浩华-2023上中国大陆地区中档及以上品牌酒店签约报告

中国大陆地区中档及以上品牌酒店签约报告2023年上半年浩华中国厚海数据平台CHAT资讯2资讯参考。酒店签约量大幅回升，投资市场明显回暖2023年上半年，中国大陆地区中档及以上品牌酒店签约量为378家，同比增长37%，扭转去年同期的回落局面，签约量大幅提升，迎来疫情后又一个投资高潮。从增长率看，2019年至2023年上半年新增酒店签约量的五年复合增长率为2%，尽管自疫情以来酒店签约量经历了大幅的起伏波动，2023年伴随着疫情管控全面放开，酒店市场需求迅猛复苏，业绩涨势喜人；同时，主要的国内外酒店管理公司公布了上半年集团财报，营收水平普遍较去年同期实现大幅度提升，市场信心得以提振。在酒店行业消费信心回归的大背景下，国家稳经济的主基调和多项文旅产业政策利好为行业复苏发展提供了强有力的政策环境支持，酒店投资市场逐渐恢复活力。此外，过去两年市场环境和投资信心持续受到疫情影响和打击，随着市场全面放开，一些被积压和延滞了的项目开发得2019FH至2022FH酒店签约量及增长率45040025020050080%60%40%20%0%3泛中档酒店签约提升，是签约总量扩大的主动力20192019FH至2023FH各层级酒店签约量及占比90%80%70%60%50%40%20%0%2502005002023年上半年酒店签约总量较去年显著提升，但具体到不同定位层级，酒店签约量的增长幅度有所分化。作为一直以来推动签约量上涨的主力，中档酒店签约量（231家）本次涨幅最大，较去年同期增长59%。其次是中高档（25%）酒店和高档（11%）酒店。相比之下，超高档和奢华层级酒店的签约量增长势头并不强劲，奢华层级酒店新增签约量与去年同期持平，而超高档酒店是唯一一个出现新增签近年来，随着中国经济的持续发展及城镇化的快速推进，下沉市场嶇起成为酒店投资主阵地；与此同时，这些市场居民消费水平在逐渐提升，不断培育的新消费理念和方式扩大了市场需求基础，这使得中档酒店在广裹的下沉市场中经历了相对快速的发展。中档酒店凭借可控的投资、灵活的运营、高效的产品升级选代和稳健的回报，成为追求最佳财务回报的投资人所青昧的赛道。中高档酒店的增长也受惠于下沉市场及其需求的发展，更重要的是，这类产品通过“结构性改革”，向精选服务产品转型以提高盈利能力，同时中高档酒店品牌对下沉市场亦有发展的可配适性，前期投资也在相对可控范围对于超高档及奢华层级酒店，从新增数量绝对值来看，这类层级酒店依然保有一定的活跃度，但增长势头不强。对于这类投资门榄高、回报周期长的产品来说，优秀的区位和增长潜力是开发布局的重要考虑因素。伴随着一线、强二线城市核心优质地块开发的逐渐饱和，这些高层级酒店的开发速度开始放缓。与此同时，整体经济大环境存在一定不确定因素，市场对资金量需求巨大的酒店投资抱有更趋4一、二线城市投资热度回升三线城市投资主战场地位进一步凸显20192019FH至2023FH各城市层级酒店签约数量及占比200806040200在今年上半年整体投资市场回暖的大趋势下，一线城市签约量较去年基础坚实、需求充足、客源结构丰富、酒店市场发展最为成熟，其作为酒店长期性投资的价值高地地位始终不变，在经历了市场动荡周期后，其签约增量占比仍二线城市城市化进程迅速，在产业迁移和区域经济建设带动下，酒店市场长期需求前景被看好，主要酒店管理公司纷纷扩大品牌投入，酒店产品多元化发展，酒店投资依然保有热度和增量空间，随着国内城镇化的深度推进以及区域核心城市的辐射带动，低线城市经济、交通等均得以发展，相应的消费潜力和需求被不断释放，基数庞大的三线城市作为投资增量主战场的地位越发明显，各大酒店管理公司加大对下沉市场的渗透以捕捉巨大的市场空白和加速自身的规模扩张，使得三线城市投资热度高涨。由于三线及以下城市整体经济体量仍有限，更多以中档酒店签约为主（占比64%）。但其中也不乏一些拥有一定独特资源或较大经济潜能的三线城市，具备一定的高档酒店开发潜力，因此三线城市的高端签约量占比目的地市场签约量大幅回升西南和海南投资最为活跃目的地酒店签约数量一改持续走低局面，2023年上半年签约总量为29家总数甚至超过疫情前同期水平（2019年上半年签约酒店25家）。该市场签约量的回升主要由西南和海南地区带动，两地区目的地酒店签约量分别为11家（占比38%）和7家（占比24%），共计占目的地酒西南地区以资源为驱动，多变的地貌环境、丰富的生物资源和多样性民族文化，为目的地产品的开发奠定了优秀的基底禀赋。疫情期间西南一众目的地的嶇起和旅游热度的火爆，也使得投资者看到项目布局的机遇所在。总体而言，过去三年西南地区目的地类酒店的投资总量较其过去，海南主要签约地为三亚，但经历持续的高速发展，三亚成熟湾区的开发已经饱和，增量开始缩减。今年上半年海口成为了海南地区的主要签约地。相比旅游度假属性更纯粹的三亚，海口作为海南岛的门户不仅具备旅游城市属性，商务和会议市场也占有一席之地。得益于自贸港政策利好和封关临近、城市商务新区的开发以及以免税城综合体为代表的大型旅游吸引物的打造，海口逐渐被投资市场所重视，加快酒店开发的步伐，打破了一直以来较为沉20212021FH至2023FH目的地酒店签约数量及同比增速230%8642055目的地酒店签约数量区域分布80%252006就签约酒店的地域分布而言，长三角（81）为第一梯队，西南（就签约酒店的地域分布而言，长三角（81）为第一梯队，西南（51）和渤海湾（50）为第二梯队，华中（46）、西北（44）和珠三角（42）为第三梯队。长三角酒店签约量多年稳居首位，签约总量占上半年总量的21%。长三角经济基础扎实、自然资源禀赋良好，为酒店投资开发奠定充足优质的需求基础，并且酒店管理公司也注重在这一成熟市场上开放和在第二和第三梯队中，呈现出酒店投资向区域头部城市集聚的特征，区域中心城市签约总量占所处区域总量接近、甚至超过一半。同时这些区域中，中低线城市的签约总量也占有相当比例，但大都点状较去年同期新增签约量涨幅来看，海南、西北和东北地区增长十分显著，西北和东北分别增长159%和100%；海南则凭借今年上半年9家签约酒店，打破了去年同期零新增局面。但是相比其他区域，东北2021FH至2023FH酒店签约数量各区域占比长三角酒店签约量依旧领跑区域头部城市投资聚集20212021FH至2023FH酒店签约数量区域分布80604020071010上海签约量跃居一线城市首位长沙酒店投资领跑二线城市在一线城市中，上海凭借14家酒店引领了一线城市签约数量，较去年同期增长40%。在新签约酒店中，高档及以上层级酒店有8家、泛中档层级酒店6家，物业类型主要为新建酒店。上海作为中国经济龙头城市，需求基础优秀，即便上海投资市场虽曾一度因疫情影响而受到滞碍，但伴随今年市场整体放开，今年上半年广州市场的签约表现亮眼，新增签约项目持续增长达13家，较去年同期增长86%，并突破过去三年一直在个位数的新增签约量。此次酒店签约量的提升，主要得益于粤港澳大湾区政策利好以及供给端的转型契机和产品空白下的酒店发力布局。与此同时，深训上半年签约酒店达8家，同比增长北京新增签约量有所回落，短缺的可开发土地使得新增的签约酒店中有50%为存量更新项目，而剩余的新建项目中大多为非核心城区地产项目开发下带动的投资机会。三亚上半年的酒店签约量仅有2家酒店，随着核心湾区的开发已饱和，其签约量仍处重点二线城市中，长沙、西安、成都酒店签约量排名前三，这三座城市分别是华中、西北和西南地区的核心城市，经济活力和持续发展动力强劲，城市投资潜力优秀。此外，这类兼具休闲旅游气质的城市，不仅凭借自身旅游资源，更通过十分鲜明的城市特色标签的打造，助推酒店市场在疫情后呈现了2021FH至2023FH核心市场酒店签约数量2023FH重点二线市场酒店签约数量86420847688228774322282021FH至2023FH新建及改造开发类型签约数量2023FH酒店开发类型分布，按城市层级2023FH酒店开发类型分布，按定位层级新建新建酒店仍为主导投资类型存量改造模式签约增幅更大20232023年上半年酒店签约项目中，新建酒店为297家，较去年同期增加30%，依旧保持市场主导投资类型，占比近乎8成。翻新改造创造的签约量合计为65个，占新增签约总量的17%，签约酒店的年均增长率为-1%，而改造开发酒店的年均增长率为10%，其增长势头更加强劲。对比各层级城市，随着城市层级的提高，翻新改造酒店数量也随之提升。这是因为城市层级越高，市场发展越成熟。土地资源稀缺及存量酒店逐渐进入衰退期催生酒店产品加速选代更新以充分释放物业价值。从数据看，一线城市中翻新改造项目的贡献率超过三成，在各城市从签约品牌的定位层级分布来看，泛中档酒店成为近8成翻新改造项目选择的签约对象，是在高档及以上定位酒店的新增签约总量中，存量更新开发的酒店数量较2022年和2019年同期均有增加。这也可见，当地产红利逐渐消退与市场周期性供给过剩的背景下，酒店业已步入签约项目平均客房规模持续缩小小型体量酒店占比不断攀升回顾过往五年的客房体量变化，可以看到回顾过往五年的客房体量变化，可以看到150间客房以下的小型签约产品占比不断攀升，逐渐挤压150-300间客房的中小体量和300间客房以上的中大体量酒店产品的空间，2023年上半年，签约的小体量酒店首先，由于市场新增签约的产品定位仍然以泛中档产品为主，而这类产品又以精选服务为主，更强调经营效率，专注客房运营和精简配套设施，小体量酒店的占比自然有所提升。其次，在经历了供给高速增长的发展周期，市场竞争在供给过剩的环境下愈发激烈，投资者也有意于谨慎把控投资强度和风险，通过平衡市场需求和供给体量以实现经营效率和收益的最大化。更重要的是，随着酒店投资回归商业投资本质，疫情催化推动行业优化调整，投资者开始更加关注以市场需求20192019FH至2023FH签约酒店平均客房体量占比60%50%40%20%0%2021FH90%80%70%9特许经营模式比重扩大并持续向更高层级定位酒店渗透就管理模式而言，特许经营模式仍占据市场主导且影响力不断扩大，2023年上半年，签约总量中采用特许经营模式的酒店占比达到了81%。从签约酒店的层级上看，中档和中高档酒店仍为签约主力，而这类层级酒店以特许经营为主要的管理模式，加上各大酒店管理公司进一步强化该模式在市场的渗透力度，因此特许经营作为市场主流管理模式从定位层级分布来看，特许经营模式在不断地向高档及以上层级酒店渗透。在今年上半年签约的高档品牌中，有近乎一半的酒店选择了特许经营模式，超高端签约中特许占比也达到了13%。随着中国酒店市场日趋成熟，酒店业主经验更趋丰富、管理能力也不断提升；同时，国内商业环境及相关政策法规等条件的逐渐成熟为酒店特许经营模式的推进提供了良好基础。此外，国际管理公司普遍已将中国视作其开疆扩土的重点市场，为更加切合中国市场需求和吸引投资者以加快品牌布局速度，也逐步扩大特许经营模式的品牌层级开放力度。但是奢华层级酒店由于对运营管理等方面的经验要求较高，还2019FH至2023FH签约酒店管理模式分布2023FH签约酒店管理模式分布，按定位层级 结语总体而言，伴随疫情全面放开，国家经济稳步恢复、酒旅行业利好不断推出、住宿市场需求强劲复苏和提振。在多重因素积极影响下，2023年上半年酒店签约在定位层级方面，产品更灵活、投资强度更可控、财务回报更优的泛中档层级产品签约量成为驱动总签约量扩大的强有力支撑，增幅显著。在城市层级方面，一、二线城市投资回升，而基数庞大的三线城市签约量跃居榜首。目的地市场签约量涨势强劲，西南和海南地区目的地投资热度最高。在地理分布上，长三角酒店签约量依旧领跑，各主要区域头部城市签约聚合效应明显。在开发类型上，新建酒店仍为主导投资类型，存量改造模式开发增幅更大，其中一线城市可开发土地稀缺，存量改造的趋势鲜明。投资者们秉持着更加谨慎理性的态度，追求开发及运营效率，签约项目平均客房规模持续缩小。在管理模式方面，特许经综合而言，在全球经济增速放缓的大环境下，中国依靠内生动力成为全球经济增长的关键引擎。从2023年上半年市场投资签约所呈现的发展趋势中看到，中国酒店投资市场愈发成熟理性，同时也看到存量时代中城市更新和乡村振兴是未来酒店市场发展新周期中双重驱动力量。酒店的开发在回归商业本质的基础上，应更加强调高效和创新，从酒店本身的产品、运营、服务和品牌等建立核心竞争力，实现发展新周期下，附录2023年上半年酒店签约总量为576家，中档市场签约量超过六成，中高档及高档酒店以城市类型划分，二、三线城市占据总签约量超八成，是酒店开发的最主力战场。四个一线城市贡献了10%的酒店签约量，仍保有一定的开发量。旅游目的地开发比重有以开发类型划分，2023年上半年绝大多数项目仍为新建类型，翻修改造占比16%。其中，翻修改造类型项目主要来自二、三线城市，这些项目绝大多数定位中档，其中有附录（续）90600以地理区域来看，2023年上半年长三角区域签约量为130家，作为中国最具经济与旅游活力的区域，酒店投资市场持续火热，西南（85家）及渤海湾（75家）区域分别位996554具体到城市维度，一线城市中上海签约量最大，其中以新建项目为主，定位集中在中档和高档层级。二线城市中，成都签约量依旧位列第一，遥遥领先于其他重点城市，42特别鸣谢按字母顺序排列关于报告关于报告为持续性地监测中国酒店市场的投资动态与趋势，浩华自2015年起每半年度发布《中国大陆地区中档及以上品牌酒店签约报告》（简称“报告”）。报告旨在从签约数量、定位层级、落位区位、开发体量、开发类型、管理模式等多角度为投资者提供中国酒店开发的趋势性展望。经过六年的沉淀，报告已成为中国大陆市场最权威的酒店投资趋势参考报告。报告历史上涵盖了中