可行性研究报告

衡水市宁安路地块可行性研究报告编制单位：衡水安联房地产开发有限公司责任人：王伟六宁安路项目可行性报告项目决策背景及摘要一、外部环境衡水含有丰富的水资源，全区无重大污染性公司，相对较小的都市体量促使区内生活节奏放缓，加之衡水市“北方滨湖都市”的功效定位，为城区打造宜居都市提供便利条件。衡水市含有优良的地理位置，同时结合衡水湖旅游资源，为有效吸纳周边目的人群定居城区发明可能，同时更大程度的加强都市的吸纳力和张力。衡水市“三年大变样”发展将以南环为中轴线，重点发展南部新城，项目地处衡水市政府规划西南居住区，将来将作为高新技术区生活配套住宅及文化生态园；从远期都市规划分析，“大衡水”的都市格局凸显，远期将形成主城区向衡水湖连为一体的格局；路网方面，随着各交通线路的全部展开，将更大程度是吸纳郊县居民城区置业，都市功效进一步加强。二、内部因素从现在衡水市房地产市场分析得出，房地产市场的产品开发建设大同小异，同质性较强。衡水公司将根据市场变化、房地产市场分析及预测，作出精确的市场定位，调节户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，减少开发建设成本，尽量减少项目风险。项目定位为“安联德国印象系列”，集合精品建筑及欧式文化景观核心优势，打造衡水西南部的上品住宅。此项目将作为衡水安联公司在衡水市的第一种开发产品，增强安联集团在衡水市的社会影响力，提高安联品牌形象，提高公司市场占有率。第一部分：项目概况一、项目信息来源：衡水市国土资源局桃城分局局长牟海东介绍本项目，地块位于衡水市区西南部，区域内市政路网正在建设，东、西、北三侧道路正在施工，南侧紧邻南环路。二、宗地位置项目位置图项目地形图蓝色方框地块为我公司计划获取土地项目，红色方框地块为正在开发的泰华西苑社区，衡水泰华房地产开发有限公司与8月通过招拍挂获取土地，土地占地总面积为200亩，价格为101万/亩。三、宗地现状1、四至范畴：南至南环路，北至隆兴路，康泰街以东，宝云大街以西。地块完整，无其它因素影响分割地块。2、地势：地势平坦，地块方正。3、地面现状:地块处在衡水市西开发区，政府已经收储，四周边界清晰，均为市政道路，西侧、北侧地块现在未进行开发，南侧为衡水市旧城村，东侧为泰华地产开发的西苑社区。地块原为农业耕地，地面重要为树木、农作物，无大面积建筑物，无高压线、无水渠及较深沟壑、池塘，无高压线影响；地下无管线、暗渠、电缆、光缆等。4、地质状况：场地土层深厚，地质构造稳定性好，抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为7度。地下水质好，无洪涝盐碱威胁，适宜于房地产开发。四、项目周边的社区配套1、交通状况：将来交通便利，规划中的隆兴路、昌明街、顺兴街今年将竣工，现在尚未通公交。2、教育：周边现有汇龙中学（私立）、衡水市第六中学，启明学校（私立）、珍宝街小学，衡水机电工程学院、衡水交通职业技术学院。3、医院等级和医疗水平：衡水五院、复明眼科医院。4、大型购物中心、重要商业和菜市场：万德福超市、德隆购物广场、德隆超市、宝云街菜市场、忠义会馆。5、文化、体育、娱乐设施：东临宝云高尔夫俱乐部。6、公园：怡水公园7、银行：中国银行、中国信合、工商银行、衡水市都市信用社8、邮局：无9、其它：开发区政府、市质量技术监督局、市卫生局、市交警大队五、项目周边环境1、治安状况：良好。2、空气状况：空气质量良好。3、噪声状况：无噪音污染。4、污染状况：无。5、危险源状况：无。6、周边景观：宝云塔坐落于项目地南侧。七、规划控制要点1、土地面积：139946平方米，折合209.94亩。2、总建筑面积：415899平方米。其中：地上建筑面积：349865平方米（含住宅面积：255401.5平方米地下建筑面积：660343、容积率：2.5；4、建筑密度：27%；5、绿地率：≥35%；6、建筑高度：地上≤100米，地下≤8米；7、其它：无。八、土地价格1.该土地价格：计划起拍价格110万/亩。2.该区域近来2-3块土地出让成交价格序号地块名称位置土地价格成交时间1-55地块中华大街以东，滏阳河以南，南环以北152万/亩.52-36地块宝云街以东、南外环以北101万/亩.8第二部分：土地获取途径及方法1、土地获取方式：招、拍、挂。2、土地获取时间安排：7月通过招拍挂竞拍方式获取土地。3、土地获取的重要条件：无4、其它法律风险及规避方法：无第三部分：市场分析一、区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场简述本地块位于衡水市桃城区，为衡水市新兴区域，现在生活配套尚未完善，但区域东北临近宝云街区域为衡水较早高档生活区，分布有宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城、紫阙台等项目，其中宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城为已入住社区，居住人群偏向中高端。紫阙台尚在建，为9+1电梯花园洋房，现在售价已达4000元以上，多为改善型需求客户。区域东部在建腾达新城、五洲国际官邸两个项目，项目体量较大，售价3500元/平方米左右，其中五洲国际官邸以九大科技系统卖点入市，项目承认度尚可。区域西部项目较少，仅达观天下项目，且距本地块较远。项目规划6+1、高层、商业街等业态，自成一体，售价为2900元/平方米左右。2、区域住宅市场各项指标成长状况（近1-2年）开工量/竣工量：约150万平方米/90万平方米销售量/供需比：区域内刚性需求、投资型需求较少，多为改善型居住需求，因处宝云高档生活区周边，区域内类似电梯花园洋房及品质高层业态承认度较高，现在在售紫阙台、五洲国际官邸等项目销售状况良好。平均售价:3500元/平方米3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势：区域市场为新兴发展区域，经济发展水平较老城区而言相对落后。随着滨湖新区的规划建设，将来区域发展将继续南延，宁安路南将打通四条重点路段至南环路，且周边公司搬迁后，项目南部片区将成为大规模住宅聚集地，生活配套将逐步完善，存在较大升值空间。二、区域内重点项目分析项目项目项目周边开发在售楼盘图项目紫阙台腾达新城五洲国际官邸橄榄城所在地开发区永兴西路与昌明大街交叉口东行100米路北开发区永兴路与宝云街交叉口东行100米开发区迈进大街与永兴路交叉口西行100米开发区胜利路与宝云街交叉口德隆超市对面建筑面积(平方米)23976400000100000095容积率2.103.203.002.38建筑形态9层花园洋房6+1及6栋24层高层20栋高层20栋高层开盘时间-09-02-03-01

入住时间一期-06-31一期.12二期.12一期-12、二期-10三期-5一期-08-21二期-12三期-5平均价格(元/平方米）400035003400-36003500付款方式一次性、按揭40%首付一次性、按揭30%首付一次性、按揭50%首付一次性、按揭30%首付产品构成以大户型为主，三室，一室，二室，三室一室，二室，三室，四室二室，三室面积区间108-200多平方米36-110平方米56-200平方米88-160平方米配套设施工商银行、中国银行、万德福、幼儿园汇龙中学、启明学校、英才学校、市珍宝街小学、市职教中心、市五中、市六中南昊信息技术学校、开发区政府、市质量技术监督局、市卫生局、市交警大队、第五医院；、复明眼科医院总体评述品质楼盘，涉及建材、社区绿化配套、建筑质量等重视细节，但生活配套相对缺少，面对中高端改善型居住人群。将来衡水最大的吉美超市将落户社区，配套相对完善但户型设计比较破旧，楼盘品质较低。社区配套完善，户型设计较好，引入九大科技系统作为卖点，为改善性住房，但楼间距过小（40米左右）。社区配套设施齐全，交通方便，周边配套齐全三、区域市场目的客层研究销售对象：第二、三次置业，为改善现有居住环境，规定建筑品质及社区环境；来源区域可由新市政府区域、开发区扩大到整个衡水市场。主力客户：客户行业以公务员、事业单位从业人员、六中教师及家长为主。四、目的市场定位及产品定位1、市场定位：重点面对市场改善型需求消费群体。2、目的人群特性/来源区域/行业特点：第二、三次置业，为改善现有居住环境，规定建筑品质及社区环境；来源区域可由新市政府区域、开发区扩大到整个衡水市场；行业以公务员、事业单位从业人员、六中教师及家长为主。3、产品定位定位中高端宜居产品，以建筑品质小高层、高层产品，户型以两室、小三室为主，满足中高端消费群体改善型居住需求。第四部分：投资收益分析见《宁安路项目测算》。第五部分：综合分析与建议一、优势：教育——周边含有丰富人文教育资源。景观——距衡水市滏阳河1公里，环境优美。道路——规划后周边道路状况好，交通出行较为方便。二、劣势：环境——周边尚在开发中，市政生活配套不够完善。商圈——区域市场为新兴发展区域，经济发展水平较老城区而言相对落后，商业价值小。三、机会：宏观市场——都市经济状况飞速发展，大市场环境背景良好。将来中心——市政府南