1项目管理实施规划编制程序

1工程治理实施规划编制程序五个环节：①了解工程相关各方的要求；②分析工程条件和环境；③生疏相关的法规和文件；④组织编制；⑤履行报批手续。工程治理实施规划编制的主要内容是“组织编制”。七个编制步骤：工程施工合同和施工条件分析。确定工程治理实施规划的名目及框架。分工编写。工程治理实施规划必需依据专业和治理职能分别由工程治理部的各部门(或各职能人员)编写，有时需要企业治理层的一些职能部门参与。汇总协调。由工程经理协调上述各部门(人员)的编写工作，给他们以指导，最终由工程经理指定人员汇总编写内容，形成初稿。统一审查。组织治理层进展审查，并在执行过程中进展监视和跟踪。修改定稿。由原编写人修改，由汇总人定稿。报批。由工程经理部报给组织的领导批准施工工程治理实施规划。工程治理实施规划编制要求在组织治理层的领导下由工程经理组织编写。工程治理实施规划应反映从获得招标文件到签订合同、工程实施启动过程中经营战略、策略等的变化。对工程治理规划大纲有重大的或原则性的修改，应报请企业批准。为了满足工程实施的需求，应尽量细化，尽可能利用图表表示。练习题：工程治理实施规划步骤中最主要内容是(编制工程治理实施规划)工程治理实施规划“组织编制”环节后应〔履行报批手续〕一、房地产投资工程或者是开发工程可行性争论适用的领域1、房地产开发工程可以用于房地产政策的应用。比方说我们搞房地产拆迁是按人口补归还是按面积补偿，这是一个房地产的政策，可以进展可行性争论；比方说我们进展住宅性产业是按实物分房还是货币分房也是我们需要争论的政策问题。商品房房屋建筑到底是进展商品房还是经济适用房还是最近提出的年租房，这都是我们争论的政策。固然去年出台的物业治理的问题也是这方面。2、可行性争论还可以用于房地产的规划。大家都已经知道我们国家现在有一个环境影响评价法，是去年提出的，同样在我们房地产开发工程里面，我们有其他国家一些比较好的案例，我给大家简洁介绍一下。法国Ladefense这个地方，处于法国西部，位于凯旋门西延长线，这个门是大拱门，是1989年建成的，为纪念法国埃菲尔铁塔100周年而建的，这个建筑是格外雄伟的，这是他那个台阶下面很大的步行街，这是89年施工的图片，这样一个大的房地产是从50年月就开头规划，当时成立了治理委员会，治理委员会的目的就是对这个开发区进展规划，规划以后怎么利用土地开发，利用房地产开发或者是整个商业区的开发，来使得我们这个地区可持续进展，1958年成立的一个委员会，这是58年当时投入规划的一个模型。这是六十年月的，还是七十年月，还是八十年月，始终到89年这个大拱门建成整个的状况。现在我们再来看这个东西等于说是40年它的规划根本上是保持全都的，大家从图形上都能够看到根本上没有什么太大的变化，最大的变化就是在把地方标志性的建筑物建成什么样，这个始终没有落定尘埃，直到1989年建成了建筑风格是格外独特的。这个规划还有一个格外的地方，大家看这个图比较清楚一点，就是他利用这个空间，整个这条线是一个步行街，全部的交通全在地下，大家看我光标这个地方，光标这个地方实际上是地铁，从凯旋门那边开过来的地铁，始终到这个布局，这里面有地铁、公共汽车和铁路，全部都在这，面上看不见任何的汽车和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，给大家举这个例子的意思就是我们进展房地产规划的时候，是完全可以做这么好的，这是西方国家法国人做的，我们现在的金融街将来能不能做到这种状况也不大清楚。这都是格外雄伟的一面，大家看一下这个建筑物，它好象一个公布的东西，这是法国建的工业博览馆，这是有三个支点，现在还是全世界独一无二的，可见法国人在规划思想是比较好的，规划也是我们可行性评估一局部。3、还可以进展房地产投资活动，这是我们现在会主要的争论内容。工程定义投资活动就是搞工程活动，指在具体的地点和确定的时间内进展的一系列有目的、有打算、有始有终、有资金投入、有产出的活动，不是一个持续的经营。在工程评价的领域里面，我们用到三个词汇，一个是Appraisal事前的评估，其次是Evaluation，事后评估；第三是Assessment，就是第三方我作为中介机构对你进展评估，可能大家今后在接触有关的文献或者是报告里面，大家应当留意这个词，但是美国人不是很严格区分Evaluation和Appraisal，对Assessment没有争议。对于一般的工程分类从治理的角度来讲有建、改扩建和合资，这里面都是把工程分为建、改扩建和合资。但是这些年随着经济的进展，从利用资源的角度可以把工程分成建与合资以及改扩建，由于改扩建利用原有的一些资产，建和合资都是完全是平地起价。从经营的角度来看我们有一些工程是经营性，有一些工程是非经营性，比方说城市道路，假设不收过桥费的话，那就是非经营性工程，但是假设说收钱了，过桥费像原来北京五环就是经营工程，现在又变成非经营性工程。还有从产品性质的角度，我们有竞争性工程、公共工程和准公共工程，这就是从产品的性质来看。公共工程比方说北京市政府搞的环境污染治理的一些工程，大家都受益，谁也不花钱；准公共工程就像污水处理；电视机、冰箱或者是等等都是竞争工程，依据产品性质来定的。从融资主体的角度有工程融资与企业融资；从权益资金的角度有私人投资、政府投资、混合投资；现在有PDP模式，所谓PDP就是公共与私人投资合伙制；评估方式是统一的，就是利用增量的方式来评估的。下面切入整体，我们投资任何一个工程都有投资的目的，公共建筑比方说国家奥体中心，公共投资为主，同时吸纳私人投资，还有国家大剧院都是国家公共建筑，这些工程并不是真正为了盈利，固然不期望靠国家养着，但是主要目的就是国威，这是一个方面。就住宅来说经济适用房这里面就是私人投资加上政策优待，对于这样一些工程，它的目的是猎取利润，对于政府来说它是政府政绩的表达；商品房这是私人投资，这样的工程确定是盈利性的工程；涉外商品房确定是以盈利为目标，确定不是为了公益性搞涉外商品房；写字楼私人投资，以盈利为目的；商厦也是私人投资，以盈利为目的，像现在搞的家乐福，那么大的广场，据说这个工程是国内开发商没有资格或者是得不到这样的实惠，但是这给了国外一些商业企业，它纯粹是以盈利为目的。二、投资工程可行性争论的内容首先争论市场，这个市场有两个市场，一个是宏观市场，一个是微观市场。宏观市场指什么？就是整个国家宏观经济，还有房地产整个宏观的状况，像去年房地产争论比较多，大家都是业内的人，我就不再介绍了。到我们具体的工程，那就要评估土地供给的市场，要评估一下材料的市场，要评估一下商品房销售市场，要评估一下资本的市场，我觉得这四个市场，就是我具体工程来说这四个市场生怕也要考虑，由于你有钱买不到廉价的材料，你的利润也实现不了，这是利润的问题。固然还要留意投资时机的参与，大家都很清楚。还有技术评价，技术评价可能一般就是通过设计院来做，或者是一些评估公司他们再聘请专业人士对我房地产工程进展评估，主要是技术方面。环境影响评价是格外重要的东西，我们房地产工程也存在这样的东西，时间关系不能开放。假设大家留意到我们天安门，你们访问天安门的网站，可以在网站上可以看到天安门的图片，就是天安门晚霞，天安门晚霞格外秀丽，但是四十年前还有另外一张图片，这张图片是朝霞的天安门，现在朝霞的天安门永久看不到了，就是由于北京饭店超高，使得它再照这张相没有意义了。所以我们也要留意环境影响的意义。经济评价这是我们主要要讲的内容。还有社会评价，房地产工程社会评价，应当说现在已经提到议事日程上来，以前我们没有很重视。最近从去年开头，建设部留意到这个问题，世界银行也在留意到这个问题，就是说在搞房地产工程的时候，应当乐观搞社会评价，为什么？由于社会评价涉及一个格外重要的问题，就是非自愿的移民，我们的房地产开发工程或者是市政工程往往要进展大方面的拆迁，使得这方面的居民非自愿移民搬到其他的地方去，所以社会评价也列入到议事日程上。风险分析大家都很重视，但是风险分析不是很简洁做得很好。再就是组织机构评价，对一般小的工程没有什么组织机构评价，但是对于超大的工程就有组织机构评价的问题，比方说国家大剧院工程的业主，就需要组织机构评价；还有现在的奥体，2023年奥运会奥运场馆的工程，这就必需对谁治理奥运会场馆的工程对机构进展评价。还有就是法律框架适应性，就是你这个工程适不适合在我们国家法律允许的范围内，固然房地产工程不大存在，但是有一些工业工程就存在这个问题，假设你生产的产品污染比较严峻，那么可能法律不允许，这就是说你要进展这些方面的评估。最终一个就是监视的指标体系，就是你这个工程从开头上的时候，就应当搞一套可以监视的指标体系，将来你的工程完了以后，你可以用你的这套监视指标体系来检验你的工程是否成功，所以这是格外重要的事情。一般的投资工程都要有这些评价的内容，对于我们房地产工程来说，有一些是比较重要的，但是有一些也是可以考虑简化，像一般的房地产商组织机构评价不肯定做，环境影响评价也不肯定要做。但是监视的指标体系期望每一个单位都这么做。那么我们可行性争论的阶段是这个样子，这张图是从联合国公华组织工业组织可行性争论摘录下来，原版书有这个图片，翻译书没有这个图片。红的是表示我们在工程推动阶段所做的工作，这里面大家可以看到高高这个地方是可行性争论和工程评估报告，这局部花的内容时间和精力是最多的，绿色是花钱花得比较多的地方，但是这个阶段花钱也不少，工程识别，预可行性争论，可行性争论，评估报告，谈判和签约，工程设计，后面就是建筑、施工等等，就是整个工程周期都看到了。我们再看看国外对工程周期一般是给一个轮回的东西，从Programming开头，从时机到工程的识别，再到工程的评估，还有融资，实施以及工程评估等等方面，大家可以看到评价和评估词就不一样了，评价就是事后评估总结阅历，为下一次工程供给阅历和教训。在工程周期内我们有哪些活动，首先要定可行性争论；其次就是要做工程评价；第三就是进展工程治理，可能工程治理在座都格外生疏，也是现在格外热门的一个学科；第四就是工程运营。这是我们在工程周期内四个最主要的工作，前面我们在座的可能比较关心。这是一个格外重要的观点，期望大家在今后工作中实践中留意到，就是不同的利益群体，它和工程是什么关系？比方说中间是一个建筑物，某一个工程，和工程有关系的都是什么人？有政府、投资人，房地产工程确定有政府参与，给你批地、规划等等，开工许可证，投资人是拿钱的；还有施工企业，还有一