万科物管案例集

物业管理案例汇编万科物业编制（仅供内部使用）

目录TOC\o"1-2"\h\z\u一、前期介入类 6【案例】房屋质量有问题，业主可以拒交管理费吗？ 6【案例】外墙渗水业主怨，积极处理避骚乱 7【案例】业主装修擅自封阳台落水管，物业妥善解决案例 8【案例】业主装修不规范，居室遭水浸 9【案例】质量瑕疵能否导致拒绝收楼？ 9【案例】由房产证引发的房屋销售纠纷 12【案例】业主擅自在阳台顶棚焊接铁架 19【案例】合同没有作约定，业主有权封阳台 19【案例】自家房也不能改结构 21【案例】装修期间，物管人员能否随时进入装修现场？ 22【案例】装修不当造成漏水纠纷案 24【案例】新买房屋漏水业主拒交物业管理费 24【案例】管理处工作人员能否在业主装修期间进行相关检查？ 26【案例】房子没住交不交管理费？ 27【案例】业主提出不合理装修要求怎么办？ 28【案例】顶楼能否安装太阳能热水器？ 28【案例】业主私改阳台邻居坠楼身亡 29【案例】装修工人弄脏公共场所地面不打扫怎么办？ 30【案例】业主擅自封闭阳台，物业状告业主获胜 31【案例】前期物业管理案例分析 32【案例】屋顶能不能买卖？ 33【案例】楼上损坏防水层，楼下漏水讨说法 34【案例】楼上跑水楼下泡，谁来赔？ 36【案例】业主将抽水马桶装到阳台上被判拆除 38【案例】住户拒绝检修，房管状告业主 38【案例】装修引发血液病，住户获赔六万元 41二、工程管理类 47【案例】空调安装影响相邻业主产生的纠纷 47【案例】房屋渗漏业主获赔 47【案例】擅自设门侵犯共有权 48【案例】业主损坏公共设施怎么处理？ 49【案例】小区内意外伤害的责任承担 50【案例】老太小区摔倒向物管公司索赔案例 52【案例】业主不愿配合公共部位维修怎么办？ 53【案例】地下蓄水池容易跑水怎么办？ 54【案例】住户对维修料具提出质疑怎么办？ 54【案例】住户执意在公共走道摆放鞋架怎么办？ 55【案例】工程人员违规作业触电而产生纠纷问题 56【案例】高压电室遭殃，小小老鼠作怪 58【案例】台风掀起大厦广告牌砸人事件 59【案例】小小井盖，险酿大祸 60【案例】住户洗菜池下水管堵塞，住户拒不交费 61【案例】物业公司应对电梯突然跳闸案例分析 62【案例】物业公司管理疏忽导致空置房漏水案例分析 63三、安全管理类 65【案例】物业管理不当引起的法律纠纷案 65【案例】不该借出的钥匙 66【案例】业主封阳台未用无框玻璃，物业破门演全武行 67【案例】业主失窃，物业是否该赔偿？ 68【案例】小区门口遭抢，物业公司应负责 69【案例】发生高空堕物怎么办？ 70【案例】访客无理打骂安管员怎么办？ 70【案例】业主请求帮助驱赶室内人员怎么办？ 71【案例】车辆破损进入车场后推卸责任怎么办？ 72【案例】住户带人上楼不愿登记怎么办？ 73【案例】住户被盗管理公司应否赔偿？ 73【案例】业主想不按统一要求安装防盗网怎么办？ 74【案例】住户暂放公共部分物品遗失，管理公司是否有责任？ 75【案例】泳客跳水致全瘫，泳池被判无过错 77【案例】铁丝网刺伤小童眼，物管要负主要责任 78【案例】电脑主机被盗事件 79【案例】寻求相关部门，保护自身权益 80【案例】及时抢救违规泳客 80【案例】勇斗持刀歹徒 81【案例】小型录音机变压器长时间工作引起火灾事件 82【案例】小区内被撞是否要负责 83【案例】业主擅封阳台物管公司断水断电 85【案例】因租房起纷争，物业公司强撬业主家门 87【案例】小区外人员硬闯小区引发安全秩序问题 89【案例】小偷入室盗窃，业主、物业、开发商对簿公堂 90【案例】家中丢失财物状告物业公司，法院不予支持 91【案例】高空抛物酿祸端 93【案例】住宅区发生刑事案件管理公司是否应负法律责任 94【案例】半夜惊觉屋内有人谁知竟是物业保安 98【案例】楼上坠物砸车谁负责？ 100【案例】业主遭杀害保安已尽责，命案无需物业赔偿 102【案例】六龄童空中花园失足坠落 103【案例】看房推窗掉下伤人应谁负责？ 104【案例】业主深夜在家遇害，物业公司构成违约 105【案例】业主被盗，物业公司如何担责？ 108【案例】业主家中被杀，物业赔偿７万元 110【案例】保安员是否有权查验居民身份证？ 110【案例】一滩剩饭菜致人伤残，物管赔了近6万 112【案例】“信狗由缰”老人遭殃，法院判决赔偿10万 113四、环境管理类 115【案例】都是“李子”惹的祸 115【案例】有人乱派招贴怎么办？ 117【案例】地面遭受邻区清运车污染怎么办？ 118【案例】店铺屡屡违反管理规定怎么办？ 119【案例】成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例 120【案例】飞虫“拟黑尾天牛”扰乱业主生活案例 120【案例】撞通道玻璃受伤应谁赔？ 121【案例】大堂滑倒该怪谁？ 124【案例】物业公司应对施工人员毁绿案例 125【案例】为水泵噪音业主状告物业案例 126【案例】北京装修污染伤害案在南京引起反响 127五、客户服务类 130【案例】业主执意乱装空调怎么办？ 130【案例】物业管理费谁说了算？ 131【案例】租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办？ 131【案例】无法实现即时维修怎么办？ 132【案例】楼上装修渗水，楼下迁怒物管公司 133【案例】室内漏水家中无人破门而入损失谁担？ 135【案例】防盗门关了邻里和谐门 136【案例】业户利益重于一切 138【案例】误把业主当访客怎么办？ 139【案例】有车挤占私家车位怎么办？ 140【案例】业主要求下调管理费案例 141【案例】某物业管理有限公司诉某实业总公司物业管理纠纷 144【案例】物业公司能否出租小区房？ 146【案例】公开信引发官司，物业公司成被告 147【案例】业主委托停水电，实际操作细思量 148【案例】业主拖欠管理费，明确责任巧处理 149【案例】匿名投诉要重视，认真细致巧处理 150【案例】家政服务疏漏，惹来管理麻烦 151【案例】业主装修家具堵占楼道怎么办？ 151【案例】业主投诉噪音扰人怎么办？ 152【案例】被困电梯的乘客不肯谅解怎么办？ 153【案例】市政水压低业主屡屡投诉怎么办？ 154【案例】物业管理公司降低水泵噪声 155六、停车场管理类 157【案例】无证放行，停车场全额赔偿 157【案例】来自厦门的车辆丢失案件记录 158【案例】停车场丢车，该谁来赔？ 162【案例】停车登记后的车辆被盗，物业被判赔偿25万 163【案例】不购车位拒驶入，业主却被告侵权 164【案例】治安收费，管不管看车？ 165【案例】顾客硬撞入大厦内部停车场案例 167【案例】小区中轿车丢失该谁负责？ 168【案例】稳擒偷车贼 169七、物业管理类 171【案例】物业公司能否出租小区房？ 171【案例】紧急情况，物管人员有权破门而入 172【案例】业主维权也应分清是非 174【案例】物业管理承包合同纠纷案 176【案例】房屋租赁纠纷案 179【案例】广州业主欠费集体诉讼案 182【案例】深圳首宗BBS侵权案 183【案例】广州某小区用法律赶走物业公司案例 184【案例】上海业主状告业委会案例，矛盾远远未解决 188【案例】因租房起纷争，物业公司强撬业主家门违法案例 190【案例】是定金还是保证金？ 192【案例】单方增加物管费无效案例 195【案例】物业应对业主要求产权变更案例分析 196【案例】建假山挡窗侵犯相邻权 197

一、前期介入类【案例】房屋质量有问题业主可以拒交管理费吗现在的的小区，在建设、销售过程中出现不少问题，例如房屋建筑质量差、发布虚假广告、配套设施设备不齐全或面积有误差、房款计算错误等等。这些问题要等广大的业主入住以后才逐渐暴露出来，而造成这些问题的开发商已将楼盘销售完毕，对此不闻不问，很多业主便以拒交物业管理费作为抗议和斗争的方法，业主的这些行为是否合理、合法呢？【分析】对于这个问题，从法律的角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。但在实践中，这样的界限有时非常模糊。很多开发商在建设与营销的过程中，就物业管理方面进行了不少运作与宣传，给人感觉物业管理工作很像是这个楼盘的售后服务工作。给业主造成这种错觉的原因是很多开发商在售房广告中将物业管理也作为一个卖点大力宣传，有些开发商在促销活动中还将优惠、免收物业管理费作为一种促销手段，甚至将物业管理费，物业管理服务的条件、标准、内容等写入了房屋买卖合同。这就路以使广大的业主产生这样的认识：物业管理活动是房屋建设、销售的一问分。既然这样，业主往往认为，自己在入住的抗争当然就可以对着物业管理公司来。此外，由于目前我国物业管理行业的发展刚起步不久，真正市场化竞争与运作、发展的格局远没有形成，很多物业管理公司往往极度依*开发商，与开发商有着千丝万缕的关系。如果物业管理公司确实是开发商的一个部门或者有其他的资历产纽带关系，那么，房屋质量若有问题，业主应该可以拒交物业管理费。这实际上可以理解为一种债务的抵消。在物业管理法律关系中，业就应该向物业管理公司给付物来管理费，业主是债务人，应物业管理公司是债权人；而在房屋买卖关系中，由于前期的质量问题或其他问题，开发商应该向业主给付赔偿或者补偿等，业主是债权人，开发商是债务人。虽然两者法律关系不同，但由于物业管理机构是开发商的一个部门或者有其他资产纽带关系，业主可以担抵消债务的要求。如果物业管理公司与开发商确实是单纯的两个民事主体。，则它们之间是相对独立的，互相之间不应为对方承担民事责任，业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相就的民事责任。【案例】外墙渗水业主怨积极处理避骚乱某花园自1999年入伙以来外墙出现裂纹渗水，半年后涂料已经基本褪色，对此业主意见很大，多次向物业建设单位、管理处反映但问题始终没有得到解决，业主要求维修的呼声越来越高，甚至有些业主私自串连，准备采取集体签名、上访等过激行为。【分析】积极与物业建设单位联系，反映小区外墙实际情况，把再不进行维修后果的严重性报给物业建设单位，从根本上打消物业建设单位无限期“拖”的念头；积极向物业建设单位提供合理的多套解决方案，并分析各自的利弊；积极与业主委员会合作、与有影响力的业主进行真诚沟通，取得各方的信任，把不安定因素消除在萌牙之中；充分认识时间的紧迫性，督促物业建设单位尽早确定并进场开工，争取在五六月份雨季到来之前完成，否则拖入下半年，事情将更难处理，后果无法想象。最后，物业建设单位在认真考虑、衡量利弊后采取了行动。【点评】物业建设单位与业主之间因种种因素不可避免会出现一些矛盾，倘若一方只考虑自己的利益得失，不考虑别人的真实感受，矛盾就会升级、激化。此时，管理处应依据相关法规、文件的规定，适当运用强硬手段是能够收到一定效果的。当然管理处在具体实施时，也要考虑周全，不要把双方矛盾的焦点引在自己身上。【案例】业主装修擅自封阳台落水管物业妥善解决某小区的一业主在装修时，擅自将阳台与房间打通，并铺了地板。他把部分落水管改用橡胶管子连接，并把阳台的落水管用砖墙封闭起来。天长日久，落水管的橡胶部分损坏。一次，天下暴雨，雨水漏进地板内，该业主楼下504室也开始漏水。雨不停地下，504室阳台与房间的顶部交界处滴水，渗水向内延伸约两米多。504室住户并排放置了浴盆、面盆四五个，前后共积了七八盆水。管理处经理和维修工及时赶到现场，敲开六楼封闭的落水管墙，将落水管修复。尽管管理处经理及维修工尽了最大的努力，但由于504室地板进水，凸起变形。504室住户声称：“房子发生问题，只找物业管理公司，不找楼上业主。”物业公司只好与居委会将楼上、楼下两位业户（业主和住户）请到一起，共同分析引发漏水的原因，商量相应的处理方法及赔偿事宜。经过协商，双方达成了一致意见，六楼业主赔偿楼下住户500元。【分析】在这起案例中，楼上业主违规装修，造成楼下住户受损。虽然物业管理处出面协调，问题最终得到了解决，但教训应该吸取。现在，业主违规装修房子的现象较普遍，许多人图方便封闭落水管，而一旦发生漏水，维修起来很不方便。这样一来，既造成不必要的损失，也很容易引起邻里纠纷。本案例中的6楼业主违反了装修管理规定，不仅自己家里出现地板变形，而且导致楼下504室住户家里严重漏水。【点评】要避免业主违规装修，物业公司应在业主进户时，加大装修知识宣传力度，并对装修注意事项约定详细，一旦发生问题按合同处理。对业主来说，应该知晓装修知识，不能随心所欲地进行装修。装修不当产生的后遗症，不但影响到居住质量，造成损失，而且容易引发邻里纠纷。小区建设要靠大家努力，只有物业公司与广大业户共同努力，才能最大限度地避免纠纷的发生，才能共建美好家园【案例】业主装修不规范居室遭水浸某日中午，某花园小区403室的业主黄先生之妻（陈女士），在其父母家中接到电话，称其家中进水。陈女士与其父火速赶回家中，发现整个地板（两间卧室、一间客厅）已完全被水浸没，厨房、北阳台积水已达数寸，家中陈设包括音响、冰箱、洗衣机、衣橱等均在水中。当天下午1时许，黄先生在小区管理员的陪同下，查找原因，在楼下303室的北阳台雨水管漏斗中，发现大量杂草、污泥等异物。同时，黄先生了解到，前一天该楼水箱阀失灵，水箱大量溢水。由此推断，水流到三楼后因管道受堵，不能下行，就从403室北阳台的雨水管漏斗中涌出，流到了自己家中。由于他们是新婚不久，装修时间不长，遭此意外，受损严重。黄先生为维护自身的合法权益，向法院起诉管理该小区的物业公司。由于日常维护保养不力，才造成这一局面，物业管理公司负有不可推卸的责任。后经法院调解，物业管理公司赔偿黄先生经济损失4500元。【点评】业主不规范装修，阳台地漏被封，导致了正常泄水受阻；水箱阀失灵，导致水箱大量溢水；落水管被杂草堵塞，下水不畅，这一切都暴露了物业管理中存在薄弱环节。此事虽然最终通过法院调解解决，但在业主中产生了不良的影响，一定程度上损害了物业公司的形象。目前，绝大多数业主搬新居前都搞装修，或多或少地存在不规范的装修行为。如何加强装修管理，规范业主装修行为，保证相邻业主的利益不受侵犯，这是摆在物业管理公司面前的一项艰巨工作。同时，业主的法律意识不断增强，不再像以前那样“死缠滥打”。物业管理人员也要相应地提高自身的素质，转变观念，加强法律、法规的学习，努力提高服务质量，避免类似事件的发生。【案例】质量瑕疵能否导致拒绝收楼2002年10月15日，原被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》一份，双方约定：原告为买方，被告为卖方，原告购买被告兴建的的某花园1栋21B号房，位于21层，用途为住宅，建筑面积98平方米，总价款为人民币753519元。原告未按本合同附表规定的付款方式按期给付购房款的，应当承担迟延支付的违约金责任：（一）原告给付的价款达到应付总价款50%以上的，原告应就房价欠付额向被告支付延期付款的违约金（违约金标准按债务履行期间人民银行有关延期付款的滞纳金标准执行)。（二）原告给付的金额不足应付价款50%的，被告可要求原告支付欠付款10%的违约金（一般不超过10%）。被告须于2003年3月31日前将本合同规定的房地产交付原告使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的竣工验收证明；被告在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效；被告向原告交付房地产时，应发出书面通知，并由原告签收；原告接到书面通知后，应及时对房地产进行验收，如有异议，应当在15日内提出，逾期不提出，视为同意收楼；被告不能按照约定的时间交付房地产予原告的，每延期1日，被告应向原告支付买卖总价款万分之五的违约金。该合同还有附表，其中有建筑期购楼分期付款或银行按揭付款：自签约日起1日内付全部楼价款的20.37%，即人民币153519元；2002年11月23日前付全部楼价款的79.63%，即人民币60万元，或在该日期之前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定的期限付款。合同还对双方的其他权利义务做了详细约定。合同签订前，原告分两次支付被告人民币共计30000元。合同签订后，原告于2002年10月15日支付被告人民币123519元。2002年11月28日，原告与被告及按揭银行签订了《个人住房借款合同》，由原告向银行借款人民币60万元，贷款期限12年，贷款实际发放和期限以个人住房贷款凭证为准。按揭银行于2002年12月9日将贷款足额划给了被告。2003年3月24日，涉诉楼盘取得了《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》。原告收到被告发出的入伙邀请书，于2003年3月28日前往验收楼宇。原告验收认为：门把手松、景观阳台栏杆脱漆、客厅有地砖破损、门柜有刮痕、客卫生毛巾松架、柜门内贴纸不行（空鼓）、书房墙脏、书房门不好关、书房地板处有空响、客房窗台大理石有划痕、客房衣架少挂衣杆、主卫龙头斜、书房大理石斜、、主人房一拐角更改、客房门不行、客房地板有空响、不同意接收。诉讼中，原告提交楼宇交接记录复印件，除由以上内容外，还写有“钥匙管理处已收回”。被告提交的楼宇交接纪录，除上述内容外，没有“钥匙管理处已收回”，增加了复查结果："问题整改完毕',并由原告在复查栏内签名，时间为2003年3月4日。[原告的诉讼请求]1、判令被告赔偿延期交付房地产的违约金人民币2260.56元，2、本案诉讼费由被告承担。[被告的反诉请求]1、判令原告赔偿被告迟延付款违约金593元；2、本案诉讼费由原告承担。[法院的认定]本院认为，原被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。被告在合同约定期限内取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》并通知原告入伙，按合同约定条件履行交楼义务；原告在楼宇交接时提出质量异议，系楼房的质量瑕疵，因原告未提供证据证明被告交付的房地产质量瑕疵违反法律规定或违反当事人之间的约定，原告以该质量瑕疵为由拒不收楼，理由不成立，本院不予支持。在保修期内，被告作为出卖人，对楼宇质量问题承担了修复责任。因此，原告的松请求本院不予支持，予以驳回。关于被告的反诉，原告已在合同约定期内足额支付首期款人民币153519元，没有违约；其后，原告未在合同约定期限内付清全部楼价款人民币60万元，亦未在合同约定期限内办妥抵押贷款手续，系违约行为，被告有权主张违约金。所以，原告应支付被告迟延付款的违约金420元。被告的反诉请求，本院部分予以支持，部分予以驳回。[法院的判决]一、驳回原告的全部诉讼请求。二、原告于本判决生效后10日内支付被告违约金人民币420元。三、驳回被告的其他诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告负担；反诉费人民币50元，由原告负担人民币35元、被告负担人民币15元。【点评】本案当事双方争议的焦点是：被告房地产开发商交付的房屋存在质量瑕疵是否导致购房人有权拒绝收楼？本案判决已明确回答：房地产开发商交付使用的房地产存在质量瑕疵，在本案中购房人无权拒绝收楼。理由是：开发商已经取得了《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》，房地产已经符合法律规定及合同约定的交付条件；开发商依约履行及时书面通知购房人入伙的义务；现行法律法规没有规定、有关合同也没有约定房屋存在(本案中的）质量瑕疵，购房人可以拒绝收楼；开发商已对房屋存在的质量瑕疵履行了维修义务。从以上法院认定及判词中可以看出：房屋存在本案中的质量瑕疵，尚不足以构成主体结构问题及严重影响正常居住，属开发商通过履行维修责任行为可以弥补的质量范围，没有法定及约定理由可以导致购房人拒绝收楼，因此购房人要求开发商赔偿迟延交楼的违约金没有法律依据及合同依据。这就提醒广大购房人遇到类似问题时应慎重行使拒绝收楼的权利。【案例】由房产证引发的房屋销售纠纷1999年12月20日，张某与深圳某房地产开发公司（以下简称房地产公司）签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定张某购买房地产公司开发的某大厦某商品房一套，建筑面积，总价款63万元，房地产公司须于2000年6月30日将合同规定之验收合格的房地产交付张某使用，若房地产公司不能按时交付房地产，应按每延期一日支付房地产总价款万分之一的违约金给张某；房地产公司在领取房地产竣工验收证书后150天内应书面通知张某共同向深圳房地产产权登记机关申请房地产转移登记；如因房地产公司的过错造成张某不能按法定期限领取房地产证，从房地产公司取得房地产竣工验收证书之日的第180天起，按市房屋租赁主管机关规定的指导租金标准，由房地产公司向张某支付违约金至产权证核发之日。合同签订后，张某依约向房地产公司支付了购房款，2002年9月30日，房地产公司向张某发出入伙通知书，张某于当日在入伙通知书上签字。房地产公司于2002年10月28日取得涉案大厦的竣工验收备案证明书，但至今仍未为张某办理房地产证。张某于2003年5月7日起至诉法院，请求：1、房地产公司支付从2000年7月1日至2002年9月30日的延期交房违约金；2、房地产公司支付从2002年3月31日至房地产权证办下来为止的延期办证违约金。[裁判要旨]张某与房地产公司围绕各自的观点发表的意见集中如下：1、张某认为房地产公司应支付从2000年7月1日至2002年9月30日的延期交房违约金，而房地产公司认为张某的该项诉请超过了两年的诉讼时效，不应受法律的保护。2、张某认为自己2002年9月30日入伙，那么从该天起150天内，即2003年3月30日止，房地产公司应该为自己办证，现房地产公司违约，故应支付从2003年3月31日至房地产证办下为止的延期办证违约金。房地产公司认为合同约定应从房地产竣工验收后150天内办证，而该大厦于2002年10月28日取得竣工验收备案证明书，故应从2003年4月29日开始计算延期办证违约金，并至起诉之日止。一审法院经审理认为，原告张某与被告房地产公司签订的《房地产买卖合同》合法有效。原告张某于2003年5月7日向本院起诉主张权利，故从该日起往前推两年即2001年5月7日，至2002年9月30日房地产公司实际交房日期间的延期交房违约金予以支持；2001年5月6日以前的诉请超过了诉讼时效，本院不予保护。张某依约付清了房款，房地产公司亦于2002年9月30日将房屋交付给了张某使用，但一直未为张某办理房地产证，故房地产公司应依约向张某支付从张某实际入伙之日第150天之次日起（2003年3月31日）至房地产证办下为止的延期办证违约金。房地产公司不服，向上级人民法院提起上诉，二审人民法院维持了一审人民法院关于延期交房违约金的判决，驳回了房地产公司的该项请求。但关于延期办证违约金问题，二审人民法院支持了房地产公司的上诉主张，认为延期办证违约金应从涉案房地产竣工验收之日第150天的次日起算，至张某起诉之日止。【分析】本案的疑难与争议之处涉及三个问题：其一，张某请求延期交房违约金有无过诉讼时效？其二，张某诉请延期办证违约金的起算点应从入伙之日还是应从楼宇竣工验收之日？其三，张某诉请延期办证违约金的截止日期应判到起诉之日还是到房地产证办下来之日？妥善解决好上述问题，对于完善民法理论，正确处理纠纷，实现法律正义，公正司法具有重要意义。笔者拟运用民法相关理论，并结合法院判决来讨论上述法律问题。一、张某诉请延期交房违约金有无过诉讼时效本案张某与房地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同》约定的交房时间为2000年6月30日，而张某在入伙通知上签字的日期为2002年9月30日，房地产公司取得涉案大厦的竣工验收备案证明书的时间为2002年10月28日。从上述日期来看，张某延期交房违约金的诉请有无过诉讼时效，在审判实践中存有争论。第一种观点认为，本案诉讼时效应从房地产公司实际交房日之次日（2002年9月30日）开始计算，因为张某只有拿到了房，才能够确定其权利被侵害的程度和违约金的数额，张某于2003年5月7日诉至法院，故该请求未过两年的时效，法院应予保护。第二种观点认为，诉讼时效期间应分段计算，本案张某与房地产公司约定的延期交房违约金系按日计算，则逾期交房第一天的违约金的诉讼时效期间从该天起计满2年止，逾期交房第二天的违约金的诉讼时效期间从该天起计满2年止，其他依此类推，故张某的此项诉请从起诉之日往前推两年的受法律保护，其他因已过时效，不予保护。本案一、二审法院均持第二种观点，认为“张某于2003年5月7日起诉至法院，故从该日起往前推两年即2001年5月7日，至2002年9月30日房地产公司实际交房日期间的延期交房违约金予以支持，2001年5月6日以前的诉请超过了诉讼时效，法院不予保护。”第三种观点认为，诉讼时效期间应从双方约定的交房日届满开始计算，因为依《民法通则》的规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利受到侵害时计算，本案张某与房地产公司签订的房地产买卖合同约定的交房日为2000年6月30日，该日期届至，房地产公司未交房，构成违约，应承担违约责任，张某此时应知自己的权益受到侵害，故应从2000年6月30日的次日起二年内，张某应主张权益，但其直至2003年5月7日才起诉至法院，该项请求显然已超过诉讼时效，且房地产公司提出了时效抗辩，故张某的该项请求不应得到支持。上述三种观点皆然不同，采纳的观点不同，对案件双方当事人张某权益的影响也颇大。那么哪种观点较为合理呢？一、二审法院的判决正确吗？笔者以为，要回答这些问题，必须从张某诉请延期交房违约金的请求权性质，法律规制诉讼时效的目的入手来分析。依民法原理，请求权指权利人得要求他人为特定行为（作为、不作为）的权利。２按请求权基础权利之不同，主要分为债权上请求权和物上请求权等几种类型。民法上对请求权作这种划分其有重要意义，我国台湾地区著名民法学家王泽鉴先生就极力推崇请求权基础法律分析方法，认为用这种方法分析案例时，可以从法律的立场去思考问题，避免个人主观的价值判断及未受节制的衡平方法。３依笔者的观点，请求权思维方式的内容模式可表述为：谁（原告）依据什么法律规定（请求权基础）向谁（被告）提出何种请求（请求权的种类、内容、救济方法）。就本案而言，张某购买了房地产公司开发的商品房，依买卖合同约定，房地产公司应依约向张某交付涉案标的物，而房地产公司违约，未按时交付。故张某得基于合同法中关于买卖合同的法律规定向房地产公司提出延期交房违约之诉。这种诉所依据的请求权应为债权上请求权，而非物上请求权。张某既然依这种请求权主张权利，自然应受诉讼时效的限制。４在司法实践中，有人主张张某的延期交房违约金之诉，所依据的请求权属于物权请求权，是其物权受到了侵害。理由是，张某与房地产公司签订房屋买卖合同后，房地产公司依约将买卖合同进行登记，使标的物特定化，基于登记公示公信原则，房地产公司不可能再将房屋出售，这实际上是使张某的权利变为“对世权”，这与债权的“对人权”是不同的。笔者以为，这种观点不妥。登记分为预登记和终局登记这两种。终局登记一般指为创设、废止物权的登记，比如房屋产权过户登记。而本案房地产公司所为的登记在性质上应属于预登记。预登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需的条件缺乏或尚未成就时，也就是说权利人只对未来的物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。５这种登记具有类似物权的排他效力，房地产公司违反预告登记内容的处分行为无效。６所以，张某由于未取得买卖合同标的物的产权，其享有的权利仍为合同债权，其只能依据买卖合同提起违约请求权之诉，尽管张某享有的债权基于预告登记而具有绝对权的性质，但本质上仍为债权，这是不言而喻的。通过以上分析，笔者得出结论：张某诉请房地产公司延期交房违约金所依据的请求权，为债权上请求权。那么，前述所提及的张某该请求权有无过诉讼时效的三种观点哪种正确呢？笔者以为第三种观点正确。首先看第一种观点，其认为诉讼时效应从张某实际接受房屋之日起算，这显然有驳于法律规制诉讼时效制度的目的。时效指一定的事实状态持续达一定期间而发生一定法律效果的法律事实。在我国，指权利人自知道或应当知道其权利受到侵害而要求人民法院保护其权利的期间，期间经过，即丧失胜诉权。法律之所以规定时效，目的在于督促权利人及时行使权利，明晰民事法律关系，并使“权利上的睡眠者”承担不利后果。本案张某在2000年7月1日就应知自己的权利遭受侵害，却在2003年5月7日才诉至法院，如果以他实际接受房屋时“才知道权利被侵害的程度和违约金数额”，从而开始计算诉讼时效，显然与法律规定诉讼时效的精神意旨背道而驰。再看第二种观点，它把诉讼时效按每天分段计算，这是不妥当的。首先，张某的请求权属债权请求权性质，持第二种观点的人错误地把这种请求权理解为物上请求权，认为该请求权是物权遭受了侵害，基础权利是物权，故从起诉日往前推两年未过诉讼时效，因为作为基础权利的物权仍然存在。比如，在知识产权审判中，专利权遭受侵害时，法院往往判从起诉日往前推两年的请求部分未到时效，从而予以支持。物权与知识产权同为绝对权，在二者遭受侵害而产生损害赔偿时，从起诉日往前推两年未过时效是正确的，而本案张某的基础权利是债权，故不能类推知识产权审判中的上述做法。其次，按分段计算诉讼时效，有受“刑法中持续犯的追诉时效从犯罪行为终了之日计算”影响之嫌，刑法的这种规定，是从犯罪人的角度以及国家对其予以追究的目的而设计的；这与民法规定诉讼时效是敦促民事权利人及时主张权利，即从权利人的角度而言是不同的，二者不能混淆。再次，如果按照这种观点的话，任何违约、侵权损害赔偿均可分段计算，诉讼时效制度恐怕会“土崩瓦解”。比如，还是本案，我们设想一种情况，发展商2000年6月30日应交房，到现在（2003年5月7日）仍未交，张某起诉发展商要求其交付房屋并支付延期交房违约金，按第二种观点，从起诉之日往前推两年的延期交房违约金应当支持，但张某要求交房的诉请显然超过了诉讼时效，不应被支持，这样就会出现延期交房得不到支持，而延期交房违约金却能得到支持的怪圈。第三种观点是正确的，符合诉讼时效制度的精神实质，张某在2000年7月1日就应知自己的权利被侵害，其应在两年内主张权利，而其却于2003年5月7日才起诉，显然已过了诉讼时效。从情感上讲，张某依约交清了购房款，由于未及时主张权利，而不能要求延期交房违约金，这与人们的日常公平观念产生冲突，但笔者以为，法律与情感发生冲突时，我们必须依法办事。故笔者以为本案张某诉请延期交房违约金不应得到支持，本案一、二审法院的该项判决是值得商榷的。值得注意的是，本案房地产公司于2002年9月30日将房屋交付给张某，并于2002年10月28日取得竣工验收备案证明书，笔者以为房地产公司于诉讼时效期间届满后，仍将房屋交付给张某，这种交付受到法律的保护，张某应取得该房屋的所有权。二、张某诉请延期办证违约金的起算点应以入伙之日还是楼宇竣工验收之日为基点张某与房地产公司签订的买卖合同约定，房地产公司应在领取竣工验收证书后150天内通知张某办证，否则，房地产公司应在取得竣工验收证书之日的第180天起，依照约定向张某支付延期办证违约金。可见，合同约定的房地产公司向张某支付延期办证违约金的基点以竣工验收之日为准，即以2002年10月28日为基点。而张某起诉房地产公司延期办证违约金，是以2002年9月30日自己实际“入伙”之日为基点，一审法院支持了张某的该诉讼请求。而房地产公司认为应以合同约定的竣工验收之日为基点，该诉讼主张得到了二审法院的支持，二审法院据此变更了一审的此项判决。那么一、二审法院的判决哪一个正确呢？笔者以为，二审法院的判决是正确的。一审法院之所以以入伙之日为基点来判房地产公司延期办证违约金，是基于这样一种判断：尽管涉案当事人双方合同约定以房地产竣工验收为基点，但房地产公司在未取得竣工验收证书之前，于2002年9月30日已将房屋“交付”给张某使用，双方通过行为的方式，变更了原合同的约定，此时，交付的条件发生了变化。但笔者以为，这样的判断是错误的，我国《城市房地产管理法》为加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，防止“豆腐渣”工程，其第26条第2款明确规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，此为法律的强制性规定，任何未取得竣工验收证书的商品房交付，应为无效交付。如按一审法院的判决，实际等于承认了未经验收的房地产也可交付，违背了法律的强制性规定。当然，此时购房方与房地产公司均有过错，双方应按过错程度承担相应的责任，比如，房地产公司应承担延期交房违约责任；而购房方由于居住了房屋，可按指导租金的标准向房地产公司支付对价。二审法院以房地产公司取得竣工验收证书为基点，判房地产公司向张某支付延期办证违约金，无疑是正确的，体现了尊重合同当事人意思自治的精神。但笔者注意到这么一个问题，二审法院一方面判房地产公司延期交房违约金至张某实际“入伙”日，另一方面判房地产公司延期办证违约金的基点为竣工验收之日，这实际上存在逻辑上的混乱，其后果是无形中鼓励了发展商在未取得竣工验收证书的情况下交付房屋，从而免除交房的合同义务，不必承担延期交房违约责任；另一方面发展商交付房屋后，拖着不去办竣工验收证书，因为不办竣工验收可以不承担责任，而办了竣工验收，则可能承担民事责任，致使发展商在实际交付房屋后，取得竣工验收证书前处于义务真空地带，法院不应无视这种不诚实信用的行为。因此，将二审法院关于延期交房违约金与延期办证违约金的判项结合起来看，有值得检讨的地方。考虑到我国城市居民对房地产法律普遍认知程度较低的现实，从房地产业长期健康发展的需要看，我们应认真反思上述判决。三、张某诉请延期办证违约金的截止日期应判到起诉之日还是房地产证办下来之日张某诉请房地产公司延期办证违约金的截止日期为房地产证办下来为止，一审支持了张某的主张，而二审改判截止日期至起诉之日，为什么会出现这种不同判决呢？笔者以为，一、二审法院在裁判此问题时，面临着如下选择；张某起诉时，其案件受理费只交纳到起诉之日，若法院判房地产公司支付延期办证的违约金至房地产证办下来为止，就会面临难题，因为房地产证办下来的日期总是将来的某个不确定时间，张某从起诉之日至房产证办下来之日的诉请部分诉讼费没交纳，法院在该部分请求没交纳诉讼费的情况下可以作出判决吗？并且，法院能对将来的事项做出判决吗？反过来，法院如判延期办证违约金到起诉之日，上述问题虽可以回避，但又面临如下问题：张某就起诉之日以后的延期办证违约金又提起诉讼，法院还必须受理并做出裁判，如此一来，将浪费大量的审判精力、财力，导致诉讼不经济。在上述两难选择下，出现了上述一、二审法院的不同判决。笔者以为，上述“两难选择”是可以解决的，虽然本案房地产证办下来的时间是将来的某个不确定日期，但法院完全可以判到该日期截止之日的违约金。法院在做出判决时，不妨在判决书中做出规定，张某必须于能够确定未交纳的诉讼费（从起诉之日的次日起至房地产证办下来为止延期办证违约金请求部分的诉讼费）数额之日起10日内补交，就可以解决上述问题。

【案例】业主擅自在阳台顶棚焊接铁架某小区一位业主装修时，擅自在阳台顶棚焊接铁架，与楼宇其它阳台极不协调。管理处发现后，立即发出停工整改通知书。业主对此怨声载道，说管理处限制她的自由，铁架非搞不可。你发火我不发火。管理处有关人员三番五次地耐心给她讲解装修管理法规，说明保持楼宇外观统一的必要性，任硬顶也好、软抗也罢，在原则问题上决不退让（处理这类问题就得态度坚决，决不能轻易退让开口子。开了一个口子，下要为例，恐怕一发而不可收）。业主一看管理处的态度这么坚决，只好按照要求进行整改。虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中也留下了对管理处的成见，每次见面都板着个脸，主动搭话也爱理不理的。为了消除她的误解，管理处不计较其态度，日常真诚地为她提供各方面帮助，以换取她的理解和信任（管理处每天都在与业主打交道，磕磕碰碰总是难免的，有了矛盾不要紧，关键是要主动用自己的真诚重新换取理解和信任）。装修完帮助她打扫卫生，入住时帮助她搬运家具……一次，助理员小王见她回来，吃力地拿着两大包东西，而当时电梯又临时停运，就主动迎上前去，帮她将东西搬到家中。看着曾经“为难”过自己而现在汗流浃背的小王，想到入住前后与管理处相处的这段日子，她终于露出了久违的笑容，有些不好意思的连声道谢。【点评】坚持原则，造成与业主的感情隔阂后，可以持两种态度，一是不理不睬，你奈我何？一是以心换心，重归于好。前者显示的是霸气，后者显示的是大器。真正高水平的物业管理单位，当然应当选择后者。【案例】合同没有作约定业主有权封阳台被告业主12人于2001年6月至7月分别与大成开发公司签订《商品房买卖合同》，购买映日园1号楼房屋各一套。《商品房买卖合同》中约定，“该商品房阳台是[封闭阳台][非封闭阳台]”。《附件三》“长安新城装修及设备标准”第8条的约定是“封闭阳台：白色塑钢窗”。但大成开发公司没有给购房人出示过施工图，长安新城售楼处的小区沙盘中映日园1号楼的宣传图与建筑竣工图亦不符。竣工后,1号楼房屋的北阳台为白色塑钢窗封闭阳台，南阳台为护栏开敞式阳台。2002年6月，北京市小区办审核批准大成开发公司报送的《大成南里小区长安新城房屋使用、管理、维修公约》，该公约中规定由大成开发公司指定原告为物业管理企业，另在第九章中对房屋的使用、管理和维修作出了具体规定。《物业管理服务合同》规定，业主装饰装修房屋时，应遵守政府有关法律、法规和《长安新城室内装饰装修管理细则》；该《细则》规定“为保持整体外观，不得擅自封闭阳台或平台，不得在阳台上或平台上搭建任何构筑物，或者改变其外表颜色；不得在阳台或平台上安装任何防盗网或防护栏。”《业主公约》中的“装修管理公约”规定了上述相同的内容。被告12位业主入住后，要求封闭南阳台，认为交付使用的阳台违反了国家技监局和建设部联合发布实施的《住宅规范》关于阳台部分的相关规定；并称2002年11月26日，长安新城日1楼8单元802号业主家中发生盗窃案件，随后日1楼3单元101室及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入；不利于保暖、防尘、隔热等等。并于同年12月9日交给原告有1号楼100位业主签名的《一楼业主封闭阳台的决议暨送达大成物业管理公司的通知》；在原告不同意的情况下，被告12户于2003年1月将自家居室的南阳台统一用白色塑钢窗封闭。法院认为，大成开发公司与12位业主签订《商品房买卖合同》时没有明确房屋的南、北阳台是否为封闭阳台，在该合同的“装修及设备标准”约定“封闭阳台：白色塑钢窗”，使业主在买房时认为阳台都是封闭的，影响了业主在购买房屋缔结合同时选择权的行使，这是业主与物业管理公司发生纠纷的主要原因。该合同是大成开发公司预先拟订，在订立合同时未与对方协商的格式合同，对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。而大成开发公司制定的《使用、管理、维修公约》中关于业主对房屋的使用的具体规定，审批前没有与业主协商或通告，对被告没有约束力。同时，物业公司与业主签订的物业管理服务合同也是格式合同，双方是物业经营管理者与消费者的关系。业主房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。物业公司在合同中没有考虑售房时所签的《商品房买卖合同》中有关阳台状况约定不明的情况，强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容无效。鉴于12名被告封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其他公共利益，故对原告的诉讼请求不予支持。法院判决，驳回北京市大成物业管理公司的诉讼请求。【案例】自家房也不能改结构某市中级人民法院审结一起房屋恢复原状案，案件被告李女士虽然装修改变的是自己楼房的房屋结构，却仍然被法院判令恢复原状。李女士在某工业区莲竹花园小区购得房屋一套，该房屋位于楼房的一层，2001年2月6日，李女士为做生意方便，未向物业管理单位报批，擅自将该房屋朝南阳台的部分南墙拆除，安装了铝合金门，作为物业管理方的莲竹物业管理公司在劝说无效的情况下，向法院起诉要求李女士恢复被拆阳台的原状，并负担本案的诉讼费用。【分析】原告观点：物业管理公司认为李女士拆阳台行为破坏了楼房的整体结构，影响了房屋的安全与美观，侵犯了小区内其它业主的权益，理应予以纠正。被告辩词：被告李女士认为其对该房屋享有合法产权，拥有房地产权利证书，改变的是自家的房屋结构属正当行为，别人无权干涉。法院判决：此案经过法院调查，发现原告方反映的情况属实，法院审理后认为，李女士的房屋虽属单位分房，享有房屋合法产权，但其为了自己做生意方便擅自将该房屋南阳台南墙部分拆除的行为，破坏了楼房的整体结构，影响了整栋楼房的安全，违反了政府有关装修管理规定，属不恰当行为，判令李女士自行拆除的自家楼房南阳台南墙部分恢复原状，并承担本案的全部诉讼费用。【点评】业主违规装修，是目前大多数管理单位感到较难处理的问题，装修有装修的规定，这不仅涉及美观，而且还影响到房屋的安全，但是，执行规章制度，通常得讲原则，但过于原则，又往往顾及不了情面，本案业主和管理公司的矛盾升级到了非通过法律来解决的地步，也许有其客观原因，但是如果管理公司处理问题多讲究一些方式方法，增加一些宣传和引导，换个思路来处理，提高工作艺术，在李女士装修前就进行说服，也许能少一些矛盾和损失，多一些理解和支持。【案例】装修期间物管人员能否随时进入装修现场？某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查。一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久，业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。注：1、该户业主未签署《装修管理服务协议》。2、管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定，要对其做出相应的处罚。【分析】1、本案例中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务，制止违规装修行为，消除安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好像是合情、合理、合法的。可是，本案例中物业管理工作人员以装修管理为由，在未经业主（所有权人）同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后，按照相关法规的规定，将施工负责人带到管理处接受处理（比如向其告知禁止行为和注意事项，发放〈违章整改通知书〉要求限期整改等），并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。当然，如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况，物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。3、《物业管理条例》第四十七条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工单位“做出相应的处罚”。4、业主未签署《装修管理服务协议》并不能说明业主没有履行《物业管理条例》第五十三条规定的“事先告知物业管理企业”的义务，因为“事先告知”不一定以签署协议为载体。也不构成业主对其住宅进行装修的先决条件，这是业主的权利（在不违章的情况下）。【点评】1、正所谓魔鬼出在细节处，物业管理人员在现场工作中往往容易忽略细节处的法律问题，于不知不觉中“闯红灯”。尤其是在法律法规日趋完善，人们维权意识日益提高的今天，我们的工作人员更要注意时刻保持应有的法律意识。本案例中业主的房门是“虚掩”还是“紧闭”其实并不重要，重要的是现场工作人员是否养成了良好的工作习惯。在这种情况下一定要先表明身份和来意并征得同意后方可进入业主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推门而入”。2、物业管理工作人员在面对业主和各种外来施工人员的态度上应一视同仁。在实施服务过程中始终保持有礼有节，不卑不亢，体现出热情服务、依法管理的职业风貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。3、事实上作为物业管理常规业务的装修管理工作，可以在多种环节加以控制。比如在物业销售环节可以在销售合同中的物业管理内容里加以明确，也可以在〈业主临时公约〉中加以明确。业主入伙环节可以在业主办理入伙手续时明确。业主大会、业主委员会成立时在〈业主公约〉加以明确，还可以在外来人员控制、装修手续办理以及日常巡查等环节加以控制和处理。总之，物业管理企业可以通过多种途径履行自己的告知、制止、报告以及协助处理等法定义务，规避这类风险。4、在处理现场违章装修时，如果出现业主或装修施工单位拒不配合物业管理人员正当的装修管理工作时，物业管理工作人员可以在依法采取制止、劝告、发放〈违章通知书〉、向政府部门报告等措施的同时注意在每一个步骤收集有利证据，以使自己始终处于主动有利的地位。切忌采取过激行为，授人以柄。【案例】装修不当造成漏水纠纷案2003年12月管理员接到某小区3#楼454室住户的电话，说他家楼上往他家严重漏水，而且找不到楼上居民，并且要求楼上的居民对他家的损失进行赔偿。管理员马上联系楼上住户，告诉他家正在跑水，让他火速回家，并赶到事发地勘察现场，控制水情，了解楼下受灾损失。楼上住户回家后，发现不是供主水干线跑水，而是私接部分爆裂，修好了自家漏水部位，但拒绝给楼下住户赔偿损失，管理员到楼上住户家勘察现场，发现漏水部位属自用部位，并且是由于装修不当、造成漏水。经管理员给住户讲解哪些部位属自用部位，并且出示了《物业管理条例》让住户了解漏水原因是自己造成的。楼上住户对楼下住户的损失进行了赔偿。

【点评】管理员在解决邻里纠纷时做到有理有据，做法正确。楼上住户拒绝赔偿损失的原因是不明白何为自用部位和自用设施。管理员通过《物业管理条例》使住户明白了什么是自用部位及自用设施，以及自己对自用部位及自用设施有看护权。另外楼上住户在装修时没有到物业管理部门办理装修审批手续，未经技术人员指导，装修不当造成漏水属于个人行为，所以应当给楼下住户赔偿由漏水造成的损失。【案例】新买房屋漏水业主拒交物业管理费胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。人住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水泪湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步，胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位，如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受，并且，因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，他们就要受到经济损失。由于三方对于债权、债务没有任何异议，胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为，但是又不是十分肯定自己的行为是否合法，于是三方一同找到律师咨询，最终在律师主持下达成书面协议，三方协商解决，由开发商向物业管理公司支付了胡女士下年度的物业管理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业管理公司支付本年度供暖费。【分析】胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指:当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。开发商、胡女士、物业公司三者存在债权、债务关系。开发商与胡女士之间存在合同关系，因为房屋质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务;胡女士与物业管理公司之间存在合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士对物业公司负有债务;关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务;开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。胡女士开始主张抵消是不妥的，因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合当事人互负到期债务的条件。判决结果:最终的解决方案的产生也是依据法律做出的，法律规定:债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下，胡女士可以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商，开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后，开发商对胡女士的赔偿义务就履行完毕。本案中，因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当，所以胡女士自己还要交纳供暖费。【点评】经济活动中的各方参与人之间的关系要明晰就能够提高工作效率，本案中各方对于债务都没有争议，分析清楚各自的关系后履行各自的义务能够节省时间和金钱，物业管理公司和开发商一般是两个独立的单位，如果希望减少不必要的财务转换环节，例如用实测面积后发生的退款冲抵物业管理费是完全可以的，但是不要忘记事先协商一致，以免日后无法说明白。【案例】管理处工作人员能否在业主装修期间进行相关检查？老王刚刚买了一套房子，由于在去管理处办理审批手续过程中，老王和管理处员工发生争执相处不是很愉快。在装修期间，老王拒绝了管理处工作人员进人其房内检查，理由是这是他本人的私人空间，没有他的同意别人不允许进入。【分析】根据国家建设部2002年2月22日通过，2002年5月1日起施行的《住宅室内装饰装修管理办法》中明确规定：装饰人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。因为该业主在装修申请时已经和管理处签署住宅室内装饰装修管理服务协议，所以该业主不能拒绝和阻碍管理处进行正当的相关监督检查工作!管理处的工作人员是依照相关的法律法规行使其本身的监督权，保证某位业主在装修过程中确无出现违反规定的装修行为，以保证楼宇自身的安全和其业主的公共利益。当然管理处的工作人员在进入业主房间内进行例行的检查工作时，必须按要求穿工作服，佩戴工作证，先敲门向作业人员表明身份和目的后，方可进入。如在室内部分已经铺好木地板情况下，工作人员必须穿鞋套或脱鞋，方可进入已经完成装修的房间进行例行的相关检查工作，以表示尊重业主和保护业主财产。【点评】物业管理企业在业主装修活动的监督和检查过程中，一定要做好有礼有节，这不但是表示对业主自身的尊重，也是对工作本身和物业管理企业的社会形象的正确体现物业管理企业在对相关工作人员进行有关培训工作准备过程中，不但要对培训效果的适时考核，对培训的质量的考核也应该加以重视。保持对业主经常性的回访，以检验我们自身的不足和漏缺，减少与业主之间的因沟通不足而引起的误会。也能避免类似的情况发生。【案例】房子没住交不交管理费某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认出为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题及未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但双收取了房屋钥匙，该女士的这种做法是否意味着房屋已经交付使用了呢？【分析】房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房，而房屋在验收交接后到产权证办理下来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权属证明的取得无法完全同步。因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。在《商品房买卖合同》第八条和第十一条中，均对房屋交接的程序做了约定的规范，如：要求开发商在交付房屋时，向购房人提供房屋验收合格的证明；开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由开发商承担。具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自己的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况（比如房屋根本未经正式验收合格等），同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示认可，她可以提了同的细部问题继续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此，对于其后的物管费及应交付。【案例】业主提出不合理装修要求怎么办某广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。然而，这位业主就是听不进去，态度十分固执。三番五次找都未得到应允，他干脆动了硬的，“不管你们同不同意，我都要改”。双方都不让步，问题一下子僵在那里了。为了避免顶牛，管理处的工作人员坐在一起商讨对策。并把商讨出的办法及时报告给物业公司和发展商的有关领导，上下统一口径。然后约见这位业主，建议他写出书面申请，报原设计单位审批（既然你认定可以，那你就通过合法途径办理，把球踢给了对方，矛盾不再集中在自己身上）。这位业主觉得管理处的建议合情合理，欣然同意。后来他咨询了原设计单位，得知改梁既要拿一笔不小的变更设计费，又要等较长时间才能确定。经过比较，最终取消了改梁的想法。【点评】有些时候，制止或纠正违章行为未必非得硬要板起面孔坚持说“不”。不妨指条正道，让他自己去试一试，撞了南墙，他自然就回心转意了。到头来，有序管理的目的达到了，你在对方的心目中还是个“好人”。【案例】顶楼能否安装太阳能热水器去年夏天，张先生买下一套顶楼商品房，并在屋顶上安装了太阳能热水器。没多久，小区的物业公司对张先生指出，这样安装违反了有关规定。然而，张先生并没有进行整改。一周后，物业公司向张先生发出书面通知，要求他在3日内拆除。接到拆除通知的张先生依然无动于衷，于是物业公司将其告上了法庭。【分析】在审理中，物业公司据理力争，说屋顶是整幢楼全体业主共有的，现在张安装太阳能热水器，侵犯了其他业主的权利。物业公司还拿出《上海市居住物业管理条例》加以说明。该《条例》规定，禁止在天井、屋顶以及道路或其他场地搭建建筑物、构筑物。另外，他们小区在“住宅装修须知”中也有“禁止安装卫星天线接收器和太阳能热水器”的规定。张先生辩称，太阳能热水器不属《上海市居住物业管理条例》中规定的“建筑物和构筑物”，而且太阳能热水器安装在其房屋对应的屋顶上，并没有妨碍其他业主，也不会对屋顶造成损害。张先生所在的楼房屋顶，是该幢房全体业主共有，他们都对屋顶享有共同的权利。张在没有征得全体业主同意的情况下，在屋顶上安装太阳能热水器，侵犯了其他共有人的利益，而且这种行为对屋面有可能造成损害，应该将热水器进行拆除。日前，法院一审判决张先生在规定的期限内拆除太阳能热水器，恢复屋顶的原状。【案例】业主私改阳台邻居坠楼身亡一天下午，上海市闸北区的A小区内一片安宁：几个居民正在小路上悠闲地散步。突然，“咚”的一声巨响，一个人从楼上阳台掉了下来！大家慌忙上前查看：原来是40号楼5层的曹先生，随他落下还有一个铁艺护栏。看到这情况，物业公司忙叫来救护车将伤者送往医院，可一个小时紧急抢救没能挽救曹先生生命。经调查：原来是住在楼下曹先生吃过晚饭后，上楼与703室的装修工人交涉水泥落到曹先生家空调外挂机上一事。工人答应帮忙清除后，曹先生又自行走到703室阳台扶栏向下看；因703室擅自将阳台违章外移了30CM，而曹先生上楼时阳台护栏才刚刚做好，水泥未凝固；造成阳台脱落，曹先生坠落到楼下身亡的惨剧。曹先生的儿子找到703室业主要求赔偿，交涉了三个月后没有结果，便将该小区物业公司、703室主和装修公司告上法庭。物业公司很惊讶，他们怎么也没有想到业主会把自己告上法庭。经证实：在703室外移阳台时，物业公司曾多次与703室业主进行沟通，在无结果情况下。物业公司对该室下发了整改通知书，但业主拒绝签字。事隔两日后，不幸就发生了。事发时，物业公司积极帮助事主联系了救护车将曹先生关往医院急救。法庭最终裁决：曹先生占80%的责任：因为曹先生是50多岁的成年人，对生活常识应具有明确认识。他在没有得到主人允许时擅自闯入别人家中本身就是违法；且当天他还喝过酒。因此曹先生要对自己的行为负有主要责任。703室业主违章装修，间接导致了悲剧发生，应承担20%的责任，并赔偿曹先生家属6万8千元。装修公司承担连带赔偿责任。物业公司由于事先已经对703业主尽到了管理责任，事后也积极将伤者是送入医院，所以不承担任何赔偿责任。【点评】在平时，业主对物业管理的不满只是针对一些细节方面问题，主要问题不一定会全部表现出来，但一牵扯与自己利益相关的事情，业主所有的不满就会一下子爆发，所以物业管理的每一个工作环节都要做到位。虽然本案例中物业公司对装修监管工作的程序基本到位，按章办事固然没有错误，但不排除物业公司管理的不深入、责任不到位。物业就在下发整改书后，业主拒不签字仍继续施工的情况下，应尽快将情况向建设部门上报，这样，物业为自己提供证据将更为有利。在日常物业管理服务中，我们应从这一案例中吸取这样的教训：在积极做好管理跟踪工作的同时，应在重大问题上坚持原则，决不能向业主让步。【案例】装修工人弄脏公共场所地面不打扫怎么办？一天午夜，某小区某户业主运来不少装修材料。业主叫了该户装修工好几次，他们才下来搬运材料。业主一走，装修工头就跟护卫员商量，要等第二天再搬。由于装修材料不允许放在大堂，护卫员拒绝了他们。装修工人只好连夜搬运，材料运完之后，他们没有清扫垃圾就想离开。当班护卫员灵机一动，称要检查他们的装修出入证，拿到装修出入证后，护卫员提出先把垃圾打扫干净，才能把证件还给他们（这样就有了制约对方的办法）。装修工头恼羞成怒，抓住了护卫员的衣服就要动手打人，护卫员冷静的对他们说：“你们要打我，想到后果了吗？我看你们还是先给业主打个电话，问他我这样处理对不对。”（业主较之装修人员了解和支持物业管理，请他们的东家出来说话，比我们说话更有分量）。装修工头想了想，有道理，把手松开后，就走到一边打电话。或许了解该物业管理规则的业主说了好话，打完电话，装修工头老实了许多，不仅同意打扫地面，还向护卫员道了歉。护卫员看他们忙活一阵，干得差不多了，就把出入证给了他们，并说：“天也不早了，你们明天还得干活，剩下的我就帮你们打扫吧！”装修工头一听，立即拿出50元钱说：“那谢谢您，说实在的，工人们今天也太累了，50元钱虽然不多，就当作给您的劳务费吧！”当然，护卫员没有收他们的钱。【点评】纠正违反物业管理规定的行为，不能一味来软的，也不能一味动硬的。在对方迫不得已纠正时，尤其应当注意适可而止，见好就收，这样不至于结怨，便于以后的工作。【案例】业主擅自封闭阳台物业状告业主获胜上海一名业主买了商品房后进行装修，擅自改动阳台结构，物业公司向法院起诉，要求该业主恢复房屋结构原状。王某是位于上海市中山北路“秋月枫舍”小区某户的业主，在购买商品房及办理该房屋买卖过程中与上海沙田物业管理有限公司签署了《前期物业管理使用公约》和《装修管理规定》。这两个约定都规定业主有义务维护住宅区的整体美观，不得擅自对房屋的阳台、外墙等乱拆、乱凿，不得改变房屋结构。2001年10月，王某在装修房屋时将北阳台门拆除，另外安装了一扇门，并在阳台安装了可移动玻璃窗。此后，沙田物业公司多次向王某发出整改通知，并要求其将房屋结构恢复原状，但因王某拒绝而未果。【分析】一审判决：沙田物业公司遂向法院起诉要求业主遵守公约，恢复阳台外墙形状，一审判决获法院支持。终审裁定：判决后，王某不服，向市二中院提起上诉，称其封闭阳台及拆除通往阳台门的行为并不违反《上海市居住物业管理条例》的禁止性规定，要求二审法院驳回物业公司的诉请。上海市二中院日前经审理后认为，《上海市居住物业管理条例》虽然未对本案涉及的业主将阳台封闭、拆除通往阳台门等行为作禁止性规定，但业主王某与沙田物业公司的物业管理约定合法有效，该约定对业主具有约束力，业主理应遵守。虽然业主是对其享有产权的房屋进行装修，但这种装修影响了建筑物的整体美观和协调，因此判决驳回业主上诉，维持原判。【案例】前期物业管理案例分析南山某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司，理所当然的承接了开发商物业进行管理。业主入住之后，对物业公司的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑，而该物业公司也多次向业主大会提出该项目严重亏损，意图提高物业管理费，双方僵持不下。业主与物业管理公司的矛盾愈演愈烈，业主终于解聘原物业公司。【分析】从本案介绍事实可以看出，造成最后业主与物业公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是物业公司与业主之间始终缺乏双方认同的物业收费标准和服务标准。分析原因的产生，开发商和物业公司在这一过程中有如下问题：1、虽然物业公司“理所当然”接管了该物业，也应与开发商签订书面的前期物业管理服务协议，明确物业管理事项、服务质量、服务费用、双方以及小业主的权利和义务等内容。2、本案中业主入住后对物业公司的收费和服务质疑，设定物业公司服务达到合同规定标准，那么可见在买房前期业主没有清楚的了解前期物业管理服务的相关内容，而造成与物业公司的矛盾。开发商应在与物业买受人签订买卖合同中包含前期物业管理服务相关服务约定。业主应依法接受物业管理合同内容。3、本案中显示业主大会已经成立。既然物业公司与小业主之间对物业费和服务标准之间存在很多纠纷，业主大会成立后签订物业管理委托合同时，物业公司应利用这一时机与业主大会沟通相关事宜。物业公司可以根据业主大会要求的服务标准给出相应的服务和相应收费；如双方确系分歧很大，也可以通过招投标的方式重新选聘物业公司。【点评】1、前期物业管理，建设单位应通过招投标的方式选聘物业公司，并与物业公司签订前期物业管理服务合同，相关条款应在销售合同中与买受人明确约定。这是物业管理条例第三章明确规定的内容。从事前期物业管理的物业管理企业应认真学习并严格按照相关条款操作。2、销售合同中明确的物业管理条款，应包括服务内容、标准、收费、违约责任等主要部分。避免因业主买房时对物业管理相关内容不清晰，业主入住后对物业公司的服务收费等事宜产生质疑，产生不必要的矛盾。3、首次业主大会，签订物业管理合同时物业公司应与业主大会做好充分的沟通，明确物业管理合同的条款。4、物业公司要根据服务内容、服务标准来确定服务收费。物业管理条例颁布以后，建管分开，开发商与物业公司各自独立经营是市场化的必然，物业公司必须靠自身实力才能赢得市场【案例】屋顶能不能买卖昆明一屋顶纠纷遭遇法律空白云南省昆明市的程家宽一家怎么也没想到，花２０多万在西坝新村买了套房子，却在安装太阳能时遭遇尴尬：屋顶被卖给了７楼住户，自己已没地方安装太阳能了。记者在采访中发现，关于屋顶买卖，尚存在着一个