房屋征收房地产预评估方案

一、评估工作方案(一)总体工作思路迁评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公(二)总体服务方案评估小组组长按照总负责人的工作指示，合理安排小组人员，调配工作时间，确保按时保质完成评估任务。小组成员都是经过反复研究抽调的业务骨干，有丰富的工作经验，他们可根据具体估价项目的特点，快速做出科学判断，选择合适的估价方法和技术路线，利用丰富的房地产市场信息，合理测算房地产价3、相关设备安排为保障评估服务任务按期顺利地进行，特备出如下设备：①15台笔记本及配套的办公软件；②3辆汽车；③8台打(复)印一体机；④2架无人机；⑥50台测距仪；1、实地查勘由项目负责人带队进行现场踏勘工作，亲自感受评估对象的位置，周围环境，同时对委托方提供的房地产进行清查核实，并对产权资料、相关文件进行验证。对周边房地产市场进行调查，获得相关评装修水平等，并对事先收集的有关评估对象的坐落、四至、面积、产权、利用现状等资料进行核实，同时收集补充评估所需的其他资料，以及对评估对象及其周围环境或临路状况进行多角度拍照及摄像。2、估价计算及确定评估结果估价计算：经过实地查勘及对收集的评估资料分析、论证，选用合适的评估方法进行测算，测算的成败，关键在于合法、合规及严谨细致，防止发生不必要的人为的或技术差错。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。对不同评估方法估算出的结果，通常应做以下检查：①评估过程是否有误；②基础数据是否准确；③参数选择是否合理；④评估项目是否遗漏或重复；⑤是否符合评估原则；⑥公式选用是否恰当；⑦选用的评估方法是否适宜评估对象和评估目的。在确认估算结果无误之后，应根据具体情况计算出一个综合结果。在计算出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的评估结果。3、撰写评估报告撰写评估报告的要求：①全面性：应完整地反映评估所涉及的事实、推理过程和结论，正文的内容和附件资料应齐全、配套。②公正情况和客观性：应站在中立的立场上对影响评估对象或价③准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文并描写其对评估结果可能产生的影响。④概括性：应用简洁的文字对所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。4、审核及出具评估报告书估价师撰写评估报告完成后，首先由估价师进行初审核对，初审完成由项目负责人进行复审，复审通过后由技术负责人进行终审的三级审核完成后，出具正式评估报告并向委托方提交。5、评估工作后期阶段①按土地及房地产主管部门的相关程序及时申请评估报告备案。②及时处理评估报告备案审查单位的反馈意见，完成备案审查。③提交相对应的备案资料给委托方，并配合进行土地招拍挂组件工④整理编号，评估报告及工作底稿归档备查为项目经理；三级为技术负责人。各级督导人员应对各层次的工作负有指导、监督和复核的责任。评估师对其分管业务的整个内部质量控制制度的执行情况进行监控。(1)部门经理在项目进行期间应履行以下监督职责：①监督评估过程；②了解重大问题并及时提出处理意见，如有必要，可适当修改计③解决专业判断分歧，必要时应向适当人员咨询；④对评估工作底稿进行第三次复核。(2)项目经理在项目进行期间应履行以下职责：①评估工作己按具体计划的要求进行；②工作过程及其结果已适当记录；③所有重大问题已适当解决，或反映在评估结论中；④预定的评估目标已实现，形成的评估结论与评估结果一致；⑤对评估工作底稿进行第二次复核。(3)技术负责人在项目进行期间应履行以下职责：①对评估工作技术问题进行指导与审核；②项目技术问题登记备案；③所有重大技术问题已适当解决；④对评估工作底稿进行第一次复核。对评估工作底稿的复核采用三级复核制度。在出具报告前，需要委派未直接参与评估的人员进行最终的复核。各级复核均需做出必要的复核记录，书面表示复核意见，并注明复核时间、复核人姓名。凡未执行复核程序的评估报告一律不得签发。(4)在与委托方合作的评估工作中认真履行以下内容：①严格遵守相关法律、法规和土地评估准则的相关规定，在评估过程中坚持公正、公平、科学的估价原则，依据法律、法规，在业务承接、现场勘察、估价技术路线的确定以及估价报告的审核、出具、存档、评估费用结算等环节均严格遵守国家和地方的相关法律、法规和政策，严格恪守谨慎、独立、客观、公正原则。②所出具的评估报告中评估目的、评估对象、评估假设、价值类型和评估方法之间存在合理的逻辑关系；支持评估价值的资料和数据的真实、完整、合理性。承诺不出具含有虚假、不实、有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告；③不出具高估或虚估抵押物价值的评估报告，积极答复委托方提出的相关业务咨询。同时严格依据收费标准收取评估费用，无故意压低或抬高收费标准等不正当竞争行为的发生。①在接委托任务当日，即组建评估工作组，明确分工及职责。②及时组织并安排估价师进行现场勘查及收集相关资料。③合同约定期限内完成评估测算，并向委托方提供初评结果书。④房地产评估在一级成本审核认定后3个工作日内提供正式报8、如未能按合同约定的期限按时、按质完整地完成评估项目的，将愿意接受以下所列的惩罚：①如因自身原因未能在合同有效期内提交评估报告时，将承担保证金0.1%的惩罚。②如因自身原因未按照相关法律法规的要求，提交审核时未能通过的，委托方有权退回，且拒付评估费用。为维护利益和当事人的合法利益，规范估价操作行为，保证估价保证评估质量管理工作相关措施。1、估价基础数据的搜集、整理为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包①住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格；②土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；③房屋重置价格及配套文件；④房屋造价水平及成本费用构成；⑤房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；⑥其他地方性规定等资料。2、评估技术操作要求(1)业务受理接受委托之前，首先对委估委托任务的估价风险进行初步预测，着重从以下方面把握：①委托方是否对将来的估价结论提出明显不合理的要求；②委托方提供的权证及相关资料是否存在明显的欺诈行为和虚假情况(即使在估价报告的假设与限制条件中对资料失实的责任已作说明);③项目的技术难度与委托方的时间要求；④预计应收、实收评估费与评估成本的比较；⑤预计该业务可能对的声誉带来的不利或有利影响。通过对估价风险初步预测，对存在较大风险的项目，业务部门对可预见的估价风险要及时上报，经公司经理同意后方可接受委托，签订委托估价协议书。(2)拟定估价作业方案主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司经理说明情况，申请调配人员，以保证按照协议要求交付报告。(3)实地勘察实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片，并由勘察人、委托方相关人员在勘察表上签(4)估价方法选用根据规范要求，对同一对象进行估价，宜选用两种以上的估价方法(房屋拆迁评估按照相关规定执行),有条件采用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。(5)估价结果确定(6)估价报告撰写评估价值在100万元以下的除必须采用自由式格式以外的各种②自由式报告评估价值在100万元以上的各种类型房地产估价；(7)估价报告的组成和内容固定式报告的技术报告，主要体现实例来源和测算过程，并对估价报告编号要规范统一，具体要求如下：xx估字(200X)第(8)估价报告的复核(9)估价报告交付房地产估价报告一般只交付委托方估价结果报告，技术报告存据估价目的和当地对报告的使用份数惯例确定，除存档的一份报告外，给委托方的份数按以下要求：课税2份；抵押2份；拆迁、拍卖均为3份。其他根据行业惯例决定。(10)估价报告存档(11)完善业务流程单(12)估价操作项目总结仅适合于自由式估价报告，由项目负责人和报告撰写人对报告形成过程中出现的难以准确把握的技术问题、项目的特殊性及对报告的整体评价进行总结。3、估价报告的复核措施为保证估价报告的质量，规范技术审核程序，固定式报告必须有计算过程和组成内容先行复核，并报公司经理审核后，方可出具正式估价报告。对自由式报告主要从以下方面进行审核：②技术路线选择是否正确、界定、描述；③估价对象环境因素、界定、描述；⑤评估方法选择使用；⑧整体。4、估价报告的质量要求和质量问题定期公布措施(1)评估报告的质量要求对估价报告的总体要求是全面、客观、公正、准确，并有良好的包装质量(报告的封面、纸张、组成、格式等由统一设计)。严禁出现错别字、报告编号错误、装订错误等低级错误，不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选取参数错误和报告内容缺少等质量问(2)估价报告质量问题的定期公布制度每季度不定期对各业务部门的估价报告质量进行检查，对把关不严、出现质量问题的部门，视具体情况在本范围内予以公布，并给相关责任人以相对应处罚；对质量管理到位、技术操作规范、审核工作严谨的部门，对相关人员将予以表彰。5、估价报告的台帐建立和归档备案措施(1)评估报告的台帐建立要建立格式和内容一致的估价报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。估价报告的台帐建立，应自接受委托时开始逐项登记。(2)估价报告的归档备案估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。微机存档的估价报告，应包括以下内容：③现场勘察数码照片。书面存档的估价报告，下列资料必须完善：②《房地产估价报告》(必须附有技术报告);⑤房地产估价《业务流程单》;⑥委托人提供的相关权证资料等附件。四、服务方案服务方案及承诺内容：①坚决服从委托方的统一指挥和安排。②严格遵守国家法律、法规的规定，遵守房地产估价行业执行自律公约，恪守执业操守，正当经营评估业务。③评估行为坚持“独立、客观、公正、诚信”的原则，出具估价④严格按照委托方要求的时间完成并提交准确无误报告和总报⑤遵循公正、公平、公开的原则，严格按照国家评估规范