城市商业空间结构研究

城市商业空间结构研究

从宏观上看，商业结构是指不同商业要素之间的关系。根据各种商业业态在一定空间地域上的表现形式,它包括商业各业态和业种在地域的分异布局,微观上也指商业内部购物环境和商品的布置等。随着城市的发展,作为城市发展主要动力之一的商业,其商业经营、行业结构和空间结构也出现了较多的问题,本文将主要对城市商业空间结构问题的产生与解决的办法给予试探性的分析。一、商业发展与城市商业空间结构商业空间结构优化,即利用城市商业空间结构的经济特点和作用,对城市商业空间结构加以改变或选择其优良,以使得城市土地资源的配置达到最佳状态,实现其社会效益、经济效益与生态效益的最大化,促进城市商业的可持续发展。城市商业空间结构的经济效益从微观上来分析,就是在既定的技术条件下,厂商由于选择了不同区位,用同样的投入和同样的成本所带来的差异的产出,以及消费者由于选择了在不同区位的商场购物,所获得的不同经济效用;从宏观上看,则是由于采用不同的空间结构带来的城市整体经济效益以及社会、生态效益的不同。由于计划经济体制下,我国城市的商业网点布局是由政府定点的,根本没有体现城市土地价值的级差规律,同时商业数量有限,难以满足人们生活的需要。在经济体制向市场经济转轨后,一切以市场为杠杆,商业经营氛围活跃后商业网点数量也大增,原有的商业布局就可能不适应当代人们的需要,而且由政府经营的粮油店、副食店以及百货公司都转由私人经营。企业运行的目标就从原来的配给转向效益,为了有良好的收益,商业企业不可避免地向区位条件较好的地段进行转移。然而城市建设滞后于商业经济发展的现象十分严重,二者矛盾产生,因此需要合理调整城市空间结构以满足商业经济发展的需要。由于土地是一种稀缺的资源,它具有固定性和功能使用的单一性,但是它也具有功能的可变更性。土地的固定性使城市土地利用存在级差地租收益,一般而言商业中心的土地投资收益较高,而城市边缘地区的土地投资收益较低,有时候二者相差几倍,甚至十几倍。较大的土地利用效益差异使人们更希望在城市中心区投资。商业对区位的敏感性相比其他的土地利用方式是最强的,往往一条街的空间差异,或者是否临近街道的差别就会导致投资效益的巨大差别。同时商业是付租能力最强的,中心城区地价最高的地方往往都被商业所占据。然而由于历史的原因,这些中心城区区位很好的地方不一定都是商场,可能还有其他的用途,如居住,办公甚至以前的工厂等,这就产生了土地利用的不经济。而商业发展一般具有空间的积聚性,以零售业而言,其具有多业态和业种,业态如便利店,超市,大型超市,仓储式超市,购物中心和百货店等,而业种如服装皮帽店,餐饮副食店,日用品店以及通讯器材专卖店等等,他们之间有竞争也有互补的关系,因此形成一些商业中心,商业街以及专业街等。有益的互补可以促进商业的繁荣,而过度竞争则会导致地区商业的萧条。城市商业空间结构优化的意义在于:一是在劳动、资本、土地三大要素中,土地作为一种自然综合体,提供了商业经济活动所需要的空间,加上它不可再生性和多用途性,决定了对土地资源的有效利用十分重要;二是城市商业空间结构既是社会经济活动集中的表现,又是决定城市进一步发展的基础,城市空间结构是否合理,是否地尽其用,将影响到城市聚集经济的效益是否最大化问题。只有合理的经济活动资源配置才能促进城市商业的发展,增加积聚经济;三是通过合理的城市商业空间结构,发挥城市聚集经济优势,这是一条以较少的投入获得较多利益,提高效益的捷径,也是消除城市问题的根本途径;四是城市经营与管理的目标就是构建结构合理、土地综合效益高的城市土地利用模式,使城市经济发展由粗放型向集约型转化,当然,对城市商业空间的合理布局与利用也就成为必要。二、商业发展体系不完善首先,商业功能的加强导致交通形势的严峻。商业功能不断加强后,人流的集中导致交通量大增。由于现代人们出行选择方式的多样化,如自行车、私人汽车、公共交通以及地铁等,不仅增加了道路交通承载量的压力,也导致了商业区静态交通设施的压力。而中国城市基础设施的普遍特点就是滞后经济发展,因此道路拥挤、车速下降现象十分严重。而且商业环境的恶化导致出行不便,购物不畅。其次,商业配置与体系不当。一个城市的消费能力在一定时间内是有限的,特别是人口流动不是太大的城市更是如此。商业的布局需要考虑其服务范围内的社会经济环境,包括人口数量、人口结构、人均收入及有效购买力、消费特点等,还要考虑地区内部的商业布局状况。例如大型超市的服务半径要求较大,其门槛较高,如果无视这个特点而冒然的参与竞争,导致地区商业配置体系的不当,就会导致两个商家都吃不饱,从而严重影响地区商业发展的环境。第三,城市规划与建设较少考虑商业设施。城市规划与建设是城市管理的直接体现,但是在实际运作中比较少的考虑对周围地区商业设施的影响。如广州老城区的高架桥建设,沿原来商业街的空中经过,大量的汽车尾气,抬高了灰尘的扬程,不仅影响了当地的空气环境,而且严重影响了当地的商业氛围。再则,街道栅栏的设置将影响顾客来往的方便性。第四,老街的破旧现象越来越严重。商业中心区由于历史的原因一般建筑比较破旧,基础设施也落后。然而又不可能进行大修和彻底的改造,长此以往破旧现象越来越突出,导致很多建筑的质量无法适应现代化的装修要求,商业置换缓慢,最终影响商业街的进一步发展。表现出来的就是老商业街功能的单一,经营的萧条等。第五,公共设施欠缺。虽然我们尽量要求体现土地的最大效益化原则,但是一切也都必须在“以人为本”的原则下进行。商业经营也要体现人性化特点,集中表现就是体现社会性的特点。人作为社会需求的集中代表,需要日常的公共活动设施,包括图书馆,健身场所,公园和广场等,我们不能把市中心区全部建设成为商业用地,需要经过政策和规划合理引导非商业用地的建设。第六,商业集中与人口流动的不协调。现在,城市人口数量虽然在增加,但是分布集中度在降低,中心城区人口密度降低,已出现人口分布缺口,而市区商业分布仍然集中在老城区。老城区通过积极的旧城改造,目的是吸引更多的商业,但是商业的多中心化和分散的离散化是不可改变的趋势。商业过度集中,缺乏必要的次级商业中心区的补充,将来必定导致行业的衰落。第七,商业内部发展不协调。不少商店职能日益综合化,大而全,小而全,富有特色的专业店日益减少。行业发展缺少统筹和指导,往往一哄而上,先是服装业,后是家电业,接着是家具,但很快就处于饱和状态。而文化用品行业等却没有得到很好的扶持,使城市商业结构较单一。同时商业的积聚具有盲目性,一些业主认为只要在商业中心获得一个店铺就能稳稳赚钱。其实商店的选址远非这样的简单,不仅要考虑到现在的商圈情况,还要考虑到商圈的弹性变化。而商家在商业环境的设计与布置方面更多的考虑仅仅是内部环境,商业的外部环境,包括购物街的绿化,休憩,公厕等方面则推向了社会,导致这些设施的严重缺乏。三、城市空间特征分析城市空间的元素主要包括点、线、面三种形态,而研究视角则主要有规模密度、功能布局和形态意向等三个方面。城市空间优化主要有四种优先目标,即视觉效益优先、环境效益优先、经济效益优先和社会效益优先。商业空间元素相应表现为商业中心(面)、商业街(线)和购物中心、商店(点)三种形态。而研究视角自然体现出规模密度,功能布局和形态意向等。因此商业空间的优化则主要体现在以下三个方面:(一)高密度商业开发的密度对于商业密度的影响从两这里的规模主要是指商业服务的对象是一级还是二、三级,或者说是市级,区级还是小区级,甚至社区级。根据服务对象的不同,市级商业服务区规模最大,其次是区级、小区级,最小的是社区级。密度总有高低的差别,对于商业密度不能简单说高或者低就好。高密度的商业开发对于节省投资,提高土地利用效率是有用的,但是容易产生增加购物难度,反而降低商业使用的有效面积,如对于高层商业建筑而言,一般层数越高的商业经营情况较差,甚至空置。而且过于高密度的商业开发会降低室外购物环境,影响整个城市的生态系统。而过低的商业开发则又降低城市土地利用效率,导致城市经营的不经济。(二)商业业种这里的功能泛指包括商业职能及商业功能等两个方面。商业职能优化是指如果服务对象是市级则应该分布在中心商业区,这样的商业等级多属于中高档。如果属于服务对象是区极,小区级,则分布在区级商业中心或者商业街上,对于社区级商业则主要分布在居住区的中心地带或者出入口附近。这里的商业功能优化仅仅是指比较狭义的功能,准确的说是指商业业种。对于专业街而言,其商业经营的业种比较单一,在审批商业经营时就应有所控制与监管,保持专业街的特色。布局也就是区位,通俗的说法是选址,其经济体现就是区位效益和组合效益。一般而言,商业布局一般选择在经济效益较大化的区位,例如人流较大、交通方便的商业中心区或者靠近地铁周围等。商业有很多业态,每种业态的分布和选址是不一样的,比如零售业包括大百货商店、大型仓储式超市、普通超市、便利店、连锁店等等,大百货店有的集中在商业中心区,也有的在次商业中心;大型仓储式超市数量比较少,而且比较均匀的分布在城市各个居住区周围,服务人口门槛较高;普通超市数量较多,服务门槛也比较低,可以在一个居住区内多点布置;便利店等则分散与集中相结合进入到社区商业体系较多。而组合效益则体现在选择一些与本身商业业态或业种有互补关系的商业集中区,获得组合效益。商业布局的优化包括选址前的优化与选址后的优化,选址前的优化就是开始进入行业前首先做好充分的前期调查工作,使选址地点合理科学,而选址后的优化则是指以进入市场为先,然后在进一步选择其他更合适的地点。(三)形态改造与商业多元商业形态主要是指商业设施的外观表现,体现在平面和立面上。商业空间元素的形态表现为商业中心(面)、商业街(线)和购物中心、商店(点)三个方面,因此形态优化也主要体现在这三种形态上。商业中心一般是商业比较集中的地区,一般包括多条相联系的商业街以及一些大型的购物中心,商业活动密集,整体上形成一种网络状的形态。这种形态的优化一般表现在增加或减少商业街数量,在一些人流十分大的地段设置步行街,或者在中心地段建设大型购物中心,增加建筑特色,改善立面曲线。商业街一般位于区级、小区级的多。商业集中在一两条街上,商业活动也集中在较小范围内,整体呈现一种线性特点。商业街的形态改造主要体现在商业街立面的改造上,如统一店面风格与装饰等。而购物中心等单体建筑分布比较灵活,可以分布在商业中心,也可以分布在商业街,还可以分布在居住区。其形态的优化主要体现在内部空间环境方面,如店铺的装饰,间隔的变化,休闲设施的建设等。意向是指城市居民对城市商业结构的大概印象,有些人脑海里只有一些购物中心,一些人只记得大型的商业中心,还有的只对附近周围的便利店有印象。因此,对整个城市商业的空间分布的了解程度不同,就会影响商业消费活动的选择。四、商业发展规划针对前面提出的商业空间存在的问题,主要通过三种渠道给予解决,即城市经营、城市规划与城市管理,具体而言主要有以下几种优化方法:一是合理进行城市旧城的更新。克服旧城商业经营环境恶化的最有力的办法就是进行旧城改造,即城市更新。对于城市更新与新城建设两个方面,本文认为二者并不矛盾,我们不需要砸坏一个“旧世界”再建设一个“新世界”,而是有限度的进行旧城改造和新城建设。旧城不能成为我们遗忘的角落,它不仅仅是历史,还是文化和城市的象征,还存在着商业的活力。一般而言,城市的商业中心大都分布在旧城区,由于旧城建筑的破败,严重影响了商业的经营更替,因此应该采取逐步逐项的改造更新。如广州市的北京路和上下九路通过建筑加固和粉饰后,面貌焕然一新,商业气息更加浓厚,大大促进了地区的商业发展。二是改善道路交通条件。可有选择地在商业中心、商业街等周围布置一些停车场,规划完善商业活动集中地区的交通道路,合理疏导交通流向和流量,禁止高架桥从商业区中穿过,大力发展公共交通,有条件的地方还可以借助地铁来疏散商业中心区的人流等。三是发挥商业布局规划的引导作用。我国城市规划工作近年发展较好,但是一直缺乏商业规划。城市规划也较少考虑商业网点的布局,城市规划和建设破坏商业发展的现象频频发生。因此有必要进行商业规划,对商业网点布局给予政策性引导,减少盲目经营,降低恶性竞争,发挥商业布局规划在城市商业空间结构优化中的积极引导作用。最近广州市完成了商业十年规划,可以说是一个有益的尝试。四是商业街道的改造与重新定位。商业街的发展由于历史的原因,一般具有经营缺乏特色,道路拥挤,配套设施不足等缺点。而且由于城市的发展,商业街的地位和角色将发生一系列的变化,如果得不到重视就会导致商业街经营陷入困境中。其优化主要体现在商业街的改造和功能定位上,商业街必须走综合化道路,发展除购物外的娱乐、休闲、饮食、旅游等多功能道路。在近期,商业街道还有存在的必要,但是长远而言本文认为不宜大力发展商业街,建议用建筑综合体取代传统商业街。因为商业街低密度开发的土地利用形式的确不是很经济,而且购物环境一般比较差,不及商业中心,也不及购物中心。五是完善商业等级体系,合理布局商业网点。一些大城市只有一个商业中心,平时就具有很大的购物和交通压力,在节假日期间这种压力完全激化,导致交通的瘫痪。其实大城市应该改变单中心城市商业空间结构,向多中心方向发展。其商业也应该具有多层次结构,如市区级——区级——小区级——社区级——居住组团级等,多等级结构,如高、中、低档商业区。合理布局城市商业网点,包括中心区、城市边缘区等,就能满足不同地区、不同层次人们的需要。六是与城市其他功能相协调。城市商业空间应该与城市其他空间相协调,包括城市居住空间、城市旅游空间、城市工业空间、城市社会空间和城市生态空间等。主动调整自己与其他空间的关系,如商业空间与旅游空间的互补性优化,商业空间与居住空间的依存性优化,商业空间与工业空间