土地增值税的概述

第八章

土地增值税11/6/20231经济管理学院会计系第一节土地增值税的概述一、土地增值税的概念二、土地增值税的产生三、土地增值税的作用11/6/20232经济管理学院会计系一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让所取得的增值额征收的一种税.（转让收入减扣除成本）11/6/20233经济管理学院会计系二、土地增值税的产生1994年税制改革新开征的税种，国务院于1993年12月13日发布《土地增值税暂行条例》从1994年1月1日起施行11/6/20234经济管理学院会计系三、增值税的特点以转让房地产的增值额为计税依据。征税面比较广实行超率累进税率实行按次征税11/6/20235经济管理学院会计系四、土地增值税的作用开征土地增值税的意义：是我国土地使用制度改革的需要抑制炒买炒卖、进行房地产投机获取暴利的行为,规范房地产市场交易秩序完善房地产交易市场的税收体系合理调节土地增值收益,保证国家财政收入11/6/20236经济管理学院会计系第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。11/6/20237经济管理学院会计系二征税范围（熟悉）（一）基本规定1．土地增值税的征税对象是指有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得增值收入的行为2．土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。标准之三：转让房地产是否取得收入。11/6/20238经济管理学院会计系（二）对以下具体事项的征税情况，判定如下：1.出售——征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2.继承、赠与

继承不征（无收入）；赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠与——征。3.出租——不征（无权属转移）4.房地产抵押

抵押期——不征；抵押期满偿还债务本息——不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。

11/6/20239经济管理学院会计系5.房地产交换

单位之间换房，有收入，征；个人之间互换自住房，不征。6.以房地产投资、联营

房地产转让到投资联营企业，暂免；将投资联营房地产再转让，征。投资、联营的企业从事房地产，或房地产企业以其建造的商品房投资和联营的，征收土地增值税。

7.合作建房

建成后按比例分房自用，不征；建成后转让，征。

8.企业兼并转让房地产——暂免9.代建房——不征（无权属转移）10.房地产重新评估——不征（无收入）11/6/202310经济管理学院会计系【例题】下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）。

A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的

B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的

C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的

D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的【答案】ABC11/6/202311经济管理学院会计系第三节税率土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：

增值额占扣除项目金额比例

税率速算扣除系数

1

50%以下（含50%）

30%

0

2

超过50%～100%（含100%）

40%

5%

3

超过100%～200%（含200%）50%

15%

4

200%以上

60%

35%

11/6/202312经济管理学院会计系【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。

A.30%B.40%

C.50%D.60%【答案】A【解析】增值额占扣除项目金额比例=（5000-4200）÷4200×100%=19%，适用第一级税率，即30%。11/6/202313经济管理学院会计系第四节应税收入与扣除项目的确定一、应税收入包括货币、实物、其他收入。二、确定增值额的扣除项目。（一）对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其它扣除项目

五项11/6/202314经济管理学院会计系新建住房扣除范围的具体规定1.取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。2.房地产开发成本土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共配套设施费；开发间接费用11/6/202315经济管理学院会计系3.房地产开发费用--期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用=利息（不包含加息罚息，未通过银行取得，只能按银行利息扣除）+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内11/6/202316经济管理学院会计系【例题】支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即（280+520）×5%，利息按实际发生数扣除。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内【例题】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分不得扣除。11/6/202317经济管理学院会计系4.与转让房地产有关的税金营业税、城建税、教育费附加、印花税非房地产开发企业扣‘三税一费’。房地产开发企业只能扣‘两税一费’，印花税从管理费用中扣除；5.财政部规定的其它扣除项目（★只适用房地产企业）,避免投机的房地产行为从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%11/6/202318经济管理学院会计系【例题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和‘其他扣除项目’的金额为（）。A.1500万元B.2000万元

C.2500万元D.3000万元【答案】D11/6/202319经济管理学院会计系（二）对于存量房地产转让，可扣除：1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。11/6/202320经济管理学院会计系第五节应纳税额的计算（熟悉）一、增值额（计税依据）土地增值额=转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。4.存量房地产转让。11/6/202321经济管理学院会计系二、应纳税额计算应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数1、扣除项目；2、计算土地增值额；3、计算土地增值率；——确定税率4、运用公式计算【例题】某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已

知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（）。

A.180万元B.240万元

C.300万元D.360万元【答案】B11/6/202322经济管理学院会计系【例题】某工业企业2011年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税金2.5万元）。该企业应缴纳土地增值税（）。

A.96.75万元B.97.50万元

C.306.75万元D.307.50万元【答案】C【解析】扣除项目金额=3700+277.5=3977.5万元,土地增值额=5000-3977.5=1022.5万元,增值额与扣除项目比率=1022.5÷3977.5≈26%，适用税率为30%，扣除率为0，应纳土地增值税=1022.5×30%=306.75万元。11/6/202323经济管理学院会计系【例题】某市轿车生产企业为增值税一般纳税人，2009年度账面记载注册资本10000万元、职工1200人，当年相关经营情况如下：

（1）～（4）增值税与消费税业务

（5）转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元；

（6）转让一块土地使用权，取得收入560万元。年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时发生相关费用6万元；11/6/202324经济管理学院会计系

要求：按下列顺序回答问题：

（1）分别计算该企业2009年应缴纳的消费税、增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税……11/6/202325经济管理学院会计系【答案】

土地增值税：

转让旧生产车间的土地增值额

=1200-1500×30%-80-20-1200×5%×（1+7%+3%）

=1200-450-80-20-66

=1200-616=584（万元）

增值率=584÷616×100%=94.81%

应缴纳土地增值税=584×40%-616×5%=233.6-30.8=202.8（万元）

转让土地使用权的土地增值额=560-420-6-（560-420）×5%×（1+7%+3%）=560-433.7=126.3（万元）

增值率=126.3÷433.7×100%=29.12%

应缴纳土地增值税=126.3×30%=37.89（万元）

合计应纳土地增值税=240.69（万元）11/6/202326经济管理学院会计系链接：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。（转售）－余额扣税11/6/202327经济管理学院会计系第六节税收优惠（了解）一、对建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税。普通住宅增值率20%以内增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额征收土地增值税。11/6/202328经济管理学院会计系这里所称“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标推住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。11/6/202329经济管理学院会计系【例题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。

A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税

B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税

C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税

D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税（2004年）【答案】B、D11/6/202330经济管理学院会计系二、对国家征用收回的房地产的税收优惠因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。三、对个人转让房地产的税收优惠个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。11/6/202331经济管理学院会计系第七节征收管理与纳税申报（了解）一、土地增值税的征收管理二、房地产企业土地增值税清算1、清算单位（1）国家有关部门审批的房地产开发项目为单位，对于分期开发的，以分期项目（2）开发项目中的普通住宅和非普通住宅应分开核算11/6/202332经济管理学院会计系2、清算条件纳税人应该进行清算的条件（1）项目全部竣工，完成销售；；（2）整体转让未竣工的项目；；（3）直接转让土地使用权的主管税务机关可要求项目清算的条件（1）已竣工验收的项目，已转让的房地产面积占85%，或虽未占，但其予以出租或自用的（2）取得销售许可证满三年未销售完毕的（3）纳税人申请注销税务登记但未办理税务未清算的。（4）省税务机关规定的其他情况。11/6/202333经济管理学院会计系3、非直接销售和自用房地产的收入确定（1)视同销售：用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等本企业同地区、同年度销售的同类房地产平均售价主管税务机关评定（2）自用或出租时不征11/6/202334经济管理学院会计系4、土地增值税的扣除项目（1）同正常纳税规定，提供有效凭证（2）清算时报送的前期工程费、建筑安装费、基础设施费、开发间接费用的资料不符合要求的，地税局核定单价计算（3）与项目配套的公共设施产权归业主的，费用可扣除；建成户转让给非赢利组织的可扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，扣除成本（4）装修费用可计入成本；；预提费用不能扣除（5）属于多个房地产开发项目共同的成本费用，按比例方法或其他扣除11/6/202335经济管理学院会计系5、土地增值税的报送及审核土地增值税的核定按不低于预征率的征收率核定征收：（1）未按规定设置帐簿的；（2）擅自销毁账簿；（3）帐目混乱；（4）逾期未清算的（5）申报的计税依据明显偏低。11/6/202336经济管理学院会计系6、清算后再转让房地产扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本*销售面积单位建筑面积成本费用=清算时的扣除面积总额/清算的总建筑面积。11/6/202337经济管理学院会计系三、申报时间：纳税人签订房地产转让合同后7日内。四、纳税地点：房地产所在地（即房地产坐落地）主管税务机关。向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料11/6/202338经济管理学院会计系本章重点征税范围税额计算（税率、扣除项目、计算步骤）11/6/202339经济管理学院会计系府城房地产开发公司为内资企业，公司于2008年1月～2011年2月开发“东丽家园住宅项目，发生相关业务如下：

(1)2008年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款l7000万元，并规定2008年3月1曰动工开发。由于公司资金短缺，于2009年5月才开始动工。因超过期限l年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20％的土地闲置费。

(2)支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和问接开发费用合计2450万元。

’

(3)2010年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95％，剩余5％作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。

(4)发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息l50万元，已取得相关凭证。

(5)2010年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2010年8月底销售面积为40500m2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。

(6)2010年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。

(7)2011年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。(其他相关资料：①当地适用的契税税率为5％；②城市维护建设税税率为7％：

③教育费附加征收率为3％；④其他开发费用扣除比例为5％)

11/6/202340经济管理学院会计系要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。

(1)简要说明主管税务机关于2010年9月要求府城房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。

(2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?

(3)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。

(4)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。

(5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理?

(6)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。

(7)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。

(8)计算2010年9月进行土地增值税清算时的增值额。

(9)计算2010年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。

(10)计算2011年2月公司打包销售的4500m2房屋的单位建筑面积成本费用。

(11)计算2011年2月公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税。

11/6/202341经济管理学院会计系【答案及解析】

（1）府城房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500÷45000×100%=90%，超过了85%。所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占