房地产开发项目可研报告模板

XX市XX区XX项目可行性研究XX城市中心XX2018年XX月XX日目录：字号21.8加粗撰写说明：报告所有字体统一为华文楷体撰写说明：解释撰写内容要求和具体方法，成稿中删除核心结论：字号18加粗居中标红核心信息：字号14加粗居中，重点数据标红字号升级2号数据表格：字号根据表格大小灵活掌握不做特定限制，表头加粗填充明蓝色，重点信息填充红色，重要数据：字号14，重点数据加粗图表：图标名称12号加粗，数据标签8号，配色选用office默认颜色即可不做特别限定。排版格式要求：参会人员XX城市中心总经理XXXXX职务XXXXX职务XXXXX职务XXX项目关键词（体现项目特点）XXXXXX收并购封顶价、竞自持、摇号等前期工作（工作事记）

1、考察日志2、XX时间经过XX会议审议通过61.项目概况1、地块背景：

土地出让，转让原因，特殊关系，项目来源，股权结构，竞争对手情况；2、项目现状：项目取证情况；开发进度；债权债务情况；3、土地现状：

地上物现状（净地、待拆迁体量、高差等）；

包括不限于电厂、坟地、泄洪渠等不利因素；

土地分期获取情况（如有）；

指标数据备注占地面积（㎡）_建设占地面积（㎡）用地性质容积率限高（米）_建筑密度总建面（㎡）其中地上建面（㎡）

可售建面其中可售住宅可售商业回购建面_其中回购住宅回购价格销售价*90%回购商业回购价格1万/㎡幼儿园及公建

地下建面（㎡）

交易总价（亿元）说明股权比例、有票成本楼面地价（元/㎡）不含土增税周边配套晋阳湖西村寨项目汾河省体育中心怡家天一城晋阳湖壹号晋丰沃悦湖城泰禾晋阳湖绿地塞纳公馆西村寨项目成成中学星河湾环湖东路滨河西路龙城大街地块晋源区晋阳湖太原老城区8KM12KM绕城高速太古高速项目区位太原火车站太原南站太原机场山西体育中心泰禾晋阳湖西村寨项目示意类别总面积（㎡）户型面积

（㎡）销售均价

（万元/㎡）套总价段

（万元）保本售价（万元/㎡）总货值（亿元）备注

预售条件、有无销售限价及应对策略产权面积使用面积产权单价使用面积单价叠拼

洋房

……

总计投资测算关键指标序号指标名称总价（万元）可售单方（元/㎡）一总货值（亿元）二总成本（含装修）（亿元）2.1土地成本2.2建安成本2.3土增税增值税所得税小计三全口径资金峰值（亿元）四销售利润率（%）7武清区津武（挂）2016-067号/70号/71号成交日期：2017年2月楼面价：12000元/㎡溢价50%熔断首创高村地块成交日期：2016年12月楼面价：14520元/㎡恒大山水城二期成交日期：2016年6月楼面价：7148元/㎡项目津武（挂）2016-036号成交日期：2017年8月11日楼面价：9602元/㎡自持住宅面积：16500平米自持楼面价：13393元/㎡津武（挂）2016-037号成交日期：2017年8月11日楼面价：9609元/㎡自持住宅面积：9500平米自持楼面价：12817元/㎡土地市场万科金域蓝湾（精装）户型119-300平均价12500元/平恒大翡翠华庭商业一拖二均价20339元/平独立开间均价28992元/平怡佳天一城（本项目北区）户型128-600平精装房均价1.2-1.4万元/平毛坯房均价9000元/平星河湾户型130㎡-370㎡平2016年1月-2017年1月共成交17万平成交金额22.45亿元成交均价13257元/平恒大华府户型180-510平精装房均价18000元/平毛坯房均价10000元/平项目房产市场2.市场价值示意示意事项时间资金情况（万元）竞买报名土拍时间剩余尾款拿地特殊要求竞拍时间表后续工作计划及节点交易方案（核心商务条款）……（不利因素及应对策略）；项目总结及意见：8序号时间完成日期时长节点二期地块时间节点前置条件；关键事项1拿地前启动联动；产品定位、设计

2集团方案评审完成

3政府沟通初审

4图纸45天签完协议获取土地

5土地证获取时间6方案复函【启动会】

7桩基45天取得工程规划许可证

8总包开工

9总包90天取得施工证

10正负零

11主体达到预售

12首期预售证获取

3.交易方式……；……；CONTENT目录PART3项目定位项目区位及交通地块指标区域规划区域配套交易方式PART1市场分析城市分析土地市场房地产市场市场趋势板块市场分析项目定位规划方案销售价格PART2项目介绍PART4可行性分析经济技术指标开发计划工期排布及销售进度经济效益分析现金流量分析敏感性分析拟审议事项9房地产市场1234土地市场城市分析市场趋势10PART1市场分析四川地级市，面积7186平方公里，位于四川盆地成都平原西南部，岷江中游和青衣江下游的扇形平原地带，东邻内江、自贡、资阳，南连乐山，西接雅安，北接成都。距成都60KM，离成都市区最近的地级市，位于成都半小时经济圈，是“成都平原经济圈”的重要组成部分，距成都60KM，成都都市圈发展主轴上的重要节点。成都平原西南部，岷江中游，成乐黄金走廊中段节点位置成都都市圈发展主轴节点60㎞双流机场50㎞简阳机场70㎞成都乐山55㎞1.城市分析|区位及交通11示意总体布局：十字带动、两翼齐飞、全域共进2000年，国务院同意撤销眉山地区和县级眉山县，设立地级眉山市，辖原眉山地区的仁寿县、彭山县、洪雅县、丹棱县、青神县和新设立的东坡区。2014年，国务院同意撤销彭山县，设立眉山市彭山区。“十字带动”是指打造南北向沿成乐高速公路和东西向沿省道106线两条城镇发展主轴线，是市域城镇与产业的隆起带；“两翼齐飞”是指东西两翼的两条南北向城镇发展副轴；“全域共进”指的是自东向西形成北环线，将市域北部城镇联系起来，构成市域城镇发展网络，实现全域整体发展。彭山—眉山—青神南北纵向城镇主轴线丹棱—洪雅城镇发展次轴线文宫—彭山—市域北部东西次轴线仁寿—井研城镇发展次轴线仁寿—眉山—丹棱—洪雅东西横向城镇发展主轴线东坡区TIPs：通过城市规划解读说明城市未来发展方向，本项目所处区域的发展潜力。1.城市分析|城市规划12示意空间结构：一环、两心，三片，四轴，多组团“一环”：绕城快速环路及绿化带，作为城市生长边界并疏解过境交通压力。“两心”：南部老城传统商业文化中心和北部新区现代商务商业中心。“三片”：以成昆铁路交通走廊、岷江生态走廊为分隔，形成东部文化旅游片区、中部城市综合功能片区、西部工业物流片区。“四轴”：东西向横贯三片区的城市发展主轴和各片区内南北向三条发展轴。“多组团”：三大片区内结合生态廊道建设，将城市分隔成若干功能组团。1.城市分析|城市规划13示意眉山市2016年GDP为1117.23亿元，在四川省21市州中排名12位，处于中等水平，但整体增速较快，发展势头向好。2016年四川省21市州GDP排名排名市州2016年GDP（亿元）增速（%）1成都12170.237.72绵阳1830.428.33德阳1752.458.44宜宾1653.058.35南充1651.47.86泸州1481.919.57达州1447.087.58乐山1406.588.29凉山1403.92610内江1297.677.811自贡1234.567.712眉山1117.238.413广安1078.627.914攀枝花1014.68815遂宁1008.459.116资阳943.447.817广元660.01818雅安545.338.119巴中544.667.820阿坝281.326.221甘孜229.87资料来源：眉山市政府TIPs：通过对省内城市的经济水平对比和本城市近5年的增长率水平，分析城市经济发展水平。1.城市分析|经济水平及产业结构14示意全市第三产业占比逐年增高，发展良好，第二产业占比逐渐下降，向现代工业发展，产业结构优化调整，整体经济环境运行较为平稳；随着市域内城镇化率提高，以及工业和服务业吸纳导入，城市吸附能力将得到提升，一定程度上有利于房地产市场环境。2016年地区生产总值（GDP）1117.23亿元，增长8.4%。其中，第一产业增加值169.45亿元，增长4.0%；第二产业增加值620.45亿元，增长9.2%；第三产业增加值327.33亿元，增长9.3%。资料来源：眉山市政府TIPs：通过分析三产发展水平，说明该城市的经济发展活力及对房地产的预期影响。1.城市分析|经济水平及产业结构15示意眉山全市常住人口基本保持恒定，无较大人口流入流出波动，而城镇常住人口逐年增加，城镇化率处于从低水平高速增长的阶段。TIPs：分析常住人口及城镇化率的变化情况，判断市场的潜在容量指标。1.城市分析|人口及消费水平16示意从近五年省、市居民可支配收入对比情况看，眉山市城镇居民收入水平处于全省平均线，农村居民收入水平高于全省平均线，居民收入情况属于中等水平。TIPs：分析居民的人均可支配收入情况，体现城市居民的购买力水平。1.城市分析|人口及消费水平17示意TIPs：包括但不限于土地出让政策、土地税收政策、土地使用税政策等对项目的获取和测算有重要影响的政策1.城市分析|土地政策18示意2017年上半年徐州市宅地市场成交量价齐升，半年成交量已经超过2016年全年，价格涨幅明显，为近五年来最高值；2017年5月为全年成交楼板价峰值，主要因为华润拿下欣欣路总价单价双料地王；2017年上半年铜山区成为宅地成交热点区域，云龙区和鼓楼区因供应量少导致楼板价明显高于其他区域，市区内的泉山区地价也达到高位TIPs：分析土地市场整体的量价趋势以及成交的水平，着重关注溢价率情况和流标情况等反应房地产商投资热情的指标2.土地市场分析|土地供求情况19示意TIPs：对照供地计划和区域控规推断未来竞争激烈程度并适当调整销售节奏2.土地市场分析|供地计划20示意TIPs：对限售、限购、限贷、限价等政策进行分析，得出政策影响对未来市场的走向判断。3.房地产市场分析|市场政策21示意•普通住宅市场2015年之前供大于求，近两年政策利好，市场逐步走高，2016年量价齐升，成交量突破500万㎡，价格稳定上涨；

•别墅市场2015年前呈供大于求的现象，体量较小；近两年成交量上涨，市场需求扩大，2016年成交均价有所下降

3.房地产市场分析|供求状况及量价走势22示意•近三年以来徐州商品住宅库存量逐年下降，2016年库存降幅最为明显，去化周期明显下降，市场进入存货紧缺状态

•2017年以来，徐州市市场持续走高，库存和去化周期进一步下降

TIPs：通过去化周期分析城市房地产发展情况，并对后期销售计划进行调整3.房地产市场分析|去化周期23示意3.房地产市场分析|产品结构成交情况24TIPs：以表格形式1、可选取近两年做面积段对比分析，得出城市主力面积区间和房型特征；2、选取近两年做总价段对比分析，得出城市主力总价区间和需求趋势。3.房地产市场趋势总结251、城市宏观环境总结2、城市政策总结3、城市土地市场总结4、城市房地产市场总结区域规划1234地块指标区位及交通周边配套5交易方式PART2项目介绍周边配套27四至示例规划一路规划二路现状XX路现状XX路写作要点：区位价值分析：分析项目的区域属性，现状属于老城核心区/新城核心区，以及未来在城市空间发展格局中，所在区域的城市空间占位。周边配套分析：重点的配套进行分析，如学校的级别、商圈的级别，公园的规模、省市级重要公共建筑的档次等。周边配套晋阳湖西村寨项目汾河省体育中心怡家天一城晋阳湖壹号晋丰沃悦湖城泰禾晋阳湖绿地塞纳公馆本项目成成中学星河湾环湖东路滨河西路龙城大街地块晋源区晋阳湖太原老城区8KM12KM绕城高速太古高速项目区位太原火车站太原南站太原机场山西体育中心我司项目本项目1.区位及交通|项目概况27示意28文字描述：大交通：高速、环线、轨道；中交通：市政道路；微交通：地块周围及内部。此处用区域地图，标明城市与项目之间交通环线和主干道。项目淡水河惠盐高速深汕高速高速出口坪地镇坑梓镇龙岗区惠阳区高速出口深圳地铁3号线东延线六联双龙道路交通：西距惠盐高速出口3公里，与深圳核心区实现60分钟通达，但与项目的交通连接道路较差；轨道交通：西距深圳地铁3号线东延线（规划）六联站3公里，地铁开通运营后，30分钟直达深圳市区，但地铁站与项目的交通连接道路较差；1.区位及交通|交通条件示意29用地编号08-0309-09合计用地性质R2居住C2商办

—总占地规模（㎡）196598270003466601建设用地（㎡）105562112674218236市政公用设施55001683722337代征道路绿地等855365140493995858商品房建筑总面积207561194290401851无偿回迁商业—1406114061市政公用设施198727334720容积率（仅商品房）2.03

限高（米）2460

建筑密度（%）4050

一级开发费/土地原值（万元）99113.07699839.581198952.7挂牌起始价/商务交易对价（万元）107000109000216000竞买保证金/定金（万元）330003300066000楼面价（元/㎡）51556048

其他

五星级酒店

设地价合理上限，转竞公租房，4000元/平米回购长阳镇08-03地块长阳镇09-09地块553614603210055324543161198768149340973074821022092927332.地块指标示意指标数据周边现有规划建筑条件图纸（例如住宅，学校，幼儿园等）

周边道路管线竣工图

是否有红线坐标图

用地面积

容积率

户型限制（90/70）

配套指标

车位比（地上/地下）

限高退线出入口要求日照要求覆盖率绿化率其他特殊要求规划设计指标红线图（含周边市政配套、退线、标高等）写作要求：红线图（含周边市政配套、退线、标高等）；标注市政配套接口与地块的距离；标注地块的坡度、落差等其他要；特殊事项。302.地块指标|规划设计要点示意31TIPs：项目所在区域规划图。说明区域区域发展历程——区域当前现状以及未来发展目标的描述，突出区域的价值潜力和市场竞争趋势。文字描述：3.区域规划示意北京市丰台区方庄医院北京市丰台区石榴庄小学国韵村幼儿园北京市丰台区时光小学教育配套商业配套医疗配套家世界购物中心方庄购物中心银泰百货百荣世贸商城刘家窑中医医院大红门医院北京第一实验小学彩虹分校5KM2KM324.周边配套示意【商业配套】地块周边2公里范围内无商业配套等，5公里范围商业配套较少，档次中偏高。【教育配套】步行尺度内教育设施稀少，缺乏重点教育机构支撑，阶梯式教育不足。【医疗配套】地块周边2公里范围内缺乏医疗配套，5公里内医疗资源稀少，医疗设施规模不大，缺乏国家级权威医疗机构。指标单位U地块备注用地性质——R2——占地面积㎡53525.811约80亩规划建筑面积㎡58878——可售住宅㎡58878——容积率——1.1——限高米18内环路局部可达30米建筑密度%30——绿地率%30

保证金万元100000——起始价万元333100——销售均价元/㎡68924——最高销售单价元/㎡72370——起始价楼面价元/㎡56575——竞买申请、保证金截止时间2018/1/16——交易时间2018/1/17剩余地价款缴纳时间2018/3/17——其他要求：1、宗地限定商品房销售价格、并设定土地上限价格，达到上限价格后，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时，宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序；3、商品住房销售均价不超过68924元/平方米，且最高销售单价不得超过72370元/平方米；4、商品住房销售时不得强制搭配其他服务、产品，不得捆绑精装修；5、商品住房取得分户不动产登记证书或者契税完税凭证后五年内不得出售；5.交易方式（招拍挂）TIPs：列表阐述出让宗地基本情况及各项指标，说明基本要求33示意34商务条件（收并购类）股权结构图交易路径说明：…………TIPs：1、现有股权结构图，交易的股权结构图2、项目来源、卖方出售原因、竞争对手（项目转让补充信息）3、商务条件（根据下一步工作计划、付款节奏等）；4、项目风险及解决方案B公司

A公司目标公司持股70%持股30%张三持股100%持股100%******投资控股有限公司B公司SPV公司目标公司持股70%持股30%城市集团公司持股100%持股100%******投资控股有限公司交易前股权结构交易后股权结构5.交易方式（收并购）示意35交易背景介绍：项目转让原因；项目来源；特殊需要说明事项（居间费等）；竞争对手情况；核心商务条件（含付款节奏）：项目风险及解决方案：5.交易方式（收并购）35规划方案1234项目定位板块市场分析销售价格PART3项目定位1.板块市场分析|可比地价TIPs：1、价格由供求决定，着重分析土地市场存量，如住宅、其他用地存量等；2、重点地块成交价格，作为衡量我目标地块价格高低的重要参考标准37示意1.板块市场分析|整体供求TIPs：对板块内住宅的整体供求和量价趋势进行分析，若项目涉及商业和办公也需做分析381.板块市场分析|竞品地图TIPs：1、项目周边区域地图（项目位置、5-10KM内主要竞品/可参考3-5个项目）2、区域房产市场存量和潜在供应情况统计表39示意区域成交客户特征说明项目名称客户年龄客户来源置业目的从事行业购房关注点融科钧廷25-40以亦庄开发区为主，辅以京南客群及品牌追随自住改善兼投资从事高新技术企业高管，私营业主总价，产品，区域升值潜力悦廷30-40亦庄地缘（产业园区）、京南为主自住为主企事业单位员工，中小私营业主总价、品质，环境中信新城30-45亦庄、旧宫地缘（产业园）、辅以京东自住首置、自住改善私营业主、企事业单位员工总价，产品，交通、环境国风美仑25-35亦庄地缘及部分京南自主兼投资高新技术、通信、服装私营业主价格、功能远洋天著（平层客户）30-45京东南为主、辅以三元桥、望京、品牌追随，部分客户来自亦庄开发区自住改善兼投资从事金融、高新技术企业高管，私营业主，事业单位领导总价，产品，区域升值潜力1.板块市场分析|客群分析TIPs：文字描述客户区域来源分析：工作区域、生活区域；客户特征分析：年龄、职业、置业目的、置业次数、收入水平、爱好等。40示意1.板块市场分析|产品结构分析TIPs：文字描述产品结构分析：板块内主要成交产品的面积段、总价段。41示意1.板块市场分析|产品价格分析422.项目定位TIPs：根据客群分析和产品结构分析，确定物业配比及户型大小43

建筑面积户数建筑面积户型配比面积配比T6高层（24F）3024028890-11540%32%T4高层（16F12518%15%板式大平层（8F/13/18F）48472312130-15042%51%商业23002%合计957327283.规划方案44示意4.销售价格TIPs：通过对板块内产品价格进行分析，推导设计方案所涉及的物业类型的销售价格45工期排布及销售进度1234开发计划经济技术指标经济效益分析5现金流量分析6敏感性分析PART4可行性研究467拟审议事项1序号时间完成日期时长节点二期地块时间节点前置条件；关键事项1拿地前启动联动；产品定位、设计

2集团方案评审完成

3政府沟通初审

4图纸45天签完协议获取土地

5土地证获取时间6方案复函【启动会】

7桩基45天取得工程规划许可证

8总包开工

9总包90天取得施工证

10正负零

11主体达到预售

12首期预售证获取

2.开发计划节点TIPs：文字描述：根据运营管理中心对项目要求填写开发计划表471TIPs：文字描述：各项费用的支付时间及比例情况3.工程排期48项目数额2018

2019

2020

1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度普通住宅比例100%0%0%28%20%20%20%12%-----面积（平米）251,533--70,42950,30750,30750,30730,184-----售价（元/平米）15,80014,30014,30014,30015,10016,10017,10017,80017,80017,80017,80017,80017,800涨幅（元/季度）/---8001,0001,000700-----签约额（万元）397,422--100,71475,96380,99486,02453,727-----商业街比例100%---20%20%20%20%20%----面积（平米）17,844---3,5693,5693,5693,5693,569----售价（元/平米）20,00020,00020,00020,00020,00020,00020,00020,00020,00020,00020,00020,00020,