房地产估价范文

北碚区五一所一栋一单元1-1房地产现值评估报告书专业规划年级09级学号332009120900030姓名韦凯指导教师印文房产估价报告估价项目名称：北碚区五一所一栋一单元1-1房地产估价现值评估委托方：贺明珍估价方：西南大学地理科学学院估价人员：韦凯估价作业日期：二○一○年六月十四日估价报告编号：*************目录一、致委托估价方函--------------------------------------------------------------3二、估价师声明---------------------------------------------------------------------4三、估价假设和限制条件--------------------------------------------------------5四、估价结果报告-----------------------------------------------------------------7（一）委托方概况-----------------------------------------------------------------7（二）估价方概况------------------------------------------------------------------7（三）估价对象状况---------------------------------------------------------------8（四）估价目的--------------------------------------------------------------------9（五）估价时点-------------------------------------------------------------------10（六）价值定义-------------------------------------------------------------------10（七）估价依据-------------------------------------------------------------------10（八）估价原则--------------------------------------------------------------------10（九）估价方法--------------------------------------------------------------------10（十）估价结果--------------------------------------------------------------------11（十一）估价人员-----------------------------------------------------------------11（十二）估价作业日期-----------------------------------------------------------12（十三）估价报告应用的有效期-----------------------------------------------12五、附件-----------------------------------------------------------------------------13致委托估价方函贺明珍：受你委托，我公司于二零一零年六月十四日（估价时点）对位于北碚区五一所一栋一单元1-1房地产(建筑面积为71平方米，套内面积为65平方米)进行了现时价值评估。估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象现时价值。现将评估结果说明如下：评估值：410344元人民币大写：肆拾壹万零叁佰肆拾肆圆整评估机构法定代表人：*********二○一一年六月十四日估价师声明我郑重声明：1、我在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、全体估价人员对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房产估价师：**********土地估价师：************

估价的假设和限制条件一、估价假设本次评估结果是根据公开市场原则确定的现行公允市值，不考虑特殊交易方，亦未考虑国家宏观经济政策发生的变化以及遇到自然力和其他不可抗力对评估标的物的影响，同时没有考虑评估增殖的纳税估计；本次评估所运用的基础资料和数据以及法律文书均由委托方提供，委托方应对所提供的材料的真实性、合法性负责，本公司对此仅作一般辨别，具体鉴定由相关部门负责；估价对象无结构缺陷，同时能正常有效使用，自身设施满足使用的需要；在估价时点之前，有按合理的方式将评估标的物及权益推向市场；本次评估为估价对象在估价时点现状下的房地产价值。二、本估价报告书使用限制条件本估价报告书及结果只对本估价报告中的估价目的适用，其它用途的使用均属无效；评估结果的有效性取决于本次评估的假设条件和评估经济原则为前提；根据国家有关规定，本估价报告书自出具之日起，有效期为一年，超过一年需重新进行评估；本估价报告书中内容未经估价机构同意，不得见诸任何公开媒体；在估价报告书有效期内，若估价对象发生损毁及其权益的重大变化，本估价报告书及结果无效。三、特殊说明事项根据委托方提供的资料表明，估价对象属重庆市贺明珍私人所有，故本次评估由双方当事人共同委托，评估估价对象现时价值，为当事人双方提供价值参考，不作它用；《国有土地使用证》地址为北碚区天生路五一所小区一栋一单元1-1，由于该地区行政关系已隶属北碚区，其权证地址尚未变更，提请报告使用人注意。本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。本次报告只作为作业报告，仅供委托方了解房地产市场提供参考依据用，不对其他用途负责，并未参与何种商业用途。本估价报告未考虑房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种税费。未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。北碚区五一所一栋一单元1-1房地产估价结果报告书一、委托方：1、委托人：中国人民解放军第五十一研究所，贺明珍2、联系人：贺明珍3、联系电话：***********二、估价方：1、估价机构名称：西南大学地理科学学院2、单位地址：重庆市北碚区天生路2号3、法定代表人：张卫国4、电话：4007155、估价机构资格等级：①《房地产价格评估机构资格证书》资格等级：********证书编号：建房估证字[****]***号发证机关：中华人民共和国建设部②《土地评估资质证书》工商注册号：渝直注册号********发证机关：中国土地估价师协会执业范围：全国范围内从事土地评估业务发证机关：中华人民共和国建设部三、估价对象状况：1、房屋基本状况：估价对象位于重庆市北碚区天山路4号，钢筋混泥土结构多层居住用房，建筑面积为71平方米；建成于2005年5月25号，外墙面为姿砖，内墙面勾缝刷涂料，大门美心防盗门，隔门为木门3个，两个铝合金玻璃门，室内白色地板砖，阳台精光水泥地，阳台上搭有铁制雨篷，四大的铝合金扇窗，其保养程度较一般。2、土地基本状况：估价对象《国有土地使用证》证载用途为居住，国有土地使用证编号为渝沙国用（95）字第06073981号。证载土地总面积为70平方米，土地使用权性质为行政划拨。3、估价对象权属状况：①房屋：《房屋所有权证》证号：房权证105字第07739号房屋所有权人：贺明珍房屋坐落：北碚区天生路4号五一所②土地：《国有土地使用证》证号：渝沙国用（103）字第0607390号土地使用者：贺明珍地址：重庆市北碚区天生路4号五一所一栋一单元1-1图号：S2E206地号：*******用途：居住四至：东：西南建筑新盘；南：小吃街；西：小区大门；北：小区花园4、估价对象他项权利设定状况：截止估价时点，估价对象未设定他项权利。5、估价对象位置及区位条件：位置条件：位于北碚区天生路五一所，与西南大学毗邻，附近有高等学府西南大学、天生桥小学、西南大学医院等单位。交通条件：北碚区至各区的交通主干道旁，附近有数路公交汽车在此设站，通往渝中区、江北区、南岸区等通往主城九区的高速以及一些区县，交通通达程度较好。四、估价目的：评估估价对象现时价值，为买卖当事人双方提供价值参考。五、估价时点：二○一一年六月十四日六、价值定义：本次估价采用的价值标准为公开、公正、公平的房产市场公允价值。本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、重庆市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为居住，经济耐用年限为60年，已使用6年，尚可使用54年；委估宗地法定使用年限为50年(从2004年5月到2054年9月)，即委估宗地剩余使用年限为44年。七、估价依据：1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》3、渝府发[2000]79号文《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》4、渝国土房管发[2000]315号文重庆市国土房管局关于印发《重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则》的通知；5、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房产估价规范》；6、《重庆市土地级别册》；7、委托方提供资料：《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件；8、估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。八、估价原则：最高最佳使用原则：合法原则：替代原则：估价时点原则：九、估价方法：（一）、估价思路1、听取委托方介绍需要评估对象、评估目的；2、收集整理有关资料；3、进行现场查勘；4、选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算；5、征求有关人员的意见；6、最终确定评估结果。（二）、估价方法本次土地估价采用基准地价系数修正法、市场比较法进行评估；房屋采用成本法进行评估。1、土地估价方法：基准地价系数修正法：根据宗地所在的土地级别、土地利用条件和开发程度，按照替代原则，就影响待估宗地的区域因素和个别因素的影响程度，与基准地价修正系数指标说明表中的区域因素和个别因素指标条件相比较，确定这些因素对地价影响程度的档次，再对照修正系数表中相应的档次，确定每个影响地价因素的修正系数，据此对基准地价进行修正。同时根据基准地价评估期日和使用年限分别对待估宗地的评估期日和使用年限进行修正，求得待估宗地在估价期日的价格。市场比较法：比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或价值相同的宗地买卖案例与待估宗地之间加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等差别进行修正，求取待估宗地在评估期日地价的方法。2、房屋估价方法：成本法估价原理：求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。十、估价结果：估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象现值价值如下：房地产价格及单价小写大写房地产正常价格410344元肆拾壹万零叁佰肆拾肆圆整房地产正常单价5579.5元/m2伍仟伍佰柒拾玖点伍圆每平方米十一、估价人员：***注册房产估价师***注册房产估价师十二、估价作业日期：二O一一年六月十四日至二O一一年六月十五日十三、估价报告应用的有效期：本报告书应用的有效期为一年，即二O一O年六月十四日至二O一二年六月十三日西南大学地理科学学院二○一一年六月十四日

附件一、《房屋所有权证》复印件；无二、《房屋所有权证》复印件；无三、“关于更改企业名称的通知”复印件；无四、估价对象现状照片；五、估价对象位置图；六、西南大学地理科学学院营业执照复印件；无七、西南大学地理科学学院资格证书复印件；无八、估价人员资格证书复印件。无北碚区五一所一栋一单元1-1房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象位于重庆市北碚区天生路4号五一所一栋一单元二楼1-1，钢混结构多层居住用房，建筑面积为71平方米；建成于2005年5月25号，墙面为姿砖，内墙面勾缝刷涂料，大门美心防盗门，隔门为木门3个，两个铝合金玻璃门，室内白色地板砖，阳台精光水泥地，阳台上搭有铁制雨篷，四大的铝合金扇窗，其保养程度较一般。二、估价对象区域因素分析：估价对象位于北碚区。北碚区是重庆市的主城区之一,是重庆市的政治中心、金融中心、商贸中心和水陆客运交通枢纽。北碚区位于重庆市区西北郊的缙云山下，嘉陵江畔，是重庆的风景旅游区和智力型清洁工业基地。本世纪20年代末，由爱国实业家卢作孚先生开拓，抗战时期为陪都重庆迁建区，被誉为“陪都的陪都”。是重庆的历史文化名城，重庆都市圈的重要组成部分，1997年被命名为国家级社会发展综合实验区和重庆市第一个山水园林城区。三、市场背景分析：（一）宏观经济环境：重庆市地处的国家西部地区，重庆市是西部地区的经济、文化中心，也是西部地区重要的工业基地和物流中心，随着国家西部大开发的战略方针的贯彻实施，重庆市的更具有桥头堡式的战略地位。同时，随着中国加入WTO、重庆市在2002年4月成功举办AAPP会议，重庆市与外界联系更加紧密，城市形象得到进一步提高，外来资本、高新技术、专业人员不断进行重庆市，对重庆市的发展有着重要作用。2009年2月5日，国务院发布关于推进重庆统筹城乡改革发展的若干意见（国发3号文件），在国家战略层面正式研究设立“两江新区”，是中国的第三个副省级新区，前两个分别是上海浦东和天津滨海新区，并于2010年5月7日获国务院通过，2010年6月18日正式挂牌成立。（二）区域经济环境：北碚区是重庆市的主城区之一，区域内基础设施及市政配套设施十分齐全，交通方便，商业繁华程度一般。随着本市路桥收费制度的改革、主城区年票制的实行，拉近了渝中区与近郊区的距离；同时，从2006年10月1日开始取消的渝武高速公路北碚段收费，纳入主城区年票范围后，给北碚区的经济和社会发展带来了新的机遇。取消渝武高速路北碚段的收费后，使北碚真正融入了主城区内，从北环路口到北碚，只需约20分钟的时间。（三）房地产市场分析⑶房地产市场分析作为城市先导产业的重庆市房地产业近几年发展迅速，在全国房地产市场普遍低迷的情况下，近几年重庆市房地产市场相对而言走低幅度不大，特别是切实可行的地价管理政策把重庆市土地市场逐渐带入了科学化、规范化的轨道，从而带动了整个房地产市场健康、有序的发展，对促进重庆市经济的发展、特别是是城市建设的发展起到了巨大的推动作用。总体来说，重庆市房地产近几年总体发展有如下几个特征：=1\*GB3①几年重庆的房地产开发均集中于新城、新江两区，2009年的国家出台打压房地产的一系列政策、调息等，重庆也首先出台一系列政策，使得房产市场有所下降。②重庆市这几年的房地产主要由买方拉动的健康市场需求为基础，目前新建中低档城镇混合住宅楼盘均维持着较高的入住率，空置率较低。写字楼、商业用房过剩，租金低廉，多以出租为主。但随着我国加入WTO，外来企业的不断增多，特别是近几年并未增加的写字楼开发，更由于银行按揭的完善及普及，写字楼可能异军突起，出售及出租率会相应提高。③工业房地产开发相对滞后，目前尚未真正启动。所有这些，都将刺激重庆市商业、住宅、工业土地的投资和消费，房地产价格将会稳中有升，并有保值和增值的潜力。四、最高最佳使用分析估价对象在合法使用方式下，其最高最佳使用用途为现用途。五、估价方法选用（一）、估价思路1、听取委托方介绍需要评估对象、评估目的。2、收集整理有关资料。3、进行现场查勘。4、选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。5、征求有关人员的意见。6、最终确定评估结果。（二）、本次估价采用的方法为估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和XX市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。市场比较法：是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六、估价测算过程㈠市场比较法采用市场比法一般选取同一供需圈内（1、同一城市2、相似的房地产价格水平3、相似的交易），近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对重庆市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：1.确定比较因素比较案例五一所1-1碚峡东路65号北碚区中山路80-150号河嘉村小区5号地理位置重庆市北碚区天生路重庆市北碚碚峡路东路65号重庆市北碚区中山路80-150北碚区河嘉村小区5号交易价格(元/m2)ⅩⅩⅩⅩⅩ573358906012交易情况正常正常正常正常交易时间ⅩⅩⅩⅩⅩ2011.42011.32010.12一般一般一般一般个别因素一般较差较好较好确定比较因素系数见下表比较案例五一所1-1碚峡东路65号北碚区中山路80-150号河嘉村小区5号交易价格(元/m2)573359726012交易情况100100100100交易期日100100100100100100100100个别因素100961051053.比准价格确定比较案例五一所1-1碚峡东路65号北碚区中山路80-150号河嘉村小区5号交易价格(元/m2)573359726012交易情况100100/100100/100100/100交易期日100100/100100/100100/100100100/100100/100100/100个别因素100100/96100/105100/105比准价格583258645890根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：（5832＋5864＋5890）÷3=5862元/m2㈡收益法由于该写字楼可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。1.估算总收益通过调查重庆市同类型、同地段、同规模，装饰大致相同的写字楼在装修后的月出租价格一般为50元/m2，租金损失为1个月，则年总收益为：50×71×（12-1）=39050元2.估算年房地产租赁总费用总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。①房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯例按建筑物重置价的1.5％计算，据对XX地区建筑物市场的了解，类似建筑物的重置价为1200元/m2，则：房屋修缮费＝1200×71×1.5％＝1278元②管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资。根据行业惯例资料，取年租金的3％，则：管理费＝39050×3％＝1171元③税