安徽合肥市房地产分析报告报告材料

目录

一、合肥市房地产发呈现状

1、房地产市场迅猛发展

2、合肥市房价一路走高

3、商品房总体上供不大于求

4、合肥各区域房价现状

5、规模化开发主导市场

6、卖方市场渐变买方市场

7、五大因素推动房价上涨

8、加大二手房监管力度确保房价稳定增加

二、合肥潜力购房消费者特性分析

1、购房需求更旺，购房群体更年轻。

2、不同年纪消费者购房意向分布

3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体

4、不同收入消费者购房意向分布

5、中高学历群体成为购房主力

三、合肥土地市场发展

四、直面合肥房地产市场

1、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。

2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡

3、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。

4、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡

5、三位联动，有力推动都市旧城区改造的进程

6、以房地产经济为先导，增进多产业并进

7、规划引导，成片配套，通过市场配备经济杠杆作用，提高土地运用率

8、信贷:政策调节引导理智消费

9、将来合肥楼盘的发展趋势

安徽合肥市房地产市场分析报告

随着国家扩大内需政策的实施，房改政策逐步到位，尽管近些年受国家宏观调控政策的影响，但合肥市房地产业发展势头仍然迅猛，特别是年合肥市房地产开发投资及整体规模仍然保持较快的发展态势，正逐步成为二线都市中新的投资热点。一、合肥市房地产发呈现状1、房地产市场迅猛发展据统计，年该市共完毕房地产开发投资133.23亿元，其中住宅投资额104.62亿元，同比分别增加了39.86％和50.51％；施工面积1414.97万平方米，其中住宅1106.59万平方米，同比分别增加了32.03％和33.34％；新开工面积710.95万平方米，其中住宅555.75万平方米，同比分别增加了19.02％和18.28％；竣工面积566.39万平方米，其中住宅464.99万平方米，同比分别增加了53.33％和59.25％；1-2月在城乡以上投资额中房地产完毕投资19.24亿元，增加45.9%。合肥基础数据统计表房地产开发投资133.23亿元施工面积1414.97万平方米其中住宅投资额104.62亿元其中住宅面积1106.59万平方米其中新开工面积710.95万平方米竣工面积566.39万平方米其中住宅面积555.75万平方米其中住宅面积464.99万平方米与同期相比，投资额、施工面积、交易面积、成交额的上升趋势十分明显。而开工面积、竣工面积、销售面积略有上升。这些数据与预测的需求量有一定的差距，阐明中央宏观调控方法的实施，对房地产投资膨胀势头已得到有效遏制，合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。与此同时，合肥市的商品住房销售状况始终呈稳中有升、一路走高的趋势。特别是近7年，合肥市房地产市场形势更加看好。从商品房销售看，1999年市区办理合同登记备案65.97万平方米，销售金额9.8亿元。已达成141.7万平方米、销售金额21亿元。而刚刚结束的，合肥市商品房销售面积371.37万平方米，其中住宅销售面积315.85万平方米，同比分别增加了30.76％和29.74％；商品房销售额93.64亿元，其中住宅销售额71.62亿元，同比分别增加了37.59％和30.71％。另据资料显示，在年合肥市商品房销售中，个人购房率达98％以上，现在该市都市居民人均住房建筑面积达24.6平方米，住房成套率达91％。随着各大楼盘在省城遍地开花，全市商品房需求量也成倍增加：建筑面积８０－１５０平方米住宅保持良好销售势头，尤以１２０－１５０平方米的商品住宅销量占主流；同时，建筑面积１５０－２００平方米大套型住房销量大幅上升。2、合肥市房价一路走高现在合肥市商品住房预售均价（不含三县）为2722元/平方米。而据同一部门的信息，6月份，合肥商品住房预售均价仅为每平方米2450元左右。从数字来看，即使现在合肥住房均价低于全国平均价约100元，但由于房价上涨速度较快，居民感到难以承受。这一上涨势头在8月份后来开始趋于平缓。据悉，新建楼盘中房价在4000元/平方米以上的约占12%；3000-4000元/平方米的约占52%；元/平方米左右的占8%。从售价上看，-3000元/平方米的住宅销量逐步扩大，3000-3500元的也有大幅增加，单套４０万元的住宅销售增加快速，占总销量的近３２％。由于居民收入的提高、住房购置方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更重视整个社区环境及附属设施、交通因素；另外，随着房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的新趋向。

与此同时，一种明显的现象已引发政府的关注，即近年来房价上涨较快：省城新建商品房的均价1856元／平方米，增至2148元／平方米，到又猛增到2791元多，至底，某些热点地段的住房售价已达成近4000元／平方米。就在年第一季度，合肥的商品房均价又上涨了100元左右。年均增加27％的售价与省城居民可支配收入上涨率9%相比，造成大多数市民对房价涨幅难以接受。另外，引发政府不安的另一种核心问题是，即使房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺，80平方米下列套型的楼盘更是少之又少，全年还不到10万平方米，与总销量存在巨大差距。业内人士担忧，即使二手房的供应会缓和部分中低收入者的住宅需求，但此举不能从根本上解决问题。而对于由此萌发出来的炒房现象，除了造成房价上涨外，也会对整个房市产生不利影响。好在政府已注意到这种倾向，正采用多个方法予以遏制。3、商品房总体上供不大于求据合肥市房产局有关人士介绍，，合肥房价上涨的因素诸多，诸如土地招牌制度的实施、拆迁成本增加，住宅社区总体建设品质的提高、投资成本的增加等，都影响了房价的上扬。同时，购置力的增加和市场供求量不符，也造成了房价上涨，而现在合肥市的商品房总体上呈现供不大于求的局面。需求快速增加重要是由于合肥都市化进程的加紧，据统计当发展中国家人均GDP达1000美元，城乡化率达30%时，城乡化将进入快速发展期。现在中国的都市化已处在快速发展阶段。人均建设用地115平方米，城乡化水平达60%。合肥市现在的都市人口约180万，都市用地约170平方公里，城乡化水平在45%左右。数字的差距意味着在近6年内，都市将扩大一倍，人口要增加一倍。近两年，合肥市人口增量将以每年20万人口的速度增加，这些人群形成了庞大的住房需求。按照人均建筑面积35平方米计算，每年需建新住宅70000套，近700万平方米。按国家户均一套、人均一室、平均每户120平方米的住宅建设目的，合肥市300万人口以都市每个家庭3.2人计算，人均需增加近10平方米，预测需3000万平方米的住宅建设，才干满足合肥市居民的住房实际需求。

4、合肥各区域房价现状现在合肥房价受地段和区域因素的影响仍然比较明显，与市中心直线距离较近的一、二环之间的房价偏高，从区域上看，东南板块、西区板块、新站板块由于相对成熟，房价相对较高。大部分在售楼盘的均价集中在每平方米２５００元－３０００元之间，固然也不乏类似绿城·桂花园、木百景湾、联邦家园等均价在每平方米３０００元以上高档次楼盘，均价在每平方米２０００元下列大多集中在东区和南区位置相对偏远的区域。这样的价格水平相对于北京、杭州、上海等发达都市是非常低的，但如果从合肥在全国的都市地位以及合肥市现在市民收入水平来看，应当说房价上涨的幅度与居民收入增加还是有一定的脱节。如果按照房价与收入比例来衡量房价高低，合肥房价与收入比大概在８－９之间，与国际惯例的房价与收入比６，房价涨幅偏高。随着融入长三角经济圈和千亿元规划的实施，合肥作为江淮中心经济大都市的地位日益突出，无论是经济规模、都市竞争力还是都市建设，都已大踏步地迈上新的历史台阶，房地产开发也随之进入质变时代。5、规模化开发主导市场通过近几年的快速发展，合肥房地产开发的中小楼盘已经提高到相称的水平。以来，以房地产新军和外来开发商为主的众多新盘不停抢滩，超百万平方米的大盘频现合肥，20多个20万平方米以上的、附有全新规划理念的楼盘也将于陆续亮相。业内人士认为，大盘的不停涌现标志着规模化开发时代应势而生。尽管上世纪90年代合肥也曾出现了琥珀山庄、西园新村等少数大盘，但整个市场尚无法与近几年呈现出的规模化开发蓬勃发展之势相比。，30万平方米的栢景湾推出，拉开了规模化开发的序幕；占地490亩的新华学府花园和占地600亩的颐和花园先后于和上市，更是延续了本土开发商的规模化开发进程。特别是占地480亩的绿城桂花园及建筑面积70万平方米的国际花都、37万平方米的金色池塘等由外地出名房地产公司开发的项目，把先景观后建房的理念带到合肥，使规模化开发的优势体现得淋漓尽致。随着建筑面积130万平方米的金水湾、23万平方米的滨水城、30万平方米的西湖花园、40万平方米的静安新城、占地面积1000亩的奥林匹克花园、600亩的翡翠花园等楼盘于明年的全新上市，能够预测合肥楼市的将来无疑是大盘的天下，并将在开发产品品质和营销推广方式等多方面有较大飞跃。6、卖方市场渐变买方市场在国庆节期间举办的合肥房展会上，上海绿地、浙江绿城、深圳建设控股、奥园集团、华彦地产等发达地区的出名开发公司和专业顾问机构纵横驰骋、人气沸腾，显示出良好的市场操作能力。外来开发公司的大量涌入对合肥房地产市场产生了较大影响，不仅为本身发展发明了机遇，也提高了合肥房地产的开发水平和营销理念，推动了合肥的都市建设：大大提高了合肥楼盘的品质和销售速度，带动二手房市场快速发展，加紧合肥房地产市场的市场化进程，更新合肥本地消费者的投资置业观念，促使合肥房地产市场重新洗牌，部分开发水平低的公司逐步退出市场。不难看出，引入专业化、职业化、细分化、周期性的市场概念，重视团体精神、游戏规则、战略思维和资本意识等先进理念，并借鉴发达都市已经运作成熟的经营管理、营销手段，对合肥房地产市场发展十分重要。对于外来公司的介入，是有人欢喜有人忧：喜的是消费者能够住上性价比较高的优秀品质的房子，忧的是旧观念的变化在不停破坏着某些开发商的“卖方”梦想。但随着市场的发展，客户对房地产产品、法律和政策等有关内容的理解和把握越来越进一步，消费者、开发商、监管部门在市场的博弈中携手成长和成熟起来，合肥房地产市场将由卖方市场转为买方市场。7、五大因素推动房价上涨其一是住房需求量仍然很大。近几年，合肥市的城乡化水平大幅度提高，都市规模和都市人口增加很快。年以前，合肥市城区面积为130平方公里，人口为137．95万。但年行政区划调节后，根据合肥市千亿元规划，到年城区面积将增加到280平方公里，人口将增加到300万。庞大的需求量决定了房屋在一定时期内仍供不大于求。与此同时，市民购置力大大提高，消费观念也趋于成熟。其二是年前三季度合肥市房地产开发公司土地购置费完毕21.5亿元，同比增加47.2%，土地购置面积为361.4万平方米，同比增加4.8%；完毕土地开发面积为111.2万平方米，同比下降26.7%；能够看出，房地产开发的前期费用加大，开发成本增加。拍卖土地价格的居高不下，以及房地产开发商无法轻松地将土地上升的成本传导到产品中去，将是年的一种市场特性之一。有关土地供应的政策会越来越规范，加上年开发的土地绝大部分已是“招、挂、拍”手段获得的，地价节节攀升，由原来的几万元一亩增加到现在的几十万，甚至100多万元。社区的建筑成本会因此对应提高。另首先，拆迁成本必然增加，建材成本价格的上涨、住宅构造的调节和品质的提高，更让开发商的成本居高不下，进一步拉动房价上涨。另外，炒房现象也是促成房价上涨的另一种重要因素。为了平抑市场暴涨商品房房价，合肥市政府划拨土地新建50万平方米“平价房”投放市场，政府对房价暴涨已经给出了一种明确的用市场手段干预的信号。随着“平价房”以及有关宏观调控政策的逐步贯彻，年房价涨势将明显趋缓，预计全年房价走势仍然是上六个月缓涨、下六个月在高位盘整。如果没有特别重大意外事情发生，预计合肥明年房价整体涨幅在10%左右，与年的暴涨幅度相比较减缓50%。但是多层、小高层、高层、花园洋房、别墅等各建筑类别版块以及区域间涨幅会有较大差别。其三是合肥房地产市场供求关系尚不平衡供求构造矛盾是合肥市房地产市场发展中较为突出的一种问题，据统计，年合肥房地产市场上中高价位（3000元／平方米以上）和大户型100～150平方米的商品住房，供应和销售占了市场的近二分之一，而适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少：从面积上看，80平方米下列的仅有8．13万平方米，总户数仅为1286户；从价格上看，在580．7万平方米的新建房屋中，售价低于元每平方米的仅有100万平方米，户数只有7000户左右，能够说少而又少，根本无法满足市民的需求。即使房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺，80平方米下列套型的楼盘更是少之又少，全年还不到10万平方米，与总销量存在巨大差距。房地产的投资已处在高位运行，市场供需双方的矛盾仍然突出。业内人士担忧，即使二手房的供应会解决部分中低收入家庭的需要，但不能从根本上解决问题，中低价位住宅供应仍是瓶颈。因而，政府多提供便宜房成为年中低收入者的一大期待。业内人士认为，合肥房地产市场仍然处在哺育期，合肥房地产自年快速增加，相称一部分是恢复性的增加，随着人们从“住得下”往“住得好”的转变，人们对住宅的选用则将重视环境优秀、户型新颖、质量良好、服务颇佳的优秀楼盘。也就是说，品牌的竞争将是开发公司竞争的重要手段。加上开发商的背景不同、竞争能力不同，年合肥房地产市场将进一步细分，以满足不同消费层的需求。商业地产进一步扩大，旅游地产也将出现，住宅的开发层次也将明显分化。年，住宅品质创新成为合肥楼市的突破点。在合肥市，由于工业经济基础并不强大，合肥市现在在全国的幅员也不含有经济流通中心地位,而写字楼和商业地产是合肥市整体经济繁华的风向标，基于前面的分析，能够看出写字楼的发展空间仍然不大，商业地产年上升速度还将乏力。合肥的房地产仍然是住宅产品的主战场，而从五极漂移态势来看，也重要是住宅类产品在作为主力先锋。年住宅产品发展构造特点是，小高层产品供应量渐渐超出多层建筑，中型规模的楼盘数量不停增多，住宅市场将逐步走进“大盘时代”。其四是区域连动因素的影响。从近两年的走势看，房价上涨含有区域性特性。长三角地区是经济增加最快的地区，也是地价、房价上涨最快的地区。安徽作为泛长三角地区，在承接投资、产业对接等方面连动效应渐显，地价、房价出现补涨现象。相对于长三角地区的高房价，合肥等省内大中都市仍然存在想象空间。其五是产品构造高档化的影响。首先，合肥居民本身消费构造不停改善和升级，推动合肥住宅的档次和品位不停提高，另首先，由于利益机制的驱使，开发商投资瞄准投资需求，中高档物业快速增加的势头没有得到缓和，产品构造高档化趋势将拉动房价进一步上升。8、加大二手房监管力度确保房价稳定增加从合肥市房地产管理局获悉，为加大房地产管理部门对房地产市场的监管力度，进一步规范房地产市场行为，维护交易双方当事人的正当权益，合肥市成立了存量房（二手房）资金托管中心，并已于底在庐阳分辨局开始实施资金托管试点。据理解，自以来，合肥市二手房交易市场异常火爆，上六个月合肥市二手房交易额超出去年全年水平达17.76亿元，其中房改房上市交易达3457户，成交额3.2亿多元。全年累计完毕交易额39亿多元，同比增加了一倍以上，约占全年商品房交易额的1/3强，但由于房地产中介机构发展迅猛（现在已达170余家）造成不少中介资质等级低、人员素质差，将买房人购房款挪作他用的现象时有发生，从而给存量房交易市场带来诸多不安定因素，对本地楼市的发展产生了不良的影响。二、合肥市场潜力购房消费者特性分析

消费者是房地产住宅市场的主导力量，然而消费者的住房需求在一定时期内随着收入与观念的变化对住宅的需求也必然会呈现不同的特点与趋势。1、购房需求更旺，购房群体更年轻。按照中档发达国家水平，在人均使用面积达成３０平方米之前，住房需求会持续旺盛。现在，合肥市城乡居民人均使用面积为１８.１２平方米，市场需求仍有强大的增加后劲。本次调查成果显示：初有７０．１２％的合肥居民打算在近两年购房，购房意向较２００２年上升１８．７％。并且在打算购房的人群中，２３岁－３９岁的占８５％，比２００２年提高了１６．９％，其中购房主力群体这两年发生了明显变化，２００２年消费意向最强的群体是３０－３９岁者，占被调查总体的３７．７％，而２００４年主力消费者年纪下移，为２３－２９岁，占被调查总体的比例为４７．８％。2、不同年纪消费者购房意向分布购房群体在年纪上的变化终究会对合肥房地产市场产生什么样的影响呢？研究分析２００４年住房消费市场在下列方面发生了变化：一是低龄化群体需求上升，表明２００４年的户型主流应当以经济型户型（涉及部分小户型）为主，从供求关系的角度来讲，中低档市场尚有一定的成长机会和空间；二是２００４年中档定位的项目已更加艰难，总体的市场需求将进一步萎缩，房地产市场属于典型的梯级消费市场，最初购置商品房的群体基本属于最富有的阶层，然后是中产阶层（社会中坚力量），从以上的数据来看，现在市场中坚力量处在萎缩状态，这重要和开发商过分耗费需求资源有关；三是由于年轻消费者购房意向相对强烈，而年轻人求新求变更偏好高层建筑，２００４年高层、小高层需求略有上升；四是２００４年高档市场基本上维持原有的发展状态，从需求上讲，没有太大的变化。

从不同年纪层住宅需求来看，２００４年的合肥房地产市场的总体趋势是：低端市场需求增加、中端市场需求萎缩、高档市场需求略升。3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体虽说这两年合肥居民总体收入不停增加，但随着着购房需求总体年纪下降的趋势，有购房意向的家庭总收入在２００４年增加并不明显，购房主力仍集中在家庭年收入６万元下列的群体。其中年收入在３万元下列的家庭所占比例从２００２年的４６．６％下降到了今年的１６．１％，下降幅度较大；而年收入在４万－６万的家庭所占比例由２００２年的４１．８％上升至２００４年的６２％，能够看出今年整个合肥购房者向家庭年收入４万－６万的群体靠拢4、不同收入消费者购房意向分布３０岁下列有购房意向的年轻人绝大部分正处在事业起步阶段，他们的家庭平均月收入大部分在３０００－４０００元，并且他们在单位的职务多为普通员工，另首先他们还需要进一步补充知识，拓展自己的业务，将需要很大的资金投入，因此这部分人群在置业消费上的总体购置力不高。正如上面的分析，购房群体的低龄化，必然造成可支配收入的减少和购置力的下降。尽管开发商不乐意，政府也会加大对房地产的宏观调控，尽量保持合肥房市稳步向中低收入走齐。但由于开发成本较之前几年有了较大提高，特别是土地成本的提高，必然限制了今年房价的下调。合肥住宅消费市场的主力现在是：以中低收入水平的年轻消费者为主的消费群体，正是这一消费群支撑了合肥的中低档住宅市场的发展。5、中高学历群体成为购房主力六成以上的潜在购房群体拥有专科及以上学历，学历和购置力之间存在着强有关关系。普通而言，对于在同一行业中含有类似工作经历和工作年限的不同群体，学历越高，其收入水平普通也越高（职位普通也高），对应购置力也越强。

高学历群体在购置需求，购置决策过程等方面也会存在差别：相对于中低学历群体而言，高学历群体的购置决策相对比较理性；从购置需求来看，由于高学历群体在掌握和理解房地产有关信息和知识方面要优于中低学历群体，因此在和开发商进行购置谈判和订立合同时，相对而言拥有的主动权略高某些；另外中高学历群体在理解房地产信息渠道方面，相对于低学历群体而言，形式更加多样化，由于这个群体含有接触网络的机会比较多的特点，因此对于房产商而言，网络推广的作用比照以往显得日益重要起来了。三、合肥土地市场发展自以来，安徽省的土地开发与购置、房地产投资与施工面积、开工与竣工面积、商品住宅销售的总量和增加状况等，始终处在中部地区之首或前列，而作为省会都市的合肥，又占到了安徽省的1／3。合肥市出售四类经营性用地7000余亩，供应总价达65亿元，政府直接受益近30亿元，更是座上中部地区省会都市的“头把交椅”，在全国也占有非常重要的地位。而实际成交76宗，成交面积约5990.8亩，较上年增加11.5%，成交仅额约415867.1万元。（注：以上数据为重要上市交易土地使用权项目，不含1月份成交项目和面积为20亩下列项目）按区域划分，合肥市成交地块位置都比较集中，其中蜀山区成交地块最多共32宗，成交面积约2480.7亩，成交金额187537.7万元。另首先为龙阳区成交14宗，成交面积约933.1亩，成交金额71764.4万元。瑶海区成交11宗，成交面积约367.8亩，成交金额约13961.7万元。按土地用途划分：成功出让的76宗地块中，住宅用地（含住宅配套公建用地）为33宗，累计面积约3081.8亩，成交金额212967万元；商住用地29宗，累计面积约1770.6亩，成交金额95571.9万元；商业用地11宗，累计面积约625.9亩，成交金额50277.4万元；其它综合用地为3宗，累计面积为194.6亩，成交金额12988.1万元。对的定位是有效开展工作的前提和基础，将合肥市土地储藏交易工作引领到对的的道路。对的定位重要体现在下列几个方面：一是定位为政府实现对房地产市场的宏观调控提供“抓手”。土地资源是国民经济发展的基础，政府只有掌握了足够的土地储藏量，才干保障都市建设对土地需求供应的及时性和对土地市场的控制权，从而解决土地市场混乱无序的状态，遏制土地隐形市场，避免土地市场大起大落，增进房地产市场稳定健康发展，保障国民经济的可持续发展。合肥市拟定在都市规划圈600平方公里范畴内四类经营性用地上市计划为7300亩，土地储藏交易中心严格按年初公布的项目区位供地，在盘活存量、合理规划增量方面达成了政府调控的规定。二是定位为有效确保都市规划的实施，增进旧城改造、加强都市基础设施、公共服务设施的配套。首先是土地收储机制的建立，彻底变化了过去开发公司各自为政、各自为利、找地开发，都市规划难以实施的局面；另首先是收储的土地一律采用招标拍卖挂牌的形式公开向市场供应，并扩大了净地供应量，吸引了一大批全国乃至世界某些房地产开发公司相继进入合肥，对合肥的都市建设快速发展起到了主动作用，特别是收储为都市建设注入前期资金和配套资金，提高了房地产业的高速高质量发展。该市在环城路以内建设小高层尚得不到认同，可在二环路以内的建筑容积率已极少有不大于2的了，商住楼已基本没有多层建筑。三是定位为增进产业构造调节、支持和协助国有公司改制、脱贫解困。土地储藏制度建立前，某些濒临倒闭的公司以土地资产为法码，到处招商引资，扰乱了土地市场秩序；收储机制建立后，对需盘活公司的土地资产均由土地储藏中心统一收回收购，统一申报规划，统一运作。实施净地拍卖、捆绑式退城进工业园区、腾笼换鸟式招标挂牌等方式处置，不仅使国有资产实现了最大化，并且彻底变化了濒临破产公司，要“活”没出路，要“关”没资金的状况，达成了政府保品牌、保就业、保产业、保产值税收的愿望，增进了国企改革中的稳定。如该市公交二保场腾空的45亩土地开价4000万元多次“嫁”不出，由土地储藏中心提供6000万元收购后，公司不仅按期建成了新的保养场，实现了与香港白马巴士集团的资本对接，实现了都市公交档次的整体提高，还投资建设了一所当代化的医院，而原土地由开发公司以1．44亿元竞拍成交后，开发成商业网点吸引了家乐福等世界商业巨头的进驻；建材二厂位于该市东郊，厂区荒废近，前几年分别以6—1O多万元／亩的价格均难出手，储藏中心收购后，与规划部门一起8次调节规划、多次招开协调会，解决诸如学校等基础设施配套、整合周边地块等问题，并在全国性的会议上推介，最后以每亩6l万元成交。据统计，自实施招拍挂出让国有土地使用权制度以来，共收购老公司73家，提供资金8．6亿元，盘活老公司土地资产26．85亿元。四是定位于合理运用每寸土地，切实保护耕地国策，实现土地价值的最大化。单位土地面积产出率逐步提高，单位土地面积投入逐步加大，GDP增加对土地面积需求变小，最后实现都市土地资源的优化配备，为都市经济可持续发展提供更可靠的资源保障，是该市土地管理工作的重要目的。土地由政府统一储藏并公开上市交易制度的建立，为这个目的的实现提供了最佳的机制。通过招拍挂形式向市场供地，增进了土地运用的最大化、最快化，是运用市场经济杠杆解决土地使用中浪费和闲置的有效手段。从合肥这两年供地的统计看，开发公司获得净地后，都能在三到六个月内开工建设。五是定位于让开发公司有利可图。首先是不向开发公司提供虚假的信息，不为招商、追求土地价格夸张土地的价值，实事求是地进行推介，让购置人自己去看、去查、去决策，不因人而异，真正体现了市场的诚信度；另首先是给开发公司提供真心的参谋意见，如果开发公司需要，有关人员会毫不保存地分析利弊，严格审查拍卖公司制作的拍卖文献，统一宣传口径，不允许拍卖公司虚假吹嘘；再次是主动做好协调服务工作，特别是当第一次进入该市的公司碰到矛盾的时候，决不推委扯皮，及时有效地组织召开协调会，解决公司的困难。六是定位于为都市建设积累必要的资金。据统计，1月至l1月，该市储藏交易中心储藏的土地上市交易为政府提供净收益15.86亿元；全市涉及开发区在内按年初计划公开上市四类经营性用地7300亩，实现政府收益近30亿，现在库存储藏土地近万亩，贷款余额7.3亿。有了这些资金的支持，有效支撑了都市的道路交通、基础配套设施建设，缓和了政府财政紧张的局面，推动了都市建设的快速发展。截止现在，合肥市土地储藏总量近2万亩，市场公开配备土地7006亩，土地供应总价近65亿元，政府土地收益近30亿元，经营性用地100％实现了“招标拍卖挂牌”出让。我市国有土地资产运行和土地市场治理整顿工作在03、国家和省开展的多次专项检查、审计和验收中均获得好评。四、直面合肥房地产市场1、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。由于土地储藏交易机制的不停完善，到，在房地产市场中政府的主导思想和地位真正得到了体现，政府调控和驾驭市场的能力不停增强。政府通过采用上收经营性用地供应权，严格控制经营性用地供应计划，杜绝多头供地等多个行之有效的方法，加强了土地资产集中统一管理，规范和净化了土地市场秩序，运用手中充足的土地储藏，成功实现了对地产和房产市场的宏观调控，确保了土地市场的健康有序，保持了都市建设和社会经济的发展后劲。2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡受数年都市发展格局的影响，合肥房地产开发建设像全国诸多都市同样，也存在着区域发展不均衡、产品构造单一等弊端。局部社会经济发展状况较好、房地产开发建设启动较早的区域，商品房价格持续走高；而有些区域例如瑶海区作为合肥的老工业区，经济发展相对滞后，特别是房地产市场长久处在低谷状态，近两年随着国企改革的不停进一步，政府加大了破旧公司和严重污染公司的关停并转，采用”退二进三”、”腾笼换业”等多个方式盘活公司土地资产，逐步形成了以新站综合开发实验区为中心向四周辐射的物流和各类专业市场区域，实现了该区的第一次经济转轨和经济飞跃，然而这些物流和专业市场的配套设施相称不完善，市场档次普遍较低，商品住宅缺位现象较为严重，，政府有针对性的加大了该区域住宅用地的市场投放量，运用成片组团式的规模供地和相对较低。3、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。由于土地储藏交易机制的不停完善，到，在房地产市场中政府的主导思想和地位真正得到了体现，政府调控和驾驭市场的能力不停增强。政府通过采用上收经营性用地供应权，严格控制经营性用地供应计划，杜绝多头供地等多个行之有效的方法，加强了土地资产集中统一管理，规范和净化了土地市场秩序，运用手中充足的土地储藏，成功实现了对地产和房产市场的宏观调控，确保了土地市场的健康有序，保持了都市建设和社会经济的发展后劲。4、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡受数年都市发展格局的影响，合肥房地产开发建设像全国诸多都市同样，也存在着区域发展不均衡、产品构造单一等弊端。局部社会经济发展状况较好、房地产开发建设启动较早的区域，商品房价格持续走高；而有些区域例如瑶海区作为合肥的老工业区，经济发展相对滞后，特别是房地产市场长久处在低谷状态，近两年随着国企改革的不停进一步，政府加大了破旧公司和严重污染公司的关停并转，采用”退二进三”、”腾笼换业”等多个方式盘活公司土地资产，逐步形成了以新站综合开发实验区为中心向四周辐射的物流和各类专业市场区域，实现了该区的第一次经济转轨和经济飞跃，然而这些物流和专业市场的配套设施相称不完善，市场档次普遍较低，商品住宅缺位现象较为严重，，政府有针对性的加大了该区域住宅用地的市场投放量，运用成片组团式的规模供地和相对较低的地价吸引一批实力较强的开发公司进驻，激活了该区域的房地产市场，使该区域经济呈现出多元化快速发展的良好局面，形成了社会经济的第二次转轨和第二次腾飞。5、三位联动，有力推动都市旧城区改造的进程我们在实施旧城区和城中村改造过程中，始终坚持依靠市直各有关部门、依靠各级政府、依靠有实力的开发公司的工作方针，遵照着“地方政府出力、开发公司出资、国土部门出面”三位联动的工作原则，联合社会各方力量，对每一种建设改造项目，均要做出科学具体的论证和测算，在确保群众利益的基础上，尽量地为开发建设公司提供优质便捷的服务，确保其能获取合理的利润。6、以房地产经济为先导，增进多产业并进合肥市国有土地资产运行呈现的另外一种特点是，在巩固房地产经济的基础上，努力实现产业构造和经济构造调节，以增进多产业并进，确保社会经济的长久可持续发展。在对国有公司土地资产盘活过程中，并不以房地产开发作为唯一模式，而是根据每个公司的实际状况和不同特点，对症下药，或采用土地和资产剥离分别处置，或以引进新的产业、新的技术采用土地和资产捆绑处置等多个方式，其重要目的是为了确保传统工业项目、优势工业项目、特色工业项目的延续和发展，实现新技术、新产业与土地资源的最佳结合。03、两年我们盘活的国有公司土地资产总额达27亿元，不仅为国企改制、改革、解贫脱困和职工安置提供了大量的资金支持，有效地维护了社会稳定，并且运用土地市场这个平台引进了联合利华、香港华润、上海绿宝电缆、北京国富投资、加拿大松芝国际公司机构、家乐福、沃尔玛、易初莲花、中国轻纺城等一大．批出名工业和商业公司入驻合肥。7、规划引导，成片配套，通过市场配备经济杠杆作用，提高土地运用率1）、成片规划，成片配套，提高都市建设水平。为了避免项目重复建设和减小城郊结合部改造建设成本，合肥市一开始便按土地运用总体规划和都市建设规划，对都市周边地区进行成片规划控制储藏和集体土地统征储藏，并对“黄山公园"、“森林城"、“望湖城”、“东南引风口"、“合瓦路"、“樊洼路”、“新安江路”等都市重点区域进行了规划论证和控制性详规，已投入规划费用数千万元。此后这些土地供应和开发建设必须严格按照已审批的详规执行。控制性详规的编制，提高了都市建设的水平，更提高了土地的集约运用。2）、根据审批后的控制性详规，市土地储藏交易中心投入资金对规划储藏区域进行统征统拆，实施基础设施配套，统一营造大环境。这样做，不仅增进市政配套设施功效更加完善，并且能更加好的保护群众利益，维护社会稳定。同时，“净地出让”，使开发公司更精确的测算成本，把开发公司从拆迁安置中解放出来，使他们精心于设计和管理，精心于营造功效齐全、配套设施完善的社区人居环境来吸引消费者，获取利润。通过市场化配备的土地，开发建设周期大大缩短，开工率、竣工率和开盘率较之以往都有较大幅度的提高，并且土地资源也得到了更加合理、集约的运用，基本杜绝了闲置土地的现象。3）、合理规划，引导开发公司经营理念和群众消费观念的转变，进而实现土地运用率的大幅提高。以往，合肥的老百姓习惯于居住多层住宅，对高层和小高层住宅难以接受，造成开发公司特别是本地开发公司不敢过多涉足这一开发领域。近几年，我们在加大住宅用地的功效配套和环境建设规定的基础上，运用市场配备杠杆，陆续推出了某些位置较好、面积较大、规划容积率较高的土地，吸引了一批有实力的开发公司，打造出了一批功效齐全、环境优美的高档次、高端的高层住宅社区，受到了广大消费者的欢迎。现