滨海湾年度营销大纲

仁恒滨海湾二、态势图分析总体指标地块整体1项目建设用地面积(㎡)91304.692容积率3.693总建筑面积(㎡)467495.223.1地上面积

(㎡)344858.23.2地下层数及面积(㎡)地下二层1226374总货值(亿)63.415整盘均价(元/㎡)33399（含车位、商办）6住宅开发周期(月)一期35个月二期35个月指标高层酒店式办公普通办公车位合计可售面积(㎡)16706910251125472032个189867可售面积占比(%)87.99%5.40%6.61%——100%均价（元/㎡）330002400020000162968元/个33399货值

(万元)551333246022509433115634138货值占比(%)86.94%3.88%3.96%5.22%100.00%

临时展示区实体展示区

文保公园视进度开放

样板展示区住宅商办配套分期指标一期二期回迁地块邻里中心商品住宅西回迁商办商品住宅东仁恒高投商办幼儿园建设用地面积（㎡）15154.436267.5619650.3217321.0121860.335590.235460.81容积率3.710.83.614.463.86.951总建筑面积（㎡）79831.536514.0595802.13106313121049.6352524.085460.81地上建筑面积（㎡）58437.536514.0572898.287731385382.4838852.085460.81地下层数及面积（㎡）地下二层213940地下二层22903.85地下二层29000地下二层35667.15地下二层136720三、项目指标分解2022年年度销售指标：签约：21.44亿；回款16.01亿2020年季度指标分解一季度二季度三季度四季度合计签约（万元）0784396765768254214351回款（万元）0941347339103355160107上市（万元）00000四、项目竞争态势分析1主要竞品分析-唐家板块成交情况2021年唐家区域成交在4月达到全年峰值，5月起成交量快速下滑，11月降至全年最低值；2021年11月唐家区域新增供应2.10万㎡，成交2.72万㎡，成交均价29718元/㎡，较10月供应基本持平，成交量降幅约50%；区域成交面积集中在80-100㎡刚需紧凑型产品。网签面积段TOP311月区域数据一览80-90㎡22.42%90-100㎡17.04%144-160㎡10.76%库存面积新增面积成交面积成交均价2.10万㎡

环比↓11.21%2.72万㎡

环比↓49.16%29718环比↓2.19%59.53万㎡环比↓1.03%四、项目竞争态势分析2主要竞品分析-板块竞争情况本案入市时将面临新增项目及周边在售大盘持续竞争，预计本案主要竞品为红树东岸、格力海岸六期，以及相邻北围板块竞争。竞品地图本案住宅销售周期美的宝龙城

北站宝龙城

格力北围地块泰盈北围地块21年土拍地块万科红树东岸格力海岸六期一级竞品202120222023当前时点二级竞品10万方，预计22年末售罄20242021年高新区新增住宅用地供应约8万方，预计22年入市销售，与本案销售期重叠住宅约4万方，预计22年初入市，23年上半年售罄住宅约4.5万方，预计22年二季度入市，23年下半年售罄11.2万方，预计23年中售罄住宅约4.96万方，预计22年三季度入市，24年初售罄住宅约3.9万方，预计22年初入市，23年上半年售罄四、项目竞争态势分析3主要竞品分析-万科红树东岸竞品

基本情况与本案同属后环板块，分期开发体量大，复合滨海及湿地景观资源，高层住宅均价2.8-3.1万/㎡，主力户型为90-151㎡3-4房，库存约800套。会所室内外网球场、泳池、健身房、舞蹈室等已开放2万方商业部分进行招商，超市已开业游艇码头、湿地公园现已建成投入使用占地面积：333668㎡建筑面积：736683㎡，2594户工程进度：三期14-19栋达到预售条件销售动态：

2017年8月开售，一二期主力户型105㎡三房、130㎡四房，洋房151㎡四房，去化速度不佳。2020年9月三期高层及洋房入市，

主力户型调整为高层90㎡三房、111㎡四房，洋房151㎡四房，实现快速去化；高层均价2.7-2.9万/㎡，洋房均价2.6万/㎡；21年累计销售532套。主力客群：本地客户占29%，珠三角客户46%，外省客户占比24%，港澳客户2%。z客厅精装标准玄关柜（含衣物护理机）、日立中央空调，瓷砖配铝合金踢脚线厨房精装标准油烟机（方太）、燃气灶（方太）、消毒柜（方太）卫生间精装标准洗面盆和马桶（杜拉维特）、龙头和花洒（汉斯格雅）、浴霸一体灯入户大堂精装标准仿大理石瓷砖墙壁其他插座、开关（西蒙）铝合金门窗、钢制入户防火门（电子密码锁）、户内门、可视对讲机在售售罄待售122#15020#90/11121#90/111四、项目竞争态势分析3主要竞品分析-万科红树东岸竞品

客户情况其成交客户来源以深圳及珠海本地客户为主，置业目的六成投资，看重升值潜力及户型实用性，配套及生活便利性为主要抗性。成交客户置业目的旅居 自住7% 31%投资62%省内47%珠海29%

省外24%深圳;325;66%东莞;57;12%33;7%广州;

42;9%佛惠山湛州韶潮;江揭;清关阳州4江;梅阳山汕远;4;江;门3州;西尾2;;2;;2;;2;1;1;1;;;中山11;

;

211%1%0%0%0%0%%万科岸成交客来 省内成交客户分布区域源四、项目竞争态势分析3主要竞品分析-格力海岸竞品

基本情况滨海百万大盘，休闲配套定位高端，商业配套逐步落地，在售均价约3.4-3.8万/㎡精装，主力57-106㎡二至四房，库存套数约1600套，六期及七期与本案销售期重叠。200个泊位游艇码头现已建成6000平米会所，目前作为销售中心使用滨海公园投入使用6万商业体局部运营落地板式超高层联排蝶式超高层小高层蝶式高层风帆洋房石坑山海景商业街区滨海公园会所五期三期高层六期占地面积：391990㎡建筑面积：1035508㎡，6500户工程进度：五期全面预售，六期在建中销售动态：项目在售五期，主力户型92-112㎡三房，起价2.88万/㎡，均价3.15万/㎡；169㎡四房，均价3.4万/㎡。20年累计销售900套，月均去化75套。主力客群：本地客户占47%，珠三角客户26%，外省客户占比25%，港澳客户2%。1234567857㎡

2-2-172-82㎡

2-2-194-96㎡

3-2-196㎡

3-2-2106㎡

3-2-2四、项目竞争态势分析3主要竞品分析-格力海岸竞品

客户情况珠海本地占45%，以唐家本地自住及市区功能型改善为主，外地客户占55%，为北方投资及远期养老度假客户为主，海景敏感。客户类型客户特征珠海本地45%珠海市区（20%）来源：主要来自格力广场业主推荐、员工推荐年龄：30-35岁、新珠海人为主置业目的：环境功能型改善，倾向三房1、从市区老旧小区搬到新商品房小区，与父母分开居住2、早期购置市区二手，70多两房改善至海岸三房唐家本地（25%）来源：唐家周边高校老师（中大居多）、高新区企业中高管置业目的：自住兼投资1、高校老师在学校有分配宿舍，但本地多数无房。购置在珠海的第一套房，离上班地方近，从学校宿舍搬出2、企业中高管在珠海市区已有房产，再在工作周边购置房产偶尔自住兼顾投资。外地55%北方（35%）（东北、北京为主）年龄：45-50岁职业：企业老板或企业中高管（临近退休）家庭结构：4-5口多口之家或三代同堂置业目的：城市价值投资，倾向三-四房，海景城市环境优美，近期先考虑投资占有。远期老人+夫妻过来长期养老定居，小孩在工作地生活。省内其他城市（15%）+港澳（5%）（省内以深圳为主，占10%）深圳客户：投资兼自住1、在深圳买不起房，目前无房，在格力购置两房2、在深圳有房，但居住面积小，小区老旧，在格力购置三房和四房港澳客户：投资为主，兼周末度假需求，倾向小两房四、项目竞争态势分析主要竞品分析4竞品小结唐家板块市场自21年4月以来成交量持续下滑，11月降至全年最低值，且暂无回暖迹象，预判项目入市之时市场维持低位。本案未来面临北围、后环及前环盘块多盘竞争，主力竞品为万科红树东岸、格力海岸等成熟大盘，产品面积段重叠度高，供应充足且销售期重合，板块内竞争激烈。市场冷淡、板块内竞争激烈前提下，本案须高举高打，强化大城生活主张，通过公园、会所及商业等配套价值传递与竞品形成差异化竞争；市场客户容量有限，需配合精准拓客，精细化导入客户。五、项目核心营销策略5.1推盘策略10#1#2#9#3#5#4#8#7#6#1#商办首推：北侧景观1栋搭配南侧高性价比10栋，优劣搭配，最大化覆盖客户面，打下热销基础；二次加推：回迁地块1栋，补充小面积门槛型投资产品，利用首波热销势头吸引高价格接受度投资及度假客户，实现回迁地块产品溢价；三次加推：2栋、9栋，金九银十补充货源保障传统旺季去化；年度楼栋开盘时间货量（平）货值（亿）2022年1栋、10栋2022.

4.154099812.71回迁1栋2022.5.18149404.712栋、9栋2022.9.15285699.29合计8450826.71五、项目核心营销策略5.2

渠道策略1、依托物业经济业务部的老社区拓展2、依托品牌中心的在售案场线上推介3、依托半岛联动经验的铁粉圈层组织1、珠海成交深圳客户拜访答谢2、深圳地产公司、物业公司联动宣讲会3、深圳公司企业资源拓展分类聚焦客户拓展转新到访华东拓展集团联动深圳客户拓展联动1、星园/半岛/中心老业主圈层搅动；2、公司内部员工推介，

银行、政府及供应商资源；仁恒员工及客户资源1、中山公园、大波浪公园客户拦截2、半岛售楼部/中心商业落地分案场3、本地周边大型企业、主城老旧社区拓展首开前客户导入动作——聚焦目标客户群，拓展动员保障上门五、项目核心营销策略5.2

渠道策略>>内部推介目的：充分利用珠海仁恒现有资源，搅动老业主圈层及内部员工，实现以内带外。时间：

2022年1月30日-2月18日对象：半岛、星园及中心业主、公司内部员工、合作政府单位及供应商；具体形式：珠海仁恒各小区物业宣讲，告知项目信息并匹配推荐成交奖励政策；小区公告栏、电梯框架等关键广告点位上画；内部员工宣讲会，释放项目信息及内部优惠；仁恒星园小区内部摆展。配合物料：宣讲PPT、项目单张、项目户型图、项目宣传展架、客户信息登记本、礼品。五、项目核心营销策略5.2

渠道策略项目沙盘开放：2022年2月20日地点：滨海半岛营销中心VIP区展厅配置：品牌及区域价值灯箱、电子大屏（效果图及宣传片展示）、沙盘模型、户型展板、资料架、广告机>>分案场导客目的：为提前储备客户，在河滨花园售楼部开放前一个月，于滨海半岛提前开放项目分案场，进行区域价值及项目信息释放；售楼部开放后保留分案场，导流半岛潜在客群。五、项目核心营销策略5.2

渠道策略>>华东拓展对象：上海、南京、苏州、南通、天津、杭州等城市公司方式：1.物业公司联动宣讲会；2.老社区广告植入及巡展；3、集团在售项目销售大军线上直播推介会；4.提供地域关联性业主资源进行电CALL政策：1.全民营销、老业主再购、老业主推荐奖励2%；2.联动看房机票食宿报销。集团支持动作分解筹备事项联动方案对接，召开沟通会确定联动激励方案及目标分解1.宣讲ppt；2.现场照片视频拍摄；3.线上推送内容设计；4.线下摆展物料制作；5.联动政策准备；6.品牌之旅活动组织意向客户品牌之旅转化到访营销节点对接筹备期线上推广期销售冲刺期3.21-3.273.28-4.34.4-4.103月19日示范区开放4月17日集中开盘集团品牌中心、物业公司联动对接政策、物料、现场准备4.11-4.16转化到访期高频线上直播推介落地已交付小区广告物料及巡展

各城市公司公众号推送及全员转发4月1、3日销售精英直播推介会联动客户品牌之旅已交付物业小区持续线上互动活动及广告物料圈层发酵，配合老带新政策4月10日

Vip品牌体验之旅推介群分类建立，推介会动员召集

协调物业公司已交付小区进入宣传摆展五、项目核心营销策略5.2

渠道策略>>深圳客户拓展目的：拦截深圳客户资源。配合深圳公司客户资源宣讲联动、珠海公司深圳业主拜访维系，扩大项目客户池储备时间：2022年3月28日-4月9日地点：深圳仁恒地产公司、物业公司以及项目周边具体形式：宣讲会：前往深圳仁恒公司组织物业公司、地产公司等员工进行项目内部推介，输出项目产品信息；珠海深圳业主拜访：对珠海仁恒重点深圳业主进行一对一膜拜，输出项目信息，引导老业主转介，对复购或转介意愿强的业主，组织圈层晚宴集中推介；电call：深圳公司客户电话资源集中call客，筛选客户意向度，输出项目信息；配合措施：经纪人政策，楼体条幅，项目推介物料五、项目核心营销策略5.2

渠道策略>>本地拓展目的：对区内高校教职工、高新产业员工等高收入人群进行拓展，根据企业需求定制晚宴、讲座等活动，实现信息植入。时间：2022年2月19日-6月30日地点：营销中心邀请对象：事企单位、学校等行业人士活动安排：根据企业需求，安排圈层晚宴、企业团建活动及专业讲座等，于活动中进行项目宣讲；具体执行：在半岛老业主中寻找高新区企业、高校关键人进行拜访，通过活动赞助形式洽谈合作（如摆展派送早餐、下午茶、发送公司内部邮件、赞助、宣讲会、团购）等。配合物料：项目推介ppt、项目资料（每场30份，包含单张、户型图等）、每场晚宴3围桌科技创新海岸重点企业及高校：重点企业：罗西尼、健帆生物、亿胜生物、长园电力、汇金科技、英博尔新能源、优时比、开普检测、ABB机器人、国机机器人科技园等重点高校：北师大、北理工、UIC、中山大学珠海校区五、项目核心营销策略5.2

渠道策略储客途径具体方式来访量（批）认筹量（批）成交量（套）1阵地拦截利用大波浪公园、仁选咖啡场地进行社群营销，通过卡丁车运营、帐篷电影节、波浪音乐节等生活方式打造活动导客30060302高新企业拓展针对重点高新企业定向拓展拜访10030153半岛分案场滨海半岛案场布置滨海湾展厅导客501054内部推介针对内部员工、关系户及合作单位进行内部推介300100505主城老旧小区拓展新老香洲重点小区物业拓展、周边广告点位投房站位10020106星园/中心客户搅动中心洲际酒店及星园会所展厅、客户名单call客25050257现有深圳客户拓展深圳种子客户上门拜访，异地答谢宴10030158深圳公司宣讲深圳公司员工全民营销发动，政策宣讲及案场物料植入501059深圳媒体定投深圳地产大V投房5010510集团客户联动华东客户通过集团联动形式搅动150402011外地客户拜访北方种子客户异地拜访80201012入珠拦截入珠口岸、机场、高速广告投房，洲际酒店物料植入200201013中介渠道补充阶段性使用渠道补充深圳及外地客户77010048合计2500500248五、项目核心营销策略5.3

推广策略>>推广核心起势动作——新品发布会主题：仁恒志向

湾区潮向——仁恒珠海

2022年新品发布会仁

恒

X

城市规划部X

南方周末地点：仁恒洲际酒店

；

形式：沉浸式舞台的互动形式联

合

“

南方周末

”

和城市规划部，打造⼤湾区⼀体时代⽣活⽅式发布会。形

式内

容现场讲好2个故事，内容⽐例

3

：

7Part

1

土地势能解读湾区故事

&

珠海故事

&

⾼新故事，板块未来发展潜力。Part

2

留诗山项目价值解读以未来生活时间的角度来介绍整个项目，30分钟通达世界；24小时综合体生活等。传

播1、爆款朋友圈视频3min，用一组时间深刻反映珠海的时间故事，也是每个人参与的时间故事。2、《大湾区生活白皮书》发布