布鲁克林区域分析

目录一、布鲁克林（Brooklyn）概况 2人口 2交通 4经济 5二、纽约未来发展规划 6人口预测 6未来土地、住宅规划 9三、布鲁克林地区房地产市场 10房地产出租市场 10房地产销售市场 12布鲁克林Greenponit区 13布鲁克林中心Downtown区 14四、项目地块 16一、布鲁克林（Brooklyn）概况纽约是美国最大城市及第一大港，地处美国东北纽约州东南部，大约在华盛顿特区和波士顿中间位置，紧邻的哈德逊河让纽约市享有运航之便，使其快速发展成为一个贸易重镇。纽约城区大多落在曼哈顿、史泰登岛和长岛，因为土地狭小所以人口密度很高。纽约市土地面积约790平方公里，分为曼哈顿区、皇后区、布鲁克林区、布朗克斯区、斯塔滕岛区五个区。布鲁克林为美国纽约市的五个行政区之一，也就是纽约州的国王区，为纽约州人口最多的区。布鲁克林位于曼哈顿东南部，东连皇后区。在纽约市五大区中，为人口最多的一区（250万居民）。作为移民国家的美国特色，尤其是世界之都纽约市的特色，布鲁克林拥有几乎来自全球各地的住民。这是一个大熔炉，但不同民族大都保有自己文化色彩的聚居小区。随着新移民大增，本森赫也受到青睐，中国两岸三地、俄罗斯、东欧、南亚和中东等地的移民越来越多，社区更加多元和繁荣起来了。人口根据2009美国社区调查，布鲁克林的人口为46.6%白色，其中36.9%例非西班牙裔白人。黑人占总人口的34.2%，其中32.9%例非西班牙裔黑人。土著美国人占0.3%的人口，而亚洲人由9.5%的人口。太平洋岛民只有0.1%的人口，和多民族美国人占总人口的1.4%。西班牙裔和拉丁裔由布鲁克林的人口的19.6%。根据2012美国人口普查局估计，有2565635人（从2300000到1990），880727户，583922的家庭生活在布鲁克林。人口密度为34920只/平方英里（13480公里²）。有930866套住房在13180平方英里的平均密度（5090公里²）"AmericanFactFinder".UnitedStatesCensusBureau./在布鲁克林的家庭收入中位数为32135美元，与一个家庭收入中位数为36188美元。男性平均收入为34317美元，高于女性，他们的平均收入是30516美元。人均收入是16775美元。大约22%的家庭和25.1%的人口在贫困线以下，其中包括34%的那些65岁或18岁以下和21.5%以上。纽约的五个行政区概观辖区人口陆地面积行政区县2013年

7月1日估计平方

英里平方

公里曼哈顿纽约1,626,1592359布朗克斯布朗克斯1,418,73342109布鲁克林国王2,592,14971183皇后区皇后区2,296,175109283史泰登岛里奇蒙472,62158151纽约市8,405,837303786纽约州19,651,12747,214122,284资料来源：美国人口调查局/popest/data/counties/totals/2013/index.html交通布鲁克林区内有着广大的大众运输系统。共有八条\o"纽约地铁"纽约地铁路线穿越布鲁克林，包括\o"纽约地铁法兰克林大道接驳线"法兰克林大道接驳线在内，92.8%的当地居民透过地铁往来于布鲁克林和曼哈顿之间。布鲁克林区内有170座地铁车站，重要的车站包括\o"亚特兰提大道-巴克莱中心车站"亚特兰提大道-巴克莱中心、百老汇联运、德卡大道街、杰街-都会科技、和科尼岛-斯提威尔大道。整个布鲁克林区都有巴士行经，此外每天也有数班开往曼哈顿的快速巴士服务。纽约市著名的黄色计程车也在布鲁克林区内行驶，但数量较少。布鲁克林共有三座通勤铁路车站：东纽约、诺斯全大道，以及\o"亚特兰提转运站"亚特兰提转运站。转运站位于\o"亚特兰提大道-巴克莱中心车站"亚特兰提大道-巴克莱中心地铁站旁，共有10条地铁路线在此交汇。大多数的快速道路和公园道路位于布鲁克林的西区和南区。这些道路包括展望快速道路、纽约州27号道路、环状公园道路和杰克·罗宾森公园道路。布鲁克林的主要交通干道包括亚特兰提大道、第四大道、86街、金斯高速公路（KingsHighway）、海湾公园道路（BayParkway）、海洋公园道路（OceanParkway）、东方公园道路（EasternParkway）、林登大道（LindenBoulevard）、麦金尼斯大道（McGuinessBoulevard）、弗莱布许大道（FlatbushAvenue）、\o"宾夕法尼亚大道"宾夕法尼亚大道（PennsylvaniaAvenue）和贝德福大道（BedfordAvenue）。布鲁克林和曼哈顿之间以三座桥梁与一条车行隧道连接，分别是\o"布鲁克林大桥"布鲁克林大桥、\o"曼哈顿大桥"曼哈顿大桥、\o"威廉斯堡大桥"威廉斯堡大桥和\o"布鲁克林-炮台公园隧道"布鲁克林-炮台公园隧道。此外也有数条地铁隧道贯穿地下。\o"韦拉札诺海峡大桥"韦拉札诺海峡大桥则连结了布鲁克林及郊区风情的\o"史坦顿岛"史坦顿岛。虽然布鲁克林区大多数的边界位于内陆，但此区仍有数座桥梁与\o"皇后区"皇后区连结，包括科希丘什科大桥（属于布鲁克林-皇后区快速道路的一部分）、普拉斯基大桥，以及詹姆斯·拜伦纪念大桥（JJByrneMemorialBridge），这些桥梁都通往皇后区的纽顿小湾（NewtownCreek）。海洋公园道路大桥则连结了布鲁克林与洛卡威半岛（RockawayPeninsula）布鲁克林曾是长久以来的重要运输港口，尤其是位于\o"日落公园(布鲁克林)"日落公园的布鲁克林军事港（BrooklynArmyTerminal）。大多数的货柜轮船已经移往新泽西侧的纽约港（NewYorkHarbor）停靠，但布鲁克林游轮港（BrooklynCruiseTerminal）继续在纽约成长中的游轮产业中扮演重要地位。纽约水上公路（NYWaterway）则在布鲁克林西岸和\o"曼哈顿下城"曼哈顿下城、\o"曼哈顿中城"中城和\o"长岛市"长岛市之间提供通勤接驳服务。经济自从2008年金融危机以来，纽约的经济一直在缓慢复苏。目前纽约的就业岗位达到了900万个，高于美国平均水平。失业率也从2009年的8.5%在2014年七月降至6.6%。资料来源：资料来源：Politifact,U.S.BureauofLaborStatisticsandU.S.DepartmentofCommerce/BureauofEconomicAnalysisJune2009June2014%changeU.S.rankJobs8.5million9.0million5.9%17thUnemploymentrate8.5%6.6%-1.9%34thNewYorkstateGDP$1.15trillion$1.23trillion+7%30th纽约市的失业率在2014年

6

月降至

7.9%，继续其下降趋势，但仍然高于美国这一比例与纽约州。事实上，这座城市与美国失业率之间的差距在

2009年以来就很大。二、纽约未来发展规划纽约市有300多年的历史，从最初的殖民地，到今天的世界大都会。纽约全市共有76个民族，使用125种语言，3%是华人。全美第一部都市规划法1916年在纽约市最先产生，全美最完整的城市规划法1964年在纽约市制定。2007年4月纽约市市长迈克尔-彭博（MichaelR.Bloomberg）宣布实施纽约市的新一轮综合规划——《更葱绿、更美好的纽约》（PlaNYC2030:AGreener,GreaterNewYork）。这一规划的目标是到2030年将纽约“21世纪第一个可持续发展的城市”，规划首先分析了纽约市当前发展所面临的三大挑战：增长、基础设施老化、环境恶化，并从土地、水资源、交通、能源、空气、气候变化几大方面，制订了127项计划（initiative）有针对性地解决纽约城市发展的问题。人口预测报告中提到，布鲁克林区将在2030年人口达到272万，整个纽约人口将达到900万。人口的增长将带来很多的机会，其中包括增加75万个工作岗位，而医疗保健和教育行业会从中获得最多的增长。纽约需要新疆6000万平方英尺的商业空间来容纳新的工作岗位，这将会使曼哈顿下城以及哈德逊工厂、长岛市和布鲁克林中央商务区再次繁荣。为了保护现有50万岗位的工业经济体，纽约以及见着了18个工商业开发区。（见下表：纽约市就业前景）旅游业是纽约发展第三快的行业，而新增加的游客数量将会推动这一行业的增长。纽约的旅游业从1991年到2006年翻了一翻，从当时的230万人次增加到了2006年的440万人次，即使旅馆和机场的容量将限制这一增长，预测到2030年游客人数将会依然超过650万。人口增长同样会带来许多回报，由于税收人口基数扩大，纽约将从增加的工作、游客和居民手中获得130亿美元的年税收入，这笔收入将会帮助纽约建设提供资金。纽约作为全球金融领军城市的地位在近两年开始受到威胁。“911”后，以曼哈顿为核心的CBD有分散发展的趋势。为了保持纽约金融、贸易中心的地位，纽约政府力图加强CBD的区域布局和建设，在曼哈顿下城、中城河布鲁克林中心区等CBD基础上，推进曼哈顿上城、布朗科斯的哈勃、昆斯的长岛市、法拉盛和牙买加等区域性商务中心的发展（见下图）。未来土地、住宅规划根据麦肯锡提供的《纽约城市规划：更绿色更美好的纽约》报告预测，到2030年，纽约是人口可能超过910万。当前低空房率和不断增长的需求困扰着成熟的住房市场，使得房屋价格不断承受上涨的压力。城市的建筑用地变得越来越少的情况下，房价中的土地承包开始增加，而且供给量的不断减少逐渐将土地价格推向新高（见以上图表：纽约是空地状况）。报告还指出，要增加30万到50万套住房供给，降低土地价格，使人口的增长向公交覆盖的地区发展，同时通过创新性的融资方式，运用包容性区划，为低收入居民提供购房产权项目等，使纽约的住房价格更加合理；投资建设新的休闲设施，开放公园，为每个社区增加新绿化带和公共广场，在2030年实现步行10分钟可到达公园。近日，纽约市长白思豪在演讲中宣布，他将重新改写纽约市发展的历史，在未来8年内，在纽约市五区内新建16万个市场价公寓单元，并同时新建和维持共20万个可负担住房单元。这一计划的投入大约为410亿元。三、布鲁克林地区房地产市场房地产出租市场根据美国房地产经纪公司DouglasElliman发布的2014年第四季度大纽约地区房市报告，与2013年相比，曼哈顿公寓的月平均租金在2014年下跌了1.2%，平均为3960美元。布鲁克林区的公寓租金则是下降了1.3%，为3139美元。相比之下，皇后区的公寓月平均租金则出现了大幅增长，增幅为4.9%，达到了每个月3015美元。DouglasElliman的副总裁科林布拉特（YuvalGreenblatt）将这一变化归因为：越来越多被曼哈顿以及布鲁克林高额租金吓走的租客搬到了皇后区。根据该报告，去年关于纽约租房市场最大的一个变化是：新租约的数量出现了前所未有的增长。以布鲁克林为例子，与续约的租户相比，在该区签订新租房合约的租户出现了111%的增长，这一数字在皇后区则是达到了121%，就算是在新房不多的曼哈顿，签订新租房合约的租户也比预约租户多出了33%。这份报告还显示：虽然曼哈顿的房价仍是纽约五大区中最高的，不过布鲁克林的房价正在飙涨。在DouglasElliman发布的2015年2月纽约地区的房市报告中，布鲁克林地区的房屋出租中间价有所下跌，相比去年同期下降了0.6个百分点，中间价（medianrentalprice）为$2,863。但也有机构调查数据显示，在布鲁克林的下城区，办公室空置率降低到了3.2%。图：布鲁克林地区出租图近几年来，布鲁克林出现了大量新建的公寓楼，不过这仍无法满足人们对该区公寓的极大需求。DouglasElliman的报告显示：布鲁克林独立产权公寓（condo）的中间价格在去年上涨了2.6%，不过光是在去年，在该区可供出售的房屋数量就上涨了41%。在写字楼租赁市场，办公室租金呈逐年走高的趋势。相比火爆的曼哈顿地区（midtown、midtownsouth、downtown），布鲁克林地区的租金相对便宜，但是随着未来市政规划，纽约第二个CBD落户布鲁克林，未来的写字楼租赁上涨潜力巨大。在商业租赁市场，布鲁克林的空置率在最近两年保持了一个很低的水平，这得益于当地较周边相对多的人口，商业气氛浓厚。房地产销售市场布鲁克林市场情况2014年第四季度变化百分比2014年年第三季度变化百分比2013年第四季度平均销售价格$756,5694.2%$726,1009.9%$688,334中位销售均价$585,000-0.4%$587,5152.6%$570,110销售数量1,697-18.3%2,077-3.1