土地一级开发流程

一级土地开发一、概述所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。由政府或其授权委托的企业对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。二、流程（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。（九）组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库三核心观点此次政策调整使得一级土地开发环节分工更细化，有利于开发周期缩短；对于政府来讲，在土地供应环节的调控能力增强，同时将加大存量土地的盘活力度；对于开发商来讲，竞争将提前到一级土地开发环节，拿地成本上升；对于行业来讲，景气不改，行业集中度提高。1.一级土地开发周期有可能缩短由土地储备机构统一承担本行政辖区的土地取得，前期开发和储备，使得一级土地开发环节分工更加细化，有利于提高一级土地开发的效率，增加了缩短供地周期和增加土地供应量的可能性，同时一级土地开发环节政府垄断特性增强。2.开发商的竞争提前到一级土地开发环节如果《办法》中提到的土地开发及其配套设施建设实行公开招标的方式能够严格执行，这将加剧一级土地开发环节的竞争。随着土地成本的上升，一级土地开发利润的丰厚，将促使更多的房地产企业参与到一级土地开发环节，凭借一级开发的先入优势获得二级开发权，一级土地开发的市场化程度将提高。3.土地供应集中化，政府调控土地供应能力增强土地储备工作由土地储备机构统一承担，并交由国土资源管理部门统一组织供地，这将减少土地供应的渠道，增加土地供应的集中度，政府调控土地供应的能力增强。4.土地使用权转让将更加灵活，降低开发商土地储备风险《办法》规范了土地储备机构收购国有土地使用权，首先将加剧国有土地使用权转让环节的竞争，有可能增加国有土地使用权的转让量，提高存量土地盘活的效率；其次土地使用权转让将更加灵活，开发商储备土地的风险将降低；第三，有可能增加股权收购模式拿地成本。5.开发商拿地成本将上升《办法》是盘活存量土地政策的细化，有助于加大盘活存量土地的力度，增加存量土地的供给，缓解土地供给不足的矛盾，同时也为控制农用地转建设用地奠定了基础。这不仅提高一级土地开发成本，而且提高土地出让价格，同时考虑到土地供应的集中化，开发商拿地成本将继续上升。6.行业景气不改，行业集中度提高《办法》将在增加存量土地供给，部分缓解土地供求矛盾的情况下，带来开发商拿地成本的上升，但上升幅度，要视政策的执行力度和具体实施办法而定，同时由于开发商转嫁成本能力较强，因此对行业的影响不大。另外，进行一级土地开发要求开发商具备一级资质，这将进一步提高开发实力强的开发商，促进行业集中度的提高。7.此次政策调整，将有利于提高土地储备丰富，尤其是先期拿地成本较低的开发商的竞争优势；另外，对于利润已经确定但未结算的项目影响较小，因此我们推荐大连友谊（000679）和万科（000002）。

第三讲房地产一级开发制度

一、何谓土地一级土地开发？

一）概念：是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。七通:道路；给水；排水；电；气；热力；通讯；一平：土地平整二）可用于开发房地产的土地

1、建设用地：包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地

（除了建设用地，土地类型还有农用地[用于农业生产的土地]、未利用地[除前两者以外的土地]）

2、一级开发土地的特征

1）“城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾”是规划开发地块的原则；（《城乡规划法》第17条）

2）土地一级开发是建设用地使用权招牌挂出让之前的运作方式

3）开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业（近期也有对一级开发市场化运作的突破），或政府直接操作，或政府委托企业，自己负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

4）土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准三）我国土地一级开发制度的发展过程（以北京为例）

第一阶段（1999年以前）：开发商、用地单位自行进行土地一级开发，也就是一级开发包含在二级开发之中；

第二阶段（1999年至2002年1月），政府成立专门的土地一级开发项目公司，指定该公司完成具体地块土地的一级开发后，再出让熟地；收回一些关系民生的权力，校正作用明显，但仍有很多不足

第三阶段（2002年1月后），政府部门以招标方式选择相应的企业承担土地一级开发。二、土地储备制度（打击开发商非法囤积土地）

国土资源部、财政部、中国人民银行2007年12月3日联合制定发布了《土地储备管理办法》，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。

三、土地一级开发流程

1、地方政府按照上级审定的城市规划和国务院、国土资源部批准的年度土地利用计划，根据每年的资金、市场情况确定每年的土地使用计划和建设规模，筹集启动资金，对拟建设的用地，责成计划

2、规划部门做出每年的开发建设计划，并将当年计划开发的项目土地按规定日期完成立项和详细规划、设计方案，组织各界专家学者讨论，然后报政府和人大批准通过。3、责成土地部门、建委、市政部门进行一级开发，限期完成征地、拆迁及各种管线道路建设，达到具备建设条件后委托专业公司编制标底，然后选定专业招投标公司组织向全社会公开招标拍卖。4、不能公开拍卖的定向建设用地如：政府投资建设的市政公益项目。军事用地；确定建设地点的行政机关、事业单位、科教文卫项目用地则由政府或投资单位出资按实际成本购买。

5、对按规划要求建设需要赔钱的项目如：危房改造、文化风貌保护区及一些规划控制较严地区的建设项目，则由政府自己组织实施或者对亏损部分给予适当补贴再招投标。

6、开发建设单位中标付款拿到建设用地，按自的经营理念委托设计院完成个体设计就可以开工建设，不用再办理任何土地、规划计划、开工审批手续。

7、如果一块建设用地按照规划没有赢利或者赔钱，没有人投标：1）政府给予定额补贴，要使开发商能有适当合法利润。核定补贴金额后，再进行公开招投标。谁要的补贴低就交给谁开发建设。2）责成命令规划部门修改详细规划，使之能够不亏损。8、要让开发建设单位除了到拍卖场上去投标取得已经规划好、具备建设条件的用地，没有任何途径去其他地方得到土地。除了上级政府招标选定的专业的招投标公司（每次每个项目都无规律选定），任何政府部门也无权接触开发建设单位。

土地一级开发流程示意图（北京市为例）

四、土地一级开发的资金

土地一级开发的主体是政府，资金理所当然应该由政府出。实行“取消协议出让，由政府统一搞一级开发，公开招标拍卖”的目的就是为了避免官商勾结，暗箱操作，产生腐败，并且保证能够按照城市规划来实施建设。

政府应该用拍卖已收购储备的土地收回的钱以及收缴的土地出让金、城市建设税等资金建立土地一级开发启动基金，完成一块地的一级开发就公开挂牌招标拍卖，收回资金再投入下一轮开发。因为从总体上通过竞标拍卖收回的钱肯定收大于支，形成良性循环。

五、做一级开发的开发商资质

政府统一搞土地一级开发，一般都是要一个城镇至少是一个大型居住区一次统一规划，统一征地拆迁，按照建设程序先地下，后地上，先市政配套，后房屋建设。土地一级开发将更多的是建新城，而不只是建住宅区。规模会远大于过去开发商自己搞一个项目的规模，人力物力耗费巨大。

承担一级开发的开发商必须是有实力、有经验、干过大型开发项目的开发公司。它代表政府进行征地拆迁，政策性很强，必须是遵纪守法、群众能信得过的企业。

政府应该制定准入标准，达不到要求的开发商不能参与一级开发。一般应为卓有信誉的有政府背景的或国有控股的大型开发公司为宜，而且必须经过公开招投标，能够拿出切实可行的方案，竞争胜出的开发公司才可。

六、如何拿到土地一级开发权？

一级开发权的获取也必须采取公开招标的方式，逐步引入市场机制。只有一级开发权的获得是通过公开招标得来的，才能从源头上保证拿地制度的整体公正性。与二级市场一样，对已完成立项、规划拟开发的用地，也要委托专业公司按照国家规定的征地拆迁补偿标准和该地块的现状房屋、人口、土地状况编制标底，然后由土地储备部门向全社会发布公告，选定专业招投标公司组织向全社会公开招标。由符合搞土地一级开发的企业投标，报送征地拆迁安置方案和需要的金额，由无规律选定的专家委员会评审，确定方案最佳、费用最低的企业中标。并要有监督、审计机构监督执行落实。搞土地一级开发的企业必须有足够的经验和专业人员，有良好的业绩和审定的资质。

七、如何防止一级开发企业曲线拿地

从事土地一级开发的企业，应设定相应的资格和限制性的条件，比如不得从事商品房的建设与开发。这样才能从根本上解决由一级开发带来的不公平问题。今后房地产市场将进一步细化，有些企业专门搞土地一级开发，有些企业专门搞高档住宅、中档住宅或普通住宅，有些企业则专门搞商业、写字楼。搞土地一级开发的企业专业化了，才能分开一、二级市场，避免产生新的矛盾。

八、参与土地一级开发的企业的回报

土地一级开发的资金应由政府出，参与土地一级开发的企业没有资金风险，应该只拿劳务费，回报应该限定在不超过房地产业国家规定的法定利润8%，才比较合理

九、土地征收、征用

一是指国家根据公共利益的需要，依法定程序强制改变土地