产业办公研究报告

产业办公研究方法一、产业研究前提Structure产业研究前提周边市场研究自身情况研究周边企业调研项目板块认知产业集聚分布周边市场成交开发经验支持开发资源支持项目产业办公可行性分析产业办公——通过与区域主导产业的有效结合，实现办公物业经营与产业发展的双赢产业办公研究前提上海国际钢铁服务中心85%钢铁贸易自用客户鹏欣国际家纺中心88%家纺贸易自用客户上海国际设计中心95%以上设计类相关行业客户同济逸仙大厦张江集电港78%微电子IT企业自用同济国家大学科技园逸仙基地将成为上海新的产业办公成功典范要实现产业办公的开发经营模式，我们需要对一个项目进行以下几个方面的可行性分析周边市场研究——①项目板块、商圈的普遍认知与产业规划认知分析产业办公研究前提/周边市场研究/项目板块认知普遍认知规划认知大柏树上海东北虹口、杨浦交界高架纵横离曲阳、五角场较近长兴岛上海东北角上海三大岛屿之一生态资源优越有名的柑橘之乡要实现产业办公的开发经营模式，我们需要对一个项目进行以下几个方面的可行性分析周边市场研究——②区域办公市场分析产业办公研究前提/周边市场研究/办公市场分析产业办公研究前提/周边市场研究/周边企业调研要实现产业办公的开发经营模式，我们需要对一个项目进行以下几个方面的可行性分析周边市场研究——③项目周边办公物业入驻企业调研选定调研对象以项目所在板块或商圈范围挑选属性相近办公物业收集大量企业信息通过实地拍摄、网络查询方式收集大量企业名录，通过现场走访了解企业规模和能级对周边企业信息进行归纳统计通过对企业主营业务、规模等级的统计分析，得出项目周边区域产业类型的分布情况产业办公研究前提/周边市场研究/产业集聚分布要实现产业办公的开发经营模式，我们需要对一个项目进行以下几个方面的可行性分析周边市场研究——④项目大区域办公集聚区产业分布项目周边办公集聚区企业调研项目办公集聚区B办公集聚区A办公集聚区C提炼产业集聚共性并与项目匹配分析以项目行政大区域范围选取办公集聚区进行企业名录记录、拍摄，并且通过实地观察和走访了解各集聚区企业规模和主营业务分布特征若办公集聚区调研中发现明显的产业集聚现象，可提炼其区域共性，并与项目相匹配，分析项目区域形成产业集聚的条件是否充足产业办公研究前提/自身情况研究/开发经验支持要实现产业办公的开发经营模式，我们需要对一个项目进行以下几个方面的可行性分析自身情况研究——①甲方产业办公开发经验支持是否有过产业办公开发经验是否为某一产业的龙头企业钢铁物流洗涤行业手机电子产品羽绒服装宏达国际电子产业办公研究前提/自身情况研究/开发资源支持要实现产业办公的开发经营模式，我们需要对一个项目进行以下几个方面的可行性分析自身情况研究——②甲方开发资源支持是否有相关服务、技术扶持是否有相关产业客户资源基本服务提供研发场所和设施协助工商注册、税务登记办理高新技术企业认定申请创新基金、创业项目管理服务提供项目和股权融资办理资格评审，代理招聘提供专项培训中介服务引入资产评估等中介机构协助企业办理专利技术申请科研技术支持产业技术交流和研发扶持同济逸仙大厦B栋第一钢市整体入驻钢领舜业钢铁一呼百应花旗集团大厦（冠名）花旗集团带动金融机构入驻产业办公研究前提/产业办公可行性研究通过以上各方面，我们可以对一个项目是否能够定位为产业办公进行可行性分析可行性研究参考点序列方法目的分析内容①项目区位的认知与规划地区产业主导方向是否存在地区产业集聚认知或未来集聚的可能性？②区域办公市场成交分析成交活跃度，客户组成是否存在办公市场需求？是否存在产业客户？③周边办公物业调研周边企业主营业务分布是否存在产业集聚？集聚产业是？④大区域办公集聚区调研项目区域产业集聚条件周边办公集聚区是否存在产业集聚现象？共性？⑤甲方开发资源支持产业办公开发实力背景是否有相关服务和技术扶持？是否有产业客户资源？⑥甲方产业办公开发经验了解开发意愿，产业影响力是否有产业办公成功开发案例？是否为龙头企业？结论：确定产业办公开发模式方向，确定主导产业方向二、产业办公研究Structure产业办公研究相关产业引入研究区域主导产业引入研究相似竞品访谈区域集聚产业上下游研究区域办公市场购买需求分析企业实地调研行业学术专家访谈项目产业主导方向案例与应用行业协会访谈其他产业引入研究研究方法与主导产业相似主导产业研究/企业购买需求分析在可行性研究中根据市场实际情况确定产业办公方向后，对区域主导产业进行研究方法①——主导产业企业高管访谈访谈内容了解目的开发商品牌和项目吸引力阶段性判断集聚型企业是否存在实际购买需求对于项目的具体期望和要求客户承受总阶段和需求面积段的判断核心问题：是否知道本项目？对我们项目的印象和认知如何？本项目需要配备哪些技术支持和服务，能增加企业客户对本项目的兴趣，并且考虑入驻，为什么？对于项目整体品质和价格有什么期望？什么样规模和经济能力的同类企业会有购买需求？如果考虑购买，购买动机是什么？会考虑购买多大面积？我们项目对于其它同类企业的吸引力如何？在可行性研究中根据市场实际情况确定产业办公方向后，对区域主导产业进行研究方法②——相关行业协会访谈主导产业研究/企业购买需求分析核心问题主导产业的上下游是否存在办公物业的置换需求？目前有哪些主导产业的龙头企业？对项目区域存在产业集聚的认知？项目是否有机会大量引进主导产业的企业入驻？访谈内容了解目的行业大客户了解区域产业集聚特征的官方确认项目大量引入区域集聚行业的可能更宽、更高层面的企业需求拓展了解主导产业研究/企业购买需求分析在可行性研究中根据市场实际情况确定产业办公方向后，对区域主导产业进行研究方法③——主导产业龙头企业访谈访谈内容了解目的核心问题：龙头企业发展现状如何，目前在行业内有怎样的影响力和地位？如果入驻本项目能吸引多少钢贸企业入驻（体量）？是否了解有其它同能级的龙头企业有置换办公地点的需要？龙头企业未来发展方向和规划是怎样的？如果入驻本项目，希望提供怎样的配套支持？龙头企业行业影响力是否存在引入可能性入驻后为项目带来的实际价值龙头企业对于项目期望和建议主导产业研究/项目愿景及产业接受度调研在可行性研究中根据市场实际情况确定产业办公方向后，对区域主导产业进行研究访谈内容方法④——甲方高管访谈了解目的核心问题：甲方能够为本项目带来怎样的服务、技术支持、客户资源方面的帮助？甲方更倾向于追求更高的利润还是品牌价值？您希望我们项目以什么形象入市？从甲方角度如何看待区域目前的这个集聚型产业？若项目定位与区域主导型企业的形象产生落差，甲方是愿意在坚持产业类型的基础上寻找解决方案还是另寻其它行业的导入可能？能否为本案争取到一些政策优惠，比如税率等等，增加本案竞争力？甲方是否能够引进此产业的龙头企业，形成羊群效应，吸引大批同类企业入住？甲方能够为项目主导产业客户带来的实质性增值空间和吸引力判断目前项目产业定位方向与项目整体愿景是否存在差距是否有另寻项目周边区域以外产业进行集聚的想法甲方引进大客户资源的可能性主导产业研究/结论方向通过以上4部分访谈，对主导产业研究结论一般可以归结为：项目区域主导产业研究优势定位服务配套项目定位产品定位面积需求客户定位意向企业龙头企业价值开发商期望高度产业定位高度龙头引入价格承受根据开发商意愿和产业现状可继续研究主导产业相关产业及其它产业的引入可能性政府扶持相关产业研究/纵向相关产业研究相关产业包括主导产业的纵向相关产业即上下游产业和横向相关产业。纵向相关产业研究方法：细分主导产业产业链，研究产业链中各环节，判断是否有可能发展上下游产业链中某些环节。寻找以及剖析主导产业产业链主导产业上下游产业行业特性分析主导产业上下游产业办公需求确定比如钢贸业，其上游产业包括原料、设备供应和钢铁生产，下游产业包括钢材用户。相关产业研究/纵向相关产业研究/寻找及剖析产业链建筑业汽车制造船舶制造……物流配送仓储加工和销售……钢贸钢材用户钢铁生产原料、设备供应宝钢沙钢鲁钢……矿石开采煤炭开采专用设备制造……上游产业下游产业钢贸业产业链货运客运……造船修船……船舶制造航运业船配厂研发、设计零部件……信息研发设计……上游产业下游产业船舶业产业链船舶业，其上游产业包括船舶设计、船配厂等，下游产业包括航运业等。相关产业研究/纵向相关产业研究/上下游产业行业特性分析钢贸业上游第一个环节原料、设备供应产业主要是由为钢厂提供原材料的矿产商组成钢铁生产原材料以铁矿石和焦炭为主这些矿产分布集中于内蒙、山西、辽宁、湖北、安徽等区域材料特性、运输成本等因素决定了矿产商加工厂房等办公地点就近分布在离矿点较近的区域钢贸业上游产业中的第二环节，钢铁生产产业由大型钢铁生产企业组成我国具有较大影响力和知名度的钢铁生产企业有上海宝钢、山东鲁钢、江苏沙钢等不论企业规模和影响力大小，所有钢铁生产企业办公区域都围绕在厂房周边，并且厂房一般分布在距离市中心较远的郊区钢贸业下游产业是钢材终端使用者，在我国，钢铁产品主要应用于建筑、机械、轻工、汽车、煤炭、船舶、集装箱、石油化工、铁路等行业，其中建筑占据绝对主导的地位不难发现，以上大部分行业均存在着对生产厂房依赖性较强的特点，这部分行业客户对于办公地点的选择与钢铁生产企业类似而建筑业中，诸如建工、城建等国企背景的大型企业均有其集中型的高品质办公总部，而众多的中小型建筑公司其办公地点较为分散，没有明显的集聚性，且更注重工地实际办公操作，对单独设立办公地点需求度有限钢贸业上下游产业行业特性分析相关产业研究/纵向相关产业研究/上下游产业行业特性分析船舶业上游第一个环节为产品研发、设计研发、设计企业一方面办公地点灵活，另一方面产业集聚效益明显，所以对集中型办公需求较大

但其购买力有限，所以一般需要面积适中的办公楼船舶业上游第二个环节为船配厂零部件制造船配厂不同零部件生产厂商规模大小不一，厂房分散，其办公区域同样多围绕在厂房周边，并且厂房一般分布在离市中心较远地价较低的郊区，对单独设立办公楼需求不大船舶业下游产业为航运业航运业对港口依赖性强，其物流、仓储都需要大量仓库堆场，所以其办公地点多围绕库房，或在港口附近设立办事处，同样对单独设立办公需求不大船舶业上下游产业行业特性分析相关产业研究/纵向相关产业研究/上下游产业办公需求分析生产性企业（制造业等），需要大量厂房，一般分布在远郊区，其办公多围绕厂房分布，部分企业会在市区设立办事处，总的来说对集中型办公需求不大物流运输业，需要大量仓储用地，同样多分布在远郊区，对港口、火车站等交通节点依赖性强，对集中型办公需求有限服务业（设计、咨询等），办公地点灵活，产业集聚效益明显，对集中型办公需求较大，但其购买力有限，所以一般需要面积适中的办公楼相关产业研究/横向相关产业研究横向相关产业研究方法：寻找主导产业横向相关产业，对横向相关产业进行企业实地调研、行业学术专家访谈、行业协会访谈等，判断发展主导产业横向相关产业的可行性。调研内容方法①——企业实地调研了解目的了解行业发展现状了解企业办公现状了解企业办公置换需求了解企业办公购买习惯了解企业容量（购买力等）相关产业研究/横向相关产业研究横向相关产业研究方法：寻找主导产业横向相关产业，对横向相关产业进行企业实地调研、行业学术专家访谈、行业协会访谈等，判断发展主导产业横向相关产业的可行性。访谈内容方法②——行业学术专家访谈了解目的了解行业发展趋势了解行业特性了解产业环境寻找可引入的企业相关产业研究/横向相关产业研究横向相关产业研究方法：寻找主导产业横向相关产业，对横向相关产业进行企业实地调研、行业学术专家访谈、行业协会访谈等，判断发展主导产业横向相关产业的可行性。访谈内容方法③——行业协会访谈了解目的了解行业发展情况了解行业特性了解产业环境寻找行业内龙头企业了解企业需求相关产业研究/结论方向通过调研和访谈了解相关产业企业办公需求、购买习惯、企业容量（购买力）、行业特性、产业环境等，以确定引入相关产业的可行性。办公需求大小行业特性企业容量产业环境购买习惯这里其他产业主要是指：与主导产业不相关，但同样有一定产业集聚的产业。其他产业研究目的：寻找主导产业以为其他产业引入的机会和可行性。其他集聚产业研究方法与主导产业研究方法相类似。其他产业研究三、案例与应用案例与应用/项目概况通过案例验证项目是否能进行产业办公开发，以及确定其引入产业的方向上海长兴岛海洋装备产业基地核心区八号地块海洋装备区首块配套用地82461㎡占地面积180944㎡建筑面积商业15808酒店21932酒店式公寓43684办公99520开发商：上海通程长兴置业有限公司案例与应用/产业办公研究前提/周边市场研究首先进行产业办公可行性分析——周边市场研究项目周边办公楼企业调研振华重工办公大楼江南造船总部基地周边办公物业少以船舶制造业总部基地为主项目区域认识长兴岛上海东北角上海三大岛屿之一生态资源优越有名的柑橘之乡世界级海洋装备岛上海六大支柱型产业基地案例与应用/产业办公研究前提/周边市场研究首先进行产业办公可行性分析——周边市场研究区域周边产业集聚分布周边市场成交全岛均为海洋装备产业相关企业潘口港河口海洋工程产业区振华重工长兴基地中海长兴修造船基地中船长兴造船基地一期规划中船长兴造船基地二期海洋装备产业基地配套工业区长横通道南昌修造船基地3F崇明长兴凤凰商场广场二期商务用房项目办公面积分布4F5F6F2352.64㎡1291.61㎡1291.61㎡1291.61㎡在售06年至今仅有11套办公供应，暂无售出案例与应用/产业办公研究前提/自身情况研究首先进行产业办公可行性分析——自身研究甲方产业办公开发经验甲方是否为龙头企业开发商：上海通程长兴置业有限公司无产业办公开发经验非龙头企业，行业影响力有限是否有相关服务、技术扶持是否有相关产业客户资源甲方无技术层面扶持资源无协助注册，认定，融资等服务增值海洋装备区管委会入驻通过以上各方面，我们可以对一个项目是否能够定位为产业办公进行可行性分析可行性研究参考点序列研究方法结论①周边办公物业调研以船舶制造企业的总部办公楼为主②项目区位的认知与规划世界级海洋装备岛，上海六大产业基地之一③甲方开发资源支持无技术面扶持，无自身服务增值④甲方产业办公开发经验了解无产业办公开发经验，非龙头企业⑤大区域办公集聚区调研全岛海洋装备产业集聚⑥区域办公市场成交分析长期缺乏供应，目前在售项目无一套售出一个海洋装备产业高度集中区，一个逐渐成熟的世界级海洋装备岛案例与应用/产业办公研究前提/产业办公可行性研究以海洋装备产业为主导产业导入企业客户的产业办公开发方向在可行性研究中根据市场实际情况确定产业办公方向后，对区域主导产业进行研究方法①——主导产业龙头企业高管访谈：沪东船厂副总胡永强访谈内容结论核心问题：是否知道我们项目地块？我们项目的办公物业是否有市场机会？长兴岛企业是否具有购买办公物业的需求？对于办公环境和办公品质有什么样的要求？是否有吸引岛外企业入驻的可能性？主导产业研究/企业购买需求分析答复：对于办公我们觉得确实有点担心，谁要办公心里没底。船厂、配套企业自己有办公配套。很多配套企业在