个人房屋贷款合作准入审查要点

3个人房屋贷款合作工程准入审查要点一、发起部门审核要点客户经理应就申请个人房屋贷款合作工程准入的楼盘进展实地调查,负责审查相关资料的合法性、真实性、有效性、完整性,分析房地产风险、质量风险以及开发商“虚假按揭”套现风险，就合作限额、合作期限、贷款品种、单笔贷款最长期限、贷款利率、资金监控方法、保证金比例等问题提出建议,起草包括工程风险分析在内的“个人房行消费信贷中心。发起部门应对相关资料的合法性、真实性、完整性和有效性负责。〔一〕开发商需供给的申请材料1、企业状况⑴法人营业执照、法人代码证、法定代表人证明⑵合同、章程及政府部门批复文件⑶股东或董事会成员名单⑷会计或审计事务所出具的注册验资证明⑸近三年的财务报表〔经审计〕及最近一个月的财务报表⑹贷款卡⑺房地产资质等级证书⑻公司概况简介2、工程状况⑴关于申请工程个人房屋贷款贷款总额度的报告〔写明工程概况、按揭总额度、币别、期限等〕⑵董事会〔股东会〕决议和签约授权书⑶工程开发方案、可行性争论报告⑷工程开发立项文件、工程设计和有权批准部门的批复文件⑸土地使用权转让合同、用地批文和土地、规划红线图⑹建筑用地许可证、国有土地使用权证⑺建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证⑻施工许可证、施工合同⑼开发工程的现金流量推测表〔参考〕⑽工程总平面图和工程进度表⑾商品房预售许可证⑿贷款人要求供给的其他证明文件和材料3、对于符合简易审批程序的按揭合作工程，开发商仅需提交114〔〔〕即企业，则要求必需供给上述全部资料。〔二〕对开发商资料的审核要点1、开发商注册资本、治理层素养、资质等级、行业经受、财务治理制度、估测其营运力量及盈利状况，是否存在挪用贷款或“虚假按揭”套现的动机；2、核对工程是否纳入建设开发打算，立项文件是否真实有效；工程开工与竣工日期，国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工(施工)许可证、商品房预(销)售许可证是否齐全，是否全都；3、实地考察工程地理位置、地区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、市政规划、建筑承包商的资质状况等；了解和把握工程占地面积、绿地、建筑面积、楼宇构造与栋数、户型设计及工程进展状况，是否存在严峻的质量问题或与建设规划不全都的情况；4、参照同地段工程对市场进展分析与推测，推断工程的销售前景，并依照开发商所供给之预售对象、销售价格和打算，推断其价格定位及抗风险力量；5、在人行信贷登记询问系统上查询开发商贷款卡有效性、开发〔三〕起草“个人房屋贷款合作工程建议书”在完成对开发商资料的审查，并对其工程进展了全面的分析后，应起草该工程的调查报告——“个人房屋贷款合作工程建议书1、建议书内容要求“个人房屋贷款合作工程建议书”主要内容有两个方面：一是做〔工程合作额度、工程合作期限、单笔个人房屋贷款的最长期限、贷款利率、担保要求内的个人房屋贷款在上述限制条件下发放。这些限制条件内容把握使用，不对外公布。设置这一条款的主要目的是避开有特别不利因素的楼盘，以及防范楼价过高带来个人房屋贷款的违约率上升的风险。建议书中不再对该工程下单笔个人房屋贷款成数进展统一限定，单笔贷款成数应依据借款人的资信状况和贷款品种，经内部审查后在人民银行及我行相关规定范围内逐笔确定。2、建议书根本格式:⑴描述房地产开发商的公司概况〔含近期财务状况〕⑵介绍个人房屋贷款工程的根本状况〔含工程资金投入状况〕⑶对工程可行性及销售前景进展分析⑷对楼盘存在的风险点进展分析⑸评审结果①说明是否同意为该楼盘供给个人房屋贷款及理由②如同意合作列明为该楼盘供给的总额度、期限和担保及保证金要求二、尽责审查要点一级分行消费信贷中心负责对个人房屋贷款合作工程准入进展尽责审查。尽责审查中应依据多种信息渠道得到的关于开发企业和拟合作工程的信息，从独立的视角分析拟合作工程的合规风险、完工风见,起草尽责审查报告,供消费信贷中心有权签字人参考。〔一〕审核工程各项手续的办理状况，防范合规风险1开发商是否具有房地产开发资质,其开发工程是否与其资质相符。2备以外，还要审核“五证”的具体内容。应特别关注“五证”上的公司名称与开发企业是否全都，假设不全都法律关系的变动是否有效，“五证”上注明的工程面积是否全都，“五证”取得的时间是否符合规律关系。3、对于拟合作工程尚未取得《商品房预(销)售许可证》的,可先房屋贷款。〔二〕审核工程的资金落实状况，防范完工风险1算是否准确。如有可能,可以要求具备肯定资质的中介机构出具工程的投资估算书,作为工程评估的重要依据。特别是对于分期开发、滚动开发工程,要明确各开发期间的具体界限及其资金构成,分析消灭资金缺口的可能性。2实状况。对于已到位资金,应审核其已到位的证明文件,并说明其具体运用去向；对于后续资金,应依据有关银行、非银行金融机构、财政、其他企业等主体出具的资金承诺,说明其到位的可行性及具体安排。3于为单一楼盘而成立的工程公司，要审核其注册资金是否足额到位，状况，说明其可以投入本工程的资金数量及其可到位时间。4、要对工程当时的进展状况和整体进度安排进展比较，说明项安置工作是否顺当，水电气等配套条件是否落实,是否存在拖欠工程款等问题。5、要结合对房地产开发企业经营治理水平和开发力量的分析，交楼。〔五〕审核协议项下单笔个人房屋贷款的风险参数,防范市场风险1、结合工程整体品质及其与周边楼盘的比较，分析工程的销售价格能否实现，说明销售均价、贷款购房比例、我行个人房屋贷款份额等参数的取值是否合理,个人房屋贷款合作限额的测算是否准确。2、结合工程定位、处置抵押物的便利性以及工程所在区域二手设定是否合理。3、结合工程的整体状况，说明工程应执行的担保及保证金要求，并说明具体治理措施。三、个人房屋贷款合作工程准入审批要点在发起行审核和消费信贷中心尽责审查的根底上，有权批准人以“个人房屋贷款合作工程建议书”意见和尽责审查结论为主要推断依据，对开发企业的资信状况、个人房屋贷款合作工程的风险性及合作条件的合理性进展综合推断，打算是否进展个人房屋贷款工程合作，资金监控要求和担保条件。四、有关审查要点的补充说明〔一〕房地产企业准入问题〔含三级〕业务量、偿债力量强、获利力量高、经营治理指标优良、进展预期看性地慎重介入。〔二〕贷款品种的