商业地产板块介入的思考

商业地产板块介入的思考

什么是商业地产？这个根本问题，不仅是这方面的名人经常提到的问题，也是全国范围内的商业地产专业论坛提到的问题。笔者认为,和很多概念一样,商业地产也有狭义和广义概念之分。狭义的,或者说是核心的商业地产概念,主要是指商业用地、商圈、CBD、各类购物中心、商场、社区商业、商铺、写字楼等的供求及其中介、代理各方,包括对商业地产下游的核心关联产业之主力商家、品牌店等。广义的商业地产是广义商业和广义地产的交集,在狭义概念基础上还进一步包括城市运营、总部经济区和工业园区等各类产业园区、旅游地产等等,可以认为是除住宅之外的所有地产、相关商业,以及中介服务机构、代理商、运营商、政府管理部门,相关法律机构、金融保险机构等等。近几年,商业地产持续走热,笔者认为主要有以下几个原因:房地产宏观调控主要针对住宅,商业地产因此受益;中国房地产业发展阶段变化,住宅地产逐渐满足了需求,商业地产成为发展重点;国内国际游资因日趋严重的国际货币贬值风险为成增值保值原因进入中国商业地产。商业地产的大经济学内涵更丰富对于正道商业的精神和境界,笔者提出两个说法予以解释:1.商业的核心内涵和核心精神是为生存和发展需要而进行商品或服务的商议和交易。2.小商养家,中商利民,大商济世。意思是说,小商小贩,可以养家糊口;中等、中级的商业,可以利及群众(亲友、街坊、社区、旅客、消费者等);大商,就是更为高级的商业,或者说高层次的商业,可以满足市民需求,丰富物质生活,是城市治理的重要组成部分,甚至还能治国安邦、经世济民。经世济民,也简称经济,是中国传统文化中的经济理念、思想和定义,笔者称之为“大经济学”,比建立在商贩私人利益、公司股东利益为核心的中小商业利益观,和从中小商业利益观发展起来的西方古典和现代微观经济学、宏观经济学的内涵更丰富。具体到商业地产行业,小规模、低层次的从业者,可以通过某个或若干个具体的商业地产项目或商业品牌的小规模甚至仅仅是个案的营销、招商、中介、代理、运营业务等,获得养家糊口的收入。中等规模、中等层次的商业地产,可以通过对商业地产项目的较大投资、开发、运营、代理,使相当一批设计、建筑、材料、代理、运营、经营、消费、管理人员获利,自己也能因此得到相当的利润。比如,具体某个城市综合体项目,受益者无疑是众多的,至少包括这个项目的设计、建筑、材料、中介、代理、商家、消费者、周围居民、城市形象等等,有复杂的、广泛的经济社会效用,有较大规模的利群。商业地产的更高境界、层面,例如在某个城市的核心商圈、CBD、城市运营,以及整个行业的发展规划、税制和法治管理,则能涉及到足以影响社会治平的大规模就业、产业结构、利益分配和调节、社会公平、社会管理机制、长治久安。比如商业地产的“十二五”规划,如果其研制过程足够广泛、公开、专业、科学合理,将毫无疑问有利于这个涉及广泛的行业的持续健康发展,并对整个经济社会发展做出重要贡献。如果规划方案缺乏足够的理性商议,方案做得不好,又被规划法强制实施,则反而会成为危害行业和整个经济社会平稳发展的恶法。另外,商业地产开发、经营相关信贷政策、税收政策的建立健全,也显然是可以达到大规模的经济社会治理效用,达到经世济民的效用。商业地产规划管理情况“围城现象”,出自钱钟书先生名著《围城》中最著名的一句话:围在城里面的人想出去,城外的人想进来。笔者参加的好几次商业地产高峰论坛中,业界资深人士和观察家都提出中国商业地产热实际上是假象,真相是“围城现象”。也就是看热闹的多、议论的多,真正入行的并不多。但就笔者的初步接触和了解,更真的真相是:中国商业地产确实很热,有真热、虚热,既有围观,也有大举进入。既有城里的人想出去,也有更多的城外人在进入。估计中国很多城市商业地产既存在供过于求的问题,也存在供不应求的问题,主要是小区域性布局失衡和产品的结构性失衡,根源在于商业地产规划滞后或错误。笔者曾对钱学森先生的城市规划观和山水城市理论略有研究,曾参与了成都市烂尾楼清理普查工作,是成都市东部和南部新区规划建设实施方案研制报告的三个最主要执笔人之一,这两年又在不同程度接触过重庆市渝北区的房地产“十二五”规划,和重庆市商业流通“十二五”规划、商业地产“十二五”规划研究,还是重庆抗战史研究和抗战文武保护的热心市民,因此对规划工作略有关注和了解。就笔者的有限了解,“十二五”规划期间,中国绝大多数城市的商业地产专项规划是空白,还远远谈不上科学合理。业界远虑者所能做的,只能是呼吁尽量少在都市的老城区和新城区人为重新催生一大批“鬼城”和烂尾楼。对于商业地产“十二五”规划,笔者认为最重要的是总量规模规划,其次是商业地产的区域布局规划和结构(类型)规划。应加大人才队伍的培训和培训力度房地产行业太博大精深,商业地产有很多专家,有不少通才,但可以肯定的说没有全才,也不可能有全才。由于这个行业的迅猛发展,从城市商业地产的规划,到商业地产项目的规划设计,到招商和后期管理运营,不同层次的专家和通才都很缺乏。商业地产的专业人才,应优先从住宅类、综合类