物业管理实务物业的招标与投标

物业管理实务物业管理的招标与投标四川省建设厅物业企业经理部门经理应试培训物业管理的招标

物业管理招标的含义物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主大会、业主委员会，在为其物业选择管理者时，通过制定符合其管理效劳要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业效劳企业竞投，从中选择最正确对象，并与之签订物业效劳合同的过程。物业管理招标

产权人招投标选择物业公司物业管理招标的特点

超前性长期性阶段性物业前期介入的特点物业管理的长期性效劳内容价格变化物业管理的招标方式物业工程公开招标邀请招标协议招标

是指招标人〔业主业主大会开发商〕以招标公告的方式，邀请不特定的物业效劳企业参加投标的招标方式。

公开招标应在公共媒介上发布公告！

中国住宅与房地产信息网

中国物业管理协会网

一些具有重大影响的媒体发布免费公告公开招标

是指招标人〔业主业主大会开发商〕以投标邀请书的方式，邀请特定〔3－8家〕的物业效劳企业参加投标的招标方式。

关系到国家平安和机密小规模非收益性〔住宅物业〕物业邀请招标

协议招标是指招标人〔业主业主大会开发商〕不公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业效劳

企业，邀请其投标，然后通过平等

协商，最终达成协议的招标方式。

投标人少于三个住宅规模较小，经

物业所在地的区、县人民政府房地

产行政主管部门批准，可以采用议

标。协议招标（议标）物业管理招标的程序

选择招标方式编制招标文件招标行政备案发出招标信息提供招标文件组织现场考察收存投标书开标评标定标发出中标通知定标行政备案签订物业效劳合同

招标文件招标文件招标人及工程简介，〔名称地址联系方式工程根本情况物管用房的配备等〕物业管理效劳内容要求对投标人及标书的要求〔资格标书格式主要内容〕评标标准和方法招标活动方案〔组织机构开标时间地点〕物业效劳合同签订说明其它事项说明及法律法规规定的其它内容

行政备案10日前与物业管理有关的物业工程开发建设的政府批文招标公告或招标邀请书招标文件法律法规规定的其它材料招标人资格证明物业产权证明业主大会决议

评标委员会

评标由招标人依法组建评

标委员会负责。

招标人代表组成

物业管理方面的专家

成员为5人以上单数

物业专家＞成员总数的2／3物业管理招标的原那么公平公正公开老实信用招标的时限

招标时限

新建现售商品房工程应当在现售前

30日完成

预售商品房工程应当在取得?商品房预售

许可证之前完成

非出售的新建物业工程应当在交付使用前

90日完成

物业管理的投标物业管理投标的含义物业管理投标是物业效劳企业针对特定的物业管理工程招标文件的相关要求，在充分分析工程情况及自身开展目标和实力的前提下，组织相关资源，拟写投标文件，参与争夺物业管理工程的市场活动。

物业效劳企业市场竞争

物业工程管理投标人物业管理投标的实施

成立工作小组获取解读招标文件考察物业现场参加标前会议进行投标可行性分析编制投标文件封送标书现场辩论签订委托效劳合同物业管理投标的策略攻势策略守势策略低本钱策略差异策略物业管理投标文件的主要内容投标函投标报价物业管理方案招标文件要求提供的其它材料物业管理方案的编制物业项目概况管理目标组织架构管理效劳内容管理方式效劳宗旨员工编制分工任职条件管理效劳分项指标措施物业管理效劳模式设计社区文化活动员工培训物资装备的配置项目经费收支测算物业管理效劳费的测算包干制物业效劳费用＝物业效劳本钱＋税费＋物业企业利润酬金制物业效劳费用＝支出＋物业效劳企业酬金物业效劳本钱

物业效劳支出＝设施设备及公众责任保险费用经业主同意的其它费用管理效劳人员的工资社保和按规定提取的福利费物业共用部位公用设施设备的日常运行维护费

清洁卫生费绿化养护费秩序维护费

办公费用物业管理企业固定资产折旧费5﹒5％的物业营业税8％－15％的物业企业利润请思考一下

1、根据?前期物业管理招标投标管理暂行方法?新建商品房工程的前期物业管理招标人应当在现售前〔〕日完成招标投标工作。

A15B30C60D90

2、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业效劳企业，或者未经批准擅自采用协议的方式选聘物业效劳企业的，由〔〕以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

A县级B市级C省级D建设部

3、编写物业管理投标书最关键的环节就是标价的计算和〔〕。

A招标文件的解读B物业管理方案的设计C物业管理企业介绍

D可行性分析

1B2A3A单项选择题

请思考一下

4、物业管理招标投标和评标活动中〔〕属于违规及禁止行为。

A在确定中标人之前，招标人与投标人就投标价格进行协商

B在评标过程中召开现场辩论会C维护投标人公平公正竞争

D不得以低于本钱的报价竞争

5、由二个或二个以上的物业效劳企业组成一个联合投标体，在签订共

同投标协议时，一般按照〔〕确定投标的联合资质等级。

A联合体中最高的B综合资质C平均资质D等级较低企业

6、根据?前期物业管理招标投标管理暂行方法?预售商品房工程的前

期物业管理，招标人应在〔〕之前完成招标工作。

A商品房竣工B取得?商品房预售许可证?C交付90日

D物业效劳企业接管验收

4D5D6B单项选择题

请思考一下

7、物业管理投标书在编写过程中物业管理方案的设计和〔〕是最关

键的环节。

A投标报价一览表B投标物业效劳企业简介C可行性分析

D解读招标文件

8、投标书要按规定要求答复招标文件中的所有问题，并〔〕、拟组

建的工程管理机构和拟定的物业管理方案要点。

A重点介绍物业管理方案模式B重点介绍物业效劳企业文化

C重点介绍物业效劳企业D重点介绍物业管理特色

9、自中标通知发出之日起〔〕日内签订委托效劳合同。

A15B20C25D30

10、招标人应当在投标有效期限〔〕日前确定中标人。

A15B20C25D30

7B8C9D10D单项选择题

请思考一下

11、评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为〔)

人以上。

A3B5C7D11

12、建设部的?前期物业管理招标投标管理暂行方法?规定，前期物业

管理的招标人应当在发布招标公告或发出招标邀请书的〔〕日

前，提交规定的材料报物业工程所在地的县级以上地方人民政府房

地产行政主管部门备案。

A5B10C15D30

13、〔〕的主要作用是作为招标人审核投标人报价、评价和确定中标

人的重要依据。

A投标资格B投标文件C投标标的D标的

单项选择题11B12B13D

请思考一下

14、物业管理方案初步拟定时，注意以下内容〔〕

A效劳特色B效劳内容与质量标准

C效劳工程定价策略和原那么D创作效劳品牌意识

15、物业管理方案一般包括物业效劳企业介绍、目标工程物业管理特点

分析、物业管理效劳〔〕等内容。

A内容B模式C质量标准D收费原那么

16、物业管理效劳的价格形式可以分为〔〕。

A政府政策指导价B政府指导价C业主委托商议价D市场调节价

17、招标人及招标工程的简介中包括〔〕配备情况等。

A招标人名称地址联系方式B工程根本情况

C要求对物业效劳的方式D物业管理用房

多项选择题14ABC15ABCD16BD17ABD

请思考一下

18.物业管理招标工作包括的内容是〔〕。

A提供招标文件B组织现场考察C召开标签会议D收存标书

19.物业效劳企业编制投标文件时，应写的具体内容是〔〕。

A投标函B投标报价C物业管理方案D招标文件要求提供的其它材料

20.物业效劳企业要想在辩论会上中标，要做到〔