东平县房地产调查报告

东平房地产市场调查调查人：刘辰调查时间：-2月28日-----3目录摘要………………3前言………………3一、东平县房地产业发展的环境分析………3（一）东平县概况………………3（二）东平县城区发展规划……………………4（三）东平县经济发展存在问题………………4二、东平县地产发展趋势及重要宣传手段…………………4（一）东平地产市场的特点……………………4（二）现有项目及宣传手段……………………5（三）现有市场评定……………10三、对将来需求态势的分析和预测…………10（一）东平县将来地产发展趋势………………10（二）房产营销发展趋势………11（三）东平县将来地产发展操作建议…………11四、结语…………12【摘要】随着房地产行业的火热发展，东平房地产开发行业一时间楼盘遍地开花，地产开发在短期内剧增，对东平的市场和资金形成冲击和考验。近年来，东平的地产开发速度及开发量过大，大多数地产项目同时处在开工阶段，造成了短时期内大量房源投入市场，使得供需平衡、市场竞争处在白热化阶段。【核心词】房地产业现状旅游发展趋势前言近年来，随着经济的发展，房地产已经成为我国经济增加的引擎和支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的奉献日益明显。特别是以来，在扩大内需和全方面推动住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增加态势。借着这股势头自以来，东平县的房价就始终趋于上涨趋势。本篇文章，从宏观角度进一步调研，通过对山东省东平县的自然环境、人文环境、交通环境、商业环境、政策环境以及综合市场进行调查，从而对将来发展趋势等做了初步的分析和探讨。东平县房地产业发展的环境分析（一）东平县概况东平县，附属山东省泰安市，管辖14个乡镇，总人口约77.64万，其中城乡人口9.44万，东邻肥城，南邻汶上、梁山。交通便利，105、220国道、072省道、济菏高速公路全县贯穿，距离省会济南车程40分钟。境内淡水资源丰富，东平湖为山东省内第二大淡水湖，是水泊梁山的唯一遗存水域，近年来，东平县以“水浒”文化为根本，以“两山一水”（腊山、白佛山、东平湖）为重点，大力发展旅游业，新版《《水浒》》90%风景在此拍摄，以谢霆锋为主演的《《剑侠情缘》》剧组业已杀青，以陈浩民为主演的《《卜案》》剧组正在此拍摄，此处风光秀丽，环境优雅含有发展养殖业和旅游业的巨大市场潜力，吸引了大批中外游客。（二）东平县城区发展规划近年来，东平经济和社会发展跨入了一种新的发展轨道，在城区规划建设方面，构筑了东部行政办公区和中心商务区，是东平都市的核心区域。随着经济发展和规划的完善，以及西部自然条件的得天独厚，现在房价最高的区域在县城西部。县城的北部为工业园区，建立于5月，总规划35平方公里，基本形成了以九鑫集团、中顺集团为龙头的日用化工、生活用纸、电子电器、钢材加工、亚麻纺织、印刷包装、食品加工等工业体系，园区内共有给类公司70余家。县城南部邻大清河，现在已经建成了水浒码头、清河公园，大力发展了航运业。如（图1）图片一（三）东平县经济发展存在问题近来几年，东平经济发展速度递增，都市建设、环境绿化等方面达成了明显的改善，道路整修、城乡改造建设框架基本完毕。旅游市场也日趋完善，县城的商业发展也含有一定的规模，围绕百货大楼、医院、车站形式的商品零售区极大满足了居民的生活所需，但商业中心尚有待完善，中心区构造不完善造成交通堵塞、脏乱差等问题尚有待解决，现在还没形成含有地区性的特色行业。工业公司数量有所提高，经济总量有了一定提高，但总体水平单薄，旅游业发展较为快速，但规模有限。工业公司以及旅游业在招商引资等方面缺少必要的引导和干预，缺少发展的核心竞争力，总体来说，东平经济的发展在邻近县市中，还存在一定的差距。东平县地产发展趋势及重要宣传手段东平地产市场的特点随着房地产行业的火热发展，东平房地产开发行业一时间楼盘遍地开花，地产开发在短期内剧增，对东平的市场和资金形成冲击和考验。近年来，东平的地产开发速度及开发量过大，大多数地产项目同时处在开工阶段，造成了短时期内大量房源投入市场，使得供需平衡、市场竞争处在白热化阶段。从房产本身来看，现在多数的产品缺少创新元素，社区的规划缺少创意，风格单一，无高品质的建材应用，档次较为低，同时缺少对应配套和物业管理，主题内涵不明朗。就现在市场策划来看，整体房地产项目特别是住宅楼，基本没有整体较为完善的策划概念，营销手法较为落后，没有明确产品的定位，市场推广，缺少较为专业的营销策划团体。社会在不停发展，竞争是第一要务，只有含有高素质的营销专业团体，才干在市场竞争中胜出，也是东平房地产下一步发展的第一要务。（二）现有项目及宣传手段东平县城内，现有的房地产项目重要有下列几家：1.丽景名郡2.静安苑3.新东岳嘉苑B区4.御泉龙庭5.金信花园6.惠泽蓝庭7.文化园8.盛世都市广场9.东方明珠10.常春藤11.秀水佳苑12.杭州花园13.九鑫集团—山水人家14.名士佳苑（三）现有市场评定近年来，东平房产犹如雨后春笋，市场投放量比较大，项目的规格以及市场竞争力提高，有助于增进项目综合建设环境的形成。随着经济水平的提高，东平交通发展便利，辐射能力正在大力加强，城乡居民规定改善住房的需求正在加强，居民的消费观念也在逐步变化，人们对居住的环境，生活的品味规定也越来越高，在消费方面，也更重视追求潮流、高档消费，城乡化进程的发展，吸引了一大批农村人口进城居住、就业。因此说在将来几年，东平房地产市场选择率非常大。对将来需求态势的分析和预测东平县将来地产发展趋势由于东平县的先天优势，决定了东平县房地产短期内不会有太大的起伏，并且，房地产市一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必须品，是人们最重视、最珍视、最具体的财产形式。房地产的投资与发展是一种有限量的需求，不可无限量地自由膨胀。那么，东平县的房地产的发展应达成一种多大的规模、发展趋势是什么，我们做一下具体分析。将来几年，东平房地产的开发趋势为西部和北部，随着旅游经济的开发，西部地区作为旅游、休闲、居住的区域，环境优美、交通便利更适合居住。北部地区作为东平的工业区，是东平经济的动脉，也是一种都市的动力所在，在将来几年，随着外资的引进，园区的环境和配套设施也会越来越完善，园区的工作人员和周边的群体，对北部的住宅形成了一定的购置力度。根据东平县政府发展态势，在将来几年，西部地区会成为东平经济发展的又一新起点，由贯中大道自西到水浒影视基地、东平湖这一方向，是东平将来又一新的宜居区域。依山傍水，人杰地灵，无论是居住还是商业开发，就含有很大的潜力，随着交通的便捷，东平离省会济南的车程也缩短为30到40分钟，依山傍水的宜居环境，前景美妙的经济发展，也会吸引不少济南市民来此养老、投资。如（图2）图片二房产营销发展趋势近几年房地产发展快速，东平房产由于其地区因素，现在上市的产品大多很平庸，楼盘无整体策划的概念，往往只是某些小型代理公司自行开发销售，楼盘的营销手段也较为落后，与快速发展的房地产行业脱节，从而不能满足人们日益增加的对环境，售后，产品的需求。因此，下一步东平房产营销来说，应当根据东平房地产发展趋势，提高发展商品品牌的需求，为提高整体楼盘的素质，也是为了能够更加好的规避风险，成立一支信誉高、水平高、素质高的营销开发团体，将是下一步房地产公司做好项目的重要确保，从而全方位提高项目的竞争能力，扩大市场占有率，建立“东平地产第一品牌”的形象。作为东平现在房地产公司的营销人员来说，应当完善自己的业务能力，多与外地某些大型房地产公司交流，通过多个渠道进一步提高自己的素质跟修养，从而使得自己更加好的抓住世界潮流，掌握民众的近来心态，找准市场的定位，使之公司的品牌能够更加好让东平大众所接受。东平县将来地产发展操作建议缺少有效的调控市场极易引发“泡沫”，特别是在经济高速增加、房地产市场快速发展时期，房地产开发必须与社会经济协调发展。因此，在市场化的条件下，特别是现在，在国家多个紧缩房地产的政策的相继出台之后，应当主动配合国家的宏观调控方法，缩减土地供应量，并且加强对楼盘构造，面积的管理，以及对购房资格的审查。要大力发展经济合用住房，增加经济合用住房建设用地的供应，使住房供应构造能够适应居民需求构造，以此来缓和中低收入家庭购房难的问题，切实解决供求构造失衡矛盾。就现在而言，东平县的住宅社区的建设总体水平还处在中低档水平。不少开发建设的住宅社区，在规划设计、施工管理和新技术、新材料的应用等方面还存在不同程度的缺点。例如高能耗，低产出，对周边环境造成污染等。因此在此后房地产开发管理中，应当加强对住宅社区开发建设全过程的监督检查，主动使用多个新型环保材料和高效率的工程机械，主动倡导绿色环保，节能等全新的理念，力求把每一种新建社区都建设成为精品社区。以适应现在住房多元化的需求。提高品质，一要靠精心规划设计，二要靠提高房产的质量。开发商是整合商，他们把成千上万种产品整合在一起，形成房屋这一最后产品。因此要提高房地产品质，需要优化整合多个资源。哺育品牌，是房地产市场发展的需要，也是公司提高市场竞争能力的需要。房地产市场呼唤品牌时代正在到来，但是成为品牌公司谈何容易。品牌的哺育，首先必须有好的产品品质；另首先要有精确的产品市场定位，要有好的文化内涵的产品品位。在市场化经济环境下，面对竞争，相信各房地产公司都会加强本身的管理和改造，以适应新型社会的需要，从而使东平涌现出一大批优秀的房产公司和出名的房产品牌。结语根据以上所述，总体认为，东平现在房地产市场