江苏苏北某市房地产市场分析及展望

江苏苏北某市房地产市场分析及展望

近年来，在国家大力推广经济、保持增长等有利于政策的推动下，盐城房地产市场运行稳定，投资逐步恢复，市场地产逐步增长。现在停车场的负责人是“小杨春”。为进一步了解当前房地产投资变化情况及其未来发展趋势,近日,笔者采取问卷调查及走访座谈相结合的方式,对苏北某市大市区及其所辖7个县(市)和部分房地产开发企业开展了房地产市场运行状况调查,发现楼市“小阳春”现象的背后也出现了一些新情况和新问题,其后期走势尚存在诸多不确定因素,须保持谨慎乐观。1商品住房销售情况1.开发投资总量保持增长,大市区增幅快于全市。随着年初以来商品房销售量的持续攀升,企业资金回笼状况趋于好转,开发投资增速稳步回升。据统计,今年1～4月份,某市房地产开发累计完成投资30.4亿元,同比增长6.5%,虽较上年同期回落42.3个百分点,但比1～3月份增速加快4.2个百分点。从投资结构来看,住宅完成投资22.9亿元,同比增长1.2%;办公楼完成投资0.5亿元,同比下降40.2%;商业用房完成投资6.0亿元,同比增长46.9%。从投资区域来看,大市区仍是全市房地产开发的重点,其增幅高于全市平均水平。据统计,今年1～4月份,大市区共完成投资17.2亿元,增长7.5%,高于全市增幅1个百分点;投资额占全市房地产投资总量的56.6%,比上年增长了0.5个百分点。2.商品房呈现供应量减少、销售量持续攀升态势。今年1～4月份,某市大市区上市商品房60.87万平方米,比上年同期下降22.65%;销售商品房73.85万平方米,比上年同期增长37.75%。另同期商品住房上市45.33万平方米,比上年同期下降35.61%;销售商品住房62.01万平方米,比上年同期增长30.13%;商品住宅平均销售价格(包含政策性保障住房)3135元/平方米,比上年同期增长8.29%。分时序看,1月份,由于受新年房展会成功举办、商品住房团购优惠措施出台及住房公积金政策进一步放宽等系列暖市政策的作用,商品房销售行情看好,当月大市区销售商品房19.85万平方米,销售商品住房15.67万平方米;2月份,因受春节长假的影响,商品房销售阶段性减少,当月销售商品房13.97万平方米,环比减少29.62%;销售商品住房11.92万平方米,环比减少23.93%;3月份,随着市区“购房黄金周、实现开门红”活动的开展,商品房销售逐步回暖,当月商品房销售18.6万平方米,同比增长72.2%,环比增长32.86%;商品住房销售16.5万平方米,同比增长52.8%,环比增长38.65%;至4月份,商品房销售进一步回暖,当月市区商品房销售21.6万平方米,同比增长185.7%,环比增长16.13%;商品住房销售18.11万平方米,同比增长184.55%,环比增长9.7%。3.商品住房平均成交价稳中企升。今年以来,受政策性保障住房成交面积减少的影响,某市大市区商品住房(含政策性保障房,下同)月度成交均价一直稳中企升。分时序看,1月份商品住房平均销售价格为2972元/平方米,比上年同期增长4.2%,环比增长8.9%;2月份商品住房平均销售价格3138元/平方米,比上年同期增长5.7%,环比增长5.6%;3月份商品住房平均销售价格3264元/平方米,比上年同期增长7.5%,环比增长4.01%;至4月份,商品住房平均销售价格为3088元/平方米,比上年同期增长2.9%,环比下降5.39%。4.住房供求结构趋于改善,中小户型商品住房产销两旺。今年以来,该市房地产开发企业根据市场需求变化的新情况,加大了商品住房开发结构调整的力度,使得住房供应结构得到了进一步改善,尤其是年内加大了90平方米及以下的中小户型商品房的建设投入力度。而与此同时,在市场趋暖初现“小阳春”的背景下,中小户型商品房的销售也更加向好,无论是开发投资,还是施工面积和销售面积等各项指标完成情况,其在商品住宅中所占的比重均呈大幅提升之势。据统计,今年1～4月份,某市90平方米及以下商品住宅完成投资额6.6亿元,同比增长20%;竣工面积为21万平方米,同比增长169.23%;销售面积达30.2万平方米,同比增长41.12%。5.房地产贷款同比涨幅明显,但房企资金仍较为紧张。据统计,今年1～4月份,该市房地产贷款净增额达25.49亿元,增长20.87%,同比多增12.4亿元,增幅同比高7.28个百分点,其中:房地产开发贷款净增8.32亿元,增长21.41%,增幅同比高12.41个百分点;个人房贷净增17.17亿元,增长20.61%,增幅同比高4.57个百分点。尽管上述银行房地产信贷投入的大幅增加在一定上缓解了房地产开发企业资金紧张的状况,但调查问卷显示,当前大部分房企的资金仍较为紧张。据统计,10%的企业反映资金来源充裕;40%的企业反映资金较紧,仅基本能够满足正常经营;50%的企业反映资金面异常紧张。而对于资金紧张的主要原因,主要包括销售回笼速度相对低于建设投入进度、项目建设报批较慢、地方政府不准降价销售、银行贷款投放谨慎及楼盘滞销等5个方面。6.投资性购房比例明显萎缩,商品房去化周期缩短。调查显示,100%的房地产开发企业均认为当前居民购房是以自住需求为主,认为投资性购房比例不足10%,其中90%的开发企业更是认为投资性购房比例不足5%,而这一比例与2008年初的调查结果相比,下降了近35个百分点。又如:该市辖内某县今年1～4月份共销售商品房2244套,从销售对象看,本地客户2116套(其中市区和乡镇客户分别为1605套和511套),外地客户128套,需求明显以本地客户的自住需求为主,而外来客户的投资和投机行为所导致的需求几乎没有。此外,调查结果还显示,全市商品房去化周期明显缩短,表明此前巨大的存量房压力开始逐步得到缓解,市场供求有望趋向平衡。如:在30户样本房企中,有60%选择去化周期为6个月以内,30%选择去化周期为6～12个月,仅有3户小型房企选择去化周期为18个月以上。2或实施了政策吸引了“暖流”一是宏观经济企稳回暖。从全国情况来看,2009年第一季度,宏观经济已经出现回暖迹象。4月16日,国家统计局公布的一季度经济数据显示:我国GDP保持了6.1%的增幅。这表明,此前政府推出的促进经济较快发展的一揽子计划全面实施后,成效显著,各项救市措施至目前已有所获。从该市来看,一季度全市实现财政一般预算收入27.7亿元,比上年同期增长24.9%,增幅在全省13个省辖市中列第2位。显然,国家宏观经济面的企稳回暖,在一定程度上影响带动了公众对房地产行业市场信心的恢复。二是暖市政策刺激拉动。自2008年下半年起,因受宏观经济等综合性因素影响,某市房地产市场进入下行轨道,呈现出“双观望、双谨慎”现象,即“老百姓观望房价、购房谨慎;开发商观望政策、开发谨慎”,直至去年10月份跌入谷底。随着去年11月份市政府出台了《关于促进市区房地产市场健康稳定发展的若干政策意见》及包括降息、减税、松绑二套房贷款等配套措施在内的“五大暖市政策”,加之成功举办了房地产展示交易会和“购房黄金周”活动,给“寒冬”中的楼市注入了“暖流”。事实表明,上述扶持政策直接刺激拉动的效果非常明显。问卷调查显示,有70%的开发企业认为房市回暖得益于“利率、税收等政策优惠较多”。据统计,今年1～4月份,该市商品房销售面积130.7万平方米,同比增长22.8%,较1～3月份回升15.7个百分点,其中:住宅销售面积110.2万平方米,增长14.5%,较1～3月份回升12.4个百分点;全市商品房空置面积为13.54万平方米,下降了3.3%,较1～3月份回落2.4个百分点。三是刚性需求累积释放。近几年来,某市旧城拆迁改造力度不断加大,拆迁进度逐步较快,拆迁面积日益扩大,从今年起陆续进入购房高峰,加之去年下半年楼市“寒冬”中很多处于观望等待的购房人群打消了顾虑,使得潜在的市场购买力得到了极大的释放,进而带来刚性需求急剧增加,短期累积效应逐步显现。据统计,去年1～6月份,该市市区计划拆迁项目79个,计划拆迁面积66万平方米,增长400%;其中计划拆迁住宅5413户,增长579.2%,按每户住宅90平方米测算,预计带来50万平方米的住宅刚性需求;去年1～6月份,实际完成拆迁18.67万平方米,增长117.1%,其中住宅17万平方米,增长143%。问卷调查也显示,样本企业100%选择房市回暖的原因为“前期积累刚性需求的集中释放”。四是房企促销力度加大。去年下半年以后,针对商品房销售持续走低的新情况,辖内房地产开发企业积极主动调整开发战略和市场营销策略,采取了形式多样的优惠促销措施,如今年元旦期间,某市新年房地产展示交易会成功举行,期间参观人数达5万人次,销售十分火爆,共成交各类住宅83套,意向定购781套;3月23日～29日,举办了“购房黄金周”系列活动,包括商品房集中优惠促销、举办二手房展示交易会、政策性保障住房集中摇号销售等,极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情,积聚了购房人气,带来成交量成倍增长,其中:市区累计销售一手商品房48848平方米,为春节以来成交量最高的一周,同比增长130.4%;二手住房共成交121套,成交面积达10814平方米,是春节以来周平均成交套数的2倍。问卷调查也显示,有6成的开发企业将房市回暖原因归结为“房地产开发商打折和其他优惠促销”。五是消费预期向好走高。伴随着各项暖市政策的陆续出台,部分购房消费者在经历了短暂的房市震荡、焦躁不安及谨慎观望期之后,对短期内房价大幅下跌不再心存幻想,对房地产行业中长期仍持积极、谨慎乐观的心理预期,眼见房地产市场正平稳回暖,加之政府的核心暖市政策(包括地方财政给予购房者的购房补贴及给予开发商的土地供应优惠条件等)即将于今年6月份到期,促使购房意愿也随之逐步回升,需求释放尚存在较大潜力空间。问卷调查显示,有60%的开发企业将“地方政府补贴政策的优惠期限将至”作为房市回暖的原因之一。3房地产新开工面积持续下降,市场表现出理性回归1.房地产开发投资乏力。今年以来,由于受国际金融危机的影响,某市房地产开发投资低迷。据统计,今年1～4月份,该市完成房地产开发投资30.38亿元,比上年同期增长6.5%,增幅较上年同期回落42.5个百分点,低于全省平均增幅5个百分点,在全省列第10位,在苏北垫底,其中:住宅完成投资22.91亿元,增长1.2%,办公楼完成投资0.52亿元,比上年同期下降40.2%,商业用房完成投资6.1亿元,比上年同期增长46.9%。由于房地产开发投资乏力,在第三产业投资中抵消了基础设施投资较快增长的部分因素,导致全市第三产业投资增长趋缓。2.房地产新开工面积下降。2008年下半年,受商品房销售持续下降的影响,该市开发企业普遍放慢了房地产开发的步伐,商品房新开工面积增速出现了持续回落态势。今年以来,尽管全市房地产市场销售逐步回暖,但在“去库存化”成为楼市主流取向的背后,房地产新开工面积仍呈现负增长趋势,且降幅有所扩大。据统计,今年1～4月份,全市新开工商品房面积为106万平方米,较上年同期下降40.6%,其中住宅新开工面积为79.1万平方米,同比下降42.4%。分析新开工走低的原因,主要是当前部分开发企业投资比较谨慎,导致开发速度明显放慢。问卷调查显示,有70%的开发企业选择不打算在未来1～2年内扩大房地产开发投资。而如果新开工面积一旦持续下滑,则不仅影响到未来1～2年的市场供应量,还将影响到辖内房地产开发投资的总量规模与速度。3.“打折、降价”加剧了市场观望气氛。面对今年以来全国部分地区相继出现的商品房销售不畅的局面,以“万科”为代表的部分房地产开发商在一、二线城市相继采取了降价、打折销售等多种促销手段来加大营销力度,以加快本企业的资金回笼。这一现象,先是发生在深圳、广州等城市,之后也不可避免地蔓延到了欠发达地区的三线城市,“羊群效应”随之扩散,且扭转困难。而人们在“买涨不买跌”的从众心理下,持币观望的态度逐渐抬头,面对部分商品房价格下跌的市场氛围,购房者持币观望的气氛趋于浓烈。4.房价高企与需求低迷矛盾不断显现。由于此前该市房价涨势过猛,房价已经达到历史最高水平,因此,尽管2008年涨幅有所回落,但目前房价仍然偏高。与城市居民收入水平相比,目前辖内房价仍超出了大多数家庭的支付能力。按照2008年该市市区居民可支配收入和每户家庭成员数3人计,采用全市市区住宅平均价格,1套住宅平均建筑面积(100平方米),可以计算出该市目前的房价收入比大致为6.4∶1,高于国际公认的合理区间(4-6∶6)。而从全辖目前情况看,房价高企与需求低迷的矛盾也因此不断显现。对此,只有当房价真正理性回归到位,才能最终持续有效地激发市场需求。5.房地产金融隐性风险增大。表现为开发企业盈利水平下降,贷款偿还能力弱化。问卷调查显示,对今年前4个月的经营状况,有40%的开发企业选择“利润与去年同期持平”;有40%的企业选择“利润同比减少”;仅有20%的企业选择“利润同比增加”。而对于下一阶段企业盈利状况的预测,有70%的开发企业选择“持平”或“亏损增加”,仅有30%的企业选择“盈利增加”。由此不难看出,面对当前房地产市场不够景气的实际情况,就连开发商自身也对未来充满了担忧,而商业银行则同时承担着来自开发商与个人住房抵押贷款借款人的双重风险。4切实加大建设力度,保证住房保障体系从某市房地产市场发展走势来看,今年以来,房地产行业相继经历了春节前的“寒冬期”和春节至6月份(政府补贴优惠政策期限将至)的“回暖期”;此后,预计还将经历7～9月份(政府优惠政策取消)的“观察期”和9月份以后的“稳步回升期”。具体表现为:一是市场趋于稳定,基本回归理性;二是商品住房供应量和可售房源将会继续增长,市场销售的压力还会进一步加大;三是公众观望心态仍会维持较长一段时间,开发企业谨慎投资情绪在短时间内难以逆转;四是整体房价仍将小幅上涨,但不同区位和不同档次的房价将呈现差异化发展,黄金地段房价仍将保持稳健;五是在未来一段时间内,相当一部分房地产开发企业的经营压力难以明显改善。面对这一客观现状和未来走势,当前务必保持谨慎乐观,积极采取有效措施,促进辖区房地产市场的稳定、健康发展。一是要进一步发挥政府保障职能。各级地方政府应不折不扣地执行国家各项针对房地产业的政策法规,坚持科学发展观,走可持续发展的路子。要因地制宜,立足长远,实施项目建设规划,合理控制城镇房屋拆迁规模,加强基本农田保护力度,正确把握商业房地产开发的节奏。应强化政府对困难群众的住房保障职责,不断完善住房保障体系,加快经济适用住房建设速度,加大开发量;要设立经济适用房、廉租房专项财政资金。建议各级政府应从财政土地出让金中拿出不低于20%的专项资金用于解决经济适用房、廉租房建设。同时,要根据不同人群,设计相应的住房保障制度,以更好地满足低收入者的住房保障。二是要进一步合理调整商品房销售价格。房地产企业应站在全局和长远的高度,正确认识当前房地产发展形势,及时对房价进行调整,放弃前期暴利思想,同时也不能完全依赖于政府救助;要从提高服务质量和优惠价格等方面入手,带动居民住房消费,这也是保证企业能正常持续经营的必备条件。只有坚持走出经济周期低谷,才能迎来新的发展高峰期。三是要进一步倡导宣传房地产市场理性消费。作为商品房消费者,应切实转变消费理念,在改善住房条件时倡导合理消费、理性消费。应根据自身收入