安平县房地产市场调查报告

安平县房地产市场调研报告.05.20目录安平县概况安平县总体状况调研三、宏观经济发展状况四、安平县房地产市场调研五、安平县在售项目分析：六、项目SWOT分析：七、综合分析及可行性建议：安平县市场调研汇总安平县概况：安平县安平位于冀中平原，附属河北省衡水市，东接饶阳县，西邻深泽县，南抵深州市、辛集市，北靠安国市、博野县。总面积493平方千米。总人口33万人。县政府驻安平镇。安平是闻名中外的丝网之乡，来源于明代，也是安平的支柱产业。通过数年的发展，丝网业在安平已经焕发出巨大的生机和活力，现有大型公司数十家，从业人员十几万，有全国最大丝网专卖市场——安平丝网大世界。安平县是中国五金制品协会命名的“中国丝网之乡”和“中国丝网产业基地”，丝网生产有500数年历史，现有各类丝网公司17000余家，从业人员12万多人，产品发展到8大系列、600多个品种，6000多个规格，广泛用于工农业部门和科研领域，辐射全国600多个都市并出口100多个国家和地区，产量和出口量均占全国总量的80%以上。安平丝网大世界是国家计委同意立项的全球唯一的丝网产品专业批发市场，占地600余亩，建筑面积16万平方米，现有座商1000多家，年交易额达成40亿元人民币。现在已成为全国乃至世界最大的丝网产品集散地和中国丝网业面对世界的窗口。由中国国际贸易增进委员会、河北省人民政府、中国轻工业联合会、中国五金制品协会主办,河北省贸促会、衡水市人民政府、安平县人民政府承接的中国安平国际丝网博览会是全球唯一的丝网产品专业展会，并以其产业基础雄厚，参展产品丰富，国外客商云集，被丝网界视为全球最重要的丝网及有关产品的交易平台。二、安平县总体状况调研1、行政区划分安平县辖3个镇、5个乡、230个行政村。安平镇、马店镇、南王庄镇、何庄乡、油子乡、两洼乡、子文乡、黄城乡为安平的乡镇。人口概况安平全县35万人口，县城常住人口10万，流动人口3万。3、历史沿革安平县历史悠久，迄今已有4000数年历史，是衡水市建置最早的县。安平县是革命老区，有着光荣的革命传统。河北省第一种中共县委在安平建立，全国农村第一种党支部在安平台城村建立；抗日战争时期，中共冀中区党委、冀中行署、冀中区支部均在此创立；合作化时期，被毛泽东主席誉为“全国五亿农民的方向”的初级合作社典型就出自安平县南王庄。4、经济发展安平县是国家命名的“中国丝网之乡”、“中国丝网产业基地”、“中国丝网产销基地”和“国家生猪活体储藏基地”，是全国第一种国家级县域经济信息化试点县，也是河北省首批22个扩权县之一。安平县大力实施“开放兴县、特色兴县、科教兴县、信息兴县”四大主体战略，形成了以丝网及深加工、生猪养殖两大产业为主导，汽车配件、卫生洁具、化工等多行业竞相发展的产业格局，县域经济始终保持了快速、健康的发展态势，综合经济实力始终在全市名列前茅。一季度,全县生产总值完毕11.36亿元，同比增加7.1%，财政收入9674万元，同比增加33.2%；城乡居民人均可支配收入达成2230元，农民人均纯收入达成1093元。投资500万元以上的61个项目全部开工建设，其中总投资10.8亿元的重点项目7个，城乡固定资产投资同比增加21.8%。在国家宏观调控的形势下，安平县克服了种种困难，使全县经济继续得到了良好发展。安平县结合农业农村经济构造调节，按照“强龙头、育龙身、壮龙尾、细化产业分类，延伸产业链条”的基本思路，以增进农民增收为目的，把发展生猪龙型经济作为推动农业和农村经济构造战略调节的重大举措来抓，通过加大工作力度，狠抓项目建设，不停强化服务，优化环境，有力的增进了全县瘦肉型猪产业快速发展，确保了农民收入的稳步增加。现在，全县已拥有国内规模最大的当代化养猪场1个------京安猪场，年出栏商品猪10万头，种猪3万头；年出栏生猪万头以上的大型养猪场16个，千头以上的规模养猪场30多个，养猪重点村80多个，从事养猪业的农民达3万多人。全县生猪产业形成了“一龙、十强、百村、万户”的龙型经济格局，被省政府拟定为“全省农业产业化经营示范县”和“省级龙型经济”。本章小结：通过上述针对安平县城基本状况的理解，我们能够看出安平县历史悠久，交通便利，经济发展势态良好,这些优良的基础条件对安平县将来的规划发展提供了坚实保障。三、宏观经济发展状况1、安平县近几年GDP数据调研年份GDP数据（单位：亿元）增加率68.29.3%72.86.7%单从增加速度上来看，能够看出安平近3年经济增量速度比较可观。安平县房地产市场调研本次调研安平县房地产市场，重要对安平县在建在售项目的市场承认度及销售状况进行实际调查。根据项目性质及位置的特点，我们实地考察和峰尚·和华嘉园、网都嘉园、公园·怡景城、御品天成、丽景名都、网都国际新城等项目。同时我们对城区居民的现有居住水平及住房需求进行简要理解，并统计出有关调研数据，对成果进行了周密分析，以期为制订项目决策提供科学根据。五、安平县在售项目分析：我们所调研的有十多个项目：分别是峰尚·和华嘉园、公园·怡景城、万景城、领佳公馆、御品天成等。在此基础上把这几个项目分别来做具体的调查研究分析。序号项目名称电话项目规模物业形态主推户型销售价格工程进度销售进度及销售周期1峰尚·和华嘉园8091777占地77亩，建筑面积18万㎡共9栋楼，一期1#-4#为准现房、二期五栋板式26层高层住宅3/2/2（110㎡-140㎡）均价报价3380元/㎡，实际成交均价为2800-2900元/㎡一期已封顶10月交房，二期6、7月所剩房源不多2公园·怡景城7588999共4栋楼25层板式高层3/2/2（117㎡、128㎡)均价3000元/㎡一次性优惠260元/㎡贷款优惠160元/㎡，优惠后均价2740元/㎡1#楼已建到6层，预计底交房，2-4号未售1#一基本售完，（据说大部分都是回迁户购置）3万景城8096888占地120亩板式高层3/2/2（105-139㎡）4/2/2（139㎡均价3000元/㎡一次性9折，折后均价2700元/㎡一期5栋，其中2栋已交房，3栋已封顶5月1日交房已售二分之一以上4领佳公馆8060788共3栋1#12层，2#18层，3#7层带电梯2/2/1（82.12㎡）、3/2/2（107.7-130㎡）均价3150元/㎡，实际均价2650元/㎡已开工，下六个月5领辉·花倾城8098970共3栋，其中2栋商品房，1栋保障房19层板式高层3/2/2（111-120㎡）3/2/2（136㎡）跃层未定价交一万块钱号，开盘定房优惠100元/㎡近期开工，年终交房只认购1#2#,约40多套6御品天成7996666占地180亩，总建面48万㎡（住宅加商业）25层板式高层87.9-128㎡以前2万定房号均价3380元/㎡，一次性优惠150元/㎡分期贷款无优惠，现在没有售楼人员一期6栋，现在处在停工状态暂只售2号楼7网都嘉园7801001占地100亩，共20栋，总建面20万㎡小高层（17层和11层）法式风情3/2/2（147㎡）4/3/3（204㎡）3/3/2（209㎡）均价3500元/㎡实际成交价3100元/㎡20栋同时开工，年终交房未售8盛景·金穗雅居7589888占地53亩，共6栋25层板式高层两室、三室户型面积（89-127㎡）4层2510元/㎡5层2540元/㎡20层2900元/㎡交5万定金开盘可享有70元/㎡的优惠2、3号楼已开槽，3月交房3#楼都是三室，13层下列老板关系已内部认购完；2#楼都是两室户型，计划5月1日开盘9丽景名都7626888板式高层3/2/1（102㎡）3/2/2（122㎡、138㎡）未销售已开槽开工10瑞泰国际商业+4栋住宅大三室140多平，四室180多平均价3500元/㎡2栋25层高层回迁，2栋18层小高层对外销售安平县房地产市场调研数据统计表主观数据统计表4、调研分析结论：重要数据指标项目调查内容比例1近期购房意愿55%2家庭收入5-10万元73%3户型面积三室两厅66%4首付款10-15万42%5改善居住环境47%6选择贷款付款63%根据数据分析的成果看，被访者中档收入群购房乐意较为明显，改善型客群以看注房屋居住环境为主，投资客比例较小。由于该县城经济发展快速,房地产市场表面放量较大,但经业内人士分析,某些效益较好的事业、行政机关单位,之前均已为本单位员工组织多次集中团购或定位开发工程,对于本县某些有实力客户不仅居住条件优越,并且名下拥有多套住宅.通过调查，对于购置意愿明显的客群，大多是工薪族的年轻人和附近居住条件较差的村民，想通过便宜的住宅变化他们现有的居住条件。其中在城区经营的个体私营业主也是购房的重要生产力，如何有效的调动其购房的主动性，需要在销售政策及舆论导向上下足功夫。六、项目SWOT分析：1、区位分析：目的地块位于安平县城北部，所在区域为县城规划重点区域，周边配套较为完善，将为项目带来前所未有的发展机遇。2、项目SWOT分析：优势：地段较好，整体交通环境便利，周边配套齐全；环境优势明显，项目周边紧邻安平市重点小学--实验二小及实验幼儿园,强大的教育配套将给项目带好诸多销售利好因素。简欧的建筑风格在安平县较为少见。劣势：地块较小，本地人承认局限性。项目规模较小对社区环境及后期的物业管理存有顾虑机会：政府规划重点区域，县城将来发展方向；现在在售项目品质普通，在整体规划上没有特色。威胁：竞争楼盘的层出，很大程度上分流客群；市场低迷，客群受国家政策影响较大，且较为敏感七、目的客户分析及可行性建议：根据上述市场调研及对项目周边居民进行走访理解，本项目客户群重要分为下列几个：核心客户：安平丝网业老板、本地经商私营公司主、本县政府公务员等置业目的:改善居住环境，追求国际化高品质居住环境及精神上的满足；重要客户：县城周边的改善需求客户置业目的:改善居住环境追求，进城置业光宗耀宗；投资需求潜在客户：外来人口（来安平经商、工作、投资、上学等需求）置业目的:投资、产业过渡安平县整体经济状况较好,拥有多家国家级品牌公司,县城人民总体消费水平较高,房地产市场经营较为规范,市场现在放量较大,对于产品定位及消费群体的喜好规定把握尤为重要!该区域高端消费群体现在对于商品住房购置意愿不明显,该项目建议定位于针对刚性需求客群为主流购置群体,同时,兼顾安平周边村民改善型客群,以及为孩子就近上学的部分经济型客群。客户购置动机分析：1、由于周边形成了较为密集的居住人口，这部分群体重要以二次置业和儿女购房较多。2、由