2020资产评估师考试教材讲义-资产准则

第03讲资产准则

（二）资产准则（6项）

1.国际评估准则200—企业及企业权益

企业及企业权益评估准则主要包括：概述、引言、价值类型、评估途径和方法、对企业和企业权益的特殊考量等方面。

（1）概述和引言

概述明确了基本准则中的各项原则同样适用于企业和企业权益评估。

国际评估准则200主要包含了应用于企业和企业权益评估的附加要求。

引言规定了：

①评估师应明确企业的价值组成、商誉。

②评估企业拥有单项资产或负债时，应当遵循该类型资产或负债使用的准则。

③评估师必须确定被评估企业的价值层次，如企业价值、投入资本价值、经营价值和权益价值。

（2）价值类型

①评估师在执行企业及企业权益评估业务时，应选择一种或多种恰当的价值类型。

②企业价值评估可以选择国际评估准则定义的价值类型，也可以选择依据法律法规或其他规定定义的价值类型。

（3）评估途径和方法

本准则对评估途径和方法的阐述基于“国际评估准则105——评估途径和方法”，根据评估对象的特点，对市场途径、收益途径、成本途径进行细化，在应用评估途径时不仅要满足本准则的要求，同时也应满足“国际评估准则105——评估途径和方法”的要求。

（4）企业和企业权益的特殊考量

特别因素包括但不限于：所有权、业务信息、经济和行业考量、经营性和非经营性资产、资本结构考量。

2.国际评估准则210—无形资产

无形资产评估准则主要包括概述、引言、价值类型、评估途径和方法、三种基本评估途径介绍及无形资产的特殊考量。

（1）概述和引言

概述明确了基本准则同样适用于无形资产评估和含无形资产的资产组的评估。

引言说明了无形资产评估中无形资产主要类型和评估目的。

无形资产分为可确指无形资产和不可确指无形资产（主要指商誉）。可确指无形资产主要分为五类：营销相关类、客户相关类、艺术相关类、合同相关类和技术相关类。

无形资产评估针对不同的目的。理解一项评估的目的、确定无形资产是否应该评估、是分离还是和其他资产形成资产组，都是评估师的责任。

评估目的包括但不限于：财务报告目的，税务报告目的，诉讼目的，其他监管或法律事项可能要求的事项如强制购买、强制征用，在综合咨询、抵押借贷和交易支持约定中被要求评估无形资产价值。

（2）价值类型

应当遵循“国际评估准则104——价值类型”，选择适当的价值类型。

通常，无形资产评估采用的价值类型由国际评估准则理事会以外的实体/组织定义，评估师必须了解和遵从评估基准日与这些价值类型相关的规定、案例法和其他解释性指引。

（3）无形资产评估方法

准则规定“国际评估准则105——评估途径与方法”中所描述的三大评估方法均可以应用于无形资产的评估。

①市场途径

准则提到由于无形资产多样性的特点，很难在市场上找到与评估对象类似的资产的交易信息。

如果能够从市场上获得相似资产的交易信息，可以通过对比大量类似资产的交易情况来为评估对象价值提供依据，例如分析类似资产的收益率等。

②收益途径

收益途径是最常用的评估无形资产的方法，包括超额收益法、许可费节省法、增量收益法或有无对比法、绿地法和分销商法。

③成本途径

无形资产的价值是基于相似资产或提供相似服务潜能或效用资产的（更新）重置成本来确定。

主要应用在自创无形资产评估中或无法确定未来现金流量的情况下。

在重置成本计算中，可以考虑市场类似资产的价格信息。

采用成本法的无形资产评估应包括自创软件、网站、人力资源价值等。

（4）无形资产的特殊考量

应考虑的特殊考量包括但不限于：

①折现率/无形资产回报率；

②无形资产的经济寿命；

③税收摊销收益。

3.国际评估准则300—厂房和设备

国际评估准则300主要内容包含概述、引言、价值类型、评估途径和方法、三种基本评估途径介绍及特殊考量。

重点对影响机器设备评估的因素和评估方法进行了规定和说明。

（1）概述和引言

概述明确了基本准则在厂房和设备评估中的适用性和“国际评估准则300一一厂房和设备”的定位。

概述中规定，基本准则同样适用于厂房和设备的评估。“国际评估准则300一一厂房和设备”仅包括对基本准则的修订、其他原则以及关于基本准则如何应用于使用本准则的评估项目的具体举例。

引言主要说明了机器设备评估所考虑的因素和无形资产的关系。

机器设备评估通常需要考虑一系列与资产本身、环境和潜在经济价值有关的因素。

①与资产有关的因素：

资产的技术规格；

剩余物理寿命；

资产状况；

运输成本；

辅助资产的任何可能损失。

②与环境有关的因素：

原材料和产品市场的位置；

对限制产能或增加生产成本产生影响的任何环境或法律因素。

③与经济有关的因素：

实际或者潜在的资产获利能力；

影响机器设备产品需求的宏观或微观经济因素；

可以获得更多利益的资产其他潜在用途。

有些机器设备价值中包含无形资产，且对机器设备的价值有重要影响。机器设备评估需要考虑这些无形资产的价值。

例如，一些模具的价值与相关知识产权密不可分，操作软件、技术数据、产品记录、专利等无形资产都对机器设备的价值具有重要影响。

（2）价值类型

评估师在执行机器设备评估业务时，应当选择恰当的价值类型。

可以选择国际评估准则定义的价值类型，也可以选择依据法律法规或其他规定定义的价值类型。

在机器设备评估中，价值类型的选择极其重要，高度专业化的设备对于价值前提极为敏感。

（3）评估途径和方法

基本准则所规定的三种评估途径同样适用于机器设备评估。

市场途径主要适用于通用设备的评估，例如机动车辆；

收益途径适用于能确定该项机器设备所带来的现金流量的情况，但由于某些机器设备与无形资产的贡献难以分开，所以收益法不适用于该类单项设备评估；

成本途径在机器设备评估中运用比较广泛，特别是单项设备评估。

（4）特别考量

主要是融资安排，通常来说机器设备的价值与资金来源无关，但在某些情况下，机器设备评估应当考虑融资方式和融资的稳定性，比如经营租赁项目。

4.国际评估准则400—不动产权益

不动产权益准则主要包括概述、引言、价值类型和评估方法以及不动产的特别考量等方面。

重点对不动产权益的类型、结构和评估方法进行了规定和说明。

（1）概述和引言

概述明确了基本准则在不动产权益评估中的适用性，概述中规定基本准则中的原则同样适用于不动产权益的评估。同时明确了“国际评估准则400——不动产权益”主要规定的是不动产权益评估的额外要求。

引言主要说明了不动产权益的含义和三种基本类型。

不动产权益是指对土地和建筑物的一种拥有、控制、使用或占用的权利。

不动产权益存在三种基本类型：

首先，是特定区域土地的最高权益，该权益的所有者拥有土地和地上附着物的全部权利；

其次，是次级权益，即在一定时期内拥有特定区域土地和地上附着物排他控制权的权益，例如通过租赁合同获得的权益；

最后，是拥有特定土地和地上附着物使用权，但不拥有排他使用权或控制权。

（2）价值类型

应当选择恰当的价值类型。在大多数情况下，评估师应当考虑不动产的最高最佳利用可能会不同于其当前的利用方式，这对于可以改变利用方式或者具有开发潜能的不动产权益十分重要。

（3）评估方法

准则强调三种基本的评估方法都适用于不动产权益评估。

①市场途径

尽管资产权益存在着非同质性特征，然而市场法仍是不动产权益评估的主要方法。

市场法评估需要找到近期可比交易案例。

交易案例与评估对象之间的差异性可以从以下几个方面考虑：

●被评估资产的权益类型

●各自的地理位置

●土地的质量或者房屋的使用年限和规格

●每项资产的授权使用范围

●交易环境

●价值类型

●交易时间

②收益途径

具体评估方法包括收入资本化法和现金流折现法。

对于折现率的选择，如果评估结果是针对特定所有者或潜在所有者的，那么折现率应该反映其所要求的收益率或者加权资本成本；

如果评估结果是市场价值，那么折现率应该参考市场中不动产权益的收益率。

③成本途径

主要适用于既没有交易价格，也不产生现金流的情况，在某些情况下，如果存在交易价格或可识别的现金流，也可以作为次要或佐证方法。

（4）特殊考量

主要考虑权益等级和租金。

不同类型的不动产权益的价值是不同的，因此在评估时应注意权益构成。

在评估基于租约的不动产权益时，评估师需要考虑合同租金以及合同租金与市场租金之间的差别。

5.国际评估准则410—开发性不动产

本准则包括概述、引言、价值类型和评估方法以及特殊考量等方面。

重点对开发性不动产概况及其价值的情况以及需要考虑的特别事项进行了规定和说明。

（1）概述和引言

概述明确了开发性不动产评估对其他国际评估准则的遵循要求。基本准则中包含的原则适用于开发性不动产的评估。

本准则仅包括对基本准则的修订、附加要求或关于基本准则如何应用于本准则所使用的评估目的的具体案例。

开发性不动产的评估也必须遵循“国际评估准则400——不动产权益”。

引言主要明确了开发性不动产的定义和特性。

开发性不动产是指以最高最佳使用原则重新开发或在评估基准日准备改善的一项权益，通常包括（6项）：

●在以前未开发的土地上兴建建筑物

●在以前未开发的土地上建设基础设施

●重建已开发土地

●改建现有建筑物或构筑物

●在法定计划中用于开发的土地

●在法定计划中用于更高价值使用或更高密度使用的土地

（2）价值类型

开发性不动产评估过程会根据建筑物完成的条件和状态做大量假设和特殊假设。

（3）评估方法

基本准则中的三种基本评估途径同样适用于该项评估。

开发性不动产的估值主要使用两种方法：市场法和剩余法。

剩余法结合了三种评估方法，利用完成后的总开发价值减去开发成本、开发者利润，得到该开发性不动产的剩余价值。

（4）特殊考量

开发性不动产评估的特殊考量主要是对剩余法、拟议项目、担保贷款、财务报告的特殊考虑。采用剩余法评估开发性不动产的市场价值将会涉及以下基本要素：资产完工价值、建筑成本、咨询费用、营销成本、时间计划、资金成本、利润以及折现率。对拟议项目的考虑来自于需要分析有关不动产是否适合拟议的发展，一些事项可能在估价师的知识和经验内，但有些可能需要来自其他专家的信息或报告。

6.国际评估准则500—金融工具

本准则主要包括概述、引言、价值类型和评估方法以及特殊考量等方面。

（1）概述和引言

概述明确了金融工具评估对其他国际评估准则的遵循要求和本准则的定位。

基本准则中包含的原则适用于金融工具的评估。

本准则仅包括对基本准则条款的修订、附加要求或具体事例，这些具体事例说明了基本准则如何应用于采用本准则的评估业务。

引言部分对金融工具的含义、特性以及金融工具评估涉及的评估目的等进行了规定。

金融工具是一种在特定的当事人之间形成的，为获得或支付现金或其他财务安排的权利或义务的合约。

金融工具评估的目的包括但不限于：

收购、兼并和出售；

财务报告和审计；

监管要求；

内部风险和合规程序；

税收和诉讼。

金融工具不同于其他资产，在调查和遵循、信息披露上都有更严格的要求。

（2）价值类型

金融工具价值评估可以选择国际评估准则定义的价值类型，也可以选择依据法律法规或其他规定定义的价值类型。

（3）评估途径和方法

①市场途径

对于具有相同金融工具交易近期的交易价格，通常是不需要做任何调整的。

如果观察到的金融工具与被评估资产不相似，或者如果由于信息不是近期的导致相关度不高，则可能有必要对价格信息作出调整。

②收益途径

为确定恰当的折现率，需要考虑资金的时间成本和相关风险，具体考虑因素包括：

工具合约的条款和条件；

信用风险；

流动性和市场性；

法律环境风险；

金融工具的税收法规等。

③成本途径

利用成本途径评估金融工具，需要遵守“国际评估准则105一一评估途径和方法”的相关要求。

（4）特殊考量

金融工具评估特别事项主要考虑：评估输入、信用风险、流动性和市场活跃度、控制环境。

金融工具的评估，信用风险是至关重要的，可从以下方面分析：自身信用风险、交易对手风险、抵押品、金融工具优先级、杠杆、净额结算协议、违约保护等。

【例题·单选题】（2017年）《国际评估准则105——评估路径和方法》中，市场途径包括的两种方法是（）。

A.交易案例比较法和上市公司比较法

B.直接比较法和间