2012年房地产行业分析报告

房地产行业分析报告正文目录1、行业总体发展情况31.1行业概述31.2行业生命周期分析32、PEST模型分析分析52.1经济环境分析52.2产业政策环境分析72.3社会环境分析82.4技术环境分析83、市场运行情况93.1“国房景气指数”分析93.2房地产市场供给情况分析103.3房地产市场需求情况分析113.4房地产市场价格分析114市场竞争情况分析134.1五力模型分析134.2竞争格局分析154.3重点企业分析175.市场趋势预测195.1政策环境预测195.2市场价格预测行业总体发展情况行业概述房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。产业主要内容包括：（1）国有土地使用权的出让；（2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；（3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；（4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；（5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；（6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。本文主要对房地产开发和建设这一子行业进行分析。1.2行业生命周期分析行业的生命周期指行业从出现到完全退出社会经济活动所经历的时间，主要包括四个发展阶段：幼稚期，成长期，成熟期，衰退期。通过行业生命周期分析，可以推测行业今后发展的趋势，增长速度，并根据不同阶段的特点，采取相应的发展战略，增强企业竞争力，提高企业的经济效益。下图表反映了行业生命周期各阶段的特点。实际的房地产年投资额可以比较真实的反映每年的房地产市场状况。下表显示了1999年至2011年我国房地产年投资完成额及其增长率变动趋势。通过观察数据我们可以发现，我国房地产业发展较快，房地产投资完成额持续增长，只有指标的增长率呈现上升、下降相互交替的周期波动形态。数据来自国家统计局我们可以发现，根据“产业生命周期模型”，我国房地产业正处于成长期，有着良好的发展潜力和快速的增长速度。2、PEST模型分析分析2.1经济环境分析从国际经济形势来看，2012年全球经济形势十分严峻。近期美国经济出现改善苗头，但长期增长的势头依然微弱，美联储近日决定将过度宽松的货币政策延长至2014年。美国经济75%以上来自私人消费，受房地产低迷和失业率高的双重影响，消费增长很慢，科技创新、新能源、出口等战略调整还没有到位。失业是美国经济的大问题，目前失业人口超过1300万，近半数是长期失业。目前其财政政策明显受到制约，货币政策持续宽松，但是效果并不明显。欧盟领导人峰会对欧债危机问题束手无策或立场不一，不仅拖累实体经济增长，还导致标普等评级机构下调部分欧盟成员国的主权信用评级，欧盟经济今年只能蹒跚前行。日本经济长期靠外需拉动，但受日元升值、自然灾害因素的影响，2011年日本出现了30多年未见的贸易逆差，加上国内部分产业呈现外迁趋势，预计日本经济今年增长前景黯淡。在新兴经济体中，俄罗斯、巴西、印度、南非等国经济虽然保持增长态势，但由于通货膨胀困扰，在控通胀和保增长方面面临两难选择。此外，由于中东欧国家的经济、金融同欧元区高度关联，近期下行风险有所增加。欧洲主权债务问题短期内难以解决。欧盟长期高福利政策以及巨额开支使财政赤字、公共负债难堪重负，但这些国家还没有来得及进行政策调整，自身根上的问题和全球金融危机交织在一起，就出现了欧债危机。希腊等高负债国家历史遗留问题严重，经济持续负增长，政局普遍动荡。欧债危机对欧洲经济、政治的影响还在继续发酵，看不到彻底解决的希望。风险正从希腊等边缘国家向欧元区核心国家扩散，从公共财政向银行业扩散。尤为值得关注的是，今年上半年，主权信用尚好的德、法等欧元区核心大国也将发行新国债，一定程度上冲击着欧元区外围国家的发债成功率，拉升外围国家的发债成本，3大评级机构对欧元区一些成员的前景展望为负面，可能继续调降等级，市场信心较为脆弱。全球物价走势不容乐观。发达国家持续实行超宽松货币政策，埋下了通胀的种子。在经济复苏放缓、失业率长期居高不下的同时，发达国家通胀水平却在逐步攀升。由于应对金融危机出台的大规模刺激措施所造成的负面效果开始显现，同时发达经济体持续宽松的货币政策导致全球流动性泛滥，新兴经济体通胀压力加大。总之，2012年世界经济形势仍然面临诸多变数，特别是国际金融危机导致世界经济增长模式调整变化的过程极其复杂。世界经济完全走出低谷可能需要相当长的一段时间，对复苏前景不容乐观。这也对世界各国房地产市场造成了一定影响。美国房地产市场略有反弹，但复苏前景仍不明朗；欧洲房地产市场复苏态势不一：虽然欧债危机导致经济增长动能减弱，德国商业和住宅市场需求仍旧继续增加；法国房地产价格继续上涨，但房地产市场复苏速度正在趋缓；由于经济增长前景黯淡，英国房价仍有下行压力。受全球经济复苏放缓和债务危机加深等因素的影响，欧元区外围国家房地产市场仍无起色。日本房地产在全球经济放缓和日元升值拖累下复苏缓慢。受多重因素影响,今年我国经济明显减速的态势难以根本改变。我国出口增速较上半年将有所回升;下半年工业企业去库存化将逐步趋于结束,工业生产有望稳步回升;商品房销量回升将带动相关产业的反弹.近期把“稳增长”放到更加重要位置所出台的政策措施将会逐步见效。SIC中国经济先行指数已经反弹,预示着经济可能在2季度见底,下半年逐步回升。但是国内经济运行中存在的周期性和结构性双重矛盾的压力并没有根本缓解,世界经济复苏依然乏力,下半年经济回升的幅度有限。2012年我国GDP增长速度为7.7%左右,增速比上年回落1.6个百分点。受欧债危机与世界经济增速放缓影响,2012年我国出口和工业增速显著回落,2012年我国的经济增长速度也将比上年有明显的回落。预测,2012年我国三次产业增加值将分别增长4.3%、7.9%和7.9%,其中第一产业增长速度与上年持平第二、第三产业增长速度分别比上年降低2.4和1.5个百分点。三次产业分别拉动GDP增长0.3、4.1和3.3个百分点,其中第一、第二、第三产业的拉动分别比上年降低0.1、1.1和0.6个百分点。三次产业对GDP增长的贡献率分别为4.5%、52.4%和42.8%。预计2012年社会消费品零售总额将达到210490亿元,名义增长14.4%,增速比上年回落2.7个百分点;扣除价格因素,实际增长11.9%,增速比上年提高0.2个百分点,继续保持平稳增长态势。预计2012年我国进口和出口增长率分别为6.0%和7.9%,增速比上年分别回落18.9和12.4个百分点。全年外贸顺差2000亿美元左右,比上年增加451亿美元。对于普遍关注的物价走势题,2012年我国物价涨幅显著回落,预测居民消费价格上涨2.7%,商品零售价格上涨2.3%,投资品价格上涨2.9%,上涨幅度分别比上年回落了2.7、2.6和3.7个百分点。预计2013年中国经济将实现平稳温和的增长,GDP增长率为8.2%左右,高于今年的水平。尽管如此,我们对于2013年只是谨慎乐观,因为我们还必须对我国经济可能面临的下行风险保持警惕,必须保持足够的政策弹性和政策储备,以应对国际经济可能出现的下行风险。2.2产业政策环境分析房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。2012年我国土地供应政策基调是坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归同时努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落。未来的调控走向分析：一是限购、限贷政策不仅会毫不动摇地执行，而且还会进一步深化和加强。中央的房地产调控目标已经非常明确，就是要促进房价合理回归。欲达促进房价合理回归之功，必须要尽最大努力打击投机、抑制投资、引导需求。而限购、限贷政策是实践证明了的打击投机、抑制投资的有力政策，唯有不折不扣地执行，甚至继续深化和加强限购、限贷政策，才能确保房价合理回归。二是保障房建设与管理将制度化规范化。政府工作报告指出，继续推进保障性安居工程建设，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。充分表明中央高度保障房的建设、分配及退出机制。我们可以看出，中央或将进一步强化地方政府保障房建设责任，将当地保障房建设情况纳入地方政府考核体系。三是将出台政策鼓励开发商建设中低价位商品房。政府工作报告提出要采取有效措施增加普通商品房供给，这是近年来中央多次提及的核心调控思路，因为唯有如此，才能在更大程度上满足民众普遍的购房需求，才能在更大程度上保障民生。政府需在减少开发商拿地成本方面多做努力。在目前房地产调控处极端关键时期，中央不会出台过多的鼓励政策，因为，一旦鼓励过度，将对房地产调控不利。故此，两会后，中央或将推广北京的限地价、竞房价的土地供应模式，即地价是事先限定好的，然后设定一个将来销售的最高房价，开发商在此基础上，谁报的价格越低最终谁就拿地。四是房产税将尽快在全国开征。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。结合“促进房价合理回归”的调控目标，我们可以看出，中央必将在投资比重较大的城市开征房产税。2.3.社会环境分析国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费热点。2005年我国人均GDP达到1703美元，已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应将进入高速增长阶段。各大城市人均居住面积在过去的几年内逐渐增大，在居住人口数量的提升与人均居住面积的不断增加的基础上，住宅需求面积也将随之攀升，为城市房地产市场的发展提供更加广阔的市场空间。城市化与房地产业发展也存在着同样的内在联系，城市化发展对房地产业的发展起到持续推动的作用。大量的人口将涌入城市，必然使房产这一人们最基本的生活要素变得相对匾乏，这就给房地产行业带来极大的发展空间。随着经济的发展、社会的进步，人们的消费观念发生了重大变化，货款购房己成为当前人们住房消费的主流。随着生活水平、生活质量的逐渐提高，人们喜欢过上舒适安逸的生活，对于住宅消费的需求在不断升级。2.4.技术环境分析我国房地产产业化的总体框架己经建立，技术体系正在集成，房地产市场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。通过实施信息化实现了对企业运营的优化调整，有效地提高了房产企业的竞争力和企业的整体实力。购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成为群众关注的热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下，倡导“节能省地型”住宅的建设，提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消费者的实际利益，促进社会和谐发展。3，市场运行情况分析3.1国房景气指数分析全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。自2010年房地产调控政策启动以来,“国房景气指数”从高位开始回落,虽然2011年4月份出现环比0.21的回升,但在严厉的调控政策之下终未改变一路下探的趋势，自5月份开始持续回落，并于11月份跌落到景气线以下的99.87点，这也是自2009年8月份以来首次回落到百点以下区域。2012年以来“国房景气指数”延续下行趋势，6月份下降为94.71，比上月回落0.19点处于较低水平。3.2房地产市场供给情况分析2012年1-6月份,全国房地产开发投资30610亿元,同比名义增长16.6%,扣除价格因素实际增长14.3%,增速比1-5月份回落1.9个百分点。其中,住宅投资20879亿元,增长12.0%,增速回落1.6个百分点,占房地产开发投资的比重为68.2%。1-6月份房，地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%，降幅比1-5月份扩大1.2个百分点，土地成交价款3441亿元，下降13.3%，降幅扩大3.3个百分。3.3房地产市场需求情况分析中国房地产市场需求旺盛，四大需求，推动楼市长期发展。1、城市化发展需求。中国城市化率的增长，农村人口大量进入城市，城市居民居住需求是中国住宅市场的发展动力。据国家统计局统计，中国城市化率达40.6%，进入快速发展期，根据世界发达国家发展进程分析，城市化率每年递增1.2-1.5%。目前中国有近3亿农村人口在城市工作。经过多年奋斗，现已有部分收入较高者进入购房置业期。如果此类人群每年有5%的人购房，每年将会有4-5亿平方米的购房需求量（3亿×5%=1500万×25㎡=4.5亿㎡）。2、城市居民居住需求。城市居民住宅需求三种类型：改善型、新婚型、富裕（享受）型。我国现有城市人口5.8亿多，如每年2%的人购房，5.8亿×2%×30㎡=3.48亿㎡。根据国家统计局公布的数字，2007年全国销售住宅商品房4亿多㎡。上述两项分析数据反映了中国住宅市场的钢性需求，所以造成中国近几年住宅市场强劲的市场需求，形成房价持续上涨的局面。我们从上述分析中得出，中国房地产市场蕴藏着巨大的需求空间，至少还有十年以上的快速发展期。3、投资需求。我们知道，房地产不但具有使用价值，而且具有投资价值。房地产的投资由于其具有保值增值的功能，又可以出租获取回报，受到投资者的欢迎，特别是近几年，房价一路攀升，投资者更加看好房地产市场前景，纷纷涌入。有关统计数据表明：有些经济发达地区的城市，购房者中用于投资的比例高达20%以上。投资需求是房地产市场一个重要的组成部分。4、投机需求。近几年，中国房地产市场因需求拉动而一路高歌猛进，房价快速上涨，引发了各路炒家介入房地产市场，短期投入，炒高房价，择时出手，获取暴利。香港中文大学教授、著名经济学家朗咸平先生认为，中国有四大类资金投入房地产市场：（1）家庭存款；（2）企业不投资资金；（3）受贿款；（4）国际热钱。这些资金大量进入房地产市场后，加速了房价的拉升。3.4房地产市场价格分析房地产市场价格上涨压力依然存在。9月份，70个大中城市中，环比价格下降的城市有24个，持平的城市有15个，上涨的城市有31个。7-9月份，房价环比上涨的城市数逐月下降，从7月份的50个下降到8月份的36个，再降到9月份的31个。但三季度环比价格上涨的城市数依然远远大于二季度。当前房地产市场的运行特点：第一，投资出现稳步增长，同比下降趋势减缓。在经济“稳增长”的要求下，国内货币政策、信贷政策等都基本延续了二季度的方向，在此影响下房地产开发投资逐步回升，前期投资增速丌断下滑局面得到改善，投资增长开始趋于稳定。2012年前三季度，房地产开发累计投资达到51046亿元，同比增长15.4%，同比增幅缩减幅度较上半年明显减弱。第二，市场成交出现回升。在政府多次重申房地产市场调控放松的背景下，第三季度房地产市场销售依然出现了回升，这是近一年多以来季度成交首次出现同比正增长，主要为住宅类物业销售增长。此前舆论大都认为今年9月份重点城市市场成交不佳，呈现旺季不旺的市场态势，但国家统计局公布数据表明，今年“金九”依然存在。9月份商品房销售1.1亿平方米，创下今年成交的第二高点，住宅销售量达到9900.15万平方米，是今年的第一高点。房地产市场成交的回升主要得益于首套自住和首套改善需求购房的释放，同时央行连续两次降低存贷款利率也在一定程度上加快了购房者的入市脚步。第三，开发企业资金来源状况有所好转。开发企业资金面紧张局面在第三季度有所缓解，第三季度资金来源总量达到2.49万亿元，环比增长10.8%，比第二季度增幅高近3个百分点，比一季度高13个百分点。这种缓解主要源于市场逐步回暖，房地产企业销售回款增加明显，这一点可以体现在其他资金来源渠道上，第三季度开发企业资金来源的近一半来源于其他资金渠道。另外，货币政策的放松及流动性逐步充裕，也从非银行贷款渠道进入了房地产行业。不过第三季度银行贷款幵没有出现较大幅度增长，商业银行出于对房地产市场风险的防范，对房地产信贷依然持谨慎态度，第三季度国内贷款在资金来源中的比重仅占到13.7%。第四，新建商品住房价格进入相对稳定阶段。第三季度末的9月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.02，即新建商品住宅价格比上月上升0.02%。相比8月份100.06的水平，9月份行情表明了房价上涨幅度有所收窄。而从整个3季度的走势看，这一收窄的趋势更为明显。9月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比综合指数为98.74，即新建商品住宅价格比去年同期下降了1.26%。自2010年4月份以来，住宅价格同比值持续下滑，但是从2012年第3季度开始，这一下滑走势出现了筑底的现象。因此，尽管房地产市场不少指标出现好转，但是报告中披露出来的土地市场低迷，房地产企业开发动力不足等问题，仍值得关注。首先，土地成交依然低迷。目前土地市场较去年表现依然弱势，前三季度土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5%，土地市场整体仍处于持续调整态势，土地市场成交依然不够活跃。不过个别月份成交活跃、个别区域积极推地、部分企业集中拿地也客观存在。其次，新开面积增长依然迟缓。第三季度房屋新开工仅为4.26亿平方米，大幅低于第二季度新开工面积。同比增幅走势看，今年前三个季度，除了第一季度微幅增长外，二季度和三季度的跌幅都在10%以上。第三季度新开工同比变动为-11.8%，而去年同期为正增长24%。新开工增幅的巨大落差显示了我国房地产市场景气度丌高，尤其是住宅类物业新开工增长依然缓慢，未来市场供应堪忧。4市场竞争情况分析4.1五力模型分析1.行业内竞争者分析行业内竞争的主要特点表现为行业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异大。房地产市场存在着多个巨头。如万科集团、合生创展、保利地产、中海地产等。其中至2008年末万科在全国商品住宅市场的占有率为2.34%，是目前中国最大的专业住宅开发企业。房地产业市场处于成长之中,在争夺顾客方面的压力相对较小.竞争的压力往往来自于楼盘的位置、环境、设计、物管，当然也有价格。作为固定资产的房地产，耗资大，风险大，这一点阻止了进入此行业的企业的数量，使得该行业相对其他行业竞争程度小。房地产业的特殊性决定了，一旦进入这个行业，特别是已经开始进行房地产开发，如果想半途而退，成本是相当大的。2.潜在竞争者分析进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进入者，大多数也选择在二、三线城市做起，“练摊”积累经验和资本。(1)海外竞争加强。中国加入WTO后，外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。(2)产品差异化。房地产的性能风格差异化和品牌形象差异化明显，对市场竞争力有较大的影响。(3)资本要求房地企业，它要求企业有足够、大量的资源投入，资本要求的限制使进入房地产业有一定的困难。(4)政府政策国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定，对新进入者也有也有一定阻碍作用。3.替代品分析严格来说，房地产作为商品而言几乎没有可以替代的产品，政府出台了各项政策，关注低收入家庭，并推出各类“政策保障房”，但市场中，商品房的地位仍不可动摇。但是，我们也必须认识到，商品房买卖市场在一定程度上将受到以下方面的影响：(1)二手房市场的活跃。具有良好地理位置、较低房价、成熟社区配套服务等特点的二手房势必成为上海住宅市场的有力补充，伴随着时间的推移，二手房也必将成为住宅市场的交易主流。(2)租房意识的兴起。年轻的消费者开始逐步转变观点，考虑到依然难以承受高昂的首付价格，越来越多消费者选择在市中心租房，在享受优越地段带来的居住舒适，同时避免了承担过重的房贷压力。(3)消费观念的转变。居民的消费观正不断转变，市场中房产消费力量正呈现被其它消费行为分流的趋势,新消费时代的带来，房产已不再成为人们消费的唯一聚焦点。4.供应商议价能力分析对于房地产开发企业而言，供应商是指能够提供土地、设计、建材、施工和营销等服务资源的公司或个人。土地是房地产开发的基本资源，对于房地产企业来讲，最主要的供应商之一即为土地供应商。向市场供应了的商品房用地仍然及其有限，由于土地作为商品的特殊性质，对于房地产企业包括万科来说，在土地议价方面空间极小。在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更大的反议价空间。在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材等的议价空间受到一定限制。总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限，谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。5.客户议价能力分析总体来说，由于房产市场近几年来供不应求，特别在上海等全国大都市中，随着人们生活水准的提高，对于住宅的刚性需求大量出现，同时，一部分先富起来的人，更将房地产作为投资增值的手段，形成一定量的房屋需求，使得在房产买卖中，客户的议价能力相对较弱。但近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高，如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除价格之外影响消费决策的因素。此外，眼看不断高涨的房价越来越超出大多数消费者的承受能力，政府的宏观调控适时出台，消费者的持币观望情绪愈加浓重，而对于房产市场后期走势的不确定性在一定程度上提高了消费者对于购买的议价能力。4.2竞争格局分析房地产市场竞争存在四个阶段，分别是：第一阶段：成本竞争阶段。在这一阶段，房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征--谁的项目成本(当然包括土地成本)低，谁就具有竞争优势。成本竞争也可以说是关系竞争。2003年国土资源部的“121号文件”宣告了这一阶段的基本终结。第二阶段：性价比竞争阶段。性价比用于产品宣传最早在IT领域，传染到房地产是近一两年的事儿。随着房地产市场的发展，2003年以来，部分在“均好性”上做的比较好的开发商纷纷喊出“性价比更优”(广告语)和“性价比最优”(口头语)，而且大都取得了良好的销售业绩。于是，更多的开发商群起效之，昭示着房地产市场进入了性价比竞争阶段。第三阶段：模式竞争阶段。房地产企业发展模式包括产品模式和管理模式。产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。如万达商业广场、奥林匹克花园、万科城市花园等。确立产品模式是企业进行多项目连锁开发的前提，是实现资本、规模快速扩张的基础。所谓管理模式就是适应新的投资模式和企业产品模式的、适应企业自身实际的全面管理体系。适宜的管理模式是项目开发和企业持续健康发展的最基本保障。当前，处于“第一梯队”的开发商都基本确立了自己的产品模式，并在积极探索管理模式。可以预见，随着房地产市场的宏观调控，房地产企业的竞争格局将发生巨大的变化，“模式竞争”将是未来几年内房地产市场竞争的主要特点。第四阶段：品牌竞争阶段。当市场竞争到一定阶段，随着大量的中小企业被淘汰出局，房地产市场份额的集中度会越来越高。届时，房地产市场进入品牌竞争阶段。香港房地产市场(由六大开发商垄断)就是佐证。当然，因为各地发展的不均衡，以上四种阶段在一定时期内会同时呈现，但趋势是必然的。在房地产市场宏观调控前，整个行业经历了一个黄金期，几乎每一个开发商都赚了大钱，开发商之间也几乎不存在什么竞争。即使有竞争的话，也仅仅是个别楼盘或开发商之间的竞争，而不存在你死我活的“零和博弈”。但是，房地产市场的宏观调控政策无疑会加快市场的“洗牌”进程。在新的市场政策下，房地产市场的竞争格局将呈现以下几个特征：第一，部分中小企业被淘汰出局，房地产开发企业数量会减少。1996年房地产开发企业的数量比调控前减少了40%。本次从各个方面对房地产市场所采取的调控政策，特别是土地和房贷政策，可能将部分企业，特别是中小企业淘汰出局。从调控政策的力度、深度来看，被淘汰出局的企业的比例可能不低于三分之一。第二，市场集中度越来越高。随着部分中小企业被淘汰出局，加上消费者越来越倾向购买品牌开发商的物业，房地产市场小、散、乱的局面将逐步改变，品牌企业的市场份额将逐步提高。第三，行业利润率逐步下降。随着市场集中度的提高，品牌企业将更多的追求企业的整体效益和可持续发展，追求企业的市场份额和行业地位，而不是像从事单项目开发的小企业一样过多地追求某个项目的利润率。宏观调控政策的后续效应和房地产市场竞争的激烈，使得行业的利润率下降。但是，房地产业的高投入、高风险性仍使得行业利润率高于社会平均利润率。根据2012中国房地产500强测评研究报告显示，2011年百强企业的销售金额均值为148.81亿元，较上年增长12.44%，标准差为188.12亿元，标准差扩大11.14亿元，可以看出百强企业销售业绩较上年稳步提升，但企业间差距有所扩大。2011年，百强房企销售金额的中位数为64.98亿元，较上年57.01亿元大幅提升，门槛起点显著提高。销售金额也在向排名全国20强以及50强企业集中，这些企业的发展状况极大地影响了房地产行业整体的竞争态势。尽管近年来我国房地产业市场集中度有所提升，但整体而言，我国房地产业市场集中程度仍然相当低，因此，即使是处于领先地位的企业，就单个企业而言，对市场的影响程度仍然比较低。4.3重点企业分析万科集团实现主营业务收入7.18百亿元，企业资产2.96千亿元，净利润96.25亿元，上述三项经营指标均排在行业首位。本报告在这里选取在主营业务收入、总资产、净利润都有较好表现的万科集团、保利地产、招商地产、金地集团四家上市公司进行对比分析。万科的主营业务包括房地产开发，物业管理及其他，其中房地产开发所占比重高于98%，其毛利率和收入增长率均高于物业管理及其他，因此万科盈利主要来源于房地产开发。而万科房地产开发，主要在于商品住宅，其战略定位为整体设计，即将其设计方案，分包给不同的专业公司，由万科整合资源。经过20多年的发展，公司已成为目前中国最大的专业住宅开发企业，市场地位不可撼动。通过分析上表的数据，我们可以发现万科的销售业绩良好，主营业务收入增速较快，盈利能力较高。资产负债率虽有所上升，但公司整体财务状况良好。2012年万科的工作重点主要为：确保安全生产和产品质量作为工作重点；继续推进集团集中采购，加强材料检验力度；确保经营的稳健性，积极拓展融资渠道。经过10多年的发展，保利地产从一家广州的区域性房地产开发企业迅速成长为一家全国性大型房地产集团公司，在全国范围内树立起了“保利”的品牌声誉。。公司整体经营目标为：坚持做大做强房地产主业，适度发展物业管理、建筑、设计、销售代理、酒店管理等相关行业，以广州、北京、上海为未来发展的重点核心城市，以开发面向中等收入阶层的商品住宅为主，同时适量开发包括高档住宅、低密度生态住宅、写字楼等其他物业。金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。金地集团秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为魂”等“金地之道”的企业精神，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。金地集团发布2012年半年度报告，公司上半年实现净利5.02亿元，同比增长5.05%，每股收益0.11元。未来将推动商业地产与住宅地产形成良好联动，通过商业经营对土地价值的拉升来提高住宅产品的溢价水平，另一方面，商业地产将会通过资本平台的整合来获得更加长期和稳定的投资回报。招商地产成立于1984年，是国家一级房地产综合开发公司和中国最早的专业房地产开发企业之一，也是招商局集团旗下唯一的房地产上市平台，而房地产业是招商局集团制定的三大核心产业之一。经过20多年的发展，招商地产已成为一家集开发、租赁、物业管理有机配合、物业品种齐全的房地产业集团。截至目前，公司总项目资源建筑面积保持在1000万平方米以上，已进入城市增加至18个。主要位于环渤海地区、长三角地区、珠三角地区、成渝汉地区以及厦漳地区。2011年公司经营情况良好，成功抓住销售回暖的窗口期，果断加大推售力度，取得了良好的销售业绩，盈利水平大幅提升，但是资金收支失衡，财务稳健度下降。2012年工作重点：“保销售、保融资”是2012年工作的重中之重；