社区商业的特色业态及发展趋势

社区商业的特色业态及发展趋势随着我国国民经济的快速增长，商业地产的开发得到快速的发展，社区商业投资成为大多数投资商的关注意点。时值当下，社区商业已经过一段时间的发展，随着各大开发商和品牌商的介入，势必加快行业的发展。

对于社区商业的特色业态及发展趋势，众多先行者已总结了不少经验，在此，我就从以下几点简洁为大家略述一二。

社区商业的分类

依据操作模式以及商住比例来区分不同性质的社区商业，各商业服务能级有着一定的区分。

社区商业的业态组合

行业人士认为，百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲消遣、社区养老等九大类构成了将来社区商业的基础业态。而社区商业依据体谅和辐射能及，也可以大致分为邻里商业、居住区商业和社区商业中心三大类。

◆邻里商业（标准型）——面积一般在3000平米以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在1.5万人以下；

◆居住区商业（中大型）——面积一般在3000-20000平米，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3～5万人；

◆社区商业中心（加强型）——面积一般在20000-50000平米，以生活百货或大卖场为主力店，休闲体验、生活家居、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在8～10万人。

社区商业业态组合规划原则

◆社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；

◆租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；

◆是否具有招商的可执行性，符合项目实际状况；

◆能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；

◆符合商铺建筑设计技术指标。

社区商业业态布局特点

依据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽全都。从便利居民生活及合理安排资源的角度动身，要留意以下几点：

◆在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既便利社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；

◆餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；

◆对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必需预留良好的展示面。

相关业态的规模、配置需求

社区商业中常见的商家

社区商业的特征

◆特征一：商业功能是“便民、利民”，为居民供应日常生活需要的商品和服务。

◆特征二：社区商业的零售商业比其它商业项目的配比略低，休闲消遣类的业态和配套商业（服务类）的业态配比要高许多。

◆特征三：社区商业的消费对象更偏重主妇、儿童及老年人，一般以家庭消费为主。

社区商业的发展方向

近年受楼市政策的刺激，商业地产受到热捧，社区商业在国家商业布局和城镇化大力发展的前提下倍受受关注，将来复合型的社区商业产品将成为社区商业发展的趋势。

社区商业的功能从加强社区服务、投资性产品演变为复合型社区商业产品，其规划的专业性和业态的多元性将是其主要特点，能够满意人们在社区内体验到消遣、消费、养老、商务等便利，将是其在商业领域最具竞争力的核心优势。

社区商业的成功运营源于属地住宅开发的成熟，它的成功和区域内的入住人口、人口素养、消费能力、家庭结构，有着密不可分的联系，对于新的住宅区需要一定时间来培育。

体量相对较大的住宅片区，对社区商业的开发，要求开发商自身资金需有很强的实力。目前，销售回笼资金及社区配套功能的社区商业产品已成为众多开发企业研究的重中之重，不少开发企业着手思索社区商业的开发模式，以期实现既能帮助住宅产生溢价，又能减轻开发社区商业的所带来的资金沉淀。

◆社区商业商户的客户来源主要是周边小区的居民，商户选址时更多的会关注到区域的因素，因此在社区商业的定位和招商中，除考虑本小区的因素外，对项目所在区域的状况必需进行重点分析和研究。

◆就目前看，开发企业自身品牌对社区商业的招商工作直接作用有限，而广阔商户更多关注的也是社区的档次、规模等因素，这就给更多开发企业做社区商业带来了机会。

◆社区商业的统一管理为商户打造了统一的形象，全部商户的门头尺寸、厚度、材质等各方面的统一规范要求，提升了广阔商户的形象和品质，受到广阔商户的欢迎，引进专业的商业运营管理公司对社区商业进行统一管理是将来的发展方向。

◆社区商业的商户多数都为个体店，在面临亏损时多数选择调整定位，而不是关闭店铺，所以说社区商业的商户一般其自身的经营稳定性很高，他们更看重对社区老百姓的服务，期望通过自身的经营服务得到周边居民的认可，获得重复消费客源。

◆在社区商业规划初始阶段，要充分考虑将来商户入驻物业使用的便利性，如：门前不要设立过多的台阶、残障通道、商铺一般不要高过两层、外部要充分考虑门头的展示面、内部要设立上下水和卫生间、最好有地面停车带、公共休息区等等。只有将商户和将来消费者的体验充分结合，才能让社区商业发挥最大的价值。

将来社区商业的开发必将成为国之商业发展的重策，针对住宅片区的开发将超前规划，纳入到项目统一规划体系：

在功能定位上更加细化，打造社区服务的理念，让将来的入住居民感受到切实的社区服务理念；

主力商户的进驻将前置化，社区商业所引入的商户将更加专业化、品牌化、连锁化，针对一些社区商业中心，主力店的招商工作将大大提前，甚至是走定制化路线的开发模式，形成区域化的配套共享，满意消费者消费的需求，真正成为承载社区生活的重要平台。

部分城市商业街

■上海-南京路步行街

南京路步行街（NanjingRoadWalkway）位于上海市黄浦区，西起西藏中路，东至河南中路，步行街的东西两端均有一块暗红色大理石屏，上面是江泽民主席亲笔题写的“南京路步行街”6个大字。

国庆50周年时落成的这条步行街，使“百年南京路”焕然一新，成为上海又一处靓丽的城市新景观。南京路步行街全长1033m，路幅宽18～28m，总用地约3万平方米。

南京路已有100多年的历史，它的前身是“派克弄”，1865年正式命名为南京路。

■北京-王府井商业街

王府井大街是位于中国北京市东城区中部的一条大街，也是北京市的闻名商业街，全长1.8公里，其中南段是王府井步行街。

王府井大街北起美术馆东街南端，与五四大街、东四西大街连接，南至东长安街，与台基厂大街连接。

元大都时期，这条街名为“丁字街”。明朝称“王府街”。明朝永乐十五年（1417年）在此街东侧修建了十王府后，此街改名为“十王府街”，又称“王府街”。清朝雍正十二年（1734年），在十王府处改建贤良寺，但“王府街”的名称则获得保留。清朝光绪三十一年（1905年)，清政府“推行警政”、“整理地面”，对京师部分街巷名称重加厘定，将“王府大街”改为“王府井大街”。因街西有一甜水井，故名“王府井大街”。

王府井商业街的历史可溯至元朝哈达门丁字街的菜市。明朝，今灯市口大街一带是北京内城的繁盛之所。1920年月至1930年月，今王府井商业街已成规模。

■武汉-江汉路步行街

江汉路步行街是中国最长的步行街，有“天下第一步行街”的美誉，位于湖北省武汉市汉口中心地带，南起沿江大道，贯穿中山大道、京汉大道，北至解放大道，全长1600米。

宽度为10至25米，是武汉闻名的百年商业老街，也是“武汉二十世纪建筑博物馆”。2016年12月28日，历时2年建设，改造后的江汉路及中山大道以全新面貌示人。

中山大道4.7公里的改造范畴中，最亮眼的工程是江汉路。始建于1906年的中山大道，距今110年历史，是老汉口最重要的商业交通干道。江汉路与地铁2号线、6号线贯穿同步，百年中山大道化身集商业文化、风情等于一体的景观大道，逐步向国际闻名商业大道看齐。

■南京-新街口

新街口位于南京市中心区域，以新街口广场（孙中山铜像）为标志，是中国闻名的商业中心，拥有百年历史，被誉为“中华第一商圈”。1929年（民国十八年），国民政府依照《首都计划》开头建设首都南京，新街口首次规划为商业区。

中山大道由此折东，中山东路、中正路（今中山南路）、汉中路和中山路四条宽40多米的林荫大道在此交汇，中间形成环形的新街口广场，并以一尊孙中山铜像为分隔，成为南京的交通枢纽，便利的交通带来众多商家和企业。

1940年月，新街口快速发展为重要的商业金融中心，众多银行聚集于此，构成银行区，使这里成为中国的“华尔街”；福昌饭店、大三元、同庆楼、三六九菜馆等饭馆林立，灯红酒绿。中央商场、李顺昌服装店等商店云集；中央日报、朝报、新民报、扶轮日报等有影响的报馆，以及大华大戏院、新都大戏院、世界大戏院、中央大舞台等消遣场所也汇聚于此，新街口成为首都南京的核心。

■重庆-解放碑步行街

解放碑步行街是19100年，重庆市、渝中区政府投资3000万元，以解放碑（抗战成功记功碑）为中心将解放碑大十字地区（民权路、民族路和邹容路的共2.24万平方米面积）改造成中国西部第一条商业步行街——解放碑中心购物广场。

2000年和2001年，渝中区相继投入1600万元，将步行街拓展至八一路中段和民族路。解放碑步行街的面积增至3.6万平方米。

■成都-春熙路步行街

春熙路位于成都市锦江区春熙路街道，面积大约20公顷。春熙路的最大特色在于汇合了众多品牌的各类专卖店、以及拥有众多的中华老字号商场，是外地游客和本地白领偏爱的购物地点。春熙路喧闹繁华，被业内誉为中国特色商业街。

春熙路位于成都市锦江区春熙路街道，掩盖北新街以东、总府路以南、红星路以西、东大街以北、南新街、中新街以及临街区域，面积大约20公顷。春熙路喧闹繁华，现大约有商业网点700家，网点面积大约220000㎡，被业内誉为中国特色商业街。

■广州-上下九步行街

上下九步行街是中国广州市荔湾区西关的上九路、下九路、第十甫路步行街的合称。在1995年9月30日正式成为商业步行街，范围包括上九路、下九路、第十甫路、宝华路、康王路等路段。上下九是旧城区最繁华的地段之一。

步行街全长约1218米，现存的主干道旧建筑以骑楼为主，多为清代建成，其结构为下面商铺，上面住宅。整条街由风格独特、古色古香的骑楼（商业“骑楼”）、茶楼建筑组成，街上布满各中、高级百货公司、食肆等，即使是不买东西，在上下九路走一走，也可以感受到独特的岭南商业文化。

其四周还有华林寺、西关大屋保护区等文物建筑。现时上下九多以服装饰物店铺为主，兼有小吃店、电子产品商店等。相较北京路的高档路线，上下九的商品尤其是服装主要为中低档，较为廉价。步行街与康王路交界的地方建有上下九广场，四周为荔湾广场和东急新天地等现代化的购物中心。

■天津-和平路步行街

天津和平路步行街是天津的一条商业步行街。天津从历史上就是中国北方出名的大商埠，在天津有一条全国最长的商业步行街，凡是来天津的人都会慕名来这里逛上一逛，这就是闻名的和平路商业步行街。

在和平路上老店名匾之彰显，在天津传统文化发展中可谓一大特色，独具风韵。今日的和平路，是一条购物、观光、餐饮、文化消遣为一体的多功能的商业街，夜幕降落时是和平路一天中最美的时刻。

■哈尔滨-中央大街

中央大街是黑龙江省哈尔滨市很繁盛的一条商业步行街，北起江畔的防洪纪念塔广场，南接新阳广场，长1400米。这条长街始建于1900年，街道建筑包罗了文艺复兴，巴洛克等多种风格的建筑71栋。

■厦门-中山路步行街

中山路步行街（英文：AmoiYatSenRoad）是厦门最老牌的商业街，人流旺，商品多，名气大，不论往昔还是如今，人们一提及厦门，就言必中山路，好像纽约的曼哈顿、东京的银座、香港的中环。到厦门，中山路是不能不去的，因为它代表了厦门的繁华，富有和时代韵律。到这里可享受丰富的物质世界，领会现代风采。中山路是厦门人的傲慢！

中山路是厦门现已保留较完整的呈现近代历史风貌的旧城街区，拥有小走公路、陈化成故居、中华第一圣堂等众多人文古迹。南洋骑楼建筑、流光溢彩的LED夜景、琳琅满目的各色闽台特色小吃和回响在小巷邻居间的古老南音，构成其与众不同的风格特色。

中山路现有省级文物保护单位3处，市级文物保护单位5处，市级涉台文物古迹1处，历史遗址、古迹10余处，还有南音等非物质文化遗产。2012年6月，厦门中山路成功荣获“中国历史文化名街”的称号。

■武汉-楚河汉街

楚河汉街是湖北省武汉市武汉中央文化区的一部分，总长1.5公里，主体采用民国建筑风格，汉街因楚河而生，沿南岸而建，拥有中国最丰富的商业内容，最多的时尚流行品牌，集合世界顶级文化项目。

汉街的规划设计、建筑特色、招商品牌以文化为核心，突出文化特色，引进大量文化品牌，其中包括一批世界级文化项目，如世界顶级的演艺剧场、世界唯一的室内电影文化主题公园等，使汉街成为中国最具文化品位的商业步行街。

楚河汉街不仅是商业，更是城市历史文化和生态景观工程，经济社会综合效