重庆北碚项目策划提案

重庆北碚新城项目总体策划报告重庆北碚新城项目总体策划报告#目录第一部分：态势分析一、 区域态势发展分析TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"（一） 重庆的城市格局和城市化进程对本案的影响…- 2（二） 重庆产业对本案的影响 7二、 行业市场态势分析1、市场阶段分析 82、市场特点分析 10三、 项目SWO■分析 11第二部分项目定位一、 问题的提出 17二、 基本思路与开发策略1、走区域营销的之道 大马拉小车 202、超越同质竞争之道一一总体差异化与局部领先的竞争策略 213、交响乐一一分区特色与开发节奏控制 224、先做环境，后卖住宅，从休闲走向居家的启动策略（环境 >房子） 235、虚打重庆，实做北碚的市场选择策略 23\o"CurrentDocument"三、 目标市场定位 24\o"CurrentDocument"四、 主题概念定位 28\o"CurrentDocument"五、核心产品定位 34\o"CurrentDocument"六、形象与名称定位 43第三部分社区功能构建\o"CurrentDocument"一、 项目辐射半径定位 43功能定位 60第四部分策略设计一、总体思路 48开发策略 ……50第一部分：态势分析—、区域态势发展分析（一）重庆的城市格局和城市化进程对本案的影响1、重庆一一中国西部最具竞争力的城市重庆市的经济发展有三大政策支持，一是直辖市的地位，二是国家的西部大开发政策，三是三峡工程的开展。这三个轮子一起会带着重庆的经济飞速发展，而其他的省会城市像西安、成都只有一个轮子在转，所以重庆的经济增长率将会比其他城市的增长率高，带来的机会也会比其他城市多一些。重庆提出了“20年建成长江上游经济中心”的目标，并确定了建设都市发达经济圈、渝西经济走廊、三峡库区生态经济区"三大经济发展区"的构想。重庆市经济发展后劲十足，具有很强的可持续性，前途不可限量。中国社会科学院财贸经济研究所博士倪鹏飞撰写的《竞争力：中国二十四个城市点评》一文，其中重庆市在24个城市中名列第17位，被评为“西部最具竞争力的城市”。2、中国西部唯一、世界上最大的中央直辖市重庆市总面积8.24万平方公里，总人口3091万人，是我国乃至世界的特大城市之一，是我国也是世界上最大的中央直辖市。重庆直辖以来的6年，是重庆历史上发展速度最快、发展质量最高的时期。2002年全市实现国内生产总值1930亿元，按可比价格计算，比2000年增长21.4%，平均每年增长10.2%。增幅比“九五”期间平均增长速度低1个百分点，比同期全国年均增长速度高出2.2个百分点。预计今年全市GDP完成2123亿，增幅为11%，较去年增加200亿元，是直辖以来经济总量增加最多的一年，经济增长速度可列全国17位，西部第2位。3、 西部大开发的领头羊，长江上游的经济中心自上世纪末重庆主城对外开埠成为中国内陆开放最早的城市后， 重庆的经济规模、人口规模逐渐居中国西部和长江中上游首位。设立重庆直辖市是中央为实施西部大开发而采取的预先部署，是从加快全国经济社会发展全局做出的战略决策。直辖把重庆的位置推到了西部地区的最前端，就是说重庆的发展不仅仅是重庆本身的事，而是整个西部特别是西南经济发展中的重要支撑点， 可带动长江上游及周边地区更快的发展。它同时也确定了重庆在西部大开发中的战略地位和战略目标， 西部要改变目前的发展状况，站在最前端的重庆必须脱颖而出，成为一个真正的国际性大都市，这不仅是重庆的需要，更是西部大开发的需要。4、 极具潜力的国际化大都市重庆的城市定位是西部中心城市，作为区域核心，重庆市面临其他城市的强烈竞争，尤其是西安、成都。面对竞争，重庆市发挥区位和政策优势，全力打造西部“三中心两枢纽一基地”，即金融中心、贸易中心、科教信息中心、交通枢纽、通讯枢纽、现代化工业基地，未来5年重庆市政府将投入8700亿作为城市基础建设，近期将重点启动北部新区、 CBD区域及涉外商贸区，这些区域已经吸引了超过400家世界五百强企业的投资，同时和记黄埔、瑞安、香江国际等港系财团也重资注入，重庆越发显现国际特色，正朝着国际化大都市的方向不断迈进。5、重庆处于城市化快速发展阶段重庆的区域面积在四个直辖市中是最大的，基本上是上海的 14倍、北京的8倍，而城市面积却是最小的，仅200平方公里，约为上海、北京和天津的六分之一。目前重庆的城市化率为33%，低于全国37%的平均城市化率。按照国际上城市化发展的规律，一个城市的城市化率在 30%--70%之间时，城市处于快速发展阶段，所以目前重庆正处于城市化快速增长的黄金时期。 从近几年重庆的房地产开发量看，重庆房地产开发量和销售量逐年递增，房地产进入黄金周期，根据重庆市对城市人口的规划，到2010年，城市人口将新增600万人，按照三人一户，每户100平方米的住房需求，平均每年的消费量也在 2000万平方米以上。年份2001年2002年2003年上半年开发量1020万M21400万M21240万M2销售量746万M21500万M2323万M26、重庆市居民消费水平偏低重庆市居民消费价格指数在十大城市中仍居末位。据北京、天津、上海、沈阳、哈尔滨、西安、武汉、南京、广州、重庆等全国十大城市资料显示， 2000年重庆市居民消费价格总指数为96.7，下降3.3%，在全国十大城市中居末位。北京(103.5)，居十城市之首，其后依次是：广州(102.8)、上海(102.5)、武汉(100.6)、西安、哈尔滨均为(100.2)、沈阳(100.1)、南京(100.0)、天津(99.6)。可见，重庆要成为一个富裕文明的现代大都市，还需要走很长的路。但通过时间序列分析，我们发现重庆市居民消费价格指数已基本趋于稳定，且在近几年内有一定程度上的反弹和回升，重庆市整体经济将更加活跃。7、重庆城市发展的现有格局来看，北碚目前尚处于边缘地带和相对弱势的地位。在整个经济的良好支撑下，重庆市城市化的进程也大大加快。城市开始迅速向外扩张。这也为重庆市周边区域的发展创造了新一轮的机遇。北碚，地处重庆市的西北区域，距重庆主城中心的交通距离仅24公里，属于重庆市的中远郊区域。从重庆城市向北发展格局来看，北碚还属于重庆城市化的边缘地带，与渝北相比，处于相对弱势的地位。其主要表现在：从区位来讲，还处于重庆市的中远郊，城市化进程尚未波及重庆市城市化的进程在不断加快，但现有的格局还处于“退二进三”和旧城改造的阶段，郊区化的影响力也仅仅波及到渝北、及童溪镇等区域。北碚相对渝北、童溪镇等来讲，还处于郊区化发展的下一轮目标，是重庆城市化的第二个圈层。从现实来讲，重庆城市化的影响力还很小，是处于城市化相对弱势的区位。交通距离近，心理距离较远北碚距离重庆24公里，经渝合高速公路，到重庆市区大约需要30分钟的车程，现实距离并不远；但最大的问题是不够便捷，从高速路口到北碚要经过红旗河沟转盘，存在严重的交通瓶颈；另外，高速公路的收费和和也是一大障碍。与现实的交通距离相比，心理距离比较遥远，在重庆人的心目中，北碚是乡村，是农村县城，心理距离很远的地方。人口基数小。北碚区现有人口加上流动人口为66万人，人口基数比较小，并且多以乡村人口和乡镇的工业人口为主，生活素质并不高。无产业支持，城市化水平低；北碚区主要以轻工业为主，基础比较薄弱，目前入驻的企业也相对较少,产业支持的力度较小；由产业带动的人口、经济以及消费力都比较弱。产业工人和固定的上班族比较少，城市生活的要素并不完备，城市化的水平相对较低。8、 城市化的趋势上看，重庆是向北发展的，本案处于比较有利的区位。重庆的城市发展，受到西部大开发的大环境的影响，近几年来发展势头强劲。最显著的变化是，房地产的发展已经突破了嘉陵江的既有市区格局，转而向幅员较广的北部区域范围内扩张，大重庆的雏形已经初步显现。从整个城市的发展趋势来看，向外扩张已经成为必然的趋势。从方向来看，

向北发展是大使所趋。重庆重要的城市设施都位于北部， CBD勺核心区域商务区位于江北城；观音桥商圈的升级，将于解放碑形成抗衡之势；政府的北移、北部新区的打造、渝北国际机场的新建，都预示着北部将成为重庆未来的城市重心。北碚区位于重庆的西部部，从长期的发展趋势来看，其区位正好位与重庆向北发展的扩张范围内。从这个意义上讲，北碚处于重庆城市化进程的发展区域内，是比较有利的。9、 环城高速公路，对本案区域的影响深刻。前面已经提及，在与重庆的区位比较中，交通瓶颈是制约北碚发展的重要因素之一，环城干道的建成通车为项目的预留了交通管线，，随着轿车的日益增多，环城干道对于本案区域的发展意义重大。一方面，环城高速的形成，将大大减少重庆到北碚的时间距离，有望从现在的40分钟，减少到半个小时的车程。以上两个方面，都会加速金堂融入大重庆体系中的前进步伐。［结论］:从城市化的角度来看，北碚处于重庆城市化发展的大趋势范围内，从长远看，发展潜力是很大的。但是，从目前的现实情况来看，北碚还处于相对比较弱势的区位中，拉动重庆的时机并不成熟。在项目的发展进程中，充分认识到大的趋势和当前的条件，控制节奏，做到适度超前。（二）重庆产业特别是工业外迁对本案的影响重庆市的城市化在向外扩张的同时，旧城改造也进入了新的发展阶段。整个城市正在进行全面的产业布局调整一一“退二进三”。主要原因是：一方面，城市化的飞速发展，造成内城工业过度集中，人口过度膨胀，职能过度复杂。从而产生环境恶化、地价过高、交通堵塞、居住条件差、就业难等一系列社会、经济、生活等问题。另一方面，从长远上，过多的不适合都市的工业存在与重庆市的城市定位及未来城市的发展战略定位并不相符，不适合都市的工业将大量外迁；同时新的工业作为城市的新经济增长点，也在城市外围新建。值得关注的是江北城的大规模整治搬迁及北部新区的全力打造！这些为周边地区的发展带来很大的发展机遇，北碚区及北部新区都为新工业集聚的重要区域之一，将会为周边区域带来人口、产业、经济的发展。北碚区比较优势是相当明显的。北碚区几乎没有工业污染，并且具有良好的山水人文环境，环境指标相当优良。据检测，其的负氧离子浓度是重庆市区 30倍。这样的环境质量，对于周便区域的居民是有很大的比较优势的。北碚有理由也很有可能成为重庆的“居住后花园”。

［结论］:重庆的工业外迁和产业调整，为项目提供了很好的发展机遇，北部新区的工业定位会吸引更多的企业、人口和消费力。而北碚的自身环境优势，决定了它很有可能成为这些工业区的居住后花园。因此，工业的外迁，为本案提供了重要的基础性客户。行业市场态势分析1、市场阶段分析纵观中国房地产业的市场竞争，可概括为三个阶段性升级：最初是从炒家地产到用家地产阶段的升级；其后是从实物地产到概念地产阶段的升级；目前又表现为从狭义地产到泛地产阶段的升级。其最明显的表现就是在广州、深圳。中国房地产市场的发展阶段市场状态炒家市场市场状态炒家市场经营理念发展战略实物地产概念地产（主题地产）（虚）（实）A经营理念发展战略实物地产概念地产（主题地产）（虚）（实）A（虚+实）营销卖点炒地皮一卖房子卖家居」」卖环境—“卖文化（生活方式）狭义地产（专业地产）—’泛地产（复合地产）（只局限于行业内部整合资源）（跳出行业整合资源，与旅游（只局限于行业内部整合资源）（跳出行业整合资源，与旅游业、农业、休闲度假业、健康产业、娱乐业、体育产业、教育产业等嫁接）说明：1概念地产是一种经营理念，泛地产是一种经营战略和思维方式，二者有联系，也有区别，不可混为一谈。2、 一般来说，只有实施泛地产战略，概念地产才能真正落到实处。如果只局限于狭义地产（专业地产）去做概念地产，往往是徒有空洞的概念。概念地产应该是有实质性内涵的，其根本价值不是为了宣传炒作与项目包装，而是更好地满足消费者的需求。3、 概念地产与泛地产始于卖环境阶段，主要表现在卖文化（生活方式）阶段。开发商要想做出好的环境和好的文化（生活方式），就必须导入概念地产的经营理念和泛地产的发展战略，根据项目锁定的目标客户群的需求，提练出项目的主题与神韵，在更大的行业跨度与空间尺度上整合资源，从而使项目有血有肉，形神俱备。从消费需求的层次性透视房地产开发，可以认为，房地产开发是循着卖房子（栖风遮雨之所）――卖家居（讲究户型、朝向、立面等）一一卖环境（讲究户外景观、环境质量、社区配套等）一一卖文化、卖生活方式（物以类聚，人以群分，特定的目标消费群，如中产阶级、非富即贵阶层，开始寻求能满足其多元化的、个性化需求的生活空间，讲究文化品味、身份地位归属感和系统化的生活方式）的脉络螺旋式上升递进的。以这把尺子来衡量，经过十余年的发展，重庆目前的房地产市场处于从卖家居向卖环境过渡，也是从实物地产向概念地产，从狭义地产向泛地产过渡的阶段。广告诉求纷纷由“地段、地段、地段”转向了“环境、环境、环境” ，并在肤浅和炒作的层面上演绎着概念，同构竞争十分激烈。在此种情况下，谁率先跳出同构竞争，营造出一种文化、一种生活方式，谁就将赢得市场主动权与发言权。重庆置信集团的芙蓉古城已经出现买生活方式和卖文化的趋势。2、市场特点分析1） 重庆房地产“玩”的特点突出，比较追求新奇。重庆是著名的休闲胜地，被誉为：“休闲之城”；而且重庆是“玩的城市，乐的天堂”。玩乐的思想贯穿在重庆的各个角落和各个层次中，休闲已经成为重庆的一大特色，休闲也已成为重庆一种支柱性的行业，这种文化影响下。好追风、追求安逸成为生活的标准；虚荣而不势利，贫富的消费层次不甚明显，麻将、喝茶、农地斗主、家乐为主要的消费休闲方式。重庆的这种文化特征，也深深的影响到房地产行业中，具体表现在：――消费时尚住房消费象其他很多消费（如手机、电脑等）一样，已成为一种时尚。一方面，发展商不断推出引导市场和适销对路的产品，另一方面，市场有着旺盛的需求。这两方面互相促进，致使住房消费成为一种时尚。 购买动机多元化重庆人购房，除了自住、度假外，炒楼活跃还为房地产作为投资疏通了渠道。购房，对于重庆人来说，有着多元化的动机。――购买内容多元化重庆市场发育虽比沿海的城市晚一些，但是重庆的文化造就了重庆市场的多样性，重庆人购房考虑的因素很多，除了住宅内部因素（房型户型、立面风格等）外，目前还将大小环境、功能与配套、物业管理、社区文化等都考虑进来，买的真正是生活方式，一种生活态度。――产品形态多元化重庆市场是一个百花齐放的市场，全国各地的风尚和概念都能在重庆找到落脚点。这也造成了重庆产品形态多元化。2） 生态与健康日益受到重视需求方面重庆城区内环境恶化，一方面促使人们向郊区逃离，促进了住宅郊区化的发展；另一方面，住在市区内的人更加渴望居住环境的生态化和健康化， 人们对于

生态和健康环境的需求达到前所未有的急迫。供给近年，重庆楼盘大打生态、健康牌，尤其是水主题、运动主题的楼盘备受青睐。但究其本质，宣传大于实质，内容流于肤浅，多是一些概念上的炒作和包装。真正将社区文化做到位的楼盘很少。但从需求和供给可以看出，生态和健康已经越来越受到重视。随着人们生活水平的不断提高，注重生态，关心健康的生活方式会更加受到重视。3）重庆房地产市场发展水平不均，城乡差距比较大。从整个大重庆的角度来看，重庆的房地产发展水平很不均衡。随着大量品牌发展商的进驻，重庆市区的水平将和沿海发达城市的水平不相上下，产品细致，环境营造也比较到位。而重庆郊区以及周边市场的水平还很低，与重庆市区形成很大的反差。本案应该充分重视这种差别，争取在品质和形象上，做到重庆市内楼盘的水平。项目SWO项目SWO分析（一） 项目优势分析1、 环境优势生态保护好，空气质量佳。项目由2块200亩左右的自然绿地及山涧组成，地块内有大片的农田，植物众多，没有污染，空气清新。无拆迁且地形、地貌良好。项目地块基本没有拆迁工程，也无须大工程量的开挖和回填。并且依水而上，稍有起伏，层次感强，地形地貌良好。2、 区位比较优势对北碚而言，项目地块处于新城区的中心地带，是未来北碚的门户,区位优势不言而喻。对北碚而言，地块是距离老距区离较近的优良生活区。是在 10分钟生活圈中，居住氛围和居住环境最好的区域。对于重庆而言，项目临近高速公路，时间和空间距离感将大大缩短，未来的辐射力也是比较强的区位。3、 交通优势对北碚而言，项目地块处于新城主干道旁，交通优势显而易见。对重庆而言，项目地块临高速公路，属于半小时车程内，现实的交通距离是比较有优势的。4、 规模和配套优势在北碚而言，项目的规模是比较大的，同时配套也比较齐全，生活便利；规模大，容易营造更好的社区氛围。规模大有利于降低成本。［小结］:最具独家意义的优势：环境最具价值的优势：区位比较优势对未来市场最具吸引力的优势： 环境（二） 项目劣势分析1、 项目地块的区位形象对于重庆人的区位：是远郊概念而不是近郊概念，区位较陌生，有心理距离。2、 对北碚以外的市场而言，项目的品牌影响比较弱。企业第一次在重庆开发项目，前期广告推出后，在北碚的影响力是比较大的，但对于重庆市场影响力很小，形成不了品牌号召力3、 项目地块目前配套欠缺目前项目附近还没有商业、饮食饮食等配套设施，在项目开发中，必须将高素质的医疗、教育和商业设施配套等完善。项目开发必须投入相当大的资金进行相关设施的建设，加大了开发商的公建投入。4、 生活成本相对较高对于重庆市客户而言，这里的交通、通讯（电话算长途）的高收费，增大了生活成本。交通上，如果走高速路，对有车一族来讲，来回过桥费就需要60元，会对重庆市场产生巨大阻碍。小结：短期不可逆转的劣势：品牌较弱交通影响可以改善的劣势：区位形象 通过政府舆论宣传，交通引导配套 通过加大投入解决（三）项目机会分析1、重庆城市化、郊区化带来的机会西部开发为重庆带来了难得的发展机遇，也为重庆的城市化扩展和郊区化发展带来了机遇，其中尤其重要的是，重庆市区的产业结构和城市功能的调整，使得大北部区域得到很大的发展，人口增加，为本案提供了重要的目标市场。2、填补北碚城区无大知名楼盘的空白点北碚城区域的房地产发展水平都比较低；目前无大型楼盘，更无档次高的大盘，市场存在空白点，我们的项目在北碚市场属于稀缺性资源，开发时机恰当可拔得市场头筹，饮得“头啖汤”；3、 重庆大规模市政建设带来的机会重庆近几年来，市政建设突飞猛进，未来重庆的城市交通将更加完善，道路四通八达，使住宅郊区化在交通方面有了保障，解决了制约人们往外走的瓶颈。对本案有重要影响的高速公路收费也将在两年内取消。4、 二次置业、旅游市场带来的机会重庆特有的休闲文化造就了重庆旅游市场的昌盛不衰，随着国家假日经济政策的出台，休闲已经成为人们生活的重要组成部分，休闲活动在本质上与家居生活息息相关。以度假岛结合缙云山、北温泉引来人流，再通过环境营造和领先产品打动他们，进而使其成为购房客户。5、 市场日益旺盛的生态、健康需求与供给的水平较低随着城市环境的日益恶化，人们对城市的居住环境越来越不满意，都向往自然环境好、少污染的居住地，市场上对于能体现生态、健康的楼盘需求日益旺盛，但发展商给市场上提供的此类楼盘要么停留在绿化层面上（多栽树，多植草） ，要么停留在概念炒作上，市场上没有真正将生态、健康做到位的产品，这给我们的项目提供了一个难得的市场机会。表现尤其突出的是北碚区，人们收入和生活水平在不断的提高，而目的居住环境不理想。这为项目提供了绝好的机遇，完全有可能成为北碚区的居住首选。小结：可能独享的机会：填补北碚城区无大型楼盘的空白点机会的利用：1、开发动作快2、开发出概念吸引，技术超前的产品最具价值的机会：市场日益旺盛的生态、健康需求与供给的水平较低机会的利用：在开发中每一个角落、每一个细节都以生态、健康为原则，将生态、健康落到实处，在环境、建筑、产品上表现出来。（四）项目威胁分析1、 新区内的竞争威胁目前新区内将有四个项目启动，总的开发量为60—80万平方米，产品定位有比较大的重复，市场压力较大2、 北碚区其他大盘的威胁北碚区靠近高速公路沿线的童溪口镇，目前盘踞了两个大盘，水天花园及中安翡翠胡，这两个项目的开发水平都比较高，企业号召力比较强，同时距离市区很近，对本案吸引市内客户的威胁巨大。3、 北碚新的项目威胁北碚区目前提出打造重庆后花园，从目前的规划上看，沿渝合高速沿线江还会出现新的项目，新的产品和项目也会对项目产生新的威胁。小结：不可回避的挑战：北碚周边的竞争威胁。应对手段：发挥自然资源优势，差异化的产品超脱同构竞争快速启动市场，做到北碚区第一楼盘的品质和形象

SWO分析简表一、项目优势二、项目的劣势1、环境优势：1、项目地块的区位形象1）生态保护好，空气质里佳 02、品牌较弱2）无拆迁且地形、地貌良好。3、项目地块高素质配套还没有2、区位比较优势4、生活成本较咼3、规模优势三、项目的机会四、外部威胁1、重庆城市化、郊区化带来的机会1、北碚新区竞争威胁2、填补北碚城区无大型知名楼盘的空白点2、北碚区已出现的大盘威胁3、重庆大规模市政建设带来的机会3、北碚区新项目的威胁4、一次置业、旅游市场带来的机会5、、市场日益旺盛的生态、健康需求与供给的水平较低第二部分项目定位问题的提出问题的提出1、如何选择主打市场？任何项目的开发，最重要的一点就是要考虑市场。本案处于市场容量有限的县级城镇市场，找准目标市场更显得重要。市场够不够大？如果够大，则主要目标人群是哪些？我们的项目位于重庆郊区北碚，距离重庆40分钟车程。北碚和重庆是截然不同的两个市场，一个是西南知名的中心城市；一个是工业基础薄弱、刚刚发展起来的社会主义新城镇。主打重庆，遥远的车程以及重庆周边板块的竞争，北碚有没有足够的吸引力？立足金堂及周边，200亩的规模市场能不能承受？这些问题都取决于主打市场的确定，正因为市场复杂，确定主打市场就显得非常重要。确定不下主打市场，则建设的住宅（比如户型、面积、装修与否等）就很难确定，相应的配套也很难确定，交通问题如何解决也很难确定，宣传推广的内容和方式也很难确定。可以说，所有这一切，都是建立在主打市场确定之后，根据具体主打市场而定下来的。选择主打市场的方法，一定要建立在客观、全面的基础之上，全面分析各个市场的方方面面，优势劣势，哪个是主要，哪个是次要。全面权衡之后，才能定下主打市场。2、如何解决市场信心不足的问题？在明确了市场之后，针对我们的项目，对于市场，还存在一个市场信心的问题。不管是对哪一个市场，都存在这个问题。首先是区位导致信心不足，对重庆来说，这里是北碚，是乡下概念，重庆人对这里还比较陌生；其次是这里缺乏足够的、高质量的配套。以上导致市场信心不足的问题，将严重影响市场对项目的认可和购买行为。要想解决市场信心问题，面对诸多困难。就不能以常规房地产开发模式，建设房子进行销售。必须用超常规的开发手段，用强有力的主题概念拉动市场，也就是说是市场十分欢迎的概念。从而打动市场，消除市场的担忧。3、 如何充分利用项目自身独有优势（自然景观资源）？从SWOT分析中可以看出，项目的独有优势是自然环境。地块拥有自身的绿地，参与性和景观性极佳，地块内自然生态保持良好。在北碚的规划中，这里是生态居住区。在重庆和附近地区，拥有如此丰富和优良的景观资源地块没有，环境优势十分明显。既然是独有优势，也就是说，是别人不具备的。可见在亲自然环境这一点上，我们已经超越了市场的同构竞争。但如果只是停留在自然环境这一层面上，那就等于没有利用好这一独有优势，只是被动的利用，还没有升华到主动利用的层面上。只有升华到主动利用的层面上，才能在更多的环节上，超越同构竞争。从而有助于提高整体社区形象。4、 如何顺应市场发展的趋势，适度超前把握市场机遇？项目占400亩，对于一个县级城镇来讲，已经是大盘的概念，操作周期相对较长。这给我们策划提出了更高的要求，既要能够准确把握当前的市场机遇，又要能够把握市场的发展趋势。也就是说，今天的策划案，在今后的几年之内，都是领先的，至少不能落后。只有这样，整个项目，才能在不断的发展和完善之中，长久保持市场的追捧。我们一直都在讲要领先市场，只有领先市场，才能独享一片天空。但领先市场不是盲目的，如果领先得太多，市场还没有到那一个层面，还没有认同，就会踩空。对于市场容量有限的市场，更是需要备加谨慎。所以领先市场要建立在大量的事实根据之上，千万不可盲目。确定领先观念之前，要认真研究市场。研究市场的现状，通过现状研究发展趋势，通过趋势寻找项目主题。5、 如何快速启动市场？快速启动市场对我们的项目起着非常重要的作用。假如不能快速启动市场，则往往会使发展商非常被动。一拖再拖，容易导致烂尾。不可收拾。如果能够快速启动市场，则会带来浓浓的人气，从而吸引更多的人，打消市场的顾虑；则会提供资金保障，从而使项目良性循环下去；开始建立市场口碑，有利于品牌的发展。要想快速启动市场，也就是说，产品一推向市场，马上就能得到市场的追捧。要想达到这个目的，必须要了解市场的需求，开发适销对路的产品；必须要让市场感到物超所值，得到了实惠；必须要用强有力的概念吸引和打动市场。6、 如何确保项目开发的可持续性？可持续发展是对项目的总体要求。只有可持续发展，社区才能一步步走向高档；只有可持续发展，才能不断的寻找出新的卖点和个性。从而保证在市场中的领先地位；只有可持续发展，才能使建立的品牌日益丰满和完善；只有可持续发展，企业才可能实现对高额利润的追求。可持续发展不是无中生有，它建立在大量的事实基础之上。比如良好的环境为社区的可持续发展提供了外在的保障；充足的市场为社区的可持续发展提供了必要的前提；强有力的主题概念为可持续发展提供了宽松的平台。明确了可持续发展的诸多要素之后，下一步就是要对这些要素进行详细的分析。得出可靠的支持，至V底那些应该充分利用？那些应该寻找机遇？7、 如何启动重庆市场？重庆市场，让人欢喜让人忧。一方面这里拥有足够的市场基础； ；房地产市场竞争激烈；但生活质量有待引导和提高，为我们提供了很大一部分客源。另一方面市区人观念保守；对城市的情节较重，上下班等公共设施的需求和依赖很强，说服和接受还需要时。重庆的市场对本案至关重要，不是要不要打的问题，而是如何打、如何启动的问题。如果能够把重庆市场启动起来，以我们项目的相对较大优势、环境优势、配套优势，将在北碚市场处于领头羊的地位。启动重庆市场，一定要谨慎。有以下几个条件制约重庆市场的启动：――必须是现成的东西，要眼见为实；――必须是相对比较成熟的社区，有人为他们提供样板示范；——必须要比他们现在的生活质量高出许多。不但要营造出高出重庆现在的生活质量和生活环境，更重要的是让重庆人认识到良好生活环境对他们的意义，引导意义非常大；只有这几点都成熟了，重庆市场才会水到渠成。二、基本思路与开发策略1、走区域营销的之道一一大马拉小车。用北碚的“大马”拉动项目的“小车” <本案的规模已经可以称的上是北碚的大盘。对于如此规模的项目，“盖房子,卖房子”的传统操作方式显然已经不能适应，需要用超常规的手段，实现项目的超常规运作。实现超常规运作的支点就是北碚区。要把项目的运作和北碚的发展趋势与战略紧密结合起来。，不仅仅关注项目运作的成功，还要为城市创造价值，为要赢得老百姓（最终消费者）的满意，即：三老策略。—老头子区域品牌政绩工程老板、老百姓k企业品牌投资回报全新生活方式利益关系图具体来讲：对北碚区的意义：提升城市形象，打造区域品牌。成为花园城是的有力支撑。改善投资环境成为北碚区新时代人居环境的代表，成为政绩工程。对老板的意义：品牌提升：为企业品牌注入血液，树立新时期的企业品牌“五出”战略“出成果、出机制、出人才、出品牌、出网络”，为企业的下一步发展积累人才、品牌以及经营经验。效益最大化。对老百姓的意义创造优美的居住环境提供全新的生活方式具体策略：大马拉小车、金龙计划。大马拉小车一一将项目与北碚联系起来，甚至在主打重庆市场中，可以推出“我是北碚，北碚是我“的概念，成为“北温泉第一城”、“花园城”的载体。利用北碚的“大马”，带动项目的“小马”。金龙计划一一将现有规划中的自然绿地、步行街及周边的住宅项目一起，打包形成北碚区的生态居住中心一一沿毗道路两侧宛如一条“金龙”。而本案是龙头。是画龙点睛的重要一笔。通过“金龙计划”，企业不仅能够实现本案的超常规运作，还有可能获得更多的政府和社会资源。2、超越同质竞争之道——总体差异化与局部领先的竞争策略项目所处的北碚区，房地产开发的水平还不高，基本还处于“卖房子”阶段,同质化竞争的现象非常普遍。在这样的市场竞争中要想脱颖而出，就必须要采取差异化的竞争策略。而针对不同的竞争市场，可以米取不同的差异化策略。针对重庆市场：环境、价格、主题概念的差异。――尽管重庆市场竞争激烈，但各个楼盘的竞争仅集中于“环境、环境、环境”的竞争上，而真正以环境营造生活方式的楼盘还比较少，市区内好的景观环境楼盘仍不多见。项目现有的异常丰富自然绿地资源，是自然的、生态的神秘岛，以及周边优良的整体环境指标，都和重庆市内的环境形成强烈的差异。在亲水与休闲主题概念的统领下，有条件在环境营造上构成与重庆市场的差异性。——目前重庆市场上好地段的房子价格在4000元左右，一般地段的中档房子价格也要在3000元左右。项目在价格上具有一定竞争优势一一构成差异性。――虽然亲水、亲自然的主题概念在重庆市场上已经出现， 项目独特的绿地资源优势，完全有可能成为重庆生态文化的代表。营造主题概念的差异，对于重庆市场异常关键，它是树立项目形象和地位的最好办法。针对同类概念楼盘：整体差异，主要指主题演绎与支持体系的差异。如上所述，，我们主要从主题概念的演绎上和支持体系的营造上，寻求差异性。需要因早一个立体的、可亲近的居住生态文化，从自然岛的野趣休闲、亲水休闲以及商业娱乐休闲的多哥角度构筑主题概念，形成不仅可赏可观，还能可亲可近，可参与其中的全新生态文化主题概念。与其他楼盘形成明显差异。针对重庆和北碚的楼盘：整体差异，主要在整体水平上，全面超越重庆楼盘。重庆楼盘无论是从环境、还是从单体建筑方面都没有自己的特色，还处于初级阶段。项目必须体现出郊区房产应有的舒缓、优美和休闲风格。在整体开发水平上，都必须超越重庆现有楼盘，成为重庆西北区域的优势品牌。3、交响乐——分区特色与开发节奏控制大盘开发，时间跨度长。这样的大项目，一忌就是没有引导市场的题材，二忌在首期开发时绝招出尽，使后期开发无题材可做。这将把成败压力完全放到后期的营销工作上，给项目带来巨大的风险。所以，必须从策划和规划开始，为未来的营销准备题材，以源源不绝的卖点吸引市场持续性的高度关注。就像交响乐一样，由一个可持续性的主题概念——生态休闲作为总谱，不同时期开发的不同分区的特色，和不同时期针对不同目标群所构成的不同推广方式、诉求点构成了各自的乐章。项目的开发和营销始终有着精彩的题材，在市场上脱颖而出，成为市场领先者。同时，综合控制开发节奏，就像交响乐的指挥一样，只有这样，总谱和乐章才能得到完美的演绎。4、先做环境，后卖住宅，从休闲走向居家的启动策略（环境>房子）好的开局至关重要。目前市场上的启动方式中，常见的是边建楼边销售，卖楼花套取销售回笼进行后续建设的方式。而如碧桂园大胆地采用建好再卖的启动方式，市场反应极好。但这种方式需要强有力的资金支持和品牌号召力。这是我们目前所不具备的。根据企业实力现状和地块环境特点，我们建议采用先做环境，后卖住宅，从休闲走向居家的启动方式，原因在于：a） 只有先做环境，才能发挥地块自然环境资源的优势，予人充分的吸引；b） 只有先做环境，才能将生态休闲概念落到实处，予人感性的认识；c） 只有先做环境，才能显示企业实力，予人充分的信心；d） 先做环境，由于地块自然环境资源优越，投资不大，但效果显著。e） 先做环境，将地块中的绿地、山涧先行整治，可以考虑建立与小岛连接的有独特风格的吊桥，将生态岛做成休闲公园，视资金情况，设置一些参与性强、与普通公园具有差异性的设施和项目，吸引重庆周末休闲、度假，增加市场对地块的认识，并由此改善地块的区位形象，并带动人气“生地变熟地，熟地变宝地”。休闲与居家只有一步之遥。当市场接受了休闲公园之后，卖房子便成了顺理成章的事情，水到渠成。另一方面，重视环境的营造，要花更多的心思在环境上。同样的钱，花在环境上显然要比花在房子本身上的效果、市场反映要好的多。尤其对于处于郊区的不同于城市内的本案来讲，重视环境显得更加必要。5、虚打重庆，实做金堂的市场选择策略之所以采取虚打重庆的策略，是因为在重庆市场所建立起来的品牌，对于带动北碚市场和周边市场都有一定的带动作用。相反来说，在北碚市场建立起来的品牌，只是区域性的品牌而已，对于重庆基本没有影响力。如果能在重庆市场树立良好的形象品牌，对北碚的实际购买者将会形成强大的号召力，也给了目标客户一个理由。就如同碧桂园推出的凤凰城二期。主要的营销和宣传市场在广州，而实际的购房客户70%来自于周边市场。当第一期市场开发完毕，社区基本成熟，健康的生活方式已见雏形，一切都实实在在，看得见摸得着时，重庆市场就对项目有良好的印象。这时完全可以掉转进攻的方向，主打重庆市场，推出适当中高档产品。激发重庆人的购楼欲望。三、目标市场定位1、目标市场的界定根据项目所处的区位特点和市场的辐射范围，本案的目标市场依次可以分为三大目标市场：第一目标市场：北碚区市场高校教工政府公务员企业、厂矿中高层管理人员私营业主第二目标市场：温泉镇及周边乡镇市场。高级公务员县城的换房者和富裕人士做小门面生意的生意人（小老板）外来投资者周边乡镇的富裕人士打工族回乡置业者第三目标市场：重庆市场向往良好居住环境的老年市场部分自由职业者旧城改造撤迁户解决孩子教育问题家庭2、 市场比例划分结合项目自身的环境因素、地域因素、人口因素、目标市场的购买力、消费心理、投资方式等，项目的主要目标市场定位于北碚区市场，北碚的高校教工阶层市场。市场大致构成如下：目标市场比例（%推广时机市场定位重点北碚50-60开盘时主推以居家自用为主，北碚周边镇30-40北碚市场热销后反推以居家自用和投资并重重庆10-20社区成形具影响力时以养老、度假、教育为主3、市场的转换项目处于北碚，北碚的现实市场容量有限，对于北碚的大盘来讲，拓宽客户层面，开拓外地市场就显得非常重要。目标客户和市场的转换顺序：北碚一一周边乡镇一一重庆主打重庆，现实的交通距离和区位认识都比较差。加上重庆近郊各个板快的强烈竞争，北碚并没有优势，因此，短时间启动重庆市场的时机并不成熟。难度也比较大。而北碚的作为新兴的卫星城，正在迅速的发展起来。造就了大批有购房潜力和愿望的客户。另一方面，乡镇居住条件不理想，生活环境较差。因此，我们首期的主打客户选择北碚的客户。但是，随着项目的成熟，北碚本地的客户的承接能力也慢慢减弱，北碚周边乡镇的消费潜力却还没有被释放。因此，在项目首期取得主打北碚成功后，应该转而主打周边乡镇市场。形成重庆西北区片第一盘的气势。在社区成熟后，可以根据市场情况，从虚打重庆转而实做重庆，以养老和度假以及成熟的社区生态文化，拉动重庆市场。实现项目品牌从区域性到重庆市品牌的转换。4、目标客户群背景分析（包括经济背景和文化背景）北碚区客户：1） 高校的教工此类人群具较好的专业知识和文化修养，有稳定的收入，生活品质要求较高，一般已拥有一套住房，有一定的经济基础，但其对居住环境的高要求，使其不满意现有的住房。因此要在楼盘的质素上、环境和配套上有所突破，就有可能吸引其置业。此类人群有足够的经济实力购买新的住房或换房。现有的稳定的工资收入属于中高水平，加上拥有一定年头的积蓄。完全有能力购买本案的住宅。此类客户将是我们重要的基础性客户。也是首期主打的重点。2） 企业的中高层管理人员及公务员此类人群一般都有自己的住房。但是，居住条件并不理想。此类人知识层面高，对好地东西有较强的理解能力，因此，对环境优美、价格合适的住房有强烈的消费欲望。此类客户最大的竞争来自于重庆，因为他们的经济实力已经可以满足在重庆市内购买普通住宅，但可能是高层公寓。另外一方面，此类客户对重庆有比较强的向往。但如果我们在楼盘环境和文化品位的营造上下工夫。使他觉得能用买重庆市内普通住宅的价格买到环境优美的TOWNH0U甚至别墅，加上交通和距离很近，绝对能够吸引的。关键是要做好引导市场。此类客户将是项目中高档产品（TOWNH0U及独立别墅）的重要客户。北碚周边乡镇目标客户：1） 公务员阶层（包括乡镇企业的高中级管理人员）此类人群具较好的专业知识和文化修养，有稳定的收入，生活品质要求较高，一般已在乡镇已经拥有一套住房，有一定的经济基础，但其对居住环境的高要求，使其不满意现有的住房，只要在楼盘的质素上、环境和配套上有突破，做到“北碚第一楼盘”的形象，就能吸引其置业。2） 乡镇的换房者和富裕阶层此类人群属于县城中的中高层收入者，属于金字塔尖或向下的一批人。他们比较注重身份感，注重楼盘的形象。同时，关注楼盘的环境和素质。本案如果在环境和楼盘质量上能够与现有的楼盘形成比较大的差异， 加上适当的引导，就能刺激此类客户的换房欲望。另一方面，乡镇的楼盘转让相对比较容易，也侧面刺激着此类人群的换房欲望。此外，此类人群对孩子的教育比较重视，营造高素质的教育也会成为他们换房和购房的刺激因素。3）做小生意的生意人及外来投资者（小老板）此类人群主要从事服装、餐饮、日用品等经营。文化素养较低，收入较好，有一定的经济基础。置业注重价格、子女入学、方便生意，对环境要求不高，项目要成功吸纳这类人群，就必须在学校配套上，在户型、付款方式上充分考虑他们的实际需要。外来投资者主要是指包括重庆及温州等地的生意人，他们现在虽然数量不多，但发展潜力巨大，随着北碚的发展，相关联的外地投资者会因为这批客户而成为项目的潜在客户。置业主要关注价格和投资性。4）周边乡镇的富裕阶层此类人群对于城镇有独特的向往，是乡镇中比较富裕的人群，长时间在农村生活,富裕以后渴望过上城里人的生活。置业比较注重价格，注重社区形象，同时对子女教育非常重视。而对于环境要求并不咼。此类客户是属于本案的自然客户，只要做出北碚第一的形象，就能吸纳此类客户。5）打工族回乡置业者重庆也是全国有名的劳务输出地，这批客户是很值得关注的客户。此类客户收入相对较好，同时眼界比较开阔，见多识广。其置业的动机主要有两个：一是回乡生活，一是为子女上学或父母养老。考虑在县城置业。因此，针对此类客户可以在节假日（春节）做巡回专场推介。重庆市场：1） 向往良好居住环境的老年市场北碚自然环境优美，有山有水，著名的市级风景旅游区一一缙云山风景区项目地块不远；城内水系优良，绿意葱葱，非常适宜于居住和生活，空气质量非常优良，负氧粒子的浓度是重庆市内的50倍以上。同时，北碚的工业比较薄弱，没有太多工业污染。这些都为老年休养、生活提供了优良的客观条件。此类客户比较注重环境，置业相对比较稳定，对配套设施也比较关注。他们是本案重要的补充性客户，也是提升社区品质和形象的重要性客户。2） 自由职业者重庆的休闲文化及城市发展造就了大批的自由职业者，“工作就是休闲”是这些人的主张。北碚优良的自然环境、缙云山旅游风景区、北温泉等对于艺术行业的如画家、音乐工作者等有很强的吸引力。此类客户十分注重社区的总体自然环境。比较崇尚自然的、生态的生活方式。对于社区品位有较高的要求。此类客户可能重要绝对数量不多，但是本案提升性的重要客户之一。［小结］:本案客户主要有四类：北碚区客户一一重要的主力客户群北碚及周边乡镇客户一一重要的基础性客户重庆客户一一重要的提升性客户四、主题概念定位1） 什么是项目主题概念a） 主题概念是一条主线：如果说项目分区分期推出的产品是一颗颗珍珠，那么项目的主题概念就像一条主线，把这些珍珠串成一条项链；b） 主题概念是一个统领全局的制高点：它把构成社区的种种要素如环境、建筑、交通、配套设施、服务和文化统领于旗下，构成一个完整的系统；c） 主题概念是一个中心：开发商的土地选择、规划设计、建筑工程、营销

推广、物业管理、社区文化建设等等行为均围绕这一中心完成；d） 主题概念是一种包装或一种说法：整个项目的构成、功能、风格、规范、形象均通过它得到合理的，深入人心的阐述。2） 主题概念确立的原则核心原则――主题概念必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇这就要求主题概念一方面要根植于买家生活中的根本需求和成长性需求；另一方面要高度重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没有在市场上得到充分满足的需求。――主题概念必须立足于项目或企业自身的资源优势如果不符合项目或企业独特的优势，主题概念一定做不好。不以自身优势迎合市场，即使主题概念做出来，它的演绎和支持体系也不完善。甚至很容易被别人克隆，而且有可能比我们做得还好。尽管我们花了很大的力气去做，却被别人所利用，让别人出尽风头。从以上两方面考虑，主题概念的提出必须寻求到资源优势与市场机遇的对接点。必要原则――符合社会发展，特别是市场与行业发展趋势，具有可持续性。――深度、广度和高度：主题概念的内涵有足够的深度，才能充分挖掘出源源不绝的题材以吸引买家主题概念的外延有足够的广度，才能包容社区开发的种种要素主题概念的境界有足够的高度。才能超越同行和同类，树立唯一性、权威性和排他性。——独特性：主题要非常独特，与众不同。如果是市场上已有的概念，就要在内容上有突破、创新和提高，在表现形式上别具一格。3）主题概念的提出：生态亲水休闲主题根据以上的原则，我们提出本案的主打的主题概念是生态亲水休闲，教育主题是重要的辅助主题。大型社区就象一篇交响曲，拥有共同的主旋律，同时社区的名称必须在居家革命的角度上赋予其灵魂，即每一阶段都要有一个明确的营销主题。使大盘越推动越有后劲，使地盘的吸引力越来越大。为未来的营销推广做好冲击和拉动市场的题材。我们把居住、休闲、教育主题交融在一起，相互渗透，相互促进。为以后的营销预留管线，同时赋以社区鲜明特色。如下图：这里主要对休闲、教育主题的意义及支撑系统展开阐述主打主题 辅助主题为什么要做休闲主题?城市需求——重庆人生活的休闲风气浓郁，体现在生活的方方面面。以休闲为主的居家方式有很大的市场。在重庆，休闲文化主要分为两个领域，第一个是旅游休闲，以度假为主。另外是日常休闲，重庆人的日常休闲很丰富也很有传统。喝茶、看报以及打麻将，斗地主是重庆人生活的代表，也造就了重庆人比较恋城。而在旅游休闲和城市日常休闲之间，以休闲为主的居家方式还有很大的市场。尤其对于重庆的客户来讲，拥有良好的环境和拥有独特的休闲方式同等重要。对于重庆客户来讲，自然环境也是良好的休闲方式之一。居住需求远离污染，城内工作城外享受，休闲、环境、商业，三位一体；由于重庆市区自然环境不太理想，其中包括空气、噪声等环境因素。使很多生活在市区的人们感觉到非常疲倦，因此拥有良好自然环境、又不失城市便利性的住宅就成为他们的梦想。他们期望拥有一个和市区环境同样成熟的生活环境，同时享有一个休闲、雅致、清静、富有品味的生活空间。资源优势一一拥有的唯一独特的社区绿地公园地块的自然绿地资源优势使得本案拥有超长距离的景观、独特的生态保持良好的“生态神秘岛”。独特的绿地资源造就了地块环境的独特优势，也是项目的核心的、独特的优势资源。良好的资源为休闲文化的形成提供了天然的环境。通过亲水生态休闲的主题统筹，可以把项目的自然资源、人文资源等形成一种新的凝聚力。市场优势——重庆西北郊区域缺乏居住休闲环境、基本上是一个市场空白。根据初步调查分析，重庆西北郊区域一一还非常缺乏良好的休闲居住环境。在这一区域还没有强有力的、具影响力的房地产品牌形成，高尚的、注重环境营造的社区一直是市场的空白点。为本案提供了良好大市场机遇。（2）亲水生态休闲主题概念的支持系统概念阐述――有山有水，是居住的良好环境，也是最本质的休闲。正如最实在的休闲是回家，把家安在风景中。――一个休闲式的社区，意味着轻松、舒适、写意、美丽的生活。――休闲的本质是放松、体验、享受、交流、娱乐和对美的追求，这与家居生活一脉相承概念体现——休闲首先是一种环境，一种建筑风格和社区氛围；――休闲其次是某些设施，是社区交流活动的内容与方式；――休闲同时可以是楼型、房型的特点――休闲也是一种社区开发的启动方式概念支持：休闲主题的营造，关键是突出特点与个性，本案的突出优势就是丰富的生态资源。做好亲水生态文章，就做好了整个主题概念的营造。从基地条件和现实环境来看，主要有以下支持体系：1公里长的绿色生态景观一一山涧、绿地风景休闲主体社区水系——水中景观休闲200多亩的绿岛构成的自然野趣休闲餐饮、购物构成的——时尚购物休闲水文化的深度挖掘一一温泉洗浴休闲教育主题教育是当今购房者关心的焦点问题，特别是在北碚来讲，“为了娃娃”是大多数家长的心态。对于这样的大盘来说，教育不但必须做，更要做出特色，使之成为拉动市场的强大力量。对于孩子来说，其实有四个课堂，学校的课外活动、家庭和社区环境。对于成人来说，最适宜的生活除了休闲和健康，还应该是不断成长、不断充电的过程，也就是终身教育。教育主题的支持系统整个社区的教育系统由两部分组成：基础教育系统和终身教育服务。重视基础教育系统，尤其是高素质的幼儿教育，终身教育主要以老人和职工的教育为主。社区教育主题的构成社区教育的特色：以高素质的基础教育为核心，辅助老人活动中心，成人教育形成的全方位的教育体系。基础教育系统主题主要包括三个方面内容：高素质的幼儿教育体系。这部分是我们构造教育体系最重要的支撑点，也是目标客户最关心的内容。幼儿园的引进方面，可以考虑与重庆市的知名幼儿园。保证社区内拥有高素质的幼儿园。整合周边的中、小学教育体系。在中小学的教育方面，北碚已经有很好的中学一一师大附属学校。再加上北碚教育市场的容量比较有限，还主要依赖公共教育，真正的贵族学校的市场风险比较大。因此，我们没有必要在社区中独立设置中学和小学。在中小学的教育上，重要的是整合周边的资源为我所用。把师大附中等学校纳入到社区基础教育的体系中，女口：可以将学校的课外活动中心设在社区内，形成校内校外联动的教育模式。对我们来讲，对业主子女入学会有一定的优惠；也解决了中小学教育的问题，为业主解除了后顾之忧。对学校来讲，拓宽了教育的层面，丰富学生的课外教育。课外活动中心，青少年素质教育基地。课外活动中心主要是利用基地的自然和人文优势，形成各种活动为核心的课外兴趣小组的形式。如课外生物小组，自然小组。与学校的课堂教育联动，并与重庆市的素质教育联动。青少年素质教育主要是指各种青年活动俱乐部和协会形式。女口：攀岩登山俱乐部，青年旅游接待中心等等。形成重庆市东北区域重要的青少年集会、活动中心。终身教育系统主要包括两个方面：老年学校。这里的老年学校不是传统意义上的老年学校，是老年人生活和休闲的中心，是老年人互相交流的场所，是老年人兴趣中心。学校的组织也可能是自发性的，如舞蹈艺术团，棋牌会、麻将协会等等。老年学校也是吸引重庆老年市场的重要部分，形成具有北碚特色的老年活动和艺术中心。职工技能学校主要是针对县城市场的基础教育市场，如：电脑培训特殊技能培训等等五、核心产品定位1、核心产品的类别和分布根据项目规划，本案主要有以下几种核心产品：5层的叠加复式、多层洋房、高层、TOWNHOU四E中产品形态。按照不同的开发分区和地块，可以分为不同的三个区域：2、各个核心产品的特色――多层洋房主力客户类别：是本案的主力客户群，是核心产品的核心。客户层面比较宽，主要是北碚及周边的主力客户产品特色：时尚感强，户型比较实用，功能全而结构紧凑。户型面积以北碚主要客户为目标，以三室两厅、二室一厅为主。产品示例：南国奥园多层天津奥园北京天赐良园杭州九溪玫瑰园杭州九溪玫瑰园高层主力客户类别：北碚及周边的中青年客户，他们的特点是比较向往都市的、时尚的生活，对都市中的高层建筑形式有一定的追捧和向往。对面积的要求比较苛刻,既要面积小，又要功能全。产品特色：有良好的景观，以及良好的户型性价比。——TOWNHOUSE主力客户类别：北碚及周边中高收入者重庆市的中产阶层产品特色：景观良好，有比较好的性价比。产品示例:联排townhouse 半岛〃蓝湾（天津）联排townhouse 半岛〃蓝湾（天津）

联排 亚运新新家园（北京）双拼一一半岛〃蓝湾（天津）

双拼一一半岛〃蓝湾（天津联排一一一栋洋房（北京）叠加复式主力客户类别：北碚及周边的中高收入阶层（教师、公务员）产品特色：有天有地，独立院落，别墅享受，性价比高。产品示例：六、形象与名称定位1、总体形象理念从总体形象上，本案要体现三个方面的内涵：北碚的历史继承、北碚现代形象的象征以及东北地区房地产和人居水平的代表。北碚历史以及城市文脉的重要载体温泉文化的代表：北碚是有名的温泉洗浴之地，有着悠久的温泉养身文化水历史。历史名城之一：北碚是历史名城之一，是盛极一时的繁华地，有无数的历史名人居留与此，并留下很多历史痕迹。佛教圣地之一：太虚道长在缙云山创办的世界佛学院汉藏教理院声名远播， 一度在欧亚20多个国家产生了极大影响。北碚新时代形象的集中代表北碚新时期形象名片：是北碚新时期的代表，是北碚的客厅，北碚城市形象的名片。重庆后花园的集中代表：北碚提出：“打造重庆的后花园”的形象，而本案有绝佳的地理位置，不仅具有最好的自然资源，也有能力形成花园式的社区。“金龙计划”的“龙头”：项目是生态人居园的核心，是我们提出的金龙计划的龙头，起着画龙点睛的作用。代表了北碚人居生态园的整体水平。重庆西部居住形象的代表北碚地区的后花园重庆西部区域的第一楼盘2、 形象定位缙云青山，嘉陵秀水一一生态休闲小镇3、 名称建议：从区域营销的角度北碚雅镇：北碚区域营销的重要举措，是“北碚即我，我即北碚”的重要体现左岸新都水岸青城从基地的自然资源一一绿地、青山的角度天高云淡：用抽象的手法形象表述项目的区位及自然资源丰富，同时对居住形态有深切的体验，也显得大气。绿岛明珠绿岛新城第三部分社区功能构建一.项目辐射半径定位“碚都”、“中国历史名城”，曾经繁华一时，在近代的发展中，北碚渐渐被人所淡忘，如今的北碚在重庆辐射的郊区的圈中也仅属于二流，当渝北、巴南、人和等重庆近郊发展得如火如荼的时候，本案如何找到市场的空隙，发展我们的优势是本部分所解决的问题。在的重庆向北发展格局中，房地产发展势头看好之时，在本区域没有一个较好的项目。由于历史、交通等诸多因素，北碚未得到较大的发展，也正因为没有得到发展，自然环境保持较好，随着渝合高速公路的开通，北碚完全有理由成为重庆北部后花园，本项目的服务半径为以北碚为主，辐射到重庆西北部的居住核心区一一打造“重庆西北部第一郊区楼盘”。、功能定位8功能定位图9、功能分析辐射重庆所含功能：一一“虚打重庆”休闲度假：生态神秘岛、水文化、温泉养身文化商业服务：会议、休闲、娱乐、购物居家：老年市场、度假市场、教育立足北碚所含功能：一一“实做本地”居家：北碚区及乡镇市场、教育：本项目客户及周边乡镇商业服务：北碚周边休闲度假：生态神秘岛、水文化、温泉养身文化3•功能支撑体系——生态水文化在本案中生态养身水文化是项目的核心价值，对水、生态环境的营造上不仅在形式上有所体现，还要赋予其文化内涵：可观一一本案所处的园林水环境有别于其他项目，既有1公里的自然绿地，又可在社区内人工建造。可嬉一一绿岛、山涧及小区园林水体建成为可参与的场所，大面积的绿岛提供举办大型活动的场所，社区中小体量的人工园林小溪增添生活情趣。可听一一人造叠泉、人造喷泉，以水为主题的社区音乐背景，都时时刻刻渲染以水为主题社区的独特氛围。――社区开放性休闲广场、休闲步道北碚有市民广场，但形式过于常规，绿岛前的市民休闲道，不仅仅是一片草坪，而是市民休闲、运动、玩耍的重要场所，而路口广场则是一个以音乐水主题益智休闲广场，结合“回归家本位”的基本理念，将休闲气氛贯穿于小区的每个细节中，形成一个吸引人气的磁场一一社区开放性休闲广场。销售的卖场：现场售楼中心、入口形象大门、社区候车室献给市民休闲场所：散落在步道上的各种咖啡座、休闲椅等，只是一种感觉，清风拂面、诗也简单、