住房抵押贷款风险分析及对策

PAGEPAGE4住房抵押贷款风险分析及对策住房抵押贷款是房屋购买者以所购买的住房为抵押担保品向银行申请贷款然后以所贷的款额作为房费付给建筑开发商再以年金的形式按月向银行支付款项以还清贷款抵押贷款的目的是为了减轻购房者的支付压力让更多的中低收入者可以购买住房因此其借贷期限较长一般为20－30年但是住房抵押贷款对商业银行的利润较为可观美国商业银行住房抵押贷款的利润率一般为10％左右我国银行的实际利润率也在相当水平尤其随着金融市场的不断完善许多原先是银行重要利润来源的大企业客户纷纷离开银行通过证券市场直接融资；在这种情况下住房抵押贷款成为商业银行主要的利润来源各银行都加大了拓展住房抵押贷款的业务据不完全统计美国的个人住房抵押贷款余额已突破1.7万亿美元约占银行总资产的1/3我国的住房抵押贷款余额虽然存量不大但增长迅速参见表一到的收益进行补偿这样才能保证银行正常的盈利水平但是由于银行借短贷长的经营特点如果购房者的还款期限跨越两个时期那么出于套利的考虑购房者必然会在到期借入利率较低的贷款来归还其在到期借入的贷款这样银行就会因为成本收益的不配比受到利息损失而且由于并不能保证因此银行此笔业务很有可能不仅没有利润反而会出现亏损如果所有购房者都这样做的话那么整个银行系统面临的利率风险是比较大的另外还有一种利率风险状况这种状况类似于上述情况的相反情形我们以美国为例来说明这种状况二十世纪八十年代初期美国金融市场上短期利率巨幅上升由于许多储蓄存款银行的住房贷款利率较低而银行本身又是短存长贷因此为了维持正常的经营活动储蓄存款银行被迫以较高的利率借入存款结果造成经营亏损导致了后来大量的储蓄存款银行破产倒闭其次分析信用风险信用风险是住房抵押贷款对银行体系的主要风险信用风险指的是违约风险即银行不能按时或足额的收到本息信用风险具有综合性所有各种其它风险最终都会这种风险体现出来表现为金融交易中的违约行为；其次信用风险具有传递性和扩散性金融交易中一方的风险会通过另一方传递给第三方形成一个“信用风险链”；其三信用风险具有积累性由于信用风险具有传递性就会引起加总的风险迅速增大从小的方面来说会造成“三角债”从大的方面看会引起“金融危机”；其四信用风险具有隐蔽性和突发性；最后信用风险是一种不可测量的风险其不确定性更难于把握住房抵押贷款的信用风险与经济周期有着密切的联系因为购房者个人的收入是还款的保证而居民收入又同一国的经济发展周期状况有密切关系当经济周期处于繁荣阶段时不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期在这个阶段银行的住房抵押贷款余额大量增加但由于购房者有者较好的收入同时房价较高使房屋的变现不成问题因此银行对住房抵押贷款余额增加不以为然反而认为给银行带来了大量可观的利润当经济周期处于衰退期时失业现象大量增加购房者的收入下降还款能力得不到保证于是借款人的风险转为抵押风险同时由于经济转入收缩房价急速下跌房屋的变现能力下降抵押风险进一步转变为银行的不良债券或损失当这种现象大量出现时巨额的住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷款银行开始出现流动性风险此时如果仅仅是某几家银行除了问题再担保机构、再保险机构或中央银行还是能够化解这种风险但是如果整个银行体系都面临相同的问题任何金融机构都解救乏术在这种情况下如果银行的坏帐损失超过了其自有资本金银行只能宣布倒闭我们知道现在的金融机构都处在信用风险链上彼此间的关系错综复杂一家银行的倒闭往往会引起连锁反应造成别的银行也倒闭；更为重要的是这会使公众对银行的信用产生动摇如果挤兑一旦发生的话整个银行体系将面临灭顶之灾于是金融危机就不可避免了二十世纪九十年代日本发生的金融危机就是这样的典型案例利率风险和信用风险同经济周期都有着密切的联系而且经常会同时发生在经济周期进入衰退时有还款能力的人会借低利率还高利率增加银行的利率风险而没有还款能力的人会增加银行的信用风险当这两种风险形成合力并积累到可以爆发时单靠银行体系自身的力量是难以应付的因此住房抵押贷款风险对银行体系来说是系统风险对于系统性风险而言银行是难以通过自身体系予以化解的在必须开展住房抵押贷款业务的情况下银行只能进行风险转移和风险分散住房抵押贷款风险在本质上是由于贷款的期限过长以至于缺乏流动性和不能满足期限的配比原则而引起的因此解决这种风险的关键是解决其流动性问题就此而言抵押贷款的证券化是解决住房抵押贷款风险的有效方法抵押贷款证券化是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为正如美国著名经济学家莫迪格利亚尼指出的“资产证券化真正的意义并不在于发行证券本身而在于这种新的金融工具彻底改变了传统的金融中介方式在借款人与贷款人之间架起了更有效的融资渠道”抵押贷款证券化是以银行住房抵押贷款为基础发行抵押贷款证券将不可流动的金融资产转化为可流通的证券从而降低了银行自身的诸多风险提高了资产的流动性并且完善了银行的资产负债结构住房抵押贷款证券化是将住房抵押贷款按其特点分解、细分再重新组合、重新定价和重新分配风险与收益通过对初级产品的一种深加工以实现提高金融产品质量、信用等级和分散风险的目的这在对银行的资产进行分解的同时也将由银行独自承担的风险进行分散和转移即将过去由银行一家承担的发放抵押贷款、持有贷款和回收贷款本息等业务转化为多家金融机构和机构投资者共同参与的活动将传统的由“借款人－金融中介机构－储蓄者”形成的信用链条延长为由众多金融机构、投资者参与的更长的信用链从而将体系内的风险转化为体系外即证券市场上的风险在证券市场上存在者大量的投资者当证券化的资产在这些投资者之间自由转让时证券化资产就可以被合理定价并且由接受定价的投资者自己承担投资风险这样就极大地减弱了风险过度集中的可能性；而由过度投机、市场操纵等导致的金融资产价格的非正常波动只是一种派生风险可以通过完善证券市场的制度和有效监管将这种风险降低到证券市场能自行化解的程度因此在证券市场上住房抵押贷款证券化的金融风险是派生的、分散的演化为体系性的风险的可能性不大毋庸置疑面对我国商业银行愈来愈大的住房抵押贷款余额我国银行体系面临的巨大风险也在不断积聚中在这种情况下只要我们能够根据我国的具体国情设计出符合