土地估价报告

班级：土地1201班姓名：贾力哈斯学号：0935 土地估价报告项目名称：疆腾公司代表北辰区政府收购的天津市水西村地块国有土地使用权价格评定受托估价单位：土地估价报告编号：天商估【】字第008号提交估价报告日期：二○一五年六月十九日

目录TOC\o"1-3"\h\z土地估价报告 陆亿叁仟陆佰柒拾玖万零捌拾贰元整待估宗地具体估价成果详见《土地估价成果一览表》。三、估价成果和估价报告的阐明1、本评定结论反映了在本次评定目的下，根据公开市场原则拟定的现行公允价格。评定报告和成果只合用于在本假设限制条件及评定目的下的价值类型，不合用于其它方面。2、本报告估价成果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地开发运用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评定价格应作对应调节。3、评定结论没有考虑特殊的交易对其评定值的影响。4、本次评定设定土地使用权类型为出让，用途为商业用地，面积为256666.7平方米；可规划建设用地容积率为2.0，建筑密度为25%，绿地率为30%；土地使用权年限为65.63年；土地开发程度为宗地外达“七通”（即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通暖、通气），宗地内场地平整。5、本次评定地还原利率的拟定采用安全利率加风险调节值法。即：还原利率＝安全利率“＋”风险调节值。安全利率选用同一时期的银行一年期定时存款年利率，风险调节值根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而拟定。本次评定收集了近几年来银行利率和物价指数变动的资料，即根据中国人民银行6月9日公布的一年期存款利，同时考虑市场风险后初步拟定土地还原利率在5.5％-8％之间。根据调查所得的土地市场出租、出售资料，对租金和售价之间的比例关系进行分析，进一步验证了上述计算思路与成果，最后综合取6.0％作为本次评定中土地的还原利率。㈡估价成果和估价报告的使用1、评定成果自评定基准日起使用期为六个月。2、本估价报告由评定报告和技术报告两部分构成，评定报告供委托方在本次评定目的下使用，技术报告由本评定机构备案以及提供主管机关审核使用。不经委托方和估价方同意，不得公开和散发。3、本估价报告和估价成果的使用权归委托方全部，评定报告由本评定机构负责解释。4、本估价报告成果仅为委托方疆腾公司提供国有建设用地使用权价格根据，不作其它使用。当用于其它目的，本报告评定成果无效。5、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所造成的有关损失，受托估价机构不承当责任。㈢需要特殊阐明的事项1、本报告不作为拟定待估宗地土地权属及项目规划的根据。2、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评定技术原则，结合待估宗地具体状况，拟定估价原则、办法及参数的选用。3、评定报告中涉及的土地资产原始资料、有关法律文献及有关材料，由委托方提供，委托方对其真实性、正当性承当法律责任。4、本估价报告成果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若估价基准日、土地运用方式、土地开发状况、土地面积、土地处置方式等影响地价的因素发生变化，该评定价格应作对应调节。第四部分附件1、3、《国有土地使用权证》（天药中专用（）字第02-2154号）复印件；4、《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：C）复印件；5、《抵押担保借款合同》复印件；6、《抵押担保借款合同》复印件；7、待估