：房屋买卖合同纠纷诉讼请求：1、请求法院依法判决被告推行《房屋买卖合同》义务，将北京市朝阳区广渠路28号210号楼16层1908a的房屋全部权过户给原告；2、请求法院依法判决被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币00元；3、本案诉讼费及其它有关费用由被告承当。事实与理由：7月25日，原告经北京市嘉禾家美房地产经纪有限公司介绍，与被告订立了有关北京市朝阳区广渠路28号210号楼16层1908a的《房屋买卖合同》，并于当天交付了购房定金人民币50000元。双方同意，被告应配合原告在合同订立后一种月内（即8月25日前）办理完毕该房屋过户事宜，原告亦多次催促被告推行合同义务，进行网签及后续房屋过户事宜，被告均以多个借口予以迟延，造成该房屋至今未办理任何过户手续。按照商定，被告迟延逾期办理过户手续视为违约，被告应支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币00元.原告购置本房屋是为年终止婚作为婚房使用，被告迟迟不推行房屋过户义务已经给原告造成了诸多损失，无奈之下诉至法院，请求法庭依法判决被告按照合同推行义务，将房屋过户给原告，并赔偿原告损失，以维护原告的正当权益。此致北京市朝阳区人民法院原告：日期：1篇二：房屋买卖合同纠纷案例分析房屋买卖合同纠纷案例分析房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发公司将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋全部权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同订立、推行过程中的纠纷重要有下列几类：（一）售房广告引发的纠纷众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多阐明及允诺，重要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠予礼物的阐明；（2）对商品房美观性的陈说；（3）对商品房使用功效的陈说；（4）对商品房环境性的陈说；（5）售后承诺，例如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地都市的户口指标等等。而这些往往在购房人订立合同后或入往后统统不见踪影。案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称社区楼房前后间距有60米，社区绿化率为50%，并在预售房屋合同中商定，“开发商不得私自变更已经与业主商定的社区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更社区的平面布局，业主有权规定开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该社区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了社区规划，开发商违约。通过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关部门也没有强制规定变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承当总房价款3%的违约金。案例二，北京某高档社区在售楼时在宣传资料中承诺，”社区内综合绿化面积达总占地面积的31%，拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档当代电梯，社区实施封闭式管理，24小时保安，房屋共用部分精美装修等等”。同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，规定开发商承当违约责任。一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装当代电梯以及对商品房各构成部分装饰装修原则的阐明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的拟定产生重要影响，因此对上述几项开发公司阐明和允诺的内容应当认定为合同内容。最后调解结案，开发商予以一定经济赔偿。但是，同样案例，如果规定解除合同，法院驳回诉讼请求。案例三，贻成尚北新风系统案例。案例四，贻成综合大厦土地使用年限案例。土地变性后，使用年限未变。法律分析：合使用方法律：实践当中解决此案件的重要根据是《最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件合使用方法律若干问题的解释》第三条，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范畴内的房屋及有关设施所作的阐明和允诺具体拟定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的拟定有重大影响的，应当视为要约。该阐明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承当违约责任”。通过上面案例，购房者基本售房广告纠纷普通有两种诉求：一是规定开发商承当违约责任和赔偿有关损失；二是规定解除商品房买卖合同，并赔偿有关损失，损失重要为购房款的利息损失及房屋升值带来的差价损失。在第一种诉讼请求中，若商品房买卖合同中对违约责任有规定，则购房者直接根据合同商定之数额请求违约赔偿金，案例一。但大部分时候，合同中并未商定开发商的具体违约责任，天津市房管局的版本仅对开发商延期交房、办证、面积差别、设计变更等进行了违约责任商定，补充条款是开发商自行拟定，仅对购房者进行了诸多商定，极少商定本身违约责任，这种状况下，估算损失大小存在困难，法官普通倾向于调解结案；在第二种诉讼请求中，购房者重要是根据合同法第94条之规定请求解除合同。从法理上来讲，购房者能否行使解除权的根据是违约方的违约行为与否构成根本性违约，只有在违约方的违约行为构成根本性违约的情形下，才赋予守约方解除合同的权利。合同法第94条规定的几个情形，则是法律上对根本性违约的行为做列举，在列举的五种情形中，销售广告不实可套用的重要是该条第4款之规定“当事人一方迟延推行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的”因此，需要法院对案件进行审查，判断广告不实的违约行为与否造成合同目的不能实现，根据商品房买卖的普通目的而言，应从普通人的普通生活经验及交易习惯的角度考察，对于商品房销售广告中开发商许诺但是最后没有订入合同而成为合同条款的事项及内容，即使事后在客观上对购房人买受该商品房目的产生了不良影响，但双方特别是买受人在订立合同时竟没有主意该内容，最少阐明该内容并非是买受人在订立合同时首先考虑的问题，从这一角度看，因商品房销售广告许诺没有订入合同致使该内容的法律地位不稳定而引发的纠纷，买受人也有一定的可责性，如上述案例中，开发商对周边环境、配套设施问题上的许诺没有到位，法院认定为普通违约，合同继续推行，赔偿酌定裁量。售楼员的许诺，有无证据是核心。（二）认购纠纷认购是指在商品房买卖合同过程中，双方当事人在订立商品房预售合同或商品房现房买卖合同前订立文书的行为，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。订立的文书名称五花八门，有叫“认购书”，有叫“订购合同”，尚有叫“房号保存合同”的。这方面的案例：案例一，周某应房产公司规定与其订立《房产认购合同书》，并交付了定金2万元，商定购置该公司开发的一处房屋。当时该公司声称该房屋的绝对不存在抵押等状况。订立合同后，周某遂于商定日期携带购房款到房产公司准备正式订立商品房买卖合同，订立合同前，周某经向产权机关查询得知他预订的该套住宅已于认购合同订立前抵押给银行。周某遂回绝订立商品房买卖合同，并规定房产公司返还定金2万元;并提出在房产公司解除对该房屋的抵押后，双方再订立商品房买卖合同。但房产公司不肯退还已收取的定金。周某遂将房产公司告上法庭，规定法院判令该公司撤销《房产认购合同书》，返还已交的2万元定金并加倍赔偿2万元。开庭后，房产公司辩称：该房产确实已抵押给银行，但公司在与周某订立合同之前，已告知周某房产被抵押的事实，银行也同意公司销售被抵押的房产，何况现在周某没有遭受任何损失。由于周某没有准时订立商品房买卖合同，已经违约，故公司不退还购房定金的行为并无不当，请求法院驳回其诉讼请求。法院审理后认为，由于房产公司在订立《房产认购合同书》时，没有如实向购房者阐明房产已被抵押，根据《最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件合使用方法律若干问题的解释》作出判决：撤销双方订立的《房产认购合同书》，房产公司返还周某已付购房定金2万元，并支付赔偿金2万元。案例二，陈某与某地产公司订立《房产定购合同书》，商定陈定购一套商品房，并支付定金1万元。合同另载明：陈在订立定购合同时已具体阅读和理解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充合同等购房文本的内容。同年4月19日，陈订立《商品房买卖合同》时，认为该合同的补充合同有许多不公平条款，两次发函规定修改不公平条款。最后双方扯皮起诉到法院。法院审理后认为：该合同明确载明：陈已具体阅读和理解该《商品房买卖合同》范本、补充合同等购房文本的内容，故陈应按定购合同商定的合同基本条件与星星公司订立正式的《商品房买卖合同》，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求。实践中，开发商拟定的《订购合同》往往把本身的责任推的一干二净，工作时出具的《订购合同》，换签《商品房买卖合同》的时间无法拟定，开发商将在建工程抵押给银行，在未撤抵押前无法网签正式《商品房买卖合同》，这时订立正式合同的时间会商定为：自开发商告知之日起几日内换签《商品房买卖合同》。终究什么时候告知没有商定，有时长达几个月，使购房者错过贷款优惠政策或赶上不利政策，审查合同时注意此方面。法律分析：合使用方法律：《最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件合使用方法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方因素未能订立商品房买卖合同，应当按照法律有关定金的规定解决；因不可归责于当事人双方的事由，造成商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”第五条商品房的认购、订购、预订等合同含有《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同的重要内容，并且出卖人已经按照商定收受购房款的，该合同应当认定为商品房买卖合同。《有关合用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条：“当事人商定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方回绝订主合同的，无权规定返还定金；收受定金的一方回绝订立合同的，应当双倍返还定金。”这类纠纷重要集中在两方面：第一，订购合同的效力问题；第二，定金罚则问题。1、根据我国法律以及有关司法解释，效力问题能够分两种种状况分别分析。首先，如果双方订立的商品房订购合同不含有《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同十三项（下称“十三项”）重要内容，（附：《商品房销售管理方法》第十六条商品房销售时，房地产开发公司和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确下列重要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的拟定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备原则承诺；篇三：房屋买卖合同纠纷中的问题房屋买卖合同纠纷中的问题近年来，随着我国房地产业的不停发展，由此而产生的房屋买卖纠纷案件也不停增多，这类案件争执的标的普通较大，案情又复杂多样，解决不当，很可能造成矛盾激化，影响社会稳定，现就这类案件解决中出现的部分问题叙述一下解决的办法和法律观点：一、有关私有房屋买卖合同效力确实认这个问题是解决和解决房屋买卖纠纷首先应当解决的问题，私有房屋买卖是私有房屋全部权产生转移、变动的重要因素，然而房屋是重要的不动产，房屋的买卖与普通动产的买卖有着不同的规定：1、房屋买卖合同为要件合同，根据《中华人民共和国都市房地产管理法》第四十条规定“房地产转让，应当订立书面转让合同”由此能够看出房屋买卖合同应以书面形式，从而排除了口头形式达成房屋买卖合同。2、对房屋买卖合同主体的限制。根据《都市私有房屋管理条例》规定“机关、团体、部队、公司、事业单位不得购置或变相购置都市私有房屋，如因特殊需要必须购置，须经县以上人民政府同意”。此条规定明确了机关、团体、部队、公司、事业单位购置都市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分为农村和城乡两方面，其中农村私有房屋的买卖，国家并未明确规定需经有关部门同意和办理任何手续，但国家对于宅基地的转让是有规定的，例如：1985年国务院《有关制止农村建房侵占耕地的紧急告知》中规定：分派给社员的宅基地等，社员只有使用权，即不准出租、买卖和私自转让，也不准在承包地、自留地上建房。1982年2月13日国务院公布的《村镇建房用地管理条例》中规定：由于买卖房屋转让宅基地使用权的，必需办理土地权属变更登记手续，更换证书。《土地管理法》中也规定：依法变化土地的全部权和使用权的，必需办理土地权属变更登记手续、更换证书。这首先不再多述。3、房屋买卖合同的效力问题。在司法界对办理产权登记手续与否为私有房屋买卖合同生效的必要条件呢？未办理登记手续的买卖合同与否就无效呢？有两种不同的观点：一种观点认为，未办理登记手续的应认定为无效，由于这违反了有关法律法规。笔者赞成下面一种观点：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理同意、登记等手续才生效的，根据其规定。由此能够看出，合同生效有两种情形：一是须办理同意、登记等手续才生效，这种同意、登记指的是双方当事人订立合同后，将合同在规定的部门办理同意或登记才生效。二是合同一经订立，合同即含有法律效力，合同本身无需同意或登记。房屋买卖合同的效力问题，属于第二种情形，他调节的是当事人之间的一种债权债务关系，买卖后的产权登记不是合同生效的规定，而是合同一方当事人应当推行的义务，是物权变动的规定，因此，与否办理房屋过户手续，影响的是标的物的全部权与否依法转移，而对买卖合同及其效力并无影响。另外从《都市私有房屋管理条例》第六条“??房屋全部权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理全部权转移或房屋现状变更登记手续”的规定中也能够看出，全部权登记手续仅是房屋产权转移的必经程序，而不是买卖合同的有效条件，当事人未办理登记手续不能认定房屋全部权发生转移，但不能以此来认定买卖合同无效；另首先，买卖合同是办理全部权登记的必须证件之一，而无效合同是不能作为产权登记证件的。因此最高人民法院在有关的文献中所指的“买卖无效”应当理解为不发生全部权转移的效力，在实践中，如果将登记要件绝对化，不分辨具体状况，则不利于保护善意一方当事人的利益，维护交易秩序和财产秩序。二、房屋买卖中房屋全部权转移时间的认定这是一种解决房屋买卖纠纷中的又一重要环节。《中华人民共和国民法通则》第72条规定，按照合同或其它正当方式获得财产的，财产全部权从财产交付时起转移，法律另有规定和当事人另有商定的除外。这一条是普通原则性的规定。普通认为，这里规定的当事人另有商定，只能是对于特定物买卖的商定，法律另有规定普通是指对于不动产买卖的规定。具体到私有房屋买卖上，农村私房买卖合同，因这首先国家现在还没有专门的管理部门负责产权登记，普通的解决原则是：但凡买卖合同有效成立的，买卖发生在《土地管理法》生效之前的，应自交付时起转移，反之，应自办理完土地使用权属变更登记手续，获得宅基地使用权证书之日起转移，而都市私有房屋买卖的全部权转移则从房管部门变更登记之日起转移。但在近几年的司法实践中，碰到了某些新的状况值得我们讨论、研究。例如：某些房地产开发商（或公民个人）把自建的房屋售给公民个人，因管理制度上尚不够完善，始终不组织办理产权登记手续，也有某些状况是销售方也收取了办理过户手续的有关费用，但迟迟不予办理有关手续，而销售方又将房屋卖给另一方，或购置方又将房屋卖给其它公民，该类房屋全部权从何时转移呢？象这类状况，房屋未办理产权登记的因素完全在销售方或政府部门，而购房方毫无过失和违约行为，故不能让购房一方来承当不利的法律后果，并且对于这类房屋的买卖如一律以未办理登记而不承认产权转移，既违反民法原理中的公平原则，也不利于经济关系的稳定。故在解决这类纠纷时，应当根据《民法通则》第72条的普通性规定解决，自交付之日起全部权发生转移，按照地方惯例和市场交易习惯，如卖房一方将自己一方的原有房产权证书或住房钥匙等能够控制、管理、居住、使用房屋的手续交付给了买房一方，就应当认定已经交付，房屋全部权已发生了转移。三、如何解决城乡私有房屋中双重买卖纠纷中存在的问题某商品房销售中心或公民个人将自己的房屋首先销售给了一方，之后又重复将该房卖给另一方，法律应当支持哪一方购房户，这类纠纷在现实生活中也并不少见，这里要具体状况具体分析：1、如果先购房一方已进行了产权登记，后购房方未予登记，则可依法支持前者，认定后者的购房合同有效，由卖方承当违约责任。2、如前、后两方都进行产权登记，则应根据双方产权登记的正当性进行审查或登记先后次序来认定各自的效力问题。3、如果前、后两方均未办理产权登记，前方的购房合同意思表达真实，买卖合同依法有效成立，虽未进行登记，但根据现实中分房、买卖房屋的交易惯例，交付了钥匙、产权证书等，即购方就可对住房进行居住使用和控制，也并未有违反严禁性的法律规定，就应当认定为已经交付，全部权已经转移。后者的购房合同也应认定为有效，但由于卖方已经将合同商定的标的物转移给别人，从而造成合同无法推行，卖方对其违约行为应承当违约责任。4、如果前者未办理过户手续，后者却办理了过户手续，那么就要看后者与否含有侵害前者债权的恶意，或含有与销售方恶意串通的行为，或故意采用违法的、违反善良风俗的办法侵害前者的利益，即所谓的善意获得。如含有这些因素，也应认定后者的房屋买卖合同和产权登记有效，由卖方承当违约责任。如不含有这些因素，则后者的产权变更登记的效力应当受到法律的维护，即不能否认已通过登记对房屋所享有的全部权，也只有这样才干确认并保护因登记获得的权利，否则的话，产权登记的公信力难以维护。在司法实践中，尚有一种问题就是在保护后者对房屋的全部权时，会碰到一种矛盾，即前者可能对房屋进行装修、修缮，这样当后者规定交付房款时，前者即使已交付，也不能恢复原状，或恢复原状在经济利益上是极不合理的，如不恢复原状，则前者对房屋所作的装修不一定符合后者的需要，但在现实生活中往往是后者一定规定前者必须搬出，这里我们应当考虑到，前者也是有责任的，由于前者应当懂得在自己办理房屋产权登记前，自己还没有在法律上获得对房屋的全部权，在此状况下，他冒然对房屋进行装修，则应承当这种不利的风险后果，但又要考虑到在前者的购房合同未被确认无效前，不能不说前者对房屋的占有是无法律根据，笔者认为，除各方当事人依法请求返还财产或支付多个损失及多个费用外，装修、修缮的有关费用前者也应当有权获得赔偿，在必要时前者还可获得搬出房屋的搬迁费用。篇四：房屋买卖合同纠纷案件房屋买卖合同纠纷案件近日，洛阳市老城区人民法院宣判一起房屋买卖合同纠纷案件，判决驳回原告诉讼请求，维持房屋买卖合同。原告安某起诉至法院，称被告王甲（原告安某之妻）私自将他二人共有的一套房屋卖给了被告王乙，请求法院判决被告王甲与被告王乙订立的《买卖住房合同》无效，王乙返还已居住了近六个月的房屋。审理过程中，被告王甲称其将房屋转让给王乙的事实原告不懂得，买卖合同应为无效。被告王乙称其懂得原告安某与被告王甲系夫妻关系，在购置房屋过程中，协商过多次，原告安某与被告王甲均在场，原告安某曾亲自拿出该房屋的产权证书给被告看，还亲手收取了被告王乙交付的部分购房款并与被告王乙一同存入银行。原告对该房屋的买卖是清晰的。且该房屋产权证上只登记被告王甲一人，无其它共有人，被告王甲在买卖合同上的签字的行为构成表见代理，被告王乙是善意获得，该《买卖住房合同》是原、被告双方当事人的真实意思表达，正当有效，应依法继续推行。法院审理后确认，原告安某与被告王甲系夫妻，准备将其二套房屋中的一套卖掉，制发了售房小广告，后通过熟人介绍认识了意欲购房的王乙，原告安某、被告王甲与被告王乙曾协商，后被告王甲与被告王乙订立《买卖住房合同》，将房屋以市场价转让给王乙，原告收取了被告王乙最后一次付款并存入银行后，被告王甲才将房屋钥匙交给王乙，随即王乙始终居住。法院据查明的事实，确认原告作为含有完全民事行为能力人完全懂得并实际参加了该住房买卖的整个交易活动，应视为默示同意转让住房，因此，被告王甲与被告王乙订立《买卖住房合同》出卖住房的行为并未侵犯原告的正当权益，该《买卖住房合同》正当有效。[法官说法]夫妻共有住房经双方同意即可转让，卖房后反悔法不容宣判后，承接该案的法官范新生就该案的判决理由进行了判后释法。范新生认为，我国《婚姻法》第十七条规定，夫妻关系存续期间所的财产为夫妻共有，夫妻对共同全部的财产，有平等的解决权。该处所说共有是指法定共有，这就是说，夫妻婚后共有的财产，涉及房屋，不管其权属证明上登记的是一方全部还是共有，都认定为夫妻共有。根据我国《合同法》有关规定，处分共有财产须经共有人同意。部分共有人私自处分共有财产，普通认定为无效。本案被告王乙在买房过程中，懂得原告安某和被告王甲系夫妻关系，并多次与二人共同协商，阐明原告安某与被告王甲对该房屋买卖一事均知晓，原告安某还收取了被告王乙的部分购房款，被告王甲在原告收到该部分购房款后将房屋钥匙交与王乙，充足阐明原告安某和被告王甲对房屋买卖一事都是持同意态度的，故应认定该房屋买卖行为有效。原告安某与被告王甲在房屋转让近六个月后又反悔，法律不会支持。[法官提示]新法律法规出台，“隐形共有人”须浮出水面在实践中，我们把没有登记在权属证明上的共有人称为“隐形共有人”。我国普通传统习惯于将房屋权属登记在一方名下，夫妻婚后购房也普通只将一方作为权利主体加以登记，在发生家庭纠纷，特别是离婚的时候，双方容易在房屋等价值较大的家庭财产上产生全部权争议，“隐形共有人”的权益往往会受到侵害。10月开始生效的《物权法》规定，配偶不是固然的房屋共有权人，房屋产权要以机关登记为准，登记为一人的，产权人就是一人。7月开始施行的《房屋登记方法》对“隐形共有人”提出了更明确的规定，《方法》第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋全部权变更登记，能够由有关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”特别是在房屋抵押登记时，规定询问房屋与否属于夫妻共同财产，共有人与否同意办理抵押登记等。种种方法就是要迫使“隐形共有人”浮出水面，及时登记其共有财产，明确其权利，以规避产权不明引发的房产纠纷。篇五：房屋买卖合同纠纷与否属于不动