房地产分析系列之需知逻辑篇

Hello面霸，这里有更多校招大礼包 保利投顾研究院需知逻辑篇保利投顾研究院如何看待房地产市场的基本逻辑无论市场环境好还是坏、价格涨还是跌，对销售人员和客户始终是正能量引导。这一点的做法没有错，未来也还是要这样做。但我们也要认识到，房地产的研究理论与房地产营销领域的销客是完全不同的。研究理论务必是真实、准确的科学总结和规律总结，销客则不追求这一点。所以在理解房地产市场发展规律之前，我们需先明确一些基本的逻辑关系。房地产与经济具有高度相关性，未来相当长一段时间内都会有宏观调控伴随新常态和市场化意味着政府不调控房地产市场？这是2013-2014年流传最广的一个观点，答案后来大家都知道了。仅房地产投资额已占GDP比例达14%-15%的高位。相关学者的研究早已证明，房地产行业带动了40多个行业的发展，与国民经济具有高度相关性。图：房地产对关联行业的带动效应情况开发管理物业管理建筑材料建设钢材25%水泥30-40%玻璃70-80%幕墙70%工程机械银行，金融25%混凝土机械40%挖掘机20%装修地板门窗家电销售空调40%洗衣机30%冰箱20%彩电22%20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%010203040506070802001

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2015图：房地产投资额与GDP走势（单位：万亿）GDP房地产投资额投资额占GDP比例保利投顾研究院Hello面霸，这里有更多校招大礼包1、经济与房地产备注：图中数据表示房地产由前期开发到后期管理中各个环节对关联行业的带动作用程度02468101214-30-20-10010203040502008-032008-062008-092008-122009-032009-062009-092009-122010-032010-062010-092010-122011-032011-062011-092011-122012-032012-062012-092012-122013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-03房地产具有先导性特征，房地产市场可以在率先经济低迷时期实现复苏经济增速下滑意味着楼市短期内没有机会？未必！经济增速反映是增量，而房地产交易更关注的是存量经济发展成果。短期因素，如货币政策、行业政策，对房地产的交易市场反而更为重要。这就是为什么每一次房地产的复苏都发生是在经济最低迷的时期，如2008年底-2009年初、2012年的二三季度，以及本轮市场周期。图：全国房地产销售面积、投资额和GDP的同比增速走势（%）商品房销售面积同比房地产投资额同比GDP同比保利投顾研究院Hello面霸，这里有更多校招大礼包1、经济与房地产1、经济与房地产房地产是经济发展的结果，依托于产业、起到锦上添花的作用可以通过发展房地产来发展经济吗？前提是必须有需求的支撑。需求来自于自身的产业发展，或周边辐射城市的产业

发展（即该城市的外溢需求）。也就是说，房地产的发展是经济发展的结果，必须也有实体的支撑，否则就会成为无本之

木，这是我们下一部分要讲的磁吸城市的理论基础。但房地产一旦启动，也会推动经济更快速的发展，即锦上添花的效果。图：核心城市与周边区域住宅成交量比较（按面积，%）0%40%80%120%160%200%佛山/广州清远/广州惠州/深圳2010年汕头/深圳苏州三县/上海2013年东莞/深圳2016年保利投顾研究院Hello面霸，这里有更多校招大礼包1、经济与房地产备注R-E-R

模型即利率（

Rate

）

-

经济(Economy)-

地产(Real

Estate)

关系模型的简称；利率是特定的背景性因素，经济与房地产高度相关，走势方向的拟合度较高；该模型旨在揭示资金环境下的地产与经济的根本关系。在一定的利率环境下，经济与房地产相互推动涨跌房地产与经济紧密互动，二者走势方向拟合度较高。根据“R-E-R模型”，房地产行业具有先导性，与经济之间存在互相推动涨跌的巨大作用。政府对经济增长有区间管理，当楼市下跌赶上经济走弱时必然推动其跌幅加深，从而促动稳市政策出台。依据这一点，研究院在2014年下半年准确预判了政府的降息行为，而当时整个社会舆论都认为不可能。保利投顾研究院Hello面霸，这里有更多校招大礼包2、供求与房价供求关系是决定房价的根本因素，成本不是决定房价的根本因素供求关系才是决定房价的根本因素！成本是房价的重要组成部分，起到了影响房价变动的控制线的作用，但本身不能决定房价。举列来说，地王项目不可能因为是地王就一定要卖得比竞品高，相反，即使是零地价，也不可能有钱不赚，主动低价出售。假如土地成本为零，会以什么价格卖房？需求供应需求供应供小于求供大于求保利投顾研究院Hello面霸，这里有更多校招大礼包2、供求与房价增加房地产企业的资金成本抑制商业银行的放贷抑制房地产市场供给需求增加购房者的购房成本增加投资者投机者的融资成本，降低其预期收益降低降低银行加息房价下降保利投顾研究院Hello面霸，这里有更多校招大礼包需求供应购房成本、收入水平、房产税、消费者对未来的预期、限购、限贷等土地价格、开发成本、开发商对未来的预期、土地税等利率调整、准备金调整、城镇化的进程、营改增等外在因素只能通过作用供应端和需求端，才能影响到房价供应和需求是影响房价变动的直接因素，其他所有外在因素都是间接因素。外在因素必须通过影响供应端、需求端，才能对房价产生影响。如果这些外在因素对供求不能造成影响，那么它就不能对房价造成影响。加息是如何影响房地产市场的？

影响需求端和供应端的主要因素2、供求与房价房地产市场是资本市场的一部分，受到市场预期快速变化的影响房地产具有金融属性，市场预期对楼市影响明显。一般来说，买家的预期变化会迅速影响市场的交易量和价格。如果市场预期看涨，购房者会蜂拥而至抢购房产，市场上行期间甚至能促进价格上涨；如果市场预期看跌，购房者多会选择观望。同时，卖家的预期也会影响市场的供应端。当前，美国将房地产业归为金融板块，金融属性突出，市场预期对行业影响巨大！这是否代表着我国未来的房地产金融属性进一步加强，市场预期对市场影响逐渐增强？保利投顾研究院Hello面霸，这里有更多校招大礼包2、供求与房价预期房价决定地价，地王效应只是短期内的需求集中释放现象一般来说，房价的预期决定了地价水平，但也存在特殊情况，如企业的生存、政府的需要等。地王效应不是地价决定房价，而是短期内市场预期改善带来的需求释放现象。地王一般会给周边的在售项目带来短时间的成交放量（价格或提升或平稳，视所处时期而定），持续约1个月左右，是暂时性的，不具有持久性。如果地价决定房价成立，那为什么还会有地王被套？保利投顾研究院Hello面霸，这里有更多校招大礼包案例：杭州滨江西溪明珠2010年拿地价格：

25735元/㎡预期价格：5万元/㎡2014年至今成交价格：32420元/㎡板块价格情况：2009年21670元/㎡；2010年29000元/㎡；2015年26800元/㎡。预期高涨实际回落不及预期3、土地市场与房屋市场保利投顾研究院Hello面霸，这里有更多校招大礼包时间城市宗地位置性质建面（万㎡）成交价（亿）楼面地价（元/㎡）溢价率竞得方备注5.13南京建邺区河西南G14号地块住宅7.2632.845213110.3%葛洲坝南京单价地王5.18太原太原理工大旧校区储备地块住宅3318.7543258.34%融创太原单价地王5.18福州上下杭历史文化街区X4地块商服/1.06387780%福州市三坊七巷保护开发有限公司福州单价地王5.18宁波宁波东部新城核心地块商住35.0140.881167646.57%招商蛇口宁波总价地王5.18上海上海浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块住宅6.9454.454500296%保利上海周浦单价地王5.20杭州庆隆单元R21-04地块(热电厂地块)商住7.523.6131403.7989.56%融信5.20天津河北区建昌道1号地块住宅3.2716.523468152%隆基泰和集团天津河北区单价地王5.20东莞2016WG014号地块商办2.356.397788.62179%阳光城东莞南城区单价地王5.24苏州2016-WG-26号地块住宅2955.219046116%上海建工限价地5.26东莞东莞横沥半仙山村地块商住1.569.155690423%时代东莞横沥总价及单价地王土地市场是跟随型市场，其表现对房屋市场并不具有昭示意义一般来说，房屋交易市场活跃的城市，土地市场跟随升温，容易出现“地王”，房屋市场变化往往在土地市场之前。2016年5月，全国百城房价连续13个月环比上涨，一线及热点二线城市增幅明显，受房地产市场预期较高影响，这类型城市高溢价“地王”频出。表：2016年5月全国城市重点开发商高溢价率地块取得概况3、土地市场与房屋市场土地市场对房屋市场的影响，主要在于未来供应的量和结构土地市场往往通过供应量和供应结构对房屋市场产生影响。一般来说，土地市场增加供应量会推动房屋开工量，进而增加房屋供给。增加某一区域或板块的土地供给，会带动该区域或板块热度，促进该区域或板块成交量提升。土地供应的结构还会影响开发商产品定位的选择，如高价地往往被打造成“被高端”产品。土地市场土地供应量土地供应结构房屋开工量房屋市场房屋供应量区域板块热度产品定位选择保利投顾研究院Hello面霸，这里有更多校招大礼包4、一手市场与二手市场一手市场具有主导权，二手小业主因决策简单而反应更快一手市场中开发商对市场形势敏感，率先呈现变化趋势，但由于其决策周期长，一手市场的价格变化反而相对较慢；

二手市场中业主看到了市场的变化，由于其决策机制周期短，或转售为租或降价获利了结，往往变现为更迅速的量价变化。一手市场开发商的决策机制考虑因素多，决策过程复杂，时间周期长影响决策的因素…成本 货量 房价 对手 资金 土地…二手市场卖方业主的决策机制考虑因素少，决策过程简单，时间周期短影响决策的因素资金 房产 房价VS保利投顾研究院Hello面霸，这里有更多校招大礼包4、一手市场与二手市场二手市场的表现相对稳定，往往是城市商品房市场的稳定器市场形势好时，一手、二手市场利好上行发展；市场不好时，开发商会降价来去库存，业主则不太愿意卖房；二手市场会相对稳定。城市二手比例高，市场更稳定。例如上海，北京，深圳二手比例高，城市市场相对更稳定。图：2016年17个主要城市一二手住宅交易量对比（万套）市场降价了，我可不想降价卖，还是推迟再卖吧~市场涨价了，要提高价格才行~327%237%180%119%106%105%

98%94%82%74%56%51%49%42%050/10011

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