论不动产登记制度的差异

论不动产登记制度的差异

一、各国立法上不动产变动模式对比不动产登记是指在特定机构的登记册上记录不动产所有权变化的事实的权利。不动产物权变动模式,指由法律行为引起的不动产物权的变更需要符合何种法定要件方能发生效力的法律规范模式。通说认为,各国立法上的不动产物权变动模式可分为意思主义、形式主义和折衷主义三种。意思主义以法国民法为代表:物权因法律行为而变动时,仅须当事人的意思表示即足以发生效力,无须以登记作为其成立或生效的要件。形式主义又称物权形式主义,以德国民法为代表:物权因法律行为而变动时,须有关于物权变动的意思表示以及履行登记等法定形式才能成立或生效。折衷主义又称债权形式主义,以奥地利民法和瑞士民法为代表:物权因法律行为而变动时,除当事人的意思表示外,还须履行登记等法定形式,物权变动才能成立或生效。二、登记的公信力各国不动产登记制度的差异主要体现在:(1)登记审查方式;(2)登记是否有公信力;(3)是否强制登记(即物权变动是否须经登记才发生效力);(4)登记簿的编制及其着重点;(5)错误登记赔偿机制等方面。1.让与或设定不动产物权的意思表示德国式物权形式主义与另两种物权变动模式最为显著的区别是,物权变动是否基于一个与债权行为彼此独立且互不影响的物权行为而发生效力。在德国的不动产登记制度中,如要转让或设定一项不动产物权,必须由双方当事人在不动产登记官员面前同时作出彼此相对的转让或设定不动产物权的意思表示(这种意思表示特称为Auflassung)。因双方当事人在登记官员面前达成了一个与债权债务关系发生无关而仅涉及物权变动的合意,故将这一合意理解为一个与债权行为彼此独立且互不影响的物权行为也是十分合理的。然而,这种不动产登记的申请程序为德国所特有,其他国家通常不要求双方当事人同时作出让与或设定不动产物权的意思表示,甚至在与德国相近的奥地利、瑞士等国也是如此。瑞士民法理论认为,不动产物权变动必须有法律原因、登记承诺、登记三者相结合,才能够发生效力。所谓登记承诺,指不动产所有权人(即债权债务关系中的债务人)对不动产物权让与登记予以无保留的同意的意思表示。债务人只要将自己的登记承诺作成文书交付于债权人,就算作履行了交付标的物的义务,债权人凭此证书再向不动产登记机关申请登记。2.法国法上的不动产登记不动产登记机关对登记申请的审查方式有形式和实质审查主义两类。前者,登记官吏对于登记申请只做形式上的审查,如申请手续完备,即依照契据内容记载于登记簿即可;至于契据上所载权利事项有无瑕疵则不予过问。以法国法为代表的契据登记制采此形式。后者,登记官吏对于登记申请,不仅须对形式,而且对权利变动原因是否真实也要审核。不动产物权变动必须经过登记机关实质审查确定,并履行法定登记形式才发生效力,未在登记簿上登记的不动产物权即为不存在,这类形式为权利登记制和托伦斯制所采用。但属于权利登记制和托伦斯制的国家,其不动产登记的审查方式还有区别:在德国法上,不动产登记官员审查的是双方当事人在其面前所为的关于物权变动的意思表示是否真实——即当事人是否具有相应的行为能力以及有无诈欺、胁迫等情况。至于当事人做出关于物权变动的意思表示的原因(原因的原因)即以物权变动为内容的债权行为真实与否,登记官员不予过问。3.中心作为登记簿的编制在登记簿的编制上,有物的编成主义与人的编成主义之区分。前者注重不动产权利的静态,为权利登记制所采用;后者注重不动产权利的动态,为契据登记制所采用。采用物的编成主义,以不动产为中心进行登记簿的编制,意味着不能遗漏有关不动产上任何一项权利的存在与变化,否则,登记簿上的记载就不可能全面地反映当时不动产权利的整体情况。因此,有关国家的物权变动模式立法就应采不动产物权不经登记不发生效力的物权形式主义,以促使当事人将各种不动产权利的变动及时提交登记。相反,采用人的编成主义,登记簿依不动产权利人的登记顺序先后,而不是以不动产为中心作成,登记机关无须了解不动产上各项权利的全貌,也不必要求当事人将所有不动产权利变化情况都申请登记。其结果是,有关国家物权变动模式可采不动产物权变动因当事人意思发生效力的意思主义。4.不动产登记的公信力不动产登记的公信力所解决的主要是,不动产登记制度针对物权变动中的能动方即交易相对人的法律效力问题。但对于物权变动中的真正权利人而言,不动产登记的公信力不同,所造成的反射性后果也就不同:在采用契据登记制的国家,不动产登记无公信力,交易相对人不能够依据登记簿所载内容取得物权,真正权利人的权利也不会因此受到影响;在采用权利登记制和托伦斯制的国家,不动产登记有公信力,信任登记簿所载内容的善意第三人则可以据此取得有关不动产物权,真正权利人的物权也将相应地丧失或受到限制。为了在保护善意第三人的同时兼顾真正权利人的利益,在不动产登记具备公信力的国家,即建立了不动产登记的登记错误赔偿机制,登记机关以国家赔偿的方式向真正权利人予以赔偿。采用托伦斯制的国家则设立了专门的赔偿基金,其资金来源系从登记机构收取的每笔不动产登记费用中按一定比例提取,凡登记错误导致真正权利人损失的,均由赔偿基金予以赔偿。三、不动产登记法已提上立法文我国目前还没有一部统一适用于各种不动产物权的不动产登记法。国家土地管理局制定的《土地登记规则》适用于国家所有权以外的各类土地权利,其他不动产(房屋、林木等)登记的有关法律规定则散见于《城市房地产管理法》、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、《土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法》、《森林法》、《草原法》等法律法规中。近年来,随着我国物权立法进程的加快,制定一部“统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序、统一权属证书”的不动产登记法已提上了立法议程。笔者主要以《土地登记规则》为蓝本分析我国不动产登记制度的现状,然后在基础上论述当前我国不动产登记与不动产物权变动立法间的关系以及未来立法对两者的协调思路。我国现行的不动产登记制度与瑞士式的权利登记制最为接近,因此借鉴瑞士模式我国对现行制度的冲击最小,只要在立法上明确不动产登记具有公信力、错误登记赔偿属于国家赔偿即可,既无须改变登记机关现有的工作方式,又不必另外设立一套错误登记赔偿机制。若改采德国式的权利登记制或者契据登记制,就需在登记机关的工作方式上作出改变;若改采托伦斯制,则需要设置一项专门的赔偿基金用于错误登记赔偿,这无疑对现行不动产登记制度的影响都较大。换言之,立法者如认为应当首先保障交易安全而将交易迅捷放在次要位置的,则现行不动产登记制度就可基本上维持现状,我国物权法中的不