新收入准则对施工企业的影响研究

PAGEPAGEII摘要收入一直以来都是衡量企业经营能力最为关键指标之一，同时也是最受关注的焦点之一。因此我们更要关注收入确认与计量的问题，然而经济环境变化不断，不断有新兴的行业出现，营销与结算的方式越来越复杂，本文从相关背景入手，首先介绍新收入准则的概念等相关理论知识；接着以M公司为例，通过分析M公司的经营及收入情况，分析新收入准则对M公司收入和利润计量的影响；最后在前文分析的基础上，提出M公司应对新收入准则的发展对策和建议。关键词：新收入准则收入核算利润分析

目录一引言 1二新收入准则修订的内容 1（一）收入准则修订的基本内容 1（二）新收入模型的步骤 11识别与客户订立的合同 12识别合同中单一的履约义务 23确定交易价格 34分割合同交易价格 45履约义务完成时确认收入 4三修订的收入准则与现行收入准则之间的差异 5（一）附有销售退回条款的销售 5（二）对于附有质保条款的销售 5（三）对于售后回购交易 6五案例分析 7（一）M公司概况 7（二）现行准则下收入确认 7（三）新准则下收入确认 91新准则下收入确认方法分析 92新准则下形成的财务报表 10（四）对财务分析的影响 131对财务状况的影响 142对经营成果的影响 16五结论 17PAGE5一、引言为了规范各会计主体收入的确认、计量和相关披露，我国财政部于2006年2月颁布了《企业会计准则第14号—收入》（CAS14（2006））和《企业会计准则第15号—建造合同》（CAS15（2006））。为了解决我国CAS14（2006）实施中存在的问题、保持与国际收入会计准则的趋同。2014年5月，我国财政部在借鉴IFRS15的基础上结合国情，修订和整合原有的收入准则，最终形成最新版本的收入会计准则，即《企业会计准则第14号—收入》CAS14（2017），并于2017年7月5日正式发布，修订后的收入准则势必会对各个行业造成一定程度的影响。二、新收入准则修订的内容CAS14（2006）遵循收入费用观的指导，按照实现原则确认收入和费用，然后通过配比原则将收入和费用联系起来，最后按照经济性质的一致性确认收益、结转成本。CAS14（2017）遵循资产负债表观的指导，其认为收入和费用是资产和负债变动的结果。其中收入表现为资产的增加或负债的减少，费用则表现为资产的减少或负债的增加。CAS14（2017）采用的会计收益理念为资产负债表观，强调收入计量基础为公允价值，核算范围包括已实现或未实现收益。在收入费用观的指导下收入准则参照主要风险和报酬转移模型进行收入确认，并明确将交易或事项涉及的对象细分至商品、劳务及资产使用权上。在资产负债表观的指导下，CAS14（2017）采用“权利和义务模型”（控制权转移）来确认收入，强调识别与交易或事项相关的合同，并对合同涉及的权利和义务加以区分。收入准则此次修订使得准则指导思想由收入费用观转向资产负债表观。（一）收入准则修订的基本内容此次收人准则的修订，是在14号收入准则和15号建造合同准则的基础之上，将两者进行了整合。CAS14修订稿共包括8章内容43条详细规定，此次修订稿革命性的提出了通过五个步骤进行收入确认和计量的模型，新收入模型的核心原则是，企业进行收入确认和计量的基础应该是与客户缔结的合同，企业要如实反映出合同中履约义务的执行情况以及企业预期在履约义务完成后有权获取的金额。新收入模型看似简单，但它也存在着许多应用方面的问题。因此相关企业主体在应用时要根据自身的实际情况进行调整。（二）新收入模型的步骤为明确企业确认计量收入的条件和方法，CAS14修订稿对以下五个步骤进行了规定：1.识别与客户订立的合同在修订后的CAS14中计算收入确认和计量的原则是合同，它不区分作为产品或服务的交易类型，并且总是由合同表示。因此，应用新收入模型的第一步是确定合同。合同是两方或多方之间达成的具有约束力和义务的协议，可以是书面，口头或其他方式，具体取决于主体的业务惯例，但合同必须具有商业实质，并且主体必须可以恢复他应该收到什么。思考。一般而言，与客户签订的每份合同必须单独核算，但如果存在一组特定情况，其中一组合同同时达成并用于同一目的，或者若干合同之间的交易价格相互影响。有必要将多个合同视为单一的会计合同。此外，公司必须注意合同的修改。修订后的CAS14要求会计师根据合同修改确定是否已生成新合同。判断标准表明原合同对象的数量和数量是否增加，如果合同修正案的部分与修正案有很大不同。如果没有创建新合同，则将根据原始合同组件处理修改后的部分。如果创建新合同，则必须终止原始合同。2.识别合同中单一的履约义务新收入模型的第二步是识别履约义务。因此，在确认收入之前，企业必须识别出合同中包含了哪些可以单独核算的履约义务（详见图1）。CAS14修订稿中的履约义务，是指“合同中企业向客户转让可明确区分商品（或服务）的承诺。”企业会计人员在区分各项履约义务时需要考虑以下几项因素：该项履约义务是否作为客户要求的产出的商品或服务的投入部分；该项履约义务是否会对合同中的其他义务造成重大影响；该项履约义务与合同中的其他履约义务是否高度关联相互依赖。需注意的是一揽子合同中约定的货物实质上相同，需要将其认定为单一的履约义务进行确认和计量。图1识别合同中的履约义务3.确定交易价格国家版权局14的修订版要求公司使用的交易价格来衡量，该公司是接受，因为转移与你的商品或服务进行裁定该合约交易价格考虑的量，公司的会计人员必须考虑到很多因素：首先，很明显合同是否包含可变价格。如果合同中约定的价格因折扣和折扣等因素而发生变化，则公司必须估算可用的对价金额。为了防止公司滥用可变价格估算，CAS14的修订版限制了可变价格的估算，最终支付的对价仅限于仍然影响可变价格的收入金额。不确定性消除此外，还有必要考虑合同中约定的付款条件是否包含重大融资因素。如果合同付款期超过一年，企业必须使用实际利率法。折旧合约价格与交易价格之间的货币时间价值。如果付款期限少于一年，则无需考虑融资因素对交易价格的影响。此外，如果客户支付的非货币方式的考虑，该公司的会计人员必须估算考虑非现金支付的公允价值，缺乏公允价值被他人确定间接方法。最后，我们必须确定合同是否规定公司必须向客户支付一些代价。如果是这种情况，客户可以使用它来抵消公司应付的代价金额。然后会计师在确定合同的交易价格时必须删除部分代价，或者使用它购买特定商品或服务。思考。4.分合同交易价格一旦第三步确定了合同总收入，第四步就是将交易价格分配给每个福利义务。如果公司承认，合同中包含的性能的几个义务，因为这些债券必须单独核算，必须明确在合同开始的合同承诺的商品或服务的单独售价，再拆价格交易。给出每个性能要求。如果合同交易价格受可变对价影响，则必须将可变对价部分分配给履约义务。但是，如果证明可变对价与所有福利义务无关，则其中一个或多个是。然后，应将可变对价分配给有关履约义务的价格。如果合约的交易价格在未来发生变化，公司将根据交易价格的初始划分标准分配修改后的部分。债券完成后，企业必须确认交易价格分为债券，并将当期收益调整为分配给该债务的可变对价的后续变动金额。5.履约义务完成时确认收入企业应在完成履约义务时确认收入。满足完成履约义务的条件是企业将合同中所承诺的商品或服务的控制权已经转移给了客户。步骤五体现了收入准则修订的核心内容：控制权的转移。控制权的转移按照时间和地点可以分为两种情况分。若某项交易满足客户收到商品或服务的同时便能消耗掉的条件，或是企业履约的是客户控制的资产，或企业为客户生产的商品或服务没有其他用途，且企业有权对已完成的部分向客户收取对价。对于一段时间内履行完毕义务的情况，企业需要在各个报告期内对义务的完成进度进行评估从而确定各期应确认的收入，若无法合理评估义务完成进度，则企业应该将履行此项义务所发生的且预期能够得到的成本确认为收入，直到进度能确定为止。对于在某具体一时点上履行完毕义务的情况，企业需要确认所承诺的商品或服务的控制权已经转移给了客户以及转移的时点。（三）修订的收入准则与现行收入准则之间的差异对于特殊交易及事项的收入会计处理现行准则中未明确规定，仅针对一些特殊业务做了简单的指导。此次CAS14修订稿特意在第五章中明确规范了特殊交易及事项的收入和计量。1.附有销售退回条款的销售某些销售合同中包含退货权，根据现行收入准则的规定，企业若无法估计客户的退货率或者退货率有多种可能，则企业在客户取得商品时作为负债而非收入进行确认。CAS14修订稿规定企业可以采用概率加权法确定会发生的退货金额，将这部分金额扣除后的对价金额确认为收入，预期的退货金额确认为负债。可见，现行收入准则和CAS14修订稿对于附有退货条款的销售会计处理的不同，不仅影响收入能否确认还会影响收入金额。2.对于附有质保条款的销售在合同中常见企业对于其所销售的商品或者劳务提供质保服务。目前，企业会根据质保服务的性质做出不同的会计处理，对于企业与客户协议中明确的质保服务，通产是将预计维修的商品或服务的成本在协议签订初期确认为负债。如果是由于客户的责任而要求企业免费维修，则企业要按照提供劳务处理，将合同中商品的价款分割给维修服务。按照CAS14修订稿规定，如果质保服务属于客户选择购买或是合同约定范围之外的额外的情形，则按照单独的履约义务进行会计核算。若不是上述情形，则按照或有事项准则进行会计核算。3.对于售后回购交易CAS14（2006）秉持“规则导向为主，原则导向为辅”的理念来规范收入的相关处理。然而，CAS14（2017）将不再划分商品、劳务等具体交易对象，也不再针对不同的交易对象提供不同的收入确认标准。此次准则制定者将建造合同统一纳入收入准则之中，并在准则中引入合同等相关概念，为所有类型的收入处理提供统一标准。由于财政部仍未提供任何具体的应用指南，所以，我们关于收入准则的具体运用情况了解甚少。目前，我们从准则的基本内容出发，可以了解到，CAS14（2017）表现出由规则导向转变为原则导向的趋势。三、案例分析（一）M公司概况20多年来，M公司都是所在城市亮丽风景线和名片。园林景观、生活广场使当地人民流连忘返，会所、物业服务令人生活舒适、安全。城市的建筑、园林、管理都应经得起历史的检验，M公司在每座城市都将小区品质做到一步到位：建世界一流的小区！所以现已有超过300万业主选择在M公司安居乐业。M公司是2007年在香港上市，2016年销售约3088亿元，纳税额超200亿元的守法依规企业。（二）现行准则下收入确认M集团主要涉及住宅及商业房产开发及相关销售活动。对于某些业务集团在履约过程之中生产的商品具有不可替代用途，且在整个合约期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。根据HKFRS15提供的在一段时间内确认收入的三项判断标准，M集团认为其部分业务满足“三项标准”中的第三项标准，因此，对于这一部分业务，其采取在一段时间内确认的方法进行收入处理。管理层基于完整且准确的整体预算，结合过去的经验和建造商、监理方的工作确定实际发生或者预计投入。基于集团为满足履约义务时实际支出或预计投入，集团确定相应的履约进度。根据HKFRS15中“投入法”和“产出法”的定义和内涵，M采用投入法来确定项目的履约进度。由于M对其部分业务采用在一段时间内确认收入的方法进行收入处理，其中期财务报表的部分项目发生了重要的变化。我们获知M企业2017年上半年房地产开发收入总额为74,474,618千元，其中在一段时间确认的房地产开发收入为14,749,997千元，占比为19.81%，在某一时点确认的收入为59,724,621千元，占比为80.19%。由此可见，M提前采用HKFRS15的主要影响是导致其部分业务的收入在一段时间内得到确认，相较于以往集中在某一时点确认收入，有可能使得总体收入确认有提前的趋势。表1现行准则下M公司简化资产负债表单位：万元2015.6.302015.12.312016.6.302016.12.312017.6.302017.12.31货币资金656.24616.89725.513003.810180.27923.8存货4049.24865.65796.16973.47847.00.0资产合计4705.49482.415521.619977.218027.37923.8预收账款006354.211119.814296.90借款05000.05000.05000.000负债合计05000.011354.216119.814296.90股本4713.44713.44713.44713.44713.44713.4未分配利润-8.0-231.0-546.0-856.0-983.03210.4负债和所有者权益合计4705.49482.415521.619977.218027.37923.8表2现行准则下M公司利润表单位：万元2015.6.302015.12.312016.6.302016.12.312017.6.302017.12.31一、主营业务收入0000015885.4减：主营业务成本000008644.8营业税金及附加000001891.5二：主营业务利润000005349.1减：销售费用0092.087.079.045.0管理费用8.048.048.048.048.040.6财务费用0175.0175.0175.000三、营业利润-8.0-223.0-315.0-310.0-127.05263.5四、利润总额-8.0-223.0-315.0-310.0-127.05263.5减：所得税000001070.1五、净利润-8.0-223.0-315.0-310.0-127.04193.4（三）新准则下收入确认1新准则下收入确认方法分析在新准则下，对于签订的合同需要按照五步法模型进行收入确认。第一步，识别与客户订立的合同。IFRS15要求合同必须具有商业实质并且很可能收回因向客户转让商品或服务而有权取得的对价。案例为M公司面向社会公众提供商品房的销售，因此具有商业实质；在合同签订日后一个月内，客户已采用全款或按揭的方式向M公司支付了款项，不存在无法收回对价的情况。因此，该合同属于IFRS15核算的范围。而补充合同是在国家规定的标准的《商品房预售合同》上，为了进一步明确定制服务相关的权利义务，而做出的说明。因此，两份合同是基于共同的商业目的且为同一交易订立的，应当视作一份处理。第二步，识别合同中的履约义务。该合同中，M公司向客户转让了别墅主体、花园、车库等标的物，提供了设计、建造、装修装饰等服务。但设计、建造、装修装饰服务为高度相关的一系列服务，无法明确区分。M公司要在一段时间内确认收入，需要确定B项目的履约进度，CAS14(2017)提供了两种确定履约进度的方法，即投入法和产出法。由于B项目相对于客户的价值难以确定，所以B项目无法采用产出法确定履约进度。根据开发成本明细，M公司可以合理确定B项目已经发生的投入成本，故本文采用投入法确定履约进度（完工程度）。房地产项目通常涉及多个部门，如设计、施工、监理等等，各方会定期获取项目的进度，或者对项目的进度进行评估，并提供相关的支撑性文件。第三步，地产开发成本包括为取得土地使用权支付的金额、前期工程费、建筑安装费、基础设施费以及间接开发费等项目。其中“取得土地使用权所支付的金额”这一项目具有不稳定性，发生时间通常较为集中且金额较大，土地成本在大部分年度金额为0。所以，其并不是陆续发生的成本项目，会导致履约进度的确定受到一定程度干扰。第四步，将交易价格分摊至单独的履约义务。由于第二步中将履约义务认定为一项，因此不进行分摊。第五步，在主体履行履约义务时确认收入。判断何时应确认收入，首先要明确该履约义务是在一段时间内履行，还是在一个时点履行。当土地成本金额较大且确认时间过于集中时，会对履约进度的确定产生一定的影响。因为“取得土地使用权所支付的金额”是房地产开发成本项目的重要组成部分。所以，为保证计算的严谨和科学性，本文采用的是尚未剔除“为取得土地使用权所支付金额”项目而确定的完工进度，并以此作为收入确认以及成本结转的参考依据。计入“土地成本”项目金额的当年及其以后的年度，计算得出的完工进度要略高于未考虑该项目时的完工进度，其余年度则略微有所降低；也可以是实务操作限制，如销售主体将商品用于其他用途，会发生重大返工成本等经济损失。在本案例中，合同规定了别墅的特定位置，禁止了开发商将该单元再销售给其他客户，符合合同限制。因为在评估其是否能够将资产转移给其他客户时，不考虑合同终止的可能。其次，合同约定除非M公司违约，否则客户无权撤销合同。且如果客户单方面违约，房地产商有权继续执行合同并保留销售价款。因此，合同满足了主体有权就迄今为止已完成的履约部分收取款项这一条件。综上，笔者认为，本案例是满足在一段时间内转移控制权的第三条判断标准的。在新准则下，应当适用在一段时间内确认收入的方法。在新准则下，确定完工进度可以选择投入法、产出法。由于产出法难以实践，故根据已投入成本确认完工进度。此外，房地产会计主体的相关成本费用，如“后期相关宣传和公共配套设施建设费用”的分摊标准具有可选择性，分摊标准的选择主观性较强，致使房地产企业间成本核算的结果大相径庭。上述现象说明，房地产企业可能并不能可靠地计量与某些项目相关的或已经发生的成本，但其仍在财务报表中确认该项目的收入。使用投入法计算完工进度时，要注意应当从已经发生的成本中剔除无效投入，并调整与整体完工进度不成比例的投入成本。如土地成本属于一次性投入，在计算完工进度时要剔除掉，否则会导致确认的完工比例比实际偏大。在计算应确认的收入成本时，应当根据销售进度，确认可以结转的土地成本，并采用零利润法同时确认收入。另外，由于质保服务是标准化的，客户没有单独购买选择权，除了产品的缺陷修复外也并未提供额外服务，因此不确认单独履约义务。和现行准则无差异，都确认为或有负债，本案例中未列示。房地产企业收入确认的时点过于集中，收入金额陡增，营业收入和现金流量脱节，无法配比，所以我们计算得出的营业收入现金含量波动较大。这一现象的存在使得我们怀疑与收入相关的财务指标是否真实可靠。2新准则下形成的财务报表表3新准则下M公司各期收入成本结转计算表单位：万元2015.6.302015.12.312016.6.302016.12.312017.6.302017.12.31完工百分比（剔除土地成本）1.8%20.0%40.6%66.7%86.1%86.1%累计已发生成本总额84.7935.31900.03120.14027.94680.3土地成本3964.5累计销售额0040%70%90%100%房屋销售情况006354.211119.814296.915885.4累计应确认的收入003521.58338.012801.315885.4本期应确认的收入003521.54816.54463.33084.1累计应结转的成本002345.84959.27193.18644.8本期应结转的成本002345.82613.42233.91451.7具体的会计处理上，与现行准则基本一致。对于在预售前发生的开发成本，均计入“开发成本”科目，在资产负债表日在“存货”下列示。当开始预售后，每个资产负债表日，都应当根据已销售比例及履约义务完工进度确认收入，尚未能确认收入的部分，计入“预收账款”中；同时结转成本，未能结转的部分仍保留在“存货”下。表4新准则下M公司简化资产负债表单位：万元2015.6.302015.12.312016.6.302016.12.312017.6.302017.12.31货币资金656.24582.69237.811517.37735.47923.8存货4049.24899.83518.72125.4799.20.0资产合计4705.49482.412756.513642.78534.67923.8预收账款00.02832.62781.81495.60.0借款05000.05000.05000.00.00.0负债合计5000.07832.67781.81495.60.05000.0股本4713.44713.44713.44713.44713.44713.4未分配利润-8.0-231.0210.41147.52325.73210.4负债和所有者权益合计4705.49482.412756.513642.78534.67923.8表5新准则下M公司利润表单位：万元2015.6.302015.12.312016.6.302016.12.312017.6.302017.12.31一、主营业务收入003521.54816.54463.33084.1减：主营业务成本002345.82613.42233.91451.7营业税金及附加00419.3573.5531.5367.2二：主营业务利润00756.41629.61697.91265.2减：销售费用0092.087.079.045.0管理费用8.048.048.048.048.040.6财务费用0175.0175.0175.000三、营业利润-8.0-223.0441.41319.61570.91179.6四、利润总额-8.0-223.0441.41319.61570.91179.6减：所得税00000294.9五、净利润-8.0-223.0441.41319.61570.9884.7（四）对财务分析的影响目前看来，期房销售业务是房地产企业的主要业务模式之一，预收款项在房地产企业的期房销售中占据重要地位。预收账款作为资产负债表的负债项目之一，在一定程度上影响着房地产企业的负债规模。在CAS14（2017）的指导下，房地产企业对其部分业务按照履约进度在一段时间内确认收入。因此，资产负债表中的“预收账款”项目的金额会逐渐减少，房地产企业的资产负债率也会逐渐降低。1对财务状况的影响图22015-2017新旧准则下资产规模对比图二种核算方法相比较，现行准则下存货和预收账款的存在，使得资产规模、负债规模偏高，使投资者对企业整体资产规模产生误判。另外，房地产企业对其满足要求的部分业务按照履约进度在一段时间内确认收入、结转成本，能够帮助房地产企业准确衡量其营运能力。对于满足要求的业务，房地产企业需要按照履约进度确认收入并结转成本，随着成本的逐渐结转，资产负债表中“存货”项目积压的金额越来越少，有利于提高房地产企业存货周转率，加快其周转速度。图32015-2017新旧准则下资产负债率对比图由以上分析可以看出，在2016年旧准则下资产负债率很高，新准则稍低些，但仍达到60%。在CAS14（2006）的指导下，房地产企业的收入呈现出较多的问题，如收入在各年间甚至各季度间的波动较大，与收入相关的各指标也处于不稳定的状态，相关财务信息质量严重受损。究其根源，我们得知，房地产企业收入确认时点过于集中是导致收入呈现出上述一系列特点的主要原因。相较于项目最初不足一个亿的总投资中有五千万的借款，略高于50%的资产负债率是真实可靠的。到2017年企业已归还了贷款。CAS14（2017）颁布后，利润表项目的确认和计量受到履约进度的干扰。房地产企业的业务若是满足“在一段时间内确认收入”，需要按照“投入法”或“产出法”来确定履约进度。由于产出法的固有限制，文章以投入法为例分析履约进度估计偏差对利润表项目的影响。投入法要求各会计主体按照成本的累计发生额和总额来确定履约进度。在项目建设的初期，房地产企业就需要对成本总额进行可靠估计，这取决于房地产企业预算的准确性。此外，成本累计发生额与工程各方息息相关，如设计、施工和监理等等。房地产企业确认收入和结转成本时，其他各方可能不予配合或者提供不实资料，致使其估计的履约进度存在偏差，收入确认和成本结转不准确，从而导致利润表质量受损。虽然贷款已经还清，但由于此时房屋销售比例已达到90%，因此负债率完全没有下降。资产负债率过高并非个别现象。近五年，我国A股上市房地产公司平均资产负债率已稳定在70%以上，行业前十强2016年负债率已经接近80%。这给投资者带来房地产行业负债过高、长期偿债能力差、风险很大的印象，对行业产生恐慌。客户合同的净地位是由合同资产和合同负债决定的。其中“合同资产”是指企业就已经向客户转让商品收取对价的权利。“合同负债”则是企业已经收取或者应该收取客户价款而应向客户转让商品的义务。“合同净地位”是二者之差，若为正数，则代表企业的一项权利；若为负数，代表企业的一项义务。虽然，目前准则只要求在财务报表附注中列示该类项目，但是，未来列入报表项目的可能性很大。这与报表反映的是不一致的。对这一现象，除去房地产行业本身的高杠杆模式外，也有学者从收入确认的会计政策角度给出了解释。相比之下，采用完工百分比法核算，预收账款和存货都在建设期间不断转销，大大缓解了资产负债率过高以及波动剧烈的情况。2对经营成果的影响图42015-2017新旧准则下主营业务收入变动对比图图52015-2017新旧准则下净利润变动对比图对比新旧准则下主营业务收入和净利润的波动情况，可以看出在现行准则下，利润表的波动是非常大的。由于期间费用存在，在项目初期，净利润为负。而在实际交付时，会一次性确认数千万的收入。相较之下，完工百分比法平滑了利润。虽然完工百分比法可能导致收入被提前确认，但其仍更真实地反映了企业的真实运营情况。在新准则下，应当适用在一段时间内确认收入的方法。在新准则下，确定完工进度可以选择投入法、产出法。由于产出法难以实践，故根据已投入成本确认完工进度。由于在房地产开发业务中，存在第三方的监理机构，会定期对各环节的进度进行评估并出具相应的证明文件，这也是开发商与建筑商之间确认完工进度、建筑商从而确定完工进度的凭证之一，可以用作房地产企业评估项目完工进度的有效证据。使用投入法计算完工进度时，要注意应当从已经发生的成本中剔除无效投入，并调整与整体完工进度不成比例的投入成本。如土地成本属于一次性投入，在计算完工进度时要剔除掉，否则会导致确认的完工比例比实际偏大。在计算应确认的收入成本时，应当根据销售进度，确认可以结转的土地成本，并采用零利润法同时确认收入。另外，由于质保服务是标准化的，客户没有单独购买选择权，除了产品的缺陷修复外也并未提供额外服务，因此不确认单独履约义务。和旧准则无差异，都确认为或有负债，本案例中未列示。放地产企业本身具有资金密集的特点，再加上建设工期的影响，导致其资金回流较慢、筹资难度大、融资风险高。迄今为止，房地产企业风险管理的核心仍然集中在资金活动管理方面。在新收入准则的指导下，房地产业务的收入处理取决于与客户之间合同的约定内容。然而，客户之间的合同受诸多因素干扰，如客户自身的资信状况、企业自身调查情况以及合同法相关规定等，导致合同存在较高的违约风险。因此，从内部控制的角度出发，房地产企业在密切关注资金活动方面的风险时，还应该兼顾合同方面的违约风险。这一现象在中小型房地产公司中更为明显。中小型的房地产公司可能几年时间都只负责寥寥几