小区物业治理方案

目录第一章小区物业治理效劳理念和目标

第二章项目治理机构运作方式与治理制度第三章治理效劳人员配置第四章物业治理分项标准与许诺

第一节

小区物业物业项目投标文件许诺书第二节

分项标准与达标方法物业效劳标准

第三节

不达标的改良方式和方法

第五章物业的维修养护治理，保洁、保安、绿化工作的实施方案

第一节业主或利用人自用部位提供维修效劳的方案

第二节

物业治理区域内共用设施设备的维修方法

第三节

业主、利用人装饰、装修物业的治理方法

第四节

小区物业治理程序

第五节

物业治理区域内环境清洁保洁方案

第六节物业治理区域内公共秩序保护方案和职位责任描述

第七节

小区绿化保护、保养方案

第六章

物业维修和治理的应急方法

第一节

煤气管道泄漏应急预案

第二节

泡水、水侵处置应急预案

第三节

停水应急预案

第四节

停电应急预案

第五节

治安事件应急预案

第六节

发生滋事的应急预案

第七节

发生交通事故的处置

第八节

发生火灾时的应急方法

第七章丰硕社区文化，增强业主彼此沟通的具体方法第八章智能化设施的治理与维修方案

第九章施工噪声操纵等与业主生活紧密相关事项的应急预案第一章

治理效劳理念和目标一、“小事铸就大业，细节成绩完美”效劳理念项目的前期定位也就决定了后期的物业治理方式及内容的定位，咱们以为业主从见到物业人员那天起就应该感受到的是两个字：诚信。让诚信注入亲情，让亲情融入咱们物业效劳的各个环节，让一个微笑、一棵树木、一个都融会在一种亲情式的效劳当中。物业治理公司在治理细节上将采纳一流的效劳方式,实行全天候、全方位、全进程的贴身侍俸，充分表现业主的尊贵。二、导入ISO9000质量保证体系小区物业治理介入及实施进程中，导入ISO9000质量治理体系，使企业在“说到、做到”的基础上为“做好”制造了可能，使效劳产品的提供不致于偏离标准化轨道。三、成立素养优良的员工队伍在物业治理实施进程中，咱们力求挑选一批“道德好、素养好、躯体好”的有志之士充实到队伍中来，充分发挥员工的各项优势，同时对他们实施科学培训，标准治理，使其不断取得充电和提升，咱们将为表现超卓的员工不断提供培训的机遇，来提高员工的自身素养。四、创建绿色花园式社区在项目的治理中，将依照园区现状投入技术力量，保护植物生长。依照园区绿化现状，公司将适时组织环境与生态的宣传活动，增强人与自然的亲和力。在适宜的时刻，物业公司将依照情形安排业主参加义务植树活动，增近彼此了解。五、制造艺术社区、丰硕社区文化生活在接管项目后，我公司将在小区组织多种多样的文体活动，制造小区和谐气氛。每一年跟业主一路举行一至两次文体竞赛和联谊活动，增进情感沟通，广交朋友，丰硕生活乐趣。六、通过网络方式增加与业主的沟通我公司已经成立起自己的网站，公司充分发挥自己的优势，为方便客户，所有的疑问及要求和投诉都可在网上进行，24小时解决客户问题及时完成信息反馈予以存档，并对客户进行回访调查客户中意度。客户能够足不出户，享受到物业公司的效劳。

我公司在项目的全数治理内容将推行数字化的治理模式。咱们将对项目领导、客服人员、工程维修人员、保洁员、保安员的工作职能、仪容仪表、语言、态度、工作技术、工作效率实行百分制的量化考核标准，确保各项治理、效劳依照一级效劳标准执行。同时咱们对客户的投诉，处置投诉的时刻、进程、每项投诉的回访、客户的意见及中意率也通过数字和量化的形式每一个月向全部客户公布，以透明咱们的治理效劳质量，增强业主的监督机制。七、有效的沟通渠道我公司在进入项目后，应起到开发商和业主之间的桥梁做用，配合开发商及时解决社区业主提出的各类问题，应站在业主角度以专业目光进行分析，对确属质量遗留问题，必需代表业主在反映问题的同时，向开发单位提交问题解决建议。

项目工作人员对业主提出的问题，依照业主投诉处置程序规定进行完整的记录。记录应付全部业主公布，并在规按时限内，向业主做出答复。

另外，我公司设立了投诉热线，客户如对咱们的效劳成心见能够直接拨打投诉。客户也能够登岸咱们公司的网站，在那里也能够通过留言形式进行投诉。八、平安防范物业公司24小时为业主提供高质量的平安保障，让业主有平安感。小区实行封锁治理，24小时保安效劳；燃气管道、电气线路、消防及安防系统平平稳固运行，使业主真正安居乐业，小区内安祥宁静，居民无忧无虑。一、隐私随着人们生活水平的提高及愈来愈多的与国际交往，尊重业主/利用人的隐私权成为物业公司全部人员必需要作到的工作。二、舒适致力于社区文明建设，提供高品位的生活环境，人际环境，通过物业效劳，让业主享受清洁优美的环境，社区内草绿花香，高贵文明，无污染，出行方便，处处顺心，使业主以入住本社区为自豪。3、周到提供全方位全天候的维修效劳、清洁效劳、家政效劳和特约效劳，业主想到的我司要想到，业主没想到的，我司也要想到，维修效劳随叫随到，家政效劳细致周到，处处为业主提供方便。4、治理目标业主中意，“三效”统一----这确实是咱们的治理目标。

咱们物业治理企业存在的意义和价值，确实是使物业的主人安居乐业，使主人的物业历久长新。因此让业主中意，理所固然成为企业治理目标的核心内容。“三效统一”是指制造社会效益、环境效益和经济效益的最正确结合。创社会效益，为社会效劳，使家庭、环境、社会、经济和谐进展；创环境效益，为用户效劳，制造方便、清洁、平安、文明的时空环境；创经济效益，为企业效劳，增进企业不断进展壮大。第二章项目治理机构运作方式与治理制度一、保证物业效劳项目正常运作依照项目的实际情形，咱们将依托自身雄厚的优势资源，别离在以下几个方面做好充分的预备：

人力资源人材储蓄：所有人员都通过严格认真挑选，具有与小区同类型物业项目治理体会两年以上的治理人材和操作层员工；所有人员由高级专业培训师对入场人员进行入场接管培训教育，用很短的时刻熟悉项目实际情形，即可进入工作角色。

物业接管验下班作支持：公司将派驻多名具有丰硕验收体会的工程师到现场主持并亲自进行接管验收，减少遗留问题发生，为项目部后期治理奠定坚实的基础。平安捍卫工作支持：公司将派驻强有力的平安捍卫队伍接管项目部，保证在物业接管期间、物业治理期不显现平安隐患，同时对项目部平安捍卫工作提供大力支持。

丰厚的财务资金支持：在项目部接管期间，财务资金来源是物业项目部的要紧问题，咱们有能力、有实力保证财务资金不显现不足问题。咱们将预先预备好相关资金到位，在特殊情形下随时能够利用。二、治理效劳机制一、打算目标治理咱们公司将依照《小区前期物业治理招标文件》中的效劳要求与最终签定的委托治理合同条款，制定各项详细效劳标准和治理目标。依此标准和治理目标，公司与项目治理处签定《目标治理责任书》，实行奖罚目标治理。治理处将目标和效劳标准进行分解，落实到各职能中心和个人进行量化考核。二、行政监督治理项目部在项目现场采纳以下治理方式对各部门、各职能中心和班组实施治理，保证效劳工作的正常运行。（1）经济手腕：公司与员工签定《劳动合同》，明确职位职责和薪金制。

（2）标准治理：由公司统一制定完整标准化的规章制度和工作流程，以此指导员工的言行，提高工作效率和工作质量。

（3）日常行政治理：小区物业项目治理处每周召开一次工作例会，制定每周详细的工作打算，各部门每日召开15分钟晨会，布置当日工作，总结前一天的工作情形，分析存在的问题，提出解决方法。

（4）宣布道育：通过各类宣布道育手腕，培育员工的敬业精神、责任意识，增强员工培训，不断提高员工的自身素养和业务水平。

3、ISO9000质量治理

治理处依照公司通过认证ISO9000的质量治理体系的要求，依据质量治理体系文件的要求和各项治理作业规程的规定，严格实施运行并持续改良，最大限度增强业主中意、争取超越业主期望。第三章治理效劳人员配置为实现我公司提出的“平安、舒适、周到、温馨”的八字效劳方针，治理机构的设置要表现精干、高效、反映快、行动快的特点；人员专业素养高、效劳意识强；部门治理严而有序、分工合理、职责明确、治理到位。项目物业治理机构设置：“一室三部”即：总领导办公室、客服部、安保部、工程部。一、治理效劳人员配备一、项目领导办公室

二、客服部

3、安保部

4、工程部第四章物业治理分项标准与许诺第一节

物业效劳许诺书依照有关物业效劳内容及要求，如我公司的投标文件被贵方同意，我公司许诺：

一、严格按贵方物业治理效劳和履行我方应尽责任；

二、承担我方在合同所述各项治理许诺不能履行的法律责任和经济责任；

三、我公司将在实施物业治理进程中，达到并能够知足物业效劳各项标准和要求；

特此许诺！

第二节

分项标准与达标方法物业效劳标准一、综合治理

一、依据有关规定,与业主委员会签定标准的物业效劳合同，各方权利义务明确。

二、从业人员依照有关规定取得相应的专业培训合格证书。

3、物业效劳方案，质量治理、财务治理、档案治理等制度健全。

4、效劳人员佩带标志，效劳主动、细致、周到，用语文明。

五、在物业效劳部悬挂物业企业资质证书复印件、物业效劳部领导照片，公示物业效劳标准、收费依据、收费标准。

六、在公共区域显著位置公示24小时报修，有效劳人员接待住户，8：30-12：00、13：00-17：00受理住户的咨询和投诉，水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按两边约按时刻抵达现场，由专业机构负责的，发觉问题应及时通知有关机构，有报修、维修记录。

7、涉及住户正常生活的物业效劳重要事项，在小区要紧出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。

八、每一年第四季度对衡宇共用部位及共用设施设备进行一次平安检查，依照检查情形制定下一年度维修和效劳打算，并按规定组织实施。

九、对区域内违背治安、计划、环保等方面法律、法规的行为，及时劝阻，报告主管部门，也可依据治理规约等约定提起诉讼。

10、成立各类公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等）的处置机制和预案，包括组织机构、人员和具体方法等，一旦发生突发事件即能当即实施。

1一、冬季、雨季、汛前和重大节假日前进行平安检查。

1二、设置意见箱，每一年集中进行一次公布的物业效劳意见征集，并将提出的意见与解决情形公示。

13、发布公共效劳的收支情形。

14、小区内显著位置设立公共信息栏，配合街（乡）、社区进行公益性宣传。

二、衡宇维修养护

一、对衡宇共用部位进行日常治理和维修养护，有检修记录和保养记录。

二、依照衡宇实际利用年限，适时检查衡宇共用部位的利用状况。如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。

3、每周巡查1次小区衡宇单元门、楼梯通道和其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按期巡视衡宇共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发觉破损及时修补。

五、依照有关规定，每一年进行1次衡宇避雷检测，符合避雷标准要求。

六、维持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清楚。

7、对危及衡宇结构平安的行为及时告知和劝阻，对拒不更正的，要报告行政主管部门。

八、依照有关规定利用、治理人防工程和一般地下室。

三、共用设施设备运行及维修养护

一、对共用设施设备进行日常治理和维修养护，共用设施设备维持正常运行和利用。

二、成立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。

3、制定并执行设施设备操作规程及保养标准。

4、对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。

五、属于特种设备的，依照有关规定，进行运行、养护、维修和按期查验检测。

六、设备房维持整洁，无鼠害现象。

7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。

八、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每一年1次，每季度检查1次，避免外溢（由专业机构负责的除外，但发觉问题应及时通知有关部门）。

九、有可能危及人身平安的设施设备有警示标志和防范方法。

四、电梯效劳

一、无人值守电梯，主梯24小时不中断运行。

二、在首层候梯厅及轿厢内发布值班。

3、顶峰梯在顶峰期6：00－8：00、17：00－19：00与主梯同时运行。

4、电梯显现故障时，电梯报修后维修人员应在20分钟抵达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。

五、电梯显现事故，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，并报告有关部门。委托其他单位提供电梯维保等效劳，与受托单位签定书面协议，明确并监督受托单位落实责任。

五、消防效劳

一、有消防治理制度。

二、消防设施有明显标志，按期对消防设施进行巡视、检查和保护，并有记录。

3、消防设施设备能正常运行，可随时启用；消防通道畅通。

4、每一年进行1次消防训练，相关人员把握消防大体知识和技术。

五、发生火情及时报警，并采取必要处置方法，协助配合消防人员的工作。

六、设有消防箱，备存紧急消防物资；监控中心，24小时有专人值守。

六、二次供水治理

一、二次供水设施设备正常运行。

二、水箱按要求利用紫外线消毒灯（器），并按规定清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证，水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖上锁，钥匙有专人保管。

3、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。

七、协助保护秩序

一、看护小区共用部位和共用设施设备。

二、有可能危及人身平安处设有警示标志。

3、封锁的小区，要紧出入口有专人24小时执勤。

4、夜间（22：00-6：00）对效劳范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡视，巡查人数为2人，做好记录。

八、清洁效劳

一、小区内生活垃圾封锁式治理，设有垃圾搜集箱，生活垃圾天天清运1次。

二、小区公共清洁区域每日打扫1次。

3、维持电梯轿箱清洁卫生。

4、依照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。

五、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行打扫。

六、发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，增强宣传。

九、绿化养护

一、绿化大体充分，无明显袒露土地。

二、树木生长大体正常，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无严峻黄叶、焦叶、卷叶；被啃咬的叶片最严峻的每株在20%以下；有蛀干害虫的株数在10%以下；树木缺株在6%以下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。

3、绿篱生长造型大体正常，叶色大体正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20%以下；草坪宿根花卉生长大体正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，大体无明显的草荒。

4、绿地大体整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施无明显的破损，无较严峻人为破坏；无绿化生产垃圾。

十、停车效劳

一、有机动车、非机动车停（存）车治理制度。

二、引导进出小区车辆有序通行。

3、要紧道路及停车场有交通标志。

4、小区内的机动车辆凭证出入，临时进入小区的机动车辆进行记录。

五、机动车停放有序，24小时有专人巡视。

六、按期寄存的，应签定停车效劳协议，明确两边的权利义务。

7、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清楚。

八、交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常利用。

注：4-8条是机动车收费停放效劳应达到的要求。

十一、装饰装修效劳

一、依照有关规定和《临时治理规约》约定，成立住宅装饰装修效劳制度。

二、受理业主或利用人的装修申报记录，与业主或利用人、施工单位签定装修效劳协议，告知业主或利用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

3、装修期间，天天巡查1次装修施工现场，有记录。发觉阻碍衡宇外观、危及衡宇结构平安及违规拆改共用管线、消防设施等行为，及时劝阻，对拒不更正的应报告主管部门。

4、装修终止后，应进行检查。对违背装修效劳协议的当事人应依照约定处置，问题严峻的应报告主管部门。

五、指定装修垃圾寄存点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。第三节

不达标的改良方式和方法为避免物业治理效劳显现不达标或不合格效劳对业户造成的阻碍，和所要采取方法，排除不合格的缘故，避免不达标效劳或不合格效劳的再发生，特制定本方法和方法。

一、范围

适用于本物业效劳项目各部门及所有员工。

二、职责

一、各部门领导负责组织调查本部门产生不合格的缘故，提出纠正和预防方法，并落实责任人实施纠正方法。

二、项目办负责验证纠正方法的有效性，并将有效的纠正方法纳入体系进行治理，以预防不达标效劳和不合格效劳再次发生。

三、程序

一、对不达标效劳和不合格效劳采取的纠正和预防方法来自效劳提供进程、质量记录、内部质量审核和业户投诉等。

二、质量体系或效劳标准引发的不达标效劳和不合格效劳，由项目办和部门领导综合论证，提出修改意见，呈交项目领导批准后修改，项目办须及时把修改内容转达到其他部门，并保留与此有关的文件和记录。

3、因员工自身素养引发的不合格，由项目办会同有关部门领导进行人力资源的调整，由项目办负责安排各部门对员工进行相关课程的培训，以确保各工作职位有足够具有资格的人员提供效劳。

4、由效劳设施引发的不达标效劳和不合格效劳，采取的纠正方法包括增加或改换设施，从头选择分承包方和对设备进行技术改造等。

五、对显现严峻的或具有代表性的不达标效劳和不合格效劳，由项目办按项目领导意见组织有关部门开展专题讨论，对证量问题进行综合分析，开展质量改良活动。

六、项目办、部门领导亲处自或安排主管对纠正和预防方法的实施进程进行跟踪监控，考察和评判预防方法的正确性和有效性。

7、对纠正和预防方法的实施进程和结果都要记录，由部门领导向项目办汇报，而项目办那么应把行之有效的纠正和预防方法推荐给其他部门以预防不达标效劳和不合格效劳再次产生，将成效欠佳的方法在公司部门领导会议上予以通报，以引发其他部门领导的关注。

八、项目办把各部门采取预防方法的来源、实施进程和结果记录、聚集、整理并提交给治理评审。

四、质量记录

纠正和预防方法在实施进程中形成的各项报告、总结等。第五章物业的维修养护治理，保洁、保安、绿化工作的实施方案第一节业主或利用人自用部位提供维修效劳的方案一、业主或利用人自用部位维修效劳的报修处置详见：《业主报修治理方案》内容。

二、业主或利用人自用部位维修效劳需交纳相关效劳费用和材料费用；具体价钱项目部公示说明，超出公示范围的收费项目两边能够协商。

3、我物业公司人员在效劳进程中如显现效劳质量问题，业主或客户能够向客户效劳部投诉，要求妥帖解决。

4、客户能够依照自用部位维修效劳的情形自行选择物业公司之外的维修效劳人。

五、超越物业公司效劳能力的效劳项目，物业公司有权不受理，但需要向业主说明清楚，也可受业主委托寻觅具有效劳能力的效劳商。

六、针对业主或利用人自用部位维修效劳，咱们特提供开展了《特约效劳项目》，具体内容详见下表。第二节

物业治理区域内共用设施设备的维修方法一、物业共用部位维修保护效劳方案一、按期对物业公司所管辖设施设备进行保护保养，使设备维持良好的技术状态，降低维修本钱，延长设备利用寿命，提高经济效益。

二、工程部按各专业划分，技术人员工作分工按期对设备进行巡视检查，对设备、设施经检查发觉的异样情形及时向领导反映，并按维修程序进行维修。

3、工程技工（电工、给排水）负责一样性的维修工作。

4、工程部领导负责维修质量，检查和跟踪，编制设施大、中修打算。二、物业共用部位保养与维修制度一、以预防为主，坚持日常保养与打算维修并重的原那么，利用常常处于良好状态。

二、对工程部各专业技术人员要求做到“三好”“四会”和“五定”。“三好”是指用好，修好和治理好重要机电设备。“四会”是工程维修人员对机电设备要会利用，会保养，会检查，会排除故障。“五定”是指工程技术人员对设备的清洁、润滑，维修要做到定量、定人、定点、按时和定质。

3、工程部实行专业人员维修与利用操作人修理相结合。以专业修理为主，同时由工程部办公室和谐其它技术人员彼此配合的原那么，一起协作完成修理任务。

4、由工程部各专业技术主管制度科学的保养规程设备维修后要认真填写设备维修记录卡，合理制定维修打算。

五、修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，发挥设备最大潜能、提高经济效益。三、职责一、工程部领导负责制定本项目所有公用设备设施的《年度保养维修工作打算》，并监督、指导和检查各专业分管的公用设备设施的治理、运行和保护保养情形，并组织实施维修保养打算工作。四、程序一、公共设备设施的接管验收

（1）在进行公共设备设施接管验收前，由项目领导组织成立接管验收小组。

（2）接管验收小组负责按设备设施的利用说明书和相关资料对接管设备进行验收。对达不到要求的，应通知相关单位限期整改。设备设施的接管由工程部和相关部门与移交单位办理相应手续，相关资料由工程部整理，交资料室归档。

二、公共设备设施的台帐的治理

（1）设备设施的记录建帐：设备设施正式接管后，由公司工程部和相关部门进行清点，并在《设备设施治理台帐》上记录。

（2）设备的分类编号：

由工程部依照设备对物业效劳的重要性进行分类，并按类别编号。编号方式为：

Ⅰ级设备：如生活水泵、消防水泵、稳压泵、高压柜、变压器、低压配电柜、闭路系统、通信系统等。

编号为：Ⅰ

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Ⅰ级设备

设备编号

Ⅱ级设备：如空调主机、发电机、监控系统、冷却系统等。

编号为：Ⅱ

□□□□

Ⅱ级设备

设备编号

Ⅲ级设备：除Ⅰ级、Ⅱ级之外的所有设备。如电表箱、消防灯、公共照明系统、绿化设施、停车场设备等。

编号为：Ⅲ

□□□□

Ⅲ级设备

设备编号

工程部负责依照PM4.8-01《公共设施和效劳进程标识治理程序》对设备设施进行标识，悬挂标识卡、规定设备责任人，并在《设备设施治理台帐》上进行记录。

（3）设备技术资料的归档治理：公司资料室保留一份《设备设施治理台帐》和重要设备设施技术资料。

3、设备设施的运行

（1）所有设备设施由工程部专业人员进行运行操作，填写相应的设备设施运行记录。

（2）操作人员必需进行上岗前的培训，确保把握设备设施的操作方式，对国家有规定的特殊工种，要求操作人员持有相应的上岗证或操作证方可上岗。

（3）工程部对复杂的和重要的设备设施制定了相应的操作规程，并要求操作人员严格按相关规定执行。

（4）变、配电室的运行按《变、配电室治理规定》、《变、配电室值班治理规定》执行。

（5）低压配电柜、操纵柜的保养按《低压配电柜保养规程》、《操纵柜保养规定》执行。

（6）干式变压器的保养按《干式变压器保养规定》执行。

（7）电气设备设施的维修按《电气维修规定》执行。

（8）机房的治理按《机房人员工作制度》执行。

（9）消防监控系统的治理按《消防监控机房工作制度》执行。

（10）公共建筑设施的维修、保养按《公共建筑设施的维修、保养规定》执行。

（11）设备设施运行时，各专业值班人员的治理按《交、交班治理规定》。

（12）公共天线系统的维修保养按《公共天线系统维修保养治理规程》执行。

（13）汽车道闸的治理按《汽车道闸按期保养规定》执行。

（14）水泵房的治理按《水泵房治理规定》、《水泵按期保养规定》执行。

（15）娱乐设施的治理按《娱乐设施治理规定》执行。

4、设备设施的检查、保养和维修

（1）设备设施的检查

1）各专业人员每周一次巡视检查设备设施状态，并对发觉的问题及时进行处置和记录。

2）工程部各专业检查人员天天巡视责任范围内的设备设施，依照不同的设备对分管的设备设施进行检查，并填写相应的设备设施检查记录。

3）设备责任人在巡视时对发觉的问题及时进行处置和记录，无法处置的问题必需当日上报工程部领导，由工程部领导进行处置。

4）工程部领导每周不按期对各专业所辖的设备设施进行抽查，对发觉的问题及时进行处置和记录。

（2）设备设施的保养

1）工程部各专业主管依照今年度所管设备设施利用情形和保养状态等实际情形，于每一年12月中旬制定好所辖公用设备设施的《年度保养维修工作打算》，交工程部领导审核。

2）工程部领导依照各专业主管上报的《年度保养维修工作打算》，对打算进行审核和汇总，在12月底制定出公司所有公用设备设施的《年度保养维修工作打算》，最后报总领导审批。

3）工程部领导依照总领导审批的《年度保养维修工作打算》实施打算，并监督、指导和检查各专业分管的公用设备设施的治理、运行和保护保养情形。

4）中保、中修打算由设备设施主管于中保、中修前二十天依照设施的实际情形进行制定，中保中修打算报工程部领导审核，最后报总领导审批。

5）工程部领导依照审批后的中保和中修打算，监督安排各专业主管实施，并填写PM4.9-12-F3《设备设施保护保养记录表》。

（3）设备设施的维修

1）当发觉设备设施损坏，专业主管必需及时进行维修，填写《设备设施维修记录》。

2）重大应向专业主管报告，并及时通知工程部领导现场指导。

3）关于本单位无法解决的维修项目，需要外包时，外包维修效劳方的选择具体按《采购治理程序》执行。

（4）设备设施的报废

1）关于无法修复的设备设施，由工程部主管填写《设备设施报废申请表》，经部门领导同意后，上报总领导批准后方可报废。

2）工程部同时应在设备档案中注明报废日期，并封存该设备档案。

（5）设备设施房的治理

1）设备设施房值班人负责每日作好房内清洁卫生。

2）设备设施房内严禁烟火，严禁堆放易燃易爆品及治理无关的物品，做好消防工作。

3）设备设施房的标识按《公共设施和效劳进程标识治理程序》执行。

4）设备设施房的交、交班治理按《交、交班治理规定》执行。

5）配电房、水泵房的治理别离按《变、配电室治理规定》、《水泵房治理规定》执行。第三节

业主、利用人装饰、装修物业的治理方法一、目的

为保障业户合法权益，维持所辖区域环境整洁、安宁，标准施工治理，减少因施工而致使的投诉产生，增进物业保值增值。

二、范围

适用于进展商、物业治理公司、业户等在所辖区域内的各类新建、改建、装饰广告、临建工程。包括室内外装修；室外园林绿化；市政管道工程；各类土建、水暖、电气、天然气工程；电视、、电讯、保安监控系统工程；室外展现工程；大型歌舞晚会筹备工程等。

3、职责

3．1

客服部是装修治理的第一归口治理部门，负责装修申请手续办理、相关费用收取、施工证件办理、施工档案成立、日常装修巡检、违章施工处置及业户投诉处置等工作。

客服部领导负责受理业户装修申请，向业户说明关于装修治理的相关规定，并联系工程部领导对装修方案进行审批，收取装修保证金等费用交公司财务部，协助工程部处置违章施工，并妥帖处置业户投诉。

客服部装修治理员负责天天对装修户室内外的装修项目、现场环境进行检查巡视，发觉问题及时处置，以减少违章施工、业户投诉的产生。

客服部装修治理员负责监督装修户室外环境是不是符合园区卫生标准，装修垃圾是不是能够及时处置，如发觉违章，应立既进行处置。

客服部值班员负责依照规定制作施工人员与施工车辆的施工证，和谐工程部、保安队对违章施工进行处置，并跟进处置结果。

3.2

工程部是装修治理的第二归口治理部门，负责装修项目审批、施工图纸会审、违章施工处置、装修结果验收等工作。

工程部领导负责审批装修方案（含施工图纸），向业户进行工程交底(如庭院天然气、给排水管网情形等)，对违章施工进行处置，会同客服部领导处置业户投诉，安排各专业人员对装修结果进行验收。

工程部各专业人员服从部门领导调遣，对装修户进行治理、专业检查验收等工作。

3.3

客服部是装修治理的辅助治理部门，负责施工人员、施工车辆的治理，施工现场的巡检，施工现场周边环境卫生的清洁治理，及时排除不平安因素及火险隐患，确保施工顺利、平安进行。

3.4保安队各门岗负责施工人员、施工车辆的出入治理。

保安队巡逻岗负责园区内施工人员、施工车辆的施工治理，对施工现场进行日常巡检，发觉违章情形及时处置，并与客服部联系，持续跟进违章处置结果。

3.5客服部负责园区内施工现场周边环境卫生的清洁治理，严格监控、制止施工垃圾的遗撒、倾倒。

3.6客服人员负责向业户提供准确、有效的各类完工图（如平面图、剖面图、立面图、管线图等），接管装修完工档案并妥帖永久保管。第四节程序4.1业主装修

4.1.1业主装修手续办理

4.1.1.1业主已办好入伙手续，须在装修进场前至少提早七天向物业公司提出装修申请。

4.1.1.2业主（或其书面委托人）办理装修手续时，客服部应提供以下资料给业主：

（1）提供给该业主衡宇的各类完工图纸1套，包括：各层建筑平面图、各层结构平面图、各层给排水平面图、各层空调系统风道图。

（2）各层强电、弱电系统平面图。

（3）各剖面图（1-一、2-二、3-3、4-4）

（4）基础详图

（5）庭院管网平面图

（6）文件资料：

《装修治理细那么》1份

表格《装修申请表》2份（空白，由业主填写）

表格《车辆通行申请表》1份（空白，由施工负责人填写）

表格《施工人员记录表》1份（空白，由施工负责人填写）

协议《施工治理协议书》2份（空白，由业主（或其书面委托人）、施工负责人与物业公司客户效劳部一起签定）

表格《装修缴款通知单》1份（由客户效劳部领导或值班领导填写具体应缴费用明细后交给业主）

施工人员一寸照片2张、身份证复印件1份

4.1.1.3装修户应向物业公司递交一式四套比例1：50或1：100的设计图。并在图纸上说明所需的技术资料,专门是更改了购房时原有设计的地方更须标明,以便物业公司往后为装修户提供尽可能快捷准确的效劳。以下为所需递交的图纸：

1）各层平面设计图

2）各层照明平面图

3）各层插座平面图

4）各层给排水平面图

5）各层空调风道平面图

6）强电系统图

7）弱电系统设计说明

8）庭院构筑物及增加的管道设置图

4.1.1.4客服部领导或值班领导收取该业户相关费用，交公司财务部。

4.1.1.5客服部领导通知工程部领导会同相关专业人员与业户一路进行施工方案会审：

1)工程部负责审核施工方案（含施工图纸）是不是符合本程序之相关规定，对违背规定的装修内容业主及施工单位应予以整改。

1）客服部负责审核施工人员身份、施工单位装修资质证明等情形是不是符合本程序规定，核准业主或其书面委托人、施工负责人联系及联系方式。

4.1.1.6施工方案如符合本程序及其细那么规定，工程部领导和客服部领导可即时予以回答，签字确认后即可办理进场手续。工程部领导与客服部领导须在《装修申请表》上签字确认，并提出相应意见，如须由业主、施工单位、物业公司一起确认磋商的问题，需经三方一致通事后方能执行。

4.1.1.7施工方案如不符合本程序及其细那么规定，一样在业主提出书面申请七天内由项目部给予明确回答。其程序是：工程部领导或客服部领导向业主做妥帖说明和细致的劝导工作；并将结果向项目领导报告；研究出结果后由工程部领导或客服部领导予以回答。

4.1.1.8客服部确认该户的《装修申请表》是不是批准、《施工治理协议书》是不是签定、各项费用是不是缴清，然后可发放：

1）施工人员“施工证”（参见文件《施工人员治理方法》），该证必需佩带于施工人员前胸明显位置，一人一证；

2）施工车辆“施工证”（参见文件《出入车辆治理方法》），该证必需放置于施工车辆驾驶室左前方玻璃内侧明显位置，一车一证；

3）施工单位“施工许可证”（见样票），该证必需放置在施工现场入口处明显位置，一户一证。

4）施工单位领用的所有证件不得伪造、丢失、借用、破损、弄污、涂改、延期利用等，如要改换、新增，须到客户效劳部办理。

4.1.1.9客服部须填写《施工进场通知单》（一式三份，第一联存底），致工程部领导（第二联）、保安队队长（第三联）各一份，开始进行施工治理。

4.1.2业主装修施工治理

4.1.2.1施工期限:楼宇施工时刻应操纵在60天内。如需延期必需办理延期手续，交纳延期费用。

4.1.2.2施工时刻：

1）周一至周五8:30-19:00，中午12:00-14:00严禁噪音施工

2）周六至周日9:00-19:00，中午12:00-15:00严禁噪音施工

4.1.2.3噪音施工内容：

1）凿、敲、打、钻墙体、地面等

2）钻、切、割、打金属物

3）用电锯等工具改料

4）用打磨机等工具修料

5）其它施工噪音（包括人员噪音）

4.1.2.4工程部领导将客服部发出《施工进场通知单》交给装修治理员，由其成立该户《施工治理巡视检查记录》，开始进行日常施工巡检工作：

1）天天须对装修户进行1-2次巡检，依照《北清家园小区装修治理细那么》规定，在《施工治理巡视检查记录》中进行记录。

2）当发觉无明确规定的新情形时，应当即报告工程部领导，以征求治理意见，并在《施工治理巡视检查记录》中进行详细记录。

3）监督施工人员按章操作，保障业主利益，减少因违章施工引发的投诉产生。

4）监督施工单位申报的施工内容，对超过申报范围但不属违章的内容，装修治理员应通知业主增报装修项目，依照4.1.1程序处置；对属于违章施工的内容那么依照4.1.3程序处置。

4.1.2.5客服部领导将《施工进场通知单》交给当班警卫队长，开始进行巡检：

1）当班队长、各巡逻岗应随时关注所辖区域装修户情形，依照《小区社区装修治理细那么》规定，将检查到的情形在《交交班记录表》中进行记录。

2）当发觉无明确规定的新情形时，应当即报告客服部值班领导，以征求治理意见，并在《交交班记录表》中进行记录。

3）当发觉属于违背施工治理的情形，应依照4.1.3程序处置。

4）保安队长应及时将当班发觉的情形报告客服部值班领导，以确保问题及时解决。

4.1.3业主违章装修处置程序

4.1.3.1违章行为分类：

1）被制止可当即纠正的违章行为，如：违背装修时刻、施工人员治理规定等

2）造成损坏的违章行为，如：对小区公共设施、设备造成损坏、施工引发周边业户投诉的行为等。

3）破坏园区格局或形成隐患的违章行为，如：改变建筑物外观、违章搭建、变更衡宇功能、破坏繁重墙体等。

4.1.3.2当发觉被制止可当即纠正的违章行为时，治理人员（能够是保安员、装修治理员、保洁员及公司任一员工）：

1）应当即出面制止，有礼貌地对违章人员进行教育，并帮忙违章人员及时纠正违章行为。

2）若是违章人员拒不更正，态度恶劣，治理人员可选择以下方式处置：

a不与之争吵，代其纠正违章行为，如：拾起被违章人员抛弃的烟头、纸屑等。

b所有人员都可向客户效劳部汇报，由客户效劳部和谐处置。

c保安员应向保安队长汇报，由其出面和谐处置。

d装修治理员应向工程部领导汇报，征求治理意见后和谐处置。

4.1.3.3当发觉造成破坏的违章行为时，治理人员应请违章人员到客户效劳部处置，由装修治理员发《违章通知单》，经工程部领导批准后，按以下方式处置：

1）假设违章人员志愿承担维修责任的，请其到客服部交纳维修保证金。维修保证金以押金形式支付，待违章人员将破坏部份恢恢复状或按要求返工后，经装修治理员或工程部领导验收合格，客服部可全额退还保证金。维修保证金金额应高于实际维修费用20%-50%。处置结果须在《违章通知单》中进行记录。

2）假设违章人员情愿支付补偿金的，由工程部领导或客服部领导估算补偿金额，并安排维修人员及时维修，并在《违章通知单》中进行记录。补偿金额可现金支付，也可从装修押金中扣除（须施工负责人书面确认），如补偿金额超过装修押金时，须补交装修押金，客服部要保证装修押金金额足以支付补偿金额。

3）假设违章对其他业户造成损坏或阻碍时，客服部应出面和谐相关补偿事宜，以妥帖解决问题，缓和邻里关系。

4.1.3.4当发觉破坏园区格局或形成隐患的违章行为时，治理人员应当即通知（也可通过客服部通知，但要追溯）装修治理员或工程部领导到现场处置，关于此类装修行为，装修治理员须填写《违章通知单》，经工程部领导批准后发给违章人员，能够：

1）责令停工

2）责令恢恢复状或按要求返工

3）扣留或没收“施工证”，禁止施工人员与施工车辆进场

4）扣留或没下班具

5）补偿经济损失

6）人民币伍仟元（￥5000.00）以下违约金。

7）1-7项可同时并处。

4.1.3.5若是施工单位拒不整改，由工程部领导知会客服部领导与业主或其书面委托人联络，以妥帖解决问题。在处置违章装修期间，应操纵该行为范围继续扩大升级，但要注意幸免矛盾激化。

4.1.3.6如遇问题升级时，客服部领导、工程部领导应与业主进一步磋商，直至最后以项目领导治理意见为准。

4.1.3.7天天8：30的客服部晨会上，各部门应将所把握的违章装修情形进行通报，确保工程部领导、客服部领导、保安队长把握的情形统一、完整、正确。

4.1.4业主装修完工验收

4.1.4.1业主装修完工后，通知客户效劳部，交回所有“施工证”。

4.1.4.2客户效劳部填写《装修退款通知单》，办理退款手续。

4.1.5业主装修档案的成立与保管

4.1.5.1客服部负责成立该户装修档案，包括：

1）《装修申请表》

2）《施工治理协议书》

3）《车辆通行申请表》

4）《施工人员记录表》

5）《装修缴款通知单》

6）《施工进场通知单》

7）《装修退款通知单》

8）关于违章施工的情形报告及处置通过、《违章施工处置通知单》

9）施工单位提供的装修完工图纸、资料

10）施工单位提供的所选用建材的说明书、质量保证书（或产品合格证书）、保修卡等相关资料

4.1.5.2装修终止后，客服部将该户装修完工档案全数转办公室资料室妥帖永久性保管。

4．2物业治理公司施工

4.2.1园区公共部份功能的物业施工，报园区业主委员会审批。

4.2.2本项目权限范围内的园区物业保护施工,报项目领导审批。

4.2.3施工治理同4.1程序和文件《小区装修治理细那么》相关规定。第五节

物业治理区域内环境清洁保洁方案一、人员的培训

（１）员工入职培训：企业文化培训、企业制度培训、员工手册培训

（２）员工专业技术的培训：专业理论知识的培训、实际操作的培训

二、工作标准：

一、高层保洁效劳质量标准保洁服务清洁频度和质量标准区域工作内容清洁频次质量标准经常日周月单元楼入户大厅1大门入口地面之清洁循回2次光泽、洁净2单元大门之清洁循回2次光亮、无水渍、光洁31次擦拭无明显积尘无污渍各种标志牌、广告牌、信报箱、不锈钢及铝质材料之清洁4清理垃圾桶1次表面洁净、无溢流物5地面清扫循回干净、清爽6电梯入口地面循回光亮、洁净7电梯轿厢循回洁净8垫子吸尘1次干净、无污迹9墙身及墙壁上的附属设施擦拭1次目视无明显积尘、无污迹10植物盆1次表面洁净，托水盘无脏物11天花板、照明设备除尘打扫1次无蛛网、积尘楼层公区1各层地面之清洁1次光泽、洁净2各层所有门、玻璃之清洁1次光洁、明亮3各种标志牌、广告牌、不锈钢及铝质材料之清洁1次擦拭无明显积尘无污渍4各层地面清洁1次干净、清爽、无污渍5各层电梯地面拖拭1次光泽、明亮6电梯轿厢，电梯门及附属设施1次洁净、光亮、无污渍7墙身及墙壁上的附属设施擦拭1次目视无尘、无污渍8楼层标识标牌擦拭1次目视无尘、无污渍9天花板、照明设备除尘打扫1次无蛛网、积尘10生活垃圾巡视清捡循回生活垃圾停留时间不超过2小时（夜间除外）通道楼梯1梯台地面拖抹（地砖地面/水泥地面）1次1次表面洁净2墙壁及附属设施1次目视无尘、无污渍3消防设施设备1次擦拭无明显积尘无污渍4清洁木质材料（如门、扶手）1次洁净、无明显污渍5擦拭楼梯扶手（栏杆）1次擦拭洁净、无明显污渍6开花板、照明设备1次无蛛网、积尘7玻璃窗、百叶窗、天窗抹尘1次无明显积尘地下停车场1地面清扫循回无垃圾、无积水2地面冲洗1次无明显泥沙、污迹3停车场入、出口地面清洁循回无垃圾、无积尘4擦拭各类设施、照明（季）1次无积尘、无蛛网5擦拭车场入口道闸1次无明显积尘、无蛛网6天花板清洁（季）1次无明显积尘、无蛛网7墙壁清洁（季）1次无积尘、无蛛网总坪公区1清扫地面垃圾（包括架空层及露天车位）循回无垃圾无积水2清倒、洗擦垃圾桶1次表面洁净随时清换垃圾3捡拾绿化区内生活垃圾循回无垃圾杂物4道路路面清扫循回2次整体干净、无积水、无积沙5清洁指示牌、告示牌及照明灯具1次目视无积尘、水渍6健身场地地面清洁公用设施的抹尘清洁1次无积尘、无水渍7外围沟渠：清理垃圾、积水，确保畅通循回1次无垃圾杂物，下水畅通8生态水池飘浮物的打捞1次无可见飘浮杂物9内环境所有硬质地面冲洗1次无污斑印迹10外广场所有硬质地面冲洗（季）1次无明显污斑印迹11各出入口设施设备清洁抹尘1次目视无积尘、水渍12不锈钢制品等设施上油保养1次光亮13公厕日常清洁循回2次无积水，便池无异物，尽量保持空气清洁外围1外围公区非经营性垃圾日常清洁循回1次干净整洁无明显生活垃圾物业用房1监控室设备擦抹1次及时处理污印2物业办公室日常清扫2次地坪无积水，便池无异物，尽量保持空气清新3会议室会议前后打扫及时及时清洁，备用4公区卫生间日常保洁循回地坪无积水，便池无异物备注：1、项目因现场实际需要可临时增加清洁频次。2、业主上下班高峰时段前，清理完毕小区主干道、地下停车场卫生。3、公共休闲坐椅、地面雨后1小时内清扫完成，确保无积水。二、别墅保洁效劳标准保洁服务清洁频度和质量标准清扫分类作业内容清洁频率清洁标准公共区域室外环境----干净整洁，无垃圾，无污渍，无积水日常保洁总坪清扫不定时清扫无垃圾/无积水垃圾清运按需要清运/垃圾车日产日清垃圾桶擦拭1次/日/毛巾无灰尘/无污渍石材拖洗不定时清洁/拖布干净/无灰尘标识牌1次/日/擦拭/掸尘/毛巾无积尘/无污渍/无蜘蛛网井盖1次/日/拖洗，有泥土先冲洗后再拖洗无污渍/无泥沙桌椅1次/日/擦拭无积尘/无污渍花台1次/日/擦拭无垃圾/无灰尘水池1次/日/打捞杂物无杂物/干净绿化带中垃圾根据情况而定无杂物/干净路灯、草坪灯具1次/日/擦拭无虫迹/无积尘/无蜘蛛网保安岗亭1次/日/清扫/擦拭干净/无污渍/无灰尘定期保洁地面冲洗根据各区域情况制定冲洗计划无积灰/无积水/无油污园区内水池清洗1次/周/（春夏）1月/3次/清洗(秋冬)无积尘/无垃圾2米以下墙面（房屋外）根据情况而定干净/无污渍消防设施1次/周/擦拭无灰尘/无污渍垃圾桶冲洗1次/2周/大清洁干净/无臭味地沟清理雨季需根据情况增加无垃圾堵塞/管道畅通各区域高灯1月/3次无蚊虫/无蛛网/无积灰公共区域不锈钢清洁1次保养/周无尘/无污迹/光亮公共区域蛛网清除1次/周无蚊虫/无蛛网停车场----干净整洁，无垃圾，无污渍日常保洁地面（清扫）随时清洁无垃圾/无积水凸镜(擦拭)1次/3日无积尘/无污迹道闸(擦拭)保洁1次无积尘/无污迹岗亭1次/3日/清扫/擦拭无积尘/无污迹消防设施(擦拭)1次/3日/擦拭无积尘/无污迹定期保洁地面冲洗根据各区域情况制定冲洗计划无积灰/无积水/无油污高灯1月/1次无积尘/无污迹墙面、消防设施1月/2次无积尘/无蛛网/无积灰排水沟、积水井1次/月1年/次/疏通无垃圾堵塞/管道畅通客户中心、会所----整洁干净、明亮日常保洁地面(拖洗)随时清洁干净门/窗/(擦拭)1次/3日无尘/无污其他公共设施1次/2日无尘/无蚊虫/无蛛网定期保洁墙壁1次/周无尘/无污天花板/通风口(除尘)1次/月无积尘/无污迹地面清洗1次/周干净照明灯具(外表)2次/月无尘/无蚊虫/无蛛网3、小高层保洁效劳标准保洁服务清洁频度和质量标准清扫分类作业内容清洁频率作业标准总坪环境----干净整洁，无垃圾，无污渍，无积水日常保洁道路清扫不定时清扫道路无垃圾/无污渍/无积水垃圾清运1次/日/垃圾车日产日清垃圾桶擦拭1次/日无臭味/无污渍地面污渍局部处理随时/日洁净/无污迹/无口香糖花岗岩、大理石、推尘不定时清洁干净/无污渍/无灰尘栏杆、灯箱广告、标识牌擦拭1次/日无积尘/无污渍/无蜘蛛网桌椅擦拭1次/日无积尘擦拭花盆、花槽、花台1次/日无垃圾/无污迹水景、生态池打捞杂物1次/日无杂物/干净/无异味擦拭路灯、草坪灯具、井盖1次/日无虫迹/无积尘/无蜘蛛网清扫/擦拭保安岗亭1次/日干净/无污渍/无灰尘定期保洁地面冲洗根据各区域情况制定冲洗计划路纹清晰/无泥沙/无积水/无污渍花岗岩、大理石清洗1次/月干净/无污渍太阳伞刷洗1次/周无污渍/无积尘消防设施1次/周无灰尘/无污渍垃圾桶冲洗1次/周干净/无臭味地沟清理1次/月/雨季需根据情况增加无垃圾堵塞/管道畅通公共区域金属件清洁1次/月/不锈钢光亮无尘/无污迹/无手印/光亮楼梯走廊通道环境----干净，无杂物日常保洁地面、楼梯清扫及擦洗1次/日/不断巡查洁净/无垃圾/杂物/灰尘/污渍垃圾收集清运处理1次/日桶内垃圾不超过2/3/表面干净擦拭防火门/窗台1次/日清洁/无灰尘/无污渍擦拭电梯按钮多次/日洁净/无污迹/无手印擦拭地脚线1次/日清洁/无污迹擦拭楼梯扶手、栏杆、挡板1次/日洁净/无灰尘/无污渍定期保洁照明灯具外表清洁1次/周洁净/无污迹机房管井房清洁1次/周无垃圾/无杂物/干净高处、天花、装饰物除尘1次/周洁净/无污迹/无蜘蛛网垃圾桶(冲洗)2次/周洁净/无异味不锈钢门（清洁）1次/周光亮/洁净/无污迹/手印车库环境----整洁，无杂物，无异味，无蚊蝇日常保洁地面（清扫)多次清扫无污/无杂物高空虫网清扫1次/周无虫网公共设施1次/日无灰尘/无污渍各种标识1次/日无灰尘/无污渍4、商业街保洁效劳质量标准保洁服务清洁频度和质量标准清扫分类作业内容清洁频率及清洁剂使用作业标准公共区域室外环境----干净整洁，无垃圾，无污渍，无积水日常保洁道路清扫每天集中清扫1-2次，随时保洁道路无垃圾、无明显污迹（拆迁房每天清扫1-2次，定时保洁）无积水垃圾清运2-3次/日/垃圾车日产日清垃圾桶擦拭1次/日、每周清洗1次无污渍、无异味花岗岩、大理石、拖洗、推尘每天集中清理1次，随时保洁干净/无垃圾、无积水、无污迹栏杆、灯箱广告、标识牌1次/周（天）擦拭/掸尘，2米以下，每周计划卫生一次无积尘/无污渍/无蜘蛛网桌椅1次/日/擦拭无积尘、无污迹花盆、花槽、花台1次/周/擦拭无垃圾、无污迹水景、生态池1（数）次/日/打捞杂物无杂物/干净/无异味路灯、草坪灯具1次/日/擦拭2米以下，每季度计划卫生一次无积尘/无蜘蛛网保安岗亭1次/日/清扫/擦拭，每周计划卫生一次干净/无污渍、无白色垃圾定期保洁地面冲洗按需要冲洗无泥沙/无污渍花岗岩、大理石清洗每10天1次干净/无污渍消防设施每月清理1次无积尘无明显污渍公共区域金属件清洁1次/（周）/不锈钢光亮无尘/无污迹/无手印/光亮办公区域室内保洁----整洁明亮，空气清新，无蚊蝇日常保洁地面(清扫/除尘)1-2次/日/牵尘液无尘/无污会议室桌椅1次/日(根据需要)无污迹/无手印争化空气1次/日/空气清新消毒剂空气清新/无异味/无蚊蝇玻璃/门/窗/铝框1次/日/全能清洁剂光亮/无尘1次/日/全能清洁剂光亮/无尘/无污渍电器设备及办公设备纸篓/垃圾桶(清理)2次/日（随时更换垃圾袋）地垫(吸尘)1次/周公用设施(外表)1次/日/全能清洁剂无污/无尘定期保洁地面(清洗)依需要提供窗玻璃/窗框1次/周/玻璃清洁剂/全能水光亮/无污迹照明设备(擦拭)1次/月/全能清洁剂无污、蜘蛛网墙面(除尘)2次/月无污卫生间环境----整洁干燥，无异味，无蚊虫（办公区）日常保洁地面(拖拭)不断清洁/全能清洁剂无污迹/无水痕门/窗/墙面(擦拭)1次/日/全能清洁剂无尘/无污镜面/玻璃（清洁）日常随时清洁无尘/无污/无水印便池(清洁/消毒)不断清洁/洁厕剂、消毒水无异味/无污迹拖布间(清洁)1次/日/全能清洁剂无杂物/无污迹/无异味洗手池(清洁)不断清洁/全能清洁剂光亮/无污迹垃圾桶1次/日/清洁剂、消毒水/及时倾倒垃圾无异味/无污迹/垃圾无溢出台面清洁不断清洁/全能清洁剂无杂物/无污迹/无水迹空调设备(外表)1次/日/全能清洁剂无尘定期保洁墙壁1次/周/全能清洁剂无尘/无污天花板/空调口(除尘)1次/月无积尘/无污迹地面清洗1次/周/全能清洁剂清洁光亮照明灯具(外表)2次/月/全能清洁剂无尘地下室环境----整洁，无杂物日常保洁地面（清扫）1次/日/打扫无污/无杂物/无积水栏杆护栏标志牌行车停车标志1次/1日无污垢/清晰可见停车场进出口地面清洁1次/1日干净/无尘，每月冲洗一次楼梯走廊通道环境----无杂物日常保洁地面、楼梯清扫1次/日无垃圾/杂物/污渍电梯按钮1次/日/擦拭洁净/无污迹，楼梯扶手、栏杆、挡板1次/日/擦拭无灰尘/无污渍定期保洁楼道1次/天拖洗洁净/无污迹照明灯具外表清洁1次/季度擦拭洁净/无污迹高处、天花、装饰物1次/季度/除尘/擦拭洁净/无污迹/无蜘蛛网垃圾桶(冲洗)1次/周/冲洗洁净/无异味不锈钢门（清洁）1次/周/不锈钢光亮剂光亮/洁净/无污迹/手印电梯环境----干净，无污迹,整洁日常保洁地面1次/日/拖洗无污渍/干净/积尘墙面1次/日/擦拭干净/无积尘/无污迹/无蜘蛛网标牌、指示牌、广告牌、灯具1次/1日/擦拭干净/无灰尘/无污渍，每周保养一次天花、灯具、风口发现蜘蛛网及时清除/擦拭灯具风口无灰尘/无污渍/清洁/无蜘蛛网三、操作流程：一、公共区域：

（1）保洁员上岗后，自上至下、由里至外开始保洁工作。

（2）清理垃圾、打扫、擦拭后将公共区硬质地面用半湿拖布擦净、风干。

（3）以上保洁工作完成后，开始进行推尘工作。

（4）认真擦拭所有标识、消火栓等，对扶手、玻璃、镜面等，需按操作标准进行擦拭和检查，循环反复。

二、设备治理：

（1）保洁利用要紧机械、工具、物耗品操纵，由保洁领班负责并保管；

（2）由保洁主管和领班负责安排利用和调配等，具体负责监督抛光、清洗等工作；

（3）保洁主管负责监督、指导保洁员工按利用说明平安、正确的利用机械，如吸尘器和地面清洗机、抛光机，幸免人员、机械工具的意外损害、损坏；

（4）机械工具在利用中发觉故障要及时报工程修理，工程不能修理的，报客户效劳部联系厂家修理；

（5）设备利用完毕后保洁干净，由保洁领班检查是不是正常，完好入库保管，若是有问题要及时报修。

四、工具治理：

（1）保洁工具(如水桶、墩布、毛巾、扫竹、簸箕、竹夹子等)由保洁主管负责申领并由领班发放给保洁员，由保洁员在《保洁用品领用单》上签字、领取；

（2）保洁工具由保洁员别离负责保管，爱惜、合理利用，天天利用后收于工具间内；

（3）保洁员应妥帖利用、保管保洁工具，如意外损坏或正常损耗，要报告主管或领班并说明缘故，申领新的工具需要以旧换新。

五、用品治理：

（1）领保洁用品如洁厕剂、清洁剂等日耗品，每一个月由保洁主管按打算和实际利用情形申领一次；

（2）已领回的保洁用品由领班负责建帐、保管、发放、监督利用情形；

（3）保洁员按实际消耗情形，及时到保洁领班处领取以保证利用，而且领历时在《保洁用品领用单》上签字、领取；

（4）保洁员在保证卫生质量的前提下，注意节约利用保洁类用品；

（5）若是有在业委会处领取的物品、洗手液等物品，指定专人负责记录后领取；

（6）同时按期汇报物品利用情形；

（7）对从业委会领用物品提早提出利用数量、质量建议。

六、检查制度：

（1）天天由保洁主管进行巡视检查工作，并做好检查记录；

（2）每周由保洁主管进行检查工作汇总；

（3）保洁领导针对成绩及不足做相关的评判；

（4）公司人事和财务部门对员工浮动和奖金的评定依据核实；

（5）每一个月由公司进行工作抽查，并依照每一个月所有检查记录和工作评定，发放薪金数额；

（6）不按期由公司各项目主管级人员进行工作互查和交流工作，用以提高和交流工作体会，并找出工作不足，加以改良。

（7）每一年由项目部对所有保洁工作进行全面评估；

（8）按期由上级单位和项目部进行不按期保洁工作检查和抽查。

七、特殊情形处置：

一、雨雪风沙天气：

（1）由主管和领班提早和随时留意各方面的天气预报，遇天气转变时及时做好各项预备工作；

（2）当雨雪风沙来临时，要先在入口明显的位置放上“警惕地滑”的指示牌，并在大堂的要紧出入口铺上防滑地胶地毯；

（3）随时进行巡回保洁作业；

（4）及时协助业委会作好临时性调派工作，如帮忙发放雨伞套、鞋套等。

二、停水、停电：

（1）遇突然停水、停电，各职位保洁人员不要慌，应先确保自身平安；

（2）服从业委会领导统一安排，依照情形完成力所能及的工作如：地面牵尘，设施擦拭等；

（3）待水、电恢复正常后继续未完成的保洁工作。

3、大型活动：

（1）如有大型活动，要视情形和业委会要求提早增派保洁人员；

（2）打算和做好大型活动开始前的卫生保洁工作，包括座椅的擦拭，相关设施、设备的擦拭等；

（3）在活动终止后，及时清除废弃物、垃圾等，完全保洁现场卫生；

（4）捡到客人遗留的物品要当即上交项目部前台或业委会。

4、警务情形：

（1）在工作中碰到警务情形，第一确保自身平安，及时向公司领导及业委会领导通报；

（2）协助调查处置和善后工作。

八、行为标准：

一、保洁员上岗时要统一着装，正确佩带名牌；

二、维持仪容仪表和服装的整洁；

3、爱惜公物，合理利用保洁用品；

4、有高度的责任心，保洁工作和处置情形要快，解决问题要完全，超出职责范围的工作应及时向主管汇报；

五、上岗前十分钟，做好一切预备工作；

六、自觉遵守业委会各项规章制度；

7、不迟到、不早退，不高声喧哗；

八、坚守工作职位，杜绝串岗、空岗现象；

九、不利用工作之便谋取私利；

10、勇于对违背规章制度的行为进行劝阻和制止；

1一、保洁效劳工作热情周到；

1二、服从上级的指挥，认真完成好保洁工作的各项任务；

13、碰到个别问题必需和谐解决，不准打架、骂街，更不准侮辱他人；

14、严格遵守请假制度，有事提早请假，经批准后方可离岗；

1五、认真学习专业技术，尽力提高工作水平；

1六、工作期间不得吃东西、抽烟、饮酒；

17、非工作时刻，不得进入工作区域；

1八、及时记录和汇报工作情形；

1九、注意节约用水、用电；

20、不得擅自利用客用物品和设施；

2一、上岗和下班前，作好交交班工作。

九、平安治理规定：

一、在保洁工作中，要贯彻平安工作的“内紧外松，平安第一，弄好效劳”的原那么，做好防盗、防火、防事故培训工作；

二、保洁人员在进行工作时，要如实填写工作记录；

3、对重要区域和重要工作，必需在领导率领下进行；

4、做卫生工作时，必需坚持“做一间，开一间，完一间，锁一间”的工作原那么；

五、保洁人员必需时刻把握责任区内的各类情形；

六、熟悉和了解经常使用、简单的灭火方式和知识；

7、熟悉和了小区内的各项设备设施的平安操作规定；

八、熟悉和了解小区内的各项保洁方式和联络；

九、熟悉和了解小区各区域逃生线路；

10、保洁工作中严格增强对各类房门钥匙治理；

1一、保洁效劳和治理人员所领用的钥匙要随身携带，不能转借他人；

1二、要严格执行钥匙的领取手续，并将记录存档；

13、对工作区域内，发觉的可疑人要协助进行查问或引导，并向物业汇报；

14、发觉犯法行为，在确保自身平安的前期下和采取必要的方法，并报物业，协助予以制止；

1五、凡被开除、辞退的原员工，一概不准进入本小区和工作区域；

1六、保洁效劳人员进行保洁、效劳工作时，如发觉易燃、易爆等可疑物品，应当即报主管领导或小区负责人。

十、钥匙治理规定：

一、保洁效劳内的钥匙领用，必需符合有关小区平安规定和保洁公司的具体工作要求；

二、保洁工作的钥匙治理将本着严格、有效的原那么进行治理和利用；

3、在确保小区平安的前提下，对进入办公区及规定相关区域的钥匙，必需按打算或有负责人在场记录；

4、有小区负责人的明确签字确认后，方可领取；

五、钥匙必需按时归还；

六、如因工作缘故延时钥匙归还，在有确认前提下，必需有钥匙治理人员的认可；

7、钥匙的领用、归还，必需由本人在场；

八、必需有钥匙发放治理人员在场，两边进行交、还钥匙，同时必需两边签字确认；

九、钥匙的领用，必需按要求内容，注明规定的内容、日期、领还时刻、工作位置、申请部门或组别、数量等；

10、特殊情形在备注中写清；

1一、正常工作期间如有工作人员、宾客、领导、同事进出，有本人签字确认；

1二、小区的钥匙不论是机械式或电子式的，均需由携带人随身保管；

13、不得外借钥匙；

14、因个人缘故造成丢失、损坏和其它阻碍的人员，应承担全数责任，将被处以处分、过失、开除，性质严峻的将交安保部门处置。

十一、特约效劳项目内容

一、制约效劳工作情形说明：

特约效劳要紧指为为业主提供室内保洁，即采取市场有偿效劳方式进行。

（1）这能够为业主提供整体的及时、有效、保质保量等效劳工作，同时最大限度的保障业主和平安工作要求、节省费用，充分发挥业主硬件资源和专业物业公司优势。

（2）有偿效劳工作，需求量虽有限，但却适用于业主临时性和长期性工作内容。

二、保洁效劳特点：

业主具有特殊和标准双重意义的重要性，室内工作条件与现今市场运做方式不同，在业主正常利历时刻内不能有一般和简单的保洁人员打搅，这就需要在业主约定或打算期间完成专业保洁作业。

物业公司在保障专业保洁工作标准的同时，依照自身体会突出重点，把室内的业主保洁工作平安性作为重点。

业主房间内、洗手间、厨房、会客厅、书房、专业用房等，有高级次的家具、硬件设施，这就要求室内保洁工作的水平与星级酒店客房保洁效劳标准相同，这些正是发挥本项目专业体会的优势，充分知足业主的需求。

3、特约保洁效劳费用预算标准：

依照小区实际情形和所有业主需求，报价采取市场有偿效劳方式：第六节物业治理区域内公共秩序保护方案和职位责任描述客服部负责物业治理区域内公共秩序保护的治理。为保护小区的治安环境，成立一支训练有素、快速反映、集平安防护、治理效劳功能于一体的保安队伍，确保保安工作标准进行，确保所辖区域平安，特制定本方案。

一、人员编制

1.园区出入口

2.园区及车位巡视24小时

3.中控室24小时

4．保安治理人员

二、职位职责描述

2.1项目副领导

2.1.1直接向项目领导负责。

2.1.2负责公司及园区的平安治理工作（包括消防治理）。

2.1.3负责园区整体环境清洁卫生的治理。

2.1.4负责处置园区内发生的紧急、突发事件、重大刑事案件和火灾事故等。

2.1.5负责制定部门各职位职责。

2.1.6负责制定保安队工作打算及工作目标。

2.1.7负责全面治理保安队日常工作事务。

2.1.8负责向本部门正确转达上级指示。

2.1.9负责主持本部门例会和各项工作会议。

2.1.10负责和谐项目各部门与保安队之间的关系。

2.1.11负责组织本部人员进行相关知识的培训。

2.1.12负责保安队人员考核工作。

2.2

保安队长

2.2.1直接向项目副领导负责。

2.2.2负责协助项目副领导开展工作。

2.2.3负责保安工作打算的组织实施。

2.2.4负责编制各队值勤排班表及日常考勤工作的治理。

2.2.5负责在每周一早8：00前搜集整理上周各队工作记录，包括：各保安人员请假单、报刊分发（签发）表、车辆进出表、外来车辆确认单、各岗交交班记录表、各岗工作记录表、考勤、排班表，并做好封面，装订成册。

2.2.6负责检查、监督警卫值勤情形，并记录，及时处置当班发生事务。

2.2.7负责组织所属各分队的业务培训和军事训练工作。

2.2.8负责按时召开队务会议，及时转达上级指示，研究提出贯彻意见，并组织落实。

2.2.9负责协助部门领导、项目办、项目领导处置紧急事件、重大质量事故等。

2.2.10负责所属分队的保安器材的治理工作。

2.2.11熟悉各职位职责，把握园区内治安、消防工作规律及重点。

2.2.12负责保安队的内务治理工作。

2.3保安员

2.3.1

上岗佩带要统一，仪态严整步伐齐

2.3.2

文明效劳讲礼貌，见人说话先敬礼

2.3.3

提高警戒防盗抢，犯法分子设法擒

2.3.4

熟记任务和程序，勤巡勤察我园区

2.3.5

把握消防各器材，碰到火灾会处置

2.3.6

爱惜公物和设备，设施财物不可移

2.3.7

执勤期间大小事，做好记录和笔记

2.3.8

碰到突发重大事，及时报告争第一

2.3.9

准时交班不迟到，不误不漏不睡觉

2.3.10

执勤精神又抖擞，认真负责每一秒

2.3.11

执行任务抓疑犯，有权扭送不审押

2.3.12

发生事件保现场，爱惜证据靠大伙儿

2.3.13

出入园区人车物，依照规定必验查

2.3.14

如遇罪犯不服制，合法防卫适度恰

2.3.15

违背治安条例事，劝阻教育不惩罚

2.4

门岗职责

责任区域：小区大门、其他各临时出入口

2.4.1负责过往人员、来访人员及出入车辆的检查和治理。

2.4.2熟悉园区内各类证件及利用规定，严格查验进入园区人员证件及时与中控室联络，并认真记录，劝阻未经批准的人员在园区内进行参观．采访．摄影等活动。禁止各类闲散人员神经病人、醉酒者、乞丐、商贩、推销人员及衣冠不整者进入园区，对可疑人员主动查问并报告队长。

2.4.3熟悉园区别墅布局，入位情形，熟悉消防器材，消防栓，井位置和利用方式。

2.4.4对携物外出人员（大宗物品）严格查验所携物品、《物资放行条》，必要时与中控室、业主或相应部门查对无误后方可放行并认真记录。

2.4.5了解把握园区内住户的大体情形，把握住户的活动规律。

2.4.6发觉住户宠物跑出户门时，采取相应方法制止，并通知相关部门，与业主取得联系。

2.4.7保护职位秩序，有效疏导车辆，确保道路畅通。

2.4.8监