房地产估价报告

房地产估价报告(封面及目录略)致委托人函(略)估价的假设和限制(略)房地产估价结果报告一、委托方：××有限公司二、估价方：××房地产评估有限公司法定代表人：××住所：××市××街××号三、估价对象1．××大厦为一拟建商业、办公综合楼，其土地使用权外资企业××有限公司通过出让方式取得，出让合同于2005年6月签订，土地使用期限为50年。2．该大厦占地面积4200m2，建筑密度≤65％，建筑容积率≤3．××大厦共20层，1～4层为商场，建筑面积8000m2，4层以上为写字楼，建筑面积23200m四、估价目的：为向银行申请抵押贷款提供价格依据五、估价时点：2006年6月10日六、价值定义：为向银行申请抵押贷款而评估的××大厦基地的土地使用权的抵押价格。七、估价依据：(略)八、估价原则：1．合法原则：(略)2．替代原则：(略)3．估价时点原则：(略)4.公平原则：(略)5．供求原则：(略)九、估价方法根据估价目的及取得的相关资料，估价采用假设开发法。首先根据市场同类物业的出租资料确定××大厦的出租净收益，进而运用收益法估算出大厦的开发总价值，然后通过扣除开发成本、管理费用、投资利息等最终确定该大厦基地的土地使用价格。十、估价结果土地价格：综合用地地价总地价：314190500人民币元合：37403630美元大写：叁亿壹仟肆佰壹拾玖万零伍佰人民币元合：叁仟柒佰肆拾万叁仟陆佰叁拾美元十一、估价人员：×××(签字盖章：略)×××(签字盖章：略)十二、估价作业日期2006年6月20日至2006年6月28日房地产估价技术报告一、实物状况分析(略)二、区位状况分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程1．××大厦商业部分价格根据该地区同类物业的调查资料，通过比较分析可知，××大厦建成后商场部分的商业面积租金为35元/m2·天，其中管理费、维修保险费及相关税费等费用共计20元/m2·天，则出租年纯收益为：(35—20)×365×8000==4380(万元)取该地区该类型物业建筑物资本化率9.5％，则××大厦商场部分价格为：4380/11％=46105.26(万元)2．××大厦写字楼部分价格根据该地区同类物业的调查资料，通过比较分析可知，××大厦建成后写字楼部分的使用面积租金为15元/m2·天，其中管理费、维修保险费及相关税费等费用共计8元/m2·天，而预计开发商在开发完成后将保留4000m2(15-8)×365×(24000—4000)/9.5=51637-89(万元)3．物业开发总价值46105.26+51637-89=97743.15(万元)4．开发成本根据测算，××大厦的建造成本为4500元/m2，专业费、不可预见费用为900元/m2·天，则物业开发总费用=(4500+900)x(8000+23200)=16848(万元)5．利息该大厦的建筑周期预计为2年，贷款年利息率为9％。物业开发费用为分期投入，第一年投入60％，第二年为40％，且为均匀投入。设地价为P，则可计算得到利息为：P×[(1+9％)2-1]+97743.15×60%×[(1+9％)1.5-1]+97743.15×40％×[(1+9％)0.5-1]=0.19P+9814.2246．租售税费据测算，租售税费合计为物业开发总价值的5％，则租售税费为：97743.15×5％=4887.16(万元)7．地价估算P=97743.15-16848-0.19P-9814.22-4887.16则1.19P=66193.77P=55625.02万元已知取得土地的相关税费为地价的4％，则地价的实际值为：55625.02/(1+4％)=53485.6(万元)则××大厦基地地价总额为人民币53485.6万元(大写伍亿叁仟肆佰捌拾伍万路仟元)，折合6603.16美元(大写陆仟陆佰零叁万壹仟陆佰美元)附件(略)答案如下：1．缺少估价师声明。2．缺少估价机构资格等级。3．估价对象描述中缺失关于土地形状、坐落、四至、基础设施、地势及水文地质等方面的描述。4．价值定义中应注明用地类型、剩余土地使用年限及估价时点。5．估价原则中少最高最佳使用原则。6．估价方法中，估价一般应采用两种或两种以上的方法，而不应只选择一种。7．因用两种货币表示估价额，因此需应注明估价时点的美元对人民币的汇率。8．估价结果中应注明单位面积价格。9．估价人员中应注明估价人员的估价资格或职称。10．缺少估价报告应用的有效期。11．缺少市场背景分析。12．估价师测算过程中计算出出租纯收益时未考虑使用面积于建筑面积的比率。13．计算××大厦商场部分价格时采用资本化率9.5％，未明确取值依据，且未考虑土地使用年期及空置率。14．计算××大厦写字楼部分价格时，未考虑使用面积与建筑面积的比率。15．未明确建筑物资本化率的取值依据，且未考虑土地使用年期及空置率。16．计算××大厦写字楼部分价格时，不应扣除4000m217．地价估算中未扣除开发商的开发利润。××商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方××××商贸有限公司法定委托人：××住所：××市××路××号二、估价方××××房地产估价有限公司法定代表人：×××住所：××市××路××号房地产估价机构资质等级：×级三、估价对象××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2估价对象其他内容描述(略)四、估价目的评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据(略)八、估价方法根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。九、估价结果估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元／m2(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2003年3月10日～3月20日。十二、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)．四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程1．估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积为6611m2，其中，l-6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积为410m2估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营隋况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10％、4～6层15％、7～8层20％，根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：①1层年有效毛收入：A=1000×100×O.8×12=96.00(万元)②2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90％=69.12(万元)③3层年有效毛收入：c=1000×70×0.75×12=63.00(万元)④4层年有效毛收入：D：1000x60×0.75×12×85％=45.90(万元)⑤5层年有效毛收入：E：1000×40×0.75×12×85％=30.60(万元)⑥6层年有效毛收人：F：1000×30×12×85％=30.60(万元)⑦7、8层年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80％=8.2l(万元)年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21=343.43(万元)2．估算年运营费用①年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则年土地使用费=293×2560=75.01(万元)②年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金收入的5％计支管理费。则年管理费=343.43×5％=17.17(万元)③年维修费:按年租金收入的8％计支维修费，则：年维修费=343.43×8％=27.47(万元)④年保险费：按年租金收入的2‰计算。则年保险费=343.43×2‰=0.69(万元)⑤年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12％，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5％。则年税费=343.43×(12％+5.5％)=60.10(万元)年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01+17.17+27.47+O.69+60.10=180.44(万元)3．估算年净收入a=年有效毛收人-年运营费用=343.43-180.44=162.99(万元)4．确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8％。5．选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有效年限，即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：将a=162.99，r=8％，n=35带入上述公式，有：(二)成本法估价测算过程1．估算土地价格根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5％，则估价对象土地价格为：土地价格=2860×(1-12.5％)×2560=640.64(万元)2．估算建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价格一建筑物折旧①建筑物重置价格根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2，则建筑物重置总价为：建筑物重置总价=1290×661l=852.82(万元)②建筑物折旧根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0，而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年限/耐用年限=852.82×(1-0)×2/60=28.43(万元)③建筑物现值建筑物现值=852.82—28.43=824.39(万元)3．估算估价对象房地产的价格估价对象房地产总价=土地价格+建筑物现值=640.64+824.39=1465.03(万元)(三)估价结果的确定以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)/2=1682(万元)(取整数)估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611=2544(元/m2)(取整数)七、估价结果经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。附件(略)答案如下：1．“估价时间”用语错误，应为估价时点。2．缺少估价原则。3．估价方法中缺少选用的估价方法的定义。4．未分析租金水平的变化趋势。5．1层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响。6．3层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响。7．6层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数0.75。8．年运营费用中不应计算土地使用费。9．未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。10．保险费计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以