某物业公司总经理办公室工作手册

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档中实物业管理有限公司总经理办公室工作手册1、总经理办公室组织机构图总经理总办主任质检主管培训主管电脑房主管劳资主管更衣室管理员、司机宿舍管理员2、总经理办公室工作职责全面负责物业人力资源和利用方面有关人事调配、工资奖励、劳保福利、教育培训等规划和政策的制定与实施。具体内容如下：2.1直接向总经理负责。2.2协调各部门的工作，协助总经理监督、检查各项方针、政策、上级指示及各项规章制度的执行情况。2.3安排总经理办公会议，并负责检查会议决定事项的执行情况。2.4组织起草各种业务报告，起草和修改工作计划、制度、报告、总结、请示、通知等文件，并审查签发前的文稿。2.5、组织制定物业行文管理的各项规定，努力使公文管理规范化、全面化，从而提高工作效率。3.6严格贯彻执行国家有关人事部门的方针、政策、法令和指示，组织制定计划，经物业领导批准后执行。2.7根据用工计划组织招聘工作，负责招聘、招收、调入、辞退、辞职、调出员工的审核，负责员工内部调配的审核工作。2.8结合行业标准和物业实际，制定本物业工资、奖金、劳保福利标准，报领导审核批准；负责工资、奖金、劳保、福利、加班费、夜班费及各种津贴报表的审核。2.9掌握市场动态，收集行业信息，为总经理决策提供咨询和参考。2.10做好文件打印、收发、归档、接待、用车管理和印章管理等工作。2.11协调各部门关系，发生矛盾时，应及时疏导，调查分析，明确责任，并作出正确处理。2.12完成总经理临时交办的各项工作。3、总经理办公室相关工作程序3.1管理评审控制程序3.1.1目的和范围总经理按计划对质量管理体系进行评审，以确保其持续的适宜性、充分性和有效性。通过定期的评审评价质量管理体系变更的需要，并适合于实现物业的质量方针和质量目标的要求。3.1.2引用文件FSHTL—0301物业文件控制程序FSHTL—0302物业记录控制程序FSHTL—0321物业客户满意度测量控制程序FSHTL—0322物业内部质量体系审核控制制度FSHTL—0325物业改进控制程序3.1.3职责3.1.3.1总经理负责主持管理评审，作出评审结论和决策措施，并对质量管理体系的适应性和持续有效性负责。3.1.3.2总经理办公室主任负责管理评审的计划落实、组织协调，并向总经理报告质量管理体系的运行情况。3.1.3.3总经理办公室负责管理评审的准备工作和组织实施，收集并提供管理评审所需资料，以及评审后问题的分解、检查和报告工作。3.1.3.4与质量体系评审相关的职能部门负责人参加评审，准备并提供本部门的评审所需的资料，落实评审中提出需要采取的纠正与预防措施的制订和实施。3.1.4工作程序3.1.4.1评审时间、形式、依据3.1.4.1.1管理评审每年至少进行一次，一般选择在本年度质量目标检查总结之后，下年度新的质量目标颁布之前进行，一般为每年十一月中旬。可结合内审后的结果进行，也可根据需要安排。当内外部环境情况变化时，应及时进行管理评审。3.1.4.1.2总经理办公室须在评审前一个月编制《管理评审计划》，特殊情况如，遇重大或紧急情况可根据需要即时安排评审；《计划》需交总经理批准。3.1.4.1.3管理评审一般以会议形式进行评审。3.1.4.1.4开展管理评审活动的要求：a.确保质量管理体系持续的适宜性。由于物业所处的环境不断地变化，要求物业根据行业、法律法规要求、业主及市场要求适时调整质量管理体系过程，以保持其持续的适宜性；b.确保质量管理体系持续的充分性。在物业质量体系运行中，对服务实现过程或体系现状的测量分析、新目标的建立、新方法的提出或新过程的识别，使原有质量管理体系存在不充分的情况，通过管理评审来调整相互关联的过程，以达到体系的持续的充分性；c确保质量管理体系持续的有效性。有效性是物业实现质量方针、目标的程度的度量。必须把业主的满意度、服务的业绩、物业整体服务素质与行业法规的符合性等与质量目标对比，找差距，不断改进，以确保体系的持续的有效性；d.上述三种情况都有可能导致体系的变更，物业需适时地调整过程和质量目标，以达到体系的持续的适宜性、充分性和有效性。3.1.4.1.5管理评审计划或评审要求（包括评审时间、评审目的、评审范围及评审重点、参加评审的部门/人员、评审依据和评审内容），应由总经理办公室提前通知参加管理评审的部门负责人。3.1.4.1.6管理评审的依据是物业质量方针、目标的实现情况以及市场和顾客需求的变化状况。3.1.4.1.7当出现下列情况之一时，可增加管理评审频次。a.物业组织机构、服务内容、资源配置发生重大变化时；b.当法律法规、行业标准规范及业主要求有变化时；c.市场需求发生重大变化时；d.即将进行第二、三方审核，或法律法规规定的审核时；e.质量审核中发现严重不合格时。3.1.4.2管理评审的输入和输出3.1.4.2.1管理评审的输入包括物业当前的业绩和需要改进方面。如：a.审核结果。通过内、外审核的结论及所采取的纠正措施实施的效果，评价质量管理体系的适宜性、有效性以及企业结构、职责分工、程序和资源配置的合理性、充分性；b.业主的反馈信息。根据市场信息、业主反馈的信息、服务情况的信息以及与业主沟通的结果，评价业主对本物业服务的满意程度；c.过程的业绩和服务的符合性。通过对服务过程的确认、控制的效果以及产品实际质量状况与质量要求的符合性的审核，评价质量管理体系运行的有效性；d.预防和纠正措施的情况。对预防和纠正措施实施的结果进行评审、确认，以便修改相关文件，保持措施的后续有效性；e.以往管理评审的跟踪措施情况。检查评审上次管理评审结果所采取的纠正措施的跟踪验证结果的有效性、及时性和正确性，以确保质量管理体系运行的有效性；f.可能影响质量管理体系的变化。根据市场策略、技术进步相关法律法规和社会要求等外部环境的变化以及物业内部的变化（如体系的重大变更，财务状况变化等因素），评价体系进行变更和完善的必要性；g.评价持续改进项目实施的有效性，并提出新的改进目标和项目；h.根据物业经营状况的相关数据的趋势、分析和应用情况及效果，以确定体系的适宜性、充分性、有效性和需要改进的顺序和项目；i.改进的建议。3.1.4.2.2评审的输出a.质量管理体系及其过程有效性的改进。在评审结论中应有关于体系及过程改进的要求、顺序、项目等内容（如业主满意、过程改进、硬件设施设备环境等）；b.与服务要求有关的改进。在服务的改进方面，包括服务质量特性、满足市场需求的能力等。优先考虑业主的要求以及服务实现中的薄弱环节；c.确定和提供资源的措施。根据内外部环境的变化，确定资源需求，尤其对关键设备、关键工序、特殊过程、测量设备、人员等方面的需求，予以确认和配置，以适应体系运行的需要。3.1.4.3管理评审的实施办法3.1.4.3.1总经理办公室向有关部门提出评审所需的资料清单。包括：a.内外部质量管理体系审核报告及不符合项实施纠正措施的有关材料；b.本年度或某阶段质量目标完成情况的材料；c.物业服务质量、服务水平的分析材料；d.业主满意度调查信息和服务情况的汇总材料；e.其他有关服务与体系运行的情况资料、纠正和预防措施的有关资料；f.物业管理方面的数据的趋势分析、应用效果以及持续改进的相关数据、报表、材料等。3.1.4.3.2总经理办公室将《管理评审通知单》和批准的《评审计划》下发各参加评审的部门，同时要求各参加部门作好会议的准备工作，包括对本部门薄弱环节的分析、产生原因及改进的设想。3.1.4.3.3召开评审会议：a.总经理主持会议，各部门经理参加会议；b.指定评审重点部门作主要发言；c.参加会议人员进行充分讨论。3.1.4.4评审报告3.1.4.4.1根据总经理对管理评审中相关问题的决定，总经理办公室形成文件，经总经理审核、批准后，下发实施。评审报告的内容一般包括：评审时间；评审组成员姓名、部门、职务；评审简要过程及结论；不符合项的具体说明及改进建议。3.1.4.4.2对管理评审出现的不符合项，由总经理确定责任部门，总经理办公室进行分解，下发各部门制订纠正措施，予以实施。3.1.4.4.3管理评审报告分发范围：总经理、总经理办公室、相关部门。3.1.4.5纠正措施的跟踪验证3.1.4.5.1各相关部门收到评审报告后，应立即分析原因，制订纠正措施，并报告总经理办公室审核，总经理批准，然后组织实施。3.1.4.5.2总经理办公室对实施情况跟踪检查，验证实施的有效性，并报总经理。3.1.4.6管理评审计划、记录、报告等相关资料应由总经理办公室按照《文件控制程序》归档备查。3.1.4.7管理评审结果引起文件更改时，按FSHTL—0301《文件控制程序》执行。3.1.5记录管理评审计划（见总办手册7.13）管理评审通知单（见总办手册7.14）管理评审报告、总经理决策指令表、纠正或改进项目实施及监督检查表（见总办手册7.15）4、（总办编制）物业相关管理制度4.1员工浴室规章制度为加强对员工浴室的管理，给员工提供一个卫生整洁的浴室环境，特制定以下规章制度：1）员工不得使用客用消耗品，违者除按照《员工守则》进行处罚外，按消耗品价值十倍罚款；2）物业员工不得带家属或朋友入内洗澡，不得在当班时间洗澡，违者按50元/次予以扣罚；3）浴室钥匙统一由打卡室管理，任何人不得私配钥匙，在非开放时间内私自开门；4）注意开源节流，灯、水笼头要随手关闭；5）注意保持环境卫生，废纸、废品不得随手乱扔；6）不得将个人物品放在澡堂内；7）浴室每天开放时间为：14:00——23:00，其余时间员工均不得入内。4.2倒班室管理制度1）员工倒班室（女员工专用）设于21楼，归口总经理办公室管理；2）凡下班时间在22：00或此时间之后，早班时间在7：30或此时间之前的员工，皆可申请入住倒班室；3）凡在倒班室留宿的员工都必须严格遵守倒班室的各项规章制度，并自觉爱护倒班室环境卫生；4）严禁倒班室留宿员工将外来人员私自带入倒班室，禁止异性进入倒班室；5）严禁员工私配倒班室钥匙，钥匙统一由更衣室管理员保管；6）员工申请入住倒班室必须到所在部门领取倒班票，倒班票需盖有总经理办公室公章，并经部门主管以上（含）人员签字，注明具体住宿时间方可有效；7）倒班票当日有效，倒班票交更衣室管理员认可后，方可入住倒班室；8）倒班室内不得存放个人物品或贵重物品，钱、物由个人妥善保管，如有遗失，概不负责；9）倒班室留宿员工不得私自调换床位，未经允许不得随便动用她人物品；10）倒班室留宿人员必须服从更衣室管理员的安排，日常事务受更衣室管理员的监督，管理员有权对违纪的留宿员工作出处罚；11）更衣室管理员每日需负责倒班室的清洁卫生，并于每周四定期更换干净卧具，将用过的脏卧具送洗；12）倒班室秩序由更衣室管理员负责监督、检查，如遇有特殊情况可上报总经理办公室处理。4.3部门经理例会制度为保证物业例会的严肃性、纪律性，提高会议的效率、规范管理，特做出以下规定：1）不准迟到、早退或缺席，如不能到会，必须事前向总经理请假，并委托部门其他负责人或主管到会。2）着装整齐标准，严格遵守物业仪容仪表规定。3）开会期间保持会场的安静与严肃性，将手机调为振动，需要接听电话者，须到会场外接听。4）与会者在会前作好发言准备，会上发言言简意赅，时间控制在十分钟以内。5）坚决贯彻执行经理例会决议，并在部门例会上传达会议精神，作好部门例会记录。6）部门经理与会情况计入职位考核。4.4考勤/打卡机使用制度为配合物业考勤制度，物业特配置微电脑考勤机两台，特制订打卡钟考勤制度，请各部室员工严格遵守。1）更衣室管理员兼管打卡钟，员工需服从管理员的管理；2）按“上班”或“下班”准时打卡，打卡记录将作为月末员工考勤依据；3）因工作需要，当班而未打卡或迟打卡者，须由当事人在当天提交由所在部门经理签字的书面证明至总经理办公室备查，否则一律按旷工或迟到处理；4）严禁让他人代打卡，或代他人打卡，违者处以严重过失一次，并处扣罚50元，发现再犯者，按重大过失处理；5）考勤卡不得随意涂改；6）考勤卡不得私自带离物业，打卡后必须将卡放回插卡处；7）物业质检人员有权随时检查员工考勤卡及打卡情况；8）每位员工有义务爱护微电脑考勤机，遇有故障须及时报总经理办公室，不得私自处理；9）发现有故意损坏微电脑考勤机的，按照《员工守则》相关条例进行处罚。10）每月3日前，部门根据打卡考勤并上报总经理办公室，由总办进行核查。如有不如实按考勤卡上报考勤的，将对部门作出扣罚。4.5物业办公电话费用控制及管理制度为了更好地控制物业通讯费用、明确各部电话管理的权责，在参照了物业各部门电话使用的实际情况后，特制定如下规定：6.5.1电话管理中各部门的权责划分1）物业总机及各分机的日常管理由前厅部执行和落实。部门不得通知总机开关本部门管辖范围以外的分机。部门如遇业务欠费、安全问题等特殊原因需关闭管辖范围以外的分机，须向前厅部或当班大堂副理提出申请、说明理由，由总机做好相应记录。2）各部门管辖范围以内且经物业批准的分机开关外线、长途，须由部门经理本人通知总机（长途开启只限部门经理本人办公用分机），部门经理未在店内时可由当班级别最高的管理人员向大堂副理提出申请、说明理由。3）物业各部门可开通外线的分机、直拨电话及其话费额度由总经理办公室确定，财务部每月进行审核并于每月六日之前将上月电话费用表交至总经理办公室，每月话费超额部分由财务部开出扣罚通知至总经理办公室，再由总办于每月工资中扣出。4.6总经理信箱、员工投稿箱的使用规定为了加强物业管理层与基层员工的信息沟通，增进各部门工作的联络，加大物业宣传工作的力度，现总经理办公室设立总经理信箱、员工投稿箱。具体使用规定如下：1）两个信箱将放置在员工更衣室外；2）总经理信箱主要征集员工对物业发展规划、管理工作的意见和建议、部门重要情况反映等稿件；3）员工投稿箱主要征集反映部门发展动态、好人好事、员工生活等方面情况的稿件及投至《阿波罗报》的稿件，注重反映情况及时准确性、文章的文学性；4）总经理信箱、员工投稿箱由总经理办公室于每周六上午开启；5）总经理信箱中收集到的稿件将由总经理办公室进行整理，呈报总经理知会；员工投稿箱由总经理办公室进行整理，将各类优稿投至《阿波罗报》，或在《阿波罗报》宣传专栏中张贴，以供全体员工传阅；6）两信箱征集到的稿件一经采纳或发表，物业将给予一定表彰，并记录在案，作为员工考核的项目之一；7）信箱收集的稿件都将给予高度重视，做到及时回复、尽快落实。4.7办公用品使用规定为节约使用办公用品减少浪费，进而在酒店内倡导节约之风，特制订本规定，希望各部门认真执行。1）酒店发到部门经理一级的文件、发到主管领班级的文件原则上不能多打印和复印，避免泄露经营秘密，同时也节约使用打印和复印用纸。2）酒店或部门对内的各种规章制度、通知、报告等在打印和复印时，尽量采取纸张的二次利用，即纸张正反两面都充分利用。3）对于用纸量较多的文档将严格控制复印份数，今后除复印少数必要几份外，逐步改为电脑网上邻居共享。4）各种规章制度、通知、周报等排版时除使之美观外尽量使用较小字体，以节约用纸。5）各部门领用办公用品如电池、圆珠笔、灯管、电视机等采用以旧换新制度，且需酒店办公室签字方为有效，否则仓库有权拒绝部门的领用。6）违反规定操作者按一般过失处理。4.8物业职能部门员工在职进修的有关规定1）物业职能部门员工参加各类学历进修、培训学习，须占用上班时间、对本职工作产生影响的，需向部门提交申请，部门经理签字批准后交总经理办公室审批，否则部门一律不得准假，其工作时间参与进修学习的也将被视为旷工（部门经理级人员的申请需报总经理审批）。2）申请内容须包括：学习进修的具体内容、性质、起止日期、具体时间，另申请后须附入学通知书等证明。3）参与进修学习的员工占用上班时间的须累计请假时间。部门按其实际请假数与节假日相抵，节假日一日抵两个工作日，已相抵的节假日不发放加班费。部门平时安排临时加班，可优先考虑此类员工，与其请假日相抵。5、工作表格、记录清单5.1物业员工评估表姓名部门晋升级别评估内容（自我鉴定）：被鉴定人签名：年月日部门评估内容：评估人签名：年月日评估级别：优秀良好一般差是否晋升：经理签名：年月日是否晋升：总办签名：年月日注：此表请于每月3号之前与考勤通知书一起交至总经理办公室。6.2聘用登记表姓名性别出生年月贴照片处身高政治面貌特长毕业学校学历专业岗位证书视力左：右：身份证号联系电话家庭住址家庭成员姓名称谓工作单位本人简历起止时间毕业学校或曾就业单位证明人应聘部门介绍人分配部门上岗时间健康证计生签名备注面试总评部门意见办公室意见6.3离职手续表编号：致：各有关部门由：总经理办公室现有部班组员工同志，因离店，请予以办理关手续，签具意见并加盖公章后退还总经理办公室。部门工作交接部门意见经办人签章调出部门办公用品办公文件办公钥匙其他考勤算至月日财务部工装、发夹等借款饭卡其他保卫部与你部的联系其他工会事项物业办公室宿舍住宿证、用品更衣柜工号牌员工手册其他注：请在两天之内办完所有手续。财务部：同志，性别，原系部门班组职位员工，用工形式为，因离店，已在各有关部门办理好物品交接等有关离职手续。依据物业有关规定和与其所签协议，其所缴培训费，服装费，扣除损坏赔偿金，扣除其他款项，并请为其办理工资等款项。实退人民币元，签收人：。物业总经理办公室年月日6.4入职手续表编号：姓名：性别：分配部门：职位：薪额：培训费：上岗时间：年月日证件：□身份证□健康证□计生证□暂住证□户口复印件备注：介绍信部：兹介绍同志，入职你部职位，请予以安排。备注：。物业总办年月日工衣室管理员：兹有部职位同志前往你处，领取工号牌、工衣柜、考勤卡，请接洽。物业总办年月日财务部：同志为新入职部的员工，请为其办理培训费元缴纳手续，同时请发放工装及员工食堂餐票。谢谢！物业总办年月日6.5部门培训通知单部门：培训时间：年月日（——）培训地点：培训内容：培训方法及教材：培训对象：培训期限：（时/天/月/年）参加人员名单：培训教师签字：物业办意见：提交者：核查人：日期：6.7物业超时工作记录表姓名：部门：员工工号：职位：记录日期：年月日加班日期超时工作时间小时数(天数)加班工作内容部门签字物业办签字由至补休日期补休时间补休小时数（天数）部门签字物业办签字说明：1、本表由员工所在部门填写。2、本表每月总结，于下月3日前与考勤表一并交至总经理办公室。3、本表一式三份，一联交员工所在部门留存，一联交总经理办公室，一联交员工本人。7.9员工考勤通知书部门：年月日姓名出勤病假事假假迟到次早退次旷工天夜班加班备注注：1、本通知一式二份，请于每月3日前送物业办公室。2、考勤时间从上月1日起至31日止。3、备注请注明请假手续办理级别。经办人：部门经理签章：办公室签章：7.10员工调动表编号：姓名：工号：进店时间：调出部门：部经理：（签名）调入部门：部经理：（签名）调动情况□换岗培训□调职□晋升□降职调出部门：（盖章）物品交接：备注：调入部门：（盖章）工装领换工号牌更换：部门：员工因由部门职位调入你部门班承担职位工作。物业办公室二OO年月日7.11复印纸张登记表日期部门内容页数（按面计）经手人7.12值班经理排班表日期值班人日期值班人总经理办公室二00年月日精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档XX物业公司组织架构及岗位职责第一章组织架构第二章部门职能一、客服部1、对所辖业主、房屋、商铺和车库等主体进行统一管理，推动物业公司质量体系、管理目标和经济效益的落实；2、落实公司关于小区的各项规定和决定，有计划、有步骤的完善小区房屋公共设施和综合服务体系；3、定期收集汇总小区及公司的各项信息，定期向公司领导汇报反映，并根据公司领导的意见和要求开展下一步工作；4、接待业主来访和接听业主来电，解答业主咨询，受理业主投诉、维修、求助、咨询与收集业主建议，并做好相应记录。5、受理业主投诉、报修、求助后，按照物业服务中心规定，填写相关工作任务单交相关部门在规定时限内处理，并负责跟进、督促，直至完全解决，同时对业主进行电话回访。6、负责各楼宇住宅和商铺物业管理费、水电费的统计核算工作，确保费用收缴的及时准确，提高物业管理费的收缴率。7、负责业主档案的建立与管理，满足物业管理服务工作需要。8、负责各楼宇物业服务质量日常检查工作，发现和消除不安全因素。9、负责完成上级部门交办的其它工作。二、招商部1、负责临街商铺和小区内商的经营管理工作，合理选择商业类型和业态，提升小区整体形象；2、负责商铺的租赁管理工作，保持物业与业主之间的经营联系；3、负责协调商铺和住户之间的各种关系，处理小区外围商业的种类问题；4、负责组织小区内的广告、宣传、产品体验等其它收费活动；5、负责商铺租金、物业费及其它代缴费用的收取工作；6、根据政府相关规定，负责商铺的日常管理，以及装修监管和消防防范等工作；7、负责了解各商铺的经营状况和市场变动，为物业公司的经营决策提供数据支撑；8、负责新的物业服务和收费项目，拓展物业公司经营收入的工作。三、保洁部1、负责小区内绿化植物的日常管理和养护，合理规划小区内绿化植物种类和分布；2、负责小区的环境卫生清洁、保洁服务，以及绿化管理服务；3、负责制定合理的作业频率、班次和人员安排，负责绿化、景观和水系护理的日常维护、保养工作；4、负责保洁员的日常管理和考察工作，合理配置人员做好小区内公共区域的环境卫生和绿化管理工作；5、负责对小区绿化和环境保洁的监督工作，对服务质量进行定期或不定期检查，不断提升服务质量；6、负责保洁员的业务知识培训和专业技能培训工作；7、负责上级部门交办的其它临时性工作。四、工程部1、负责小区内土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其它公共系统的运行管理和日常保养维护，做好各项设施设备的维护和检修工作；2、负责小区内的整体设备设施的维修保养工作；3、负责做好小区内水、电、暖等能源的消耗管控工作；4、负责对小区内设备设施的购置、使用、保养和报废，进行论证、安装、维护和日常管理；5、负责小区内各类工程维修的组织实施与协调；6、配合其它部门处理各类突发性临时工作。五、公秩部1、负责组织全体公秩人员认真履行职责，圆满完成公司交给的各项公秩维护任务；2、协助公司完成公秩人员的招聘、面试，负责安排新公秩员的上岗前培训及公秩人员的岗中、技能等各项培训；3、负责日常公秩勤务的组织与实施，检查、指导、讲评；4、负责公秩队勤务值班，负责突发事件的组织指挥和各种处置方法的拟订及方案的演练；5、负责拟制公秩人员职责、基本要求、奖励与处罚细则，并指导公秩人员贯彻执行；6、负责公秩班组建设，做到选好苗、使用好、管理好、培训好；经常指导他们工作，帮助他们解决实际困难，定期组织他们学习应急处理程序等知识；7、协同公安机关搞好物业社区综合治理；8、随时掌握公秩员思想动态，加强与公秩员的沟通和交流，熟悉物业服务区域的治安状况；9、在物业服务区域内发生治安、刑事案件时，应立即组织公秩人员保护好现场，并控制好事态；10、负责所辖物业管理服务区域内队员的月考评；11、完成上级部门交办的其他工作。六、财务部1、负责公司年度、季度和月度的财务核算及日常财务管理；2、根据总公司相关规定，制定和完善物业公司内部会计核算、报销审批制度；3、具体负责公司内部的财务预、决算工作；4、负责协调处理涉税问题，及时向总公司报送各项数据资料，配合总公司的监督审核工作；5、负责搜集经营活动情况、资金动态、营业收入和费用开支的资料，为总经理提供决策依据；6、负责各项财产的登记、保管和发放，并按规定摊销折旧；7、按月、季和年度编制收支计划，定期作出财务分析报告，报送总公司；8、作好薪资、奖金和福利的计划和发放；9、完成上级部门交办的其它工作。第三章岗位职责一、总经理1、负责主持物业公司的全面经营管理工作，按时上报半/全年度经营和管理计划、总结；2、负责落实总公司及董事会的决议及经营目标计划，完成集团公司下达的各项目标任务；3、根据月度经营计划认真督促落实经营目标的分解和实施；4、审定公司内部各项管理制度和岗位设置，维护、协调相关部门的公共关系；5、对客户投诉的重大问题进行及时处理和跟踪；6、安排并抽查各部门工作情况，及时劝阻损害公共利益现象的行为；7、监督检查房屋使用状况，及时以书面形式上报工程部组织修复；8、根据合同约定对小区内的绿化、消毒、防虫害等工作进行监管；9、建立健全各类文件和业主档案，保障业主信息安全；10、严格控制公章和各类证件的使用；11、制定社区文化活动计划，宣传组织、策划、执行社区文化活动；12、审定公司的年底工作计划和方案，批准年度财务预、决算方案；13、审定公司薪资、奖金及福利的分配方案，并负责组织实施；14、指挥突发事件的应急处理，控制事态发展，妥善处理善后事宜。二、副总经理1、按分工协助总经理主持公司的日常行政和管理事务，协助总经理对公司进行人事、行政及物资采购等全方面的管理工作；2、按照国家有关法律法规及公司规定，制订公司相应的人事、物资、行政规章制度；3、准确地掌握人员、物资及行政管理的各种数据，配合总公司做好日常督导和财务管理；4、负责办理人员面试、入职、培训、签订劳动合同以及辞退、辞职、退休等各项人事工作；5、建立健全各项资料目录、台帐及其它相应单据表格，确保记录的及时、准确和全面性；6、根据各部门办公需求，按时上报月度采购计划并监督发放领用情况；7、监督设备材料、工具用品的采购和管理，控制发放及维修开支，监督设备设施保养、维护情况；8、按总经理要求，草拟、制作各类文件和视图资料；9、及时准确地传递、传达集团公司下达的各类通知，组织参加集团公司开展的各项集体活动；10、负责公司日常管理事务及外联工作；11、公司各类财务票据的签字、报销，协调临时资金需求；12、按照应急预案和上级指挥，处理突发事件的应急和善后工作；13、准确无误的完成总经理和集团公司领导交办的其它任务。三、客服部经理1、贯彻执行公司制订的各项管理规章制度；2、全面负责小区楼宇的日常管理工作，及时掌握小区业主的动态，制定部门月底、年底物业费收缴计划和明细，并保证物业费的顺利收缴；3、调动员工的积极性，调理稳定员工情绪，保质保量的完成各项工作；4、热情接待业户，及时有效的处理各项投诉，做好投诉记录并转交相关部门或向副总经理汇报；5、定期对本部门员工进行培训和考核，不断提高员工的业务水平和服务质量；6、负责物业公司全体员工的日常考勤工作，配合财务核定每月薪资发放情况；7、负责制定本部门的各项管理制度、服务标准和操作规程，并检查落实；8、协助管理物业清洁、绿化、维修、接待和回访等服务工作，收集有价值的物业信息，为推动公司客户服务工作的发展出谋划策；9、完成总经理、副总经理交办的其它工作任务。四、财务部经理根据实际工作需要，由总经理决定是否设立财务部经理（主管）一职，如果不单独设立经理（主管），相关工作由会计兼任。1、负责公司成本收入核算工作，建立相应的工作体系；2、负责公司的财务管理、统计、采购和库管等方面工作规章制度的制定并监督实施；3、负责编制公司月度、季度、年底的资金计划和收支计划；4、负责提出公司年底财务预算和资金需要计划，报总经理审批；5、制定公司的投资、支出预算，参与合同汇审，给总经理及时提供相关财务数据；6、完成领导交办的其它工作。五、保洁部经理1、熟知小区绿化布局和区域养护状况；2、负责小区的环境卫生清洁、保洁服务和水系、绿化管理服务；3、负责绿化、水系景观和公共设施的日检工作，并做好记录；4、负责制定保洁员的工作计划表，安排好保洁员的各项日常工作；5、合理分配小区内公共区域的环境卫生和绿化管理工作；6、负责保洁员的培训学习和日常指导工作；7、负责上级部门交办的其它工作。六、工程部经理1、全面负责工程部的日常管理工作；2、负责管理辖区内各类设施、设备的运行、保养、维修及安全检查工作的安排和落实；3、按照公司的各项规章制度，合理制定工作计划，完成各项管理指标；4、确保机电设施和消防设施随时处于安全、良好的运行状态；5、执行政府部门的有关规定，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故；6、负责员工的服务意识和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质；7、负责组织技术文件和设备档案的建立、接管和管理工作；8、负责业主各种报修投诉和处理，管理本部门的工程质量和服务质量；9、完成上级部门交办的其他工作。七、公秩部经理公秩部主要负责辖区内各种设施的安全、保卫工作，消防监控工作，并负责维护小区内日常的公共秩序。1、负责组织全体公秩人员认真履行职责，圆满完成公司交给的各项公秩维护任务。2、协助公司完成公秩人员的招聘、面试，负责安排新公秩员的上岗前培训及公秩人员的岗中、技能等各项培训。3、负责日常公秩勤务的组织与实施，检查、指导、讲评。4、负责公秩队勤务值班，负责突发事件的组织指挥和各种处置方法的拟订及方案的演练。5、负责拟制公秩人员职责、基本要求、奖励与处罚细则，并指导公秩人员贯彻执行。6、负责公秩班组建设，做到选好苗、使用好、管理好、培训好。经常指导他们工作，帮助他们解决实际困难，定期组织他们学习应急处理程序等知识。7、协同公安机关搞好物业社区综合治理。8、随时掌握公秩员思想动态，加强与公秩员的沟通和交流，熟悉物业服务区域的治安状况。9、在物业服务区域内发生治安、刑事案件时，应立即组织公秩人员保护好现场，并控制好事态。10、负责所辖物业管理服务区域内队员的月考评。11、完成公司交办的其他工作。八、招商部经理1、全面负责招商部的日常管理工作和计划安排；2、负责商铺的租赁工作，制订季度、年度经营目标并保证实现；3、负责商铺回款工作，确保租金、物业费及其他代缴款项的及时收缴；4、处理商铺业主、租户的投诉和建议，做好记录，不断改进；5、负责小区商业的整体规划和环境管理，协调解决各种环境问题和民生问题；6、掌握市场变动情况，及时调整租赁方案和价格；7、负责小区内各类经营活动、广告宣传及公关活动的计划和执行；8、做好小区内各商业的环境安全检察工作；9、完成上级部门交办的其它临时性工作。第四章管理制度汇编一、财务管理制度1、总则为了强化财务管理工作，规范公司日常财务行为，进一步完善财务制度，发挥财务在公司经营管理和提高经济效益中的作用，依据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》的有关规定，结合公司实际，特制定本制度。2、财务管理标准1）公司财务实行以“计划”报批为标准的总经理负责制，凡属支出的项目需由部门负责人复核，总经理审批、财务负责人监核即可办理。2）严格执行《会计法》和相关的财务会计制度，接受审计，税务等部门的检查、监督，保证会计资料合法、真实、及时、准确、完整。3、财务会计工作标准1）执照会计制度的规定记帐、复帐、报帐，做到手续齐全、数字准确、账目清楚、处理及时。2）严格发票的审核；各项业务款项发生、回收的监督；业务报表的整理、审核、汇总。3）认真细致的对业务成本进行核算，为领导提供准确数据。4）做好会计凭证资料的分类、装订、保管工作。4、财务出纳工作标准1）建立健全各种帐目，严格审核现金支付凭证。2）严格执行现金管理制度，不得坐支、透支，不得白条抵库。3）对银行转账和现金收支要做到日清月结，及时核对，保证账款相符。4）库存现金超过3000元时必须存入银行。5）收缴现金时，须立即开具收款凭证，由缴款人在右下角签名后，各自留存。6）任何现金支出必须按相关程序报批，获批后，方可支付。7）收支单据办理完毕后，出纳须在审核无误的收支凭证上签章，并在原始单据上加盖现金收付讫章，以防重复报销。5、支票管理标准1）支票的购买、填写和保存由出纳负责。2）出纳应根据审批无误的收支凭单，逐笔顺序登记银行流水收支账目，并每天结出余额。3）所开出的支票必须封填收款单位名称，由收取支票方在支票头上签收或盖章。6、印鉴的保管1）银行印鉴必须分人保管。2）财务专用章和总经理印鉴分别由财务主管和出纳负责保管。7、现金、银行存款的盘查1）出纳在每周末应将库存现金、银行存款、收入、支出、结存情况，编制“出纳报告表”，并由会计或总经理指定人员进行对账盘查，其他时间进行抽查。2）出纳要根据银行存款日记账面余额与开户银行转来的对账单的余额进行校对，对未建账项应由会计编制“银行存款余额调节表”进行检查校对。3）其他依据相关会计制度及法规执行。二、收费管理制度为了规范公司收费工作的管理，严格收费制度，加强对收费工作的监督，完善收费台账的建立，做到应收尽收，根据公司实际，特制定本制度。1、收费管理工作标准1）建立完善各种收费记录，严格规范收费行为，做到各类账册记录准确、数据来源清晰、资料真实完整、帐实相符。2）按照公司财务管理制度的要求，做到各类统计数据及时上报，款项及时上缴，保证财务数据的及时传递，为经营管理活动提供及时、准确的信息。3）客服部门主管要定期对收费账目进行核对、检查、监督，保证收费工作的准确性、合理性、有效性、完整性。4）公司每季度对收费情况进行考核、考评，对账目不清，不能按计划足额完成收缴任务的，按照绩效考核办法给予处罚。2、收费管理工作程序1）业主办理入伙、装修手续的各种收费，按照相关的流程，手续齐全，足额缴纳后，日清日结，及时上缴公司财务。2）物业费按月、季、年统一收缴；二次供水费、电梯运行费等由客服人员根据维修部抄表提供的数据，在当月30日前进行核算，经客服部主管确认后报公司财务。3）客服人员（贴心管家）按照确认上报的本月应收款项及其它费用及时填入各项收费账目，并开始收费。4）收费中如有减免款项，应有公司领导的签字，并附上相关手续，以备查验。5）对不能及时收缴的款项，应说明原因，经确认后，可做延期处理。6）各类押金的收支管理，实行单收统支，由客服人员核对后编制汇总表，经监管人员签字确认后，方可退领。7）所收各类款项，不得座支、透支或延期上交，特殊情况需经有关领导批准。8）定期编制月、季、年度报表，为公司领导提供详细、准确的数据。9）认真做好各项收费的催缴交工作和各种收费凭证的装订、归档工作。三、质量保证制度为了进一步全面提高物业管理服务质量，增强员工的服务意识、责任意识，不断提升服务品质，打造质量品牌，为业主营造一个安全、舒适、宜居的居住环境，根据物业管理工作实际，按照相关质量管理体系要求，特制定本制度。1、物业管理服务具有普遍性和特殊性，在实际工作中要始终坚持“质量第一”的方针，把抓质量当做首要任务，把质量作为品牌和公司的生命，对公司的生存和发展至关重要。2、要建立和完善质量保证体系，不断提高公司管理水平和综合实力，积极参与行业竞争，并获得较好效益。3、每个岗位、每位员工要严格按照岗位职责和岗位工作标准认真履职尽责，要科学调度、精细化管理、规范化操作，达到服务质量和工作质量的最佳效果。4、严格按照物业管理从业人员职业道德标准和行为准则规范员工的行为，切实实行激励机制，充分调动员工的积极性、主动性、创造性，发挥员工的智慧和潜能，采取必要的措施，鼓励先进，奖优罚劣，坚持长效，不断推进质量管理工作顺利进行。5、各岗位员工要不断学习专业知识，提高专业技能，确保服务质量和工作质量的圆满完成，促进公司各项工作再上新台阶，为精细化管理和创优工作提供保障。四、岗位考核制度为了提高物业管理服务工作质量，提高工作效率和服务品质，增强员工的责任感，进一步强化内部管理，严格落实岗位工作标准，根据物业管理岗位工作实际，特制定本制度。实行岗位考核制度是落实各项工作目标任务的重要手段；是全面实施物业管理服务精细化管理的有效措施；是实施创优达标的有效保障。公司各岗位要不断增强责任意识、服务意识、大局意识，在日常工作中认真贯彻执行。1、考核内容：根据各专业情况，按照各岗位作业指导规范，对考核内容进行细化、量化。1）客服部：经营目标（各项收费）的落实、账务管理、房屋管理、装修监管、工程问题处理、业主投诉处理、业主回访、来访接待、现场管理、环境卫生、档案管理、考勤管理、着装管理、社区文化建设、生活服务等。2）公秩部：日常管理、装备管理、团队建设、突发事件处理、工作纪律、形象展示、门岗用语、门岗卫生、服务业主、人员管理、车辆管理、物品寄存、巡视检查，安防、消防系统，各种记录、培训演练、制度落实等。3）维修部：计划管理、设备管理、工具管理、岗位培训、装修监管，水、电、暖、电梯、消防设备巡查，设备维修、保养、年检，各种记录、突发事件处置、二次供水管理、环境卫生管理、特约维修服务等。4）保洁部：日常管理、人员着装、岗位培训、环卫设施设备管理、庭院保洁、楼宇保洁、电梯保洁、天台保洁、停车场及地下部位保洁、水系管理、绿化管理、环境消杀、垃圾清运、商业卫生等。2、方法步骤考核以全面、客观、公正、务实为原则，以精细化管理、规范化运作为标准，以提高公司综合管理水平、实现可持续发展为目标。在考核中实行岗位自检、部门互检、集中综合考评的方法，按照细化、量化标准，分为月、季、年度考核，考核中要遵循“阶段性和连续性相结合”的原则。月、季考核按分值评判，与绩效工资挂钩，满分为100分，90分为合格，90分以下，低于1分降1个百分点；年度综合考评分为优、良、一般、差4个级别，与年终评先和年终奖挂钩，一般和差级取消评先资格。考核考评中实行奖优罚劣，优秀者进行表扬并奖励；不合格者限期整改，连续两次不合格者，通报批评并处罚。五、档案管理制度为加强档案管理工作，充分发挥档案作用，提高档案管理水平，有效地保护、利用档案，特制定本制度。1、归档范围1）重要的会议材料，包括会议的通知、报告、决议、总结、会议记录等。2）上级来文及有关单位来往的文书。3）公司的各种工作计划、总结、制度、报告、请示、批复、简报、统计报表及财务凭证。4）公司与有关单位签定的合同、协议书等文件资料。5）公司的大事记及重要活动的简报、照片、音像资料。6）业主入伙、入住资料，工程资料、设施设备资料等。2、归档要求1）归档资料的种类、份数及页数均应齐全完整。2）归档资料的正件与附件、请示与批复归为一档，不得分开。3）归档资料要区别不同情况进行排列，遵循文件材料形成规律和特点，保持文件之间的密切联系并进行系统的排列。4）案卷的封面，应逐项填写清晰。3、档案的管理1）本档案只有内部人员可以借阅，借阅者都要填写《借阅单》，经主管领导批准后，方可借阅。2）档案资料借阅的最长时限为两周，对借出档案，档案管理人员要及时催还，发现损坏、丢失或逾期未还，应写出书面报告，报总经理处理。3）必须严格保密，不准泄露档案材料内容，如发现遗失必须及时汇报，并追究责任。4）要爱护档案，注意通风、防潮湿、防霉变、防鼠害、防火等；不得随意更改、涂划等。六、公章管理制度1、公司的行政章、财务章、印鉴章、服务中心印章、要指定专人保管。2、因工作需要盖章时，要严格履行盖章手续，需要现场盖章的要在盖章登记表上进行登记，要写明盖章名称、事由、日期、盖章人签名。公章带出去使用时，需经主管领导批准，并填写用章手续和归还时间。3、所有公章不得转借给与工作无关的人员使用。4、公章管理人员要增强责任心，严格公章管理、使用手续，严禁公章私用。5、公章使用人员要严肃认真执行公章管理办法，严格履行手续，明确使用用途。6、因对公章管理不善或使用不当，给公司造成损失的，将追究相关人员的责任，并严肃处理。七、公司会议制度为了规范公司会议制度，保持公司信息资源和各项工作的上传下达及下传上报工作的有效传递，进一步提升公司的管理水平，确保会议内容及议定事项得到有效落实，特制定本制度。1、会议分类：公司全体员工会议、公司工作会议、公司例会、公司临时会议；各部门例会、班前会等。2、会议要求：1）会议要根据实际工作需要召开，着眼于有效沟通、协调公司内部各项工作及其他关系，解决问题、安排布署工作。2）要讲求会议实效。对于会议议定的事项、布署的工作任务、提出的办法措施，与会人员要做好记录并按照职责分工传达、贯彻落实，切实取得具体效果。3）要严格会议纪律。参会人员应认真准备、准时参会，不得缺席，确实有事须向主管领导请假；与会期间将手机调到振动；会议发言要言简意赅，紧扣主题。3、会议主要内容：1）审议讨论、公司工作总结、年度计划；2）审议公司财务年度收支情况；利润情况；3）研究公司重大事项；4）讨论通过公司重要规章制度。4、部门例会：1）部门例会由部门自行安排，部门负责人主持，有会议记录。2）部门例会主要内容：传达公司会议精神，通报公司近期总体工作安排和面临的问题，每名员工汇报工作情况，提出工作中遇到的困难和问题，解决建议和工作安排；与会人员讨论有关事项，部门负责人提出本部门工作要求，具体安排和有关要求。5、部门例会与公司会议（例会）相一致时，以公司会议为准。6、公司或部门不能按时组织召开会议，无会议记录的，将对部门负责人给予处罚50元/次；与会人员无故缺席或不按会议时间参加会议的每次罚款30元。八、着装管理制度为了提升公司的整体形象，规范员工的着装行为，根据集团公司着装管理规定，结合物业公司工作实际，特制定本着装管理规定。1、本公司员工应按本管理规定及岗位工作指导书中的行为规范要求着装，员工在上班时间要注意仪容仪表，要求大方、得体、整洁，工装外不得加穿其他衣物。2、员工上班应注意将头发梳理整齐。男职员发长不应该超过耳朵上沿，并不准留胡子、纹身；女职员上班提倡化淡妆，金银或其他饰品的佩戴应得当。3、员工上班必须佩戴胸牌，胸牌应佩戴在统一的位置。4、员工工装要勤洗涤，保持干净、整洁、不得有污渍、褶皱、破口、孔洞；穿着鞋子颜色要统一为黑色。5、各部门负责人对所属员工有检查、指导、监督的责任，并接受员工的监督。6、凡公司员工违反本规定的，除通报批评外，每次罚款30元。7、部门员工1个月累计违反本规定3人次的，将对该部门相关负责人处罚100元，并通报批评。因违反着装规定被集团公司通报批评或处罚的，本公司将对责任人或部门加倍处罚。8、公司统一配发的服装，员工离职时，原则上按使用季节折价收取费用。夏装：员工穿着满一个季节后，离职时不再折价收取费用：穿着不满一个季节，离职时按原价30％折价收取费用。春秋装：员工穿着满两个春秋季节后，离职时不再折价收取费用；穿着不满一个季节，离职时按原价50％折价收取费用；穿着满一个季节，不满两个季节，离职时按原价30％折价收取费用。棉衣为三个冬季，员工穿着满三个冬季，离职时不再折价收取费用；穿着满两个季节，离职时按原价30％折价收取费用；穿着满一个季节，离职时按原价60％折价收取费用；穿着不满一个季节，离职时按原价80％折价收取费用（依据集团公司规定制定）。9、本管理规定适用于公司已配发工装的员工，望自觉遵照执行。九、考勤及请假制度为了严格劳动纪律，规范考勤请假制度，建立一个严谨、高效的物业管理服务团队，根据集团公司考勤及请假管理规定，结合物业管理工作实际，特制定本考勤及请假制度。1、考勤制度1）员工上下班实行指纹机考勤制度2）上班时间开始后1—10分钟签到者，视为迟到，迟到一次罚款20元；11—60分钟签到者罚款30元；超过60分钟后视为缺勤，缺勤一次罚款50元。未经请假提前30分钟下班者为早退，早退一次罚款30元。所在部门当月迟到、早退累计三次以上者，对部门负责人罚款50元。3）因工作需要外出办理业务，须经部门或公司领导批准，否则按外出办私事处理。4）根据指纹机内的考勤信息，既没有上下班记录，又无请假、休假记录者，视为旷工一次，旷工一天扣除本人3天的工资，无故连续旷工3天者按待岗处理（停发工资），连续旷工十五天者视为自动离职，予以辞退。5）因指纹机故障不能签到者，以签字考勤为准。6）工作期间不准外出吃饭，对睡觉、玩游戏者，发现一次处罚50元。2、请假制度及各类假期待遇标准1）事假（1）员工遇事需本人处理的可请事假。（2）如遇突发事件不能提前申请的情况，应与2日内出具相关证明，补办手续。（3）员工填写请假单，要说明请假种类、假期、事由，经部门或公司领导批准，报人事部备案。（4）员工请假1天的由所在部门负责人批准；2—3天的由公司经理批准；3天以上的报集团公司主管领导批准。（5）事假期间按天计扣工资，计算方法为：日工资=基本工资/24日（每月有效工作日为24天）2）病假员工休病假者，需出具医院诊断证明，按审批程序办理病假审批手续，并报人事部备案。工资待遇以实际出勤天数计发工资。3）其他请假待遇标准（1）婚假符合法定结婚年龄（男22岁、女20岁），并办理结婚登记的员工，婚假为3天；符合晚婚年龄（男25岁、女23岁）结婚，婚假为7天；婚假包括公休假和法定假，假期工资照常发放。（2）产假符合法定条件生育的已婚女员工，可享受3个月的产假，剖腹产的增加15天假期，产假工资按60%发放。（3）丧假员工直系亲属（父母、岳父母、配偶和子女）亡故，假期为3天，工资正常发放。（4）假期计算请事假者，按天计扣工资；员工请假假期连续5天以上的，其间公休日或法定假日均计算在内。十、主管巡视检查制度为了有效的督促落实各项工作的顺利实施，及时发现问题，纠正违章，规范行为，提高工作质量和服务品质，特制定本制度。1、各部门主管为本部门的第一责任人，对本部门的工作全面负责。2、根据各专业情况，要定时、定期对所辖区域进行认真、细致的全面检查，发现问题及时处理解决。对于重大问题要随时上报主管领导。3、检查的内容包括员工着装、劳动纪律、行为规范、设施设备、安全隐患、班组记录、违章装修、车辆停放、环境卫生、树木花草等并做好巡查记录，公司作为考核部门工作绩效的一项内容。4、各主管可对其他部门工作互查，并督促落实。5、如遇恶劣天气，要第一时间赶到现场，注意观察险情，及时排除隐患，确保安全。6、巡查中发现违规、违章行为，根据公司有关规定，作出合理的处理、处罚。7、公司在集中组织检查或抽查中，发现有脏、乱、差现象或不作为行为，将对部门负责人给予通报批评并处罚。十一、监控中心管理制度1、监控中心工作人员要严格遵守安防和消防安全操作规程和各项安全管理制度。2、监控中心实行每日24小时专人值班制度，确保及时发现险情和安全隐患及时准确处置。3、监控中心工作人员要按时上岗，认真做好监控记录及交接班工作，以及重要监控资料的拷贝，接班人员未到岗之前交班人员不得擅自离岗。4、监控中心工作人员要按时上岗，并坚守岗位，尽职尽责，不得脱岗、替岗、睡岗，严禁值班前饮酒，因确有特殊情况不能到岗的，要提前向主管领导请假，经批准后，由同岗位人员代替值班。5、监控中心入口处设置明显的标志；设置火灾事故应急照明、灭火器材、挡鼠栏板；配备相应的通讯联络工具。6、监控中心工作人员要爱护监控中心的设施，保持室内卫生。7、严禁无关人员进入监控中心，随意触动设备。8、监控中心内严禁存放易燃易爆危险物品和堆放与设备运行无关的物品或杂物。9、监控中心内严禁吸烟或动用明火。10、监控人员因责任心不强或失职等因素引发事故，造成损失或影响的将给予严肃处理。十二、办公用品管理制度办公用品是指公司所购置的用于物业管理服务使用的物品，无论大件物品（固定资产）或低值易耗用品均属办公用品，并建立制度统一管理。1、固定资产管理凡单件物品价值在150元以上的均列为固定资产，固定资产要建立台账，帐物相符，专人管理。大件物品的采购管理实行计划报批，集中采购，验收登记，责任到人，适实调配。2、低值易损耗物品管理办公用低值易损耗物品实行统一采购，集中保管，据实领用。各部门所需办公用品包括工具要提出书面计划，经公司领导审核批准后进行统一采购。所采购的物品要附品名、规格、数量、单价清单。领用办公用品要履行领用手续，谁领用谁签字；严格禁止公领私用，少用多领，囤积不用等现象。3、办公用品维修及耗材管理空调、电脑、打印机、复印机、电风扇等电器类办公用品维修、电动工具维修要及时填报维修单，经核准后方可进行维修或更换。复印批量资料要进行登记，谁复印谁签字，注意节约耗材。十三、卫生管理制度为了营造一个干净、整洁、亮丽的工作和居住环境，提升物业品牌，创建优秀物业小区，特制定本管理制度。1、办公区、楼宇内、庭院环境、水系、地下车库卫生按区域划分，分片包干到责任部门和责任人，部门负责人为卫生区第一责任人。2、卫生区地面、墙壁、门窗、报箱、楼梯、扶手、桌椅、廊桥、健身器材、儿童游乐设施等公共卫生要及时打扫，清除污垢，清理垃圾，保持整洁卫生。3、各部门室内卫生每日打扫，办公用品摆放整齐，门、窗玻璃保持清洁，窗明净亮。4、楼宇内严禁乱贴、乱涂、乱画（划）；乱扔纸屑、烟蒂、杂物等。5、各种盆景、花卉摆放整齐，错落有致，叶面干净，花坛内杂草、落叶及时清除；水系水质清澈干净。6、卫生质量标准按照许昌市物业管理服务等级和创市优标准执行。7、卫生区内发现有脏、乱、差现象，或在每周、月、季综合检查中较差的部门或责任人，将按照工作标准和考核办法给予责任部门和责任人一定的经济处罚。8、因卫生差，被集团公司通报批评或处罚的，本公司将对责任部门或责任人加倍处罚。附件：卫生责任区明细部门卫生区域范围责任人客服部物业服务中心物业服务中心、门口台阶向外延伸三米及雨棚。客服主管公秩部西大门、值班室、监控室、更衣室西大门：东起第三棵银杏树；西至登秋台街西侧；南至大门外道牙向南10米；北至大门外道牙向北10米。公秩队长工程部工程部、电梯机房、二次加压泵房、水井房、热力交换站工程部办公室、电梯机房、轿厢顶、各机房控制柜、水泵、管道等维修主管保洁部小区内所有公共部位电梯前室、楼梯间、扶手、入户门外侧、防火门、窗户、地角线、消防箱、楼顶平台、水井、电井；协助维修部打扫机房卫生。保洁主管十四、门岗值班制度1、小区楼院各出入口均须设置门岗，实行24小时不间断值班守卫。

2、门岗值班人员必须坚守岗位，不得擅离职守，严禁脱岗、漏岗、睡岗。

3、必须建立门岗值班记录，值班人员必须按时签到，认真记载值班期间的有关情况，并做好交接班。

4、门岗应放置住户名册，载明住户的姓名、房号、电话、车辆等信息，值班人员应熟悉基本内容，便于及时识别、联系并核实有关情况。

5、门岗值班人员必须切实履行职责，对出入车辆、人员、物品等进行认真询问、查验、登记，加强安全管理。

6、有关负责人应经常性地对门岗值班人员在岗履职情况进行严格督察。十五、公秩交接班制度１、值班公秩员提前３０分钟到岗，接班员提前１０分钟接班，对服务区检查完毕之后，认为没有问题方可登记，登记本上要记录当天确切的交接时间。

２、接班公秩员若有特殊事情，不能准时接班，必须提前３０分钟请示，公秩部另派人接班。

３、接班公秩员若无正当理由，既不请示又不准时接班的，按缺勤及处罚条款进行处理。

４、交班公秩员要等接班公秩员对管区巡视一遍进行验收后才能交接，但接班公秩员验收时间无特殊情况不能超过１０分钟。

５、交接班时，交班公秩员必须把本班情况及各种设施设备的状况，以及可能出现的非常情况需在下班值班过程中继续观察，特别留意或处理的问题，上级的指示，待办事项及各类物品如实登记清楚，向接班公秩员交待，同时也须督促接班员接收清楚并签名。一旦签名，责任由签名公秩员自己承担。

６、所有事情交接清楚之后，交接后必须分别在登记本上记录清楚真实的上下班时间并签名，然后交班公秩员方可离开岗位下班休息。

７、接班公秩员若在接班验收时发现问题，不具备接班签名条件时可以拒绝签名接班，但必须同时报告公秩队长处理再进行签名接班，责任由交班公秩员承担。如果报告处理后不接班，以无故和借故不上班论处。

８、接班公秩员自己验收完毕并已签名接班，而且交班公秩员已离开岗位之后，无论发生发现任何问题，责任一律由当班公秩员承担。

９、接班公秩员因故没有及时接班，交班员不得下班并且擅离岗位。

１０、若接班员没有签名接班，交班员已下班离开岗位，其间发生的任何问题责任由两人共同承担，没有发生问题，则按物业制度及处罚条款进行处罚。

１１、交班员若发现接班员无故不签名接班或拖延接班时间，交班员可以提出抗议，并报告公秩队长，公秩队长根据情况对接班人员按处罚条款进行处罚。十六、公秩巡逻制度1、小区楼院内部必须坚持开展昼夜巡逻，实行定人、定岗、定责。2、明确巡逻的区域、时段，合理设定巡逻路线，至少每30分钟巡逻一遍，不留盲区、死角。

3、巡逻人员必须切实履行职责，提高管事率，及时发现、认真盘查陌生可疑人员、车辆、物品。

4、巡逻中特别要注意查看车库、储藏室、楼宇门、楼体外墙管道、防护网、空调架以及车门和后备箱等重点部位是否异常。

5、采取在设定的巡逻必到点签到、利用对讲机和视频探头报岗、有关负责人进行定时或不定时查岗等方式，对巡逻人员工作运行情况进行督促检查。十七、小区消防管理制度1、贯彻执行国家安全部门和上级消防主管部门颁布的法令法规及其它各项防火规章制度，坚持以防为主、防消结合为指导思想，积极开展各项群众性的防火教育，及时有效地预防和制止各类火灾事故的发生。

2、管理消防安全工作，坚持“谁主管谁负责”的原则。

3、经常组织员工进行安全防火教育和消防知识学习，定期进行消防灭火器材的使用培训，不断提高广大员工的快速反应能力以及救火技能。

4、小区防火直接责任人应组织检查所辖区各部位的正常状态，发现火情隐患及时消除。

5、消防安全检查要列为一项经常性工作，常抓不懈，每季度定期小区进行一次消防安全大检查。另外，特别要做好重大节日、重大活动前的消防检查工作。

6、严格执行动火审批制度，明确动火审批权限，动火前要对施工场地周围易燃易爆物品采取正确的处理措施。

7、灭火设备随时保持正常使用状态，报警系统保持正常工作，发现防火设备丢失损坏或者报警系统出现故障和误报时，需及时报相关部门报修、补充或更换。

8、严禁携带易燃易爆物品进入辖区，严禁电线私拉乱接。

9、落实消防安全奖罚制度，做到奖惩严明。十八、小区交通车辆行驶停放管理规定为了加强小区内交通及机动车辆管理，营造一个规范、有序、平安、和谐的居住环境，特制订本管理规定。1、自觉遵守小区、道路交通管理规定，爱护小区道路及公共设施，不乱停放车辆。2、无车位（库）车辆及临时车辆不准在小区内长期（时间）停放，临时停放按本市物价部门核定的收费标准缴费。3、进入小区内（包括地下车库）的车辆要服从公秩人员的管理，注意前后左右车辆安全，在指定位置停放。4、车辆停放后，必须锁好车门、关闭车窗，车内贵重物品须随身带走。车内物品如有遗失或被盗，车辆划伤、碰撞、损坏等由车主自行承担。5、机动车辆在小区行驶，时速不得超过5km/h，严禁超车、鸣喇叭。6、不准在小区内道路或停车场洗车、修车、练车、试车。7、不准碾压绿化草地、损坏路牌和各类标识及公共设施，否则，将照价赔偿。8、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆，以免被撞、刮蹭或阻碍通行。9、不准超长、超宽、超载及大型货车驶入小区或地下车库。10、外来车辆一律在门卫登记，否则拒绝入内。11、除执行任务的车辆（消防车、警车、救护车）外，其他车辆一律按本规定执行。十九、停车场车辆停放管理规定为了维护停车场车辆停放秩序，营造规范、安全、有序的公共环境，特制订本管理规定，望自觉遵守。1、停车场车辆停放已按摇号（顺序）确定了停车位置，凡是有车位的车辆，一律停放在该车位上，不得占用他人车位。2、车辆驶入停车位停放时要前后左右应线居中，不得偏离该车位，以免碰撞、刮蹭、影响车辆通行等。3、车辆停放好后要关上车窗（包括天窗）、锁好车门，车内贵重物品要随身携带。车内物品如有遗失或被盗，车辆划伤、碰撞、损坏等由车主自行承担。4、车辆使出停车位时要随时升起车位锁，以免其他车辆占位造成不便。5、要爱护停车场的公共设施设备（如：车位锁、路灯杆、监控、透光井玻璃、绿化等），如有损坏，照价赔偿。6、每个车位上的车位锁由使用者定期自行保养，充足电源，确保正常使用。7、停车场内不准洗车、修车、练车，漏油车辆不准驶入。8、严禁从车上向外抛洒杂物及垃圾。9、严禁装有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆在小区内停放。10、公秩人员要严格管理，维护好小区内交通及停车场秩序。二十、地下车库道路交通车辆停放管理规定为了维护地下车库道路交通及车辆停放秩序，营造规范、安全、有序的公共环境，特制订本管理规定，望自觉遵守。1、凡驶入（出）地下车库的车辆必须严格遵守设定的交通标志行驶，在出入口坡道处要减速慢行并注意前后车距离，确保安全。2、凡有车库（位）的业主，一律把车辆停放在该车库（位），严禁在车库门口或通道上停车，以免碰撞、刮蹭、影响车辆出入通行等。3、车辆停放好后要关上车窗，锁好车门及车库门，车内贵重物品要随身携带。车内物品如有遗失或被盗，车辆划伤、碰撞、损坏等由车主自行承担。4、车辆驶出车库后要随时关闭车库门，确保安全。5、要爱护公共设施设备（如：监控、消防器材、交通标志、刀闸等），如有损坏，照价赔偿。6、地下车库公共部位不准洗车、修车、练车，漏油车辆不准驶入。7、严禁装有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆驶入地下车库。8、严禁在地下车库内办公、加工制作以及存放易燃、易爆、剧毒等违禁物品。9、严禁从车上、车库内向外抛洒杂物及垃圾，垃圾装袋放入垃圾箱，注意文明卫生。10、公秩人员要严格管理，维护好交通秩序与安全。二十一、非机动车辆停放须知1、所有摩托车、电动车、自行车请自觉停放在指定位置；2、停放要求车头朝内车尾向外、方向一致，依次摆放整齐。3、禁止将非机动车停放在通道或其它非停车区域；4、不充电的车辆请勿停放在充电区域。5、外来人员临时停放车辆，应服从管理人员的安排，不准停放过夜。

6、车辆停放自行锁好，并带上车上物件，如有损坏或电瓶、车辆丢失，均由自行承担；7、所有车辆进入小区时速不得超过5km/h。8、停车区内不准修车、洗车、试车，不准加、抽燃油和乱扔杂物。

9、非机动车辆按指定的通道进出，不得走机动车通道。10、对于长期停放且无人认领的破旧车辆由物业公司自行处理。二十二、二次供水管理制度1、供水机房是小区生活用二次供水、消防供水的要害部位，与工作无关人员严禁进入机房。

2、供水机房应保持设备及地面卫生清洁，供水机房不得堆放杂物和有毒有害物品。水管员应严格执行许昌市有关供水管理规定，按时进行健康检查。

3、水箱上的盖应加锁并经常检查。

4、水箱进水阀的自动控制应经常检查，如失灵应及时查明原因，排除故障或通知检修。进水阀应经常轮换使用，保证阀门灵活。

5、要经常注意水箱水位变化，从水标尺上可直接观察水箱水位。特别注意消防水位和溢水水位。除消防外任何时候不得动用消防