2011-2012年经济师《中级房地产经济》全真预测试卷(7)-中大网校

-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有---------------------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有--------------2011-2012年经济师《中级房地产经济》全真预测试卷(7)总分：140分及格：84分考试时间：150分一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个选项最符合题意)(1)建设用地使用权的转让（）有偿的，（）无偿的。(2)房地产市场分析的目的在于（）。A.掌握房地产市场动态B.把握房地产市场机会C.调整其市场行为D.获取利益(3)某房地产土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，其对应的应纳税额计算，表述正确的是（）。A.应纳税额=土地增值额×30%B.应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目金额×5%C.应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目金额×15%D.应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%(4)根据服务对象的不同，商品房销售代理可分为（）。A.卖方代理和买方代理B.单位代理和个人代理C.独家代理、共同代理和参与代理D.委托代理和个人代理(5)成套住宅抵押估价报告可以采用（）。A.口头报告B.叙述式报告C.文字式报告△▲D.表格式报告(6)建设用地使用权出租的主体是（）。A.国家B.集体C.个人D.土地使用权人(7)通过匿名方式反复征求有关专家意见，并在此基础上综合各位专家的意见，对市场趋势作出预测的方法称为（）。(8)公司债券按（）分类，有公募和私募两种。A.还款期长短B.筹集资金数额C.发行是否公开D.是否委托证券发行中介机构(9)房地产（）是确定保险关系和保险责任的依据。A.保险价值B.保险金额C.保险标的D.保险费(10)在城市规划区进行房地产开发的，若超出合同约定动工开发日期满一年还未动工开发土地可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.30%B.25%C.20%D.10%(11)投资各方现金流量表编制的目的在于（）。(12)下列不可以设定抵押权的建设用地使用权的是（）。A.通过有偿出让方式取得的建设用地使用权B.通过转让方式取得的建设用地使用权C.通过行政划拨方式取得的建设用地使用权D.用于公共福利的建设用地使用权(13)招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（）日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。A.5B.10C.15D.20(14)只存在经营期和持有期的投资项目的是（）。A.管理房地产投资项目B.房地产置业投资项目C.出售型房地产开发投资项目D.经营型房地产开发投资(15)需求导向定价法的理论基础是（）。A.价值理论B.市场理论C.差异理论D.效用理论(16)下列不属于房地产开发周期的是（）。(17)下列说法中错误的是（）。(18)凡成本总额在一定时期和一定产量范围内不随产量变化而变化的成本称为（）。A.固定成本B.流动成本C.不变成本D.变动成本(19)下列不是物业服务企业的主要特征的是（）。A.物业企业是独立的企业法人B.物业服务企业属于服务性企业C.物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能D.物业服务企业是依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体(20)设计文件提出后，房地产企业进行施工招标，优选施工单位。这属于（）。A.可行性研究阶段B.施工准备阶段中大网校☆在线○考试中心C.施工阶段D.竣工验收、交付使用阶段(21)下列关于房地产估价报告的含义错误的是（）。(22)信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵循的原则不包括（）。A.保密进行B.委托商业银行担任房地产信托资金的保管人C.不得损害国家利益和社会公共利益D.维护委托人和受益人的最大利益(23)招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料报物业项目所在地的（）级以上地方人民政府房地产主管部门备案。A.省、自治区B.市C.区D.县(24)关于业主的权利，下述不正确的是（）。A.业主基于房屋所有权，享有对物业和相关共同事务进行管理的权利B.权利主要由单个业主享有和行使C.有权选举业务委员会委员，并享有被选举权D.有权提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出意见(25)杜能农业区位论所要解决的主要问题是（）。A.通过提高农产品的销售价格来提高利差，从而增加利润B.通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而增加利润C.通过减少农业生产成本，从而增加利润D.根据市场供求关系调整经营品种，从而增加利润(26)相对于其他融资方式，不属于房地产开发投资优点的是（）。A.发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需要的资金B.产品流动性强C.降低房地产开发融资风险D.促使房地产开发企业提高资金使用效益(27)下列不属于资金的时间价值产生的原因的是（）。A.投资收益B.时间风险C.政治风险D.通货膨胀(28)下列不属于房地产开发项目工程招标的程序的是（）。A.招标前的准备工作B.发出招标公告C.对投标人进行资格审查D.签订招标文件(29)对销售资料、销售人员、销售现场进行准备属于商品房销售代理流程中的（）。A.委托人提交有关资料B.代理机构进行营销企划C.代理机构进行租售准备D.代理机构租售执行(30)商业、旅游、娱乐用地的使用权最高年限为（）年。A.70B.50C.40D.30(31)为被安置人制服社会统筹保险，其余的安置费全部发放给其让其自谋职业属于（）。A.保障安置B.货币安置C.重新择业安置D.农业生产安置(32)我国实行土地公有制，土地只能为（）所有。A.国家B.政府C.集体D.国家和集体(33)谈判招标也称为（）。A.非竞争性招标B.有限竞争性招标C.指名竞争方式D.议标(34)国有建设用地的短期租赁年限一般不超过（）年。A.20B.10C.8D.5(35)房地产估价报告的附件中不包括（）。(36)下列关于商品房销售代理的特征，表述错误的是（）。A.代理人不得以被代理人的名义实施民事行为B.代理人应当在被代理人授权范围内实施代理行为C.代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示D.代理人的法律后果直接归属被代理人(37)一房地产开发商由附近竞争楼盘的工程进度推出其开盘的时间属于（）。A.探测性调研B.描述性调研C.因果性调研D.预测性调研(38)若拆迁人支付的补偿费不能让被拆迁人满足居住条件的，还应支付（）。A.房地产补偿费B.搬迁补助费C.过渡补助费D.安置补偿费(39)按风险的来源，投资风险可分为（）。(40)下列选项中，属于出售型房地产开发项目的现金流出中开发费用的是（）。A.征地拆迁补偿安置费B.城市基础设施建设费中大网校☆在线○考试中心C.建筑安装工程费D.管理费用(41)下列不属于业主在物业管理活动中所享权利的是（）。A.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权B.遵守管理规约和业主大会议事规则C.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务D.参加业主大会会议，行使投票权(42)业主或招标机构与若干具备相应资质、符合招标条件的承包商，分别就承包工程的有关事宜进行协商，最终与其中某一家达成协议，签订合同的招标方式称为（）。(43)大型、复杂而历时长的项目应适用（）。A.目标型组织B.职能型组织C.项目型组织D.矩阵型组织(44)通常按照（）把城市分为南方城市和北方城市。A.地形地貌B.地理位置C.行政级别D.城市职能(45)收益年限有限年且其他因素不变的公式的假设前提是（）。①净收益每年不变为A②报酬率不等于零为Y③收益年限为有限年nA.①②B.②③C.①③D.①②③(46)关于投资各方现金流量表，理解有误的是（）。A.投资各方现金流量表既适应于内资企业也适应于外商投资企业B.投资各方现金流量表既适应于合资企业也适应于合伙企业C.表中的现金流入是指出资方因该项目的实施实际获得的各种收入D.编制该表的目的是考察项目自有资金的盈利能力(47)制定房地产保险费率原则不包括（）。A.公平合理原则B.保证偿付能力原则C.费率浮动原则D.促进防灾防损原则(48)下列选项中，对利息与利率的理解错误的是（）。(49)不属于管理规约的主要内容的为（）。A.业主的共同利益B.业主应履行的义务C.业主所享有的权利D.违反管理规约应当承担的责任(50)中心商务区(CBD)的界定是中心商务高度指标(CBHI)（）和中心商务强度指标(CBII)（）的区域。(51)委托人与代理人没有直接的关系，委托人的协调工作量取决于具体采用的其他形式是属于（）。A.独家代理B.共同代理C.参与代理D.卖方代理(52)工期计划主要是确定项目活动之间的相关性及各项目活动时间，其主要内容不包括（）。(53)不属于房地产状况调整分类的为（）。A.区位状况调整B.实物状况调整C.房地产商状况调整D.权益状况调整(54)以出让方式取得土地使用权的，属于房屋建设工程的，应完成投资总额的一定百分比，且投资总额（）土地使用权出让金。。A.包含B.不包含C.属于D.不确定(55)以下不属于城市与乡村的区别的是（）。A.人口职业构成不同B.建设用地类型不同C.地形地貌差异D.产业结构不同(56)下列不属于房地产特性的是（）。A.不可移动B.独一无二C.价值量大D.偏好性(57)前期物业服务合同的特点不包括（）。A.由建设单位和物业服务企业签订B.过渡性C.期限性D.附终止条件的合同(58)相对于其他融资方式，不属于房地产开发投资优点的是（）。(59)可变利率抵押贷款利率由（）与附加利率两部分组成。A.贴现利率B.市场利率指标C.存款基准利率D.外汇存款利率(60)下列关于业主大会的说法正确的是（）。A.15%以上业主提议时应及时召开业主临时会议B.业主委员会应当在召开业主大会会议10日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告C.推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应予参加业主大会会议2日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见D.若是住宅小区召开业主大会会议的，应同时告知与物业管理区域相关的居民委员会二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)(1)下列哪项属于经营型房地产开发中的现金流人?（）A.租金收入B.自营收入C.固定资产投资D.房地产增值E.经营成本(2)下列关于划拨建设用地使用权可以转让、出租、抵押的条件的表述，正确的是（）。A.满足城市规划管理和土地管理部门的要求B.土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人C.领有国有土地使用证D.具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明E.依法同土地管理部门补签了出让合同，补交了出让金(3)下列选项中对投资的理解正确的是（）。A.投资是投资者进行的有意识的活动B.收益是投资活动的出发点和归结点C.投资的主体可以是企业、事业单位或个人，也可以是政府部门、机构D.投资必然获得一定的收益E.投资活动是一种“现在的投入”与“未来的收益”的交换(4)出售型房地产开发项目的现金流出包括（）。A.土地取得成本B.开发成本C.开发费用D.销售税费E.管理费用(5)房地产销售的直接渠道的优点有（）。A.有利于销售业绩的提升B.避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为C.有利于较快调整销售策略D.有利于集聚企业人力、物力、财力E.便于直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势(6)房地产市场调研具有（）的特点。A.科学性B.实用性C.实践性D.时效性E.经济性(7)下列属于20世纪90年代发达国家郊区化特点的是（）。A.就业岗位增加，郊区增加B.中心市区人口减少，郊区人口迅速增长C.郊区新城与中心市区的共生关系越来越不紧密D.中心市区减少E.边缘新城的形成(8)以下关于房地产征收的限制条件，正确的是（）。A.征收只能以发展公共利益、提升公共福祉为目的B.征收必须严格依照法律规定的权限和程序C.政府须对被征收房地产的客观市场价值对其损失予以公正补偿D.征收必须是因紧急需要E.禁止以商业用途为目的的征收(9)业主委员会的职责包括（）。(10)征收与征用的共同点在于（）。A.两者的所有权都不转移B.两者适用条件相同C.两者都具有强制性D.两者都具有补偿性E.两者的适用对象相同(11)可作为出售型房地产开发投资项目分析指标的是（）。(12)运用市场估价的一般步骤包括（）。A.搜集交易实例B.选取可比实例C.对可比实例的成交价格进行适当处理D.求取比准价格E.对比准价格进行修正(13)抵押贷款利率由（）组成A.资金的投资收益B.抵押物本身价值C.费用☆中大网校-在线☆考试中心TD.承担的风险E.抵押率(14)市场预测定量分析方法包括（）。A.时间序列预测法B.空间意图预测法C.回归分析预测法D.市场因子推演法E.价格分析预测法(15)具体来说，房地产投资项目方案类型主要有以下哪几种?（）A.互补方案B.混合方案C.独立方案中大网校♂在线○考试中心♂D.互斥方案E.混合一互斥方案(16)美国住房抵押市场上利率调整周期，普遍存在的有（）。A.1年B.6个月C.3年ε中大网校ε在线^*^考试中心εD.5年E.10年(17)征收与征用的主要区别有（）。(18)房地产投资的资金构成有（）。(19)下列可以采取授权经营的企业是（）。A.县级人民政府批准实行授权经营的企业B.省级以上人民政府批准实行授权经营的企业C.国家控股公司试点的企业D.外资企业E.中外合资企业(20)以下属于假设开发法估价一般步骤的是（）。A.调查了解待开发房地产的状况B.选择最佳的开发利用方式C.进行具体计算，求出待开发房地产的价值中大网校♂在线○考试中心♂D.预测开发所必要的支出及应获得的正常利润E.估算开发资本回收期三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)(1)根据下列材料，请回答{TSE}题：(2)该城市属于（）。(3)城镇土地使用税的基本特点为（）。(4)关于城镇土地使用税的说法，正确的是（）。(5)税收的特征不包括（）。(6)根据下列材料，请回答{TSE}题：小明看好物业管理行业的发展前景，准备与其好友合作成立一家物业服务企业。{TS}关于物业管理行业的说法错误的是（）。A.具有独立地企业法人地位B.属于服务型企业Ψ中大网校>在线Ψ考试中心ΨC.具有一定的公共管理性质的职能D.相当于工业企业等其他经济组织(7)物业服务企业资质等级分为一、二、三级。其中，一级资质企业的注册资本为人民币（）。A.1000万元以上B.500万元以上C.300万元以上^^中大网校^在线-考试中心^D.50万元以上(8)物业基本情况包括（）。A.公司简介B.公司法人地位及法定代表人证明C.投标报价单及招标文件要求提供的其他资料D.公司章程(9)注册资本为500万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人；物业管理人员按照国家有关规定取得执业资格证书；管理两种类型以上物业。以上条件描述的是（）的条件。A.一级资质企业B.二级资质企业※中大网校※在线-考试中心※C.三级资质企业D.四级资质企业(10)物业服务企业在领取营业执照之日起（）天内，须持有关资料向当地房地产主管部门申请资质。A.15B.20☆中大网校-在线☆考试中心TC.25D.30(11)根据下列材料，请回答{TSE}题：(12)该房地产开发企业在选择代理机构时，应依据的标准有（）。(13)该房地产开发企业所确定的房地产代理方式具有（）等特点。(14)房地产开发项目策划的特征有（）。(15)房地产战略策划流程及内容有（）。(16)根据下列材料，请回答{TSE}题：(17)房地产市场调研资料搜集的途径主要有（）。(18)运用房地产市场调研的结果，在房地产项目的开发经营中取得良好的经济效益，体现了房地产市场调研的()。(19)房地产市场调研要采用最新的调查资料，因为只有最新的调查资料才能反映市场的现实状况。这说明房地产市场调研具有（）。(20)房屋租赁合同采用（）的印花税税率。答案和解析一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个选项最符合题意)(1):A建设用地使用权的转让可以是有偿的(建设用地使用权的出售和交换)，也可以是无偿的(建设用地使用权的赠与、继承)。(2):D房地产市场的风险很大，房地产开发商和投资者有可能获巨额利润，也有可能损失惨重，市场分析的目的就是将风险降到最低，并极可能通过及时、准确的市场分析，来争取最大的盈利机会。(3):B土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额×30%；土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额×40%=扣除项目金额×5%；土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额=土地增值额×50%=扣除项目金额×15%；土地增值额超过扣除项目金额2000A的，应纳税额=土地增值额×60%=扣除项目金额×35%。(4):ABD选项分类方法不存在，独家代理、共同代理、参与代理是根据房地产开发企业与房地产经纪机构之间的关系不同而划分的。(5):D房地产估价报告一般应当采取书面形式。书面报告按照格式，分为叙述式报告和表格式报告。成套住宅抵押估价报告可以采用表格式报告。(6):D建设用地使用权出让的主体是国家，土地出让具有国家垄断性的特点；建设用地使用权出租的主体是通过出让或转让方式获得建设用地使用权的土地使用权人。(7):C专家意见法又称专家调查法、德尔菲法。(8):C公司债券按其发行是否公开进行，有公募和私募两种；按其发行是否委托证券发行中介机构，有直接发行与间接发行两种。故选C。(9):C房地产保险标的是指作为保险对象的房屋财产及其有关利益或者人的寿命和身体，它是确定保险关系和保险责任的依据。故选C。(10):C在城市规划区内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。(11):B投资各方现金流量表编制的目的在于反映投资者各方投入资本的盈利能力。编制项目投资现金流量表的目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同基础。考察项目自有资金的盈利能力是编制项目资本金现金流量表的目的。(12):D用于教育、医疗、市政等公共福利的建设用地使用权不得设定抵押。(13):B招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。(14):B房地产置业投资项目，一般来说不存在建设期，只存在经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外。出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短斯投资，因此只有建设期而没有经营期；经营型房地产开发投资既有建设期也有经营期。(15):D需求导向定价法是以客户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，是体现市场营销观念的一种定价方法。这种方法的理论基础是效用理论。(16):C房地产开发投资项目的开发周期大体由前期、建造期和租售期三个阶段组成。(17):D估价中，为了便于比较，价格通常以一次性付清所需要支付的金额为基准，因此需将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算。(18):A凡成本总额在一定时期和一定产量范围内不随产量变化而变化的成本称为固定成本。但单位产品中固定成本与产量的增减成反比例变动。(19):D物业服务企业特征主要有：(1)物业企业是独立的企业法人；(2)物业服务企业属于服务性企业；(3)物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能。(20):B略(21):D房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”；是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复；是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告。(22):A信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵循下列原则：(1)公开、公平进行；(2)有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施；(3)委托商业银行担任房地产信托资金的保管人；(4)维护委托人和受益人的最大利益；(5)不得损害国家利益和社会公共利益。(23):D招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。(24):B业主的权利有些由单个业主享有和行使，但主要是通过业主大会来实现的。(25):B在杜能农业区位理论中，农业经营者获取最大利润(P)是由农业生产成本(E)、农产品的市场价格(V)和把农产品从产地运到市场的费用(T)决定的，因而排除D。而从其假设前提分析，“孤立国，，在一定时期内，同种农产品的市场价格是相同的，且各地发展的农业生产的条件也完全相同，因此，可以排除AC。杜能农业区位论的意义是通过合理布局把运费支出压缩为最小，从而将利润增至最大。(26):B相对于其他融资方式，房地产开发投资有如下优点：(1)发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需要的资金；(2)促使房地产开发企业提高资金使用效益；(3)降低房地产开发融资成本；(4)降低房地产融资风险。(27):C资金的时闽价值产生的原因是多方面的。从投资者的角度看，主要是基于：(1)投资收益，这也是生产的本质和投资的目的；(2)通货膨胀；(3)时间风险，一般说来，未来的预期收入具有不确定性，时间越长，不确定性也越大，意味着投资风险也随时间的增加而增加。而政治风险与资金的时间价值无关。(28):D房地产开发项目工程招标的步骤：招标前的准备工作、发出招标公告或邀请函、对投标人进行资格审查、发售招标文件、开标评标和售标、签订工程承包合同。(29):C代理机构进行租售准备这一阶段就是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。(30):C国务院按照土地的不同用途规定建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。(31):B货币安置是指一次性支付足够安置补偿费，让有一技之长或者有一定的农民自谋职业。(32):D土地征收在我国特指国家基于公共利益将集体所有的土地收归国有，是土地在集体所有和国家所有之间的变动，这说明土地只能为集体和国家所有。(33):D谈判招标也称为议标，是一种非竞争性招标，是指业主或招标机构与若干具备相应资质、符合招标条件的承包商，分别就承包工程的有关事宜进行协商，最终与其中某一家达成协议，签订合同。(34):D对短期使用或者用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁的年限一般不超过5年。(35):C房地产估价报告的附件通常包括：(1)估价委托书；(2)估价对象位置示意图；(3)估价对象内外部状况以及周围环境和景观的图片；(4)估价对象权属证明；(5)估价中引用的其他专用文件资料；(6)估价机构资质证书复印件、估价机构营业执照复印件；(7)注册房地产估价师的注册证书复印件。(36):A代理人应当以被代理人的名义实施民事行为。例如，房地产经纪机构受房地产开发企业委托，在进行商品房销售时，应以委托房地产开发企业的名义对外开展活动的。(37):D预测性调研是指通过搜集、分析、研究过去和现在的各种市场情报资料，运用数学方法，估计一定时期内市场对某种产品的需求量及其变化趋势。(38):D安置补偿费是指拆迁人支付的房地产补偿费，尚不能使被征收人购买适住房以保障居住条件的，应支付的安置补助费用。(39):D按风险的来源，可分为系统风险和非系统风险；按风险所涉及的范围，可分为基本风险和特定风险；按是否有获利机会，可分为纯粹风险和投机风险；按风险因素的性质，可分为静态风险和动态风险。(40):D属于出售型房地产开发项目的现金流出中开发费用的主要有：管理费用、销售费用、财务费用。(41):B业主在物业管理活动中享有下列权利：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出意见；(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(4)参加业主大会会议，行使投票权；(5)选举业务委员会委员，并享有被选举权；(6)监督业主委员会工作；(7)监督物业服务企业履行物业服务合同；(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权；(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；(10)法律、法规规定的其他权利。B项属于业主的义务，符合题意，故本题选B。(42):D议标也称为谈判招标，是一种非竞争性招标，是指业主或招标机构与若干具备相应资质、符合招标条件的承包商，分别就承包工程的有关事宜进行协商，最终与其中某一家达成协议，签订合同。(43):C在项目型组织中，工作成员是经过搭配的。项目工作会运用到大部分的组员，而项目经理也有高度的独立性。项目型组织适用于大型、复杂且历时长的项目。(44):B将城市分为南方城市和北方城市，显然是根据地理区位来进行划分的，ACD不符合常理。(45):D收益年限有限年且其他因素不变的公式的假设前提是：(1)净收益每年不变为A；(2)报酬率不等于零为Y；(3)收益年限为有限年13。(46):D投资各方现金流量表既适应于内资企业，也适应于外商投资企业；既适应于合资企业，也适应于合伙企业。故排除AB两项。投资各方现金流量表的编制目的在于反映投资者各方投入资本的盈利能力，而不只是考察项目的自有资金。故本题选D。(47):C制定房地产保险费率应遵循以下原则：公平合理原则、保证偿付能力原则、费率相对稳定原则、促进防灾防损原则。故选C。(48):B通常用利息作为衡量资金时间价值的绝对尺度，用利率作为衡量资金时间价值的相对尺度。ACD三项均是对利息和利率的正确理解。(49):C管理规约的主要内容有：业主的共同利益，业主应履行的义务，违反管理规约应当承担的责任，有关物业的使用、维护、管理。(50):A中心商务高度指标(CBHI)一中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积；中心商务强度指标(CBII)一(中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积)×100%，把CBHI＞1，CBII>＞50%的区域界定为CBD。(51):C参与代理是指房地产经纪机构参与已授权独家或共同代理的房地产经纪机构的代理业务，代理成功后，由独家代理机构或共同代理人按参与代理协议分配佣金的行为。参与代理人与授权的独立代理人或共同代理人发生经济关系。委托人与参与代理人没有直接的关系，委托人的协调工作量取决于具体采用的独家代理或者共同代理的形式。(52):B工期计划主要是确定项目活动之间的相关性及各项目活动时间，其主要内容包括：确定项目活动之间的逻辑关系；根据所需要的资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间；按照总进度目标编制详细进度计划，绘制工期网络计划图，并进行网络计划分析的计算和优化。(53):C房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整。(54):B投资总额不包含土地使用权出让金，目的在于严格限制炒买炒卖地皮、牟取暴利，以保证建设项目的顺利实施。(55):C城市与乡村的区别主要在四个方面：一是城市是以非农人口聚集为主要特征的居民点，在人口职业构成上不同于乡村；二是人口数量、人口密度、建筑密度、容积率等都比乡村大得多，在规模和密度上不同于乡村；三是城市用地类型多样复杂，基础设施和公共服务设施比乡村完备，在空间形态和物质构成上不同于乡村；四是城市一般是一定地域的政治、经济和文化中心，是工业、商业、交通、文化、教育等产业的集聚地，在职能类型和产业结构上不同于乡村。(56):D房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性。(57):C前期物业服务合同的特点包括：(1)由建设单位和物业服务企业签订；(2)过渡性；(3)附终止条件的合同。(58):D相对于其他融资方式，房地产开发投资有如下优点：(1)发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需要的资金；(2)促使房地产开发企业提高资金使用效益；(3)降低房地产开发融资成本；(4)降低房地产融资风险。(59):B可变利率抵押贷款利率由市场利率指标与附加利率两部分组成。市场利率指标是指与可变利率抵押贷款利率挂钩的某种市场利率指标。(60):D20%以上业主提议时应及时召开业主临时会议。业主委员会应当在召开业主大会会议l5日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见。二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)(1):A,B,D经营型房地产开发投资的经济效果主要表现为租金收益、自营收入、房地产增值等方面。CE项属于经营型房地产开发项目的现金流出部分，故应排除，本题选ABD。(2):B,C,D,EA项是错误的，属于国有建设用地使用权划拨的程序之一。(3):A,B,C,EABCE均是对投资概念的具体理解。在投资活动中，收益与风险总是并存的，所以排除D选项。(4):A,B,C,D出售型房地产开发项目的现金流出包括土地取得成本、开发成本、开发费用、销售税费。(5):B,C,E房地产销售是一项专业性很强的工作，房地产开发企业直接销售难以汇集销售方面的人才，难以形成销售专业优势，在一定程度上影响销售业绩的提升；房地产开发企业直接销售，会分散企业人力、物力、财力，分散企业决策层精力，处理不当会顾此失彼，开发和销售都会受到影响。(6):B,C,D科学性和经济性是房地产调研应遵循的原则，因而排除AE。(7):B,C,D,E随着边缘新城的形成，就业岗位数也随之减少。故A项排除，选BCDE。(8):A,B,C,ED项是错误的，“因紧急需要”是属于征用的特征。(9):A,B,C,E选项ABCE均为业主委员会职责的正确表述，应选。业主委员会应及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，而不是执行物业服务合同。故D项排除。(10):C,D征收是国家强制取得单位、个人的财产；征用是国家强制使用单位、个人的财产，两者都具有强制性和补偿性。两者的所有权转移不同，征收要强制取得财产所有权，征用旨在使用财产，使用完后要返回财产；两者的适用条件不同，征收在非紧急的状态，国家为了共同利益的需要会采取，而征用一般适用于临时性的紧急状态；两者的适用对象也不相同，征收的财产限于不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产。(11):A,B,C,D资本金利润率是经营性房地产开发项目和房地产置业投资项目的分析指标。(12):A,B,C,D运用市场估价一般分为以下四个步骤：(1)搜集交易实例；(2)选取可比实例；(3)对可比实例的成交价格进行适当处理；(4)求取比准价格。(13):A,C,D抵押贷款利率由资金的投资收益、费用、承担的风险组成。(14):A,C,D不存在空间意图预测法和价格分析预测法。(15):A,B,C,D房地产投资项目方案类型主要有：独立方案、互斥方案、混合方案、互补方案、现金流量相关方案、组合一互斥方案。(16):A,B,C,D美国住房抵押市场上最为普遍的利率调整周期是1年，其次是6个月、3年与5年。(17):A,B,C,D两者的前提条件不同，征收是为了公共利益的需要，征用是抢险、救灾等紧急需要；两者的所有权转移不同，征收要强制取得财产所有权，征用旨在使用财产，使用后要返回财产；两者的适用对象也不相同，征收的财产限于不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产；两者的补偿措施也有所不同，任何征收都要给予补偿，而且必须依法补偿，而征用是财产因此而毁损灭失时，应对其征用前的实物状态或价值状态进行复原。但两者的实施主体都是国家。(18):A,B,C,D房地产投资是一种大资金流量的投资活动，合理安排资金构成，可使得投资者获得较大的杠杆效益和经济效益。其投资的构成分为：企业自有资金、预售收入、信贷融资、债券融资、利用外资、财政资金。(19):B,C对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或者国家作价出资(入股)方式配备土地。(20):A,B,C,D假设开发法估价一般分为6个步骤：(1)调查了解待开发房地产的状况；(2)选择最佳的开发利用方式；(3)估算开发经营期；(4)预测开发完成后的房地产价值；(5)预测开发所必要的支出及应获得的正常利润；(6)进行具体计算，求出待开发房地产的价值。三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)(1):C城镇土地使用税按年征收、分期缴纳，其应纳税额的计算公式为：应纳税额一纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准=2000×25=50000(元)。(2):A城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，税额标准如下：大城市每平方米每年1.50-30.00元；中等城市每平方米每年1.20-24．00元；小城市每平方米0．90-18.00元；县城、建制镇、工矿区每平方米每年0.60-12.00元。根据案例中“税额标准为每平方米每年25元”可知，本题应选A。(3):A,C,D城镇土地使用税具有下列基本特点：(1)属于财产税；(2)按年征收，分期缴纳；(3)实行等级幅度税额标准；(4)大、中、小城市的税额标准不同。(4):A,B,D城镇土地使用税属于财产税；属于地方税；属于房地产持有环节的税收，相当于商品使用环节的税收。(5):D税收具有强制性、无偿性、固定性的特征。(6):D物业服务企业的“产品”即为服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。(7):B物业服务企业资质等级分为一、二、三级。一级资质企业的注册资本为人民币500万元以上；二级资质企业的注册资本为人民币300万元以上；三级资质企业的注册资本为人民币50万元以上。故选B。(8):A,B,C物业基本情况包括以下内容：(1)公司简介；(2)公司法人地位及法定代表人证明；(3)投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。(9):A一级资质企业的条件：注册资本为500万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人；物业管理人员按照国家有关规定取得执业资格证书；管理两种类型以上物业。(10):D物业服务企业在领取营业执照之日起30天内，须持有关资料向当地房地产主管部门申请资质。(11):A,B,D在房地产市场调研中，房地产市场价格的调研包括项目所在地区同类房地产价格、房地产商品需求价格弹性、房地产市场供求状况的变化趋势等内容。(12):B,C,D法人代表经历不属于依据的标准。(13):A,B房地产开发企业所确定的房地产代理方式具有委托方协调工作量大、谁先代理成功谁取得佣金等特点。(14):A,C,D房地产开发项目策划的特征：地域性、系统性、前瞻性、市场性、创新性、操作性、多样性。(15):A,B,C房地产战略策划模式的一般流程和内容包括：(1)大势把握，找出思路；(2)理念创新，明确定位；(3)策略设计，提出方案；(4)资源整合，形成平台；(5)动态顾问，跟踪监理。(16):D正常成交价格=3000/(1-0.06)=3191.49(元/平方米)。(17):A,B,C房地产市场调研资料搜集的途径主要有：交易双方当事人；促成交易的房地产经纪人；房地产开发商的各种租售广告；熟悉房地产市场的专业人士；同行间的资料；准交易资料；房地产交易会；各类二手资料。(18):D房地产市场调研不仅要运用科学的方法，而且要依靠调研人员的实践经验，只有将调研成果运用于房地产开发经营等实践中获取效益才有意义。(19):B房地产市场调研时效性原则要求采用最新的调查资料，因为只有最新的调查资料才能反映市场的现实状况，并成为房地产开发企业制定市场经营策略的客观依据。(20):A印花税采用比例税率和定额税率。比例税率有五档，分别为1‰、0.5％0、0.3‰、0.05‰、0.03‰。土地使用权出让、转让合同和商品房销售合同采用0.5‰的税率。房屋租赁合同采用1‰的税率。故选A。浅埋暗挖隧道工艺标准1.竖井1.1适用范围：本章适用于浅埋暗挖隧道开挖的竖井由格栅钢架、钢筋网片、喷射混凝土联合组成初期支护的施工及验收。1.2编制参考标准及规范《地下铁道工程施工及验收标准》GB50299-1999《铁路隧道施工规范》TB10204-2002J163-20021.3术语（1）圈梁：竖井棚架支护底座的钢筋混凝土结构。（2）竖井棚架：采用工字钢等型钢焊接成型的吊装骨架，用于提升、倒运竖井及隧道内垃圾和各种材料的吊运装置。（3）格栅钢架：用钢筋或型钢焊接加工而形成的架式支架。（4）喷射混凝土：利用压缩空气或其它动力，将按一定配比拌制的混凝土混合物沿管路输送至喷头处，以较高速度垂直射于受喷面，依赖喷射过程中水泥与骨料的连续撞击，压密而形成的一种混凝土。（5）干喷：将水泥和骨料干拌后送到喷嘴，在喷嘴的前端让其与水合流的一种混凝土的施工方法。（6）湿喷：将水泥和骨料加水搅拌均匀后直接喷射到受喷面上的一种混凝土施工方法。（7）初期支护：当设计要求隧洞的永久支护分期完成时，隧洞开挖后及时施工的支护。（8）钢支撑：采用工字钢等型钢焊接成型的支护钢架，用于支撑初衬结构的一种支护方式。1.4一般规定1.4.1竖井的断面形式可采用矩形或圆形，当地质情况较差时宜采用圆形。1.4.2竖井井口应做锁口圈梁，锁口圈梁应在井身掘进前完成。1.4.3竖井应设防雨棚，井口周围应设防汛墙和栏杆。1.4.4竖井应安装上下爬梯，爬梯应牢固可靠，利于行走，不影响竖井施工和运输。1.4.5施工中竖井口、井底、绞车房和工作吊盘间均应有联系信号，必要时可设直通电话。1.5工艺流程（I）锁口圈梁1.5.1圈梁施工前应进行复核量测，确定竖井准确位置。1.5.2开挖圈梁时严禁扰动圈梁底部土方，清出圈梁底后可直接浇注垫层混凝土.1.5.3垫层混凝土应沿线路方向灌注，布灰应均匀，其允许偏差为：＋5高程mm，表面平整度3mm。－101.5.4挡水墙高度应高于现况地面该地区最高降水量。1.5.5圈梁钢筋施工应符合下列规定：1钢筋进场后检查出厂材质证明，并按规格、使用部位编号分别加垫木堆放。苫盖，防止雨淋生锈。2钢筋绑扎前检查钢筋是否锈蚀，除锈后方可绑扎。3施工垫层浇注完毕并上强度后方可进行圈梁钢筋施工。4钢筋绑扎应用同标号砂浆垫块或塑料卡支垫，支垫间距为1m左右，并按行列式或交错式摆放，垫块或塑料卡与钢筋应固定牢固。5钢筋绑扎搭接35d，钢筋搭接时，中间和两端共绑扎3处，并必须单独绑扎后，再和交叉钢筋绑扎，钢筋绑扎搭接接头必须错开。6单支箍筋和双支箍筋拐角处与主筋交叉点全部绑扎，双支箍筋平直部分与主筋交叉点可交叉绑扎。7箍筋位置保证正确并垂直主筋，双支箍筋弯钩叠合处，沿受力方向错开设置，单支箍筋可按交错式排列。8钢筋绑扎牢固稳定，不得变形松脱和开焊。9圈梁埋件必须固定，保证牢固、位置正确，埋铁位置根据现场情况设置。10验收标准：钢筋:主筋分布间距：±10双层筋间距：±10保护层厚度：±5双支箍筋单面满焊10d1.5.6圈梁模板施工应符合下列规定：1钢筋绑扎完毕验收后方可支搭模板。2模板进场后立即对模板除锈，并码放好，做好苫盖，模板使用前再对模板刷隔离剂。3模板铺设应牢固、平整、接缝严密不漏浆，相邻两块模板接缝平齐，高低差不大于2mm。支架系统连接应牢固稳定。4混凝土强度达到设计强度50%方可拆除模板，拆除的模板及时清除灰渣及时维修，妥善保管。5验收标准模板：表面平整度：3模内尺寸：+3轴线位移：51.5.7圈梁混凝土施工应符合下列规定：1模板验收完毕后方可浇注混凝土。2混凝土浇注一般采用灰溜子浇注，配合人工手推车浇注。3混凝土振捣采用插入式梅花形振捣，振捣间距不大于50cm，振捣棒插入混凝土内每次不短于3分钟，直至混凝土表面不起泡为准，保证混凝土的振捣密实。4混凝土塌落度14～16cm。5混凝土浇注时严禁向混凝土中加水。6混凝土终凝后采用浇水养护，养护时间不少于14天。7混凝土抗压和抗渗试件应在灌注地点制作。7.验收标准（mm）轴线位移20高程+20垂直度15厚度%%p101.5.8圈梁钢筋、模板、混凝土施工还应符合7.1、7.2、7.3有关规定。（II）竖井棚架1.6.1竖井一般采用龙门架和电葫芦做为运输系统，并设防雨棚。1.6.2施工中所采用的龙门架和电葫芦必须经过计算，是否能够达到竖井提升要求。1.6.3龙门架各立柱应设钢筋混凝土独立墩，并准确定位竖井圈梁上柱脚预埋铁位置1.6.4安装龙门架应首先立托梁，然后架设行梁，再立龙门架的吊梁，最后架设横撑和斜撑。1.6.5龙门架立柱与预埋铁之间应加设焊接三角钢板，焊缝长度不低于2cm。1.6.6电葫芦安装前，应仔细检查有无损坏或丢失的零部件，并给起升和运行减速器加油，将加油孔密封，严防渗漏。1.6.7根据导轨情况，用调整垫圈调整电葫芦轨道，保证轮缘与轨道翼缘间有4mm间隙。1.6.8在轨道两端设置弹性缓冲器，以保证电葫芦行至两端不脱轨或防止破坏机体。1.6.9在轨道或其连接的构架上设置地线，接地线为截面不小于25mm的金属导线。1.6.10龙门架和电葫芦使用中应经常检查、维修和保养。1.6.11提升设备不得超负荷作业，运输速度应符合设备技术要求；1.6.12提升设备应有深度指示器和防过卷、过速等保护装置以及限速器和松绳信号等。1.6.13提升用的钢丝绳和各种悬挂用的连接装置，应具有规定的安全系数，使用前应进行拉力试验，合格后方可安装。（III）竖井开挖1.7.1竖井开挖采用逐榀开挖,每榀对角开挖,开挖顺序为①--③--②--④，严禁全断面开挖。1.7.2竖井格栅榀距严格按照设计要求进行，绝不允许超挖。1.7.3竖井土方开挖严禁向下和向外超挖，尽可能避免对竖井侧壁土质的扰动。（IV）格栅安装1.8.1格栅宜选用钢筋、型钢、钢轨等制成。格栅钢筋的主筋直径不宜小于18mm。1.8.2格栅应在开挖挂网或喷混凝土后及时架设。1.8.3安装前应清除底脚下的废渣及杂物。格栅安装允许偏差：横向和高程为±5cm,垂直度为±2°。1.8.4格栅安装可在开挖面以人工进行，各节钢架间宜以连接板、螺栓和加强筋连接。1.8.5各格栅间宜采用竖向连接筋连接，竖井四角必须各设连接筋1根。1.8.6钢筋网片铺设应平整，并与格栅连接牢固，钢筋网片搭接长度不小于一个网孔。1.8.7钢筋格栅采用双层钢筋网时，应在格栅里外侧各铺设一层，并连接牢固。1.8.8钢筋焊接10d，单面满焊，格栅连接板处设置4根加强筋。1.8.9钢筋焊接时，引弧在形成焊缝部位进行，不得烧伤主筋。1.8.10钢筋焊接过程中及时清渣，焊缝表面光滑，焊缝余高平缓过渡，弧坑必须填满。1.8.11钢筋焊接的焊缝厚度不小于主筋直径的0.3倍，焊缝宽度不小于主筋直径的0.7倍。1.8.12格栅应与所喷混凝土形成一体，保护层厚度不得小于40mm。格栅与围岩间的间隙必须用喷混凝土天实。（V）钢支撑1.9.1竖井支护一般采用盘撑和对撑等钢支撑支护方式。1.9.2竖井钢支撑应在竖井挖至一定深度时，按照设计要求及时安装，一般自地面6米以上，不大于3米设一道，6米以下不大于2米设一道；最下一道钢支撑做至竖井底板上30cm。钢支撑应牢固可靠，对竖井壁能够施加预应力，起到支护作用。1.9.3竖井钢支撑一般采用不低于30＃工字钢；八字支撑采用不低于25#工字钢。1.9.4钢支撑需要设置支架时，其支架一般采用Φ48钢管，每两根为一组，间距不大于3米，结构外露稍大于所采用的工字钢宽度，入土不小于1.0米，结构内与钢格栅焊接牢固,钢支撑和支架应在同一平面内。1.9.5工字钢切割面无裂纹、夹渣、分层和大于1mm的缺棱。1.9.6焊缝表面不得有裂纹、焊瘤、烧穿、弧坑等缺陷。焊逢外形均匀，焊道与焊道之间过渡平滑、焊渣与飞溅物清除干净。1.9.7竖井结构施工时，钢支撑上不得堆放材料或其它重物。发现变形、楔子松动或支撑系统出现故障时，必须及时处理。1.9.8钢支撑应随竖井回填自下而上逐层拆除，边拆边回填，必要时应采取加固措施。1.9.9验收标准钢支撑安装位置允许偏差：高程±50mm水平间距±100mm（VI）喷射混凝土1.10.1喷射混凝土应在格栅安装后及时进行，亦采用湿喷工艺。1.10.2喷射混凝土前应清理场地，清扫受喷面；对机具设备进行试运转。就绪后方可进行混凝土喷射作业。1.10.3混凝土配合比应通过试验确定，满足混凝土强度和喷射工艺要求。1.10.4喷射混凝土作业应自下而上施工，混凝土终凝至下一循环开挖土方时间应不小于3小时。1.10.5作业开始时必须先送风，后开机，再给料;结束时，应待料喷完后再关风。1.10.6喷射作业完毕或因故中断喷射时，必须将喷射机和输料管内的积料清除干净。1.10.7喷射机应具有良好的密封性能，喷头应具有良好的工作性能。施工时喷头与喷面保持垂直，保持0.6～1.0m的距离。喷手在施工时必须控制好水灰比，保持混凝土面平整，呈湿润光泽，无干斑或滑移流淌现象。1.10.8混合料应随拌随喷，不掺混合料的干拌料，存放时间不应大于2h；掺有速凝剂的干混合料，存放时间不应大于20min.1.10.9喷射混凝土回弹量不大于15%。1.10.10喷射混凝土后应进行养护和保护,养护时间不得低于14d，温度低于5℃不得浇水养护。所喷混凝土达不到设计强度的40％不得受冻。1.10.11验收标准表面平整度允许偏差30mm矢弦比不大于1/6（VII）竖井封底1.11.1施工开挖接近井底200mm时，不得超挖或扰动井底土方。1.11.2封底严禁全断面开挖,采用分段开挖预留封底钢筋施工,封底钢筋与竖井格栅焊接成整体。1.11.3竖井井底应平整压实，其允