城改的十个关键问题

目录城中村是怎么产生的 7城中村改造政策支持力度如何 9本轮城中村改造的范围是什么 12城中村改造与棚改、旧改有什么区别 17超大、特大城市城中村改造的规划 19城中村改造的主要模式是什么 24政府主导型——杭州新盛村城中村改造项目 25村集体主导型——广州猎德村改造项目 26开发商主导型——上海蟠龙村改造项目 26城中村改造的资金来源是什么 28城中村改造的收益来源是什么 32城中村改造的影响有多大 34本轮城中村改造对房地产开发投资的影响 35本轮城中村改造对商品房销售的影响 37哪些企业会受益 38风险提示 55图表目录图1：深圳市龙华元村改造前 7图2：改革开放以我城镇化率快速提高 8图3：2022年超大、特城市在核心经济、政标中占比 13图4：2022年我国超大特大城市商品房销额单位：亿元） 14图5：我国31%住宅建时间早于2000年 14图6：上海房屋建时分布图 15图7：北京房屋建时分布图 15图8：广东房屋建时分布图 15图9：天津房屋建时分布图 15图10：广州市三旧改造划面积 22图广州市旧村庄改模式 22图12：深圳市城中村空分布现状图 22图13：深圳市城中村改对公共服务配套的求 23图14：城中村改造需综考虑多方利益 24图15：新盛村城中村改安置房项目全过程建发定标结果公示 25图16：新盛村城中村改安置房项目现状 25图17：猎德村改造土地用原则 26图18：猎德村改造前 26图19：猎德村改造后 26图20：蟠龙村改造项目施单位股权结构 27图21：蟠龙天地鸟瞰图 27图22：城中村改造模式潜在资金来源 28图23：低成本PSL为棚提供了长期稳定的金源（单位：亿元） 29图24：PSL资金流向 29图25：地方政府棚户区造专项债券资金流向 29图26：中交城投凤溪城村项目银团签约仪式 30图27：商业银行城中村造贷款 30图28：城中村改造收益源 32图29：城中村改造对开商综合能力要求较高 38图30：华润置地销售额租金收入 40图31：华润置地加权融成本 40图32：华润置地购物中租金收入 40图33：购物中心出租率持高位 40图34：华润置地购物中主打产品线万象城 40图35：经营性资产土地备（单位：万㎡） 40图36：大冲村旧貌 41图37：深圳大冲旧村改后现状 41图38：城建发展销售额单位：亿元） 42图39：城建发展加权融成本 42图40：2022年末城建发土储分布（单位：万㎡） 42图41：城建发展商业板稳步扩张 42图42：崔各庄乡奶西村户区改造项目区位 42图43：天坛府项目效果图 42图44：首开股份销售额单位：亿元） 43图45：首开股份加权融成本 43图46：首开股份物业经板块概况 43图47：中华企业销售额单位：亿元） 44图48：中华企业加权融成本 44图49：中华企业商业板概况 45图50：中华企业土储分（单位：万㎡） 45图51：三林楔形绿地示图 45图52：中企云萃森林效图 45图53：上海临港销售额单位：亿元） 46图54：上海临港加权融成本 46图55：上海临港园区租板块概况 46图56：上海临港毛利率 46图57：原上海冶金矿山械厂 46图58：临港新业坊静安荣路改造后 46图59：浦东金桥商业板概况 47图60：浦东金桥加权融成本 47图61：北外滩135街坊位优越 47图62：“碧云北外滩”135街坊开工仪式 47图63：光明地产销售额单位：亿元） 49图64：光明地产加权融成本 49图65：光明地产商业板概况 49图66：六灶社区03-04保障房住宅效果图 49图67：奉贤泰日地区城中村”改造项目签约仪式 49图68：明荷馨苑选房现场 49图69：天健集团销售额单位：亿元） 51图70：天健集团土储分布 51图71：罗湖二线插花地棚改项目改造后 51图72：碧海花园棚改项改造前 51图73：绿景中国地产销额（单位：亿元） 52图74：绿景中国地产融成本 52图75：绿景白石洲项目果图 52图76：绿景白石洲一期目备案信息 52图77：越秀地产销售额单位：亿元） 53图78：越秀地产融资成本 53图79：越秀地产商业板概况 53图80：2022年末商业板分布 53图销售额逐年高 54图82：越秀地产土储占比 54表1：2020年以来城市新、城中村政策梳理 9表2：7个特大城市、14个超大城市情况（位万、亿元） 12表3：低效用地再发点工作名单城市 16表4：棚改、旧改三旧改造、城中村改造对比 18表5：超大、特大市市更新方案及规划理 19表6：深圳市各区中居住用地综合整治区定规模 23表7：城中村改造要式对比 24表8：部分城中村造目全流程时间 28表9：新盛村改造置（A-07地块）项目专项券资金计划表 30表10：已上市保障性租住房概况 31表上海蟠龙天地有公司通过招拍挂取上蟠龙村改造项目相地块 33表12：上海蟠龙村改造目商品住宅销售情况 33表13：城中村存量房重成本较高 34表14：城中村改造投资算关键假设 35表15：城中村改造拉动资规模测算 36表16：城中村改造房地销售测算关键假设 37表17：货币补偿比例、除比例对超大、特城商品房销售额的影响 37表18：优先受益于本轮中村改造企业名单 39城中村改造相关政策：2023年4月28日，中共中央政治局召开会议，会议指出：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急”2023年7月21日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》：“会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种2023年7月24日，中共中央政治局召开会议，会议指出：“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲”2023914的通知，通知提出：“长期以来，在一些城镇和乡村地区，包括城中村、老旧厂区，普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。以城中村和低效工业用地改造点，以政策创新为支撑，推动各类低效用地再开发，推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变，促进形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式城中村是怎么产生的城中村是指农村村落在城市化进程中，在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄；或全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。图1：深圳市龙华区元芬村改造前数据来源：深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引、我国城乡二元结构、土地二元所有制是城中村产生的深层次原因：城乡二元结构：在制度上指把城镇居民和农村居民在身份上分为两个截然不同的社会群体，如户籍制度方面，户口在性质上分为农业户口和非农业户口，两者不能自由转换，在这种二元户籍制度下，大量进城务工农村居民，虽然已经不再从事农业，也大部分时间不在农村居住，但并不能真正获得市民身份，无法在土地二元所有制：分为国家所有、集体所有，其中城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留改革开放以来我国城镇化进程快速推进，市区的快速扩张不断将农村纳入城市的规划范围。1978-2022年，我国城镇化率由17.92%提高至65.22%，在快速推进城镇化的过程中暂时忽视了深层次城乡二元结构、土地二元所有制的问题，城市周边的农村逐渐被城市的高楼大厦包围，成为了都市里的村庄。图2：改革开放以来我国城镇化率快速提高706050403020100数据来源：wind、

城镇化率（%）城中村改造政策支持力度如何中央层面高度重视城中村改造、城市更新等问题。2020年以来国务院、财政部、住建部等部门多次在各类会议、各项政策中提及城市更新、城中村改造。在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质202342820237月212023724和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类2023728电视电话会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰指出积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、表1：2020年以来城市更新、城中村政策梳理序号发布时间政策发布单位内容12020/4/3国务院联防联控机制新闻发布会财政部根据中央经济工作会议“加强城市更新和存量住房改造提升、做好城镇老旧小区改造”的要求，在专项债的使用范围方面作了调整，将城镇老旧小区改造纳入了专项债券的支持范围。22020/4/16国务院政策例行吹风会国务院自2019年起，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，安排中央补助资金支持。2019年，各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。2020年，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。32020/7/20《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》国务院办公厅2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居7002022改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。42020/7/21国务院政策例行吹风会国务院20191.9万个，国家发改委分两批在中央预算内投资保障性安居工程专项中250亿元予以支持；20203.9万个，中央预算内543亿元，目前已经全部下达完毕，实现安排翻番”。52020/12/16中央经济工作会议中央经济工作会议要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，建设现代物流体系。62021/1/20《政府工作报告》住建部3.9万个；2020年全国新4.03万户。72021/3/5《政府工作报告》国务院实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系。82021/4/13《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》发改委在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动。加快推进老旧小区改造，20215.3万个，有条件的可同步开展建筑节能改造。在城中村改造为城市社区或其他空间。序号发布时间政策发布单位内容92021/8/31《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》住建部不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2；不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施102021/9/7《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》国家发改委、住建部鼓励金融机构参与投资地方政府设立的老旧小区改造等城市更新基金；城镇老旧小区完成改造后，有条件的小区通过市场化方式选择专业化物业服务公司接管。112021/11/5《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》住建部决定在北京等21个城市（区）开展第一批城市更202111月开始，为2年，重点开展以下工作：探索城市更新统筹谋划机制、探索城市更新可持续模式、探索建立城市更新配套制度政策。122022/1/25《政府工作报告》住建部经汇总各地统计、上报情况，2021年全国实际新开工改造城镇老旧小区5.56万个。132022/2/24推动住房和城乡建设高质量发展发布会住建部稳步实施城市更新行动。实施城市体检评估机制，59个样本城市开展城市体检。制定“城市营建要则”，加强城市建设底线管控，防止在城市更新2021411施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元。142022/3/5《政府工作报告》国务院有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，支持加装电梯等设施，推进无障碍环境建设和公共设施适老化改造。152022/4/24住房和城乡建设部党组学习（扩大）住建部要重点围绕城市更新、城镇老旧小区改造、保障性住房建设、地下管网建设和改造等，研究采取更大力度的政策举措，推动释放内需潜力。162022/5/25《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》国务院吸引社会资本参与盘活城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等，通过精准定位、提升品质、完善用途等进一步丰富存量资产功能、提升资产效益。172022/9/14“中国这十年”系列主题新闻发布会住建部采取多方面的措施，推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动、实施乡村建设行动。182023/1/172023年全国住房和城乡建设工作会议住建部360万套（间）；新开工改造城镇老旧小区5.3万个以上。192023/2/7《政府工作报告》住建部2022年1-12月，全国新开工改造老旧小区5.25万个、876万户。202023/4/28中共中央政治局会议-在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。212023/6/29住建部部长倪虹在《学习时报》发表文章住建部以城市更新为抓手，将城市体检出的问题作为城市更新的重点，加快推进老旧小区和危旧房改造。222023/7/7《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》住建部坚持城市体检先行、发挥城市更新规划统筹作用、强化精细化城市设计引导、创新城市更新可持续实施模式、明确城市更新底线要求。232023/7/18国务院政策例行吹风会国务院推进老旧小区改造、住宅适老化改造、便民生活圈建设等工作，对于促进家居消费、提高居民生活品质具有重要意义；鼓励各地结合老旧小区改造，支持居民开展旧房装修和局部升级改造。242023/7/18《关于扎实推进2023年城镇老旧小住建部等大力改造提升建成年代较早、失养失修失管、设施短板明显、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），重点改造2000年底前建成需改造的城镇老旧小区。鼓励合理拓展改造实施单元，根据推序号发布时间政策发布单位内容进相邻小区及周边地区联动改造需要，在确保可如期完成2000年底前建成需改造老旧小区改造任务的前提下，可结合地方财政承受能力将建成于2000年底后、2005年底前的住宅小区纳入改造范围。252023/7/21《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的意见》国常会会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。262023/7/24中共中央政治局会议-要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。272023/7/28在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议-积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构；城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。建设好配套公共基础设施，做好历史文化传承保护。数据来源：公开信息、本轮城中村改造的范围是什么本轮城中村改造的范围是我国的超大、特大城市。根据2023年4月28日中共中央20237217个超大城市、14个特大城市。院20〕51号00万以100010007个特大城市分别为武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连；21个超大、特大城2.1070%。表2：7个特大城市、14个超大城市情况（单位：万、亿元）城市名称 人口 城区人口城区人口占比 GDP 一般公共预算收入政府性基金收入上海 2,487 1,987 79.9% 44,652.80 7,608.20 4,041.50北京 2,189 1,775 81.1% 41,610.90 5,714.36 2,227.46深圳 1,749 1,744 99.7% 32,387.68 4,012.27 1,025.78重庆 3,205 1,634 51.0% 29,129.03 2,103.42 1,753.95广州 1,868 1,488 79.7% 28,839.00 1,854.73 1,629.21成都 2,094 1,334 63.7% 20,817.50 1,722.43 2,145.92天津 1,387 1,093 78.8% 16,311.34 1,846.69 423.66超大城市 14,979 11,055 73.8% 213,748.25 24,862.10 13,247.48武汉 1,245 995 79.9% 18,866.43 1,504.74 1,330.42东莞 1,047 956 91.3% 11,200.32 766.04 411.02西安 1,218 928 76.2% 11,486.51 834.09 1,262.94杭州 1,194 874 73.2% 18,753.07 2,450.61 3,202.24佛山 950 854 89.9% 12,698.39 796.94 557.12南京 931 791 85.0% 16,907.85 1,558.21 1,560.29沈阳 907 707 77.9% 7,695.80 713.67 137.13青岛 1,007 601 59.7% 14,920.75 1,273.31 896.31济南 920 588 63.9% 12,027.50 1,001.14 547.29长沙 1,005 555 55.2% 13,966.11 1,201.80 1,065.25哈尔滨 1,001 550 54.9% 5,490.10 262.17 53.88郑州 1,260 534 42.4% 12,934.69 1,130.04 521.11昆明 846 534 63.1% 7,541.37 505.25 146.10大连 745 521 69.9% 8,430.90 669.70 167.60特大城市 14,276 9,988 70.0% 172,919.79 14,667.71 11,858.70超大、特大城市合计29,255 21,043 71.9% 386,668.04 39,529.81 25,106.18数据来源：第七次人口普查、各地统计局、（）（）P222年数据我国212.9320%；2022GDP38.67GDP32%3.9519%；政2.5132%图3：2022年超大、特大城市在核心经济、财政指标中占比32%32%32%32%20%19%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%人口 GDP

一般公共预算收入 政府性基金收入数据来源：第七次人口普查、wind、21个超大、特大城市在行业销售中占有较大比重。20224.8436.28%；7个超大2.5018.73%7626.635.72%14个特大城市商品房销售额合计2.34万亿元，占全国商品房销售额比例为17.55%。在超大、特大城市中开展城中村改造，可以进一步释放高能级城市经济发展潜力图4：2022年我国超大、特大城市商品房销售额（单位：亿元）762742417627424141453520336832982835260724621899172616851611158012351008942871839606264800070006000500040003000200010000数据来源：克而瑞、31%2000度相对更严重。20232000202031%2000年42%200037%200035%2000年、34%2000年。图5：我国31%住宅建成时间早于2000年42%41%42%41%38%38%38%37%35%34%34%33%31%31%31%29%29%27%23%40%35%30%25%20%15%10%5%0%数据来源：中国人口普查年鉴2020、图6：上海房屋建时分布图 图7：北京房屋建时分布图40%35%30%40%35%30%25%20%15%10%5%0%35.7%26.9%13.2%8.7%0.7%0.4%0.3%1.5%12.7%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%39.0%17.4%10.1%0.2%0.6%0.7%2.1%10.7%19.3%数据来源：中国人口普查年鉴2020、 数据来源：中国人口普查年鉴2020、图8：广东房屋建时分布图 图9：天津房屋建时分布图35%30%25%35%30%25%20%15%10%5%0%32.8%19.8%12.6%0.3%0.2%0.5%1.7%8.0%24.1%35%30%25%20%15%10%5%0%30.0%21.4%11.6%3.5%0.1%0.2%0.5%13.2%19.5%数据来源：中国人口普查年鉴2020、 数据来源：中国人口普查年鉴2020、后续城中村改造范围有望扩大至21个超大、特大城市之外的其他城市。2023年9月14长江中游城市群、山东半岛城市群、粤闽浙沿海城市群的部分城市纳入低效用地43007个城区常住人口1000万以上的超大城市。表3：低效用地再开发试点工作名单城市城市群省份城市是否为超大特大城市京津冀北京市北京超大城市天津市天津超大城市河北省唐山廊坊长三角上海市上海超大城市江苏省南京特大城市无锡常州苏州浙江省杭州特大城市宁波温州绍兴金华湖州安徽省合肥马鞍山芜湖珠三角广东省广州超大城市深圳超大城市佛山特大城市东莞特大城市中山珠海江门肇庆惠州成渝重庆市重庆超大城市四川省成都超大城市泸州长江中游湖北省武汉特大城市宜昌湖南省长沙特大城市湘潭江西萍乡九江山东半岛山东省青岛特大城市粤闽浙沿海福建省福州厦门泉州漳州数据来源：自然资源部、城中村改造与棚改、旧改有什么区别棚改、旧改/三旧改造、城中村改造都是广义上的城市更新。从定义来看，棚户区改造主要指的是简易房屋和棚厦房屋集中区；旧改/三旧改造主要是指的是城市或县城建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区；城中村改造主要指的是在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。城中村改造与棚改、旧改/三旧改造最大的区别是土地性质的不同。棚户区改造、旧改的土地性质主要为国有建设用地，而城中村改造涉及的土地性质主要为集体建设用地，由于我国土地二元所有制的特殊性，目前集体建设用地的流转、开发难度相对较大；根据全国多地出台的集体建设用地使用权流转实施细则，通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发。从改造范围来看，本轮城中村改造主要集中在超大、特大城市。与在全国范围内推进棚户区改造不同，本轮城中村改造更局限在人口较多、住宅老化情况严重、/2000年底从改造内容来看，本轮城中村改造以综合整治为主。集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地，在进行土地性质以集体建设用地为20218月（片区）或项目内拆除建20%（建比不应大于2，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%造应以综合整治为主、局部拆建为辅，最大限度保留城中村原有特色。但从各地202110城市更新专项规划（202035整治为辅的更新方式，二环以内、城市建设重点片区和城市重大设施建设涉及的资金来源方面，本轮城中村改造尚未明确专项配套资金。棚户区改造的资金来源主要为财政、政策性银行专项贷款及地方政府专项债券；旧改资金来源主要为财推进城中村改造的指导意见》提出多渠道筹措改造资金、鼓励和支持民间资本参从安置方式来看，预计本轮城中村改造安置方式较为多元。棚改的安置方式以货币化安置为主，根据住建部发布的数据，20152016年全国棚改货币化安置比例29.9%、48.5%，2017524源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，棚改货币化安置更倾向于化解当地存量商品住房；而本轮城中村改造集中在超大、特大城市，目前超大、特大城市中心区土地资源较为匮乏、商品住房存量相对较低，因此安置主要目的不在于化解当地存量商品住房，我们预计城中村改造安置方式更为多元，如实物安置（原地/异地表4：棚改、旧改/三旧改造、城中村改造对比项目棚改旧改/三旧改造城中村改造土地性质国有为主国有为主集体为主定义、改造范围简易房屋和棚厦房屋集中区；主要为城市棚户区市政配套设施不完善、社区服务设施不健2000年底前建成的老旧小区在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄；超大、特大城市改造内容整体拆建基础类、完善类、提升类综合整治为主资金来源财政、国开行借款、专项债等财政、社会资金、居民等多渠道筹措改造资金规模20162020年，全国棚改2300多万套，将帮助5000多万居民“出棚进7万亿20192022年，全国累计新开工改造城16.72900多万6600多亿元；2023年，全国5.3865万户；到“十四五”期末，结合2000的需改造城镇老旧小区改造任务2019-2022年我国城中村改造行业市场规模约为1.40万亿、1.24万亿、1.36万亿、0.66万亿安置方式货币化安置为主实物安置+货币化安置实物安置、货币补偿、房票安置、宅基地新建住房等数据来源：国务院、住建部、观研数据、超大、特大城市城中村改造的规划城中村改造等城市更新工作是稳增长、改善民生的重要抓手。本轮城中村改造涉及的21个超大、特大城市均出台了专项政策或在政府工作报告中提及城市更新、城中村改造规划：广州市。2020922333502025831002030案”的183条城中村基本完成回迁安置房建设；成都市。2023城中村2448户；济南市。20256355个8333.1青岛市。2023个城中村改造；昆明市。2023202344村改造，完成641个老旧小区改造。表5：超大、特大城市城市更新方案及规划梳理城市发布时间文件名称发布单位具体规划上海2023/3/27案2025年）上海市政府2025区零星二级旧里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。300090001000个新时代“美丽家园”特色小区、100个新时代“美丽家园”示范小区。北京2021/9/1北京市城市更新行动计划（2021-2025年）北京市政府（1）2025年，完成首都功能核心区平房（院落）10000户600）22520001.6500万平方米抗震节能综合改造任务、3100方米节能改造任务及群众改造意愿强烈的改造项目，配合做好600（）22510（）到2025年，重点推动500万平方米左右低效老旧楼宇改造升22（）05（）到2025134个在途城镇棚户区改造项目，完成30000户改造任务。深圳2019/3/27中村（旧村）（2019-205深圳市规划和自然资源局综合整治分区划定的对象是全市城中村居住用地。综合整治分995556%。其中福田75%，其余54%。重庆2022/8/8更新提升重庆市政府推进城镇老旧小区改造。到2025年，基本完成2000年年底前建成的需要改造的城镇老旧小区改造提升任务，总量约1亿平方米。城市发布时间文件名称发布单位具体规划行动计划广州2020/9/28广州市深化城市更新推进高质量发展专题新闻发布会广州市政府（83条城中村改造,2023年底前，33条已批复改造实施方案的50（2183条城中村改造，202583条城中村基100条城中村回迁安置房开工建（34002030年底前，纳入“五年行动方案”的183条城中村基本完成回迁安置房建设。成都2023/3/21政府工作报告成都市政府2023年工作安排：用好城中村改造引导资金池，改造城中村2448户、棚户区3062户、老旧院落616个，新启动片区有机更新项目20个，疏解提升老旧商品交易市场20个。天津2021/6/22天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案天津市政府到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。武汉2023/2/6武汉市2023年政府工作报告武汉市政府2023年重点工作：大力实施城市更新。开展“城市更新年”行动，制定城市更新三年行动方案，推进三阳设计之都等26个重5个老旧小区成片改造260个老旧小区改造。建设筹集保障性租赁住房5.8万套（间52.55万套。杭州2023/3/12023年杭州市政府工作报告杭州市政府2023年工作安排：高品质推进城市建设。加快城乡区域有机更100240个，新建6010个、县域风貌样板区6个。东莞2023/7/122023年政府工作报告东莞市政府有序推动城市更新改造，实施镇村工业园提质增效三年行动，1500520亩存量批而未供土地，完成270亩闲置土地处置；推动庄士新都沙田花园（一期）等老旧小区改造，筹集600套保障性租赁住房，推出172套共有产权住房。西安2023/2/23西安市2023年政府工作报告西安市政府坊、徐家湾等重点片区提升改造，因地制宜实施微更新微改造。持续推进老旧小区改造，实施老化燃气管道改造。郑州2023/1/92023年郑州市政府工作报告郑州市政府2023年重点工作：加快城市更新。完善“1+2+N”政策体系，编制完成城市更新专项规划，成立城市更新导入基金，推进项6020遗址等示范性项目建设，力争年度投资1000亿元。南京2023/1/282023市人民政府工作报告南京市政府2023年重点工作：有序开展国家城市更新试点，统筹推动浦口火车站、小西湖、石榴新村等项目，实现历史文化保护、城市功能提升和居民生活改善有机统一。聚焦群众居住环境改善，72个老旧小区改造、200条背街小巷整治、14治工程。提升城市治理水平。城市发布时间文件名称发布单位具体规划济南2022/12/5济南市城市更新专项规划（2021-2035年）济南市政府202563个旧村庄改造（558个城边村333.1户。沈阳2022/6/16沈阳编制城市更新专项总体规划沈阳市政府以改造老旧小区、建设完整社区、完善公共服务设施、提升基1723个老旧小区，建设20个完整社区示范工程，打造“两邻”社会示范区。青岛2023/1/162023年政府工作报告青岛市政府2023473造，同步引入物业管理服务，一体提升周边街区环境品质；新24个城中村改造。长沙2021/11/10《长沙市城市更新专项规划205长沙市城市人居环境局城中村改造：六区一县范围内现状有城中村74处，占地面积约为15.54平方公里。21010.48万户，房屋6958栋，建筑面积1475.91万平方米。哈尔滨2023/3/162023年政府工作报告哈尔滨政府2023年工作任务：老旧小区改造推行规划设计、标准制定、招投标、验收交接、资金渠道“五统一”机制，启动改造项目224个、1093万平方米。佛山2023/3/132023年佛山市政府工作报告佛山市政府2034.6万户，分区分类、连片有序推进中心城区城中村改造。昆明2023/2/212023年昆明市政府工作报告昆明市政府2023年重点工作：加快城市更新改造，启动44个城中村改造，完成641个老旧小区改造。大连2023/1/162023年大连市政府工作报告大连市政府2023年工作目标：深化城市更新，改造老旧小区1100万平方米，全面完成“十四五”改造任务，中心城区消除平房区。数据来源：公开资料、对于一线城市中城中村占比较高的广州、深圳而言，推进城中村改造是提高中心城区土地使用效率、调整产业结构的重要手段：（1）广州市：据广州市规划和自然资源局统计，2019年广州市城镇建成区范围内“城中村”共272个，主要分布于番禺、白云、天河、黄埔等区，占地面积534．6338,878．28规划2022035年02年9旧60632%，2087332548%43%图10：广州市三旧改造划面积 图广州市旧村庄改模式200150100500

32520873旧厂房 旧城镇 旧村32520873

9%9%48%43%全面改造 微改造 混合改造数据来源：广州市城市更新专项规划（2021-2035年）（公开征求意见稿）、

数据来源：广州市城市更新专项规划（2021-2035年）（公开征求意见稿）、（2）深圳市：300深圳地理中心和城市发展中轴，作为深圳的产业大区、人口大区，龙华区有城中37070%2/3图12：深圳市城中村空间分布现状图数据来源：深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）、2019-202555平方公里。旧村）（2019202整治不大拆大建，注重人居环境改造和历史文脉传承，高度重视城中村保留，合理有序、分期分类开展全市城中村各项工作；综合整治分区划定的对象总用地规995556%。表6：深圳市各区城中村居住用地综合整治分区划定规模各区名称分区划定规模（公顷）福田区127罗湖区135南山区181盐田区12宝安区1610龙岗区1487龙华区859坪山区409光明区416大鹏新区266总计5502数据来源：深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）、图13：深圳市城中村改造对公共服务配套的要求数据来源：深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引、城中村改造的主要模式是什么城中村改造的本质是不同利益相关者之间利益协调的再安排，因此在进行城中村改造时需要综合考虑多方利益，结合各地实情开展改造工作:14数据来源：按照过往实操经验，城中村改造项目可按实施主体划分为三种模式：政府主导、村集体主导和开发商主导。城中村改造本质上是各地国土空间规划的产物，实际主导者为地方政府，但在具体开展改造时，各项目的实施主体有所不同，因此可根据项目实施主体的不同将城中村改造的模式进行分类。表7：城中村改造主要模式对比类型政府主导型村集体主导型开发商主导型市场化程度低中高实施主体地方政府、城投公司村集体控股的项目公司开发商控股的项目公司优点充分利用土地资源村集体利益最大化、项目实施难度较低改造效率高缺点改造周期较长资金不足，缺乏前瞻性，无法充分利用土地资源过度追求利润，忽视公共配套数据来源：政府主导型——杭州新盛村城中村改造项目实施单位：项目概况：（A-07地块（）为例，项目总用地面积49191平方米，拟建设安置用房及配套设施，总建筑面积218048.89平方米，其中地上建筑面积138093.88平方米（拟建住宅面积124910.22；具体模式：“政府主导+房企代建”。杭州新盛村城中村改造安置房项目由杭州萧山经济技术开发区国有资产经营有限公司负责前期拆迁等土地工作，后续安置房建设通过招标由开发商全流程代建；杭州萧山区新街街道亦专门设立城中村改造工作指挥部推动前期土地工作。图15：新盛村城中村改造安置房项目全过程代建开发定标结果公示数据来源：萧山发布公众号、图16：新盛村城中村改造安置房项目现状数据来源：萧山微生活、村集体主导型——广州猎德村改造项目实施单位项目概况：猎德村位于广州市天河中央商务区中南部，历史悠久，总面积33.63公顷，天河区政府将猎德村改造开发用地划分为三个地块，即桥东村民安置13.13.2+在猎德村改造项目中，天河区政府决定由猎德村集体确定安置补偿方案，改造资金也由猎德村集体自行筹措。猎德村20079亿元价格竞得该地块；广州市猎德经济发展有限公司将资金用于村民回迁安置图17：猎德村改造土地利用原则猎德村改造——土地“三分制”桥东地块回迁村民猎德村改造——土地“三分制”桥东地块回迁村民数据来源：《城中村土地房屋征收中的利益冲突与协调研究》、图18：猎德村改造前 图19：猎德村改造后 数据来源：广州百事通、 数据来源：吃喝玩乐IN广州、开发商主导型——上海蟠龙村改造项目实施单位：80%）持股10%10%；项目概况：（零售&酒店态，建筑面积分别约为25.90万平方米、4.80万方平方米、23.00万平方米；具体模式：“一二级联动开发”。蟠龙村改造项目由实施主体上海蟠龙天地有限公司负责从土地、住宅及商业开发及商业运营的全流程。蟠龙村改造前期由实施主体自筹资金进行土地一级开发，待土地招拍挂、动迁流程完成后，政府向实施主体返还土地出让金；项目实施主体通过后续住宅销售、商业租金收入实现收益平衡。80%瑞安集团西虹桥开发青浦图20：蟠龙村改造项目施单位股权结构 图21：蟠龙天地鸟瞰图80%瑞安集团西虹桥开发青浦数据来源： 数据来源：瑞安房地产、城中村改造的资金来源是什么棚改资金来源多样化，后期关注城中村改造方面中长期资金的政策支持。棚改、旧改及城中村改造周期相对较长，需重点关注其长期资金来源。从棚改来看，央行抵押补充贷款、地方政府专项债券是其长期稳定的资金来源；目前城中村已包含在地方政府棚户区改造专项债券的资金用途范围内，后续可关注针对城中村改造细分领域中长期资金的政策，我们认为资金来源可能包括政策性银行专项贷款、8城市项目规划时间完工时间耗时（年）上海蟠龙村改造2014202310深圳大冲旧村改造1995201925广州猎德村改造1993201018数据来源：公开信息、图22：城中村改造模式及潜在资金来源数据来源：低成本抵押补充贷款为棚改提供了长期稳定的资金来源。2014年4月，央行创设抵押补充贷款（PledgedSupplementalLending，PSL）为“棚户区改造”重点项目提供长期稳定、成本适当的资金来源；抵押补充贷款采取质押方式发放，合格抵押品包括高等级债券资产和优质信贷资产。PSL在2019年11月达到35979亿元的20238PSL29630PSL20229月至今PSL2.40%1LPR。地方政府棚户区改造专项债券的出现为棚改提供了进一步资金支持。根据财政部、20183项债券管理办法》的通知（财预〔0128号棚户区改造是指纳入国家棚户区造计划，依法实施棚户区征收拆迁、居民补偿安置以及相应的腾空土地开发利用等的系统性工程，包括城镇棚户区（含城中村、城市危房、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区（场）2023914方政府棚户区改造专项债券余额24246.92亿元。23PSL（单位：亿元）40000

3.5%35000

3.0%300002.5%250002000015000

2.0%1.5%1.0%100005000

0.5%2014-122015-032014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-06数据来源：wind、

PSL余额 利率（%，右）PSLPSL为例，其在支持棚户区改造重点项目时的资金流向如下：央行—政策性银行—棚改实施主体—棚户区改造项目—土地出让、商品房销售、租金等收入—归还借款。图24：PSL资金流向 图25：地方政府棚户区造专项债券资金流向PSL专项贷款PSL专项贷款偿还借款开展产生棚户区改造土地出让、商品房销售、租金等收入棚改实施主体国开行等政策性银行央行发行提供资金棚改棚户区改造专项债券地方政府数据来源：央行、 数据来源：棚户区改造专项债券实施方案、根据2023改专项债券（八期）项目财务评价报告，杭州萧山区新盛村改造安置房项目的资金来源已包括政府专项债券。新盛村改造安置房（A-07地块）项目拟计划建设安12.4910.336.1359.34%；4.2040.66%本次专项债券发行完毕后，用于新盛村改造安置房（A-07地块）项目所需的专项债券资金表9：新盛村改造安置房（A-07地块）项目专项债券资金计划表年度本期新增本金（万元）期末剩余本金（万元）202118,00018,0002022上半年8,00026,0002022下半年4,00030,0002023上半年6,00036,0002023下半年6,00042,000数据来源：2023年浙江省棚改专项债券（八期）项目财务评价报告、除关注政策性银行贷款、地方政府专项债券外，商业银行城中村改造专项贷款、城市更新基金也是“多渠道筹措改造资金”的可能途径：2023628中国农业银行、中国银行、中国工商银行、中国建设银行、浦发银行、中国农业22020216（）金融机构共同发起国内规模最大的城市更新基金—上海城市更新基金，基金总规800202112更新基金中的上海城市更新引导基金注册成立并完成备案，注册资本为100.02LP）A产集团有限公司及招商蛇口，国泰君安证券旗下国泰君安创新投资有限公司担任基金管理人，与上海地产（集团）有限公司旗下城市更新投资管理公司共同担任图26：中交城投凤溪城村项目银团签约仪式 图27：商业银行城中村造贷款数据来源：中交城投公众号、 数据来源：湖北银行、在本轮城中村改造过程中，预计短期社会资本仍以央企、国企为主。由于城中村改造周期相对较长，融资成本较低、信贷资源较充沛的央企、国企将成为本轮城中村改造的主力；对于民营资本而言，多家早期参与旧改的民营地产企业（如佳兆业、奥园、富力等企业）已出险，考虑到民营企业信用修复进度较为缓慢，我们认为本轮城中村改造民营企业参与度相对较低。在城中村改造项目完成后，保障性租赁住房、消费基础设施等经营性资产可通过发展改革委办公厅关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（证监办发〔2022〕53号推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）4，分别为中金厦门安居REIT、REITREITREIT20232023696%。表10：已上市保障性租赁住房REITs概况名称原始权益人底层资产区位出租率租客类型中金厦门安居REIT厦门安居集团有限公司厦门市99.6%无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体华夏基金华润有巢REIT有巢住房租赁（深圳）有限公司（华润置地）上海市大于96%在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女华夏北京保障房REIT北京保障房中心有限公司北京市97.0%城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员红土创新深REIT深圳市人才安居集团有限公司深圳市大于98%住建部门向重点企业和社会组织、用人单位或个人配租数据来源：wind、注：出租率数据来源为各REITs发布的2023年中期报告城中村改造的收益来源是什么城中村改造项目周期相对较长，但房企参与改造项目可能会获得丰厚利润。实施主体参与改造项目通常可以获得土地出让收入、商品房销售收入及持有商业资产带来的经营性收入。图28：城中村改造收益来源土地出让收入土地出让收入净地城中村改造发行Reits租金资产增值保障房、商业、办公、酒店等投资性房地产商品房销售收入商品房数据来源：以上海蟠龙村改造项目（蟠龙天地）为例，根据上海市住房和城乡建设管理委员130土地成本：2019103120205192020521359.7755.4830.0425.17/4.44地规划建筑面积0.43万平方米；表11：上海蟠龙天地有限公司通过招拍挂取得上海蟠龙村改造项目相关地块地块名称用地性质成交日期详细规划容积率规划建筑面积（㎡）成交价（万元）成交楼面价（元/㎡）青浦区徐泾镇崧泽大道北侧A01-01、B03-0517幅地块商业/办公用地2020/5/21商业、文体用地0.7-1.244,350.8639,3408,870青浦区徐泾镇龙联路南侧A02-01地块餐饮旅馆业用地1.24,309.323,6208,400青浦区徐泾镇蟠龙路西侧05B-03地块住宅用地2020/5/19居住用地222,024.0050,65623,000青浦区徐泾镇蟠龙路西侧05A-04地块居住用地2.351,993.80115,94722,300青浦区徐泾镇纬二路北侧11B-04、11B-05地块住宅用地2019/10/31居住用地1.741,557.18100,20624,113青浦区徐泾镇纬二路南侧A05-04、A03-02地块居住用地1.017,097.7721,30730,019青浦区徐泾镇蟠龙路东侧06-02地块居住用地2.4106,002.72209,88519,800青浦区徐泾镇经一路西侧11A-04地块居住用地1.623,069.6056,75124,600数据来源：中指数据、项目收益：商品房销售收入：2023653.930，24.022.10商业租金收入：根据瑞安房地产发布的数据，蟠龙天地商业板块可供出租面4.1020234待客流超过100万人次，截至2023年6月末，商业部分已产生租金收入0.21亿元；酒店租金收入：根据瑞安房地产发布的数据，蟠龙天地酒店板块可供出租面0.50表12：上海蟠龙村改造项目商品住宅销售情况时间销售额（亿元）已售面积（万㎡）平均售价（万元/㎡）2020年29.314.786.132021年73.7011.996.152022年48.236.976.922023年1-6月2.050.287.32合计153.2924.02-数据来源：瑞安房地产、城中村改造的影响有多大根据七普数据测算，我国超大、特大城市城中村存量房面积约为6.46亿㎡。城中村存量房面积=城区人口*城市人均住房面积*城市自建房比例，城市人均住房面积、城市自建房比例采用第七次人口普查数据；经测算，我国21个超大、特大城市城区自建房面积约为6.46亿㎡。城中村存量房重置成本较高，预计将以综合整治为主、局部拆建为辅。如果将2123年1-817.4220223.6倍。表13：城中村存量房重置成本较高174,152174,15226,94264,640--21,043超大、特大城市总计1,12914,92475735.24.12%521辽宁大连4,92413,8233,56241.1%16.24534云南昆明3,28718,7121,75629.61.12%1534广东佛山51212,66640435.52.07%550黑龙江哈尔滨5,29312,6744,17741.818.02%555湖南长沙3,99313,1253,04237.773%13.588山东青岛89810,29187335.24.12%601辽宁沈阳6,50517,7823,65837.773%13.707山东济南10,68529,6533,60340.81.18%1791江苏南京9,28814,8146,27041.817.56%854河南郑州6,00019,2603,11539.78.97%874陕西西安10,83435,4933,05229.61.12%1928广东东莞16,50933,7724,88837.083%13.956浙江杭州9,57216,7895,70141.291%13.995湖北武汉1,55617,52788835.02.32%1,093天津天津5,69219,4312,92937.05.93%1,334四川成都18,40037,5944,89429.61.12%11,488广东广州3,32814,7992,24934.83.96%1,634重庆重庆36,81264,1705,73729.61.12%11,744广东深圳9,46558,1611,62733.42.74%1,775北京北京9,47065,0561,45636.52.01%1,987上海上海重置成本（亿元）新房均价（/）自建房面积（万㎡）人均住房面积（㎡/人）自建房比例城区人口（万人）对应省份城市数据来源：中国人口普查年鉴2020、克而瑞、（）（）2231-8月各城市商品住宅均价。本轮城中村改造对房地产开发投资的影响预测本轮超大、特大城市城中村改造投资总额的关键假设如下：城中村改造投资总额改造金额；拆建金额拆除面积拆除成本新建面积：拆除面积拆除比例城中村面积。根据《住房和城乡建设部关于在实施（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2改，部分城中村项目房屋质量更差，拆除比例应大于20%，如济南市要求二环以内等地区城中村改造均采取拆除重建模式、广州48%旧村庄改造采取全面改造模式；出于审慎考虑，我们在测算时将城中村项目拆建比例区间扩大20-80%；新建面积拆除面积拆建比。=22倍；231-8月新房均价；3000元㎡。改造金额改造面积改造成本。改造面积城中村面积拆除面积，假设改1000元㎡。表14：城中村改造投资测算关键假设项目数值拆除比例20-80%拆建比2建安成本（元/㎡）3000改造成本（元/㎡）1000数据来源：1.295.172.5910.344.78万亿元至17.16万亿元，其中拆建成本约为4.26万亿元至17.03万亿元。表15：城中村改造拉动投资规模测算城市面积（万㎡）拆除成本（元/㎡）拆除比例20%，拆建比=2拆除比例80%，拆建比=2积（㎡）积（㎡）本（元）积（㎡）本（元）积（㎡）积（㎡）本（元）积（㎡）本（元）上海1456650562915822069116511611652329827529129北京1627581613256512088130213013022604835332533深圳573764170114722958051458945945899178322031147115重庆224914799450899935179918017993598374145045广州489437594979195842673916392391678311707097998成都29291943158611721490234323423434687595958659天津88817527178355418710717101420167117818武汉570116789114022802599456145645619122103941140114杭州488833772978195538883911391391178211555397898东莞305235493610122125332442244244248841013361061西安31151926062312461574249224924924985629662362郑州6270148141254250826105016502501610031104401254125南京360329653721144125692883288288357661027872172济南36581778273214631740292729329275853696073273沈阳87310291175349284698706981397113817517青岛30421312560812171164243424324344868465560861长沙41771267483516711560334133433416683624083584哈尔滨404126668116215132332323647603818佛山175618712351703868140514114052810347335135昆明35621382371214251412285028528505699564971271大连75714924151303317605616051211126715115总计646402694212928258564258751712517151712103423170348129281293数据来源：中国人口普查年鉴2020、克而瑞、考虑到城中村改造周期较长，我们预计本轮城中村改造短期拉动投资作用相对较小。极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，10拉动的投资规模约为4776亿元至17164亿元；以2022年我国房地产开发投资1328954%-13%。本轮城中村改造对商品房销售的影响预测本轮超大、特大城市城中村改造拉动商品房销售的关键假设如下：商品房销售金额（含房票）金额货币补偿（含房票231-8月新房均价；纯货币化补偿购房比例假设为100%。居民在获得纯货币补偿后，100%实物安置置换比例=1：1。本轮城中村改造位于超大、特大城市，根据广州100%。心城区商品住宅符合当前居民的真实需求，因此我们假设新建住宅去化率将100%；10年。表16：城中村改造房地产销售测算关键假设项目数值拆建比2纯货币化补偿购房比例100%实物安置置换比例1：1新建住宅去化率100%数据来源：经测算，在其他假设不变的情况下，提高城中村改造货币补偿比例或拆除比例均可进一步拉动超大、特大城市商品房销售。在货币补偿比例为10-30%20-80%20228.64%-46.09%。表17：货币补偿比例、拆除比例对超大、特大城市商品房销售额的影响货币补偿比例/拆除比例20%80%10%8.64%34.57%20%10.08%40.33%30%11.52%46.09%数据来源：哪些企业会受益与传统地产开发不同，城中村改造周期较长、项目业态多元、收益来源也更依赖于对经营性资产的持续运营，因此我们认为本轮城中村改造项目的受益企业应具备资金实力、具备“开发+商业”多业态开发能力、具备较强不动产运营能力的企业。现阶段我国央企、地方国资具备信用状况良好、融资成本较低且市场认可度较高，此类企业在本轮城中村改造中具有明显资金优势；具备多业态开发能力、不动产运营能力的企业可在本轮城中村改造提供代建、物业运营等支持。图29：城中村改造对开发商综合能力要求较高资金实力资金实力改造周期长业态多元开发+商业业态多元开发+商业物业管理物业管理经营性资产数据来源：综合考虑目前已上市房企的资源禀赋、资金实力、多业态开发能力及物业管理能力，我们认为以下企业会优先受益于本轮城中村改造：表18：优先受益于本轮城中村改造企业名单名称股票代码华润置地1109.HK城建发展600266.SH首开股份600376.SH中华企业600675.SH上海临港600848.SH浦东金桥600639.SH光明地产600708.SH天健集团000090.SZ绿景中国地产0095.HK越秀地产0123.HK珠江股份600684.SH数据来源：华润置地：股权结构：华润置地第一大股东为华润集团（置地）2020-202220231-828503158301320771301831841642020-20224.1%、3.7%、3.8%；购物中心已具备护城河：2020-2022年公司购物中心板块实现租金收入分别101、139、1382021-202297%、96.2%；目前购物中心板块已形成了万象城、万象汇、万象天地三条产品线，其中主打产品线为万象城系列；根据华润置地发布的数据，公司购物中心板块合作重奢品牌2022合计986.97万㎡，其中商业673.24万㎡、写字楼145.15万㎡、酒店81.60万㎡、公寓75.00万㎡；68万平方米，总建筑面积为280万平方米，改造后项目业态还包括住宅、公寓、商业、写字楼、酒店、人文剧场、3所幼儿园、小学及九年一贯制学校等。图30：华润置地销售额租金收入 图31：华润置地加权融成本3,1582,8503,1582,8503,013130300025002000150010000

4.2%4.1%4.1%4.1%4.0%3.9%3.8%3.7%3.6%3.5%数据来源：华润置地、 数据来源：华润置地、图32：华润置地购物中租金收入 图33：购物中心出租率持高位1401000

2020 2021 2022购物中心租金收入（亿元）

9007006005004002001000

139138139138101在管面积（万㎡） 出租率（右

97.5%94.7%96.2%94.7%96.2%66979897.0%96.5%96.0%95.5%95.0%94.5%94.0%93.5%数据来源：华润置地、 数据来源：华润置地、图34：华润置地购物中主打产品线—万象城 图35：经营性资产土地备（单位：万㎡）673145826731458275847006005004002001000商业 写字楼 酒店 公寓 养老 产业园数据来源：华润置地、 数据来源：华润置地、图36：大冲村旧貌 图37：深圳大冲旧村改后现状数据来源：克而瑞城市更新中心、 数据来源：克而瑞城市更新中心、城建发展：股权结构：41.86%；销售屡创新高，多项目表现优异，商业板块稳步增长：2020-2022年城建发2122573032023231亿元，同比+54.5%。2023年上半年公司位列北京市房企权益金额榜第二名，多项目表现优异，其中天坛府项目刷新北京单盘销售金额记录，国誉燕园斩获北京一季2023643.5万㎡，23年1-6月实现租金收入3.1亿元，同比+30.6%；融资成本维持低位：2020-2022年公司加权融资成本分别为5.3%、4.5%、4.7%；202248238078.8%；20231-634.2929.722023731淀区双新村棚户区改造项目2603-003-1地块，公司权益占比为49%895528.86/12.10万元货值108亿元，对应权益货值约为53亿元；深耕棚改多年，业绩不断兑现：截至2022年末，公司在北京待开发项目9个，均为一级土地、棚改及城中村项目，待结转面积314.53万㎡，2022年全年结转面积61.24万㎡；2023年上半年，公司取得朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造项目，项目规划建面10.50万㎡，按期房限价8.9万元/㎡计算，可贡献货值约93.45亿元；解决同业竞争，加速资源整合：控股股东城建集团旗下共有三家房地产开发主体，公司与城建集团两家全资子公司北京城建房地产开发有限公司（简称：开发公司、北京住总房地产开发有限责任公司（简称：住总集团）存在同业竞争问100%85图38：城建发展销售额单位：亿元） 图39：城建发展加权融成本3503002501501000

3033032312122572020 2021 2022 2023H1

6.0%5.3%5.5%5.3%5.0%4.5%4.0%数据来源：城建发展、 数据来源：城建发展、图40：2022年末城建发土储分布（单位：万㎡） 图41：城建发展商业板稳步扩张北京 非北京

50102,21%380,79%43.5102,21%380,79%43.53.15.33.730.938.040353025201510502021 2022 2023H1持有面积（万㎡） 租金（亿元）数据来源：城建发展、 数据来源：城建发展、图42：崔各庄乡奶西村户区改造项目区位 图43：天坛府项目效果图数据来源：朝阳国资公众号、 数据来源：天坛府官微公众号、首开股份：股权结构：公司第一大股东为北京首都开发控股（集团）47.12%销售排名稳步上升，土储充足拿地谨慎：2020-2022年公司销售额分别为10751149870亿元，202221名；2023年1-8407-29.21%20236150020223184.72；23年1-84313宗位于81.7934.32价计算预计可贡献货值约150亿元；融资成本持续下行：公司2020-2022年加权融资成本分别为5.3%、4.9%、4.5%深耕城市更新业务：202220231-61268.6亿元。图44：首开股份销售额单位：亿元） 图45：首开股份加权融成本1400120010008006004002000

08704078704071,1491,0751015202535402020 2021 2022 2023年1-8月销售额（亿元） 排名（右）

6.0%5.3%4.95.3%4.95.0%4.5%4.0%数据来源：首开股份、克而瑞、 数据来源：首开股份、图46：首开股份物业经营板块概况1401200

126109126109827.16.48.6

2023H1物业租赁面积（万㎡） 物业经营收入（亿元）数据来源：首开股份、中华企业：股权结构：）64.67%；：2020-2022年公司销售额分别为8447122亿元，20231-653202272.848.366%；23416A-07A4.1948029元/㎡；2020-20224.62%4.61%、4.53%收购关联方三林9121.9695％股权519该地块属于三林楔形绿地项目的组成部分，三林楔形绿地项目是上海城市总体36936.083.38万/23810.8481.322.5226.34图47：中华企业销售额单位：亿元） 图48：中华企业加权融成本1201000

5.0%4.8%4.6%4.4%4.2%4.0%

122844712284474.62%4.61%4.53%数据来源：中华企业、 数据来源：中华企业、图49：中华企业商业板概况 图50：中华企业土储分（单位：万㎡）3434343435374.83.36.05.024.5,34%3524.5,34%3025201510502020 2021 2022 2023H1出租面积（万㎡） 租金收入（亿元）数据来源：中华企业、 数据来源：中华企业、图51：三林楔形绿地示图 图52：中企云萃森林效图数据来源：楼市经典公众号、 数据来源：楼市经典公众号、上海临港：股权结构：35.65%定位清晰，聚焦临港新片区开发建设：公司以“科技创新和产业发展的推动者，区域转型和城市更新的建设者”为使命，深耕园区开发、企业服务和产业投资；20231-69.0214.546,835.0756.65%20673%20236320.0万㎡；公司在产业园区运营领域已具备明显竞争优势：2020-2022年公司加权融资成本分别为4.1%、3.7%、3.3%2020-2022