项目调研报告

PAGE7酒店项目报告项目基本情况酒店位于开发区，设计为集酒店住宿、餐饮、娱乐、写字楼于一体的综合建筑，地下2层，地上20层，其中裙搂4层，建筑面积约6.9万平米，客房规划约220间。酒店定位五星级商务度假酒店，有大型康体娱乐设施、室内游泳池，会议中心、大型宴会厅，中西餐厅，多间酒店餐饮宴会包房和相关商业配套。现酒店结构设计已完成，内部二次结构由于功能布局未确定，没有设计，酒店工程系统设计未完成设计。现有图纸的审核意见对现有图纸我们认为不具备酒店运行的必备条件有待于进一步完善。具体内容如下：区域问题备注B2/F1应将酒店行政管理用房尽量安排在本层员工区域应尽量不占用酒店好的经营区域2可适当安排酒店其他用房，如洗衣房，布草间，库房等3员工餐厅与其他员工配套设施建议安排在本层4员工厕浴分区移至制冷机房旁5原员工厕浴分区改为员工厨房与餐厅区域。B1/F1建议能否考虑在本层设立KTV夜总会，健身房、保龄球室，及其它在当地有市场的娱乐或健身项目。2本层应设有收货平台，垃圾房等。收货部、采购部3服务区与客用区要有物理分割。1/F1自助餐厅与西餐厨房相隔太远，无法出菜与回盘，且西餐厅与厨房通道太窄。厨房应紧临餐厅出菜距离不应大于25米。并考虑洗碗间2餐饮大堂与办公楼大堂占用一层面积过大不利于经营应尽量加大经营面积3中餐厅与厨房不配套，本层未配备中餐厨房。厨房应紧临餐厅出菜距离不应大于25米。4应将消防中控室与保安监控及电梯运行监控放在同一个房间减少运行人工成本5应尽量将厨房安排在酒店建筑的裙楼处以便厨房的油烟排放每一个厨房由一个独立的排油烟道6大堂区域未考虑行李房与货币兑换处等应有的功能用房酒店运营需要7大堂应设有自动取款机酒店运营需要8办公楼通道与酒店客人区没有物理分割，不利于酒店运行9大堂转门旁的平开门应设计为双层门降低运行的空调负荷，保证大堂温度10未考虑一层区域的空调机房，与设备用房。酒店运营需要11是否将一层顶部作为管道汇集层，作为设备层使用图纸未见设备层2/F1如此大面积的中餐区域应在本层设置中餐厨房区域。厨房应紧临餐厅出菜距离不应大于25米。厨房区域面积为餐厅面积的70%左右。2商店应全部设在一楼大堂区酒店运营需要3雅间中应设立独立的卫生间酒店运营需要4应设立不同风格与面积的雅间，必要时设计联通隔断酒店运营需要5未见新风机房与排风机房及服务间与储物间酒店运营需要6跃层的办公楼大堂是否有必要跃层占用2/F的营业面积7跃层的中庭花园是否有必要做4层跃层占用2-4层的营业面积3/F1多功能厅面积太小，应有能容纳500人的多功能厅酒店运营需要2宴会厅与多功能厅应有相应的配套设施如：储物间、化妆间、贵宾室、衣帽间、备餐间、宴会厨房、宴会洗碗间、音响控制室等。酒店运营需要3宴会厅建议不做成圆形空间不好用。酒店运营需要4宴会厅与多功能厅建议加装隔断，以便满足不同人士的需求，充分利用资源酒店运营需要5不应将中餐包房与会议室放在同一层，如必须放在同一层应有物理隔离。酒店运营需要6小会议室区域应做成开间，利用活动隔断可进行不同面积的分割，以满足不同会议人员的需求。酒店运营需要7如宴会厅做成圆形，则需考虑屋顶花园的承重与灌溉、排水等问题。酒店运营需要8未见该层的空调机房酒店运营需要9本层公共卫生间面积太小。10本层应增加员工卫生间12多功能厅前室应在靠近电梯侧4/F1棋牌室过多，可考虑将美容美发室，沙壶球、台球室、等没有噪音的娱乐项目放在此层，2棋牌室应设有卫生间。酒店运营需要3本层应设有服务间与储物间。酒店运营需要4未见新风机房与排风机房酒店运营需要5-13/F1楼层服务间设计应考虑员工卫生间,楼层消毒间及客房层布草喉的功能。2客房类型太过于单调，应设有不同类型的客房，商务套房，行政套房、豪华套房。酒店运营需要3应将13/F设为行政楼层并在该层设有行政酒廊。酒店运营需要4未见空调新风机房酒店运营需要5酒店客房门不应面对面，应错开。酒店运营需要6应考虑残疾人客房不低于客房总数的1%酒店运营需要14-20/F1每个楼层应考虑安排一个卫生清洁用房2二次结构应根据用户需求进行分割320层的层高应比其他标准层高出60CM左右，以便安排酒店消防水与生活热水的环网空间。其他1酒店外立面考虑到节能应尽量减少玻璃的面积。2外立面不宜作装饰用挑檐，不便外立面清洁。3结构设计应考虑顶层安装直径7米的卫星接收抛物面天线。4应考虑在顶层安装擦窗机5大堂门头雨搭不宜做成球面或其他曲面，防水与排水困难。6建议结构在裙楼与主楼交接面安排一个设备层，用于主楼与裙楼管道汇集层。建议就此项目由于建筑结构图已设计完成，从酒店的先期设计到酒店的正常运行建议按照如下步骤进行。确定酒店管理团队确定酒店管理团队进行市场调研酒店定位（商务、经济型、星级定位）平面功能设计完善工程系统设计施工、建设、验收、招人、开业重新审核结构设计与外立面设计完善装修二次设计确定管理团队：业主可自行管理（但需尽快组建管理团队，以便团队开展下一步的工作。市场调研：了解所在城市的酒店经营市场情况。如：每年有多少旅游者来这里，这些旅游者中境外来的国际旅游者有多少?境内来的国内旅游者有多少?不同种类的各有多大比例?同时要了解，现有酒店的情况，如现有多少家酒店，客房数是多少?这些酒店是什么档次的，经营情况如何?最好还能了解一些餐饮业和娱乐场所的情况。一般来说，入住商务酒店的团体客人，他们常以会议、专业联会、销售、培训为主，一般留宿2-4晚，大多为男性，客人对单床，双床无过多要求，而入住的单个客人一般留宿1~2晚，这种客人从事商务活动的较多，而且喜欢客房是单人床且有浴室和工作区。入住休闲度假酒店的客人，大多以夫妻或家庭为主，多以度假、观光、旅游、运动为主，客房除有双人床以外，还要有露台、进餐区、储藏间和大浴室。总体说来，商务客人喜欢单人间，会议、团体客人喜欢双人间，休闲旅游客人可以多人住一个房间。比如会议酒店，早餐需要量大，酒店通常都设一个大餐厅提供三餐服务，同时至少设一个特色餐厅。而较偏远的度假酒店，游客在酒店停留时间较长，一般在酒店用三餐，除了有二、三个餐厅外，还应设一些室外休息室，像早餐露台、泳池房的快餐店，还可设烧烤等休闲餐饮。3、酒店定位：酒店管理团队，通过市场的调查，可以了解目标市场的具体需要和顾客们的选择特点。针对具体情况确定酒店的类别，分析其是商务酒店、会议展览酒店或是休闲度假酒店。不同类型的酒店，餐饮、娱乐、客房的设计与功能布局均有所区别。酒店中餐饮的规划布局也至关重要，设计前一定要做好市场考察，尽量同酒店的管理团队共同制定具体的经营方案。4、平面功能设计与建筑结构设计有了酒店经营的定位，设计师需按照酒店的类型、结账方式以及需要的娱乐设施，确定理想的设备和设计风格。设计出不同酒店的功能和布局来。5、完善工程系统设计酒店工程系统与设计要求应包含如下内容：1）变配电系统(包括高压系统、低压系统)2）照明开关控制系统（霓虹灯、泛光照明，外围轮廓灯，设计供电与控制）3）照明调光系统（会议室、大堂、宴会厅、等需要灯管调节的区域，调光系统）4）综合布线5）楼宇自控系统6）应急电源系统(自备发电机及发电机燃油供给)7）不间断电源系统(电脑中央主机用及紧急照明用)8）电梯系统9）电话系统10）管理用无线通讯系统(对讲机、呼机、手机)11）视听控制系统（宴会厅、会议室、商务中心、是否配备视听控制系统）12）消防报警系统、灭火系统、逃生系统及消防联动系统13）燃气系统14）保安防范与报警系统15）停车场管理系统16）保卫巡更管理系统17）电子门锁系统18）空调系统19）锅炉系统20）一卡通系统21）软化水系统22）生活冷水系统23）生活热水系统24）污水排放系统25）中水系统 26）卫星接收及闭路电视系统27）酒店游泳池 28）布巾滑道29）洗衣房 30）各厨房的排烟系统酒店行政管理用房部门用房名称说明前厅部行李房过夜行李、当天寄存行李各30（客房数300）前厅经理在前台附近便于管理前台办公室在前台后面便于管理贵重物品存放室在前台后面便于管理投币保险箱在前台后面便于管理客房部制服房在洗衣房附近，要求能让手推车顺利通行。脏布巾收集通道楼层需预留脏布草运输管道。洗衣房办公室：12平方米；预留电话线和电脑线；库房：15平方米；空气压缩机房：6平方米；其余面积为洗衣场。布草间在洗衣房附近，要求能让手推车顺利通行。楼层服务间客房楼层后勤：为楼层提供高效率的服务，每层楼具有独立的后勤设施。有3平米空间存放工作车。带布草柜时，面积要求12平米，有排气设备。杯具消毒间约8平米，用于杯具消毒柜。预留冷热水管，有双斗星盆。预留电插座，隔层设员工卫生间，男女共用，有条件的可以分设。花房：用于插花和果篮制作。干湿垃圾房设立在后勤区，考虑通风，有制冷设备，清运车可直接到达。办公室（经理/文员）办公财务部收货站台货物装卸区有可供大型货车停泊和回旋的空间。有装卸货物平台，平台高度约70cm，宽200cm，占地不小于60平方米。平台空间高度不低于3米。（避免不在酒店大堂进出货物）与收货部紧邻，设过磅设施。有后勤通道通向服务电梯。货物装卸区有明渠方便场地清洁用。财务总监酒店办公室有条件的应安排在同一区域，以方便彼此沟通联系。财务部办公区运作部出纳办公室采购部办公室后勤区收货部旁收货部收货平台处总经理总经理办公室酒店办公室有条件的应安排在同一区域，以方便彼此沟通联系。总经理秘书副总经理行政办公室会议室市场营销部经理办公室销售部办公区酒店办公室有条件的应安排在同一区域，以方便彼此沟通联系。公关预订美工室餐饮部宴会服务部酒店办公室有条件的应安排在同一区域，以方便彼此沟通联系。餐饮部办公室中厨办公室可安排在厨房西厨办公室可安排在厨房工程部工程部酒店办公室有条件的应安排在同一区域，以方便彼此沟通联系。工程部木工间工程部维修间工程库房IT部办公室保安部办公室在消防与保安中控室旁人力资源部酒店医务室用于人员紧急救护，与员工就医酒店各区域员工卫生间酒店各员工服务区员工浴室建立在后勤区员工更衣室建立在后勤区办公室建立在后勤区培训课室（2间）建立在后勤区员工服务区员工更衣室和卫生间：更衣室男、女分设。根据消防条例，更衣室必须设置两个出入口。面积按每人0.7平方米计算。更衣室设有更衣柜、长条凳和整容镜。卫生间与更衣室相连。厕位数按20人一个蹲厕设计。员工淋浴间与更衣室相连。设独立淋浴间隔，按每30人一个淋浴间设计。冷、热供水。员工食堂员工食堂：员工食堂面积按每100人40平方米计算。员工食堂与厨房相连。设独立分菜间。分菜间有长型窗户共分菜给员工。分菜间与厨房相通。设电热水器。食堂设洗手池，不少于2个水龙头。防滑地砖。墙身1.5米高度铺瓷砖员工倒班宿舍供酒店晚班员工临时休息用。男、女分设。床位数量按酒店总人数15%计算。男女比例按4：6算。酒店共用危险品库用于存放易燃易爆物品。设置在酒店主楼以外的独立房间。面积约40平方米。防爆型排气扇和照明设备。有自动干粉或气体灭火装置。百货文具库酒店一级库，建议位置在后勤区，便于货物转移，与进货，酒店根据不同物品设立各种不同的仓库。仓库均需要空调和换气设施。仓库的通道均要求能让手推车顺利通行。须符合相关的消防规定。玻璃瓷器库清洁用品库调料干货库米面库酒水库低温冷库高温冷库总上所述酒店设计包括功能布局及分区设计、总体规划与设计、建筑设计、内外景观及园林设