11春房地产法教案(公选)简版

课程导读课程意义课程内容主要法规参考教材课程定位教学目标第1页，共464页。课程意义房地产法是个人生活中一部很重要的法律。第2页，共464页。房地产法离我们有多远？第3页，共464页。生活中的法律宪法婚姻法义务教育法劳动法民法合同法消费者权益保护法交通法规税法刑法第4页，共464页。房地产对个人生活的影响决定工作地点的选择；决定个人财富的数量。第5页，共464页。北京限购规定

自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。第6页，共464页。传媒大学大四学生炒房资产达500万元！德国房价缘何十年不涨？第7页，共464页。课程定位“消费者”投资客开发商第8页，共464页。课程目标

掌握房地产法基本概念熟悉房地产法基本制度理解房地产法基本原理第9页，共464页。参考教材作者：李延荣，周珂著出版社：中国人民大学出版社出版时间：2008-7-1第10页，共464页。课程内容第一讲房地产法律制度导论第二讲房地产用地法律制度第三讲房地产开发法律制度第四讲房地产交易法律制度第五讲物业管理法律制度第六讲房地产金融法律制度 第七讲房地产投资法律制度第八讲房地产交易法律实务第九讲商品房预售合同讲解第11页，共464页。课程安排省心舒心放心购房第12页，共464页。主要法律宪法土地管理法城市房地产管理法国有土地使用权出让和转让暂行条例城市房地产开发经营管理条例国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知城乡规划法合同法商品房销售管理办法物权法物业管理条例住房公积金条例第13页，共464页。第一讲房地产法导论第一节房地产基本知识第二节房地产法基本制度第三节房地产法的特点和地位第14页，共464页。第一节房地产基本知识一、建筑物分类二、基本术语第15页，共464页。一、建筑物分类（一）按用途分1、民用建筑：居住建筑与公共建筑2、工业建筑※相应的，房地产业就有住宅地产、商业地产、办公地产旅游地产、工业地产之分。第16页，共464页。麦当劳商业模式------房地产公司麦当劳的全美万家店铺中，６０％的所有权是属于麦当劳的，另外４０％是由总公司向土地所有者租来的，麦当劳租地时定死租价，不允许土地所有者在租约内加上“逐年定期涨价”条款，但在出租给加盟者时，却把所有的保险费、税费加了进去，并根据物价上涨情况，理直气壮地向加盟分店逐年收取涨价租金。这其中的差价有２至４成。当餐厅生意达到一定水准后，各店还要缴付一定营业额百分比给麦当劳，叫做“增值租金”。麦当劳不仅由此赚到了４０％的利润，而且还可以通过房地产来控制加盟者完全依附于总部。在麦当劳的收入中，有１／４来自直营店，有３／４来自加盟店，而总收入的９０％来自房租。第17页，共464页。麦当劳特许加盟案依据麦当劳的要求，所有加盟麦当劳连锁快餐店的加盟者必须租赁麦当劳的房屋才能开业。加盟者Principe认为，特许经营的关键在于特许权人将商标、商号、商业秘密等知识产权和经营管理技术授权给加盟者使用，而不在于是否出租房屋。因此，麦当劳的行为属于一种搭售行为。

第18页，共464页。法院认为，像麦当劳这样的特许权人给加盟者提供的是一套完整的经营管理方案。例如，麦当劳的管理学校中教授各种各样的经营技能，包括烤制汉堡和制定金融计划。学员毕业之后被派往各个加盟店工作。加盟店开业之前，要经过专家的市场调查并且挑选最佳位置。加盟店开业经营之后，每年麦当劳还会派人前往加盟店进行调研，同加盟店讨论经营中的问题。此种广泛的监督与控制是麦当劳特许经营的一部分。由此可见，加盟店不仅仅只是使用商标，并且有保证成为成功商业体系中的一分子。将特许协议视为仅仅是商标许可协议是错误的。

第19页，共464页。最终，法院认为，被诉称的被搭售商品在公众心目中是不是与商标联系在一起，不是考虑的重点，考虑的着眼点应该是上述商品是否是特许经营整个体系的组成部分。如果商品是体系的不可或缺的一部分，它们就是一个商品，就不存在搭售。麦当劳特殊的建筑物与其商标相联系，并且是专家选定的保证经营成功的特许经营方式的组成部分，所以其要求加盟者租赁房屋不构成搭售。第20页，共464页。（二）按建筑结构分木结构土木结构砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构其他结构第21页，共464页。（三）按建筑结构承重方式分承重墙结构框架结构排架结构其他第22页，共464页。（四）建筑高度分低层住宅：1-3层多层住宅：4-6层中高层住宅：7-9层高层住宅：10层以上第23页，共464页。官书院小区7楼二手房转让第24页，共464页。住宅设计规范4.1.6七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16ｍ以上的住宅必须设置电梯。①底层作为商店或其它用房的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯；②底层做架空层或贮存空间的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外地面高度超过16m时必须设置电梯；③顶层为两层一套的跃层住宅时，跃层部分不计层数。其项层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过16m时，可不设电梯；④住宅中间层有直通室外地面的出入口并具有消防通道时，其层数可由中间层起计算；第25页，共464页。参考资料－楼层修正系数（北京地税局）（一）楼型为多层的楼层修正多层是指总层数在七层及七层以下楼房。二手住房的基准房屋标准为多层的3层，因此设定3层的基础指数为100，其他楼层修正系数情况如下：楼层1234567修正系数（％）949710098959490第26页，共464页。（二）楼型为高层的楼层修正高层是指总层数在七层以上楼房。二手住房的基准房屋标准为高层的次顶层，因此设定次顶层的基础指数为100，其他楼层修正系数情况如下：21层及以上楼层每下降1层，修正系数下调8‰；11－20楼层每下降1层，修正系数下调1％；10层及以下楼层每下降1层，修正系数下调1.5％；顶层的修正系数为95％。第27页，共464页。二、基本术语

第28页，共464页。（一）建筑形态1、塔楼:楼房平面的长度和宽度大致相同2、板楼：楼房平面的长度明显大于宽度第29页，共464页。（二）户型——建筑形式1、平层所有的住宅功能位于同一平面上的户型。2、错层户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅。3、复式概念上是一层，但层高较普通房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下4、跃层套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。第30页，共464页。（三）户型——居室数量一居两居三居…第31页，共464页。（四）地块空间指标1、容积率总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。2、建筑密度是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。3、绿化率规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积比。4、楼间距第32页，共464页。（五）面积指标1、建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。2、套内建筑面积成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。3、公摊面积（1）各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。（2）套(单元)与公共建筑空间之间包括山墙)墙体水平投影面积的一半。第33页，共464页。山东现史上最牛公摊超50%套内面积缩水一半第34页，共464页。（六）房屋空间指标1、进深一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)。2、开间住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度。3、层高房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度。4、净高一间房屋内楼板面与屋顶的高度。第35页，共464页。“宽house”广告你愿意刘易斯在你家跑步吗？第36页，共464页。楼盘链接东亚上北中心尚城龙城花园第37页，共464页。第二节房地产法基本制度一、基本制度（一）房地产用地制度（二）房地产开发制度开发主体制度、立项制度、规划制度、拆迁制度、建设制度（三）房地产交易制度转让、租赁、抵押（四）物业管理制度（五）房地产金融制度资本制度、融资制度、税费制度、住房公积金制度第38页，共464页。二、主要法律渊源宪法土地管理法城市房地产管理法国有土地使用权出让和转让暂行条例城市房地产开发经营管理条例国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知城乡规划法合同法商品房销售管理办法物权法物业管理条例住房公积金条例第39页，共464页。第三节房地产法的特点和地位一、特点（一）专业性相对于民法、刑法、经济法、行政法、诉讼法等一般法律而言，是一般法与特别法的关系（二）地域性（三）应用性基础法律制度：物权法、合同法、行政法、经济法第40页，共464页。（四）综合性1、涉及多个学科法学经济学工程科学行政管理科学2、涉及多个部门房地产行业管理部门投资管理部门土地管理部门金融管理部门市场管理部门第41页，共464页。二、房地产法的地位（一）部门法划分与房地产法（二）房地产法与相关法律第42页，共464页。宋庄艺术家陷房产困局第43页，共464页。华腾新天地大厦即将开盘

华腾新天地大厦，位于东四环路窑洼湖桥西北角，位置得天独厚，为CBD东南区域地标性建筑，交通极为便利，发展潜力无限。

3.5--6米标准写字层高、6米超高精装大堂、现代风格写字楼立面、160-1600平方米自由组合办公空间，满足企业发展中日益提升的办公环境和形象需求。

70年商务产权，可支持7成25年银行按揭，降低企业入住门槛。

准现房销售彰显项目实力！第44页，共464页。小产权的房子能买吗？第45页，共464页。大家觉得小产权的房子能买吗？看到个广告，沙河那里什么新礼新村建的房子，是村里的宅基地。77平米的才30多万，80－90平米的40多万。听那个销售说，有村发的产权证，如果遇到拆迁，会分到国家给的补偿款。大家觉得怎样？心里有点范嘀咕。可是大产权的房子又太贵。100－200万的房子谁买得起啊。第46页，共464页。比较关心的土地问题什么样的土地上建商品房是合法的？如何审查土地的合法性?土地到期后房子是不是就收归国有？小产权的房子到底能不能买？第47页，共464页。省心舒心放心购房第48页，共464页。第二讲房地产用地法律制度第一节我国土地制度概览第二节房地产开发用地管理制度第三节房地产开发用地流转制度第四节土地制度法律实务第49页，共464页。第一节我国土地制度概览一、土地制度法律渊源二、主要制度第50页，共464页。一、土地制度法律渊源（一）宪法：土地所有制度、土地流转制度（二）法律：物权法、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包经营法（三）行政法规：国有土地使用权出让和转让暂行条例（四）部门规章：（五）地方性法规：（六）司法解释1、最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知2、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第51页，共464页。

宪法第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、（出租）或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。第52页，共464页。土地管理法目录第一章总则第二章土地的所有权和使用权第三章土地利用总体规划第四章耕地保护第五章建设用地第六章监督检查第七章法律责任第八章附则第53页，共464页。城市房地产管理法目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第54页，共464页。农村土地承包法目录第一章总则第二章家庭承包第一节发包方和承包方的权利和义务第二节承包的原则和程序第三节承包期限和承包合同第四节土地承包经营权的保护第五节土地承包经营权的流转第三章其他方式的承包第四章争议的解决和法律责任第五章附则第55页，共464页。第56页，共464页。二、主要土地制度（一）基本制度：1、土地公有制度2、合理利用和保护耕地－－基本国策3、土地用途管制制度（二）物权制度（三）土地利用规划制度（四）耕地保护制度（五）建设用地制度农用地建设用地未利用地耕地其他农用地基本农田其他耕地第57页，共464页。最严格的土地制度！18亿亩耕地红线！第58页，共464页。

一、性质：国有建设用地（一）所有权：国有土地（二）用途：建设用地第二节房地产开发用地管理制度第59页，共464页。

（一）分类年限居住用地七十年；工业用地五十年；教科文卫体用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。二、出让年限第60页，共464页。土地使用权到期，

房子是不是就不归我了？第61页，共464页。（二）到期处理（物权法第一百四十九条）1、住宅建设用地：使用权期间届满的，自动续期。2、非住宅建设用地：使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。第62页，共464页。※深圳做法到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付；土地租金按年支付，其标准由市国土管理部门定期公布。第63页，共464页。第三节房地产开发用地管理制度一、一级市场土地使用权法律制度二、二级市场土地使用权法律制度第64页，共464页。一、一级市场（一）供应主体城市政府：市、县人民政府（二）土地来源1、集体土地：征用2、原有国有土地：拆迁、收回（三）土地储备制度1、储备主体制度2、土地一级开发制度第65页，共464页。（四）土地计划供应制度（五）供应方式制度1、划拨国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地政府重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律、法规规定的其他用地，如宗教用地、外事用地第66页，共464页。2、出让－竞价方式（1）范围工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。第67页，共464页。（2）类型招标出让：出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让：出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让：出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。第68页，共464页。第69页，共464页。（3）竞价方式的比较适用范围优缺点第70页，共464页。第71页，共464页。（4）土地预申请制度单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出“成交价格申报”申请，并承诺愿意支付的土地价格。出让人认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地。提出“土地成交价格申报”申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不低于其承诺的土地价格。（5）土地竞价方式的完善如：向上竞地价，谁地价出得高给谁；往下竞房价，房价报低者得标。第72页，共464页。第73页，共464页。国有建设用地使用权出让预申请书北京市土地整理储备中心或相应分中心：我方现申请受让＿＿＿＿＿＿＿＿项目用地（编号为＿＿＿＿）的国有建设用地使用权。该地块已列入北京市国土资源局公布的招标拍卖挂牌出让计划。我方愿意以＿＿＿＿元/平方米，总计人民币＿＿＿＿万元（大写）（￥＿＿＿＿）为最低出价，若获市国土局同意，我方自愿按要求参加此宗地的挂牌出让活动。申请人：（加盖公章）申请日期：年月日第74页，共464页。3、出让－协议方式不属于划拨和竞价方式供地的其他土地第75页，共464页。（六）供应方式的历史演变1、从划拨到出让，出让用地范围逐渐扩大2、从协议到竞价，竞价用地范围不断增大3、土地出让方式的进一步改革如：“限房价、竞地价”；“限地价、竞政策性住房面积”（七）土地出让合同的性质第76页，共464页。

北京土地网站第77页，共464页。（八）总结土地管理制度与国有资产管理制度第78页，共464页。二、二级市场（一）项目转让－－物权的转让1、条件（1）出让金条件按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）开发条件按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。第79页，共464页。2、程序3、税费4、风险：拆迁补偿土地权属完整性：是否被抵押

第80页，共464页。如果不符合转让条件，是否有其他方法可以转让？第81页，共464页。（二）股权转让1、条件2、程序3、税费4、风险：对外担保、未知合约、职工安置补偿、欠税第82页，共464页。（三）二者比较1、条件2、程序3、税费：应考虑当次交易税费及其后销售发生的税费4、风险第83页，共464页。海南省国土环境资源厅

关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知

琼土环资用字〔2010〕3号五、完善土地二级市场管理，防范恶意炒卖土地行为（十）房地产用地在规定时限内投资额未达到开发投资总额25％的，土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资（入股）、抵押。严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权。第84页，共464页。（四）其他方式－－经营权的转让1、承包经营2、租赁经营3、委托管理（五）转让方式的分析直接转让（物权）－间接转让（股权）－利润控制（经营权）第85页，共464页。磕地？第86页，共464页。

一、土地权属审查实务（一）证件审查1、国有土地使用权证？2、国有土地出让合同3、其他证件：（二）档案审查；（三）其他：有房产证无土地证？第四节土地法律实务第87页，共464页。二、房地用途不一实务（一）类型1、商改住2、住改商（二）法律规定（三）风险分析1、商改住2、住改商第88页，共464页。小产权的房子能买吗？第89页，共464页。大家觉得小产权的房子能买吗？看到个广告，沙河那里什么新礼新村建的房子，是村里的宅基地。77平米的才30多万，80－90平米的40多万。听那个销售说，有村发的产权证，如果遇到拆迁，会分到国家给的补偿款。大家觉得怎样？心里有点范嘀咕。可是大产权的房子又太贵。100－200万的房子谁买得起啊。第90页，共464页。三、小产权房法律实务（一）含义在非国有建设用地上建设的商品房（二）类型1、农业用地2、集体建设用地（三）风险1、拆除2、合同不受保护3、拆迁补偿得不得保障第91页，共464页。案例－－工体北路四号地出让转让例第92页，共464页。李泽楷大战162回合豪掷5.1亿天价竞得工体北路4号地2006-01-24今年挂牌出让的首宗土地—工体北路4号院昨日被李泽楷盈科集团掌控的高置公司以5.1亿元的天价拍得。据此算来，该地块的土地成本已经达到了11015元/平方米。该地块自1月9日公开网上竞价以来，十几天已经过8次报价，其价格也从24707.8万元的起始价上升到25667.8万元的最终网上报价。昨天华远、万通等7家房地产开发公司参加竞标。昨日15点15分竞价开始，7家房地产公司互不相让。15点50分，华远地产报出了4.5亿元，而高置投资公司迅速回应。随后的竞价主要在这两家公司之间进行。25分钟后，高置公司报出了5.1亿元的天价，华远地产才停止了竞争。这一价格，比起始价已经翻了一番、高出近2.7亿元。第93页，共464页。工体北路4号地改规划2009-5-19来源：新京报昨日，北京国土资源局公告显示，2006年高置投资有限公司（简称“高置公司”）竞得的工体北路4号地，将增加地下建筑面积1.14万平米。公示期满后，将按变更后的建筑面积签订补充合同，并调整政府土地收益价格。公告显示，工体北路4号地地下建筑面积由6000平方米增至调整后的1.74万平米，是为了满足人防、设备用房、机动车库及公共服务配套等需求。规划变更后，政府土地收益新增约2541.23万元。据了解，多块和工体北路4号地同期出让的土地均入市销售。“按照其出让的时间来看，该地块拿地时间已经3年多了。”有业内专家表示，如果开发商协同政府部门更改规划，也应该是拿地后就进行，不应该在拿地3年后再改规划。第94页，共464页。瑞安建业1.18亿美元收购盈大地产北京项目2009年8月20日，瑞安建业有限公司发布业绩公告称，公司的间接全资附属公司应健向盈大地产的间接全资附属公司ExcelBright收购高置的全部已发行股本及股东贷款，总代价为1.18亿美元。应健与ExcelBright双方已订立协议。瑞安建业由此获得高置旗下物业项目。公告显示，高置为一家在香港注册成立的公司，其主要资产为在项目公司的全部股本权益。项目地盘位于中国北京市朝阳工体北路四号，面积约为14,123.43平方米。在2009年7月31日，项目地盘的账面价值约为人民币6.04亿元，其中包括土地使用权的总成本人民币5.58亿元及所产生的建筑成本约为人民币4,600万元。项目地盘现时正在兴建及发展中。第95页，共464页。盈大地产回应"炒地说"

盈大地产表示,公司并未囤地倒地,盈大于2006年4月起委托建筑设计师进行了设计与施工研究,并于2007年7月开始前期施工准备及土地开挖工程,并未将项目闲置。“是2008年3月至10月间的奥运会因素令项目进度落后于起初的计划。”盈大相关人士表示,这种情况是由客观条件限制所导致,并不属于故意闲置土地的不良行为。第96页，共464页。关于国土部挂牌督办5宗地处置情况的公告2010-03-10一、因企业自身原因未按出让合同履约的，依法依规予以处罚。北京启夏房地产开发有限公司开发建设的工体北路4号地项目。经核，该项目虽于2009年8月开工，但已超出土地出让合同约定的开工时间，且未及时申请延期开竣工时间，我局按照《北京市实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》第十八条相关规定对其处于罚款；同时暂停启夏公司及原股东香港盈科集团及其下属公司在北京市土地交易市场的交易行为。二、因行政审批（核）、交地条件等尚未开工的，限期开工。三、因政府调规等原因违约现已开工的，免于处罚。……第97页，共464页。瑞安建业向李泽楷旗下公司追讨罚款

新浪财经讯3月12日下午消息李泽楷旗下盈大地产曾持有的启夏房地产开发公司及盈科公司，因闲置土地遭到北京国土局处罚。不过，启夏公司及该地皮去年8月已出售给瑞安建业。瑞安建业主席罗康瑞今天表示，正在研究向卖方追讨罚款。瑞安建业主席罗康瑞今天在北京表示，集团购入该幅地块后已立即动工，并建立地基，但并未直接回答购入土地时，是否知道地块被闲置，只称正研究向卖方追讨罚款。罗康瑞表示，政府囤地的规定需要遵守，集团会全力配合中央政府。第98页，共464页。王府农场拆除案天涯名流别墅拆除案龙城花园违法开发案回龙观建材城烂尾楼案盘古大观空中四合院案第99页，共464页。房地产开发审批流程1、河北省房地产开发项目审批流程图2、北京市土地一级开发流程第100页，共464页。省心舒心放心购房第101页，共464页。第三讲房地产开发法律制度－－房子是如何修成的第102页，共464页。目录第一节开发主体制度第二节项目审批制度第三节项目建设制度第四节项目合法性的分析第五节总结第103页，共464页。一、几种称呼：投资商、开发商、发展商第一节房地产开发主体制度二、设立条件注册资本：建设部规定、地方规定人员条件：工程技术人员和财务人员一般条件：股东、资本、章程、住所、名称特殊条件三、资质制度资质等级资质审批第104页，共464页。四、类型（一）专营企业以房地产开发作为公司主要经营业务的企业。（二）项目公司以房地产开发项目为对象而从事单项房地产开发经营的企业。（三）兼营企业主要从事其他经营业务，并兼营房地产开发的企业。第105页，共464页。五、开发企业（一）性质1、资金密集型企业2、组织型企业：勘察企业、设计企业、施工企业、监理企业、销售代理企业（二）组织结构1、前期部2、工程管理部3、设计管理部4、销售部5、行政部第106页，共464页。第二节房地产开发审批制度

－－房地产项目的准生证第107页，共464页。※一个项目前期经理的职责描述1、具体办理项目规划报批手续；2、负责办理项目计划报批手续；3、负责办理土地报批手续；4、负责办理市政报批手续；5、负责与人防、消防环卫、环保、教育、商业、园林、交通、节水、国家安全、文物、军队、防疫等部门的协调,并办理相关手续；6、与测绘勘探部门联系办理与设计图纸有关的建筑初勘测绘工作；7、负责项目地名的申报，并取得有关批复；8、负责办理项目开工审批；9、负责办理预售许可证、工程验收手续、土地证、房产证等手续；10、负责配合征地拆迁工作的组织与协调。第108页，共464页。※任职资格1.专科以上学历，3年以上大型房地产项目前期开发工作经验；2.熟知房地产开发的相关政策、开发流程、及报审、报建各项手续的审批程序；3.与相关政府部门有良好的人脉关系；4.具有较强的人际沟通能力和文字功底，良好的职业道德。第109页，共464页。目录一、概述二、项目立项制度三、项目规划制度四、项目土地制度五、项目建设制度第110页，共464页。一、概述（一）来源1、计划管理体制－投资管理制度2、基本建设管理制度（二）特点1、政策性强2、干预性强3、涉及部门多第111页，共464页。（一）文书：项目建议书、可行性研究报告、开工计划。（二）主管部门：投资行政主管部门，一般为发改委（三）管理环节：立项阶段、报建阶段（四）土地供应方式改革对立项制度的影响二、项目立项制度第112页，共464页。第113页，共464页。（一）文书规划要点、选址定点、规划意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。（二）主管部门1、综合性规划部门：规划行政主管部门2、专业性规划部门：人防、公安交通、园林、教育、消防、市政等行政主管部门。三、项目规划制度第114页，共464页。（三）规划控制要素建筑用途建筑形式位置容积率建筑密度高度绿化率教育配套停车位……第115页，共464页。（四）规划知识－五线1、城市红线：城市道路两侧边界控制线。2、城市绿线：城市绿地范围的边界控制线。3、城市紫线：历史文化建设的边界控制线。4、城市蓝线：现有城市水体规划水期边界控制线。5、城市黄线：城市基础设施用地的控制界线。第116页，共464页。（一）文书：建设用地预审、土地出让合同。（二）主管部门：土地行政主管部门四、土地管理制度第117页，共464页。第118页，共464页。（一）文书：工程招投标、施工许可证。（二）主管部门：建设行政主管部门五、工程报建制度第119页，共464页。电力建设项目的前期手续？第120页，共464页。第三节项目建设制度一、建设环节：勘查、设计、施工、监理二、政府管理：质量监管、招投标管理、资质管理制度第121页，共464页。“帝湖东王府”项目建设的违法事实未经规划许可擅自开工建设；擅自改变土地用途；未取得施工许可证擅自施工；未依法进行招标；未进行工程质量监督等等。特别是2号、5号两栋高层建筑分别占压金水河规划河道控制线3.05米、10.38米，严重违反了《城市规划法》、《河南省〈城市规划法〉实施办法》、《郑州市违反城市规划建设工程查处条例》等法律法规，直接严重影响金水河进排水、防汛泄洪的功能，危害了城市公共安全。第122页，共464页。第四节房地产开发项目的合法性分析一、立项问题二、规划问题三、土地问题四、施工问题第123页，共464页。证件齐全的房产是否还有风险？证件不全的房产是否一定不能买？第124页，共464页。四季香山案例武汉外滩花园案例烂尾楼：通城国际中心、中宇大厦盘古大观“空中四合院”第125页，共464页。（一）因素：产业政策、宏观调控（二）案例：新丰电厂、铁本事件、姜庄湖二期（三）影响：别墅项目、高尔夫项目一、立项问题第126页，共464页。铁本事件项目概况江苏铁本钢铁有限公司自2002年初筹划在常州市新北区魏村镇、镇江扬中市西来桥镇建设新的大型钢铁联合项目。该项目设计能力840万吨,概算总投资105.9亿元人民币,2003年6月进入现场施工,2004年3月江苏省政府责令全面停工。第127页，共464页。违法事实

立项为实施该项目,铁本公司法人代表戴国芳先后成立7家合资(独资)公司,把项目化整为零,拆分为22个项目向有关部门报批。2002年9月至2003年11月,常州国家高新技术产业开发区管委会、江苏省发展计划委员会、扬中市发展计划与经济贸易局先后越权、违规、拆项审批了铁本合资公司的建设项目。环评铁本公司未取得环保部门批复环境影响评价报告书即开工建设,严重违反了国家环境保护法、环境影响评价法的有关规定。第128页，共464页。违法事实土地2003年以来,常州高新区管委会、扬中市政府在未依法办理用地审批手续的情况下非法批准铁本公司征用、占用土地,并违规组织实施征地拆迁,导致铁本公司违法占用土地6541亩(其中耕地4585亩,含基本农田1200亩)已无法复垦,造成大量耕地被毁。2003年12月,江苏省国土厅违规批准了常州市涉及铁本公司的14个批次的土地5988亩,致使铁本公司项目部分非法占地合法化。第129页，共464页。第130页，共464页。内蒙古新丰电厂建设规模为２台３０万千瓦燃煤机组，工程总投资２８．８８亿元，２００４年４月违规开工建设，２００５年７月８日因抢进度、违规施工造成汽轮机主厂房球型网架坍塌，导致６人死亡，８人受伤。现已查明，该项目在建设过程中，当地政府有关部门和企业存在越权审批、违规批准征地、虚假申报、突击建设、违反招投标程序等严重问题，尤其是在国家有关部门将其确定为违规项目、明令停工后，电站建设施工仍未得到制止，是一起典型的漠视法纪、顶风违规并造成严重后果、影响极坏的事件。第131页，共464页。（一）因素：城市规划（二）案例住邦2000、十三陵项目、清缘里案、湖北统计局楼、盘古大观空中四合院二、规划问题（三）后果严重违反规划一般违反规划第132页，共464页。城乡规划法第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。第133页，共464页。（一）土地性质：集体土地案例：颐和山庄、王府家庭农场（二）土地用途房地用途不一致三、土地问题第134页，共464页。（一）因素施工许可证、招投标程序、工程事故、工程质量（二）影响：停工四、施工问题第135页，共464页。第五节一些总结一、对于房地产开发审批制度的理解（一）性质：（二）必要性（三）问题：不确定性、不稳定性二、实务中应注意的问题（一）房地产开发投资（二）房地产交易第136页，共464页。三、案例分析1、未批项目鞍山戏水项目、十三陵水库相邻项目2、拆除项目王府农场、武汉外滩花园、天涯名流别墅、郑州帝湖东王府、铁本钢厂、新丰电厂3、烂尾项目中宇大厦4、处罚项目龙城花园、住邦2000、空中四合院第137页，共464页。省心舒心放心购房第138页，共464页。第四讲房地产交易管理制度第139页，共464页。目录第一节房地产交易类型第二节商品房转让中的风险第三节商品房预售管理制度第四节总结第140页，共464页。第一节房地产交易类型一、房地产转让（所有权）一级市场（新建房市场）二、房地产租赁：使用权，三级市场三、房地产抵押：担保物权二级市场：二手房（存量房）市场预售：现售：开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人的行为。开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人的行为。第141页，共464页。第二节商品房转让中的风险一、风险类型二、风险预防三、涉及法律第142页，共464页。一、风险类型（一）虚假宣传的风险（二）房屋合法性的风险（三）产权被抵押的风险（四）一房多卖的风险（五）房屋质量风险（六）规划设计变更的风险（七）面积差异的风险（八）烂尾的风险（九）配套设施和市政基础设施的风险（十）产权证迟延办理的风险（十一）前期物业管理风险（十二）合同陷阱风险第143页，共464页。讨论风险处理的法律实务？风险预防的法律实务？风险防范的制度措施？第144页，共464页。二、风险预防（一）个体处理：民事方式，主要通过合同约定来解决（二）制度处理：行政方式，主要通过政府监管来解决第145页，共464页。三、涉及法律（一）合同法（二）城市房地产管理法（三）城市房地产开发经营管理条例（四）商品房销售管理办法（五）城市商品房预售管理办法（六）地方性法律和规定（七）最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第146页，共464页。第三节商品房预售管理制度一、广告宣传制度二、预售许可制度三、抵押管理制度四、预售合同登记备案制度五、房屋质量管理制度六、规划设计变更制度七、面积差异处理制度八、预收款监管制度九、房屋交付制度十、权属登记制度十一、前期物业管理制度十二、合同示范文本制度第147页，共464页。第148页，共464页。一、广告宣传制度（一）目的：防止虚假宣传（二）内容（三）相关法律1、合同法2、广告法3、商品房销售管理办法4、房地产广告管理办法5、最高院司法解释

第149页，共464页。1、《合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第150页，共464页。2、《商品房销售管理办法》房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。第151页，共464页。3、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第152页，共464页。（四）开发企业的对策：

在广告和宣传资料中注明：“本广告仅供参考，不构成要约和要约邀请，双方权利义务以合同及政府部门批准文件为准，最终解释权归开发商所有。”（五）买受人对策

将决定购房的关键性因素力争落实在合同中。第153页，共464页。二、预售许可制度（一）含义开发企业必须领取商品房预售许可证后才能进行销售。第154页，共464页。（二）预售许可条件1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（三）商业贷款条件对预售的影响个人住房贷款条件：主体结果封顶；商业用房贷款条件：竣工第155页，共464页。建设项目投资证明（示例）

公司在

区（县）

开发建设的

项目，现申请预售

号楼，工程建设总投资为

万元，截止到

年

月

日，按申请预售的商品房计算，投入开发建设资金的投资额为

万元，已超过总投资的25％。特此证明开户银行:(盖章)年月日第156页，共464页。填写说明：1、工程建设总投资是指除土地出让金以外的申请预售商品房的工程建设总投资。包括：预售商品房应分摊的拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费用、建安工程费。2、申请预售商品房的楼号按建设工程规划许可证标明的楼号填写；工程建设总投资是指按申请楼号计算的工程建设总投资。第157页，共464页。（四）开发企业的规避1、认购方式2、诚意金方式3、贵宾卡方式4、排号第158页，共464页。（五）新问题:捂盘惜售第159页，共464页。（六）实务手续不全，但其他方面很有吸引力的房产，该如何处理？第160页，共464页。三、抵押管理制度（一）抵押制度概述（二）抵押制度法规（三）购房抵押实务

第161页，共464页。（一）抵押制度概述债务人或第三人对债权人以一定财产作为清偿债务担保的法律行为。抵押设定之后，在债务人到期不履行债务时，抵押权人有权依照法律的规定以抵押物折价或以抵押物的变卖价款较其他债权人优先受偿。提供抵押财产的债务人或第三人称为抵押人；所提供抵押财产称为抵押物；债权人则为抵押权人，因此享有的权利称为抵押权。第162页，共464页。（二）抵押制度法规担保法物权法合同法司法解释第163页，共464页。担保法

第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

第164页，共464页。物权法第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。第165页，共464页。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

(法释[2003]7号)第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；第166页，共464页。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复法释[2002]16号一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。第167页，共464页。合同法

第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。第168页，共464页。最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释［２００４］１５号）第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第169页，共464页。（三）购房抵押实务1、抵押的房产能否买？2、抵押的房产如何买？抵押权人同意销售；付款前后要求解押。3、如何防止购买的房产被抵押？预售登记；预告登记。第170页，共464页。银行同意抵押房屋办理商品房预售许可证的证明

建设委员会（房屋管理局）：

公司开发建设的位于

区（县）的

项目

号楼(其对应的建设工程规划许可证号为

)已抵押给我行，我行同意以下抵押范围内房屋预售：国有土地使用证号：

楼栋号：

房号：

。××银行（盖章）年月日第171页，共464页。案例甲为房屋所有权人，与乙订定房屋买卖合同后，于移转登记前，另与丙订定房屋买卖合同，随即移转登记予丙。问：乙该如何处理？第172页，共464页。第173页，共464页。（一）内容预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。（二）性质政府对房地产市场的管理行为，客观上有助于防止“一房多卖”、抵押（三）实务合同网上签订，联机备案（四）预售登记备案的效力？四、预售合同登记备案制度第174页，共464页。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第175页，共464页。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。第176页，共464页。（五）预告登记制度（物权法第二十条）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第177页，共464页。参考资料：一地多卖的处理制度最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释法释[2005]5号第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：第178页，共464页。（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。第179页，共464页。五、房屋质量管理制度（一）房屋质量监管制度1、问题由来2、涉及法律：不同于一般商品，不适用《产品质量法》建筑法建设工程质量管理条例行政规章行政规定第180页，共464页。（二）房屋保修制度1、含义2、内容3、实务处理：委托物业处理4、涉及法律（1）建筑法（2）建设工程质量管理条例（3）房屋建筑工程质量保修办法（4）商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定第181页，共464页。

※《商品房销售管理办法》第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

第182页，共464页。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。第183页，共464页。

※《房屋建筑工程质量保修办法》第七条地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管、设备安装为2年；装修工程为2年。第184页，共464页。※商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月第185页，共464页。（三）房屋交易中的质量问题处理制度1、合同法2、商品房销售管理办法第186页，共464页。合同法规定合同法第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等违约责任。合同法第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。第187页，共464页。※《商品房销售管理办法》第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。第188页，共464页。（四）房屋质量问题法律实务1、质量问题界定实务2、签约中的质量条款3、质量问题的法律处理第189页，共464页。鲁园上河村-项目全景视频

第190页，共464页。第191页，共464页。六、规划设计变更制度（一）问题1、原因：趋利性（增加容积率、变更用途）、公益性2、类型：侵权型、违约型、欺诈型、邻接型（二）有关法律城乡规划法地方性法规行政规章《北京市城市规划公示管理暂行办法》第192页，共464页。（三）实务处理1、民事方式；2、行政方式。第193页，共464页。

※《商品房销售管理办法》第二十四条

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

第194页，共464页。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。第195页，共464页。北京市城市房地产转让管理办法第四十三条房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房，不得擅自变更。房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。第196页，共464页。七、面积差异处理制度（一）问题由来：1、客观原因2、主观因素（二）处理办法：多退少补？有利购房者？1、相关法律：合同法、商品房预售管理办法、北京市城市房地产转让管理办法2、示范合同3、特殊情况：别墅？按套销售？第197页，共464页。※合同法第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。第198页，共464页。※合同法第一百六十二条出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款；买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。第199页，共464页。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。※商品房销售管理办法第二十条第200页，共464页。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。第201页，共464页。

产权登记面积－合同约定面积面积误差比＝——————————————×100％

合同约定面积

第202页，共464页。第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。第203页，共464页。※北京市城市房地产转让管理办法第二十一条新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价，但是独栋别墅、整栋楼房和车库（位）转让可以按照套内建筑面积计价，也可以按照建筑面积计价或者按照套（单元）计价。第204页，共464页。

※北京市商品房预售合同第十四条面积差异处理

该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第________种方式处理：

第205页，共464页。1、根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：(1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。第206页，共464页。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第207页，共464页。2、根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：(1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，根据实测建筑面积结算房价款；(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。第208页，共464页。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照__________利率付给利息。买受人不退房的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第209页，共464页。产权登记面积－合同约定面积面积误差比＝——————————————×100％

合同约定面积

第210页，共464页。

3、双方自行约定：____________________________________第211页，共464页。上上城面积案例

面积有问题者上百户，多出约定面积少则5%，多则11%。他们仔细研究购房合同，发现第五条约定，如果实际面积与合同面积发生冲突，以实际测绘面积为准，购房者要以实际面积结算房款。第212页，共464页。三河市法院一审判决虽然从合同表面上看，该条款系双方自行约定条款，但行为结果与业主内心真实意思表示相悖。按照该约定，意味着开发商所交付的房屋无论面积误差多大，业主只能据实结算，这将直接违背业主的购房初衷，也增加业主的付款压力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽规定了合同中对于面积有约定的按约定处理，但这决不意味着民事合同不遵守公平原则和诚实信用原则。而该条款即违反了公平原则和诚实信用原则。判决：面积误差比绝对值在3%以内的据实结算，多退少补；面积误差比绝对值在3%以外的，业主不再承担此部分购房款。第213页，共464页。（一）目的：防止资金挪用，工程“烂尾”（二）相关法律1、商品房销售管理办法第十一条开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。2、地方性规定天津商品房预收款监管办法南京市商品房预售款监管办法潍坊市商品房预售款监管实施细则八、预售款监管制度第214页，共464页。（三）内容：对开发商的资金使用进行监管，专款专用。（四）模式1、相关主体：监管机构、监管银行、预售人、预购人2、主要步骤建立监控帐户预售款收存预售款使用监控帐户销户第215页，共464页。监管机构预售人监管银行第216页，共464页。史玉柱还债2001年1月30日，一家名为“珠海市士安有限公司”的公司在《珠海特区报》刊登公告，称以现金方式收购珠海巨人集团在内地发售的巨人大厦楼花，收购方式有两种：一是以100％的价格收购，分两期支付，即现期支付40％，2001年底再支付60％；二是以70％的价格一次性收购。收购时间为1月31日至2月15日。第217页，共464页。九、房屋交付制度（一）目的：（二）交付条件1、规划验收批准文件2、竣工验收备案表3、房屋面积实测表4、房屋使用说明书及保修书（三）交付时间第218页，共464页。十、权属转移登记制度（一）含义（二）主要问题（三）相关规定（四）处理实务第219页，共464页。

城市房地产开发经营管理条例第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。第220页，共464页。

※《商品房销售管理办法》第三十四条

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

第221页，共464页。最高人民法院关于审理商品房买卖合同