廊坊科技谷项目整体定位与物业发展方向

打

造

廊

坊多

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合

办

公

聚

集

区开启中科商务服务新纪元廊坊科技谷项目整体定位与物业发展方向3市场机会及客户分析

6

经济测算

/项目本体分析及开发目标解读2宏观经济背景及城市规划分析4案例研究5整体定位与发展战略报告汇报内容：世

聯

地

産本报告总产相保密的。一、项目本体分析及开发目标解读世

聯

地

産本握告花产相保密的。→距京津塘高速出入口约10公里，距104国市

)P

王科技谷位于廊坊市北部，与廊坊市区及北京产业重地亦庄、

通州等地交通联系便捷，对内、对外均有强势的交通优势，利于企业办公和产业发展项目位于廊坊市中科科技谷园区内。→距市区8公里左右，约15分钟车程。距万庄新城6公里左右，约10分钟车程。距大学城9公里左右，约15-20分钟车程

。距麻坊火车站10公里左右，15-20分钟左右。区位及交通>规模：占地5000亩>产业定位：科技孵化和成果转化，吸引北京、

天津环渤海经济圈科技软资源，聚集高科技人才、大院大所、创业投资者和机构，培育和推劢

高科技成果的转化>功能定位：最具创新能力的全球第四代科技园区、中国特色“硅谷”:以科技为轲体，以自主创

新为核心，以‘2.5产业’为主要特征，把科技、金

融、生活、生态等诸多元素紧密结合，集'工作、生活、休闲’于一体的梦想创新之城；>该项目被列为“联合国推进高新技术产业化及国

际合作示范项目”,目前已有国家科技部、中国科学院在园内设立国家级技术交易中心、科技成果

孵化转化中心>2006年开工建设的科技谷预计将用5～8年时间建成，目前

科技谷会所、孵化大楼、中科院工程热物理所、国家纸院、国家热工流量监督检验基地等项目全面进入施工阶段；中科院过程所、理化所、行管局已经签约正式落户科技谷，北京东方华智、大地检测、荣达通讯等目将于近期开工建设；>科技谷首个文化创意类项目“盛世嘉华文化创意产业基地”

也已正式签约。有一定的规模优势，

同时园区规划理念先进，

定位前沿、特色鲜明，拥有最高级别孵化单位一批业内领先的高科技项园区解读世

聯

地

産本报告是产精保思的。科技谷会所已竣工使用，孵化器、中科热物理所等项目

建设中，

已经出让700

多亩土地，同时，园区东部有一部

分未拆迁土地。未出让土地统计商

金

居

住

用

地214

.479亩科研用地1168

.

931亩住宅用地1090

.492亩园区现状世

聯

地

産本报寄是产精保密的。序号

企

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积工程情况1科

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997亩科

技

谷

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建2中

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亩在建4中

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598亩9

-

15日开工5中

科院

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.

533亩9

-

15日开工6亿

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业园119.7亩9

-

1日

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.

642亩9

-

15日开工10中

科院

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所

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地62

.

964亩9

-

15日开工11计量院在建12中

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亩在建13大

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15日开工15河

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10日开工17嘉

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创

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地28

.

397亩9

-

10日开工18荣达通讯10.06亩总计1

8

块

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让

土

地7

4

6

亩一

中科科技谷已出让土地700多亩，已确定入园企业有18

家，其中中科院相关院所达到六家入园企业占地面积：项目总占地109亩，约

7.3万平方米。容积率：1.5用地性质：工业用地，50年产权

科研设计用地(低密度)总建筑面积：约10.9万平方米▶紧邻园区主入口▶紧邻园区会所及孵化器▶紧邻园区主路，项目通达性良好，且展示型良好▶地块南侧、西侧为临园区环状绿化带→周边以出让土地较多，有

一定产业氛围通达性及展示型良好，

占据园区较好位置，具有一定

产业氛围及环境优势，占地规模较小，

中低密度开发地块分析开发进度：预计年底或明年初开

工开发进度技术经济指标世

聯

地

産本报告是产精保图的。优势■区位及交通条件●园区临近北京，具有承接北京相关产

业转业的先天性优势；●临近104国道、京津唐高速等重要交通

干道，对内对外通达性好，利于满足企

业选址要求；■定位及品牌●定位为2.5代产业园，采用先进的规划理念，10分钟生活圈理念对客户具有很大的吸引力；●6所中科院院所的入驻，快速提升园区

的品牌效应及影响力；●杉杉集团自身的品牌效应及实力，为

客户的投资提供了保障；■相对较低的价格优势劣势●区位偏远，与城市核心区距离较

远，区域认知度不够●基础建设未完成，部分土地拆迁、

三通一平未完成●园区配套缺失，人气不足，包括居住配套、基础生活配套均进度较缓●园区现状荒芜，整体形象一般，与

园区整体规划差异明显●土地属性问题：科研教育用地，体

制内的常规变现方法受限较大廊坊远郊区、北京辐射圈内交通条件优良但缺乏人气的科研用地项目项目优劣势分析及属性界定项目优劣势项目属性界定项目属性界定目标一：锁定

具

有市

场、

政策

可

实

现性

，能持续

开发

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二

：

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的

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力●企业独栋

●写字楼●厂房●生产+办公综合体●公寓、宿舍●区位●理念●低密度办公、环境●成本优势

●

配套●交通●政策优惠…限制条件●

基

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带

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利

润回报●

1000亩能推广●通过109亩教育科研用地找到高

利润回报且具备复制推广价值的盈利模式，以期运用于后续1000

多亩同类型用地的开发核心目标开发商目标解读目标分解E1、宏观经济背景分析

2、城市规划研究二、城市宏观背景分析世

聯

地

産本报寄是产相保密的。第一阶段第二阶段条件过渡阶段，为打开外同型市场做准备，廊UJ路网体系升级，交通加强；政府招商引资，大的企业单位入驻；廊

坊

未

来

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阶

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；市场出现两极分化，价格平台不断突破；外

来

人口

不

断

涌

结构发生改城市面貌焕然一新，经济快速发展；居民收入水平不断提高，幸福指数增强；廊坊当前的发展阶段与曾经的唐山呈现相似特征，处于由内

向向外向型转型阶段产业结构调整●曹妃甸成为唐山未来最重要的

经济增长点，带来经济由能源向空港物流转型；-2007年3月12日，新首钢在曹

妃甸正式开工建设；-2007年，曹妃甸港区勘探出储

量达10亿吨大型油田；●唐山湾大规模开发建设将成为环渤海崛起的核心发动机。品牌开发商入驻万达广场的进驻，带来内城

的更新，形成一次传统城区的复兴，促使住宅价格平台

过万元；渤海新世界与橙天

嘉禾国际影城、戴德梁行，

作为唐山西部商业焦点的地

位被进一步奠定交通条件改善●唐曹高速08年建成通车，唐山至曹妃甸车程缩

至40分钟。京、津至曹妃

甸距离分别缩短至220公

里和120公里。●京唐城际铁路计划2013

年竣工，届时京唐通行时间缩至30分钟。类比唐山政府主导“三年大变样”工程，以旧城拆迁改造

方式为主，土地迅速

放量。“四大功能区”的新城建设。

城市发展阶段外向型内向型16141210822002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 ■GDP(亿元)→GDP增长率(%)

·

2002至2007年，廊坊市GDP

呈快速

增长趋势；

2008年受金融危机影响,GDP

增速有所放缓，但增长率仍

达11.8%,高于10.1%的河北省平均水平，2009年保持稳步提升趋势。世

聯

地

産

本报告是产精保图的。城市经济近年来廊坊GDP

长2009年，廊坊市人均GDP增长率将近

10%,2009人均GDP

值达2.84万元，是2002年1.08万元的2.6倍。总额、人均GDP

保持快速增2%12%41%18%27%□具有研究生及以上学历者具有大专学历者具有初中及以下学历者■□具有大学本科学历者其有商中学历者廊坊市就业人

口职

称程度10%51%39%□□具有高级技术职称者只有初级技术职称者■

具有中级技术职称者>自04年至08年，人口净增加21.1万人。其中外来人口增长达6.9万人，占人口增长比重为33%;>廊坊市就业人口结构当中低层次人口占绝大比例，其中高中及高中以下学历的占68%,

本科及本科以上的仅占14%;拥有高级职称的只有10%世

聯

地

産

本报告是产精保思的。随产业结构变化而来的外来人口与新出生人口数逐年增加，

但从就业人口结构中低层次人口占绝大比例人口结构廊坊市就业人口文化程度

人口增加量

(万

外来人口

(万)

二

外来人口占增加比重(%)■□1社会消费品零售总额(亿元)→增长率(%)廊坊城镇居民消费结构廊坊市人均可支配收入与人均消费支出随GDP

增长呈持续增长趋势，其中2008年人均消费性支出增长率超

过人均可支配收入增长率。人均消费性支出增长较快，显示社会消费

观念有较大变化，居民消费信心上涨。食品与服装消费合计占总消费性支出的

42.7%,

消费层次仍然较低。消费性支出增长较快，社会消费信心上涨，但消费

层次仍然较低河北省地级市08年社会消费品零售总额对比食品口家庭设备及服务

教育文娱■

服装医疗保健□其他□居住□交通通讯2008年廊坊社会消费品零售总额在河北11个区市中

排第3位，增幅排第4位。社会消费呈持续上扬态势。城市消费“金字塔”型结构■

廊坊市第二产业占社会总

体经济水平总量较大，管道局管理层、下县私企老

板等处于财富顶层；

城

区个体业者、公务员及企业

中层管理人员处于财富中

层

。管道局中层以上领导、下县私企老板、政府企业高层公务员■管道局相关、I、金融、会展、商务服务等收入水平最为突

出

。■2009年1-9月廊坊城镇居民人均工资累计为21600元，月均2400元。第二、第三产业从业人员人均收人水平整体差距较

小。世

聯

地

産

本报告是产精保图的。财富集中与管道局管理层、私企业主和政府高干；各行业收

入水平整体不高，差距较小管道局职工、城区个体户、公务员、医生等

白领、教师、工人等财富结构2009年1至9月廊坊市分行业平均工资累计对比“两带”,即依托固安、龙河、廊坊、香河、大厂、燕

郊六个开发区和工业园区，沿涿密高速公路建设环北京产

业带；依托留各庄、东阜、左各庄、胜芳、扬芬港、东沽

港、里澜城等园区，沿廊泊公路建设环天津产业带；“—轴”,即依托永清、霸州、文安、大城等工业园区

,沿规划建设的廊沧高速公路建设特色产业轴；>“一中心”,即发展城市经济，提升城市的综合竞争力和辐射带动力，使市区不仅成为全市的政治文化中心，而

且成为名副其实的经济中心>通过“两带一轴一中心”格局的构建，增强对京津产业转移的承接能力，提高对项目投资的吸附能力，强化对产

业聚集的支撑能力，进而从整体上加快我市与京津产业融

合的步伐，加快我市县域之间、城乡之间的整合步伐，在

空间上实现全市产业的协调快速发展廊坊市产业空间布局规划图环北京产业形

P&开三网密人

厂

工

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xm面州开发飞女金码大城工区axw文安全小

区#的a形成两带一轴一中心的产业格局，承接北京、天津产业转移章功开安容龙

工业aka一个中心

区表应区国市产业空间布局世

聯

地

産本报告是产精保图的。中部持色产业箱环天津产业带场市县域园区、开发区传统产业新型产业轻工业

重工业■地处京津之间的优

越区位，并受惠于北

京部分产业的外溢，廊坊已经逐步建立了

良好的工业基础。■良好的环境、低廉

的土地及人力成本、

便利的交通等优势是

廊坊市承接北京产业

外溢创造的基础。本摆由民产棉律思第具有良好的工业基础，已经吸引众多电子信息、汽车零部件

制造等著名企业入驻承接北京生产制造业外溢工业用地的土地价

格低于北京城区产业工人人力资本价

格低于北京市区HUAWEIFoxConn富士康科技集团目前廊坊市工业处在由传

统产业向新型产业过渡阶

段，已经吸引了华为、富

士康、亚新科等国内外知

名企业的入驻。产业基础廊坊承接了大量北京制造业外溢，二产占比较高>2009年廊坊市三产结构中，二产占比54%,第二产业增

加值626.0亿元，增长11.4%;第三产业增加396.3亿元，增长12.5%;“二三一”产业发展格局，通过大力优化第一产业，壮大

第二产业，加快第三产业特别是现代服务业的发展，形成

以高新技术产业为主导、以现代制造业为支撑、产业特色

明显的产业体系；口优化第一产业，突出科技兴农、绿色生态和食品安全，加快现代农业发展；口壮大第二产业，

一是加快发展高新技术产业，大力发展电子信息

产业；二是改造提升传统产业，积极推广运用信息技术和先进适用

技术，加快信息产品与传统产品的融合，以市场为导向，推动食品加工、汽靡配件、建材、木材加工及家具制造等传统产业在研发、设计及工艺技术等方面的创新与变革；口加快第三产业,一是大力发展现代服务业，重点发展现代物流业、信息服务业、会展旅游、房地产业。二是面向京津市场，在廊坊

市区筹划建设一个集购物、休闲、娱乐、商住为一体的多功能、全

方位的大型摩尔购物中心。廊坊市以第二产业为主导，在产业规划中力争形成“二三一”

产业发展格局，壮大第二产业，加快第三产业发展是目前的产业发展方向

第一产业■第二产业口第三产业产业格局2009年廊坊

市三产结构世

聯

地

産本报告是产精保图的。规说新※产盖·生物统药主量产·电子信息·汽车零部件·金压制品·本材加工及家具制制话。·食品加工与造·

会展旅游时间>产业发展总的定位

是：坚持“以高科技、

外向型为主导，现代制造业和新兴服务业并举”。重点发展电子

信息、汽车零部件、金属制品、木材加工及家具制造、食品加

工与制造、会展旅游等六大主导产业廊坊市在发展二产的基础上，以高科技、外向型为主导方

向，做强六大主导产业，

同时发展新兴产业·新材科

··新密源(大用密光代)·资原再生与家合利用·新兴服务业主导产业编助产业·房地产·传统服务业等世

聯

地

産本报寄是产相保密的。财富结构

业·主社

呈从金事字

结产构业，

收富入水水平

，出仅管道局、私营企

世

聯

地

産

本报告是产精保图的。

·城市经济增长较快，处于一个由内向型向外向型转型的一个过度阶

段-以二产为主，形成六大主导产业，承接京津产业转移·产业结构升级带来大量外来人口，房地产市场存在大量刚性需求·人们对经济发展前景看好，整体消费信心增加，但消费层次较低经济发展产业结构人口变化宏观经济小结社会消费1、宏观经济背景分析2、城市规划研究二、城市宏观背景分析世

聯

地

産本报寄是产相保密的。口

城市定位：京津冀城镇群重要区域中

心城市，承接京津城市部分职能，以

发展高新技术产业和现代化服务业为

主的生态宜居名城；口近几年间廊坊先后兴建了国际会展中

心、国际展览馆、华日展馆等一批现

代化展馆。口廊坊已经举办了中国国际管道展、东

北亚暨环渤海国际商务节和中国北方

农产品交易会等一批展会，以及环渤

海合作机制会议、东北亚暨环渤海国

际合作论坛等具有影响的会议。廊坊在京津冀城市群中的优势：口

地处京津之间，距离京津较近，处于京津冀城市群

核心地段；口

交通运输便利；口

城市可开发空间较大，有利于商务服务、会展、高

科技工业发展。位于京津冀城市群核心地带，承接京津冀城市圈部分职能及相关产业的转移香河京

津

塘城市区位8.5小时交通围时交通圈固安京开廊坊燕郊净e*

·廊坊段工程一北京至台北高速公路廊坊段项目估算总投资约为50.3亿元，全长约53公里该项目起自廊坊市火头营(京冀界),接拟建的北京至台北高速公路北京段

,止于廊坊市穆家口(奖津界),接在建的北京至合北高速公路天津段。■电子信息产业及服务业中的机遇作为京津走廊，与两地交通便利，但投资、生活成本较低，对企业来说节省成本的同时还能充分利用京津的技术和人力资源；服务业方面，由于廊坊自身重工业少，环境条件明显好于周边地区，在发展舒适型生态黄金为特点的周末休闲旅游、文化娱乐方面有很大优势。口京津廊交通运输一体化■廊坊市区至首都国际机场客运专线将于10底开通，将投入10辆大巴车

接送乘客。北京公交引入万庄路线已于8月底开通；北京公交引入永清运替线路已基本确定，年内有望开通。作为连接京津的枢纽城市，“京津冀经济一体化”战

略，使得廊坊发展进入快速通道北京感坊

唐

山保定口京津冀经济一体化战略规划利好世

聯

地

産石家压张家口承德天津属坊立体交通网的规划建设，

拉近了廊坊与北京、天津、

上海、

台

湾等经济强市的时间距离，为廊坊市的无限发展空间，同时也

会为廊坊市企业带来更多商机北京至

规划交通示意图

北京至廊坊规只

通州新城

燕郊

划交通示意图田科

★北京

A

O-

北京地铁六号马家堡。Q

宋家庄

线(2008年4月开工交通规划：结合京台、涿密、廊沧等高速公路建设，加快推进京廊轨道交通建设，加强

“大三点”(廊坊市区、永清、固安)间快速交通联系，构建“大三点”交通网络。京沪高速铁路从北京南站出发，终点站为上海虹桥，总长度1318公里。全线纵贯北京、天津、上海三

大直辖市和河北、山东、安徽、江苏四省。预计通车

时间为2011年末。廊

坊

站为高铁出京后的首站。四号线(预计在2009年9月试运营，向南延

伸至大兴区贵材镇的地缺线路，计划子2013年

正式通年)由黄村镇引列团安县，距离20公里。交通规划9固安

北京地铁亦庄线，已确定延长至廊坊市建设，预计在2012

年通车)曲通州引到

燕郊，距离5公里；区，但县体时间及站点尚未公布。亦庄空间布局：三点组团形成市区服务密集生产区，即通过发

展现代服务业，形成财富流通中心和城

市的决策、管理与指挥中心；>开发区的资本密集生产区，即以高新

技术产业为主导，形成财富的创造中心

；>万庄的知识密集生产中心，即以万庄

为主体，结合清华科技园，通过建立科

研、高新技术产业化与风险金融一体化模式，形成廊坊市社会经济发展的动力

中心。此外，结合龙河的改造与开发，

聚集艺术产业，形成廊坊市的艺术之城

；城市定位：京津之间的新兴城市，高新

技术产业和现代制造业基地，园林式、生态型、宜居名城。整体布局呈现三点组团模式，各个组团功能相

对明确整体规划世

聯

地

産本报告是产格保密的。口一轴：即南北绿色步行轴，北至廊坊尖塔

区域南到廊坊龙河次中心区，其中，廊坊火车站南北广场至广阳道是一轴的核心组成部分，是发展特色商贸、文化交流、生

态居住、游玩休憩的最佳区域。口一廊：即京沪高铁景观生态廊，这是依托

高铁线路及铁路两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道。口两环：即环城水系景观带、环城奥林匹克公园。口八中心：即市民广场、商业中心、休闲中心、体育中心、交通枢纽中心、商务中心、会展中心、龙河次中心，八大中心的布局奠定了廊坊未来发展的主框架、城市结构从模糊到清晰。

世

聯

地

産

本提告是产格保础的。文化休闲中心市民广场：会展中心体育中心城市规划

廊坊城市新框架：“一轴一廊两环八中心”周备庄商务区城市商业电心区交通枢纽中心光明商务区我

输龙河次中

心

口全国目前唯一通过ISO14001环保体

系认证的城市。口被评定全国文明城市先进市、全国双拥模范城市、省级园林城市、省级环保模范城市和省级卫生城市。口到2020年，廊坊市规划人均公园绿地达到15平方米，绿地率达45%以上，绿化覆盖率达到50%以上。“蓝天、碧水、净土、绿化、宁静”五大工程建设宜居城市廊坊定位“园林式、生态型、现代化”城市，历届政府对城市

规划的严格贯彻，城市低密高绿的宜居面貌已初步形成整体规划世

聯

地

産本报告是产精保思的。口“三年大变样”工程：

拆迁整治、旧城改造、新城

开发三大战役同时推进；=09年全年完成基础设施投资158

.8亿元；>启动7个城中村和光明片区、银河桥棚户区改造，完

成拆迁225

.7万平方米，腾出土地3853亩；>实施了迎宾大道提升改造，完成新华路立面改造、和

平路绿化提升等12项城市精品工程；口城市规划改造：廊坊市规划了“—轴—廊两环八大中心”的城市功能空间主框架，

新的行政中心将迁往广阳区尖塔附近；在政府的主导

下

，廊坊市进行大规模的城市拆迁改造，未来

几年内整个城市面貌将会发生巨大变化，提升廊坊市对外吸

引力城市改造世

聯

地

産本报寄是产相保密的。城市区位

·位于京津之间，具有承接两地产业转移的先天性优势战略契机

·京津一体化发展战略为廊坊市的快速发展提供了新引擎·廊坊市不仅仅是被动承接两地产业转移，而是通过城市环境打造、城

市营销、交通规划等多方面主动吸引两地相关产业城市规划小结规划利好世

聯

地

産本报告是产精保图的1、廊坊工业地产市场分析

2、廊坊办公物业市场分析

3、北京工业地产市场分析4、

客户分析三、市场机会及客户分析世

聯

地

産本报寄是产相保密的。产业发展开启新的引擎。固安片区口固安工业园都料参需内身世

地

座艺术公四邮坊市医

式E小实》口

永清工业园口永清台湾工业新城ms%,□

中高光彩生态产业园齐田本报寄是产格保思的。>廊坊市政府鼓励各区县，发挥廊坊市“半小时上

京下卫”的地域优势，依托其目前处于价值洼地的

成本优势，大力发展园区经济。>固安、永清等区县均已开发出高品质，意识领先

的优秀园区。→

廊坊市的园区经济正处于蓬勃发展阶段。有成熟的工业园项目。>从廊坊市的规划及目前园区发展可以看出，市区周

边园区，南部靠近天津，大力发展工业，北部靠近北廊坊市依托其区位、交通、人才、市场等优势，大力发展园区

经济，周边有大量产业园项目。市区周边永清、固安等地，也京，依托其良好的环境，大力发展高科技产业。>同时，其经济开发区已经呈现一定的产业规模，在

目前的基础上，政府大力发展会展经济，为廊坊市的林之本

展廊坊经济开发区林人民公园面

3心际泰整区安次工业园中科廊坊科技谷

万庄生态新城

华为基地分布格局龙河高新区大王1清华科技园小茨参g项目清华科技园龙河高新区永清工业园固安工业园园区规模总规划占地13000声，日前园区内，标准厂房10栋，研发中心5000平米，研发办公大楼及配套，24000平米总占地28平方公里总规划面积24平方公里，

一期开发8平方公里，二期开发16平方公里

.园区总占地16平方公里，园区分为南、北两个片区，各占地8平方公里。开发模式企业主导政府+企业政府+企业政府+企业招商形式出租写字楼、出租厂房出让土地为主，有一部分标准

厂房出租土地出让和厂房出租出租厂房租金/价格写字楼：1.2-1.5元/天/平厂房：0.72元/天/平土地：20万/亩厂房：0.7-1.2元/天/平厂房租金：13万元/年土地出让：16-20万元/亩土地出让：16-20万/亩厂房租金：0.45元/平方米/天限制条住—--土地出让要50亩以上-----企业固定资产南区120万元，北区100万元。招商情况招商情况良好，但入住率较低2010年的土地出让指标已经用完，上半年招商10几个企业2010年上半年就与10多个项日达成签约协议北区为中小型企业，南区为大型企业，05年开始招商，现基本招满。典型企业清芯光电股份有限公司、同方川崎空调离士康、中建二局等没备有限公司等南玻、华兴、嘉宝菊、美思、香港百莱玛、北京广厦等京东方(河北)移动显示技术有限公司、北京东方信联科技有限公可等廊坊市周边的产业区，以发展制造业为主，以富士康为

代表已形成一定品牌知名度，项目招商状况良好项目概况世

聯

地

産本推告是产格保密的.市场机会分析：■整体供应：廊坊工业地产市场以政府+企业为主导的大型工业园为主，定位于高科技产业

发展的园区较少，竞争环境相对宽松；■产品供应格局：各大型工业园供应以粗放的土地出让形式为主，盈利方式相对单一，独

栋、花园办公等产品存在市场空白；■品牌效应：廊坊现有工业园已聚集了部分知名企业入住，形成了一定的产业基础，同时在

市场上形成的良好口碑为整体营商环境的改善带来了一定机遇；■租售市场表现：土地出让平台价格在20万/亩左右，市场表现良好市场风险分析：■产业环境：廊坊目前缺少发展高科技产业的教育、科研及产业基础；■竞争环境：清华科技园主要以吸引高科技企业为主，与本项目存在竞争关系■租售市场：低廉的土地价格吸纳了大量具备购买实力的优质企业客户。·廊坊工业地产市场主体供应为大型工业园，以土地出让获取

利润的模式为主，进行二级开发的竞争环境相对宽松，通过

细分客户群，进行差异化竞争，能获取一定的市场机会。廊坊市工业地产市场分析三、市场机会及客户分析1、廊坊工业地产市场分析2、廊坊办公物业市场分析3、

北京工业地产市场分析

4、

客户分析世

聯

地

産本报寄是产相保密的。cn山新我小区A罐子第四新兴大联华大厦助

)交通规要业务楼共证精话!象证○

炸功市委完学夏经病息第7大的L峰高中心小零大算注村热家四

曙龙小区参出租/出售基程明

▲结商材水

助该市旺博泰评估楼中天大厦

经大量专日事四数血田际保丽B

面绿花国翻挥里牛缺小区品■廊坊写字楼项目较少，主要集中在广阳道、新华路、第六大街至第八大街区域.■写字楼企业自用的占

比较多。■第六大街为写字楼+商

业+公寓的综合项目。■商务大厦、峰尚中心、博泰评估楼、交通规费业务楼是纯写字楼

。■新兴大厦、中太大厦

为酒店+写字楼的综合

体，写字楼共用酒店的大堂与配套。廊坊办公物业市场以中心区写字楼供应为主，集中分布于广

阳道、新华路、第六大街到第八大街区域。大部分写字楼为

企业自建自用，少部分租售。分布格局建业大厦

像时家四品

就记花图重注乐和中天广场和平举册品

金桥大度尚都金茂

商务大厦世

聯

地

産案

行公期

人民医数三分题

交通大厦天利得益企业自建自用第六大街管道大厦自工业大学配醒明都购物厂场么广出系

大日基学理巾本握告是产精保吧的。纳有和市F旺点超市人民公园载钢车通获

○想题置普项目天利德第六大街商

都

金

茂中心商务大厦规

模总建筑面积4万平方米，包括1栋3万

平方米的写字楼和1栋1万平米的酒店

,酒店共20层。写字楼首层5.1米，2

层4.5米、3-20层3.9米、共306套。总建筑面积123029m,总共4栋楼，1、2号公寓，3、4号写字楼。地上6层，地下5层。总建筑面积30000平方米，可租售面积21000平方米。由A、B、C座组成，A座共14层，B座7层、C座5层总建筑面积5400平方米，可租售面积4200平方米单层面积1900平方米面

积

区

间40-134平方米89-640平方米70-110平方米170-300公

共

区

域大堂面积100平方米，面砖，简装电梯间4平方米左右，普通精装修。没有大堂。电梯间4平方米左右.普通精装修A座大堂100

平

方

米，层高5米

，B

、

C

座

没

有

大

堂

。

面砖

，

昔通精

装

修。电梯间4平

方

米

左

右，简装面积

砖

有

昌售楼处。电

梯

间

5

平

方

左右，普通精停

车

位停车位地上96,地下39个。地上停车免费。地上停车免费，地下停车300

元/月.地下停车位593个没有停车场没有停车场外立面石材+玻璃幕墙面砖玻璃幕墙为主面砖，普通精装修设

备

设

施中央空调、玻

璃

幕

培

，四部电梯，品牌为三要中央空调、内部电梯1部A座2梯4户，B座2梯19户中央空调、内部电梯2部物业档次中高端中端低端中高端面3(廊坊市写字楼整体产品水平一般，没有高端的写字楼，1、2层

基本作为底商使用，前广场、大堂、电梯间等公共空间品质较低项目概况1项目中太大厦示华大厦新兴大速业大厦规楼总建筑面积28000平米，建筑

高度60.5米，地上建筑层数17层，层高3.3米，标准层面积1090平米。总建筑面积12290平米

,可租赁面积9218平米

,共14层，层高3.3米。总建筑面积4100平米,可租赁面积2300平米。总建筑面积近4万平方

米，楼层为23层，物

业管理费1.5元以上。画积区间120-

1000平方米100-

600平方米100

-

500平方米公共区城大堂10米挑空，酒店式装修,与酒店公用大堂。电梯间4平米左右，

一般装修●大堂6米挑空，普通装修电梯间3.5平米左右，

一般装修。大堂5米挑空，普通装修。电梯间3.5平方米，普通装修。大堂独立酒店式大堂,8米挑空大堂电梯间4.5平方米，普通装修。外立

面面砖和玻璃。面砖面砖石材设备设施中央空调，5部通力牌电梯，监控系统，自动喷淋，宽频网络。中央空调，富士达电梯,监控系统，白动喷淋,宽频网络，中央空调，5部电梯，监控系统，自动喷淋,宽频网络。8部电梯，室内配设分

户空调物业档次中高端中高端中端中高端普遍不注重写字楼的品质，物业服务水平较低项目概况2世

聯

地

産本报告是产格保思的。项目天利得益尚都金茂第六大街建业大厦开盘时间2009年1月1日2005年10月1日2008年11月20日2009年11月总体量4

万

平

米3

万

平

米6万平米4

万

平

米销售现状售罄售罄售罄已

售

8

5

%销售速度约3000平米/月

约3200平米/月约3400平米/月面积区间40-

134平方米70-

110平方米89-

640平方米均价8700元/平方米(

09年7月]4100元/平方米(05年)8000元/平方米(09年)8400元/平方米(10年)总价35-117万元29-45万元71-512万元客户投

资

客占

8

0

%

,

均为廊坊本地人。本地投资客为主。本

地

投

资

客

和中企业为主。以中型公司和投资客为主。廊坊写字楼市场销售速度较快，市场表现良好；其中，客户以

本地投资客为主，企业自用客户相对较少，且以本地中小企业为主。销售市场世

聯

地

産本摆告是严格保础的.项目客户出租率点评天利得益政府自用办公占比居多。出租率90%市政府搬迁，抓住了市场机会。第六大街以中小企业为主出租率40-50%属于较为弱化的写字楼，入口设置较为隐秘，产品水平一般。尚都金茂中心入驻企业来源：贸易20%,咨询14%,

工

业

1

2

%

,

服

务

1

1

%出租率70%-

80%左右。产品品质一般，没有物业，致使租金很便宜，商务大厦入驻企业来源咨询20%,贸易20%,保

险

2

0

%

。出租率80%,形象好，位置佳，产品品质良好。单层面积小，适合实力型企业整层使用。中太大厦入住企业以中太下属公司为主，出租部分整层租赁客户较多。出租率100%只租一年，写字楼共用酒店大堂

和物业，产品品质好，有前广场际华大厦金融业客户为主，中国人寿占6层，人寿财产保险占1层，房地产公司占2

层，国投占1层，整层租赁客户居多出租率90%只租不售，客户相对单一，多为

大客户，物业管理完善新兴大厦中国平安保险、中国电信和饭店为主

,

大

客

户

居

多出租率100%只租不售廊坊写字楼市场整体出租率较高；其中客户以中小企业为主

本地政府机构及全国性企业的廊坊分支机构是重要组成部3分；行业以贸

易

、

咨询

、金

融保

险

为

主租赁市场世

聯

地

産本报告是产精保图的。1.61.5中太大厦1.4际华大厦1.3第六大街1.2峰尚中心1.1其他区域廊坊写字楼市场租金水平在1.1-1.5元/平方米/天

之间，产品品质和物业服务是影响租金水平的重要

因素租赁市场天利得益

商务大厦

较高租金世

聯

地

産低租金元/平方米/天尚都金茂新兴大厦广阳道新华路本报告总产相保密的。区

位地

面

(平方米容积率建筑面积(平方米用

途出让年份和平路西侧、文化艺术中心北侧64367<3.0193101商业金融2009和平路西侧、文化艺术63344<3.0190032商业金融2009廊坊市爱民道南侧，文丰路东侧，新

华路西侧5767.738<4.023071商业金融2009南外环以南，龙河以北，银河路以东

,

常

甫

路

以

西80151≤1.8144272商业金融2009开发区华祥路西侧，汇源道北侧43920.074≤3.5153720商业金融2009廊坊市光明西道以南，西外环以东22855.14272.557138商业金融2010新奥艺术大道北侧、和平路东侧64615.8973<3.0193848商业金融2010光明西道北侧、育才路西侧39958.6645<3.21128267商业金融2010廊坊市爱民道以南，文丰路以东1360.068≤3.54760商业金融2010合计1088209近一两年廊坊市商业金融用地土地出让面积达到38万平方米，建筑面积预计达到100万平方米左右，潜在竞争激烈未来写字楼增量世

聯

地

産本报告是产精保图的。核心地段+产品品质+交通便利【理区感域

】安:1位证于的写

布、最新多次的上乡。个写字接。原边爬

【总体点评】:高品质、未做推广但销售速度很快，投资价值高。在大堂、外立面等方面超出廊坊平台水平。销

售

状

况2010年开盘，目前已销售85%价

格8400元/平方米客

户

构

成投资客和中型企业各占50%核

心

卖

点廊坊市目前唯一的准甲级写字楼客

户

关

注

要

素区域位置、产品品质、升值潜力。*新真大前所华大度大理

文通复变“建业大厦世

聯

地

産肆业太度本报寄是产相保思的。#

美销

售

状

况2009年1月1日开盘，目前已全部售罄，月均

销售速度3333平方米/月。写字楼产权50年

,酒店产权20年。投资返租，写字楼承包金8%,酒店承包金15%。单层1400元/平方米O价格均价8700元/平方米，总价区间为35-

117万元。租金1.5元/平方米/天。客

户

构

成投资客占80%,客源主要以本地政府机关为主。核

心

实

点地理位置优越，交通方便，项目档次较高。客

户

关

注

要

素地段位置、产品品质、交通便利性、升值潜

力。核心地段+产品高端+交通便利【区域价值】:位于较为成熟商务区爱民东到与新华路的交叉口。【周边现有资源】:与交通大厦、尚都金茂和商务大厦相邻。周边配

套较为齐全。【总体点评】:停车位较少，交通方便，区域位置好，形象高端。全路公需B

人程围载三分使○交通大展里最风K

通天利得益该需建市天利得益市政府搬迁，抓住了市场机会。向落金茂商务大覆世

聯

地

産本报寄花产将保密的|销

售

状

况2005年开盘，A座满租，B、C座出租率偏低

,

出

租

率

7

0

%

-

8

0

%

左

右

。价

格均价4100元/平方米，租金1-1.1元/平方米/

天。客

户

构

成入

驻企

业来

源

：

贸

易

2

0

%

,

咨

询

1

4

%

,

工

业12%,服务11%。入驻企业品

牌

：

廊

坊

市

城

乡

规

划

设

计

院

、

安

利(

廊

坊

)

联

合中

心

、中

国

人寿保险等核

心

卖

点租金便宜、区位好、交通方便。客

户

关

注

要

素地段位置、交通便利性、升值潜力。【区域价值】:位于较为成熟商务区爱民东到与新华路的交叉口。【周边现有资源】:与交通大厦、天利得益和商务大厦相邻。周边配套较为齐全。【总体点评】:区域位置好，交通方便，租金低，没有物业管理，装

修水平低，电梯过少。

尚都金茂核心地段+规划利好+交通便利城建重社CT

生交通大厘天利得益保界日市台产品品质一般，没有物业，租金便宜。尚都金茂

商务大厚世

聯

地

産山广通出期夫本报告是产精保思的。写风系核

心

卖

点客

户

关

注

要

素销

售

状

况2008年11月20日开盘，目前项目以全部售罄

,物业费1

.

5元/平方米/月。价

格均价8000左右，租金1.3元/平方米/天。客

户

构

成主要以投资客为主，商户以本地为主，北京商户逐年递增。企业入驻率40

-

50%,以中小

型企业为主。地理位置优越，交通方便，知名品牌【区域价值】:位于城市步行街核心位置。边现有资源】:临近第五大街、第四大街。周边配套设施不够齐【总体点评】:物业管理好，交通方便，商业氛围不浓厚。属于较为弱化的写字楼，入口设置较为隐秘，产品质量良好。全【管话大用交造表费住费接ma○第★大新A开发商品牌、产品品质、升值潜力。第六大街核心地段+知名品牌世

聯

地

産探华大重本报告总产相保密的。利*■整体供应：办公物业市场供应以中心区写字楼为主，郊区化低密度办公存在市场空白；■整体水平：办公物业市场处于商务市场的初期阶段，整体产品水平较低，具备一定市场机

会

；■租售市场：市场表现良好；销售价格在8000元/平米左右，销售速度在4万平米/年；租金水平在1-1.5元/天/平米，出租率在80%左右；■未来趋势：商务市场需求逐步放量，对产品品质、项目形象的需求逐步提升。·廊坊低密度办公物业存在市场空白，且核心区写字楼市场未来竞争激烈，随着市政府北迁、万庄新城开发等形成的城市

重心北移，项目所在区域的城市价值将逐渐凸现，区域办公物业市场长期来看存在一定市场机会。■整体供应：廊坊核心区未来的写字楼供应量较大，市场竞争愈发激烈；■客户：写字楼市场购买客户以投资客为主，使用客户以本地中小企业为主，承受能力有限；政府机构、大企业的分支机构承受能力较强，但数量有限且对形象、配套要求较高；廊坊市办公物业市场总结市场风险分析：市场机会分析：1、廊坊工业地产市场分析2、廊坊办公物业市场分析

3、北京工业地产市场分析三、市场机会及客户分析4、

客户分析世

聯

地

産本握告花产相保密的。中关村海淀园区域常营

区域丰台总部基地片区亦庄经济技术开发区本指_>

郊区集群化：企业总部在郊区的

乘集是北京日前总都经济发展的新特征。中关村科技园区海淀园、丰台总部基地、亦庄经济开发

区已经成为北京目前发展较快、规模较大、相对成熟的总部聚集区，顺义空港商务区、常营非中心和西山片区也逐步发展。

生态低密：丰台总部基地以智能

化、低密度、生态型的总部楼群

,形成集办公、科研、中试、产

业于一体的企业总部聚集基地。各个园区(或项目)积极打造低密生态商务办公氛围；个性化独栋：亦庄联东U谷为企业

提供多功能通用标准厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生活、商务配套设施。》

空间自由组合：BDA国际企业大道II的16栋独栋建筑，与传统不同陆合业提供专属的独写市建提的费结性体现

在以间而白由好公州一北京工业地产市场呈现郊区化、低密化、生态化、集群

化，郊区企业总部、个性独栋类办公物业开始大量出现分布格局顺义空港

商务区市cit

m

p西山

片区项目永丰产业基地

中关村东升科技园

基本情况永丰产业基地分为四个工业科研区、

一

个公共中心服务区和

一

个生活居住区。其中工业科研用地207公顷，公建用地26公顷

,

居

住用地39公顷，集中绿地60公顷，市政

道

路

用

地

1

2

1

公

顷，

总

绿

地

率

3

5

%

,

总容

积

率

0

.

9

3

,

区

域内

以

土

地

出

让

为

主

，

近期

开

发

独

栋

产

品占地面积15万平米，建筑面积12万平米,规划总部基地、高科技产业研发基地

、中试及创业孵化基地、高新科技成果展示及相关配套服务四区一体产品面积3800-5000平米100-10000平米价

格厂房出租2.2,写字楼均价1万(只售不租)

,

独

栋

1

.

3

万租金3元/平米/天销售状况一期出让土地，二级开发产品未开售只出租客户状况园区内安泰科技

、

用友软件

、

大唐电信及航

天

时

代电

子

等

1

3

0

余

家

企业

的

入驻，基地形成以新材料产业为基础

，

以电子信息产业为龙头

，

电子信息产业与新材料产业为

龙

头的

发

展

模

式北京颖泰嘉和科技股份有限公司国家高科技产业的摇篮和大脑，聚集了大量、各种规

模的高科技企业，

产业基础强，氛围浓厚，政策优越中关村区域·区域成熟度、产业氛围、产业政策、区域配套、区域环境·电子信息行业等高科技类公

司客户情况依托资源平台价格世

聯

地

産·13000元/项

西山赢府

中间建筑西山汇基本情况占地面积7.2万m;建筑面积8.15万平方米层高也在3.6米以上；容积率0.84;绿化率34.7%,净层高4.1占地21万，建面30万，容积率1.13,绿化率

3

0

%占地面积13.5万平米，建筑面积26万平米产品6幢4层高的独体建筑围合而成；叠拼式工作室、联拌式工作室8-12层写字楼产品面积A座地上面积17211平方米，B座8200平方米，C座10751平方米，D座9434平方米，E座1512平方米，F座1312平方米，A、B座之间的中庭面积952平方米，150-500平方米工作室，层高3.6米以上6000-20000m价格15000元/平米32000元/平米整栋或整层出售，17500元/m销售状况依靠蓄客售出ABC三栋，万平米以上的大面积独栋一期主要产品为170-500平米的联排、叠拼、院落式创意工作室尚未开始销售客户状况亿阳集团、中铝国际等实力型客户针对创意产业人群、个人工作室，包括SOHO办公的客户群体，二期面向高科技企业高新科技、影视动漫、文化创意类公司(开发商与管委会合作招商)依托周边生态环境，实现生态办公，未来往创意产业、数

字娱乐产业方向发展，但目前产业氛围较弱西山区域·实力型客户·创意产业类客户平台价格客户情况依托资源·15000-00000元/m·西部周边自然环境项目总部基地总部国际基本情况丰台科技园二期产业基地内，占地65万平方米，建面145万平米；

一期20万平米，二期25万平米，三期60万平米，四期40万平米(三期包括4万平米五星级酒店、12.5万平米商业配套、含4万平米总部小公寓，每套面积30-50平米),共500多栋，容积率1

.

59,绿化50%总占地118432.59平米；总建面212880平米；分两期开发，

一期99659平米，二期113221平米，一期34栋已交房，二期的西例18套也交房，东侧24套在售，还有6套产品形式6

-

12屈(1

-

3期),15层(四期)4-8层建筑单体，楼间距9-10米产品面积1200

-

6000#(1

-

3期),4000

-

16000r(四期)户型面积为1000-4300平米/栋价格18000元/平米13500元/平米，

一次性97折，几乎客户都是一次性付款。租金2元/平米，其中需求500平米的较多。上门量2-3组/天，成交1-2套/月，1000多平米的类的最好销售状况分4期开发销售，前三期已经销售完毕，四期2007年开始销售，共54栋，目前剩余一栋16000平米二期的西侧18套也交房，东侧24套在售，还有6套客户状况一至三期50%中央级企业和部委机构转制的大型国有企业，30-40%在京的本地企业和各郊县企业、外省市大型企业北京总部或驻京办事处10%外企。如中国质量认证中心、长征火箭技术股份有限公司、中船重工中南装备有限责任公司、北京银行总部基地文行、中国汽车技术研究中心、中国中金科技股份有限公司等。四期主要是实业和金融服务业。成交客户中大国企占20%,集中面积在4000m以上，1000-2000m中小企业为住，没有明显的行业集中度。客户会和亦庄对比，买这边的多数是因为环境。北京最早低密度总部办公区，总部经济的先行者，依托产

业氛围和成熟度，产品设计合理取得了较好的市场实现·转制型国有企业为主，明星

型民营企业 世

第

地

施丰台区域·区域成熟度、产业氛围、产

业政策、区域配套、区域环境客户情况平台价格依托资源·13000-18000元/m本报街是产将保密的不

庄长

开

雪依托资源*

低

密

度

园

区、

安

静的

环

境*

B

D

A

经

济

开

发

区

产

业

氛围客户情况·7000-

12000元/m²·以第二产业中的高附加值业务

链

客

户

为

主BDA国际企业大道喜捷科技园汇龙森基本情况一期占地10万平方米，总建面7.7万平方米，容积率：0.77,二期占地面积约5.4万M?,总建筑面积约18万M?占地面积一期西区100亩：二期东区60亩，

容积率1.0,使用率70%左右占地面积50078平米，建筑面积95190平米，容积率1.5,使用率85%产品形式一期3、4层小独栋.43栋，二期共4栋焦中办公，12栋7层

、9层独栋4-6层独栋办公楼分2期开发，目前在售二期11栋独栋，4栋写字楼只出租产品面积一

期

主

力

户

型

在

2

0

0

0

-

4

0

0

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米

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栋

，

二

期

主

力

4

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0

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米500

-

800平米4层：1500-1700平米；6层：5000-6600平米3400-6000平米价格8000-12000元/r售价7000元/平米左右：租金2元/平米/天左右8600元/平米.一次性付款优惠2-3个点销售状况一期04年9月开始销售，月均1栋多

08年初售罄.预计二期2010年销售完毕西区全

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，2007年11月开盘。上门量10组客户/月,一期09.11销售完毕客户状况北京

白领时装有

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浙江贝达药业新药研制

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司一期二期以服装企业为主，占90%以上。

一期另有中国移动人驻。有医药、电子信息、环保、新材料等企业凭借区域发展定位、政府强势引导，发展日渐成熟，大企业拉动效应明显，目前依然存在交通距离远，配套缺乏的问题，已

逐渐向外围区域扩展亦庄区域平台价格项目非中心莱

锦

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W

N基本情况总占地约39公顷，总建筑规模近45万平方米，容积率

为1

.

15,

一

期10万n;二期22万m占地面积99000平米，建筑面积129000平米,容积率0.77,使用率85-95%,共46栋产品形式独栋商务写字楼花园式低密度工作区(旧厂房改造)产品面积平层350-850平米，独栋2300-3500平米300-5000m价格售价13000-14000元/平米；租金2.8元/平米/天外围4元/月.m(16栋).内部6元/月.

(30栋)销售状况除一栋矩形写字楼，

一大平层未售，另外开发商自留几栋外，全部已售客户状况主

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密度商务花园的需求，外企多，国内企业少，金融、保险企业的北京总部、新材料、高新型企业，以及创意产业的中等规模企业，如都邦保险、维维集团、中国船东互保协会、华软通联(CSOFT)、威顿公司等影视、文化、创意企业由开发商主导，

区域无产业氛围依托，无政府支持，发展较

为缓慢，借助CBD

东扩，通州新城的开发，未来前景较好东部区域·开发商主导区域开发，城市

发展的主导方向客户情况平台价格依托资源-现代服务业类企业为主·13000-14000元/m世

甲

地

施本报寄是产格保密的。项目北京lirk空

港

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X基本情况占地面积127513.80平方米，建筑面积

102887平方米占地面积：14公顷，建设规模：20万平方米产品形式独栋、分层销售主体由72栋花园式低密度企业独栋组成，均为4层至4.5层

.产品面积1800-5000平米独栋总面积控制在800—1600平方米之间，并可依据客户办公面积需求，提供MAX特有的多独栋”叠加”组合模式价格均价14000元/平米17000元/平米销售状况2009年1月开始销售二期07.8开盘销售客户状况天津港保税区麦威国际贸易有限公司、北京超越未来科技发展有限公司、北京湾羽盒科技发展有限公司、北京四之输煤炭工程设计有眼公司、沈阳黎明航空发动机依托会展经济和航空经济

的双

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