万顺广场商业价值的报告

万顺广场商业价值的报告武汉市商圈分布及消费分析

武汉市商圈分布汉正街武广江汉路钟家村徐东中南街道口王家湾司门口光谷汉口区域：江汉路、武广、汉正街三大商圈。汉阳区域：钟家村、王家湾两大商圈。武昌区域：司门口、中南、徐东、街道口、光谷五大商圈。中心商业区指商业高度集中，各类商业业态业种齐全，服务范围对象以区域以外消费者为主的商业繁华区域。规划范围为以中山大道、解放大道中段为主体，分别向沿江（河）大道、建设大道延伸，适时扩充至王家墩区域等。包括有武广，江汉路，汉正街商圈。市级商业副中心指在居民稠密区、历史形成的商业集中路段、公共交通集散地或新兴大型住宅区周边位置的地区性商业服务中心。包括有王家湾，司门口，街道口、光谷。市级商业中心指商业中度聚集，商业服务行业完善，服务对象中近50%为区域以外消费者的繁华商业中心。规划以武昌中南路和汉阳钟家村地区为核心分别形成我市市级商业中心。包括有中南，钟家村商圈。

商业环境:王家湾商圈规划为市级商业副中心，但其区位对武汉新区有更强辐射力王家湾商圈规划定位为市级商业副中心，在功能定位上以满足区域消费为主，低于钟家村商圈。王家湾商圈位于武汉城市发展空间主轴上，同时更接近武汉新区腹地，未来对新区有更强的辐射力。王家湾商业中心

商业环境:王家湾商圈扩容，功能在不断升级，超越钟家村商圈的趋势新规“一道一圈二线”，将沿龙阳大道进一步扩容商圈，强化升级商业功能，提升商圈辐射力，从城市商圈的发展格局看，钟家村商圈作为武汉市级商业中心的地位在受到汉口商圈的影响下，商圈将逐步没落。王家湾商圈受到外在竞争压力较小，发展潜力巨大，将取代钟家村辐射整个武汉新区。图例：汉口商业中心市级商业中心区市级商业副中心“一道一圈二线”一圈指王家湾商业圈一道即龙阳大道沿线提档升级，引入星级大酒店和大型会展中心。二线，一是芳草路沿墨水湖，将修建临湖高档住宅、生活步行街和湖景公园。另外一线龙阳湖东路沿线，围绕武汉摩尔城进行商业开发，引进娱乐休闲项目。

商业环境:王家湾商圈在规模和业态上已超越钟家村商圈定位体量业态钟家村市级25万购物中心、百货、超市王家湾副中心75万购物中心、百货、超市、家居、家电沌口副中心40万购物中心、商业街、超市、家居、家电

商业环境：扎堆效应显现，王家湾商圈主力店铺经营情况良好目前，王家湾商圈内虽然整体商业体量较大，商业单体较多，但是其经营情况良好。特别是具有品牌效应的大洋百货、沃尔玛、家乐福超市、国美、苏宁专业卖场等主力商家，其经营状况更是常年保持高效、稳定。由此说明，在王家湾商圈内，商业氛围浓厚、且商业消费力旺盛。经营情况备注大洋百货开业当天吸引了近6万人次的消费者，销售收入逾1446万，次日再次实现销售收入1100万元创大洋百货全国纪录沃尔玛开业三天客流量达35万以上，销售额超过600万家乐福营业额在武汉各分店排前三国美营业额在武汉各分店排前三苏宁营业额在武汉各分店排第二

商业环境：王家湾商圈商业物业价值凸显，租金水平已超过钟家村商圈在租金水平方面，钟家村商圈主要商业单体租金水平大约为一楼300元/㎡/月，二楼150元/㎡/月，三楼100元/㎡/月；王家湾商圈主要商业单体租金水平大约为一楼300-400元/㎡/月，二楼200-300元/㎡/月，三楼100-150元/㎡/月。总体而言，王家湾商圈租金水平已经超过钟家村商圈约50-100元/㎡/月。商业单体租金水平元/㎡/月王家湾商圈摩尔城一楼300-400二楼200-300三楼150左右21世纪中心一楼250-320二楼170-200三楼120左右钟家村商圈闽东国际城一楼300左右二楼150左右三楼100左右核心商圈街铺200-300王家湾商圈：21世纪购物中心经营现状：汉商21世纪经营状况良好，并呈现一下特征：王家湾最老的购物中心，业态齐全，加上家乐福作为主力店的带动，聚集了充足的人流；建筑老旧，经营档次偏低，目前扩建正在进行中。王家湾商圈:大洋百货大洋百货龙阳店位于王家湾乐福对面，总营业面积4.7万方，是大洋百货在武汉既江汉路店、光谷店之后的第三家，于2009年12月5日开业，业态定位于中高端零售百货。项目由武汉商贸控股开发。开业后，与汉商21世纪购物中心、武汉摩尔城形成了鼎立之势。目前经营状况一般。商场经营方式为商户返点，各商户返点比例不一。王家湾商圈:大洋百货楼层主题业态代表品牌-1F运动休闲馆少男休闲、运动服饰、牛仔系列、体育用品、量贩休闲优之良品、coco、NIKE、ADI、KAPPA、哥伦比亚、纽巴伦、匡威、Levi’s、Jack-Jones、me-city、Tonyjeans、plory等1F国际精品馆化妆品、珠宝、女鞋、贵表BELLE、BASTO、天美意、沃卡索、思加图、千百度、d:fuse、欧莱雅、欧泊莱、佰草集；玉兰油、ZA、水之印、露得清、梦妆、安尚秀、自然堂、优色林、丸美、美宝莲；周大福、六福、周生生、老凤祥、明牌等2F时尚名媛馆少女装、时尚女装、内衣、女包、流行表仓乔家、淑女屋、babyfox、honeys、casio、鄂尔多斯、俞兆林、I’d、eblin、pucca、E-LAND、only、vero-moda、欧时力、basic-house、sprit、自然元素、ES、mind-bridge等3F都会俪人馆都市女装、淑女装、SPA、美容养颜太和、木依坊、pastime、名典屋、采轩、纯粹、midpoint、cheche、bossinistyle、梨人坊、思妍丽等4F绅士名品馆男休闲、男正装、男鞋包、男单品、男配饰goldlion、harson、senda、cele、cartelo、sprit、tonywear、jonone、youngor、美尔雅、selected等5F温馨生活馆餐饮、童装、童玩、童车、床品家居、小家用金韩宫、重庆小天鹅、绿茵阁、Snoopy、淑女屋、红青蓝、丽婴房、E-LAND等王家湾商圈:金马凯旋家居位于汉阳大道于龙阳大道交汇处，于2005年9月开业，是香港金马凯旋集团在武汉地区打造的第四大时尚家居广场（武昌中南店、徐东店及汉口常青店），结束了汉阳无高档家居卖场的历史项目经营面积约2万方，聚集了国内外知名家居品牌王家湾商圈:好美家家居广场位于汉阳大道于龙阳大道交汇处（王家湾十升路特一号），经营面积达20000㎡，是华中区最大的建材连锁超市主要经营装潢建材和家居用品,经营达45000余种建材、家居商品，国际知名品牌及畅销品牌在超市均有经营王家湾商圈小结市级商业副中心，体量约120万方，定位中档，作为后起步商圈，处于快速发展中，规划痕迹明显，使得区域内单体较多，大型知名商家齐集于此，使王家湾商圈迅速实现全面升级，成为汉阳最大商圈；现在王家湾商圈正处于快速发展和升级中，据区政府规划，王家湾未来的商业体量将超过百万平方米，商业前景被看好。目前，钟家村区域的商业基本是由汉商、铜锣湾（新世界）及区域内众多中小型商铺形成。以钟家村天桥为中心四面推进，直径约为1公里。商业环境:钟家村商圈在规模和业态上已落后王家湾，

但作为老的商业中心，商业环境还是很理想。钟家村商圈一直以来都是汉阳商场独撑市场，几经兴衰后，最近重新崛起；武汉铜锣湾（新世界）广场，闽东国际，以及全新包装的汉商中心，再凭借其中心板块的交通便利条件和优越的自然环境，一跃成为商业地产扎堆竞争要地钟家村商圈作为汉阳传统商业集中区域，钟家村已经形成一个稳定的商圈氛围，以钟家村密集商业为轴心向四周扩散。钟家村核心区域以汉阳商场、闽东国际城、铜锣湾广场为主力，其他区域以中小铺面为主。商业名称位置面积业态现状汉阳商场武汉市汉阳大道134号2.6万㎡商品零售为主的大型百货营业铜锣湾汉阳大道汉商对面10万㎡国际连锁商业、超市、电器卖场营业闽东国际城鹦鹉大道汉商对面4万㎡大型超市、营业汉商银座汉商旁边5万㎡大型购物中心暂未营业

钟家村商圈:汉阳商场1958年落成，成为汉阳唯一大型商场，档次较低、服务汉阳，目标消费以汉阳中老年为主；商场规模小，档次定位较低，市场影响力不大，市场形象不好，但一直是汉阳的商业中心；采取联营扣点的形式，不保底扣取商家10-25%营业额楼层业态规模-1F超市共六层：每层面积约4300㎡，共约26000㎡1F珠宝、钟表眼镜、化妆品、精品名鞋、烟酒、麦当劳2F运动休闲服饰、毛衫内衣3F时尚女装、汉派女装、中老年女装4F武汉电信城、男装区、文化用品、阳光电玩5F童装、儿童玩具、工艺礼品、床上用品、箱包6F现代家电卖场

钟家村商圈:铜锣湾+新世界广场铜锣湾项目属于纯商业地产项目，总建筑面积10万平米，共分9层，集百货主力店、国际连锁商业、超市、电器卖场、国际影院、主题餐饮、休闲娱乐等全方位功能为一体，满足现代消费需求。

钟家村商圈:闽东国际城

项目位于钟家村十字路口西北侧规划集购物、娱乐休闲、商务办公、居住为一体，设有大型商业步行街、大型超市、高级公寓、高档住宅、写字楼等多种物业形态。商业体量4.2万方；区位楼层业态东区1F流行时尚生活中心2F家乐福超市3F家乐福超市4F家电数码中心西区1F运动休闲一条街2F休闲、娱乐中心3F钟家村商圈租金情况区域业态面积（平米）租金价格（元/平米）A服饰鞋帽、音像制品、零售20-10080-150B服饰食品、美容美发、装饰20-10055-180C食品医药、彩票金融、零售20-10070-200D服饰鞋帽、化妆品、理发、金融10-5055-150E通讯电子、装饰广告、副食20-12075-220F家居服饰、通讯、装饰广告、工业用品20-4555-160G酒店休闲、地产广告、副食20-7080-200H酒店、服饰、房地产20-8080-200钟家村商圈小结钟家村商圈的商业业态呈现出明显的全面性和多样性，涉及到生活、商务的全部商业业态。而服装、鞋类、数码手机、电器、餐饮娱乐、银行网点等则构形成了商圈的主体。与此同时，所有的商业形态在表现上则不约而同的表现出小、杂、乱的共性特点，没有形成明显的品牌形象，其商业形象与汉阳钟家村这一地理位置存在相当大的差距。钟家村地区的商业多为自发形成，缺乏必要的引导与规划，在经营定位上呈现出明显的中心流通经济的特点，商圈内二十万常住人口的基本生活配套则严重缺乏，缺少针对普通居民的大型日常购物场所。沌口商圈：经开万达商业面积22.3万方；产品定位：第三代万达广场——城市综合体。将商业、商务、娱乐、居住、文化等多种功能集于一体，拥有室内外步行街、时尚百货、大型品牌超市、高级写字楼、公寓、五星级酒店、万达国际影城等丰富功能组合。市场定位：区域型综合性商业项目。7月28日试营业，8月26日开业。

室外步行街商业楼（持有）沌口商圈：湘隆时代广场武汉经济开发区大型综合商业体，商业面积约16.53万方，其地处沌口经济开发区中心地段，毗邻武汉体育中心，三面临街，集步行街、超市、休闲文体健身中心、餐饮、娱乐、办公及时尚住宅小区于一体。

区位面积业态代表品牌A区2.89万㎡精品步行街集时尚、美容、美食、休闲、健身、书店、服饰和培训等业态为一体；B区8.72万㎡时代广场必胜客、锐利运动、武商量贩、帕菲克、工贸家电C区4.39万㎡商务酒店区KFCD区5373㎡MINI饰品中心/沌口商圈小结沌口目前商业体量已达40万方；；经开万达广场将建成开发区首个集大型商业中心、休闲娱乐中心、五星级酒店、高级写字楼、公寓、商业步行街为一体的大型城市综合体；经开万达广场开业后，在填补武汉经济开发区商业发展空白。同时拦截了沌口至王家湾的消费人流。职业以区域内企业职工为主，年龄集中在20-30岁、月收入水平集中在1500-3000元商业消费者一般消费产品主要集中在服装、日常家庭用品；大体上区域消费客户每周消费1-2次；区域内的消费金额集中在50-200元/次周消费频次次消费金额消费产品商业消费者以便利、交通以及价格为主要偏好；商业类型需求为百货公司、步行街及大型超市；出行工具为公交车为主消费偏好商业类型需求出行工具商业消费者潜在需求主要为餐饮及休闲娱乐，且档次集中在中高端餐饮服务需求餐饮消费金额商业服务需求商业消费者区域未来客户演变：随着区域中高端及高端楼盘的集中推出（特别是四新片区），加上目前的中高端及高端客户，使得未来几年区域内中高端及高端消费需求机会明显，在建面积约2000万平米，总户数约65000户，人口约20万世茂龙湾经开万达广场世茂锦绣长江华润中央公园九龙仓地块中烟集团地块朗诗项目海天欢乐购万科陶家岭项目金色港湾嘎纳印象水墨清华水墨兰轩湘隆时代公馆恒大绿洲湖墅观止人信千年美丽温莎半岛区域市场分析总体结论钟家村商圈已成为汉阳商业中心以及武汉三大百万级商圈之一钟家村商圈缺乏标杆型综合体项目来引领钟家村商圈业态单一、档次不高，急需升级区域商业消费人群未来几年会发生较大变化，目前以中档次及中低档消费为主，未来几年中高端及高端需求增长迅速，人口增速较大，商业机会明显钟家村商圈未来升级方向为现代、时尚、品味的休闲娱乐、餐饮、特色零售以及中高端百货

项目分析项目位置项目资料所属区域：汉阳钟家村楼盘地址：汉阳汉阳大道128号环线位置：内至二环物业类别：住宅底商/社区商铺建筑类别：高层总层数：9层项目特色：投资地产开发商：万顺置业占地面积：15517.00平方米建筑面积：90000平方米项目现状及周边状况1楼主要经营首饰化妆品2-5楼主要以品牌服装、服饰、鞋帽休闲餐饮为主6楼有大型儿童乐园、西餐7楼以上为溜冰场、量贩KTV等1、项目属于老城区，商业氛围和经