某集团项目初步建议及下步工作计划

工程初步建议

及下步工作方案鼎晨集团-商业地产部鼎晨集团长风片区商业地块2021-111目录1.市场走访结果2.项目筛选原则3.现有市场分级5.下步工作计划4.首选项目及发展思路2长风商业地块初步分析一市场走访结果3长风商业地块初步分析适合做什么工程？为什么？理由！具体如何做？收益怎样？投入和风险控制？后续开展？……市调/定位/招商/运营……汽贸城东北角长风北区西北角长风南区4长风商业地块初步分析考察方式和市场数量市场调查方式：1、实地观察2、商户访谈3、市场暗访综合商贸城窗帘布艺城食品批发市场花鸟鱼虫市场茶叶批发市场厨具酒店用品汽配五金城建材家具城小商品市场化工批发市场20个4个8个9个8个2个7个18个5个1个共计：82个附：1、市场调查表2、业态分布图5长风商业地块初步分析HotTip大类市场名称主营范围总面积日租金单户面积备注综合商贸城八方商贸城零售，百货、服装260001.5-2.015四层框架结构，千峰南路半亩商城零售，百货、服装150003-530两层临时建筑，集中供热长风大卖场零售，小商品鞋帽20000313两层临时建筑，中央空调富百家零售，小商品200005-86三层永久建筑，空调费1元满租金刚里商城零售，服装百货150004-7.56-10商业裙楼4层，开业一个月新康隆商城小商品百货服装300003-410-15正在招商，年底开业康隆商城小商品百货1000010-1310-20钢架临时建筑，零售为主兼批发下元商贸城零售，百货鞋帽服装430001-310四层框架建筑，08年重新装修森朴生活馆零售，家居百货110004.515-30中高档，120个铺位，新开业康达商城零售，百货200003.410-15旧厂房改建，94年开业，经营好夏园精品商城服装、百货200003.515-20新开业，硬件设施好，满租秀水街商城百货、服装5000153-4裙楼，单层1500平，06年开业6长风商业地块初步分析窗帘朝阳街窗帘城窗帘、床品、布匹50000一层5.4二层1.1一层30经营火爆，无空铺食品恒山路食品城小食品50000三层均价1.075平米600户，地下一层，地上两层小商品尖草坪小商品市场百货、文具、厨具、日化、家具、茶叶、食品、皮具、服装700002-515-25多数部分购买商铺经营，供暖费每户1万，晋阳小商品市场日用百货，服装100003朝阳街92年开业的四层框架建筑茶叶尖草坪茶叶市场茶叶2000230大多在转让，反映生意很不好中奥商城茶叶、自行车、宠物200002专业市场，地块限制无法扩大厨具政中厨具市场不锈钢炊具、家用厨具80001.5-250规模较小，品类不全，两层建筑，家用品较多金屹厨具城酒店用品、厨具、玻陶100002-2.550-100两层建筑，小商品市场后面煤机朝阳煤机市场煤矿设备1-2大多数在办公楼经营，门面很少由十年前几家发展到90家7长风商业地块初步分析摩托新港辉摩配城电动车、摩托车6000120-25单层建筑，电动车生意较好建材聚宝彭装饰城建材500001.6-1.860一楼满租生意冷清，二楼全部空置化工化工市场化工原料40000.6-0.835开业10年，仓库很多，交通不便汽配海天汽配城汽车配件100001-1.290两层建筑，规模小，明年大多搬迁走蓝海汽配城汽车配件500001-290-30019栋约400户，3-4层建筑，室内配货梯，月底开业食品和田肉制品市场调味、冻肉、冻海鲜300001.1-620-302万吨低温库，调味区1.1元，冻品含4吨独立冷库和10平米场地月租3500，冷库每吨每天2.5元河西农产品市场蔬菜、水果、调味1元左右大棚2%手续费，另加200-600代销费用。花鸟鱼虫花鸟鱼市场植物、根雕100000.3自由分割龙城大道，农科院投资900万建造，迎泽桥西南鱼市花鸟鱼虫50001.0-1.220-30品类较多，硬件差迎泽桥西北鱼市花鸟鱼虫，钓具，刺绣26000.9-1.026四分之一空租，建南花鸟鱼市鱼，鸟，植物20001.320-30批发较多，离车站近亲贤街鱼市鱼及鱼缸30001.320生意最好，鱼产品为主王村花市鲜切花20001-1.225生意尚可8长风商业地块初步分析租金水平金刚里商城康隆商城秀水商城富百家利达商城雅秀商城青年路商城双塔商城双西商城康达商城平阳大卖场新康隆商城百购商城半亩商城长风大卖场森朴生活馆下元商贸城夏园商贸城八方商贸城中奥商城商贸城2-10元朝阳窗帘城新港辉现代窗帘城尖草坪窗帘城窗帘城1-5元食品类1元左右恒山路食品城尖草坪食品城五龙口海鲜城冷饮城田和冻肉城河西农产品花鸟鱼虫1.2-1.8元宠物市场建南市场迎泽公园迎泽西北迎泽西南宠物市场亲贤鱼市鲜花市场植物市场尖草坪茶叶城茶叶城1-3元五一路茶叶城双塔茶城长治路茶城千峰路茶城现代茶城中澳茶城体育路茶叶街厨具城1.5-2.5元金屹厨具城政中厨具城海天汽配蓝海汽配汽配五金1-3元建南汽配三晋渤海汽配万水物贸新万水五金机电建材家具1-5元聚美瑞家居居然之家东方家园红星美凯龙万水万水黎氏阁黎氏阁红太阳花园家具聚宝彭明珠市场现代市场敦化坊建材茂盛装饰城阳光雅阁瑞普尖草坪家具城小商品批发2-8元尖草坪义乌晋阳浙商三晋渤海9长风商业地块初步分析租金水平金刚里商城康隆商城秀水商城富百家利达商城雅秀商城青年路商城双塔商城双西商城康达商城平阳大卖场新康隆商城百购商城半亩商城长风大卖场森朴生活馆下元商贸城夏园商贸城八方商贸城中奥商城商贸城2-10元朝阳窗帘城新港辉现代窗帘城尖草坪窗帘城窗帘城1-5元食品类1元左右恒山路食品城尖草坪食品城五龙口海鲜城冷饮城田和冻肉城河西农产品花鸟鱼虫1.2-1.8元宠物市场建南市场迎泽公园迎泽西北迎泽西南宠物市场亲贤鱼市鲜花市场植物市场尖草坪茶叶城茶叶城1-3元五一路茶叶城双塔茶城长治路茶城千峰路茶城现代茶城中澳茶城体育路茶叶街厨具城1.5-2.5元金屹厨具城政中厨具城海天汽配蓝海汽配汽配五金1-3元建南汽配三晋渤海汽配万水物贸新万水五金机电建材家具1-5元聚美瑞家居居然之家东方家园红星美凯龙万水万水黎氏阁黎氏阁红太阳花园家具聚宝彭明珠市场现代市场敦化坊建材茂盛装饰城阳光雅阁瑞普尖草坪家具城小商品批发2-8元尖草坪义乌晋阳浙商三晋渤海10长风商业地块初步分析二工程筛选原那么11长风商业地块初步分析工程筛选必要性工程种类众多，开展前景不同遵循商业规律，保障三方利益时机是无限的，公司资源有限使优质工程同公司实际相结合做好商业开发，尝试新增长点12长风商业地块初步分析工程筛选原那么趋势好投入小垄断性规模适当行业开展趋势较好，有利于公司获取长期稳定并且逐年递增的收益。前期投入最小化，前期收益和长远收益相结合。充分降低公司启动资金和风险，短期与长期效益相结合。市场运营后形成垄断经营，加大竞争对手进入该行业的风险，公司拥有行业定价权。行业的规模适中，要适合工程地块的开展空间。农业投资收益率太低，人民币升值又导致工业不景气，厂房出租很难，租金也不是很高，工程开发商业效劳业将是比较好的选择，其中批发市场持久稳定，收益率逐年攀升，是较好的选择。对于专业市场主要遵循以下几个原那么筛选工程：TEXT该行业的一级客户、二级客户和终端客户要容易锁定，有利于降低后期运营本钱和实现精准营销，快速确立市场地位。客户明确13长风商业地块初步分析工程评级A可以进入下一步深入研究和市场专项调查的项目，比较适合公司要求和储备土地的项目。B有一定的市场机会，但是存在一定的风险、市场前景不够明朗、公司不具备资源等等原因，有待于进一步考察论证的备选项目。当A类项目经论证无法通过时，再从此类项目筛选。C风险过大、市场饱和竞争激烈、行业整体前景下滑、租金贡献率很低等等原因，公司暂时不予考虑的项目类别。可行的备选的淘汰的14长风商业地块初步分析三现有市场分级15长风商业地块初步分析Diagram商贸城将近20余个，都是割据一方产品包罗万象，大而全个性年限较长的态势较好近两三年开业的普遍经营状况逐步下滑，空租率逐步上升后续宣传管理跟不上受局限市场容量预计未来两三年生意将会更差，甚至会出现个别倒闭关的现象

短期收益好长期衰退地块不在成熟商业区人流量不够硬件要求高启动投入大

类似八方商贸城、平阳商贸城等工程，以小百货和服装零售为主评级工程名称综合商贸城工程描述行业现状优劣分析C16长风商业地块初步分析尖草坪，朝阳街浙商、晋中该行业在全国繁荣商家数量众多租金高习惯于传统地方经营尖草坪局部摊位购置经营行业销售链条过长稍不注意就会做成零售卖场对大户的鉴别和发动至关重要硬件要求不高，租金奉献较好是尖草坪有效的补充其他工程的进度和竞争状况其次是商家容量是否能够填满再次是对大户的鉴别招商工作日用小百货、五金、电器等等轻工业产品的批发评级工程名称小商品批发市场工程描述行业现状优劣分析为了进一步降低风险建议合并到食品城工程，划分单独小商品区域A17长风商业地块初步分析地下、朝阳、义乌、新港辉、胜利桥西、尖草坪经营相对持久租金奉献比较好目前朝阳街一统天下市场根本到达饱和不具备行业气氛，配套不齐全必须加大前期硬件投入，到达规模后期经营须加大投入同传统商圈竞争结果如何还未知批发家用纺织品，窗帘、床上用品、布匹等等评级工程名称窗帘布艺城工程描述行业现状优劣分析C18长风商业地块初步分析主要集中在胜利桥西现代、明珠、聚宝彭周边衍生众多小型市场此外就是万水物贸城各地方有小型零售市场比方茂盛装饰城、敦化坊等三晋、聚美瑞等大举进入市内又有东方家园、红星美凯龙、居然之家等在建材商圈的边缘，又是商务区中间介于开展迅速的小店区和建材商圈之间长远看我们是跟随者某一细分品类的精品市场有空间前期投入需要很大不是公司的上上之选洁具卫浴、瓷砖地板、板材管线等等为主的建筑和家庭装修材料，也包括厨房电器、家具、窗帘、灯具等等的专业市场评级工程名称建材市场工程描述行业现状优劣分析B19长风商业地块初步分析以黎氏阁为中心迎泽桥到南内环桥除黎氏阁和雅阁瑞普外其余档次不高经营状况都比较好美克美家入太原目前宜家家居、特力屋、好百年等有拓展方案太原有开展空间产品个性不够强烈办公家私的概念还不够突出可以考虑在长风街地块开展此类工程可同大型卖场定做，联营或者租赁可以完全自己经营打造，实行营业扣点床柜桌凳等家庭或办公室需要的家具以及相关物品评级工程名称家具城工程描述行业现状优劣分析B20长风商业地块初步分析太原唯一的市场有十年历史交通极为不便租金低仓库需求大全国各地有不同的化工批发市场经营能源大省应有空间

国家管制严，不利市中心经营面临现有市场的竞争政府关系不具有先天优势仓库需求大导致整体收益下滑公司地块相做此类工程有点可惜工业化工原料的专业批发市场评级工程名称化工市场工程描述行业现状优劣分析C21长风商业地块初步分析朝阳街的新港辉生意尚好局部摊位空置电动车比摩托车好新港辉附近的电动车市场100余间商铺正在招商二手车交易市场生意一般万水摩配市场摩托车和自行车市场逐年萎缩大多还走向了商场和专卖店形式市场容量有限面临现有市场竞争招商成功也缺乏填工程摩托车电动车和自行车的配件和整车销售、二手车交易的专业市场

评级工程名称摩托配件工程描述行业现状优劣分析C22长风商业地块初步分析恒山路、尖草坪副食的利润逐渐降低以非群众的品牌为主各个大型超市竞争市场份额逐年降低渠道是乡镇和杂货店尖草坪正在修食品城，将近完工，据说去年冬天已经销售完毕民以食为天，副食品市场空间依然非常大副食品批发市场有广阔空间上游多如牛毛厂商都非常迫切的需要找到更加多如牛毛的零售商副食品的渠道比较长，有利于市场运作只有两个批发市场我们交通方便批发零售空间大主要以小食品、糖果、饼干、熟肉制品、调味品等等为主的副食品批发市场评级工程名称食品批发市场工程描述行业现状优劣分析备注：将本工程放置在南屯地块，农产品的客户将会和本工程产生加法效应，互利互补A23长风商业地块初步分析五龙口几个市场交通不方便租金高竞争大整体升级是必然

南屯地块如果定位食品城可以将海鲜容纳入内同隔壁农产品和本市场副食品互补形成山西最大的食品批发基地

以鱼虾为主的鲜活水产批发市场

评级工程名称海鲜市场工程描述行业现状优劣分析容纳进入食品城工程，专门分区A24长风商业地块初步分析茶叶市场非常多尖草坪、千峰南路、长治路、王村、双塔东街、中澳、五一东街、现代租赁情况不错商家经营不如意规模2000-5000平米现代茶文化城将一统天下未来两三年竞争惨烈公司不宜介入

茶叶茶具的批发市场

评级工程名称茶叶市场工程描述行业现状优劣分析C25长风商业地块初步分析政中以不锈钢炊具为主家用厨具产品种类不齐商场管理好宣传差尖草坪厨具酒店用品较多，玻璃陶瓷有一局部硬件设施差杂乱局部商家欢送更大市场厨具市场群雄割据，有待于进行整合目标客户极为明确〔酒店饭店食堂〕有利于低本钱宣传制胜快速火爆市场市场容量相当，可到达一定规模，后续垄断经营玻璃陶瓷、商用厨具灶具、酒店用品等的批发市场

评级工程名称厨具市场工程描述行业现状优劣分析可以放在南屯地块，也可以放在理工大地块或其他地块，根据招商情况作为补充工程或其他新工程也可A建设南路火车站南北山西近年开展旅游，厨具酒店用品有开展空间山西厨具市场容量不低于2万平26长风商业地块初步分析海天、蓝海、建南、万水、晋中汽配市场规模都大公司难以到达垄断建南不拆迁其他都难以火爆蓝海和晋中争夺如建南搬迁，我司介入，会补充也位于汽配汽车商圈但是目前建南两三年不会搬迁我公司暂时没有时机汽车配件批发市场评级工程名称汽配市场工程描述行业现状优劣分析B27长风商业地块初步分析市场众多迎泽桥西北生意较差迎泽桥西南品类丰富生意较好亲贤鱼市以零售为主王村是鲜切花建南批发较多朝阳街宠物正在招商玉门河宠物集散地迎泽公园鸟植物为主龙城大道主要是植物规模偏小，100家户内各有特色，产品不齐除龙城大道外整体硬件环境差

群雄割据，有待于进行整合需要改善硬件设施，提升行业水平只要一层大棚建筑，建筑本钱低风险低，收益尚可可以到达垄断经营绿色植物、景观鱼及鱼缸钓具、鸟和宠物等等。

评级工程名称花鸟鱼虫市场工程描述行业现状优劣分析A28长风商业地块初步分析十年前朝阳街三两户逐步开展90多户尚未找到全国性的矿山机械专业市场有成功的需求根底矿山事故频发，先进机械成为重点之一全国25000家厂商煤博会市场拓展国内外的矿山和工程机械需求很大作为政府支持的矿山机械国际平台可以开创国内先河，占领制高点可以得到政府土地等政策和资金支持煤矿、铁矿、铝矿等矿山专用设备销售展示中心评级工程名称矿山机械市场工程描述行业现状优劣分析需要更高层面的调研和运营A29长风商业地块初步分析山西的印刷制版位于前列很多城市都有印刷用品市场山西没有该类市场山西的加工企业少对于包装需求小

行业前景未明，有待于进一步了解。

纸张和印刷材料，广告设备和广告耗材的批发市场

评级工程名称印刷纸张广告材料市场工程描述行业现状优劣分析B30长风商业地块初步分析会展是朝阳的产业太原会展很难做，展会不多且效果不佳稍具规模的都是政府不计投入产出的政绩工程收益收益相对较好，通常每个展位〔9平米〕每展期〔5天〕收费1000元左右，平均租金10元/平米/天地块要足够大交通要足够好不注重短期收益必须有政府大力支持。

类似省煤炭展览馆的国际会展中心

评级工程名称展览馆工程描述行业现状优劣分析C31长风商业地块初步分析普国，五一东街，尖草坪全国的家电批发市场逐渐没落国美苏宁等兴起，彻底改变了家电原来的流通模式行业平均利润也越来越薄，缺乏以奉献高租金。无论从行业前景还是利润率还是市场容量都不符合工程筛选原那么家用电器、音响器材批发市场

评级工程名称家电电子市场工程描述行业现状优劣分析C32长风商业地块初步分析既不处于产地，也不是销地医药改革尚未确定医药流通体制也不明确有一定风险，目前不适合进入

中药材批发市场、中西成药的医药物流基地评级工程名称药材批发市场工程描述行业现状优劣分析局部省市有药材批发市场，河北安国、成都五块石、西安万寿路、襄樊药材市场。太原目前还没有。作为长期工程进行观察C33长风商业地块初步分析紧邻万水，新万水更加提升未发现适宜的切入点公司介入没有非常大的把握电开工具、五金设备的批发市场评级工程名称五金机电市场工程描述行业现状优劣分析建设南路一带和万水、聚美瑞、迎泽桥北五金机电很多时候和汽车配件、钢材、建材等关联较大五金机电详细分类很难终端客户也不是非常明确中长期深入关注，近年不介入C34长风商业地块初步分析工程未开发，可定制位置好，会得到品牌认可收益稳定品牌效益不至于顷刻倒闭工程定制开发，进行整体销售、租赁、联营等多种方式合作评级工程名称定制开发工程描述行业现状优劣分析太原正显现商业价值全国品牌逐步进入超市中的家乐福、乐购、好又多等，百货的银泰、新世界、太平洋、大商等，专业卖场的宜家、百脑汇、美克美家、好百年、特力屋、百安居等等品牌选址很难金融危机使局部品牌调整了拓展方案商家青睐长风商务圈A

35长风商业地块初步分析家居连锁企业集团，创立于1998年。好百年拥有两大家居零售品牌——HOBA好百年家居、METEN美庭品位家居。截止2007年上半年，已在国内大中城市开设了近20家大型家居连锁商场。大型国际装饰建材零售集团B&Q隶属于英国翠丰集团，世界第三、欧洲第一。国际家具连锁零售网络,美克美家已开展成为拥有20余家家具连锁店，跨国家具公司，拥有76,000名员工，在43个国家开展业务运营；宜家集团2003财政年度销售额为113亿欧元。36长风商业地块初步分析工程筛选总结小商品城

建材市场

综合商贸城

ABC食品城

家具城

窗帘布艺市场

海鲜市场

汽配市场

化工市场

厨具市场

印刷广告城

摩托配件市场

花鸟鱼虫市场

茶叶市场

矿山机械市场

药材市场

定制开发

…………37长风商业地块初步分析四初选工程开展思路38长风商业地块初步分析花鸟鱼虫市场食品城(副食、海鲜、冻品、粮油、小商品)产品定制〔高端家具金三角〕建材+家具+居家+家电厨具酒店市场〔地块开展补充工程〕矿山机械市场〔争取政府政策工程〕15万平米5万平米10万平米39长风商业地块初步分析长风食品城开展方案后期营销经营理念

细分类别海鲜区、冻品区、粮油区、食品机械包装和添加剂区、副食品区、小商品区长风食品城借助河西市场的人气和客流，对其进行有效补充，打造成为省内最大的食品及相关产品的集中交易中心。厂家招商鹊桥会，深入各个地市联络经销商，告知次级批发商到工程进货，启动市内零售市场、网上商城。放在南屯地块，纵向分片划分业态，根据详细市调结果如土地不够就将小商品单独立项另外开发，如果土地仍有空置就将厨具酒店用品作为分区容纳进来。首先开展2-3层街铺建筑，市场成熟稳定后逐步改造成为大型框架建筑。40长风商业地块初步分析花鸟鱼虫市场开展方案后期营销经营理念细分类别盆景及雕塑区、植物区、鲜花区、干花区、鱼区、宠物区、家庭装饰品区、古玩字画区打造成为一个品类齐全的生活空间美化装饰用品的集中营，成为居民陶冶情操休闲的好去处。周末免费讲堂、季节订货展销会、科普宣传活动、礼仪快递。将给工程放在理工大区域，一层大棚建筑，3-5年后市场地位稳固后将其整体搬迁到它处，该地块用于开发小户型加局部底商，或者开发其他专业市场和卖场，以便实现该地块利润最大化。41长风商业地块初步分析矿山机械市场经营理念国际化的矿山机械展示和交易平台，产品出口贸易，国外产品的展销，同声传译会议办公设备，矿山机械的技术交流，矿山安全会议，打造成为全国最大最专业的矿机中心。矿山机械市场

发展计划放在高速路周边目前较偏僻的地方，以此国际定位争取政府土地划拨或优惠或其他政策扶持，项目成功后可获得良好收益，失败后改为其他专业市场或者住宅开发。细分类别会议中心、会展中心、办公楼、酒店、仓库后期营销全球招商、全球采购，国际订货会，技术论坛，每年一次针对国内矿山的免费交流培训。42长风商业地块初步分析

CycleDiagramText玻陶厨具酒店用品市场

细分类别经营理念后期营销开展方案玻璃陶瓷区、不锈钢制品区、酒店用品区全省最大最专业最全的厨具酒店用品市场，饭店酒店所需要的产品都能购齐而且价格省内最低。免费餐饮厨师培训、免费品牌餐饮连锁加盟、酒店厨师长论坛、美食争霸