商业业态规划及商家需求

商业业态规划及商家需求一、商业业态规划目标1、商业是本项目一期，是项目“启动区”，商业业态的合理规划，将影响项目启动的速度及力度，是项目成功关键。2、商业业态规划合理，有助于商业成功开发、一战成名，能为项目后续的写字楼、酒店、公寓开发积累品牌知名度。3、商业业态规划合理，才能有效提高招商、销售的速度，实现回款，为二期开发提供资金支持。二、商业业态规划、打造方向经开区及区域周边的配套商业，中高档、特色、休闲、娱乐商业。1、据市场调查显示，区域内较缺乏的商业有：品牌中餐、超市/便利店、中式快餐、高档茶楼、星级宾馆、品牌西餐、商务会所、健身中心等。2、本案商业主要消费客群为：项目办公和居住人群，工业园区的商务接待和聚会，园区产业工人，周边居住人群，川师大部分师生。企业食堂、校园餐厅、小卖部、社区底商等能满足他们基本商业需求，但区域缺乏中高档餐饮、休闲娱乐类的集中消费商业。3、本案并不处于高档消费区或者城市人口集中区域，不适合打造纯粹的高消费或中低端市民消费商业。因此，建议本案打造中高档特色商业，以特色和中高档次吸引目标客群前来消费。三、商业业态规划，平面布局及分区建议1、主要按照裙楼商业和街区商业两大部分来进行规划。2、裙楼商业面积较大，主要以中大型商家为主，如：大型餐饮、会议中心、酒店配套商业、银行等。3、街区商业多为独栋商业，以特色性、中高档、餐饮休闲娱乐商业为主。4、会所主要规划为园区企业的交流展示平台、企业高层的私密聚会场所和会客厅。

四、各规划商业业态对产品的需求上图从左向右、从集中商业向街区商业，分类归纳）。四、各规划商业业态对产品的需求上图从左向右、从集中商业向街区商业，分类归纳）。一）裙楼商业：1-2层，大型餐饮，如狮子楼、大蓉和等类型；3层，会议中心。1、大型餐饮•普遍要求技术指标具体要求需求面积（^）1000-3000单层面积（^）500—1000经营楼层选择（层）1-3结构层咼要求（m）$4.5楼板承重（Kg/mJ$500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1

燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯2、案例：狮子楼物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（mJ3000-5000交付装修标准视商家具体情况而定新风量排风量800l/s,新风量约为2500l/s。单层面积1500 -2000空调要求制冷量厨房$450卡/M2/小时，用餐区$350卡/M2/小时。排烟散热1m2的排油烟专用管井，排烟量1600l/s

经营楼层选择1-4（层）电梯(部)21隔油池280cm*150cm结构层高要求(m)大厅吊顶24米，大豪包上3.6米，小包房23步梯单层3楼梯宽度为2-2.5m，双层楼梯中，主梯宽度为3米，两侧楼梯宽度1.5米为佳。排污污、废水排水管径150mm，上水管道直径50mm，下水管道直径250mm；设厨房污水专用处理器。开间要求(m)212米供电200KW消防消防卷帘门、消火栓、喷淋头、烟感等。柱间要求(m)28米供水管径150mm其他隔音减震系统：安装隔音、减震设备，环保经营,采暖、通风和空气调节及制冷设计方案应根据建筑物或项目的用途、工艺和使用要求、室外气象条件以及能源状况等，通过楼板承重(Kg/mJ厨房区承载力2450Kg/m2,其他区域2燃气管道250立方/小时通讯要求两条电话线路、有线电视洗手间顾客洗手间与员工专用洗手间分开，包间内可250Kg/m2设有套内洗手间，并预留上下水管线。技术经济比较确定，餐饮项目对于这一系统的要求较为严格。停车位数量50-200个，有卸货车位、区域二）酒店裙楼商业：1层，酒店大堂、精品店（如服装、化妆品等）。2、3层，酒店配套商业，如水吧、健身中心、棋牌室、美容美发室、餐厅等。备注：酒店及其大堂、裙楼配套商业的详细建筑要求，待未来酒店经营方式确定后，由酒店方或者酒店管理公司提供。

（三）写字楼裙楼商业：1层，银行网点、汽车展示中心等；2、3层，大型品牌餐饮、茶楼等。1、银行营业网点要求，案例：华夏银行营业厅。物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（肝）200-300物业交付装修标准毛坯新风量单层面积（肝）200-300空调要求预留空调安装位置排烟散热经营楼层选择1层，或者1层联2层电梯（部）隔油池结构层咼要求24m步梯视楼层要求而定排污开间要求（m）12米以上供电提供备有电源消防符合国家消防安全标准

柱间要求（m）24供水、燃气管道——其他楼板承重（Kg/m2）通讯要求电话、宽带洗手间、停车位般要求配有2、大型品牌餐饮、茶楼，同（一）。四）特色餐饮区商业：特色小吃、小型餐饮，如龙抄手、翘脚牛肉、烧鸡公、私房菜、时尚精品火锅等类型。1、普通餐厅建筑要求技术指标具体要求商圈选择商务型餐厅：以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅：以家庭、个人消费为主位于社区型或便利型商业街市。立店障碍经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审；污染源10米外；周边无异议；

大餐厅，设置疏散通道；门前禁忌有有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化及电线杆。物业要求建筑要求快餐店200-500平方米、大商务型150-1000平方米、大众型80-200平方米；除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外，各建筑结构形式均适合；般要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施厨房污水排放的生化处理装置及油烟气排放的通道。电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、一、三楼均可，但忌分布数个楼面。普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。合作方式租期三年以上。低层为1.5兀平米/天以上，具体视地段\商圈而定;楼上租金略低

（五）生活、办公配套：中小超市、便利店、通讯、文具、数码、干洗店、糕点房、饮品店、花艺、家居等。1、文具店物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（mJ50-200物业交付装修标准简单装修新风量一单层面积（mJ——空调要求预留空调安装位置排烟散热——经营楼层选择（层）W3电梯（部）隔油池结构层高要求（m）24步梯排污开间要求（m）4—8供电般商业标准（一厢电）消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）24供水般商业标准其他楼板承重（Kg/——燃气管道——

m2)通讯要求提供电话线配口洗手间、停车位数量■2、电信营业厅物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（mJ60-100物业交付装修标准毛坯新风量一单层面积（mJ空调要求预留空调安装位置排烟散热经营楼层选择（层）1层电梯（部）隔油池结构层高要求24步梯一排污——

(m)开间要求（m）4米以上供电提供备用电源消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）24供水——其他楼板承重（Kg/m?）燃气管道——通讯要求电话、宽带洗手间、停车位数量一3、干洗店物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（m）50-100物业交付装修标准毛坯新风量单层面积（m）一空调要求预留空调安装位排烟散热一

置经营楼层选择（层）1层电梯（部）、步梯隔油池结构层高要求（m）24燃气管道排污开间要求（m）4米以上供电般商业用电（一厢电）消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）24供水提供接口其他楼板承重（Kg/m2）通讯要求洗手间、停车位数量

4、便利店技术指标具体要求商圈以商店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为500米左右），目标人口在2600-3000人；选择居民区附近，该地区固定顾客较多；选择地铁或车站附近，流动顾客较多；选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所；一般300米内无相同性质竞争者。物业要求产权产权清晰且至少可使（租）用6年。楼层独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米，层咼$4.5米，楼板承重$500（Kg/mJ面积100-500平方米配套设施同时配备上水和下水； 般可的、快客等需要2530KW的总电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容电量的上限。电话线：提供配口。其他无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）

合作方式租金：3-8元/平米.天；租期：一般5年以上5、糕点房技术指标具体要求商圈选择各种商圈均可开设；品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上。立店障碍立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营；离污染源10米以上。建筑要求60~120平方米；框架式结构；层高不低于2.8米；门面宽度6米以上，橱窗开阔。物业要配套设施电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、求生化处理装置。因个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开店，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外,须有相应的停车场。合作方式租期2年以上，一般企业3-5元/（平方米•天）

六）休闲区：西餐、音乐餐厅、咖啡吧、清吧、个性餐饮、主题餐饮等，例如星巴克、摩卡咖啡、欧洲房子、哈根达斯、高非披萨、休闲食品、半山餐吧等类型。1、连锁咖啡厅技术指标具体要求需求面积（mJ200-500（简单装修/毛坯）经营楼层选择（层）1〜2单层面积（m）200-500结构层咼要求（m）24步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污有排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）约202、咖啡店1）商要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。1）商2）建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排油井、隔油池及排油烟井道等设施管道铺设方便，提供燃气管道接口。有充足的停车位，至少10个以上。（3）面积和租期要求：一般在200—500平米之间。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。（4） 经营楼层：一般选择1-2楼，单层面积200-500，步梯1-2部。（5） 交付装修标准：简单装修/毛坯。6）参考案例——摩卡咖啡物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（tf）200-500物业交付装修标准简单装修/毛坯新风量根据餐厅的排气次数，一般按8：10的比例进行补风。

单层面积(m?)200-500空调要求提供中央空调或者空调安置位置排烟散热密闭性要求较咼经营楼层选择1~2层电梯(部)不要求隔油池有中央隔油池结构层高要求(m)上4步梯宽1.2米排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施开间要求(m)上8供电100KW消防配有消火栓、喷淋头、烟感等。柱间要求(m)上4供水需提供上下水其他楼板承重(Kg/tf)厨房区承载力 上450Kg/m2,其他区域上250Kg/m2燃气管道上15立方/小时通讯要求提供两路电话洗手间一般要求有独立卫生间配备停车位数量上20个

3、西餐店、西式快餐店技术指标具体要求需求面积（mJ200-500经营楼层选择（层）1-2单层面积（m）100-250结构层咼要求（m）24中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯、步梯（部）电梯不要求，步梯1-2部排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯

（七）娱乐、养生区：网吧、KTV、保健、浴足、SPA、美容馆、理疗、瑜伽、主题客栈（创意酒店）、影城（小型放映厅）。1、KTV的建筑要求要素要求区位/商大型商业区底层或咼密度居住区附近，公交线密集，使得消费者易达；但要求与居民区保持定距离。物业要求面积3000-4000平米，通常两层，不排斥地下面积。层高不小于2.8米。楼板承重350公斤/平米。配套设施供电500KVA、可接220V民用电及380V工业用电；供水200吨/天；化油池通常3-5吨、烟道1-2个规格为80CMT00CM。广告位要求3-15米的门头广告位。停车位个拥有200个包房的KTV应需要200个停车位，以4.5平米个车位计算停车场面积应在900平米以上。装修要求做墙体隔音及内部小面积分割改造。合作方式租期5年以上；租金2-3元/天*平方米。2、保健、康体会所（1）业态成因：进入新世纪以后，人们对生活的要求已不再满足一般的饱暖问题，而是对生活质量有了新的追求。一些健美会所（包括：保健、美容、减肥、康复、心理咨询等）会得到迅速发展。该业态在为人们提供无形商品（服务）的同时，又向人们销售有形商品，如保健、健美、美容、康复、减肥器具和用品。2）商圈选择：社区型、便利型商圈，可泊车。3）建筑形式：框架结构或无柱宽跨结构建筑，层高4米，周边有绿化布置的建筑，也可以选择其他服务种类可以使用的一般商铺或楼层商铺。4）面积：200-300平方米。

3、美容SPA类技术指标具体要求需求面积（^）80-500经营楼层选择（层）W3结构层咼要求（m）24给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯

美容SPA案例——美域物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（mJ80-200物业交付装修标准简单装修/毛坯新风量单层面积（mJ一空调要求预留空调安装位置排烟散热一经营楼层选择（层）W3电梯（部）隔油池结构层高要求（m）24步梯排污提供接口开间要求（m）8米供电商业用电标准（三厢电）消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）24供水提供接口其他一

楼板承重（Kg/m2）燃气管道不需要通讯要求提供电话线配口洗手间需要停车位数量（个）5个以上（八）酒吧区：主题（特色）酒吧、啤酒馆、慢摇吧、水吧、茶艺馆等，例如莲花府邸、小酒馆、煮酒坊等。1、茶坊、酒吧技术指标具体要求商圈选择选址多咼雅路段，具有清净、优雅的环境；以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者；消费对象具有一定的消费能力和文化修养。

立店障碍须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意；国家对酒吧课以重税物业要求建筑要求50-400平方米；对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异；层高不低于2.8米；如与居民相邻，设置隔音层。配套设施电力按每100平米10千瓦配置，自来水供应合作方式租期2年以上，租金3-20元/（平方米•天）2、案例——兰亭茶馆物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（mJ150-300物业交付装修标准毛坯新风量单层面积150（二层起）空调要求各包厢预留空调安装位置排烟散热经营楼层选择2~3层电梯（部）一隔油池一

结构层高要求24m步梯提供楼梯排污提供接口开间要求（m）4米供电般商业用电（一厢）消防符合国家安全标准柱间要求（m）24供水提供接口其他楼板承重（Kg/m?）燃气管道需要通讯要求提供一路电话线以上洗手间有停车位数量（个）10左