中国房地产行业发展历程与趋势

中国房地产行业发展历程与趋势摘要：20世纪90年代开始，我国房地产行业进入了高速增长时期，房地产业与国民经济的整体发展的关系越来越为密切。然而在其高速发展的同时，市场中出现越来越多的非健康、非稳定、非可持续发展因素。房地产市场中的土地转让、融资环境、买卖双方等都出现了问题，房价更是一直水涨船高。远远超出居民的购买能力，购房压力不断攀升。房地产作为被定性为国民经济的支柱产业，它的健康有序发展关乎到国家经济和民族命运，因此我们必须对我国房地产市场给予更广泛的关注和研究，确保我国房地产市场实现建康、稳定、可持续的发展。本文首先回顾我国房地产业的发展历程，在针对此过程出现的代表性的问题予以方法论的指导，最后对我国房地产市场进行较为乐观的展望，提出建设性的意见。关键词：房地产历程调控城市化趋势Abstract1990s,China'srealestateindustryhasenteredaperiodofrapidgrowth,therealestateindustryandtheoveralldevelopmentofthenationaleconomymoreclosely.However,atthesametime,therearemoreandmoreunhealthy,unstableandnonsustainablefactorsinthemarket.Therealestatemarketinthelandtransfer,financingenvironment,thesellerandthebuyerhaveproblems,pricesarealwaysrising.Farbeyondthepurchasingpowerofresidents,housingpressurecontinuestorise.Asfortherealestatehasbeencharacterizedasapillarindustryofthenationaleconomy,relatedtothenationaleconomyandthenationaldestinyofitshealthyandorderlydevelopment,sowemustgivemoreattentionandResearchonChina'srealestatemarket,toensurethedevelopmentofChina'srealestatemarkethealth,stability,sustainable.ThispaperfirstreviewsthedevelopmentofChina'srealestateindustry,themethodologyforthisprocessintherepresentationoftheproblemtobetheguide,andfinallyprospectsmoreoptimisticabouttherealestatemarketofourcountry,putforwardtheconstructivesuggestion.Keywords:realestateprocesscontrolurbanizationtrend一、引言房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。狭义讲，房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、交换、典当等交易的场所。随着改革开发30余年的发展,我国经济快速发展,城市化进程大大加快，而房地产行业从21世纪初开始在短短10多年时间里已成为推动经济发展的重要引擎、国民经济的重要支柱。我国房地产业以上世纪80年代为开端,作为改革开放的有力见证,经历了一系列变革和时至今日，各种严厉调控已经初见成效。近两年，尽管地方政府的救市动作频频，多地限购政策已经陆续放开，不少城市还进一步放开了贷款政策，但各地楼市表现依旧趋于平稳。经历了近十年的高速发展，全国各地楼市、产品热销、所有房企都赚钱的时代已经一去不返，楼市已经进入到了一个相对平稳的阶段，逐渐进入新常态。三、房地产行业发展现状及问题我国房地产行业伴随着经济发展已近20年，从计划配房制度到市场买卖制度，从无关紧要的地位跃升为国家经济重要支柱，带动了我国水、电、煤炭、钢铁、水泥等各行各业的迅猛发展。从长期发展趋势来看，我国房地产业发展整体良好，虽然存在各种问题，但政府不间断的调控政策一直在为其做合理引导。下面将就房地产业出现的房价飙升、信息不对称、金融制度三个方面对其发展问题加以分析。1、房价飙升、库存严重中国许多城市的房地产市场都出现井喷式价格上涨，资金爆出恐慌式抢购。一个自称上海浦东的距离陆家嘴尚有70公里的新盘，四百多套住房开盘后在两分钟内告罄。为规避限购政策，市民涌向离婚中心申请离婚，导致离婚中心不得不暂时关闭现场服务。中国在经济快速发展的同时房地产行业迅速崛起，并经历了发展、壮大、整合的阶段。近十年来，中国的房地产价格不断攀升，平均增长率为6.7%，其中2007年的房价增长率更是高达15.8%。高房价给普通百姓带来巨大生存压力，导致社会矛盾突出。然而房地产行业的火热给房地产的发展带来益处，短期来看，虽然经过数十年调控，但我国房价不会降落，将保持一段平稳缓慢的增长速度。由高房价引发一系列问题，高库存即为突出一例。以2015年为例，国家统计局数据显示：2015年住宅新开工面积约9.7亿平方米，施工中的住宅面积约50亿平方米，待售面积达5.4亿平方米，未来全国新建住宅总供给已达65亿平方米，加上城镇既存的存量住宅、城乡结合地区广泛存在的小产权房，全国房地产市场库存压力依然较大。三四线城市库存问题尤其严峻，根据上海易居房地产研究院数据，截至该年11月，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9和19.3，三线城市库存接近一二线城市积压之和。2、信息不对称在房地产市场而言，信息的不对称主要是买卖双方之间不同地位造成的巨大落差，由此引生的信息不对称，严重影响房地产市场的健康发展。2.1买卖双方信息不对称买卖双方信息不对称，即买主和卖主对商品房的了解和掌握程度不同。卖主拥有对商品房的成本、质量、价格等最私密的知情权和垄断权，买主对此一无所知。二者在交易时，买主处于绝对劣势，完全不了解商品房的权属、质量。因此经常受到卖方的蓄意欺骗，被迫接受霸王条款，调入隐形陷阱等，使得买卖双方经常发生房产纠纷案。2.2房地产商虚假广告宣传自从房地产面向市场，随之产生的广告宣传也得到迅猛发展，年平均增长率达到了20%。众多广告公司精益求精，大胆创新，为房企的发展锦上添花。但是也有众多房产企业在广告的宣传上人为地使其定位模糊、夸大其词、煽情联想、模糊概念，甚至出现违法虚假宣传等现象。这些文案本质上都是向消费者传递虚假信息，或者是在户型设置、房屋面积上做文字上的手脚，或者刺激他们强烈的购买欲望，使其产生“恐慌性购房”。2.3房地产金融市场亟待完善房地产金融市场的健康有序发展影响到整体中国经济的发展，关乎到国计民生。我国融资环境整体良好，但房地产公司业界却有普遍的潜规则，他们先用小部分流动资金和商业银行贷款向政府相关部门办理“四证”，再用部分资金拿到销售证，至此完成卖方方面的融资工作。开始向社会销售，以消费者首付资金和个人按揭资金作为重要来源参与房地产的开放，商品房的建设等后续工作。可以说，房地产商只用很少的自有资金即完成了一整套开发的工作。然而，一旦遇到经济形势下降，消费者经济状况不良，商品房滞销等外力因素，开发商立刻会遇到资金周转不灵，烂尾等问题，最终导致资不抵债和银行债务难追偿。引发社会矛盾，影响经济发展。信用风险较高。一，目前我国的房地产市场银行信贷仍是主流，但房地产企业由于受政策限制，上市比较困难。信托产品也满足房地产业的融资要求；二，部分开发商以房产抵押，容易出现坏账问题；三，银行和房企为销售量宽松放贷给个人，易出现征信考察失误现象；四，近两年房产库存严重，而房价居高不下，普通消费者无力承受，导致银行放贷无法全部收回。投资增长过快。近几年房地产业火热发展，大批的行业外资金也纷纷涌入房地产业，争夺市场份额，使竞争更加激烈，为本已高库存的现下增加更多风险。四、我国房地产行业的趋势及问题解决作为我国经济重要产业，房地产业总体发展良好，虽出现各种问题，但经过调控与体系的不断完善，我国房地产行业终将得到积极健康的发展。1、房地产市场投资稳中求进当前我国房地产金融市场投资势头整体已趋于理性。银行自身可以做到加息，放贷势头减缓，对房产企业和个人征信环节审查力度增大；严禁理财等违规资金进入房地产；严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营；审慎开展与房地产中介和房企相关的业务；同时，企业应拓宽融资的多元渠道，改变单一银行融资来源，比如可以深入探索房屋抵押的证券化交易，确保银行资金的流动性；尝试股票市场融资方法，借壳上市；加大直接融资力度，由间接融资向直接融资转变。央行业应要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理。其他监管部门也应加强对上市房企再融资的监管，强调企业募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款，再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，不许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充。2、房地产业调控继续实施从中国的经济增长潜力分析，一般经济增长速度应保持在8%一10%之问，而如何使房地产业与经济增速保持和谐共生，政府仍需进行宏观上的把控以及微观上的调整。2.1信贷、保障体系方面宏观调控当然房地产业资金来源单一，主要是银行贷款。央行对此已经下发很多规定要求各大商业银行加强信贷结构调整。房地产企业对于市场的把握往往来源于充足的资金，一旦满足此点，他们会信心满满进行大规模房产建设，往往忽略经济可行性和当前消费力度。对此，我们应当继续支持上层对于信贷方面的控制。政府需要逐步建立起新的和科学的住房保障体系，有序过滤住房存量，建立居民家庭的住房梯级消费格局。同时，政府应逐渐将住房补贴的重点放到消费环节，对中低收入家庭的住房租金和贷款利率补贴予以补贴，提高补贴政策的效率。2.2明确房屋产权种类我国房地产市场鱼龙混杂，出现大量无证开发，虚假住房。政府及监管部门应该对房地产用地情况的信息应做到公开化、透明化。对此进行明确分类，向社会、消费者予以公布。目前按照分类，我国房屋产权大致分为商品房、经济适用房、小产权房、公房、自建住房等六类。应确保保障性住房用地供应,并使其充足。严格对房地产土地使用申请进行审批,并在土地开发过程中不断监测其使用状况,保障性住房用地播划后也应加强管理；加强小产权房管理，适度放开房产证身份的确认；加大经济适用房的建设力度，加强申请人员的考核，防止权势人员投机取巧；适度允许农村自建住房和城郊自有土地自建，缓解高房价压力，提高土地使用效率。2.3住房公积金改革我国的住房公积金制度于1991年在上海正式建立，2002年修订的《住房公积金管理条例》为公积金定义的是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务，即住房公积金是由单位和职工个人共同缴付,实行专户存储，归职工个人所有,缴存职工购买自住房时可以申请住房公积金个人住房贷款。自实行20多年来，住房公积金为我国住房消费，推动住房商品化奠定了坚实基础。但其多年来并未在制度上作出多大变化，至今已渐渐无法适应新时代市场环境的变化需求。目前我国住房公积金制度出现的问题有覆盖不全面，过于集中权势部门，如效益好的国有企业，事业单位，党政部门；公积金强制集中，去向不明；缺乏管理统一，地区割裂。缺乏监管体制，资金风险较大；区域差异大，中西部与东部差别大。长此以往，住房公积金制度也会成为妨碍房地产业发展的绊脚石。中国社科院研究员汪利娜曾建议逐步将住房公积金制度改制为真正的政策性金融机构，成立国家住房公积金银行可以解决监管难题、节约运营成本、提高资金运作效率。扩大公积金覆盖范围。当前住房公积金制度更多倾向于国家党政、事业、国企部门，对于解决低收入者家庭并无过大实用。而我国进城务工人员逐渐增多，在城市建设方面起着越来越大的作用，国家应该使公积金制度更多地倾向于此类人员。“控高保低”缴存。这一政策具体方法是缴存基数统一为职工工资总额,不得低于当地最低工资标准,不得高于当地社会平均工资的3倍，缴存比例下限,5%,上限为12%。“控高保低”能够促进社会分配公平、进一步完善住房公积金制度的要求。有效利用庞大资金。中国证监会主席郭树清就曾提出，力推住房公积金、养老金等长期资金入市。3、继续推动城市化进程习近平总书记指出：城镇化是现代化的必由之路。中央城镇化工作会议作出了“加快推进新型城镇化”的重大战略部署。库存严重现象有目共睹，尤其集中在三四线城市，而大力推动城镇化可以有效解决这一问题。以“市民化”为核心推动真正意义上的城镇化。中国人口巨大，城市众多。据不完全统计，到2016年，中国有700个城市，包括4个直辖市，282地级市，374县级市；此外，中国还有大约2万个镇，2万个乡。如此大规模的城镇，未来的城镇化必须考虑城镇体系的问题。但在不少省区市城市体系上“一强多弱”，存在一到两个“超级城市”，其他是明显偏弱的中小城市（城镇）。行政资源过分集中，缺乏层次鲜明的城市体系。“市民化”意义在于鼓励更多乡镇人员进入城市成为市民。而如何使其获得身份认同感，关键在于户籍改革。由于户籍改革难度巨大，所以户籍制度改革应首先在规模小的城市首先推行。大的方面，中央应该向地方逐步放权，让地方承担更多地责任（由政府权力部门领导，公安部门搁置），稳步推进。另一方面，农村建设始终是中国发展核心问题。长期以来，中小城镇发展滞后，城镇基础设施和第三产业增长缓慢，农村劳动力转移。李克强副总理所言，城镇化要通过推动农村劳动力向城市转移，加快发展介乎农村和大城市间的城镇（包括镇或二三线城市等），缩小区域差异和城乡差异，改善农村人口的生活条件。新型城镇化不仅有人口比例增加和城市面积扩张，还要实现产业结构、人居环境、就业方式、社会保障等一系列方面由“乡”变“城”的转变。所以，只有先解决社会保障缺口、农村集体土地流转