重庆沙坪坝大学城房地产中介服务 计划书

第二章服务打造2.1项目计划简介本项目名称是重庆市沙坪坝大学城房地产中介服务。该项目是重庆房地产职业学院营销系学生创业项目，项目指导老师有李本里、韩华丽、郝海彤、张海念、尹爱飞。项目成员有王春兰、王伟、曹银雪、姚琪，他们均是营销系2011级在校学生。本项目主要是为在大学城有置业需求的客户提供房地产中介服务，以及为大学城楼盘的销售代理企业提供房地产分销及市场调研服务。本项目从2012年1月份开始筹备，预计在2013年6月最终完成。本项目的目标是打造大学城一流的房地产中介服务公司，为重庆房地产职业学院的学生提供课外实训的机会。本项目现已注资成立了重庆同飞房地产经纪有限公司，公司前身是重庆青松置业服务部（同样是学生创业，重庆商报有过报道），归属房地产学院营销系管理。本项目现处于初步运营阶段，项目中的二手房买卖及租赁服务已经在向目标客户提供。本项目依托重庆同飞房地产经纪有限公司的资源，吸纳大批学生的参与，通过大量的市场调研，获得了大学城区域内很多极具价值的资源，包括在建楼盘、已售楼盘的基本信息，在租、在售的二手房房源信息、求租、求购二手房的客户信息，这些都为本项目以后的工作奠定了坚实的基础。本项目待建设完毕，规模预计为在大学城至少拥有2个经营门店。2.2服务内容与服务模式本项目服务主要有二手房租赁、二手房买卖及一手房分销，服务模式如下：（1）二手房租赁：通过开发大学城区域出租的房源和求租的客源，进行资源的匹配，促成出租者与求职者达成交易，收取佣金作为项目的收入。（2）二手房买卖：通过开发大学城区域出售的房源和求购的客源，进行资源的匹配，促成出售者与求购者达成交易，收取佣金作为项目的收入。（3）一手房分销：通过与大学城区域楼盘销售代理企业签订分销协议，为其介绍购房者，通过资源交接，待购房者购房后获得佣金作为项目的收入。2.3技术介绍重庆房地产职业学院营销系书记赵本宇、教师张海念、陈雨是全国房地产经纪人，教师李本里是北京市房地产经纪人协理，有着丰富的行业经验，以上老师均通过各种方式在帮助本项目进行建设。此外，本项目的发起者王春兰、王伟、曹银雪、姚琪四位同学，通过课堂的认真学习和指导老师的指导，均具备了收集信息、市场分析、人际沟通、供求搭配、把握成交时机的技能。重庆同飞房地产经纪有限公司还设有专门的权证部门，负责本项目服务中的二手房纳税过户、商业贷款等业务。2.4服务优势本项目将吸纳大量的房地产学院的学生参与，他们可以通过很多途径开发房源和客源，以及收集房地产行业最新的信息，房地产中介服务重中之重就是要求所掌握的信息量大，本项目随着时间的推移将积累大量的房地产交易信息，这是本项目服务的最大优势。加之学生的诚信度高，有责任心，与客户沟通充满热情，也体现了本项目服务的优势。1、公司员工来源于本专业学生，专业能力强。2、学生多，人力资源丰富3、学生附带的房源客源多4、学生的诚信度高，有亲和力2.5附加产品除了二手房租赁、二手房买卖及一手房分销，本项目还有二手房出租代理、二手房产权过户以及房地产抵押贷款等附加服务。（1）二手房出租代理：业主将房屋委托给公司，由公司支付业主租金，业主给予公司10-20天空置期（空置期不计租金），公司寻找到租户后由公司和租户签订房屋租赁合同，公司收取客户佣金作为收入。（2）二手房产权过户：客户和业务签订完自行成交版买卖合同，委托公司办理纳税过户。（3）房地产抵押贷款：客户以自有房产作抵押，委托公司帮其办理银行贷款。（4）房地产按揭贷款：客户以刚购买但尚未过户的房屋作抵押，委托公司帮其办理银行贷款。第三章

市场分析与预测3.1需求分析根据本项目特点，本项目服务核心服务范围是大学城片区，即沙坪坝区虎溪镇和陈家桥镇。需求主要来自于租赁、二手房销售的房源和客源以及一手房代理。从2003年大学城成立以来，随着教育、交通、商业等配套的逐步完善，大学城已成为重庆市房地产投资热点区域之一。本项目的租赁及二手房销售的客户来自于三方面，一是大学城15所高校的教师和学生，二是富士康、惠普等集团带来的产业员工，三是来自于本地及重庆其他区域的投资客户，这三部分客户将为本项目带来强劲的租赁及二手房买卖需求。本项目租赁房源主要来自于陈家桥市场，目前陈家桥可用于出租的楼盘有碧水云天、美丽蓝湾（安置房）、嘉禾康桥（安置房）、廖家坪安置区（安置房）、龙腾丰文（安置房），租赁房源充足。二手房销售房源来源于龙湖睿城、龙湖东桥郡、龙湖U城、富力城，目前这些楼盘均交付使用。一手房代理房源来源于目前在售的楼盘，如台北城、协信城立方、金科廊桥水乡、康天曼城、中渝春华秋实等。3.2市场调查结果一、大学城人口及增长趋势重庆大学城所在地区将形成总人口达50万人的重庆西部新城。重庆大学城于2003年4月4日经重庆市政府批准建设，坐落在中梁山、缙云山之间的虎溪镇和陈家桥镇，是重庆西部新城的中心区，距市中心约15公里，规划用地面积33平方公里。重庆大学、三军医大、解放军后勤工程学院、重庆师范大学、四川美术学院、重庆医科大学等15所高校汇聚，重庆大学城高校在2009年达到入住师生12万人；到2011年达到入住师生15万人；到2013年将达到入住师生20万人；到2015年将全部建成，达到入住师生25万人，加上家属及其他社会服务人员将达30万人的规模。西永微电园成功引进富士康、惠普两大集团，将带来6万人的就业岗位以及最少约5万人的从业人员。二、大学城是重庆投资热点版块之一作为西部新城规划之中的一个重点打造区域，近几年，大学城在交通、配套等方面已经有了飞速的发展，大学城正在进行‘泛区域’的概念，如今已入驻了IT、物流、地产、金融等领先行业，其辐射的范围和配套区域也一扩再扩，如西永硅谷产业园、生态旅游观光区等。大学城有核心产业作为后盾，其可持续性不可估量。1、“公园型”校区逐步建成重庆大学城位于旅游资源丰富、文化底蕴深厚的重庆市沙坪坝区，地势平坦，依山傍水，背倚缙云秀峰，可远眺歌乐美景，林木葱笼，自然风光十分秀美。根据大学城城区规划，重庆大学城共占地33平方公里，按照“三三制”原则，今后教育、居住、市政道路绿化等各占三分之一用地。从规划中可看出，大学城没规划一座工厂，大学城已成沙区创建国家园林城市和森林重庆的重头戏。今后大学城将变身“四季花城”，哪怕是街边，每个季节都能看见漂亮的鲜花。重庆大学城汇聚了包括教育部直属全国重点大学、国家“211工程”和“985工程”重点建设院校等各类高校14所。依托周边美丽的自然环境，重庆大学城各高校校内景观有机融合了校园周边的自然风景，特色各异。如重庆大学的缙湖、云湖、松林公园，重庆师范大学的桃山、李山，重庆科技学院的灵湖、青杠岭等。重庆大学城美丽的自然景观，使其不仅是绿树掩映、繁花媲美、书生朗朗的美丽校园，更是景观别致、品位高雅、绿荫遍地、令人陶醉的旅游胜地。除进驻大学城的14所高校外，今后还将建设体育公园、大学城中央公园、木鱼石公园、大成湖公园等6座公园。2、交通逐步完善随着区域对外交通的不断完善，拉近了大学城与沙坪坝片区、三北片区、渝中半岛片区等区域的距离。即将年底通车至此的地铁1号线，线路由朝天门至大学城，将急速缩短主城与大学城的距离，届时，乘地铁从沙坪坝到大学城只需20分钟，比现在坐汽车缩短一半时间。双碑大桥和双碑隧道是第二条贯穿中梁山到大学城的隧道，2012年底通行。双碑隧道与双碑大桥两大工程建成后，将大大缩短西部新城、大学城与两江新区的距离。从大学城到江北仅需15分钟，从双碑到江北只需半个多小时，比现在节省一半时间。轨道7号线正处规划阶段，暂未动工，预计将在2015年后开始投入运行。规划中的井口隧道，是穿越中梁山到大学城的第三条隧道，这条隧道是进入大学城最北的一条横向干道。今年内渝遂高速与科技大道北线的西引道立交也将开工，西永将不再是进出大学城的唯一端口；这一切织成了大学城的立体交通网。3、重庆大学城新兴商圈正在形成2012年6月召开的全市商圈建设工作会指出，“十二五”期间，主城区改造提升5个成熟商圈，续建、新建10个新兴商圈，建成6个区域性中心城市商圈，远郊区县(自治县)至少分别建成1个核心商圈。到2015年，全市商圈达45个以上，商圈将成为重庆未来发展的突破点、增长点和兴奋点。围绕“二环时代”大型聚居区建设，我市规划建设沙坪坝西永、北部新区礼嘉、南岸茶园、两江新区龙盛、九龙坡陶家5个新兴商圈。历时8年，重庆大学城区域日趋成熟，但商业配套却一直没有形成真正的核心板块。目前，富力城、龙湖、协信、金科等多个大开发商进驻大学城逐鹿，形成了几大集中商业区域。北区以龙湖、富力城为代表，起步早位置佳。龙湖未来在大学城区域将构建多重商业格局。龙湖仟百汇休闲购物型集中式高端消费街区；与其洋房配套的龙湖花千树中高端主题情调商业街区；龙湖的天街综合商业体——龙湖U城天街。作为进驻大学城体量最大的“开荒牛”项目，富力城占据了大学城中心位置，总建筑面积为625万平方米，其中商业215万平方米，其体量相当于30个大都会，3.5个观音桥商圈，5.7个解放碑。商业规划包罗万象，商务公寓、星级酒店、甲级写字楼、商业步行街、主题商场、临街商铺、大型超市、购物中心等各类型商业一应俱全。目前富力城已签约超五星级皇冠假日酒店和5A甲级写字楼等。南区以协信、台北城为代表，后发制人强力出击。协信引进著名的星光系商业——星光天地，将形成一个商业规模超过100万平方米的大型商圈。协信城立方所在区域是大学城的住宅集中区，10分钟的步行路程上集中了9个楼盘。旭阳台北城重点规划33万平方米原味台北商业，包含大型百货、大型超市、3C卖场、国际时尚院线、顶级休闲会所、高端SPA、外商CLUB等商业业态，其中90%以上的品牌商业将从台湾直接引进，且为台湾连锁企业会员。目前，美丽信五星级酒店，德安百货等台湾一线品牌已确定入驻，两家品牌均为首次进入内地发展。随着众多台湾品牌的加盟，旭阳台北城的高端特色商业雏形已现。

三、大学城开建以来地价房价增长迅速在核心产业经济的支撑下，龙湖、富力、金科、协信、中海、金融街等一大批实力开发商进驻，而其周边地价，也迅速飙升。有数据显示，从2003年到2010年的近7年时间，西永大学城及其周边地价每亩从7万元涨到了近两百万元，增长了近20倍，而住宅均价则从2003年前的500-600元/平方米上涨到了6000元/平方米，增长近10倍。四、房地产市场1、重庆经济稳中有进2012上半年重庆的GDP突破5000亿，同比增长14.0%，较全国平均水平高6.2个百分点；外贸进出口同比增长了1.7倍，增速连续12个月位居全国首位……在世界经济形势依然复杂严峻、全国经济呈现明显放缓迹象的背景下，重庆经济逆势而上、稳中有进。重庆市经济的稳步上升为房地产市场提供了一个利好的环境，将会促进重庆市房地产市场的发展。2、重庆房地产市场发展状态良好在利好的经济环境推动下，2012年上半年重庆经济发展态势良好，房地产市场开发总体呈平稳态势。据调查，上半年，全市房地产开发投资996.16亿元，同比增长19.7%，较一季度回落11.8个百分点，但比全国平均水平高3.1个百分点。图1重庆市2012年1-9月房地产成交套数统计图图2重庆2011年7月-2012年7月房地产价格走势图根据图1可以看出，2012上半年房地产市场的成交量总体呈增长态势，据此推算下半年成交量也将随之增长。由图2可以看出整个从2012年2月至9月重庆市房地产价格呈现一个稳步增长的态势，预计下半年重庆市房地产价格将继续保持稳步发展的驱使，且整体均价将微幅提升。表12011年国庆与2012年国庆成交套数对比表时间成交套数成交量2011年国庆长假8417.92012年国庆长假（含中秋）167015数量变化8297环比变化↑98.57%↑89.10%通过表1看以看出，2012年的国庆期间成交套数多达1670套，比2011年国庆长假的成交量增幅达98.57%，可见2012年重庆房地产市场已经完全摆脱了2011年房地产市场的低迷状态，进入了一个新的发展阶段。3、沙坪坝区房地产市场发展势头强劲根据调查发现，沙坪坝区2012年上半年以来房地产市场发展状况良好，并可推测这种发展趋势将继续保持下去。首先从批售面积看，据相关数据调查显示2012年上半年沙坪坝区的批售面积为12万平方米，仅比江北区少10万平方米，在十大主城区中排在第二，具体如图3所示。图32012上半年个主城区批售面积统计图其次，从成交总量上看，2012上半年沙坪坝区的成交总量大134万平方米，位居重庆各主城区成交排行榜榜首，具体看表2。表2重庆主城区2012年上半年商品房成交统计表最后，从对重庆各主城区在商品住宅新增量上看，2012年7月份沙坪坝区的新增商品房住宅为11.6万平方米，排在渝北区、江北区之后位列第三，其市场占有率达到了18.25%，如表3所示。表32012年7月重庆各区商品住宅新增量统计表综上可以看出，沙坪坝区的房地产市场发展状况良好有序，而作为沙坪坝区的一个重要组成部分——大学城，由于其位置、城市功能的特殊性，导致了其房地产市场发展在秉承沙坪坝区房地产市场总体趋势的基础上将进一步加快发展的脚步。3.3市场预测短短几年时间，重庆大学城已经建成目前国内建设规模最大、综合功能最强、入驻高校门类齐全、入住师生最多的大学城之一。而随着西部新城的挂牌、西永保税港区的成立、以及地铁一号线、双碑隧道等一大批大学城基础设施的推进，大学城的发展前景正在获得越来越多人的认同。作为重庆城市发展的重要增长极，重庆大学城逐渐由“教育之城”蜕变为“宜居之城”，特别是随着金科、龙湖、协信、富力等一大批品牌地产的进驻，多个高品质社区相继拔地而起，以及商业街、市政公园、金融中心等逐渐完善，大学城的潜力正不断被发掘出来，也越来越多的人到大学城置业。据政府规划显示，到2015年，至大学城全部完工后，师生约25万人，其他职工人口约5万人，加之微电园和中心区的高科技产业从业人员约20万人，加上各大新楼盘新入住人口约30万人左右，重庆大学城建成后总人口将达80~100万，已相当于一个中等城市规模，成为继解放碑、杨家坪等五大区域中心后，重庆第六个区域中心。由此看见，政府的高度重视、得天独厚的区位优势、巨大的市场潜力等都为重庆市大学城的房地产市场提供了优越的发展条件，预计在近几年内，将会在重庆市大学城掀起一股新的房地产市场浪潮。3.4竞争分析公司主要竞争对手有重庆钢运置业代理有限公司、重庆大业兴置业顾问有限公司以及美联地产。重庆钢运置业代理有限公司（简称“钢运地产”）成立于1998年10月，是重庆本土老的王牌房地产经纪公司，门店多，至今有200多家，资源丰富。目前在三峡广场，大学城均有分店，规模大，知名度高。重庆大业兴置业顾问有限公司：成立于2006年，是重庆市最大的房地产经纪机构之一，公司近些年发展迅速，现有实体店300余家，主营业务范围广泛。在三峡广场、龙湖东桥郡、大学城下设有分店，以优质的服务深得重庆置业者的喜爱。美联地产：成立于2001年，是香港美联集团的全资子公司。美联地产虽不是重庆本土企业，但该公司在香港、北京等地积累了大量的房地产经纪经验，形成了一整套完整的体系，业务精湛，服务到位，在重庆短短几年便有了一定的市场占有率，知名度也迅速提高。目前在三峡广场、大学城设有分店。现将主要竞争对手钢运地产与我们同飞公司作一个详细的对比分析：表4同飞公司与钢运地产对比分析表公司名称对比项目钢运同飞优势起步早，知名度高；规模大，门店多；市场占有率高；运营成本相对较低；重庆房地产职业学院的支持；人力资源丰富；人脉广，获取的房源和客源更多劣势运用成本高，收取佣金的比例比较高。（租赁业务单他们收费的标准是一个月房租，买卖业务单他们收费的标准是成交价的3%，贷款服务收费标准是成交价的1%）前期的运营资金不足；门店的分布太少；公司的员工很多都是学生，缺乏经验；第四章营销策略4.1销售渠道门店网络广告社区驻守派发DM单与社区物业管理公司合作4.2项目产品服务价格二手房租赁佣金：月租金的50%二手房买卖佣金：成交价的2%一手房分销：开发商支付给代理商佣金额的20%二手房过户：1000元/户贷款服务费：成交价的0.5%4.3营销策划市场调研（跑盘）开发房源开发客源实地带看异议的处理价格谈判签订服务合同4.4客户关系管理根据客户需求程度的不同，把客户划分为A、B、C三类A类客户表示准户，即在近期之内就能完成交易的客户，这类客户要求一天至少一个电话，附带短信联系，跟进的频率要高，尽快促成交易。B类客户表示一般客户，即有需求但近期内做不了决定或者犹豫不决的客户，这类客户要求至少三天一个电话，进一步挖掘需求，了解动态，附带短信联系。C类客户表示可淘汰客户，基本没有需求，可偶尔联系，或通过发短信告之一些信息，如对方有兴趣可能会主动联系公司。此外，本项目将实施会员制，会员将享受特定的优惠，比方购房送保险，佣金可以打折，参加公司组织的一些涉外活动等。第五章公司战略与管理5.1公司文化重庆同飞房地产经纪有限公司是依托于重庆房地产职业学院而成立的一个房地产中介服务机构，它是学生的创业中心，是学生展现自身创新能力和创业能力的一个平台，是一个与其它机构有着诸多不同的房地产中介公司。因此我们公司有着自己独特的企业文化。公司名称：同飞。两层含义：一是代表公司与学院共同发展；二是代表学生与公司共同展翅高飞。公司的经营理念：珍惜托付，全程服务！公司的经营目标：只有我们真心、细心，客户才能贴心、放心！公司的核心价值观：临渊羡鱼，不如退而结网！公司的用人理念：吃得苦中苦，不过人中人，受得屈中屈，方为人上人！5.2公司战略公司目前处在起步阶段，只有一个实体店门面，且处在学校里面，目前还没有创建自己独立的网站，受众面相对比较狭窄。鉴于公司目前的实际情况，我们为公司制定了合适的未来发展战略。公司总体战略思想：立足陈家桥，覆盖大学城，面向全重庆！首先公司目前的实体店门面在陈家桥，而陈家桥镇的房屋类型以集资房和还建房为主，商品房的数量比较少，所以租赁是目前陈家镇房屋交易的最主要的形式之一。伴随着大学城的逐步开发，住房的需求也在迅速增加，尤其是租赁需求，但是目前陈家桥镇的二手房中介公司非常少，这就给我们同飞的发展带来了很大的契机。因此我们当前的首先目标便是在陈家桥镇站稳脚根，不断提高公司的知名度和品牌形象。公司的第二步发展战略便是覆盖整个大学城。由于陈家桥镇的商品房数量比较少，因此二手房的买卖受到了一定的限制，但对于一个二手房中介公司而言，租赁市场只能维持其最基本的生存条件，公司要发展，离不开二手房买卖市场。因此我们公司的第二步战略便是增加实体店门面，覆盖整个大学城。公司的第三步战略便是面向全重庆。重庆的房地产市场起步比较晚，尤其是二手房市场，目前仍处在发展的初级阶段，发展快但是也很不规范。这对于我们刚成立的房地产中介公司而言，是一个良好的发展契机。我们可以充分利用目前重庆二手房市场门槛相对较低、竞争相对较少的有利条件，引进一线城市和国外二手房市场先进的经营理念，迅速发展壮大，扩大我们的业务面，争取做到公司的门店辐射全重庆。5.3组织结构公司目前设有行政部、销售部、财务部、人力资源部、权证部和客服部六个职能部门。行政部：主要负责公司日常行政事务的处理。销售部：主要负责搜集房源信息、客源信息，带客户看房，前期的价格协商等居间工作。财务部：主要负责公司日常财务工作。人力资源部：主要负责公司人力资源规划、招聘与配置、绩效管理、薪酬福利管理和劳动关系管理等。权证部：主要负责联系银行按揭贷款、房屋产权过户等工作。客服部：主要负责售后服务工作。5.4人力资源配置公司目前拥有总经理一名，行政总监、财务总监、人力资源总监、销售总监各一名，行政工作人员、财务人员、人事专员各一名，权证专员2名，客服专员2名，置业顾问18名。5.5人员培训员工培训计划表内容一二手房销售入职第一周跑盘调研入职第二周二手房基础知识入职第二周二手房销售操作流程入职第三周二手房房源的开发方法及技巧入职第三周二手房客源的开发方法及技巧入职第四周二手房带看入职第四周二手房业务洽谈入职第五周二手房合同的签订入职第五周佣金的收取入职第五周二手房后期服务内容二一手房销售入职第一周一手房基础知识入职第二周一手房销售操作流程入职第二周售楼处现场接待入职第三周沙盘讲解入职第四周客户的管理入职第四周一手房销售技巧入职第五周一手房认购书及合同的签订入职第五周一手房售后服务5.6人员绩效考核方法5.7薪酬奖惩制度5.8媒介计划公司目前的宣传方式主要有校内宣传栏、校外宣传栏、校园网、大渝网和社区驻守推广等。但是根据我们公司的战略规划和目标，这些媒介推广方式并不能完全满足公司发展的需求，因此我们为公司制定了以下媒介计划：加大校外宣传力度，可以增加一些车站广告、车身广告以及其它一些户外墙体的广告（尤其是各大高校以及工业园区）；针对大学城市场，可以考虑增加校园报纸广告和校园广播的宣传；加大网络宣传的力度，可以考虑增加在搜房网、安居客等知名房地产服务网站的宣传力度。第六章财务分析与预测6.1初始投资成本一、公司初始股本结构与规模公司的早期启动资金主要是自筹资金为主，吸纳少部分风险投资。公司注册资本为3万元，股本结构与规模如下表公司股本结构与规模注册资本30000货币资金10000风险投资5000固定资产15000二、公司运营追加投入资本在公司初始运营过程中，公司又追加投入了5万元的固定资产。其明细如下：办公桌椅：700元/套共8套总计：5600元前台：1200/套共2套总计：2400元个人办公电脑：4000元/台共7台总计：28000元文件柜：900元/套共5套总计：4500元打印机：2000元/台共一台总计：2000元照相机：3500/台共一台总计：3500元扫描仪：2000/台共一台总计：2000元网站服务器：4000/台总计：4000元小计：50000元6.2财务预算市场需求永远是第一位的，我们成功的基础就是遵守这种客观规律。当本项目作为一种新的理念横空出世之际，摆在我们面前的就不仅仅是一种想法、一种创意，未来的市场前景给了我们巨大的空间和商机，好的理念、好的创意如果不付之于实施，不能真正地得到利益回报，那么再好的理念，再好的创意也只能是零，没有任何价值。只有当它通过我们共同的努力，通过科学的运作，让它最终受益于己，受益于顾客，并产生巨大的商业回报之时，它才真正是有价值的。因此，对于本项目而言，如何去运作、如何去实施和发展便成为了公司今后是否能成功的关键。基于此我们公司做出以下财务预算：1、基础建设阶段，为期6个月。该阶段是本项目的启动与运营阶段，主要工作是创建公司组织架构，明确公司发展方向和经营理念。抓住现在有利条件打造房地产中介服务样板店，试验经营模式的可行性和盈利能力，为公司长期的发展打下良好的基础。基于此在这个阶段做出如下预算（固定资产）设备投入物品数量单价合计电脑1040004000电脑桌101201200电话560300广告宣传费用2000网站推广费用3000投资总计6000公司发展阶段（在该区域里开设两家门店）房屋租金：30000元/年总共60000元办公桌椅：20套总共10000元电话：106.3财务分析根据营销的不同方式，项目主要收入为房屋租赁佣金收入、二手房买卖佣金收入、贷款服务费、权证过户费和合同工本费用等收入。房屋租赁佣金，通常每单收费标准是月租金的一半，而月租金依户型不同而异，根据历史数据统计，各种户型交易数量的比例约为：单间：一室一厅：二室一厅：三室一厅=0.5：0.8：1：0.2，目前沙坪坝大学城市场收费标准是单间为260元/月，一室一厅为380元/月，二室一厅为475元/月，三室一厅为600元/月。房屋销售佣金，通常每单收费标准是销售额的1.5%。预测5年内的销售收入，根据“井喷”原理，在2年内几乎没有收入估计平均每年为市场份额的0.1%，第3年开始达到市场份额的5%，第四年达到12%，第五年达到20%。收入名称第一年 第二年第三年第四年第五年1、房屋租赁面积1560m22000m22560m23100m23650m2房屋租赁佣金收入7200元10000元15000元22000元30000元2、房屋交易面积450m2600m2850m21050m21250m2房屋交易佣金收入（1）房屋租赁佣金收入：每单收费标准是月租金的一半。（2）二手房买卖佣金收入：每单收费标准是成交价的1.5%（3）贷款服务费：每单收费标准是800元。（4）权证过户费：每单收费标准是500元。（5）合同工本费用：每单收费标准是100元。20250元7200元20250元9600元6000元1200元36000元10000元36000元12000元7500元1500元63750元15000元63750元16000元10000元2000元102375元22000元102375元20000元12500元2500元131250元30000元131250元24000元15000元3000元4、贷款金额150万180万250万290万340万贷款服务费9600元12000元16000元20000元24000元5、权证过户数量1215202530权证过户费6000元7500元10000元12500元15000元6、各类合同数量3645607590合同工本费用1200元1500元2000元2500元3000元合计44250元67000元106750元159375元203250元6.4、投资分析1、资产负债表资产第1-6月第7-12月第13-18月负债和所有者权益（股东权益）第1-6月第7-12月第13-18月流动资产货币资金流动负债短期借款000短期投资000应付账款000应收股利000应付工资应收账款000应付股利0其他应收款00应交税金000其他流动资产020000其他流动负债000流动资产合计流动负债合计固定资产固定资产原价367843678448760长期负债长期借款500050000减：累计折旧100010002000其他长期负债000固定资产净值357843578446000长期负债合计500050000减：固定资产减值准备000递延税项000固定资产净额357843578446000递延税款贷项000固定资产合计357847578446000负债合计资产总计933801277841110002、月主营业务表收入项目收入说明总金额备注买卖佣金3宗买卖中介费2％18,000元买卖成交金额按30万计算。租赁佣金3宗租赁中介费800元/单2,400元合计20,400元支出项目支出说明总金额工资4×500元+1×1000元3,000元佣金提成总收入的20％5,280元办公费用1000元/月1,000元折旧递延1000元/月1,000元营业税及附加营业收入的6％1,224元合计13,504元营业收入20400元月利润6896元3、根据以上分析我们现金流量表如下项目名称第一年 第二年第三年第四年第五年一、现金流入44250元67000元106750元159375元203250元1、权证收入16800元21000元28000元35000元41000元2、销售佣金收入20250元36000元63750元102375元131250元3、租金佣金收入7200元10000元15000元22000元30000元二、现金流出1、初期投资147000元8000元8000元8000元8000元2、网上推广费12000元12000元12000元12000元12000元3、人员工资福利费22125元33500元53375元79688元101625元4、场地租赁费1200元1200元1200元1200元1200元5、折旧500元500元500元500元500元6、财务费用1000元1000元1000元1000元1000元7、管理费用1000元1000元1000元1000元1000元8、其他费用4800元4800元4800元4800元4800元9、营业税及附加2433元3685元5871元7968元10162元三、税前利润005000元29100元48800元四、所得税00250元1500元2400元五、税后利润004750元27600元46400元第七章风险分析一、公司所面临的宏观社会风险1、宏观经济风险：宏观经济风险对于每个房地产中介公司都是不可幸免的。譬如说,当经济衰退,处于低速消沉时,社会对消费的需求也会大幅度减缩,这其中当然包括房地产。更有甚者,每当经济陷于低谷,消费减缩时,受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品,这时人们会修正在经济景气时制订的消费计划,推迟或干脆取消对耐用消费品的购买。社会风尚如此,造成房地产二手房市场一时供大于求,房屋价格亦连连下跌。2、财政利率风险：财政利率风险多来自于利率波动的影响,因为很多人买二手房并不是全额付款,一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷款以解决一部分资金。假如贷款利率上升,买房人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值,此种情形对于一些财力有限的买房者来说,无疑是雪上加霜,加息有可能迫使他们放弃房地产产品。所以,投资者在策划置业计划和议价房地产时,必须把利率波动因素考虑进去。3、市场风险：由于供求形势变化,引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性,主要来源于房地产供应的时间误差。4、自然风险：由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险5、投资风险：投资出去大批的钱可能在短时间内无法回收，造成资金流动上的困难；对于二手房这一行业来说，投入资金一次性回笼是不可能的，一般要等上一段很长的时间。就目前的现状而言，中国的经济仍在高速发展，社会对消费的需求在近几年是不会有所减少，房屋价格下降的可能性非常小；财政利率受国家宏观调控的影响，国家会综合考虑到这对各行各业的影响，一般情况下会将影响降到最低，一般情况下国家不会轻易的调整利率；至于市场风险，目前的房价仍在持续上升，市场风险相对较小；二、公司内部风险因为公司起步较晚，目前在大学生片区已经存在（）家二手房经纪公司，竞争会非常激烈，面临经营风险。销售人员的不固定性和流动性给公司的管理带来困难，业绩实现不稳定。资金的有限性一定时候决定了我们发展的瓶颈。第八章法律分析一、

核实房东身份

二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人。对买方而言，谁是真正的房东直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。买卖协议的无效或者合同诈骗案的发生，大多与事先未核实房东身份有直接关系。核实房东可采用以下方法：①卖方称有房屋产权证的，则核实产权证，其上登记的权属人（包括共有人）均为房东。②卖方称尚未取得产权证的，则核实卖方与开发商（或前手卖家）签署的房屋买卖合同，该合同的买方是房东。③卖方在婚姻存续期间取得房产，则其配偶同为房东，但已依法分割的除外。④卖方称代理房东售房的，应核实授权书的范围、时限及真实性（授权书应公证或由房东当场签署）。卖方称代理未成年房东的，须核实卖方与房东监护关系证明。⑤卖方离异转让原共有房屋的，应核离婚协议书或法院判决书的真实及有效性。⑥卖方转让其继承或受赠房屋的，应核实该继承或赠与文件的合法性（文件通常要求公证）。⑦卖方转让自购公房的，应核实卖方与单位签署的购房协议，审查原单位所有权保留的效力。⑧卖方转让其竞拍取得房屋的，应审查拍卖成交确认书有效性。二、

核实房屋状况由于信息不对称及经验不足，买方有时在各方催促下匆匆看房，交房后指责卖方或中介提供虚假信息，后者则主张买方应对自己的看房行为负责，从而纠纷在所难免。因此，买方一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面：①房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。②房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。③房屋权利情况，如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。上述情况的核实，有利于买方评估交易的实际成本和风险，如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用；土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金；房屋租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及优先认购权；房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解押的问题；被查封或冻结转让的，则在解除之前不得买卖。只有充分了解房屋状况，其后履行合同才能顺利无忧。三、明确交易程序二手房交易可分为签约、付款、交房、过户四大步骤。房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，则还需要办理解押或按揭贷款等手续。1．签约。

买方决定购房，应与房东确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居间身份，往往作为合同第三方。由于土房局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易方使用，因此实践中买卖双方常常还需要按