2019年常州400亩地块市场定位报告

常

州

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告一出高调的亮相一件华丽的外衣一个高贵的符号一技惊艳的手笔在商业综合体领域，我们共同期待

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州

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创

品

牌

促

进

中

心(

OBPCC

)创新职能促进新型纺织产业，

打造常州纺织服装产业航母常州新型纺织产业创建升级的典范!长三角地区纺织服装展贸交易平台!常州纺织服装业自主品牌的“创新引擎”!武进高新区中心的形象标杆!四大战略定位关健结论总继之一关健结论总绿之二核心功能意核心功能品牌传播延展功能服装文化传媒

纺织行业协会企业会所学术交流品牌营销纺织文化物流配套功能居

住餐饮休闲娱乐

公共活动光游观旅常州原创品牌促进中心(OBPCC)

的三个功能层次总关健结论总绿之三纺织服装行业协会纺织服装产品博览贸易

创意园会议中心

时装模特大赛

区域中心纺织服装行业论坛红

博

2

.006中国理装能时常州原创品牌促进中心的例举项目纺织服装品牌总部Hongbo·2006CHnaF设计师工作室

旅尊号t#00D

4T报告思路地块属性分析地块属性及策划目标区域产业、商业属性区域未来规划方向策划目标和论证项目形象定位项目市场及功能定位项目理想模型项目功能定位功能分区建议功能分区及产品规划物业规划建议产品设计建议商业综合体运营建议运营建议及社会效益参考案例分析社会效益分析附件：常州区域分析、产业发展规划方向分析、地块价值分析、竞争案例分析一

、地块属性和策划目标回溶纠雕庄村

小缴村金鸡东路排理村

桥中天名因·

●离品门花殖湖地汽车站“花回新村中金悦大著店

长沟河

路林家桥长虹中路武延改中露街雷

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房编村新东路三明·

本地块在武进高新技术区核心区位，纺织产业是该区域的传统强势产业；

·

地块距离武进中心商业圈也较近

·

地块周边纺织相关企业集聚·

常州大学城比邻该区，拥有较好的产学研优势；项目位于常州市武进高新技术产业开发区，商业氛

围一般，产业氛围较强、学术资源优越·全国第一个以高等职业教育为显者特色的综合性大学城，占地面积13.2平方公里。·现有六所院校(江苏工业学院、常州信息职业技术学院、常州

纺织服装职业技术学院，常州工程职业技术学院、常州轻工职业

技术学院、常州机电职业技术学院)进驻。在校师生超过7万

人.年均毕业学生2万人。大

学

城家市级武进高新技术开发·零句时东期

凌璃失杨料区·阳期名城

路劳

工文项目概况一位置一语家村器

可上球

置

纺织城确家格双破村阳湖城花园街在医武广进场市民翻阳花园·府北新村

··小面村文湖塘初中卖芝离太。广电东路大通河共家编目北关闻相置色育语

生重数料着母或五店蓝第

贰凌i器调动定写江花圆：密警村求寸22节能厂曾安器540米校家璃约炉辅机550米利质化净水和们去利康化390品体电酮温房地块位置：武进高新区广电路以北、夏城路以西地块面积：266800平方米地块用途：综合用地地块占地面积400亩，在高新区乃至武进，开发规模

较大，存在集群优势，能担纲产业升级重任项目概况—地块解析知590*路

增总面据400亩级项目概况一交通和周边现状

地块在高新区核心区位，周边四条道路阔达，交通便交通状况：广电路/夏诚路

是主干道安定路通达性良好

景观河西一火炬路周边物业：主要是工厂厂房，物业陈旧，周

边比较杂乱景观资源：地块北边定安路有秀美沿河景观捷，道路通达性良好南一广电路

产业现状一纺织一业特强

而产·纺织服装是常州市传统优势产业湖塘是中国闻名的“织造之乡”,纺织产业作为全镇的支柱产业和传统特色

产业，占到全镇工业经济总量的60%以工，其产业集聚规模和集聚程度在全省乃至全国同行业中都不多见，产

业优势明显。·常州地区和广东珠三角、

山东灌博是中国三大牛仔布生产基地。中国每年生产的牛仔布可达20亿米，占世

界1/4,牛仔服装25亿件，而这些基地的生产能力就占全国的60%。不，后之老业常州纺织、服装产业产值和占常州GDP

的份额织湖塘纺织城：常州湖塘纺织城是常州市“十一五”规划的现代化服务业的重点项月，项月规划面积983亩，规划建贫面积100

万平方米，分期开发。设有原辅村料交易中心、纺织面料交易中心、装饰织物交易中心、物流配套服务中心四功能区。1、核心研发设计功能不足，难以担当转型升级重任该专业市场缺乏产业前瞻性，仅拥有少部分研发、设计功能不能担当向新型纺织服装产业转型的重任；2、物业陈旧，规划混杂，档次较低，管理杂乱纺织城内部物业规划理念落后，物业陈旧，环境杂乱，同比

绍兴纺织城，差距甚大；3、配套功能不足，阻碍功能升级：区域周边缺乏居住、办公功能，商家的办公、接待、会议等功能要求无法得到满足；4、高新区区域形象欠佳，缺乏商业标杆地块周边基本是老旧的工厂，物业形象较差，降低了区域形

象，高新区缺乏能提高区域形象的项目：湖塘纺织服装商圈存在的问题分析湖塘纺织商圈是常州重要的面料、辅料商圈，是全国

性的产品集散地产L

理状一湖糖纺织城项目位置：武进常武北路与广电路交汇处开发商：常州南洋房地产开发有限公物业类型：商铺用地面积：140亩；建筑面积：

25

万m²竣工时间：2005-9-28交通设施：302路、31路直达配套设施：教育培训：武进教育中心，紧邻星辰学校、前黄高级中学、湖塘实验中学、省武进高级中学、湖塘实验小学；购物场所：大润发、乐购、富克

斯流行广场；金融服务：农行、武进农商行、中行、

工行、建行、中信运营方式：采取租售并举模式，采取铺

位虚拟分割出售，至09年商铺基本销售完

毕；开业初翅招商效果较好，主要招商对

象为海宁客户，但由于市场运营欠佳，店

面空置率增加，营业额下滑明显，

目前商

场人气冷清；该项目商圈规模较大，皮革专业市场的运营缺乏

有效的市场营销手段，

目前经营效果并不理想商业综合体一南洋广场湖塘皮革城常州湖塘皮革城平图蛋三号楼二牌平面图四aea项目位置：武进区广电路南洋广场西侧开发商：常州南洋房地产开发有限公物业类型：写字楼、商铺建筑面积：48363:容积率：1.5楼层状况：2栋商务办公楼.一栋为18层，另一栋为12层交通设施：

BRT1号线，公交302、901、516、14配套设施：教育培训：武进教育中心，紧邻星辰学校、

前黄高级中学、湖塘实验中学、省武进高级中学、湖塘实验小学；购物场所：大润发、乐购、富克斯流行广该项目距离本案较近，商业氛围逐渐增浓，但商务氛围不足，

办公写字楼

进驻企业较少场；金融服务：农行、武进农商行、中行、工行、建行、中信商业综合体一铂安/风际常州纺织服装发展有三十年的悠久历史，上世纪曾经每三家就有一家从事相关产业。产业发展历

史较长，纺织服装文化厚重。常州拥有众多的与纺织服装相关的专业院校，较高的人文素养不断传承和创新纺织服装文化武进悠久的纺织服装产业文化沉淀和产业优势，为

创意型园区的发展提供了宝贵的人文环境陈旧以及遗弃的厂房曾经见证过产业的光辉，岁月如梭，编织丁一段浓郁的纺织文化>武进有历史中极具特色

的科举进士文化、纺织文

化和江南人文文化产业现状一纺织文化延缩常州纺织学院服装设计表演春秋淹城距地块仅

干米原创牛仔文化展馆

动消费拉动型>外向拉动型特点口经济需灭出

口

经

济

增

长>我国各类进出口企业中

拥有自主商标的不到20%。>中国的出口贸易是以低

价格向海外市场出口“没有品牌的高质量商品”,生产体系的低端>产品研发、科技创新、市场营销、客户服务能力，全面丧失，产业经济可持续发展前景

堪虞。宏观产业经济需求受到国际金融危机影响，低端，附加值低，无品牌

的产品受到重挫，国家号召自主品牌的建设市

场

的

空

白

点>以自主创新能力为核心的品牌创

造，是一个复杂的系统工程，需要

全社会的大力支持。纺织服装产业产业链如何实现高端转型?产业前略一自土品牌的建设自主创新需求中国经济需求湖塘色织产业科技对接提升传统纺织行业，政府积极推进产业升级和自主创新2009年12月25日，湖塘色织产业被国家科技部火炬中心审查认定为

“国家火炬计划常州湖塘新型色织面料特色产业基地”,这一基地

的认定有利于推动湖塘纺织产业加快发展，

引导纺织企业依靠创新

抢占市场、依靠品牌创造效益、依靠投入加大规模，加快调整纺织

产业结构，以市场转型升级促进产业创新发展。常州市政府振兴传统纺织产业，推进自主品牌的建

设和新型纺织产业的发展，提升产品附加值4月29日下午，“扶持织企业质量提升、转型升级”动员大会在常州国检局武进办事处隆重举行政府确

立新型

纺织产

业作为

支柱产

业并大

力支持湖塘概况一纺织产业基地表兴常州纺织产业当前存在的问题分析常州纺织、服装产业协调发展相对欠缺，

,产业人才相

对不足，产业链高端的设计、研发环节缺失，产业链后端

的大规模有影响力的服装贸易市场的缺失等等，影响了整

个产业水平的提开存在很多的制约因素：

一是高科技纺织产品的开发应用落后于其他地方：二是面料和服装在设计领域差距很大；

三是缺乏附加值高的知名品牌；五是现有营销、生产网络

体系很不完善这些问题反映出常州尚未形成高附加值的纺织服装产业

链。这种产业链尚未形成的主要因素在于纺织上、中、下

游缺乏高效的信息交流和有效的分工协作，产业链不配套

等问题还比较严重，产

业升级势在必行

!

功能分区：

一种集商品展示、治谈、接单和电子商务为一体的展贸中心

政府服务：完成商企数据普查、指数影响力调查、指数英文网站建设等工作，推进订单指数发布、外

文版网站建设、代表品科学分类、县内纺企信息采集扩面等工作，

“柯桥纺织指数”的公信度、权威

性与影响力得到有效提升，每年举行两次的“纺博会”,影响也日益扩大。以纺织面料、服装、家纺创意为重点，以创意大厦、科创大厦与服装家纺市场为平台，全面启动中国

轻纺城纺织创意中心建设。项目位置：绍兴县柯北金柯桥大道2998号开发商：

浙江冠南房地产开发有限公司物业类型：写字楼、单身公离、商铺建筑面积：14万m²;

占地面积：7.73万m²停车位：1400多个交通设施：288、811、118、158路可直达项目概况：中心将打造成集区域会馆、客商公

寓、娱乐、休闲多功能于一体的服务中心，

个精品荟萃，名牌竞演的商务中心，国际采购

中心和纺织服装研发设计中心。——人才建设：为培育纺织面料设计师国队，绍兴县成立了国内首家纺织面料设计师协会，全面加强与国

内外纺织科研院所、高等院校、创意机构等的交流合作，着力引进国内外知名纺织服装设计师和专业

设计机构。参考案例：绍兴国际纺织城，产业升级的业界翘楚>将萧小建设成为杭州的“区域纺织中心”:充分发挥产业集群优势，完善产业链的整合，从完整的“产业链条”

到宏善的“产业要素”,建设萧山大纺织格局：>完善产业链高端：根据杭州服装(女装)产业的实际情况、发展前景，杭州服装(女装)产业将以中高档面料服

装(女装)的高端产品为目标.在现有基础上完善服装(女装)产业集群的建设，

建成并运作好武林路、杭海路两条女装特色街：>推动产业的信息化改造和升级：推动信息技术的应用，促进管理信总化。大力支持和鼓励传统产业实施制造过

程的自动化、集成化、网络化，推进传统产品信息化改造，

增

加产品的技术含量和附加值。推行企业网上营销，加快物流与电子商务和融合.促进企业经营方式的转变。>积极推动发展现代生产性服务业大力：发展以高新技术产业和旅游业为先导、传统优势工业为支柱、现代服务业

为依托的大都市产业。>极鼓励引导发展创意产业、文化产业、休闲产业，设计产业(包括工艺美术设计、服饰设计、旅游产品设计、产

品包装设计、广告设计、时尚生活设计创意):软件产业：生产工艺、标准以及管理和销售模式设计产业>开级前产业现状：纺织工业是杭州市的传统支柱产业，行业总量占杭州市的比重的20%

以上。“十一五”期问，杭州市以弘扬“丝绸之府”、打造“女装之部”为主线，进一

步加快调整经济结构和转变经济增长方式。纺织服装产业是环杭州湾先进制造业集聚区的标志性产业集群。其中纺织产业集群销售收入超过4000乙元，成为国际纺织品中心之

:服装产业集群销售收入超过2500亿元，成为国际服装制造中心之一。>存在问题：虽然杭州纺织、女装产业近几年发展较快，在全国享有一定的知名度，但存在一些问题，如杭州女装产业协调发展相对欠缺，品牌风格局限较大，知识产权保护不足，高科技纤维的开发应用绝

对落后于其它国家；面料尤其是高档面料在设计和加工技术上差距很大，先进的工艺技术设备基本上都

在发达国家手上，缺乏附加值高的知名品牌：尚未形成高附加值的纺织服装产业链。参考案例：杭州市纺织服装产业的新型升级模式研究升级之道：参考案例：浙江省德清县新型纺织行业出口业绩逆势增长的市场研究>2009年，该县新型纺织行业各企业积极采取各种应对措施，通过调整产品结构、开发新产品、开拓国内市场、培育特色优势

产业、技术改造更新工艺等手段，实现了逆势增长。来自县发改委、县外经贸局的统计数据显示，2009年全县新型纺织行业(纺织服装)累计出口25497万美元，同比增长7.5%,占全县出口总量的比重从2008年的20.2%提高到丁28.2%。该县如何在金融危机中实现逆势增长?企

业

缩影：晚礼服企业：三华公司在成立之初就把产品定位在中高档上。金融危机对三华制衣影响并不大，主要是因为采用

了绣花、钉珠等特殊工艺，提高了产品的附加值，使得公司产品在竞争中抢占了先机。而公司的另一大法宝就是

不断开发新产品。公司每年花在产品开发上的投入达到了近100万元，几乎每天都有新款面世，满足客户的需要。三华制衣发展稳定，每年的外贸出口额都保持在500—600万美元。女装衬衫企业真丝工艺围巾企业仿真丝、毛线交织、

竹碳混纺、提花色织、古色手绘新型纺织工业技改投资项目完成31项，通过不断的技术、工艺创新和品牌建设，从丝绵、丝麻、

丝合成纤维混纺织造发展到如今科技含量较高的真丝与竹木纤维、真丝与豆蛋白纤维合成的新型

面料，以及丝绸面料的技术改进，使得传统织造行业有丁晚胎换骨的变化，实现道势增长。

·

··

··-

-近几年·第一章新型天然纤维

第一节天然彩棺

第二节改性羊石

第三节蜘蛛兰

第四节大麻纤维

第二章环保纤维第一节天丝

第二节莫代尔纤维

第三节竹纤维

第四节人豆货白纤维

第五节聚筑酸纤维

菊六节牛奶盐白纤维

第三章差别化纤维

第一节差别化纤维的种关及制备

第二节异形纤维

第三节复合纤维

第四节超细纤维

第五节假混情汗纤维

第六节保暖纤维

第七节新视觉纤维

第八节mf维。

第九节其他差别化纤·新型纺织材料及应用·新型纺织工艺和管理技术·创新设

计新型纺织品样式·新型商业模式维

一，抗起球型纤维

、自卷曲纤莲

三、商收缩纤维

四、特烧纤维、业光纤维和消光纤维

五、名色纤维片、必路丝(网络丝)和混络丝

第四章功能纤继

勃一节磁护功能纤维

菌燃纤维

二，防紫外线纤维

三、抗静它

维

节防健辐质射功纤能维纤维

蔚

节亲医水方性卫纤生雄功能纤结、保健一功、生能粉纤

学纤维第四节

附药分彻离汗功增能纤维三、

交指

锥、消臭纤吸二，第三四、二、活性碳纤缝

第五节纳米纤维

一，纳米查径纤维

二、纳米功能纤维

射五章高性能纤维

苏一节高强高模纤维一、对位考否族红维

芳否族聚酯纤维

三、聚苯并双感唑纤维

四、高端高模案乙烯纤维

第二节耐高部纤维一

染苯并咪壁纤维

、间位芳纶

三、预氧化菜丙烯辅纤雄

菊三节耐化学作用纤维

策四氯乙雄纤维

二，策三、聚醚醛亚胺纤维

四、聚苯硫融纤维

菊四节无视纤维

,玻班纤级

玄武岩纤罐

一、氧四、陶瓷纤维

五、石膏品项

第六章智能材料

第一节智能材料及智能纺织品

一、智能材料的分关第二节智能调盖纺织品

、相变对科

二、相变纤维的制备

三、暂能调温纺织品的应用

第三节变色纤维及变色纺织品

一.变色材拜

变色纤维的制备

三、光(热)敏变色防织品的应用

第四节水凝胶高集构及其、水凝酸高架物的分关及其性能

二、水凝股幼织品的应用

第五节形状记忆材料及其织物

.形状记记打维醒

酮纤维化铝纤维二、智能纺织品劫织品醚.二，形我记起纱线

三，形状记忆织物

第六节也子智能纺织品

、忠子信哀织移

安子信总假装

韩七牵纺织结构复合材料

一、增强材料料的设计因素第一节复合材料的概述

一、复合封料的分关

纺织结构复合科料

第二节增强村料和基体村料二、基体材料

勃三节仿织他弱村料

一、结构分类

成形准备

三、卷缕成形

四、织物翁四节复合材料成型加工

手工和机械铺总法

、酸时模型法

三、京空袋和长力稳成型法

四、注射成型法五，(高压越)热压模制法

六、拉挤法

七、树脂传递模塑法

第五节纺织结构复合材料设计和应用

一、纺织结构复合材二、纺织结构复合材科的应用案例启示：新型纺织行业是产业未来的发展方向2010中国国际服装博览会成功举办本届服博会以“调整振兴、创新发展”为主题，更加突出了行业贸易平台、产业链纽带及展示创新

窗口的定位，成为更多纺织服装企业进一步发展的“加油站”。具备科研设计创新的贸易平台，成为纺织服装业夫夹的定位方向和利润增长点。问题是如何实现转型升级?如何实现向新型纺织产业的转变?战略定位一：常州新型纺织产业的创建和产业升级的典范

!推进常州原创自主品牌和新型纺织产业的发展，战略思考当前的常州纺织产业仍处在转型升级阶段，

本地块处在相关产业的核心区位，传承产业

优势和文化积淀，完全可以为产业升级和自

主创新贡献力量。到：常州原创品牌和

新型纺织产业促进中心?我们的月标

策划目标：实现地块向“常州原创品牌促进中心”的升级如何发展的三大关

键环节功能构成物业规划运营策略本着项目持续经营，永续发展的理念，通过策划运营，使项目运营与企业运营有效联结，并推动区域发展、城市经营

及企业盈利三方互动，最终达到项目综合效益最大化。从：地块现状(图片仅供参考)二、市场及功能定位市场交易展示会发布批发专卖零售根据全球价值链理论，那些从事设计和销售环节的企业是“战略环节”,是全球价值链的治理者。▶企业赚取的仅是加工环节上的微薄利润，企业应拉长一般贸易中的国内增值链，从品牌开发、设计、推广、

精加工以及打造全球供应链、开拓国际营销网络方面，获取多层次的利润。纺织服装产业链市场交易批发采购研发面料辅料原材料产业视角设计设计创意

体验织成品生产成衣生产研发、设计和营销环节是提升常州在纺织服装产业链中地位的关键面料设计时装设计：标准化成衣制·提高产品附加值的途径或者是向上游

的面料研发拓展，或者是向终端的产品设计、品牌塑造延伸，或者是在物

流环节提供增值服务，这些都是纺织

服装强国获取高额利润的关键所在：低价值制造过程研发和设计意大利、巴黎和我国

香港地区的集群市场营销美国、西欧等发达国家的零售终端生产制造我国、南亚和拉丁美洲的诸多集群市场开拓ODM

、OEM产业升级思路高

价值量造

、OEM常州市在纺织服装产业链条中的地位：集散地型的纺织

面料，辅料专业市场，缺乏设计研发环节和大型服装展贸平台面料设计

服装设计原材料

面料、辅料

服装

市场>伴随着常州市对设计环节的重视，该产业圈已经初步出现零散科研企业，巫待整合。博旺天成常州研发基地·目前常州市在纺织服装产业链

条之中，仅仅承担了一个集散地

性的专业市场的角色，在营销环

节有所贡献，但是在设计、品牌

以及人才培养方面的作用未能充

分发挥。·大型的纺织，服装展贸市场也较为缺乏，不能对产业和自主品牌形成促进和带动作用口面料辅料专业批发市场：湖塘纺织城口服装专业批发市场：湖塘皮革城，路桥小商品市场纺织城信

息服务中心城市视角流通流通创新职能促进，常州纺织服装产业航母，面向全国的常州原创品牌

促

进

中

心

。常州原创品牌促进中心(OBPCC

—Original

Brand

Promote

Center长三角地区纺织服装展贸交易平台!常州纺织服装业自主品牌的“创新引警”!

常州纺织产业升级换代的典范!武进高新区中心的形象标杆

!of

Changzhou针对前面市场的研究，提出市场定位)常州纺织，服装品牌的一站式服务天堂纺织产业链高端集中大本营力图打造常州规模最大、提供全系列全

方位服务，立足面向全国的纺织服装产业原创品牌促进中心。OBPCC常州原创品牌促进中心常州纺织业战略转型的桥头堡常州原创品牌促进中心OBP促进中心OEM管理中心OEM博览会发展形态常州新型纺织产业创建和升级的典范!OBPCC常州原创品牌促进中心区

服器

漂核

後总部办长三角地区纺织服装展贸交易平

台

!常州纺织服装业自主品牌的

“创新引擎”!OBM品牌创新中心武进高新区中心的形家标杆!A-CBD商贸中心POP服务中心文焦貌理想模型纺织产业展然架华梁设计集群：创意型园区技术平台：新型工艺检测中心：控制产品质量培训中心：内外贸知识等信息平台：电子商务推广平合：开拓渠道和资源冷淘服务：专利申请，信用证结算，外汇结算

排“

构业

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E

DM、

B

的、

总部

，一一产品开发——市场测试——商品化——消费者采用过程——售后服务”品牌

的产生阶段.设置相应的场所、技术、服务，提供平台，提供一条龙、点对

点、全方位服务，催生原创品牌。总部办公满足产业相关企业总部办公需求纺织产业的研发机构及培训，

示，OBM品牌创新中心导入“营商设计岛”概念营商设计岛这里汇集大量最优秀的设计师!这里有最时尚的时装创意和设计!这里引领着中国服装设计的潮流!“设计”之都2004年2月，西门子提出了“从一个产品

供应商，变为一个工业解决方案是供商”的口

号，为新产品设计最合理的供应、生产、管理

流程以此降低产品生产成本。●

台湾区模具工业同业公会与IBM公司在2003年合作是使用IBM行销的产品生命码期管

理(PLM)

解决方案中的

CATIA

和SMRTEAM

软件系统，在台湾建立模具培训中心。目的在

于提高本地产业技术能力。此项合作计划将促

进

PM

技术应用于传统没计和编程开发，从而

提高台湾模具工业的全球竞争力。这里是设计师、技术师们思想碰撞的沙龙!这里将充分结合周边高校的产学研优势!这里是常州纺织科学研究的顶尖平台!“科技”力量生产流程设计中心这里将通过多角度的传播渠道推广您的品牌!这里是传媒与纺织服装火花!这里是中国纺织服装品牌的摇篮!常州木地品牌风云榜：黑牡丹牛仔布、月夜灯芯绒等，飞洋鱼国际服饰有限公

司，波仕曼制衣有限公司华利达、金松、卿卿，玮尼维

希、王子甲，顶呱呱等，江苏旷达汽车织物集田

股份有限公司携国内规模最大、品种最全、

生产能力最强的汽车内装饰面料C

CROSSOVERLITTLE

KISS1959,SPAIN“品牌”摇篮公区F美全国球商

业

交易Y合，各国工业设计企业、独立工业设计师、工业设计学生均以会

员形式加入这一组织，各厂家办以此为工业设计·

工业设计展，如伦教工业设计展、米兰工业设计展、纽约工业设计展等，具有极大的国际知名度知名源。动世界重要外计M上core77工创○集展示、交易于一体的，是项目

对外的窗口Q

满足客户需求，迅速回收资金的

重要途径a

进一步促进本地创意型工业的专

业化、信息化、贸易化和国际化OEtEZ7E

FRONILREOFAUSINESSAND

DESIDESIGN

DIRECTORYBusinessWeck

online国际信息展示平合商品的交易以展示博览的形式出现，告别传统的交易模式。通过对

世界范围的现代会展博览业发展、演变过程及其规律的审规，可以

看到，现代会展博隐业是在大中城市和产业集聚区才有可能兴起并

得到发展的。也就是说，雄厚的产业基础是会展博觉业赖以生存和

发展的土壤，而会展博缆业反过来又能够为传统基础产业开拓更为广阔的市场：二老之间构成五相依在、五相促进的定性五动关系。主力店的选择：在综合市场上的优秀专业公司，因为经

营水平都很高，必然会获得大批客户的认同，为打造综

合市场的品牌作用极大。纺织面料，成衣

服

料，

织文化平台纺织文化，武进文化博览展示新品，折扣品展示A-CBD商贸中心导入“博览会展贸易”概念商贸博览岛TO四李青苏粒旅装

市场O占地面积24公顷a新mTm四

季

青

服

装

批

发市场营业面积2

1

万营业额近百亿元经营户8

0

0

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户从业人员30000余日人流量7

-

1

0

万品牌数量9

0

0

多

个交易类型批

发占

8

0

%以上杭州四季青服装市场是

中国最具影响力的服装一

级批发与流通市场之一，已成为全国最大的服装集

散地之一。地处杭州中心城区的中心区域，汇集了16家专业

服装市场，有效地拉动了相关产业的蓬勃发展将建设成为中国服装新品的交易中心、展示中心

、信息中心，成为融旅游

、购物、休闲、展示于一

体的服装特色街四季青服装市场是全国最大的服装集散地之一，拉

动区域相关产业综合发展关力店引进教机四季清服装市场四季青限装专业市场功

能构成四手青时尚广场m

m**x**■

经营面积□商务办公口休闲配套□生产仓储物流四季青服装研究发

展中心四季青服装特色街区=大o机

场41%23%案例参考：北京百荣世贸中心以百荣会展中心带动百荣世贸>

与作为一个更为完整产业概念的现代会展博览业相比，专业市场所能够调动和激发的资源要素

较为有限。仅仅就概念自身的内涵来说，会展博览可以囊括会议、展览、展示、展销、批发交易、

信息交流、购物观光大众文化消费、社会公众活动等内容，远比单纯的批发交易丰富和全面，并且

具备更大的公众参与性，吸引人流、聚拢人气的能力也更强。此外，会展博览活动还能更有效地带

动起社会公众的休闲旅游、住宿、餐饮、文化娱乐等相关产业的兴起，使相应的服务产业设施获得

更广泛的社会公众需求的支撑。因此，在会展博览业概念的引导下，百荣世贸项目可以设计更为齐

全的相关功能项日群。启示

:

会展能否带动本项

目?项目位于纺织产业核心区域，每年有几百亿的交易额，有着很好的商业产业的基础。在这里举办会展

博览会，可以同项目产生良好的互动。这种良性互动关系可以从今天世界范围的汽车博览会、通信信息

产品技术展览展销会、电子商务解决方案推介交流会等会展活动中清楚地看到。>

会展博觉中心的功能组合，要体现博

监会开慕和用幕期间的综合利用，可以设

计成“主展馆+副展馆”的格局。主展馆

的面积不宜太大，

约2000平方米左右，副

展馆就是主题交易区域，副展馆在博览会

开幕期间是博览会的组成部分，在闭靠

期间是一个主题的交易市场，是展销结合

的模式，比传统的批发市场的铺位更能体

现主题和品牌形象。

带动商贸

2010年意大利米兰国际纺织展

INTERTEXMILANCExhhitiom展会地点：意大利米兰展会周期：

一年两届参展范围：服装及配饰：男装、女装、童装、泳装、内衣、围巾、手袋、皮带服装面辅料：针织以及梭织面料、辅料、花边、刺绣、纱线

会观众范围：意大利及其它欧美国家纺织服装厂、经销商、代理商、进口商、批发商、零售商、设计

师。展会介绍：意大利米兰国际纺织展由意大利四大传统纺织展会ldeabiella

、ldeacomo

、Moda

In和Shirt

Avenue统一而来。IntertexMilano是意大利乃至欧洲最大最集中的服装面料展之一。是意大利唯一—个允许亚洲国家参展的专业纺织展会，其特色在于旨在向欧洲客商展示来自非欧湖国家的面料及纺织产品。作为展会组委会主席，

PAOLOZEGNA

在展会开慕式上指出，代表意大利及欧洲纺织品制造水平的IntertexMilano大展，经过前几届的磨砺已逐渐成为高端纺织产品发布的首进平台，对国际纺织及时尚业者而言，IntertexMilano现已成为全球时尚界不可替代的行业盛会。本届展会展览面积逾2万平方米的本届展会，依然吸引了众多优质的欧洲纺织企业前来参展。在所有659家参展商中，有420家意大利本土纺织企业，他们的年产值这65亿欧元，古意人利全纺织业总产值的66%。而来自法国、英国、德国、葡萄牙、西班牙等欧湖国家的展商数也达到了148家，他们占本届展会展商总数的25%。

前往的专业采购商达3,5

00余人，该展属专业性贸易展，对专业商人开放，包括纺织品行业的批发商、进口商、代理商、制造商等。该展不仅为参展商和参观者之间提供丁良好的贸易平台，在丁解市场最新信忘和与客户保持贸易联系等持续效果方面令人满意。意大利是纺织品面料生产大国和消费大国，其主要城市米兰更是在服装面料行业的生产和设计方面被公认为国际风尚潮流指标，引领着世界流行的最新趋势。“事实已经证明，

INTERTEX

MILANO是商质最纺织展览的代名词，尽管我们还不是最大的展会，但我们希望能成为市场及潮流的须

跑者。INTERTEX

MILANO的日益成热，将为国际纺织品采购商提供更为广泛的送择。凭借高质、创新、创意、高效的纺织产品，大

部分意大利纺织企业依然在中高档及高档纺织品领域保持着自己独特且不可替代的位置。INTERTEXMILANO

希望通过加强对纺织品

国际贸易方面的，线略指导，来促进意大利全纺织行业的成长与进步。虽然意人利纺织产品的总产量在下降，但总产值却呈上开趋势。这表明，意大利纺织业正朝若“提高纺织品价值”的方向努力。从你们的角度看：来自中国、印度、土耳其的公司已经向欧洲的厂防供

应产品，而且这个趋势越演越烈。米兰展会的成本相对来说很有竞争力。中926凯网会易:以展博绝级服务配套区域便利设施包括金融，

行政等居住配套满足产业相关人员和高新区人员居住要求高新区商业中心，周边环境较差，需要拔高形象商业配套满足产业相关人员需求POP服务中心区域中心口”798”位于北京东北方向大山子地区，是原国营798厂等电子工业的老厂区所在地：口798位于朝阳区，距离肖都机场、艺术学院、东部新使馆区、CBD都很近，更易走

向国际化□798厂原由民主您国设计，厂区规划合理、对称，平面布局宏伟规整：口建筑风格简练朴实，讲求功能实效，巨大的现浇机构和明亮的天窗为其他建筑所少见。口现在798的业态为画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计公司、餐饮湾吧等各种创

意空间的聚合：798由废旧厂房改建，以鲜明的时代特色结合新的产业模式，成

为北京SOHO艺术聚落和新的文化旅游景区北京798艺犬工/厂丰富的业态构成实用的建筑形式优越的地理位置>一号楼主要特色：设计中心、推广中心、营销中心、展示中心：其中2楼是以营销为主

的企业，3楼是中国服装设计研究中心上海分会。>二号楼主要特色：工作和生活配套服务中心——休闲吧，引进上海比亚萨咖啡餐饮有限

公司。>三号楼主要特色：会所和代表性服装大企业五号楼主要特色：视觉艺术中心，由上海毛

戈平形象设计艺术学校和展演、展示厅组成。以服装产业为主题，规划相关工作和生活配套服务功

能区上海时尚产业四二、功能分区及物业规划建议展示

、

贸易区生产型服务业聚集地企业总部园区配套型商业宜居宜办-

、区

流的集·

民/厂区职员需要休

·

要配套产业跟

进，自身办公条件也有待

·

会务/住宿需求大量增加需、关健要素——市场需求确立创意园的核心功能，做大做强核心功能产业，打造核Ly*vl

和

知名度：废引核心功能产业衍生出的产业链统点行业进入。辅之以相关的配套功能，包括娱环、休闲、商务、金融、传媒等服

务性功能设施：综合核心功能、延展功能和配套功能，形成多元化的功能设度核心致能延属功能配套功能玖兢复合关键要素——功能构成

功能构成的关键因素：功能设置46基于项目的市场定位和需求，确定最适合本项目自身条件的功能组合营销公共活动

展验纺织协会展给办公品牌研发教育传媒项月定位和自身务件休闲娱兵设计教育

培训

交流常州原创品牌促进中心(OBPCC)推厂

科研

交易开发物业的类型要求依据功能定位模型的物业实现类型要求科研孵化办公总部办公创意工作室酒店公寓商

业展示展览场馆建算根据市场需求和功能定位确定物业组合商业综合体—多种形式的物业组合Loft小户型办公楼核心商业贸易配套商业物业高层写字楼寓写字楼发展理数形替

征

:8

*项目名称的否状卷区城安业组成总体量开盘/运营时回口均去化面配本化平/出即事四价/和会医而品质润华环球中心新盘武进区普通住宅，写字楼216000//3高润天大厦新盘钟楼区写字楼，商铺8810//3一般宝龙城市广场新盘钟楼区普道住宅，公离，别墅，写字楼，商住8000//3一般亚泰财富中心在售武进区写字楼，商住1090842009-3239933%3.25.15较高万泰商务广场在售钟楼区善遣住宅，写字楼，商钳613902009-06/2011-08455389%55003较高新地中心在售武进区普通住宅，写字楼158072009-3169962%46003较高置信商务广场在售钟楼区普遁住宅，写字楼351312009-11/预计2010年底67929%120003一般铂安国际在售武进区写字楼483632008-3/2010-0171537%45005.5一般世贸中心在售武进区写字楼1350002007-8/2009-10349488%/45%113003高办公物业由于区域需求量不足，需求外扩性不足，以满足项目自身产业链导入型需求为主，不建议大面积开发区域写字楼市场总供应量为637585,

销售周期较长，市场对于办公产品需求不足高新技术密集区、现代化生态城商贸、金融、文化中心武进区现代科教区、高新技术集聚区常州市政府振兴传统纺织产业，推进自主品牌的建设

和新型纺织产业的发展，本项目位于武进湖塘区域，

临靠武进纺织城，为产业提升重点区域武进区域定位现代科教区，高新技术集聚区，依托区域纺织产业，打造现在纺织

产业功能服务区次车核西发依托绍兴县纺织产业，差异化办公集群模式，打造以产业衍生办公、带动商业发展的区

域综合体一期北区总征地面积28402平方米，地上总建筑面积

53286平方米，由轻纺专业区域、高档写字楼(3层)、单身公寓、产权式酒店四种物业形态组成.建筑面积14万平方米。3F2F1F参考案例——绍兴轻纺贸易中心居住办公展示柯化新区高业超n3客

户类

型面积需求(M2)需求物业类型员

工数(平均)可能引入企业数第I

类

：

纺

织

服

装企

业总部办公1000-3000高层办公楼100-3008-10第

Ⅱ类

：纺织服装企

业

研

发

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地500-100050-8015-25第

I

I

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：

设

计

类企

业办

公300-500小面积高层办公楼20-30300-400第IV类：配套服务机构和政府服务机构300-500高层办公楼1050-100合计10万1.15万400-500▶

总部型企业招商通过

政府

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域同类

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题

产业企业配比一般为1:3各类型办公开发量配比

52%40%8%高层

(大型

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层

(

中

小

型

)

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套办公物业组合/各类型物业开发量配比办公物业开发量，通过可能的招商规模预计为10万平方米配套商业开发模式模式组团式纯商务配套陆家嘴CBD散点式纯商务配套北京总部基地商务商

业、

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。商业街案例淮海中路特征相对集中成商务配

查街或街区，纯商

务服务功能主要分布在办公楼

的群楼或形成独栋大规模商务及商业体量商业建筑为每个街区服务

.

纯商务服形成商业街或街区形态，回时服务于同边商务

区

及

辐

射

区

居

民适用大型商务集中区，

规划建设的新商务

区务功能独栋建设的商务楼组成的园区位于市区的商务集中区，可同时担当城市/区

域商业中心的角色预计本案导入人口客

户

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类100-3008-10第11类第

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量物业组合/各类型物业开发量配比商业配套物业开发量1,根据产业人口计算为1.2~1.8万平方米商业配套物业开发量2,根据周边规划居住人口计算为3.5-4.5万平方米举办各类会展可以快速有效为项目提升人气通过OBPCC的一角把项目品牌展示给常州，长三角地区，乃至全中国。项目所属区城尚没有大型会展中心，这一盲点也本案建造会展中心的机会点，通过举

办各类会展能有效的提高该板块的区域价值

。打造常州自主品牌服是本项目重要主题，会展中心将为这些品牌提供一个快速、便捷向现阶段国家特别重视民族品牌企业的培养，主办了一系列服装。纺织博览会积极拓展市场，为主办地成都导入大量扶持政策；会展中心可以成为导入政策的窗口，以民族品牌为主题与政府合作成为自主品牌建设在长三角的基地一般来说，会展有1:9的对展览业对地方经济的拉动作用经济效应，这能极大的拉动地升。综合会展物业中，建议开发3万平方米展馆，

而酒店物业投资开发周期较长，且区域酒店市

场成熟度低又存在竞争，故不建议开发自主品牌推广、44100

44100

44100

44100

44100

4410024000

24000

24000

24000

240002400020100

20100

20100

20100

201002010018962.26

17888.93

16876.35

………

7912.29

7461.425-191038

-173149

-156272

-6871.51

59

2.9198聚人活地提升产业导入政策政府支持希尔顿酒

店第3年

第4-15年物业组合/各类型物业开发量配比-210000-210000-210000酒店投资测算建设期建造展馆的意义世界、展示自己的舞台，从而提升产业价值，品牌价值。现金流入0累计净现

金流累计净现金流现值区经济，得到上级政府的扶持，促进整个项目乃至湖桥地区产业能级和城市形象的提展示交流的舞台净现金流第16年

第17年东方海外酒店现金流出第1年第2年210000物业组合/各类型物业开发量配比展要求加服务外包产业具有劳动密集型特征的要求，本案应适当放大项目公寓产业

域展的

社区

根据国际上以及上海市内多个新建区域的开发经验看，以发展

的商务特定产业为切入点，从而吸引产业人口进驻，同时加快区域基人员的乘集，促进了动区域类新开发区域发展可行的操作模式。国际总部聚集也带来产业人口数量增加：吸域成区而形集的住口的入部人的量总业大量企了大部引了总开区金桥出口加工区和君云社区

数的

新国增际

，区

益成熟，为产业配套服务的居住社区也开始发展。依托金武进湖塘区城一岩云国际社区是低密度，生东望、人与自然和谐、配套设的充全。适合国际人古生活的高标准国同防织类生产企社区。社区内除了有碧云别墅外，还有碧云花园、碧云钻石酒店公寓、风凰酒店公寓等高档楼盘。▶产业人口中。

《财富》500强中的近30家企业的亚太区总裁及高级执行官，携家眷居住在整云国际

社区：近年内碧云国际社区居住着30个国家和地区的1000余名外籍人士。▶目前金桥君云国际社区已经发展成为金桥出口加工区后花园，占地面积4平方公里，约相当于金桥

工业园区规模的1/6,建筑而积相当于金桥工业园区的1/4。分为休闲购物区、活店式公离区、别墅区和教育医疗服务区。结合服务外包劳动密集型的产业

特点建议本项目放大产业公寓开发量，达到整体开发量的1/5,为9万

平方米左右新加坡裕廊IBP和裤宜CBP商务花园发展与周边居住组团商务花园的友展吸引了大量

mcm*

iam础设施建设，进而促进区域居住条件的成熟而形成一个集产住它的需求。

m*

业升级的到业众多，区域内员工外地导入人口较多，而随着区域产来，将会有更多产业人口导入-画*

m中

其票基文业、商务、商业和居住等多种功能为一体的综合性大社区是此

新加坡裕廊IBP和樟宜CBP-e==

金桥加工区和碧云社区大

学

城纺织城*长行a国和料新

新i

一3*=重一物业类

型

组团及功能建筑配比总计面积

(万m2)用地

(万m2)容积率建筑面积

(

万m2)营商设计岛总部办公组团—高层办公(大型)12.52.510创意工作室组团—高层办公(LOFT)32.57.5博览贸易岛综合贸易组团—多栋大型box-shopping14.61.782629综合会展组团一综合展馆21.53区域服务中心商业服务组团—配套商业31.85.214.2生活服务组团—服务公寓339合计26.6253.253.2开发物业建议物业整体开发量配比表营商设计岛：主要物业形态规划为写字楼，

loft公寓博览贸易岛：主要物业形态规划为若干栋大型集中商业区域服务中心：主要物业形态规划为商业街区配套和酒店式公寓定安路营商设计岛博览商贸岛广电路三个功能片区规划

区域服务中心夏城路火炬路效果图4栋Loft办公楼单体面积：

1.8—1.9万平方米层高：

15

层2栋单体大独栋总部、科研办公单体面积：1.2-1.3

万平方米层高：10

层，标准层净高3.5米以上5栋单体独栋酒店公寓楼单体面积：1.8万平方米层高：15层，标准层净高3.5米以上定安路1栋单体独栋单体面积：3万平方米业营商设计岛博览商贸岛广电路区域服务中心夏城6栋单体大独栋商贸

单体面积：

4.5万平

层高：4—5

层沿街商业配套

3

层，街区形式

5万平米火炬路项目基本信息开发商：金桥出口加工区联合开发公司用地性质：教育科研用地经营模式：租赁项目现状：现房单元面积：单体面积5000平方米以上对本案启示——注重产品细部处理，提高项目人性化水平项目为上海商务花园的标杆项目，目前已吸引了包括摩

托罗拉、华为、柯达医疗等一批知名企业入住项目内部办公环境极为优越，容积率低于0.5,建筑密度

低于30%,绿化率超过45%而OFFICEPARK在产品细部处理上更是别出心裁，公共区

域设置众多体息、体困设施，人性化水平较高2栋单体大独栋总部楼单体面积：1.2-1.3万平方米层高：10层，标准层净高3.5米以上满足企业总部办公和科研研发需求由于常州目前民营企业基本自建厂房，加上企业规模不大，办公需求基本在500—800平米参考案例—上海金桥OFFICE

PARK营商设计岛——大型独栋写字楼开发大独栋商务楼独栋总部楼成品型开发营

商

设

计

岛

-在写字楼外部公共空间，配合外立面风格，设置宽敞的门厅入口，展示豪华、高档形象。营商设计岛-LOFT办公▶常州目前企业规模比较合适loft

办公，市场上以300—500平米的

办公需求较大LOFT办公楼成品型开发4栋Loft

办公楼单体面积：1.8—1.9万平方米层高：15层，标准层净高3.5米以上

满足创意型企业和政府相关机构需求跃，丰富的空间变幻，提

供激发创作冲动的场所。特别适合艺术工作室等个

性化创意产业公司人驻，享有高舒适度创意办公空

问。▶摒弃一

“层

”不变的平

层办公模式，创新跃层办么

。办公空间或上跃，或下营商设计岛-LOFT

的平面组合形式十十单

一

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式十OrOr6栋大的独栋商贸楼>/进主力店四季青服装交易

>市场、白马服装城等>其余的铺位以展示和贸易相结合

的形式出现，总共约能提供4000个铺位。6栋单体大独栋商贸单体面积：4.5万平方米层高：4—5层，标准层净高3.5米以上

满足商业贸易需求博览商贸岛——若干大型的独栋商业BOX—shopiing

组成BOX-shopping的开发功能定位：是园区整体形象的桥头堡，为园区主导产业提

供全方位的对外展示和交流等相关服务。主要功能：构建强有力的纺织服装自主品牌推广平台1栋单体大独栋博览展示楼单体面积：3万平方米层高：3层，标准层净高5.5米以上满足博览展示需求博览商贸岛——大型独栋博览会展

博览展示楼的开发>建议开发商自持，保障会展带动商贸的长远发展。√

纺织服装业为主的博览中心

√

常州自主品牌展示√

未来研发设计展示体验

√

新技术、新产品展示√服装模特大赛表演√

国际、国内大型会议和博览会考虑常年展馆和非固定展相结合·一层做会展中心，举办定期纺织服装主题会展二至三层做常年展馆，作为自主品牌展示，博览的平台博览商贸岛——大型独栋博览会展产品开发设计要点5栋单体大独栋酒店公寓楼单体面积：1.8万平方米层高：15层，标准层净高3.5米以上项目和周边区域的居住需求●释放小空间的多种可能●建筑无限可能的场所●完美配套和舒适生活Ve00mQ区域眼务中心-服务式公寓酒店式公寓的开发

q公CeGueva松下燃气灶：能率热水器及吸油烟机：FRANK厨房基盆TO

T0坐便器/台盆公寓式办公：地毯：公离：实木复合地板T

CL可视对讲机；日立空调：西门子冰箱；西门子洗衣机(仅提供

公

寓

单

元

)区域眼务中心-服务式公寓以工作既是生活、年轻时尚、科技知识的设计营造公寓产品卖点房型

关

键

词

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修厨

房卫

生

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及

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室其

他参考案例—上海创智天地SOHO公寓单层产品：层高3米复式产品：层高4.8米房型关键词1-小户型和复式：70-120

平方米一房、二房为主·

*

起**=之占地面积总建而积必时经

营

管

理开发面甫的积的价9155m²70360

m2007-10香港泛华集团苏州工业园区建兴房地产有限公司50-500m²25000元/m位于园区繁华的黄金地段苏惠街、星都街交

叉口，北面中央公园、国际大厦，南邻师惠坊邻里中心整条商业街全长2000多米，定位为集餐饮，娱乐休闲，流行时尚为一体的整合商业街区项目商铺面积从50-500m²不等，项目采用带

租约销售，成为当时较为独特的销售手段，在快速销售回笼资金

的同时，把对商业街的经营权牢牢掌握在开发商手里便于日后统

一管理，为其发展成熟打下了基础区域服务中心——商业街规划建议开发“街”形态的商业物业—便于销售和提升区域人口集聚度的商业形态借势苏州工业园区发展+带租约发售+工业园区人口基础=日趋成熟的商业街区参考案例—苏州师惠坊商业街上海传奇广场由上海张江微电子港有限公司、汤臣集团开发建设，定位市场休闲，由餐饮、娱乐休闲

设施、生活零售、宾馆、城市公共绿地及停车场等组成。项目处于浦东张江高科技技术创新园区内，

辐射整个园区，通过轨交2号线导入大批外部人流，已成为

园区乃至整个张江核

心商圈。项目共分两期开发，

一期总体量2.6万平方米。

二期为主题购物中心，面积为5.2万平方米区域服务中心——商业街规划建议以餐饮、休闲娱乐为主，配以少量基本生活零售为主要经营业态随着张江高科技园区的

逐步发展成熟，外部大

量人口的导入运着现状均6万人次/日定位休闲时尚局边居民区人口20万

园区企业人口6商业辐射面不断扩大，成为张江高科园区主要商业消费

区参考案例—上海张江传奇休闲广场地铁2号线多条公交线路，区坡交通据组中转位于张江高科园区核心位置商业

配

套

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示意美容美发中心24H便利店医疗中心社区酒吧按摩/SPA健身房酒吧餐馆产品细化建议-远距离建立形象地标，近距离增强识别便利□

首层应根据商业经营的需要

设计足够的面宽，保证店铺

的进入性和橱窗展示功能；通过色彩和建筑形式设计，

建立醒目统一的外檐形象，

远距离建立地标感；参照依据欧美按

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下部分作为停车库根据国外成熟经验和国内类似项目经验，客观合理的计算车位的数量：产品细化建议-景观规划产品细化建议-景观节点体系室内音乐喷泉，吸引人流汇聚财富亲水平台主题小广场的穿插可供行人体憩STANLEY&PRTNERS产品细化建议-景观小品景观小品公共空间艺术设计，有如一座现代雕塑的露天博物馆，广场上和众多大厦间的现代公共艺术，与周边环境和谐一红色纪念碑雕刻-

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